房地產(chǎn)開發(fā)公司工作流程匯總表

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)程序和業(yè)務(wù)流程、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)建設(shè)程序 （四大階段、十個過程）階段程序需準備的資料行政管理部門備注項目階段項目建議書（申請報 告）提出項目建設(shè)的必要性和 依據(jù)、擬建規(guī)模和地點、資 源、條件、投資估算和資金 籌措、建設(shè)進度安排、效應(yīng) 分析。發(fā)改委（計劃 局）以計劃管理 為主；規(guī)劃、土 地、環(huán)保、水利、 林業(yè)、旅游等部 門參與選址；經(jīng) 濟、計劃、建設(shè) 等部門參與初 步設(shè)計和方案 審批。項目選址方案項目核準或備案資料：設(shè)計任務(wù)書、投資計 劃申請報告、城市規(guī)劃意見、初步設(shè)計（建設(shè)方案）用地預(yù)審意見、環(huán)境影響評 價、水土保持方案、占用林 地審核、他藏壓覆評估等十 營業(yè)執(zhí)照。辦土地使用證：

2、土地出讓合施工圖設(shè)計、圖紙審 查同、交費證明等；建委（建設(shè)局）辦規(guī)劃許可證：申請報告和發(fā)改委批文、用地規(guī)劃許可證、土地證、已審批規(guī)劃圖項目 準備 階段項目征地、報建、招土地、環(huán)保、消防、人防、標和建筑設(shè)計圖；規(guī)劃、建設(shè)等辦施工許可證：土地證、規(guī)行政管理部門劃許可證、招標確定施工隊、施工圖審查證明、質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)等。項目階段組織施工（安全、監(jiān) 理）質(zhì)量監(jiān)督記錄、分項（分階 段）工程質(zhì)檢報告、隱蔽工 程驗收記錄等。建設(shè)局項目 竣工 驗收 階段驗收、結(jié)算、備案驗收備案資料：驗收備案 表、竣工驗收se告、驗收原 始文件、質(zhì)量檢測證明，規(guī) 劃、消防、環(huán)保驗收證明、 質(zhì)量保修書。建設(shè)、規(guī)劃、消防、環(huán)保等

3、行政管理部門資料整理歸檔建設(shè)檔案館內(nèi)部資料 室產(chǎn)權(quán)登記、物業(yè)管理辦產(chǎn)權(quán)證資料：土地使用權(quán) 證、規(guī)劃許可證、施工許可 證、竣工驗收資料、面積測 繪成果、消防和環(huán)保驗收證 明等。房地產(chǎn)管理局、房地產(chǎn)公司項目開發(fā)的內(nèi)部工作流程節(jié)占 八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門小類說明土 地 獲 取信息 收集地塊現(xiàn)狀圖落實地塊具體位置及周邊情況項目部規(guī)劃設(shè)計條件落實規(guī)劃條件，了解限制性條件項目部現(xiàn)場踏勘對地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有項目部研發(fā)部階 段地下埋藏物等影響開發(fā)的因素 詳細了解工程部了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業(yè)、教育、交 通等情況項目部了解未來發(fā)展規(guī)劃了解

4、地塊所屬區(qū)域的規(guī)劃， 對以 后項目開發(fā)的影響和支撐項目部研發(fā)部價值 初判了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進行接觸，了解土 地出讓方式和土地款，以及能否 調(diào)整項目部了解項目開發(fā)成本了解當?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費 項目和具體情況項目部了解當?shù)氐姆康禺a(chǎn) 市場狀況產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排項目部銷售部價值 深判可行性研究報告現(xiàn)狀圖（四至電子文件）項目部市場深度調(diào)研銷售部：參與市場調(diào) 查，進行地塊周邊及 輻射范圍內(nèi)的客戶 分析、產(chǎn)品分析、市 場競爭分析等； 研發(fā)部：負責(zé)協(xié)助進 行區(qū)域市場調(diào)研。項目部銷售部 研發(fā)部項目最終定位根據(jù)以往及周邊項 目成交客戶分析和 產(chǎn)品分析等，對項目 定位、客戶定位、產(chǎn) 品

5、定位等，提出策略 性建議。研發(fā)部銷售部 項目部 工程部成本測算：針對多個方案進行初 步成本測算、利潤率分析及比選進行項目開發(fā)的方 案設(shè)計和成本測算。研發(fā)部成本 控制部項目部 銷售部 工程部開發(fā)周期及付款計劃各部門會同研討：根 據(jù)土地的開工條件、 市場情況，共同制定 開發(fā)節(jié)奏。項目方案確定總經(jīng)理各部門現(xiàn)金流測算財務(wù)部各部門節(jié)占 八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分項主辦 部門辦位一 主崗協(xié)辦 部門小類說明土地獲取階段尋找 合作 資金項目招商報告（前期階段）區(qū)域宏微觀市場研究項目招商文本中盈利能力分析明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項目商業(yè)策劃書制定項目財務(wù)數(shù)據(jù)項目部財務(wù)部合作伙伴

