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文檔簡介

1、資產(chǎn)評估的基本方法一.成本法的基本計算公式:被評估資產(chǎn)評估值=重置成本一實體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟性貶值被評估資產(chǎn)評估值+重置成本x成新率二、重置成本的估算:1重置核算法:(1)按人工成本比例法計算:間接成本=人工成本總額x成本分配率成本分配率=間接成本額/人工成本額x100%(2)單位價格法:間接成本=工作量(按工日或工時)x單位價格/按工日或工時(3)直接成本百分率法:間接成本=直接成本x間接成本占直接成本百分率2 .物價指數(shù)法:或:3 .功能價值法:資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x資產(chǎn)評估時物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時物價指數(shù)資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x (1+物價變動指數(shù))被評估資產(chǎn)被評估資產(chǎn)年

2、產(chǎn)量參照物重置成本參照物年產(chǎn)量一重置成本4.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法:被評估資產(chǎn)的重置成本 參照物資產(chǎn)的重置成本被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量10X表示是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù),稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)統(tǒng)計分析法:K=R'/RK-資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調整系數(shù)R'-某類抽樣資產(chǎn)的重置成本R-某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本三、實體性貶值及其估算:1 .觀察法(成新率法):資產(chǎn)的實體性貶值=重置成本x (1實體性成新率)2.公式計算法:資產(chǎn)的實重置成本 預計殘值實際已體性貶值一總使用年限使用年限總使用年限=實際使用年限十尚可使用年限實際已使用年限=名義已使用年限X資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率截止評估日資產(chǎn)累計實際

3、利用時間100% 截止評估日資產(chǎn)累計法 定利用三、功能性貶值及其估算資產(chǎn)的功能性貶值測算方法:被評估資產(chǎn)功能性貶值額n被評估資產(chǎn)年折現(xiàn)t 1凈超額運營年本系數(shù)(超額投資成本可視為功能性貶值 四、經(jīng)濟性貶值及其估算:|)功能性貶值=復原重置成本-更新重置成本經(jīng)濟性資產(chǎn)預計可被資產(chǎn)原設計貶值率 1 利用的生產(chǎn)能力/生產(chǎn)能力經(jīng)濟性資產(chǎn)年收所得100%貶值額益損失額1稅率P Ar,n '五、成新率及其估算1 .使用年限法:2 .修復費用法:成新率成新率=(預計尚可使用年限/實際已使用年限十預計尚可使用年限) =1一修復費用/重置成本x 100%100%六、收益法:1.資產(chǎn)未來收益期有限情況:評

4、估值=pt 1 1RttrRi-中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額。Ri-未來第i個收益期的預期收益額,收益期有限時,n收益年期r-折現(xiàn)率2 .資產(chǎn)未來收益無限期情況:(1)未來收益年金化情況:資產(chǎn)評估值(收益限值)=年收益額/資本化率年等值收益額:評估值nRtP tiTVnAi 11 r t(2) 來收益不等額情形:資產(chǎn)評估值(預期收益現(xiàn)值)=N前若干年各年收益額X各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率X前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)第三章一、機器設備評估的成本法:機器設備評估值= 重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值1、重置核算法:(1)外購單臺不需安裝的國內設備重置成本重置成本=全新設備

5、基準日的公開市場交易價格+運雜費或=全新設備基準日的公開市場交易價格X (1+運雜費率)(3) .外購單臺需安裝的國內設備重置成本:重置成本=全新設備基準日的公開市場交易價格 +運雜費+安裝調試費或=全新設備基準日的公開市場交易價格X (1+運雜費率+安裝調試費)(4) .外購單臺不需安裝進口設備重置成本:重置成本=(FOB價格+途中保護費+國外運雜費)X基準日外匯匯率 +進口關稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內運雜費 或=。尸價格X基準日外匯匯率+進口關稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內運雜費其中FOB介格為離岸價,指裝運港船上交價格;CIF為到岸價,指離岸價加途中保險費和國外運雜費(5)

