溧陽(yáng)市某項(xiàng)目完整策劃案

1、目 錄投 資 環(huán) 境 篇2一、 區(qū)域概述二、 城市總體規(guī)劃三、 市政工程建設(shè)及拆遷改造房 產(chǎn) 大 市 篇12一、2004年溧陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀二、2005年下半年溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望競(jìng) 爭(zhēng) 市 場(chǎng) 篇17項(xiàng) 目 分 析 篇29開(kāi) 發(fā) 建 議 篇35一、建筑風(fēng)格二、總體規(guī)劃三、物業(yè)配比四、客源定位五、價(jià)格定位投 資 環(huán) 境 篇一、區(qū)域概述1、區(qū)域地理：溧陽(yáng)位于蘇浙皖三省交界處，長(zhǎng)江三角洲西部，江蘇省南部，常州市西南角，屬大上海經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍，是著名的“絲府茶鄉(xiāng)”。距上海、杭州僅有200公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)80公里，距常州機(jī)場(chǎng)60多公里。2、行政區(qū)劃：溧陽(yáng)古稱平陵, 秦

2、建縣制,至今已有2200多年歷史。1990年8月,經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),撤縣設(shè)市,是常州市重要組成部分。溧陽(yáng)現(xiàn)轄制18個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū),總面積1535.87平方公里。處于北緯31°1-31°4，東經(jīng)119°08-119°36之間。溧陽(yáng)市是常州境內(nèi)唯一山水兼得的城市，自然環(huán)境優(yōu)美，尤其是南部區(qū)域，群山環(huán)繞，并有著名的AAAA級(jí)國(guó)家旅游區(qū)天目湖旅游度假區(qū)。3、悠久歷史：全市總?cè)丝?9萬(wàn)余人，其中非農(nóng)業(yè)人口約35萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?4%,市區(qū)人口18萬(wàn)左右。溧陽(yáng)歷史悠久，人杰地靈。經(jīng)中外科學(xué)家聯(lián)合考證，地處溧陽(yáng)上黃水母山發(fā)現(xiàn)的“中華曙猿”等大量古生物化石，距今已有4

3、500萬(wàn)年，是包括人類在內(nèi)的高級(jí)靈長(zhǎng)類動(dòng)物的共同祖先。溧陽(yáng)是革命老區(qū), 陳毅、粟裕等老一輩革命家曾在這里開(kāi)辟創(chuàng)建了以茅山為中心的蘇南抗日根據(jù)地，新四軍江南指揮部就設(shè)在溧陽(yáng)的水西村。4、經(jīng)濟(jì)概況：a、綜合實(shí)力 溧陽(yáng)市以機(jī)械、建材、建筑安裝、旅游等為支柱產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)在2003年獲得了較大發(fā)展，2003年末，溧陽(yáng)市有15家工業(yè)企業(yè)（集團(tuán)）總產(chǎn)值超億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的27.8%，提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中江蘇上上集團(tuán)、江蘇華朋集團(tuán)和江蘇正昌集團(tuán)工業(yè)總產(chǎn)值均在5億元以上。2004年全市統(tǒng)計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售收入258.02億元,實(shí)現(xiàn)利稅22.57億,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)9.55億,其中年銷售超過(guò)500萬(wàn)以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)

4、品銷售收入187.27億元,利稅17.15億元,利潤(rùn)8.21億元.1978年以來(lái)，溧陽(yáng)市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值以年均17.5%的高速度增長(zhǎng)。2003年溧陽(yáng)市國(guó)民生產(chǎn)總值較上年增長(zhǎng)18.6%，略高于全國(guó)水平；國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于全市職工和農(nóng)民收入水平，社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)明顯。社會(huì)財(cái)富強(qiáng)有力的增長(zhǎng)必然帶動(dòng)新一輪的城市建設(shè)高速發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步繁榮。2003年全市居民儲(chǔ)蓄存款較上年增長(zhǎng)18.8億元，銀行存款余額增加19.5億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本良性。從過(guò)去走過(guò)的道路來(lái)看，溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成績(jī)顯著，人民群眾生活水平得到較大提高，人均收入、消費(fèi)以及儲(chǔ)蓄等指標(biāo)顯著增長(zhǎng)。溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的壯大，為該市進(jìn)一步發(fā)展打

5、下了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。從后期走勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度仍將保持兩位數(shù)以上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，這種持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，為該市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了較強(qiáng)的投資信心以及穩(wěn)定的利潤(rùn)保障。項(xiàng)目2003年數(shù)值與2002年比較全市人口78.7萬(wàn)人同比增長(zhǎng)0.31%國(guó)民生產(chǎn)總值121.1億元同比增長(zhǎng)18.6%人均GDP15415元同比增長(zhǎng)18.5%職工平均工資17365元同比增長(zhǎng)5.5%農(nóng)民人均純收入4722.96元同比增長(zhǎng)7.9%銀行存款余額85.2億元同比增長(zhǎng)22.9%人均儲(chǔ)蓄存款10831元同比增長(zhǎng)22.0%b、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 從近年來(lái)溧陽(yáng)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局變化走勢(shì)來(lái)看，該市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相繼實(shí)現(xiàn)了由“一二三”到

6、“二一三”、再到“二三一”的兩次歷史性突破。 2003年溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更趨合理，三次產(chǎn)業(yè)比重由2002年的13.0：52.3：34.7調(diào)整為11.6：55.3：33.1。 目前溧陽(yáng)市第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所占比例過(guò)半，其中主要是地方工業(yè)、機(jī)械加工、建筑業(yè)等；第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)國(guó)民生產(chǎn)總值的三分之一以上，其中內(nèi)外貿(mào)易十分活躍、旅游業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用更顯突出；溧陽(yáng)有山有水，是有名的絲茶之鄉(xiāng)，其第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)率也相對(duì)較高，達(dá)到11.6%。 從溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向上看，該市將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)天目湖旅游區(qū)以及市區(qū)與天目湖之間的帶狀生態(tài)工業(yè)園區(qū)以及生態(tài)住宅區(qū)，因此，隨著整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的壯大，預(yù)計(jì)第一產(chǎn)業(yè)所占比例仍將逐步降低，