6、確定制定合作方式、投資 回報方式、草擬合同財務(wù) 總監(jiān)項目部財務(wù)部合作方案確定合作細節(jié)確定項目引資簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議行政辦：協(xié)議蓋章， 存檔。財務(wù)項目部上報Lionful（商業(yè)計劃書）總監(jiān)公司合作實施（實施階段）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理財務(wù)部：協(xié)助辦理股 權(quán)、增資等相關(guān)財務(wù) 問題；行政辦：工商局辦理 公司注冊。副總經(jīng)理項目部 財務(wù)部 行政辦投標 摘牌投方案標項目方案確定投經(jīng)濟標確定土地上限拍賣競爭對手分析、確定土地上限、 價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù)摘牌競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術(shù)獲取 M簽訂土 地出讓 合同確定用地圖、樁點 坐標、用地條件交納土地款、契稅、交易費等行

7、政辦法務(wù)：合同條 款的草擬和完善； 財務(wù)部：提供資金?？偨?jīng)理項目部財務(wù)部用地規(guī) 劃 許可證準備材料，辦證提交土地出讓合同和土地出讓 金、交易費等交費證明行政辦：提供土地出讓合同；財務(wù)部：提供資金繳 納出讓金、交易費。項目部財務(wù)部 行政辦確權(quán)企業(yè)投資項目備案辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預(yù)審表委托工程咨詢資格機構(gòu)編制 項目申請報告研發(fā)部：協(xié)助提供相 關(guān)項目資料項目部研發(fā)部向項目備案機關(guān)提交申請報告項目部建設(shè)用地規(guī)劃許可證原地上物土地證登 報聲明（原有土地證作廢）土地補償費（原戶主需交納的土地使用費）土地出讓合同資料室：提供土地出 讓合同、付款憑證及 相關(guān)圖紙核定土地邊界核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、 規(guī)劃地界

8、坐標圖交費證明繳納土地費用1:500現(xiàn)狀地形圖需準備3份詳規(guī)研發(fā)：委托設(shè)計詳規(guī)節(jié)占 八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門小類說明土地獲取階段辦理 土地證土地出讓合同交費證明繳納土地費用建設(shè)用地規(guī)劃許可證地籍圖4份（薄膜圖）土地登記申請書土地確權(quán)來源證明 文件土地權(quán)人證明材料申請人主體資格證明、法人代表行政部：提供企業(yè)相證明或個人身份證明關(guān)證明資料。規(guī) 劃 設(shè) 計 階 段區(qū)域 市場 調(diào)研房地產(chǎn)市場調(diào)查項目所在地房地產(chǎn)市場的總體 供求現(xiàn)狀、價格水平等對項目區(qū)域內(nèi)及周 邊進行市場分析、客 戶需求分析、產(chǎn)品分 析、已成交客戶分 析、競爭樓盤分析等研發(fā)部銷售部項

9、目部競爭性樓盤調(diào)查項目周邊競爭性樓盤詳細調(diào)查項目所在商圈或臨 近商圈現(xiàn)狀調(diào)研 （商業(yè)部分）項目周邊商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分 布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點、 預(yù)期發(fā)展方向等針對重點商家，進行 專向訪談，同時組織 相關(guān)專業(yè)人士進行 專業(yè)論證。商業(yè) 運營部研發(fā)部 銷售部 項目部同期操作商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查（商業(yè)部分）競爭項目開發(fā)規(guī)模、定位種類、 操作方式、開發(fā)周期等；提取數(shù) 據(jù)庫相關(guān)數(shù)據(jù)進行重點分析、競 爭項目實地調(diào)研了解相關(guān)信息重點訪談了解重點 商家對競爭項目的 相關(guān)看法、同時了解 投資客戶對競爭項 目的投資意向。項目 定位公建部分擬選業(yè)態(tài) 種類確定、所選業(yè) 念數(shù)量確JE通過行業(yè)發(fā)展分析、消費需求分 析，確定

10、可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種 類。結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求 狀況，確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量商業(yè)運營部：配合完 成公建部分業(yè)態(tài)選 擇與數(shù)量確定研發(fā)部商業(yè) 運營部銷售部市場定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 價格定位依據(jù)控規(guī)指標，提出產(chǎn)品類型建 議，完成項目定位工作商業(yè)運營部：配合完成公建類配套定位總經(jīng)理各部門經(jīng)濟測算逐步細化成本測算及利潤率分 析，進行現(xiàn)金流測算財務(wù)總監(jiān)各部門項目發(fā)展報告開發(fā)計劃： 研發(fā)、銷售：根據(jù)宗地狀況、市場條件和公司回款 要求，初步制定土地開發(fā)計劃和銷售計劃； 研發(fā)、商業(yè)：結(jié)合市場現(xiàn)狀完成項目公建部分開發(fā) 不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)順序建議； 工程：按營銷計劃和工程情況排定工期。項目考核指標初定：組織討論

11、，初步擬定的項目開發(fā)排期和總體經(jīng)濟指 標要求及各階段經(jīng)濟指標要求資金流：工程：根據(jù)工期制定工程款支付計劃；項目：制訂配套費及土地款支付計劃。節(jié)占 八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門小類說明規(guī)劃設(shè)計階段設(shè)計工作明確產(chǎn)品設(shè)計思路根據(jù)區(qū)域市場內(nèi)客戶需求狀況 和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對戶 型設(shè)計、戶型配比、面積區(qū)間、 景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標準 等規(guī)劃設(shè)計提出改善性意見。研發(fā)部 銷售部成本 控制部工程部商業(yè) 運營部設(shè)計院初步選擇明確設(shè)計單位選擇標準，了解相 關(guān)設(shè)計院的價格行情。必要時，對設(shè)計單位 進行實地考察制定設(shè)計組織計劃力殺 設(shè)計 組織方案、規(guī)劃設(shè)計院