6、.外購單臺需安裝進口設備重置成本:重置成本=單臺未安裝進口設備重置成本 +安裝調試費+人員培訓費+其他(6) .外購成套需安裝設備重置成本重置成本=單臺未安裝進口設備重置成本總和 +單臺未安裝國產(chǎn)設備重置成本總和 + 工器具重置成本+安裝工 程費+工程監(jiān)理費+軟件重置成本+設計費+貸款利息(7) .車輛重置成本國內購置車輛重置成本=車輛價格+購置附加稅+證照及其他費用進口車輛重置成本=車輛價格(CIF) +進口關稅+消費稅+增值稅+證照及其他費用其中:進口關稅=車輛價格(CIF) X進口關稅消費稅=【車輛價格(CIF) +進口關稅】x消費稅率+ ( 1-消費稅率)進口增值稅=【車輛價格(CIF

7、) +進口關稅+消費稅】X增值稅率2.進口設備從屬費用1)國外運費可按設備的重量、體積及海運公司的收費標準計算或是按一定比例計取海運價=貨價x海運費率費率:遠洋一般取 5%-8%近洋一般取3%-4%2)國外運輸保險費的取費基數(shù):貨價 +海運價國外運輸保險費=(貨價+海運價)x保險費率費率可按保險公司費率確定,一般在4%£右3)關稅的取費基數(shù)為設備到岸價 :關稅=到岸價X關稅稅率4)消費稅的計稅基數(shù):關稅完稅價 +關稅消費稅=(關稅完稅價+關稅)X消費稅率+ ( 1-消費稅稅率)5)增值稅的取費基數(shù):關稅完稅價+關稅+消費稅增值稅=(關稅完稅價+關稅+消費稅)X增值稅率注:減免關稅,同

8、時減免增值稅6)銀行財務費的取費基數(shù)為貨價人民幣數(shù)銀行財務費用=貨價x費率我國現(xiàn)行銀行財務費率一般為 4%0-5%07)外貿手續(xù)費稱公司手續(xù)費,取費基數(shù)為到岸價人民幣數(shù)外貿手續(xù)費=到岸價X外貿手續(xù)費率我國進出口公司的進口費率在 1%-1.5%8)海關監(jiān)管手續(xù)費僅對減稅、免稅、保稅貨物征收,取費基數(shù)為到岸價人民幣對于免稅設備:海關監(jiān)管手續(xù)費 =到岸價人民幣數(shù)X費率對于減稅設備:海關監(jiān)管手續(xù)費 =到岸價人民幣數(shù)X費率X減稅百分率我國現(xiàn)行免稅、保稅設備的海關監(jiān)管手續(xù)費費率為3%9)車輛購置附加費的取費基數(shù)為:到岸價人民幣數(shù)+關稅+消費稅+增值稅車輛購置附加費=(到岸價人民幣數(shù)+關稅+消費稅+增值稅)

9、X費率2.非標準設備重置成本:P=(Cmi+ Km+Cn2) 乂 (1+Kp) 乂 (1+Kt) 乂 (1+Kd + n)P一非標準設備重置成本Cn1-主材費(不含主要外購件費)Km-不含主演外購件費的成本主材費率C m2-主要外購件費K P-成本利潤率K-銷售稅金率 K d-非標準設備設計費率n-非標準設備產(chǎn)量cm=N (某主材凈消耗量+該主材利用率)x含稅市場價格+( 1+增值稅率)Cn2=N 某主要外購件數(shù)量X含稅市場價格+ (1+增值稅率)二.物價指數(shù)法設備重置成本通幽I歷史裁綠能評估基準日定基物價指數(shù)置成本面原值設備購建時定基物價指數(shù)測算進口設備重置成本:重置成本=賬面原值中的到岸價