7、第二和第三產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)步發(fā)展，尤其是隨著天目湖旅游區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，第三產(chǎn)業(yè)所占比例將會(huì)有一個(gè)較大幅度的提高。c、經(jīng)濟(jì)形態(tài) 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快。2003年完成第三產(chǎn)業(yè)總值401000萬(wàn)元，其中以批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、參飲業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。分別完成總值為115000萬(wàn)元、25000萬(wàn)元和35900萬(wàn)元，同比都有較大幅度提高。 近年來(lái)，溧陽(yáng)市的開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，招商引資取得了新突破。全市進(jìn)出口總額突破1億美元大關(guān)，達(dá)10254萬(wàn)美元，其中出口額8153萬(wàn)美元，進(jìn)出口總額2101萬(wàn)美元，在出口額中，一般貿(mào)易出口6821萬(wàn)美元，加工貿(mào)易出口1332萬(wàn)美元。 溧陽(yáng)市2003年新批外商投資企業(yè)58

8、家，新增28家；其中500萬(wàn)美元以上項(xiàng)目18個(gè)，合同利用外資2.8億元，實(shí)際利用外資9998萬(wàn)美元，年末全市已投產(chǎn)開(kāi)業(yè)的"三資"企業(yè)25家；其中銷售超5000萬(wàn)元的"三資"企業(yè)4家，利稅在1000萬(wàn)元以上"三資"企業(yè)1家。 正昌集團(tuán)、上上集團(tuán)、華朋集團(tuán)、力士集團(tuán)、方正稀土、天目湖啤酒飲料公司等一大批規(guī)模大、效益好、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、享譽(yù)全國(guó)、領(lǐng)先同行的企業(yè)逐漸涌現(xiàn)。同時(shí)全市外向型經(jīng)濟(jì)也得到了較大發(fā)展。d、經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)比項(xiàng)目溧陽(yáng)市2003年數(shù)值宜興市2003年數(shù)值江蘇省第一名數(shù)值全市人口78.7萬(wàn)人107萬(wàn)人國(guó)民生產(chǎn)總值121.1億元224.

9、01億元江陰市410.03億元人均GDP15415元20905元昆山市52078元農(nóng)民人均純收入4722.96元5040元江陰市6266元財(cái)政收入8.8億元21.01億元江陰市45.09億元人均儲(chǔ)蓄存款10831元12787元常熟市22608元 在江蘇省54個(gè)市（縣）中，溧陽(yáng)市整體水平中等偏上，約居于20-30名之間；但僅就蘇南地區(qū)比較來(lái)看，溧陽(yáng)市整體經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較低。 就多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較來(lái)看，溧陽(yáng)市與江蘇省同級(jí)別縣市第一名的差距相對(duì)較大，在國(guó)民生產(chǎn)總值、人均GDP、財(cái)政收入以及人均儲(chǔ)蓄存款來(lái)看，僅為第一名數(shù)值的20-40%之間。 過(guò)以上數(shù)據(jù)比較來(lái)看，作為蘇南地區(qū)新興中小型城市，一方面溧陽(yáng)市經(jīng)

10、濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)不高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較弱；另一方面也說(shuō)明溧陽(yáng)市還具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ陂L(zhǎng)江三角洲整體經(jīng)濟(jì)飛躍的21世紀(jì)，相信交通地位愈顯重要的溧陽(yáng)市，經(jīng)濟(jì)必將再上一個(gè)新臺(tái)階。e、旅游產(chǎn)業(yè)狀況 2003年溧陽(yáng)市積極實(shí)施大旅游戰(zhàn)略，增強(qiáng)旅游支柱產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，全市旅游業(yè)加快發(fā)展，全年接待國(guó)內(nèi)外游客206.4萬(wàn)人次，比2001年增長(zhǎng)40.7%，其中接待海外旅游者2910人次，增長(zhǎng)88.5%；接待國(guó)內(nèi)旅游者206.12萬(wàn)人次，增長(zhǎng)40.6%。2003年全市旅游總收入18.61億元，全社會(huì)實(shí)現(xiàn)旅游增加值8.93億元，增長(zhǎng)48.9%。 隨著天目湖旅游度假區(qū)的整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃實(shí)施，預(yù)計(jì)天目湖旅游區(qū)的知名度將進(jìn)一步擴(kuò)大，

11、吸引前來(lái)觀光旅游度假的游客數(shù)量將大幅度增加，區(qū)域發(fā)展前景良好。 天目湖旅游度假區(qū)全年共接待游客達(dá)161.1萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)6.7%。f、關(guān)于開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè) 江蘇省溧陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)于1992年始建，是江蘇省首批16個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，原規(guī)劃面積為5.02平方公里，2000年原楊莊鄉(xiāng)劃歸開(kāi)發(fā)區(qū)，加上新增寧杭高速公路以南開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)，區(qū)域面積增至41.6平方公里。 溧陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)十年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，截至目前，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)共有各類企業(yè)183家，總投資16.8億元。其中外商投資項(xiàng)目46個(gè)，外商獨(dú)資項(xiàng)目31家，合同利用外資1.3億美元，實(shí)際利用外資7309萬(wàn)美元。 溧陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的南拓配合了城市整體發(fā)展規(guī)劃布局，

12、為該市帶狀城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局指明了方向，預(yù)計(jì)后期開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)將主要集中在寧杭高速公路以南區(qū)域，這也為本區(qū)域的整體開(kāi)發(fā)和發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。g、濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 2007年市區(qū)人均生產(chǎn)總值2.4萬(wàn)元，全面實(shí)現(xiàn)小康；2020年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到13萬(wàn)元，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)項(xiàng)目現(xiàn)狀（2002）20072020市域市區(qū)市域市區(qū)市域市區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）102.1248.87200105708436人均地區(qū)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元）1.32.442.644.29.713.0三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成13.11：52.29：34.64.7：53.7：41.68：55：374：53：434：54：422：48：50

13、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度（%）12.17.514.4161112二、 城市總體規(guī)劃 1、城市性質(zhì) 蘇、浙、皖邊界地區(qū)具有山水特色的現(xiàn)代化工貿(mào)、旅游城市。2、 城市結(jié)構(gòu)規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)形態(tài)為星狀布局結(jié)構(gòu)，城市主要交通軸線向北、向西、向南延伸，適當(dāng)向東拓展，由西北、東南兩片楔形綠地系統(tǒng)，城郊風(fēng)景區(qū)以及規(guī)劃主干道分隔成五個(gè)片區(qū)：中心片區(qū)、昆侖片區(qū)、燕山片區(qū)、城西片區(qū)、城南片區(qū)，在城市北、南、西部布置三個(gè)工業(yè)區(qū)；沿平陵路、西大街形成“十”字型城市中心。3、 發(fā)展戰(zhàn)略及目標(biāo) 提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平。繼續(xù)深化城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)（區(qū)）和中心村規(guī)劃、各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃和控制性詳規(guī)的編制完善工作。 完成建設(shè)路西延伸、錢(qián)家路、龍亭