12、 選擇與合同簽訂法務(wù)：合同文本審核 成本：設(shè)計費用審核設(shè)計任務(wù)書與相關(guān) 技人指標初訂制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設(shè) 計任務(wù)書、交工標準，及規(guī)劃指 標、環(huán)境指標的初訂研發(fā)：依據(jù)建筑規(guī) 戈心景觀規(guī)劃及交工 標準初步確定建安、 環(huán)境等成本指標； 工程：參與制定交工 標準，對主要部位做 法、結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備 方案等提出建設(shè)性 意見。規(guī)劃方案結(jié)合成本 測算的研討及確定對于初步測算的成本指標逐步 細化、結(jié)合市場調(diào)整售價，確保 預(yù)期利潤率。營銷：結(jié)合項目地塊 的基本素質(zhì)、成本測 算情況和預(yù)期銷售 情況，對項目規(guī)劃設(shè) 計提出建議； 工程：從施工角度， 對主要部位做法提 出建設(shè)性意見； 項目：提供各項配套 費用標準

13、。彩色總平面圖方案送規(guī)劃預(yù)審彩色總平面圖（含經(jīng)濟指標）研發(fā)：負責(zé)提供圖紙修建性詳規(guī)成果各部：提供參考意見詳細性規(guī)劃方案的報建及確定（含配套場站點）報市政府研發(fā)：負責(zé)提供圖紙建筑平、立面功能 效果及成本測算的 研討及確定各部門共同商討成本指標，逐步 深化、細化。各部門結(jié)合項目實 際，從不同角度提出 合理化建議。彩色立面效果圖送 規(guī)劃預(yù)審及審批（上報市政府）研發(fā)：負責(zé)提供圖紙建筑方案報建圖研發(fā)：提供報建圖紙景觀概念方案設(shè)計 及確定各部門結(jié)合項目實際，從不同角 度對客戶景觀需求、景觀規(guī)劃設(shè) 計方案提出合理化建議。節(jié)占 八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門小類

14、說明規(guī)劃設(shè)計階段項目 指標 確認項目成本指標確定 營銷、企劃：對銷售費用指標，進行討論確定； 商業(yè)運營部：結(jié)合不同業(yè)態(tài)經(jīng)營客戶需求，提供有 關(guān)配套設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量建議； 項目、研發(fā)、工程、財務(wù)、成本等部：項目前期、 工程、配套、費用等指標落實。項目考核指標確定營銷：結(jié)合公司戰(zhàn)略要求和項目自身狀況，協(xié)調(diào)其 他各部門制定項目的考核指標體系；工程：制岸工期。年度考核指標調(diào)整營銷：根據(jù)集團發(fā)展戰(zhàn)略的要求和公司庫存、新增、 新開資源的數(shù)量制宗公司年縻考核指標體系：工程：制定工期考核標準。施工圖 設(shè)計 組織施工圖、建筑設(shè)計 院選擇與合同簽定 成本控制部：配合研發(fā)進行設(shè)計招投標； 工程部：對結(jié)構(gòu)方案、設(shè)備

15、選型進行評估； 法務(wù)：合同的審核。制定建筑、綜合管 網(wǎng)、景觀施工圖設(shè) 計任務(wù)書（交工標 準確定、建筑、景 觀限額指標確定）按產(chǎn)品型式不同，提供建筑設(shè)計限額指標、景觀限額設(shè)計指標：營銷：結(jié)合項目定位和客戶需求及經(jīng)驗判斷，參 與建筑、景觀規(guī)劃和交工標準的討論制定；工程：提供工程技術(shù)專業(yè)建議。結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選 型研討及確定成本：針對不同結(jié)構(gòu)方案進行經(jīng)濟測算，選優(yōu)；工程：參與結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備選型研討。地質(zhì)勘察報告組織現(xiàn)場勘察，并提供地質(zhì)勘察報告研發(fā)：負責(zé)提供規(guī)劃總平面圖施工圖成果總平面圖放線圖樁位圖施工圖報建圖消防、人防報建圖施工圖審查全圖及計算書編制典型樓座建安預(yù)算施工圖會審成本控制：參與施工圖會審，

16、審核對成本影響較大 的項目，提出優(yōu)化意見；工程：對施工圖的完整性、設(shè)計選材、選型的合理 性、經(jīng)濟性及施工的可行性進行審核。施工圖全圖編制典型樓座建安預(yù)算，建安成本綜合測算、分析、反饋并進行圖紙優(yōu)化：銷售：根據(jù)項目預(yù)期銷售均價和利潤率要求，根據(jù) 不同施工方案的成本情況，討論并加以優(yōu)化；研發(fā)：負責(zé)圖紙優(yōu)化變更；工程：對設(shè)計選材、選型的合理性、經(jīng)濟性及施工 的可行性進行審核。節(jié)占 八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門小類說明規(guī)劃設(shè)計階段施工圖 設(shè)計 組織綜合管網(wǎng)方案設(shè)計項目：提供各專業(yè)局設(shè)計條件景觀擴初及施工圖設(shè)計成本控制：成本核算及費用控制景觀施工圖成本測