10、格X評估基準日外匯匯率/進口時的外匯匯率X ( 1+進口設備生產(chǎn)國同類資產(chǎn)價格變動指數(shù))X ( 1+現(xiàn)行進口關稅稅率)X ( 1+其他水費率)+賬面原值中支付人民幣部分價格X (1 +國內同類資產(chǎn)價格變動指數(shù))進口設備現(xiàn)值=站面原值(人民幣)中支付外匯部分+設備進口時的外匯匯率X (1+設備生產(chǎn)國從設備出口到評估時點的價格變化率)三、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法被評估資產(chǎn)的重置成本參照物資產(chǎn)的重置成本被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量x指統(tǒng)計得到的數(shù)據(jù),稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法當x=1時,被評估及其設備的價格與生產(chǎn)能力呈線性關系;當x?1時,機器設備的生產(chǎn)能力與價格呈非線性關系;當x?1時,機器設備的生產(chǎn)能力與價格呈非線性

11、關系四.機器設備的實體性貶值機器估算:實體性貶值=重置成本X實體性貶值率 =重置成本X ( 1-成新率)1 .使用年新率:成新率=設備尚可使用年限/ (設備已使用年限+ 設備尚可使用年限)X 100%2 .機器設備已使用年限:實際已使用年限=名義已使用年限x設備利用率成新率=設備尚可使用年限/ (加權投資年限+設備尚可使用年限)X 100%其中:加權投資年限=2 (加權更新成本)+N (更新成本)加權更新成本=已使用年限X更新成本貶值率=已使用量/總使用量X 100%貶值率=已使用量/ (已使用量+尚可使用量)X 100%五.機器設備的經(jīng)濟性貶值機器估算1 .因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟性貶值:經(jīng)

12、濟性貶值2 .由于外界因素造成的收益減少:經(jīng)濟性貶值額=1-(實際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力)X100%資產(chǎn)年收所得1益損失額稅率P A,r,n(P/Ao r,n)為年金現(xiàn)值系數(shù)第四章 一.土地使用權市場法:待估土地評估值=比較案例土地價格x正常交易情況/比較案例交易情況X待估土地區(qū)域因素值/比較案例區(qū)域因素值X待估土地個別因素值/比較案例個別因素值X待估土地評估基準日價格指數(shù)/比較案例日物價指數(shù)1. 土地使用年限修正時,修正系數(shù)可用下列公式:K=1-1/(1+r)m +1-1/(1+r)nK-年限修正系數(shù);n-比較案例禿頂使用權剩余年限;m-待估土地使用權剩余年限;r-折現(xiàn)率若容積率修正:容

13、積率修正系數(shù)=待估土地容積率與低價相關系數(shù) /比較案例容積率與地價相關系數(shù)2.基準地價系數(shù)修正法:K= (1+r)N-nx (1+r) n-1/(1+r)N1K-年限修正系數(shù); N-最高出讓年限;n 實際出讓或轉讓年限;r一還原利率、收益法1.在收益永續(xù),各因素不變的條件下算式:P=A/r2.在收益年期有限,資本化率大于零的條件下算式:P A1r(1 r)nP一土地使用權評估值;A土地收益;r-還原利率;n- 土地收益年限;當n-8, P=A/r.即為土地所有權價值,成本法評估值(土地價格)=土地取得費+ 土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+ 土地增值收益利息=土地取得費x 土地開發(fā)期x相應利息率+

14、 土地開發(fā)費x 土地開發(fā)期x相應利息率x50%1 .估算土地增值收益:土地增值收益 =(土地取得費+ 土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)X增值收益率其中:收益率一般在 20%25%t間。按補交出讓金的 40%+算.假設開發(fā)法 地價=樓價-建筑費-專業(yè)費用-利息-利潤-稅費-租售費用 專業(yè)費=建筑費X i (i為一定的百分率)利息=(地價+建筑費+專業(yè)費)r (r為利息率)利潤=(地價+建筑費+專業(yè)費)x P' (P'正常利潤率);稅費=地價xt (t為稅費)二.建筑物評估方法1 .成本法:建筑物評估值=建筑物重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值2 .建筑物重置成本的估算:(