14、路、體育路延伸段、昆侖北路改造和清溪路沿線景觀帶、燕鳴北路等市政工程，啟動(dòng)南片區(qū)公園、燕山風(fēng)景區(qū)、西郊風(fēng)景區(qū)以及碼頭街濱河綠地工程。 繼續(xù)加大城市拆遷力度，實(shí)施老住宅小區(qū)三期綜合整治，完成新垃圾填埋場(chǎng)、清溪水廠5萬(wàn)噸級(jí)擴(kuò)能建設(shè)，實(shí)施宜興至溧陽(yáng)天然氣管道鋪設(shè)工程。 加快構(gòu)建城市綠色生態(tài)系統(tǒng)，爭(zhēng)創(chuàng)江蘇省園林城市。加大城管執(zhí)法力度，積極開(kāi)展專項(xiàng)執(zhí)法監(jiān)察。進(jìn)一步完善城市管理體制，加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高綜合服務(wù)功能。 加強(qiáng)國(guó)土資源管理，依法保護(hù)耕地，大力推進(jìn)集約化用地，努力做好土地復(fù)墾整理工作，確保耕地動(dòng)態(tài)平衡和占補(bǔ)平衡。嚴(yán)格規(guī)范土地出讓“招、拍、掛”制度，最大限度利用土地資源籌措建設(shè)資金。4、 城

15、市主要分區(qū) 老城區(qū)：鳳凰路與建設(shè)路之間，是溧陽(yáng)老城區(qū)所在地，作為溧陽(yáng)城區(qū)發(fā)展的核心城區(qū)，城市功能較為齊全，設(shè)施較為完善，是全市的商業(yè)服務(wù)、文化教育中心?，F(xiàn)狀公共設(shè)施主要沿東、西大街與平陵中路兩側(cè)布置。由于人口密度大，工業(yè)用地的置換力度較小，造成老城區(qū)內(nèi)居民居住生活環(huán)境較差。該區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地8.51平方公里。 南部新區(qū)：建設(shè)路以南，溧陽(yáng)行政中心所在地，是上一輪規(guī)劃以來(lái)的重點(diǎn)建設(shè)地區(qū)之一。隨著行政中心的建成，該區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出溧陽(yáng)新興城市的發(fā)展風(fēng)貌，成為溧陽(yáng)市發(fā)展的重要載體?，F(xiàn)狀行政中心沿南環(huán)路、燕苑路布置建設(shè)，其他公共設(shè)施沿燕山路、天目路布置。該片區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地4.93平方公里。 市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：鳳凰

16、路以北，是溧陽(yáng)市城區(qū)新一輪工業(yè)發(fā)展的主要集聚區(qū)域，該區(qū)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，工業(yè)門(mén)類齊全，基礎(chǔ)設(shè)施齊全；隨著新港鋼鐵工業(yè)園和蕪太運(yùn)河以北2.8平方公里的第三期工程建設(shè)全面啟動(dòng)，將進(jìn)一步拓展開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展空間，該區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地2.45平方公里。 中心片區(qū)：位于北環(huán)河、灣溪河、寧杭公路、東環(huán)路所組成的內(nèi)環(huán)圈以內(nèi)，是溧陽(yáng)城市發(fā)展的核心區(qū)域，規(guī)劃為全市的政治、文化、商貿(mào)中心和生活居住區(qū)。 昆侖片區(qū)：位于北環(huán)河以北區(qū)域，以工業(yè)用地為主。 燕山片區(qū)：位于寧杭公路片區(qū)南側(cè)、寧杭鐵路以北區(qū)域，是以交通集散、物流、文化教育為主的多功能綜合片區(qū)。 城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團(tuán)結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育

17、、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。 城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團(tuán)結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。5、城市近期建設(shè)規(guī)劃 指導(dǎo)思想：拓展城市框架，構(gòu)筑山水城市格局。完善城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施，增強(qiáng)城市功能，提升城市品位。銜接近期規(guī)劃，科學(xué)合理規(guī)定土地供應(yīng)量，明確近期建設(shè)項(xiàng)目，增強(qiáng)規(guī)劃的可操作性。 發(fā)展的目標(biāo)和重點(diǎn)：初步形成中等城市格局，城市建設(shè)用地向南、西拓展，生活性用地重點(diǎn)完善、建設(shè)中心片區(qū)、燕山南區(qū)。 用地布局：主城片區(qū)南部新發(fā)展居住用地以南環(huán)路、南大街、寧杭公路、燕山路為界，新增居住用地約124.59公頃。三、市政工程建設(shè)及拆遷改造 2004年城

18、市基礎(chǔ)建設(shè) 2004年溧陽(yáng)完成城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編，建立城市規(guī)劃設(shè)計(jì)公開(kāi)招投標(biāo)機(jī)制。城區(qū)新增和改造綠化面積18.2萬(wàn)平方米。市政工程建設(shè)投入資金8000多萬(wàn)元。完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積22.2萬(wàn)平方米。實(shí)施7個(gè)老住宅小區(qū)總面積47萬(wàn)平方米的綜合改造，完成謝婆園地塊等25萬(wàn)平方米的拆遷任務(wù)。 以市政道路、景觀帶建設(shè)和老小區(qū)改造為重點(diǎn)，拉開(kāi)城市框架，改善城市面貌，完成了平陵西路、西后街、人民廣場(chǎng)二期、昆侖南路綠化島改造以及平陵西路兩側(cè)景觀帶、南環(huán)路東延伸段建設(shè)等工程，實(shí)施了東門(mén)新村等8個(gè)總面積達(dá)32萬(wàn)平方米的老住宅區(qū)綜合整治，城區(qū)新增道路面積28萬(wàn)平方米，新增綠地47.2公頃，拆遷房屋18萬(wàn)平

19、方米。溧陽(yáng)市建設(shè)目標(biāo)到2007年，城市面貌得到較大的改善，投資環(huán)境不斷改善，旅游業(yè)和物流業(yè)獲得迅速的發(fā)展，逐步成為蘇浙皖三省交界處重要的休閑度假旅游目的地和物資集散地。到2020年，城區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，基本形成經(jīng)濟(jì)繁榮、文化發(fā)達(dá)的中等城市，成為蘇浙皖三省交界處的商貿(mào)中心城市，具有山水特色的旅游城市。 城市建設(shè)目標(biāo)現(xiàn)狀（2002）近期（2007）遠(yuǎn)期（2020）人均住房使用面積（/人）202530人均道路面積（/人）10.3415.8714.21人均公共綠地（/人）2.096.3312.03人均年生活用電量（度）328845606000城市燃?xì)馄占奥剩?）8095100人均