17、 算、分析、反饋并 進行圖紙優(yōu)化 銷售：結(jié)合宗地狀況、項目定位和成本測算情況，參與景觀施工的討論制定 研發(fā)：負責(zé)圖紙優(yōu)化變更 工程：對詵材、工藝做法襟中專業(yè)件意見。施建設(shè)規(guī)劃方案及市政方設(shè)計方案（含總平面圖）申報表研發(fā)：配合提供設(shè)計 除的善章確認工 準 備 階 段工程 規(guī)劃 許可證案送審?fù)恋爻鲎尯贤椖浚禾峁┩恋爻鲎?合同、付款憑證及相 關(guān)圖紙修建性詳細規(guī)劃2份，電子文件1份（注：審定前，提交 10本規(guī)劃設(shè)計方案，電子文件 1份）研發(fā)：提供所需圖紙申報單位（人）委托代理的，需 提交授權(quán)委托書建筑方案送審建筑設(shè)計方案申報表研發(fā)：配合提供設(shè)計 院的蓋章確認1/500現(xiàn)勢地形圖1份土地出讓合同項目：

18、提供土地出讓 合同、付款憑證及相 關(guān)圖紙投資計劃建筑設(shè)計方案2份（含建筑效 果、總平面、各層平面、立面、 剖面圖等）重要項目需提交模型申報單位（人）委托代理的，需 提交授權(quán)委托書取得許可證投資計劃大配套財務(wù)：提供資金保障小配套財務(wù)：提供資金保障消防證明研發(fā)：負責(zé)提供消防 報建圖人防證明研發(fā)：負責(zé)提供人防 報建圖地名證明節(jié)占 八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門小類說明施 工 準 備 階 段現(xiàn)場 工程 放線準備相關(guān)文件建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局批復(fù)的項目總平圖及電 子文件首層平面圖研發(fā)：出圖及圖紙問 題解決；工程：現(xiàn)場配合。出放線報告按照施工總平圖進行樓座

19、點放 置，出放線報告工程：配合勘測、清 除現(xiàn)場障礙現(xiàn)場保護與移交施工單位配合做記錄、現(xiàn)場保護工程：組織現(xiàn)場保護移交施工單位研發(fā)：現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問 題，及時解決； 工程：組織交接。施工 許可證準備相關(guān)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工圖紙及技術(shù)資料報告書工程施工中標通知書及經(jīng)過簽 證的施工合同建設(shè)資金證明（銀行存款證明） 注：資金情況需滿足施工中標價的1/3以上項目年度投資計劃（當年計劃）施工圖審查研發(fā)：負責(zé)提供施工 圖及計算書質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)質(zhì)量監(jiān)督登記表工程：配合辦理安全措施工程：組織施工單位 做好現(xiàn)場圍墻及現(xiàn) 場相關(guān)安全措施。安全施工措施登記表工程：配合現(xiàn)場安全企業(yè)投 資項目 備案規(guī)劃成果

20、大配套開工工作“三通一平”臨水、臨電 工程：確定臨水、臨電位置及數(shù)量； 項目：協(xié)助臨時電送電、接入水接入； 財務(wù)：提供資金； 成本控制：審核相關(guān)費用和成本。場地平整施工組織方案研發(fā)：配合工程部，負責(zé)提供所需的全部資料；成本：確定分包項目及各種特殊材料的檔次價格招投標、簽訂合同勘察單位研發(fā)：提供總規(guī)劃圖 等所需的全部資料； 成本：配合招投標、 測算成本；法務(wù)：招投標文件的 法務(wù)審核、合同審核樁基施工單位監(jiān)理單位土建施工單位甲供材、分包商沉降觀測節(jié)占 八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分項主辦 部門辦位一 上如一協(xié)辦 部門小類說明施 工 準 備 階 段開工工作招標合同備案指土建施工單位的

21、公開招標及合同備案工程：確定備選單位、提供招標資料及備案合同；成本：共同確定合同約定的各項條款。施工圖會審組織監(jiān)理、施工單位一起對圖紙 進行會審研發(fā)：配合會審，并 負責(zé)提供所需的全 部圖紙。會同設(shè)計院進行會審，簽定圖紙 會審記錄設(shè)計交底會同設(shè)計院進行技術(shù)交底，簽定 交底記錄研發(fā)：負責(zé)組織設(shè)計 單位交底和變更。質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理質(zhì)檢委托項目：配合辦理相關(guān) 手續(xù)。辦理安全檢查委托環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等相關(guān)報建手續(xù)項目臨時、永久路口的報建手續(xù)項目：配合辦理相關(guān) 手續(xù)。申辦項目臨時施工用水、臨時用電、排污手續(xù)辦理施工人員暫住手續(xù)開工工程建設(shè)階段項目 開工施工放線建立平面和高程控制系統(tǒng)。建立 控制主軸線（基線）標樁