15、1)預決算調整法:地材價差額 =定額直接費x地價價格指數(shù) 人工費調整數(shù)=工日時x價差額/工時;價差額/工時=評估基準日工日單價-預決算工日單價 調整后的機械費= 定額直接費x當定規(guī)定的取費系數(shù)調整后的機械費=工程決算直接費X評估基準日其他直接費取費標準工程直接費項整后的人工費+調整后的材料費+調整后的機械費+調整后的其他直接費2 .重編預算法:建筑物重置成本=N (實際工程量X現(xiàn)行單價)X (1+現(xiàn)行費率)士材料差價+按現(xiàn)行標準計算的各項間接成本3 .價格指數(shù)調整法:待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值X綜合價格指數(shù)綜合價格指數(shù)4平估時點彳/b格指數(shù)/建筑物購建時價格指數(shù)x 100%綜合價格

16、指數(shù)=(1+a) (1+a2)(1+a n) x 100%(a為建筑物竣工后第一年至評估基準日年度的各年環(huán)比價格指數(shù))4 .建筑物實體性貶值率及成新率的估算:1)使用年限法:建筑物實體性貶值率=建筑物實際已使用年限+ (建筑物實際已使用年限 +建筑物尚可使用年限)X 100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限+ (建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限)X 100%2)打分法:成新率=結構部分合計得分X G雙修部分合計得分X S被備部分合計得分X BG一結構部分的評分修正系數(shù);S裝修部分的評分修正部分;B設備部分的評分修正系數(shù)三、建筑物經(jīng)濟性貶值的估算:經(jīng)濟性貶值=建筑物年收益凈損失額+正常資

17、產(chǎn)收益率或:經(jīng)濟性貶假=nRtA> t > t t i 1 r 1 rRi-第i年的建筑物年收益凈損失額;r一折現(xiàn)率;n預計建筑物收益損失持續(xù)是時間,通常已年為單位功能性貶值額t1(交靜器代客如裝為的*i數(shù)x交易日期的修正系數(shù)x區(qū)域因素的修正系凈超額運營年本系數(shù)數(shù)x個別因素的修正系數(shù))/n1 .交易行為的補正:待估房地產(chǎn)的單位價格=修正系數(shù)x交易實力房地產(chǎn)的單位價格修正系數(shù)=1-N補正值/交易價值2 .易日期的修正:估價期日價格=調整系數(shù)X交易日期價格調整系數(shù)=估價期日價格指數(shù)/交易日期價格指數(shù)3 .區(qū)域因素的修正:1)雙百分制比較法:待估房地產(chǎn)的單位價格=修正系數(shù)X交易實力房地產(chǎn)

18、的單位價格價格修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)總積分/交易實例房地產(chǎn)總積分2)環(huán)境成熟度修正法:房地產(chǎn)價格=調整系數(shù)x交易實例價格調整系數(shù)=1/ (1+r) n r-折現(xiàn)率;n 一達到與交易實例同等環(huán)境成熟程度所需要的年度四.殘余估價法B=a-Lr 1/( r 2+d) =a 2/ ( r 2+d)a- 建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益;L土地彳格;n- 土地的還原利率;r2-建筑物的還原利率B- 建筑物的收益價格;d一建筑物的折舊率;注一建筑物的純收益 第五章無形資產(chǎn)評估一、無形資產(chǎn)評估中收益法的應用形式n K Rn K R無形資產(chǎn)評估值 t-(1 T)無形資產(chǎn)評估值最彳氐收費額 3(1 T)t1(1 r)t

19、1(1 r)K-無形資產(chǎn)分成率;Ri-分成基數(shù),即銷售收入或銷售利潤;T一所得稅率;i 收益期限;r-折現(xiàn)率無形資產(chǎn)重置成轉讓成本無形資產(chǎn)轉讓最低收費額本凈值 分攤率 的機會成本轉讓成本購買方運用無形資產(chǎn)的設計能力無形資產(chǎn)轉讓無形資產(chǎn)轉出無形資產(chǎn)再開分攤率運用無形資產(chǎn)的總計能力的機會成本的凈減收益發(fā)凈增費用.無形資產(chǎn)收益額=銷售收入(利潤)X銷售收入分成率X (1-所得稅率)因為:收益額=銷售收入X銷售收入分成率X ( 1-分成率)=銷售利潤X銷售利潤分成率X ( 1-所得稅率)因而:銷售收入分成率=銷售利潤分成率X銷售利潤率銷售利潤分成率=銷售收入分成率+銷售利潤率1 .邊際分析法。利潤分成