20、綜合生活用水量（升/日）180230280城市供水普及率（%）100100100城市排水服務(wù)面積普及率（%）>60>80100污水集中處理率（%）>50>60>80 溧陽(yáng)市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求與配置指標(biāo)城鎮(zhèn)名稱現(xiàn)狀（2002年）規(guī)劃末期（2020年）城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)）總面積（ha）人均用地（/人）城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)）城鎮(zhèn)建設(shè)用地（ha）人均建設(shè)用地（/人）總面積）（ha）城區(qū)15.841479145.5748.55311-9150綜上所述，溧陽(yáng)市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，在市政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的政策導(dǎo)向支持下，經(jīng)濟(jì)將會(huì)向更為健康的方向發(fā)展。按照市政府?dāng)M定的“十五”計(jì)劃發(fā)展目標(biāo)，在經(jīng)

21、濟(jì)景氣的大背景下，市民的收入增長(zhǎng)預(yù)期樂(lè)觀。相對(duì)于目前城市價(jià)格水平，居民的購(gòu)買力已達(dá)到一定水準(zhǔn)，已經(jīng)有條件形成對(duì)住宅等高額商品的有效需求，而需求能否與供應(yīng)相平衡以促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展，將取決于有無(wú)合理的市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)秩序。鑒于此，下面我們將就溧陽(yáng)市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析。房 產(chǎn) 大 市 篇2004年，溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在“過(guò)熱”與“泡沫的爭(zhēng)議中，度過(guò)了持續(xù)高溫、快速發(fā)展的一年，雖然信貸的緊縮、加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了一定的影響，但全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資依然保持了快速增長(zhǎng)，特別是商品房建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)供需總量和供求結(jié)構(gòu)基本保持平衡，住房空置面積持續(xù)減少，市場(chǎng)銷售價(jià)格穩(wěn)中略升，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度有所加

22、快，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)正沿著快速、有序的軌道健康運(yùn)行。一、2004年溧陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：2004年溧陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工與竣工建筑面積城市施工面積（萬(wàn)平方米）本年新開(kāi)工（萬(wàn)平方米）竣工面積（萬(wàn)平方米）溧陽(yáng)58.545142004年溧陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋銷售與空置建筑面積城市實(shí)際銷售（萬(wàn)平方米）住宅銷售（萬(wàn)平方米）空置（萬(wàn)平方米）溧陽(yáng)37333.252004年度溧陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成實(shí)際投資額為10.5，商品房施工建筑面積為58.5萬(wàn)平方米，其中住宅為49.5萬(wàn)平方米；新開(kāi)工建筑面積為 萬(wàn)平方米；竣工房屋建筑面積為14萬(wàn)平方米，銷售面積為37萬(wàn)平方米，其中住宅為33萬(wàn)平方米，空置面積為3.25

23、萬(wàn)平方米。目前，市區(qū)普通住宅房?jī)r(jià)格平均為2800元平方米，最高價(jià)已經(jīng)達(dá)到3200元/平方米，別墅一般為50007000元/平方米，營(yíng)業(yè)房?jī)r(jià)格為800012000元/平方米。從溧陽(yáng)市近三年的商品房施工情況來(lái)看，并沒(méi)有象大部分地區(qū)一樣出現(xiàn)面積逐年遞增現(xiàn)象，2003年商品房施工面積較2000年商品房施工面積下降了約10萬(wàn)平方米，與此同時(shí)2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了持續(xù)高速的成長(zhǎng)，在溧陽(yáng)一方面是強(qiáng)大的需求能力，一方面是相對(duì)不足的供應(yīng)量，這在一定程度更加刺激了溧陽(yáng)房家的攀升。2004年施工面積成倍的放量有利于緩和市場(chǎng)供需嚴(yán)重失調(diào)現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)長(zhǎng)期的發(fā)展。2004施工面積比2003增加136

24、%，而實(shí)際竣工的面積和2003年差不多，這預(yù)示著將來(lái)集中竣工的可能很大，對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)有潛在的沖擊。 從圖分析2004的銷售量小于2003年，主要是以下兩個(gè)原因造成的，一方面是由于2004年房?jī)r(jià)高于2003年，一部分消費(fèi)者采取的觀望的態(tài)度；另一方面市場(chǎng)上在售樓盤(pán)少，整體供應(yīng)量有限，消費(fèi)者選擇余地小。與2002年相比還算不錯(cuò)。 在市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)的情況了，空置率一般呈下降趨勢(shì)，然而溧陽(yáng)2000-2004年空置率連年上升，雖然空置面積還沒(méi)有達(dá)到對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成危害的程度，但卻在一定程度上提醒我們房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，盡快進(jìn)入項(xiàng)目的銷售，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重中之重 二、2005年下半年溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)

25、展望2005年下半年溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)良好的發(fā)展勢(shì)頭，保持平穩(wěn)、活躍的運(yùn)行狀態(tài)，同時(shí)隨著政府調(diào)控力度逐步加大，市場(chǎng)日趨成熟和購(gòu)房者日趨理性，局部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將在所難免，排隊(duì)買房現(xiàn)象將逐步減少，虛擬需求將逐步被刪除。1、宏觀政策調(diào)控將進(jìn)一步加強(qiáng)隨著18號(hào)文件、新八條、，規(guī)范拆遷，增加經(jīng)濟(jì)適用房，加息等一系列令人眼花繚亂措施的深入貫徹執(zhí)行，針對(duì)如何使房地產(chǎn)業(yè)更加持續(xù)健康發(fā)展，有效發(fā)揮地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，政府將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)一系列相關(guān)政策，從土地供應(yīng)到商品房開(kāi)發(fā)等各方面進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、持續(xù)、健康發(fā)展，甚至?xí)⒎康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展納入到城市發(fā)展規(guī)劃、城市功能布局、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作意

26、見(jiàn)中去，使房地產(chǎn)業(yè)更好的為地方城市建設(shè)服務(wù)。由于目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國(guó)家和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，但是為了使該產(chǎn)業(yè)更加規(guī)范、健康的發(fā)展，從國(guó)家到地方政府，將進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，以解決在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)問(wèn)題及相關(guān)社會(huì)問(wèn)題，特別是針對(duì)土地出讓價(jià)格問(wèn)題、限價(jià)出讓土地問(wèn)題、土地出讓區(qū)域問(wèn)題、開(kāi)發(fā)信貸問(wèn)題、房產(chǎn)交易問(wèn)題、現(xiàn)房銷售或成品房銷售問(wèn)題、房?jī)r(jià)問(wèn)題和拆遷問(wèn)題等，將是宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容。預(yù)計(jì)2005年下半年國(guó)家將繼續(xù)堅(jiān)定貫徹已頒布的政策，同時(shí)可能會(huì)出臺(tái)新的相關(guān)政策，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范、健康的發(fā)展。2、 投資激增，銷售放緩，后市保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀2004年溧陽(yáng)房地產(chǎn)投資額達(dá)到10.5