22、，并在 現(xiàn)場清楚標明墻、柱軸線位置研發(fā)：負責(zé)提供所需 的圖紙和技術(shù)支持。規(guī)劃驗線監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計、規(guī) 劃局驗線研發(fā)、項目：配合樁基施工試樁施工，確定樁基施工標準研發(fā)：配合確定樁基 施工標準。樁基全面施工研發(fā)：負責(zé)提供所需 的圖紙和技術(shù)支持。樁基檢測委托樁基檢測單位進行樁基施工質(zhì)量檢測，并提供 樁基檢測報告開槽土方工程支護工程降水工程基礎(chǔ) 施工地基備案研發(fā)：配合參與驗收基礎(chǔ)施工地基處理研發(fā)：負責(zé)提供所需 的全部圖紙，配合解 決圖紙設(shè)計問題?；炷翂|層地下防水混凝土基礎(chǔ)基礎(chǔ)驗收備案承建單位自評監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感 質(zhì)量量測和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收研發(fā)：配合參與驗收簽定建筑工程分部

23、工程（基礎(chǔ)） 驗收表基礎(chǔ)處理竣工結(jié)算核對全部設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及 各項扣款的增減項造價。工程：提供全面的現(xiàn) 場簽證、水電扣款等 基礎(chǔ)性資料。節(jié)占 八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分項主辦 部門辦位_協(xié)辦 部門小類說明工程建設(shè)階段主體審核施工方案、施 工組織設(shè)計鋼筋混凝土工程施工單位填報材料進場報驗單三證（材料出廠合格證、進入現(xiàn)場的取樣檢驗證明、 建委產(chǎn)品質(zhì)量認證）模板分項工程鋼筋分項工程預(yù)應(yīng)力分項工程混凝土分項工程現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)分項工程裝配式結(jié)構(gòu)分項工程混凝土結(jié)構(gòu)子分部工程配套管線預(yù)埋重要分項工程及隱 蔽，程質(zhì)量驗收核心周男力墻，裙樓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，第一層標準層， 天面層鋼筋地下室、裙樓、

24、塔樓第一層的水暖電管線預(yù)埋；超高層建筑圈梁防雷工程、避難層管線預(yù)埋。圖紙問題解決圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析研發(fā)：配合分析問題設(shè)計變更研發(fā)：配合完成設(shè)計變更；成本：核定成本影響施工質(zhì)量問題、事故處理施工質(zhì)量問題、事故的調(diào)查分析研發(fā)：配合分析問題處理方案的制定、審核、審批研發(fā)：配合制定方案；成本：核定成本影響處理方案的實施變更 簽證設(shè)計變更研發(fā)：配合完成設(shè)計變更；成本控制：核定變更成本影響。工程變更工程變更技術(shù)經(jīng)濟分析研發(fā)：配合技術(shù)分析； 成本：進行經(jīng)濟分析。工程變更申請研發(fā)：協(xié)助現(xiàn)場進行變更簽證；成本：測算變更對成本的影響，對可行性判斷。設(shè)計變更研發(fā)：配合完成變更； 成本：核定成本影響工程款 支付工程

25、進度的確認工程款申請表審批成本控制：按合同約定審核付款比例。工程款支付財務(wù)：審核工程價款單及發(fā)票，付款。主體 驗收主體驗收備案施工單位自評監(jiān)理對驗評資料審查、現(xiàn)場觀感質(zhì)量量測和檢查監(jiān)理組織相關(guān)部門驗收工程、研發(fā)、成本、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位參與簽定建筑工程分部工程（主體）驗收表節(jié)占 八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門小類說明項 目 銷 售 階 段銷售 許可證準備相關(guān)文件公司營業(yè)執(zhí)照房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書國有土地使用證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證年度投資計劃（計委批文）建設(shè)工程規(guī)劃許可證研發(fā)：負責(zé)提供所需 的全部圖紙。建設(shè)工程施工許可證公用基礎(chǔ)設(shè)施配套證明獲取前期物

26、業(yè)備案證明物業(yè)：簽訂物業(yè)合同工程施工達到辦證 要求的形象進度基礎(chǔ)工程形象部位達到正負零 及圖象文件工程：符合形象要求 提供基礎(chǔ)驗收證明。按規(guī)定達到相應(yīng)的形象部位 （不同建筑形式，要求不一樣）工程：達到形象進度 要求，提供證明。面積計算及圖紙獲取面積計算成果表項目：提供地名批復(fù) 及附圖、圖審證等； 研發(fā)：提供全套的施 工圖和總平面圖。項目總平面圖獲取商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明銷管：配合網(wǎng)上錄入項目 亮相 前準備推盤策略確定產(chǎn)品策略：策劃：根據(jù)項目定位、市場狀況和項目推廣策略， 對產(chǎn)品推廣排期、階段性重點聚焦提合理化建議；研發(fā)：根據(jù)產(chǎn)品推廣排期，提供具體產(chǎn)品的房型圖、 戶型賣點、專業(yè)設(shè)計人員支