20、率=匯追加利潤現(xiàn)值+匯利潤總額現(xiàn)值2 .投資分成法無形資產(chǎn)利潤分成率無形資產(chǎn)約當投資量購買方約當投資量無形資產(chǎn)約當投資量無形資產(chǎn)約當投資量無形資產(chǎn)重置成本1適用成本利潤率購買方約購買方投入的總1適用成本利潤率 當投資量資產(chǎn)的重置成本1J3 .無形資產(chǎn)評估中成本法的應用:無形資產(chǎn)評估值=無形資產(chǎn)重置成本X成新率1)財務核算法:無形資產(chǎn)重置成本=N物質資料實際耗費量x現(xiàn)行價格)+N (實耗工時X現(xiàn)行費用標準)2)物價指數(shù)法:無形資產(chǎn)=無形資產(chǎn)賬面成本X評估時物價指數(shù) /購置時物價指數(shù)3) 3)成新率估算:成新率已使用;;使用年限法1.收益法:第一種原因形成的超額收益可以用下式計算:R (P2 P1

21、)Q(1 T)R一超額收益;P2使用專利權技術產(chǎn)品的價格;Pi不使用專利權技術產(chǎn)品的價格;Q-產(chǎn)品銷售量(此外假定銷售量不變);T一所得稅率第二種原因形成的超額收益可以用下列公式計算:R (Q2 Q1)(p C)(1 T)R一超額收益;Q2-使用專利權技術產(chǎn)品的銷售量;Qi-不使用專利權技術產(chǎn)品的銷售量;P一產(chǎn)品的價格;C一產(chǎn)品的單位成本;T-所得稅率費用節(jié)約型無形資產(chǎn),是指無形資產(chǎn)的應用,使得生產(chǎn)產(chǎn)品中的成本費用降低,從而形成超額收益??梢杂孟铝泄接嬎銥橥顿Y者帶來的超額收益。R (C2 C1)Q(1 T)R一超額收益;C2 -使用專利權技術產(chǎn)品的單位成本;C1-未使用專利權技術產(chǎn)品的單位成

22、本;Q-產(chǎn)品銷售量(此外假定銷售量不變);T一所得稅率三、商標權評估方法:RtAttr 1 rP一商標評估值;四、商譽評估n-收益年限;r一折現(xiàn)率;Ri第i年商標產(chǎn)品的超額收益(1)割差法:商譽的評估值企業(yè)整體企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估值資產(chǎn)評估值之和(含可確指無形資產(chǎn))(2)超額收益法1 .超額收益本金化價格法:企業(yè)預期行業(yè)平均該企業(yè)的單項資 商譽的年收益額收益率產(chǎn)評估值之和價值適用本金化率或:被評估企業(yè)單項被評估企業(yè)行業(yè)平均商譽的資產(chǎn)評估價值之和(預期收益率收益率值)價值使用資本化率式中:被評估企業(yè)預期收益率 =企業(yè)預期年收益額/企業(yè)的單項資產(chǎn)X 100%2 .超額收益折現(xiàn)法:商譽的價值nSi/

23、(1 r)i i 1S-第i年企業(yè)預期超額收益;r-折現(xiàn)率;1/ (1+r) i-折現(xiàn)系數(shù) 資產(chǎn)收益率=資產(chǎn)收益率/ (1-資產(chǎn)負債率)第六章流動資產(chǎn)評估、低值易耗品的評估:在用低值易耗品的評估 =全新成本價值x成新率成新率 1 低值勿耗品頭際已使用_旦婺_ 100%成本法:1)按價格變動系數(shù)調整原成本:'低值易耗品可使用月數(shù)某項或某類在制品、自制半成品評估值 =原合理材料成本x ( 1+價格變動系數(shù))+原合理工資、費用x ( 1 + 合理工資、費用變動系數(shù))2)按社會平均工藝定額和現(xiàn)行市價計算評估值:某在制品評估值=在制品是有數(shù)量X (該工序單件材料工藝定額X單位材料現(xiàn)行市價+該工序