27、億元，較2002年增長(zhǎng)3倍有余，相比之下銷售額遠(yuǎn)低于投資額，未來(lái)的幾年內(nèi)必將有大量商品房涌入市場(chǎng)，對(duì)溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化能力是個(gè)不小的考驗(yàn)?？紤]到國(guó)家可能會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，我們?nèi)詫?duì)后市保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。3、老城區(qū)改造力度加大。2002-2004年新建房屋所需要土地主要靠征用農(nóng)業(yè)用地提供，但是隨著國(guó)家土地政策的嚴(yán)格推行以及舊城區(qū)的老化嚴(yán)重影響城市形象，舊城改造力度將有所加大，市區(qū)拆遷量也將近一步擴(kuò)大。根據(jù)2005年溧陽(yáng)土地的招商計(jì)劃我們可以發(fā)現(xiàn)老城區(qū)改造地塊占總量的60%。老城區(qū)的改造將擴(kuò)大市場(chǎng)的鋼性需求，促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展。4、商品房放量推案2005年下半年，預(yù)計(jì)全市住宅商品房推

28、案總量將達(dá)到25萬(wàn)平方米，相對(duì)于溧陽(yáng)目前商品房的消化速度仍稍顯大，部分樓盤(pán)會(huì)出現(xiàn)銷售速度明顯減緩的現(xiàn)象，個(gè)案之間競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加強(qiáng)。 5、洗牌悄悄進(jìn)行2005年下半年，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，銀行貨幣信貸政策，特別是針對(duì)商品房個(gè)人按揭貸款、開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買土地貸款、商品房工程建設(shè)貸款等方面的政策將依然緊縮。和金融門(mén)檻一樣產(chǎn)品門(mén)檻也在提高，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，商品房正告別簡(jiǎn)單建筑時(shí)代進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。一些開(kāi)發(fā)企業(yè)，最終會(huì)因?yàn)槟貌坏酵恋鼗蛘唛_(kāi)發(fā)不出好的產(chǎn)品，被迫默默退出市場(chǎng)，相反那些實(shí)力雄厚、信譽(yù)度好的開(kāi)發(fā)企業(yè)則會(huì)在這次洗牌過(guò)程中變的更加強(qiáng)大。競(jìng) 爭(zhēng) 市 場(chǎng) 篇在本競(jìng)爭(zhēng)分析中，我們剔除掉商業(yè)項(xiàng)目和辦公樓項(xiàng)目以及天目湖版塊，僅

29、以目前市場(chǎng)在售或即將發(fā)售的市區(qū)及郊區(qū)住宅項(xiàng)目為主進(jìn)行分析。目前溧陽(yáng)市在售住宅項(xiàng)目有天目國(guó)際村、天目星城、龍泉山莊、嘉豐·新城（一期）、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場(chǎng)、金谷五金機(jī)電城住宅部分等，即將銷售的項(xiàng)目有嘉豐·新城（二期）、龍泉山莊（普通住宅部分）。在這些樓盤(pán)項(xiàng)目中，屬于高端住宅市場(chǎng)對(duì)本案形成直接產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的（平均單價(jià)在3000元/平方米以上的有嘉豐·新城（一期小高層）、南大街廣場(chǎng)、龍泉山莊疊加別墅以及即將開(kāi)盤(pán)的嘉豐·新城（二期）等項(xiàng)目；另外在本案周邊將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定競(jìng)爭(zhēng)力或是借鑒意義的樓盤(pán)有南大街廣場(chǎng)，下面將對(duì)這些樓盤(pán)進(jìn)行各方面的競(jìng)爭(zhēng)分析

30、。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分布圖一、總體分析溧陽(yáng)市住宅市場(chǎng)市調(diào)總表樓盤(pán)名開(kāi)發(fā)商占地面積總建規(guī)模產(chǎn)品形態(tài)總戶數(shù)規(guī)劃面積主力房型主力面積銷售價(jià)格工程進(jìn)度聯(lián)系電話天目國(guó)際村江蘇金燕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司347000110000 別墅400170400獨(dú)棟3103304000-5000一期交付7260763天目星城溧陽(yáng)聯(lián)盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司150000酒店、公寓、商業(yè)未公開(kāi)待定未公開(kāi)待定未公開(kāi)待定未公開(kāi)待定未公開(kāi)待定場(chǎng)地平整7278999龍泉山莊溧陽(yáng)龍宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公寓、別墅467180400三房3004003080（疊加）2005/127279888嘉豐·新城溧陽(yáng)市嘉豐房地產(chǎn)有限公司3

31、42500380600多層、高層公寓2300（一期722）87190三房120-138高層3080多層29502005/97278888景鴻花園溧陽(yáng)申大置業(yè)有限公司126400120390公寓、雙拼別墅別墅：38公寓：1100別墅：190210公寓：85-135三房114131別墅：3850公寓：2580準(zhǔn)現(xiàn)房7296881水韻華庭常州廣安房地產(chǎn)有限公司4100040700公寓、聯(lián)排別墅266(聯(lián)排20)115150三房120140公寓：2650別墅：4000結(jié)構(gòu)封頂2005/117100999桃源里溧陽(yáng)昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2000020000公寓16878160二房、三房95123均價(jià)：2

32、6802005底7301845南大街廣場(chǎng)武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4000060000公寓26090160三房99135均價(jià)：34002005底7288188合計(jì)-1086900961690-499978400三房991402580-3080-1、開(kāi)發(fā)企業(yè)：從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)看，溧陽(yáng)本地的開(kāi)發(fā)商與外地開(kāi)發(fā)商平分秋色，溧陽(yáng)本地開(kāi)發(fā)商如：江蘇金燕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、溧陽(yáng)昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在溧陽(yáng)已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營(yíng)，在當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽(yù)都比較不錯(cuò)，能夠吸引一部分購(gòu)房消費(fèi)者。外地開(kāi)發(fā)商中主要以常武地區(qū)的為主如：常州廣安房地產(chǎn)有限公司、常州金谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開(kāi)