27、持、講解產(chǎn)品等。價格策略：銷售：協(xié)助現(xiàn)場根據(jù)具體組團、樓座、樓層、朝向 等因素，制定價格體系及制作銷控；成本控制部：提供產(chǎn)品成本，提出售價建議。推廣策略：銷售：參與項目推廣策略的討論， 提出合理化建議， 實現(xiàn)推廣效果的最大化；研發(fā)：提供設(shè)計院背景、產(chǎn)品設(shè)計理念、產(chǎn)品賣點 及專業(yè)設(shè)計人員的支持。招商策略：商業(yè)運營：整合外部資源，根據(jù)項目銷售需要， 制定項目全程招商策略。確定外部資源廣告公司尋找及確定銷售：參與研究討論廣告公司的選擇，參與溝通。制作公司尋找及確定策略公司尋找及確定銷售：策略公司的溝通，并進行相關(guān)的培訓(xùn)媒介公司尋找及確定銷售：根據(jù)目標客戶群的日常生活、行為習(xí)慣，選 擇和確定有效的媒體

28、形式，監(jiān)控、反饋媒體實施 的效果?；顒庸緦ふ壹按_定銷售：活動公司的溝通，各個階段活動組織的配合 協(xié)調(diào)，活動過程的實時關(guān)注，反饋調(diào)整后期活動 營銷的內(nèi)容。節(jié)占 八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門主 項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門備注小類說明項 目 銷 售 階 段項目 亮相 前準備項目推廣定位確定項目名稱、組團名稱研發(fā)：根據(jù)對產(chǎn)品的理解 提出合理建議。銷售：根據(jù)對市場客戶的 理解提出合理建議。項目核心推廣理念確定Slogon確定項目核心識別系統(tǒng) 確定Logo確定VI系統(tǒng)及延展方案確定亮相前項目知識系統(tǒng)培訓(xùn)建筑知識，樓盤背景，項目 賣點綜述，競爭對手比較， 付款方式，法律手續(xù)，銷售 技巧等方

29、面的綜合培訓(xùn)銷管：提供相關(guān)政策培訓(xùn) 法務(wù)：提供相關(guān)政策培訓(xùn) 及統(tǒng)一口徑的法律審查； 研發(fā)：提供建筑設(shè)計單位、 景觀設(shè)計公司、建筑風(fēng)格、 各項控規(guī)指標、交工標準、 戶型賣點資料、全部圖紙 資料等；工程：提供施工材料、施 工工藝、重點節(jié)點、工程進度、入住時間、交工標 準等資料。銷售分賣場設(shè)立為實現(xiàn)項目宣傳的最大化， 在合理地段設(shè)立商品房銷 售展示中心企劃：提供外賣場設(shè)計、 包裝方案并協(xié)助完成，賣 場相關(guān)銷售道具制作。銷售道具準備現(xiàn)場房型手冊（亮相版）研發(fā)：提供各單體戶型圖 和樓層平面圖、小區(qū)擺位 圖等。售樓處裝修裝飾及售樓處 內(nèi)外部指引包裝（精神堡 壘、工地圍檔、吊旗、道旗、 形象墻、指示牌、資料

30、架、 展示架）銷售：提出裝飾及指引系 統(tǒng)的合理化建議；工程：組織招標確定施工 單位，協(xié)助企劃部進行售 樓處內(nèi)部裝修和項目指引 系統(tǒng)的施工；成本控制：核算售樓處裝 修成本，進行合同審批和 付款工作；財務(wù)：提供裝修及包裝所 需資金支持。樣板間及樣板環(huán)境指示說明系統(tǒng)銷售：協(xié)商決定樣板間建 造的具體戶型；研發(fā)：提供樣板間戶型的 詳細房型圖和尺寸；工程：組織招標確定施工 單位并施工，組織樣板間 施工和節(jié)點支持；成本控制：樣板間裝修成 本核算及合同審批工作； 財務(wù)：提供裝修及包裝所 需資金支持沙盤（概念）模型、 主力戶型單體模型研發(fā)：提供規(guī)劃方案圖和 戶型圖，支持企劃部制作 概念沙盤和單體戶型； 銷售：與

31、企劃部協(xié)商，選 定沙盤方案及主力戶型。節(jié)占 八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門小類說明項 目 銷 售 階 段項目 亮相 前準備銷售道具準備入市前印刷品的設(shè)計、制作 （概念樓書、房型圖、DM 單、宣傳海報等）銷售：各種印刷類銷售道 具制作的確定； 研發(fā)：項目研發(fā)設(shè)計方面 資料的提供，如平面規(guī)劃 圖、景觀規(guī)劃圖、房型圖、 人行系統(tǒng)、車行系統(tǒng)等； 工程：提供工程進度及交 工標準，施工材料、施工 工藝等相關(guān)方面的資料； 法務(wù)：相關(guān)印刷文件的法 律審核以及合同的審核。項目周邊的主要道路設(shè)置 醒目指示系統(tǒng)（意向）派籌卡及紀念禮品聯(lián)動工作的準備配備看房車及看房車包