24、單件工時定額X正常工資、費用)3)按在制品的完工程度計算評估值:在制品評估值=產(chǎn)成品重置成本X在制品約當量在制品評估值=產(chǎn)成品重置成本X在制品完工率二、產(chǎn)成品及庫存商品的評估1.成本法:1)評估基準日與產(chǎn)成品完工時間接近產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)成品數(shù)量X單位產(chǎn)成品賬面成本2)評估基準日與產(chǎn)成品完工時間間隔較長方法一:方法二:3.市場法:產(chǎn)成品產(chǎn)成品合理材料 材料單位 合理工 單位小時合理工評估值實有數(shù)量(工藝定額現(xiàn)行價格時定額 時工資,費用產(chǎn)成品產(chǎn)成品材料成 材料綜合 工資、費用 工資,用綜評估值實際成本(本比例調整系數(shù) 成本比例合調整系數(shù))評估庫存 不含稅銷售銷售所得1.應收賬款及預付賬款的評估:應

25、收賬款評估值=應收賬款賬面價值-已確定壞賬損失-預計壞賬損失價值數(shù)量(出廠單價稅金費用稅) 三、債權類及貨幣類流動資產(chǎn)評估:2壞賬比例法:壞賬 比例100%評估前若干年發(fā)生的壞賬數(shù)額評估前若干年應收賬款余額4.應收票據(jù)的評估:應收票據(jù)的評估=本金x ( 1 +利息率x時間)應收票據(jù)的評估=票價到期價值-貼現(xiàn)息貼現(xiàn)息=票價到期價值X貼現(xiàn)率X貼現(xiàn)期第七章長期投資及其他資產(chǎn)評估(二)非上市交易債券的評估1 .到期一次還本付息債券的價值評估:P F/(1 r)nP-債券的評估值;F-債券到期時本金和利息之和;n-評估基準日到債券還本付息的期限;r一折現(xiàn)率1)采用單利率計算時:F= Po - (1+mr

26、)P0債券面值或計算本金值;m-債券的期限或計息期限;r-債券利息率2)采用復利率計算時:F=po(1+r)m2.每年支付利息、到期還本的債券評估:pEitPo1 r t 1 rn債券年限P-債券的評估值;Po-債券的面值;Ei-債券在第i年的預期收益(利息);r適用是折現(xiàn)率;3.優(yōu)先股的評估:Rt A11 1 r t rP一優(yōu)先股的評估值;Ri-第i年的優(yōu)先股收益;r一折現(xiàn)率;A-優(yōu)先股的等額股息收益4.普通股的價值評估(1)固定紅利型股利政策下股票價值評估。P=D1/r式中:P股票評估值;D1下一年的紅利額;r 折現(xiàn)率或資本化率。(2)紅利增長型股利政策下股票價值評估。P=Di/ (r-g)(r>g)式中:P股票的評估值;Di 下一年股票的股利額;r折現(xiàn)率;g股利增長率第八章企業(yè)價值評估、企業(yè)價值評估中的財務分析:1 .企業(yè)償債能力:流動比率 =流動資產(chǎn)/流動負債(流動資產(chǎn)對流動負債以 2:1為宜)速動比率=速動資產(chǎn)/流動負債(速動比率以1 : 1為宜)資產(chǎn)負債率負債總額全部資產(chǎn)總額100%2 .企業(yè)運營能力:1)存貨周轉次數(shù)=年銷貨成本/存貨平均余額存貨平均余額=(期初存貨余額+期末存貨余額)/ 22)存貨周轉天數(shù)也稱為存貨周轉期存貨周轉天數(shù)=360/存貨周轉天數(shù)

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