33、發(fā)有限公司，這類公司因在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)有成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在市場(chǎng)上較為活躍。這說(shuō)明也有外地開(kāi)發(fā)商看好溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并前來(lái)投資。隨著溧陽(yáng)市國(guó)有土地出讓轉(zhuǎn)讓招投標(biāo)政策的實(shí)施，相信會(huì)有更多的知名企業(yè)和外地發(fā)展商前來(lái)，這將在一定程度上提升溧陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平，使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)合理化、規(guī)范化，但另一方面，眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)商的介入?yún)s也激化了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2、社區(qū)規(guī)劃在社區(qū)規(guī)劃上，溧陽(yáng)市仍以多層為主，小高層作為一種發(fā)展趨勢(shì)，正慢慢被市場(chǎng)接受，除此之外，在開(kāi)發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊也會(huì)有一部分低密度別墅項(xiàng)目且別墅產(chǎn)品呈放量走勢(shì)，后市供應(yīng)量偏高。預(yù)計(jì)后期高端市場(chǎng)將主要集中在別墅和小高層住宅。 在社區(qū)規(guī)模上，市場(chǎng)規(guī)模不等，既有占地

34、34.7公頃的天目國(guó)際村和占地34.25公頃的嘉豐·新城，也有占地僅4萬(wàn)平方米的南大街廣場(chǎng)和水韻華庭。由于地段不同，取得土地時(shí)間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天目國(guó)際村，500多畝土地上，僅規(guī)劃建造11萬(wàn)平方米住宅，容積率僅為0.3，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質(zhì)，因而該小區(qū)別墅售價(jià)高達(dá)5000元/平方米以上，開(kāi)創(chuàng)了溧陽(yáng)住宅銷售價(jià)格在溧陽(yáng)市住宅中也是最高。這說(shuō)明，溧陽(yáng)市場(chǎng)上，產(chǎn)品價(jià)格與地理位置及產(chǎn)品品質(zhì)息息相關(guān)，相互影響極大。3、產(chǎn)品形態(tài)溧陽(yáng)高端住宅市場(chǎng)上，以別墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了以有兩個(gè)真正意義上的別墅物業(yè)項(xiàng)目外市區(qū)其他住宅項(xiàng)目幾乎都規(guī)劃有少

35、量別墅，別墅占市場(chǎng)供應(yīng)量比例如此高，這是溧陽(yáng)住宅市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征。市場(chǎng)上的高檔公寓沒(méi)有明顯的賣點(diǎn)特征，僅僅是以其戶型面積來(lái)區(qū)分與別的住宅產(chǎn)品，說(shuō)明目前溧陽(yáng)市場(chǎng)的高檔公寓市場(chǎng)并不成熟，產(chǎn)品沒(méi)有特點(diǎn)，這恰恰是我們項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。小高層、高層住宅相對(duì)較少，僅有嘉豐·新城一期有為數(shù)不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢(shì)上看，小高層、高層具有較為先進(jìn)的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開(kāi)闊等多層不可比擬的優(yōu)點(diǎn)，將是今后溧陽(yáng)是高檔房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的主要方向。4、產(chǎn)品設(shè)計(jì)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，房型差異較不大，沒(méi)有什么突出的特點(diǎn)。但無(wú)論是多層住宅還是小高層、高層住宅，無(wú)一例外的都是以三房為主力房型，說(shuō)明溧陽(yáng)市場(chǎng)上大多數(shù)購(gòu)房者

36、對(duì)房型方面的要求仍然以實(shí)用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。一方面資金方面力有不逮，另一方面消費(fèi)引導(dǎo)也較少。以主力三房來(lái)看，三房二廳二衛(wèi)房型較三房二廳一衛(wèi)數(shù)量更多，說(shuō)明二衛(wèi)的設(shè)計(jì)更適合現(xiàn)代都市家庭的生活方式和習(xí)慣。高端市場(chǎng)主力三房面積比較表（單位：平方米）從上圖可以看出，溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)主力三房面積差別不大，雖然有高達(dá)200平方米以上的豪華三房，但也有100平方米以下的經(jīng)濟(jì)型三房，但這兩種都是一種特別現(xiàn)象，在市場(chǎng)上僅占有機(jī)少量的比例。通過(guò)上圖我們可以得出結(jié)論，市場(chǎng)上的主力三房面積峰值在115-135平方米之間，這種房型設(shè)計(jì)客廳面寬一般在4米以上，各個(gè)臥室面寬一般在3.6米左右，居住較為舒適、寬

37、敞。5、銷售價(jià)格溧陽(yáng)市高檔公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均銷售價(jià)格在3000-3400元/平方米之間（別墅暫不計(jì)算在內(nèi)），其中均價(jià)最高者為南大街廣場(chǎng)，其次為嘉豐·新城高層和龍泉山莊疊加，一般價(jià)格在3000元/平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷售均價(jià)也達(dá)到了2480-2850元/平方米之間。從以上價(jià)格分布中可以看出，市場(chǎng)平均單價(jià)呈現(xiàn)了兩個(gè)峰值區(qū)間，其一是相對(duì)看好的南部區(qū)域和市中心住宅，均價(jià)一般在3000元/平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價(jià)一般在25002600元/平方米左右。綜合這兩類住宅，從我們對(duì)嘉豐·新城項(xiàng)目的調(diào)研可以看出其小高層定價(jià)高出多層住宅幅度

38、不到5%，盡管兩種類型物業(yè)的定價(jià)落差不大，但這并沒(méi)有增強(qiáng)客戶對(duì)小高層住宅的購(gòu)買興趣，小高層去化相對(duì)較慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽(yáng)市場(chǎng)的接受度仍有待改善。從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，小高層住宅銷售一般是在開(kāi)盤(pán)之初能夠吸引一部分積累客戶，但受景觀因素影響，客戶大多看好較高樓層，后期1-7層在景觀、得房率及使用成本與多層相比并不具優(yōu)勢(shì)，因此銷售不盡如人意。溧陽(yáng)住宅市場(chǎng)主力總價(jià)分布區(qū)間（單位：萬(wàn)元）住宅主力總價(jià)受主力面積和銷售單價(jià)的影響，從上圖可以看出，主力總價(jià)區(qū)間在46萬(wàn)元以上的項(xiàng)目只有一個(gè)龍泉山莊疊加別墅，其產(chǎn)品與其他普通住宅項(xiàng)目有區(qū)別可比性不強(qiáng)，但如我項(xiàng)目規(guī)劃花園洋房時(shí)在價(jià)格上可作參考，且從上表中