32、裝行政：提供看房車及司機組織進行聯(lián)動單位人員的 培訓(xùn)和包裝企劃：提供重點聯(lián)動單位 的包裝，相關(guān)銷售道具的 制作。意向商家簽約進駐意向書法務(wù)：合同談判以及審核確定項目亮相方案項目形象表情、主題、創(chuàng)意 表現(xiàn)確定項目部、銷售部：參與討 論，提出建設(shè)性意見。項目亮相細化方案確定項目亮相媒體確定項目 亮相項目鳧相項目形象出街，媒介組合應(yīng) 用（戶外、報紙、電視、電 臺、車體、電梯）法務(wù)：相關(guān)印刷文件的法 律審核以及合同的審核。新聞媒體新聞信息亮相新聞中心：通過媒體擴大 宣傳信息。亮相慶典活動及產(chǎn)品推介 會的宣傳和安排研發(fā)：項目研發(fā)設(shè)計資料、 研發(fā)設(shè)計專業(yè)人士支持； 銷售：項目亮相各項工作 的配合開展，電話

33、接聽解 答，現(xiàn)場客戶接待，活動 的協(xié)同組織等。項目 開盤 前準備銷售內(nèi)部資料房型、房號及面積對照表研發(fā)：提供房型本冊、技 術(shù)支持；銷管：提供房號及面積表銷控方案及銷控表答客戶問客戶接待、客戶問題匯總 及反饋（統(tǒng)一說詞）研發(fā)、工程：配合解釋、 解決客戶提出的研發(fā)及工 程問題。客戶積累意向卡銷售，客戶梳理，意 向銷控制定，客戶關(guān)系維護銷管：意向卡銷售的組織 工作；外賣場：意向客戶推薦， 客戶關(guān)系維護。節(jié)占 八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分項主辦 部門辦位一 主崗協(xié)辦 部門小類說明項 目 銷 售 階 段項目 開盤 前準備交工標準確定各部門聯(lián)動：討論并確定 項目交工標準； 法務(wù)：法律風(fēng)險

34、提示。價格體系確定成本控制：牽頭制定項目 考核指標體系，提供項目 經(jīng)濟指標要求；銷售：對不同組團、不同 樓座、不同樓層和戶型制 力合理的價格體系。合同準備房型附圖研發(fā)：提供所有房型附圖交工標準研發(fā)：提供確定交工標準 法務(wù)：交工標準中法律風(fēng) 險的提示和規(guī)避；工程：審核合同中的交樓 時間及友工標準。小區(qū)擺位研發(fā)：負責(zé)提供最終版的 篇平面圖。合同、附加協(xié)議等文本審查 確定法務(wù)：商品房合同、附加 協(xié)議、補充協(xié)議等文本的 宙杳確宗。開盤前銷售道具 的準備現(xiàn)場房型手冊深化版及最 終版研發(fā)：提供深化版房型圖 手冊及逐步落實形成最終 房型圖手冊。樓書，宣傳海報、折頁，物 業(yè)管理公約研發(fā)：協(xié)助制作樓書、折 頁等

35、，提供技術(shù)支持； 物業(yè)：提供物業(yè)管理公約購房須知，房型圖，詳細價 格表研發(fā)：提供項目詳細的房 型圖，提供技術(shù)支持； 銷售：協(xié)助銷管制定項目 樓房的價格體系；工程：提供工程進度及交 工標準。售樓處內(nèi)外展示道具統(tǒng)一 更換（道旗、吊旗、背板等）沙盤（細化景觀及外檐）研發(fā)：提供項目總規(guī)劃平 面圖，協(xié)助企劃制作沙盤， 提供圖紙和技術(shù)支持樣板間、樣板環(huán)境的指示系 統(tǒng)的數(shù)據(jù)更新研發(fā)：負責(zé)提供樣板環(huán)境 圖紙和技術(shù)支持銷控表及銷控貼，認購書， 合同袋銷管：協(xié)助企劃制作銷控 表、認購書、合同袋等相 關(guān)銷售用具。項目形象的提升 及深化戶外媒體發(fā)布（項目形象及 核心理念鍛造與深化）報紙媒體發(fā)布（項目形象及 核心理念鍛

36、造與深化）小眾媒體及創(chuàng)新媒體發(fā)布 （項目形象及核心理念鍛造與深化）開盤信息告知媒介組合應(yīng)用（戶外、報紙、 電視、電臺、車體、電梯）銀行大協(xié)議的簽訂財務(wù)中心：提供銀行節(jié)占 八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門小類說明開盤項 目 銷 售 階 段項目 開盤開盤慶典活動活動形式（演出/說明會/發(fā)布會 與會人員（演藝名人/專家學(xué)者） 告知途徑（報廣/海報/門票DMf肖售：開盤慶典活動的 組織配合，最大化接待、 積累客戶；物業(yè)：積為開盤慶典活動提供人力物力支持客戶轉(zhuǎn)化明確合理流程，接待、回訪、邀 約客戶，完成客戶轉(zhuǎn)協(xié)議、轉(zhuǎn)合 同工作。財務(wù)：收定金、購房款； 銷售：

37、簽訂購房協(xié)議， 進行客戶關(guān)系維護，協(xié) 助合同、文件的簽署回款落實銷售：按每月考核指標 定時定額完成銷售量， 為回款落實提供支撐。日常 銷售月度指標分解根據(jù)公司資金情況與項目進程， 進行月度指標分解與調(diào)整產(chǎn)品分析、聚焦 銷售重點來電客戶分析、來訪客戶分析、 成交客戶分析、未成交客戶分 析、滯銷產(chǎn)品分析、競爭項目動 態(tài)關(guān)注，對項目所處銷售階段進 行準確判斷和適時調(diào)整企劃：階段性項目推廣 總結(jié)，根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn) 狀，合理安排推廣節(jié)奏 和推廣方向；銷售：根據(jù)庫存產(chǎn)品現(xiàn) 狀和考核指標要求，討 論協(xié)商調(diào)整價格體系， 聚隹重點產(chǎn)品的銷售：外賣場：協(xié)助銷售進行 產(chǎn)品、客戶分析，根據(jù) 聚焦銷售重點，推薦可 成交客

38、戶。月度操作手冊的 制定根據(jù)財務(wù)指標，產(chǎn)品情況，客戶 情況，制定月度的推廣策略、 銷 售策略和重大節(jié)點價格監(jiān)控及調(diào)整定期進行價格測算，與銷售溝 通，根據(jù)庫存產(chǎn)品和聚焦銷售的 重點及市場形勢變化，調(diào)整項目 價格，實現(xiàn)項目利潤最大化成本控制：階段性考核 指標調(diào)整；動態(tài)調(diào)整售 價，實現(xiàn)利潤最大化； 銷售：根據(jù)階段性產(chǎn)品 銷售情況和庫存產(chǎn)品現(xiàn) 狀，溝通協(xié)調(diào)銷管調(diào)整 價格體系。月度推廣計劃的 執(zhí)行報紙媒體：樹立項目形象，宣泄 產(chǎn)品賣點銷售：協(xié)同企劃對于項 目形象和階段性產(chǎn)品宣 泄點進行溝通，確定報 廣內(nèi)容戶外媒體：強化項目形象，聚焦 重大節(jié)點銷售：結(jié)合階段性考核 指標和項目銷售情況， 確定階段性節(jié)點的設(shè)

39、置 和媒體宣傳營銷活動：維系老客戶促進老帶 新，制造新聞熱點烘托項目人氣銷售：協(xié)助企劃進行主 題營銷活動的組織和配 合工作客戶中心：通過公益性活動強化 客戶品牌忠誠度，加強項目口碑 傳播效應(yīng)銷售：通過與企劃部的 溝通交流，創(chuàng)新性的組 織公益性活動，強化客 戶忠誠和樹立公司品牌 美譽度，逐漸形成項目 的獨特賣點。銷售道具支持：樓書、客戶通訊、 生活手冊折頁、道旗、吊旗銷售：協(xié)同企劃制作各 種銷售道具。節(jié)占 八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主 項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門小類說明項 目 銷 售 階 段日常 銷售客戶到訪及接待成交工作客戶資源利用大客戶，社區(qū) 活動，置業(yè)推薦，物業(yè)推薦

40、等工作帶來大批意向客戶企劃：提供DM單，海報、 樓書、單體沙盤等銷售道 具支持。外賣場客戶到訪企劃：外賣場銷售道具的 及時制作和補充，路演活 動的組織開展。項目銷售現(xiàn)場利用電話， 回 訪老客戶，并進行客戶接待 成交工作通過日常培訓(xùn)，提高銷售人 員的接待水平，現(xiàn)場通過電 話回訪，邀約客戶到訪，促 成簽約成交銷售費用月度付款計劃及支付成本控制：根據(jù)銷售費用 發(fā)生及以往支付情況，制 定月度合同支付額度，審 核付款計劃并上報集團； 財務(wù)：審核價款單及發(fā)票， 按咨金情汨付款合作方合同簽訂相關(guān)部門：合同簽訂及審批工作；法務(wù)：商品房合同、附加協(xié)議等檢查，風(fēng)險提示； 銷售：確認物業(yè)及置業(yè)聯(lián) 動，送各部門存檔。

41、銷售回款制定回款節(jié)點，協(xié)調(diào)銀行及 房管局保證按期回款財務(wù)：為客戶創(chuàng)造便捷交 款條件，快速收款。月度指標考核公司考核指標完成及調(diào)整銷管：按當月完成情況逐 步調(diào)整全年銷售回款指標 財務(wù)：編制月度資金預(yù)算， 填列各項目實際發(fā)生數(shù)。項目考核指標完成及調(diào)整銷管：按當月完成情況， 調(diào)整次月及全年銷售任務(wù) 指標；財務(wù)：編制月度資金預(yù)算， 填列各項目實際發(fā)生數(shù)； 項目：提供下月指標落實 的政府相關(guān)證件支持； 工程：提供下月指標落實 的工程節(jié)點支持，統(tǒng)計匯 報工程指標完成情況及指 標調(diào)整，提供月度工程款 計劃。銷售清盤后項目各種資 料移交行政：接收商品房合同、 協(xié)議、優(yōu)惠單并存檔。項目銷售、招商工 作問題總結(jié)、匯報 并存檔項目營銷推廣效果的監(jiān)控、 評估、修正，通過銷售體系 例會、項目協(xié)調(diào)會、部門例 會、各種主題總結(jié)會等形式 做工作總結(jié)，指導(dǎo)后期工作節(jié)占 八、工作 階段主要工作內(nèi)容工作部門備注主項分項主辦 部門主辦 崗位協(xié)辦 部門小類說明工程建設(shè)階段外檐裝 修 材料確止設(shè)計、研發(fā)定板研發(fā)、成本控制：分別從 技術(shù)、經(jīng)濟方面配合。