39、可以看出目前市場(chǎng)上主力總價(jià)在46萬(wàn)65萬(wàn)的產(chǎn)品空缺，而花園洋房介于別墅與公寓之間的產(chǎn)品剛好可填補(bǔ)此空白，因此對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講這將是絕好機(jī)會(huì)。主力總價(jià)在3546萬(wàn)元之間的有水韻華庭、嘉豐新城高層、南大街廣場(chǎng)，這三個(gè)項(xiàng)目對(duì)目前的溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)較有代表性，是高端住宅供應(yīng)的主力軍，這幾個(gè)項(xiàng)目的成敗與否直接關(guān)系溧陽(yáng)市高端市場(chǎng)的興衰。除此之外，處于主力總價(jià)處于三十五萬(wàn)元以下的項(xiàng)目有景鴻花園、嘉豐新城多層、桃源里等，這類項(xiàng)目都為多層住宅小區(qū)，其相對(duì)較低的購(gòu)房總價(jià)將會(huì)對(duì)中高收入購(gòu)房者產(chǎn)生較大的吸引力，從高端市場(chǎng)中分的一杯羹。6、工程進(jìn)度從工程進(jìn)度上看，除了景鴻花園屬于準(zhǔn)現(xiàn)房外，其他項(xiàng)目大都處為施工階段（南大

40、街廣場(chǎng)、嘉豐·新城、龍泉山莊等）或剛剛開(kāi)工（天目星城），已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂?shù)挠校ㄋ嵢A庭），但大部分為多層建筑，施工進(jìn)度快。所以預(yù)計(jì)今年第四季度將是一個(gè)交房高峰。除了目前市場(chǎng)上在售的樓盤(pán)外，西區(qū)臨近臺(tái)港路南、清泓路東占地60010平方米，總建63000平方米的西片區(qū)4號(hào)地塊預(yù)計(jì)年內(nèi)即將動(dòng)工，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在明年上市銷售。另外位于護(hù)城河南、東大街北占地32960平方米，總建43480平方米的繅絲廠地塊于今年4月26日拍賣成交，但由于該地塊屬毛地出讓，受拆遷影響預(yù)計(jì)施工、銷售時(shí)間靠后。據(jù)市場(chǎng)調(diào)研嘉豐新城（二期）將于今年6月份推出，其產(chǎn)品中包括3棟小高層物業(yè)，預(yù)計(jì)將于明年底后年初交付使用。7、銷售

41、狀況溧陽(yáng)市高端競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)銷售周期與銷售率比較圖上圖左縱坐標(biāo)軸指明銷售時(shí)間，右縱坐標(biāo)軸表示銷售率。結(jié)合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，溧陽(yáng)市的住宅供應(yīng)量幾乎都為期房，僅景鴻花園項(xiàng)目目前為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，雖然現(xiàn)房給購(gòu)房者的可信度較高，但從上表看其對(duì)期房的銷售率并無(wú)影響；水韻華庭作為期房其銷售率也達(dá)到80%以上。小高層、高層與多層住宅相比，其銷售率比多層房稍微有些差別，多層住宅的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。這一方面主要是由于溧陽(yáng)消費(fèi)者對(duì)多層住宅較為青睞，小高層住宅在溧陽(yáng)市場(chǎng)的接受度仍有待改善。另?yè)?jù)市場(chǎng)調(diào)研溧陽(yáng)高層住宅項(xiàng)目7層以下去化阻力大，以嘉豐新城為例其小高層7樓以上住宅幾乎售罄，但7樓以下9

42、0%滯銷。因此我項(xiàng)目高層7層以下部分去化問(wèn)題應(yīng)深思。高總價(jià)住宅的銷售也基本達(dá)到了總量體的2/3左右，這說(shuō)明區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者以收入較高合資企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體營(yíng)業(yè)者為主。中高檔住宅仍有一定的市場(chǎng)。銷售中，發(fā)展商一般協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù)，多數(shù)樓盤(pán)首付款為三成其余七成銀行按揭。另針對(duì)我項(xiàng)目規(guī)劃有花園洋房的初步設(shè)想，也對(duì)聯(lián)排別墅產(chǎn)品的銷售情況加以闡述：目前溧陽(yáng)市場(chǎng)上聯(lián)排別墅銷售情況不太理想，簡(jiǎn)單的從現(xiàn)在龍泉山莊把已經(jīng)規(guī)劃的聯(lián)排別墅調(diào)整為目前的多層公寓就可看出。據(jù)分析有二個(gè)主要原因；一方面是市場(chǎng)上幾乎各項(xiàng)目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼別墅，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈。另一方面是溧陽(yáng)屬于三、四線城市，市場(chǎng)容量小，市區(qū)區(qū)

43、域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅20分鐘車程。與該區(qū)域規(guī)劃的別墅產(chǎn)品相比競(jìng)爭(zhēng)力明顯不足。8、客源狀況目前溧陽(yáng)市收入較高人員一般為效益較好的企事業(yè)單位，公務(wù)員、醫(yī)生、律師以及數(shù)量較多的合資企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)和私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體營(yíng)業(yè)者。溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)銷售中，主要面向的客源為市區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的收入較高的合資企業(yè)、私營(yíng)業(yè)主以及個(gè)體營(yíng)業(yè)者，工薪階層相對(duì)較少，也有少量集一家三代收入置業(yè)者，另有一部分效益較好的企事業(yè)單位包括政府機(jī)關(guān)公務(wù)員。9、市調(diào)樓盤(pán)配套設(shè)施匯總表表一、會(huì)所配套分類項(xiàng)目南大街廣場(chǎng)龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國(guó)際村中高級(jí)生活配套游泳池?zé)o會(huì)所無(wú)無(wú)無(wú)有會(huì)所有會(huì)所有網(wǎng)球場(chǎng)無(wú)有商務(wù)中心

44、有有桑拿有有表二、社區(qū)配套分類項(xiàng)目南大街廣場(chǎng)龍泉山莊嘉豐新城（一期）水韻華庭景鴻花園桃源里天目國(guó)際村智能化管理門(mén)禁“一卡通”有有分戶對(duì)講有有有有有有有小區(qū)報(bào)警裝置有有有有有有有寬帶入網(wǎng)有有有有有有有周屆紅外防護(hù)有有有有有有有園藝噴泉及水景有有有有中心休閑廣場(chǎng)有有有有有有有集中綠地有有有有有有有教育幼兒園有有有有有小學(xué)表三、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類項(xiàng)目南大街廣場(chǎng)龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國(guó)際村收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/平方米.月）待定1.00待定待定0.250.202.00溧陽(yáng)市住宅產(chǎn)品市場(chǎng)上，小區(qū)內(nèi)配備有會(huì)所的項(xiàng)目較少，約占1/2左右；而且在配備有會(huì)所的幾個(gè)項(xiàng)目中，就天目國(guó)際村和龍泉山莊的會(huì)所

45、中設(shè)置有健身房、桑拿室、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等配套設(shè)施，其余設(shè)有會(huì)所的住宅項(xiàng)目大多都主要將其作為物業(yè)管理用房使用，而會(huì)所內(nèi)這些生活配套設(shè)施配置基本上沒(méi)有。說(shuō)明目前溧陽(yáng)市大多數(shù)住宅項(xiàng)目中還沒(méi)有考慮到小區(qū)居民的娛樂(lè)休閑生活。在智能化硬件設(shè)施的配置上，智能化小區(qū)報(bào)警裝置、周界紅外防護(hù)成為每個(gè)樓盤(pán)必備之設(shè)施，相對(duì)來(lái)說(shuō)，配置門(mén)禁“一卡通”的樓盤(pán)較少，僅天目國(guó)際村和龍泉山莊二個(gè)別墅項(xiàng)目里設(shè)置有此配套。在園藝規(guī)劃上，幾乎所有的樓盤(pán)均有集中式綠化和中心休閑式廣場(chǎng)，而噴泉及水景的配置率相對(duì)較低，多集中在一些樓盤(pán)設(shè)計(jì)理念較為先進(jìn)的外來(lái)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目（南大街廣場(chǎng)、水韻華庭）和別墅型項(xiàng)目?jī)?nèi)（天目國(guó)際村、龍泉山莊）。在教育機(jī)構(gòu)的

46、配置上，小區(qū)內(nèi)部獨(dú)立設(shè)置教育設(shè)施的樓盤(pán)占70%，但都僅設(shè)立了幼兒園教育配套設(shè)施，而小學(xué)等教育配套設(shè)施都無(wú)設(shè)立全依靠項(xiàng)目附近區(qū)域的社會(huì)公共設(shè)施。在物業(yè)管理上尚未得到重視僅局限于保安與保潔，收費(fèi)也較為低廉，多層僅定在0.200.25元/平方米·月。 項(xiàng) 目 分 析 篇地塊區(qū)位關(guān)系地塊位于溧陽(yáng)市老城區(qū)中心地段，護(hù)城河南側(cè)，西臨南大街，南靠大營(yíng)巷，離溧陽(yáng)市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。宏觀區(qū)位特征：ü 地塊處于溧陽(yáng)市舊城改造核心區(qū)域。離溧陽(yáng)市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。ü 地塊自然環(huán)境優(yōu)越，地塊緊臨護(hù)城河并與高靜園、五亭園公園隔河相望，景觀條件得天獨(dú)厚。ü 地塊處于溧陽(yáng)市重要

47、的城市主干線南大街，目前南大街是溧陽(yáng)市商業(yè)、金融核心處。地塊周邊環(huán)境s 南側(cè)大營(yíng)巷及大營(yíng)巷居民生活小區(qū)。（新舊參半）s 西側(cè)城南醫(yī)院、南大街路、豐樂(lè)大廈及中國(guó)銀行s 東面陽(yáng)光之戀生活小區(qū)及規(guī)劃中的交通橋。s 北面護(hù)城河，高靜園、五亭園公園、南大街廣場(chǎng)與項(xiàng)目隔河相望。景觀：主要為護(hù)城河水景、高靜園、五亭園公園綠地景觀及規(guī)劃中的護(hù)城河沿線景觀。地塊內(nèi)部環(huán)境地塊呈狹長(zhǎng)的矩型，東西最長(zhǎng)距離約350米，最短距離約265米；南北最長(zhǎng)距離約110米，最短距離約90米。地面條件不平整，整體呈西低東高，最大落差約2.5米；北底南高，最大落差約0.5米。地塊為凈地出讓，現(xiàn)拆遷已接近尾聲，僅在地塊西部與中段各有數(shù)間

48、民房有待拆遷。 項(xiàng)目地塊周邊交通狀況項(xiàng)目臨南大街、平陵路、東大街等城市交通主干道。項(xiàng)目南部大營(yíng)巷目前路面狹窄且坑坑洼洼，路況較差，但該路即將投入改造，因此會(huì)對(duì)項(xiàng)目形象有較大提升；另外，有5路公交路線通過(guò)本區(qū)域，所處區(qū)位交通較為便利。項(xiàng)目地塊周邊配套可為項(xiàng)目提供服務(wù)的配套設(shè)施羅列如下：生活配套平陵菜場(chǎng)、中國(guó)銀行、云路超市、城南醫(yī)院、肯得基餐飲等教育配套城南小學(xué)、省溧中、平陵小學(xué)、少年宮、南門(mén)幼兒園等文化娛樂(lè)新華書(shū)店、上品咖啡茶吧、人民影院等休閑娛樂(lè)配套相當(dāng)齊全。商務(wù)配套南方證券、東海證券、溧陽(yáng)賓館、溧陽(yáng)大酒店、南方賓館等。項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積28940（約43.41畝）用地性質(zhì)居住用地

49、總建筑面積42800容積率1.4建筑密度27%綠地率30%住宅建筑日曬系數(shù)1：1.35小區(qū)出入口出入口設(shè)置于地塊南面大營(yíng)巷停車指標(biāo)室內(nèi)小汽車停車位不少于1輛/戶地塊開(kāi)發(fā)條件優(yōu)勢(shì)宏觀區(qū)位¡ 位于市中心鬧中取靜黃金地段，居住環(huán)境較佳。¡ 該地段在售樓盤(pán)較少，產(chǎn)品具稀缺性。¡ 具有深厚的文化底蘊(yùn)。文化古跡與現(xiàn)代氣息并存，居住氛圍優(yōu)越。地塊內(nèi)部開(kāi)發(fā)條件¡ 項(xiàng)目水岸景觀線長(zhǎng)，可利用空間大。¡ 項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。地塊周邊配套¡ 傳統(tǒng)的市區(qū)生活居住區(qū)域，生活、教育配套相當(dāng)完備。¡ 周邊生活配套成熟，為成熟的居民區(qū)。交通環(huán)境¡ 臨南大街城市主干道，交通相對(duì)便利。劣勢(shì)地塊內(nèi)部開(kāi)發(fā)條件¡ 地塊面積較小，建筑規(guī)劃發(fā)揮余地較小。¡ 項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上受限過(guò)多。¡ 土地費(fèi)用高，規(guī)劃容積率較低。地塊外部開(kāi)發(fā)條件¡ 基價(jià)較高，無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，不利于與外圍樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)。¡ 項(xiàng)目西面及南面地塊以外部分民居觀瞻較差。¡ 大營(yíng)巷沿街商鋪品質(zhì)不足，影響本案品質(zhì)提升。機(jī)會(huì)地塊內(nèi)部開(kāi)發(fā)條件¡ 地處市中心區(qū)域，地段價(jià)值高，有升值潛力。¡ 項(xiàng)目體量小、開(kāi)發(fā)周期較短