注冊(cè)會(huì)計(jì)師會(huì)計(jì)知識(shí)點(diǎn)表格整理無形資產(chǎn)所有者權(quán)益A4紙打印版

1、 第6章 無形資產(chǎn)第一節(jié)無形資產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量1某些無形資產(chǎn)的存在有賴于實(shí)物載體。計(jì)算機(jī)控制的機(jī)械工具沒有特定計(jì)算機(jī)軟件就不能運(yùn)行時(shí)，則說明該軟件是構(gòu)成相關(guān)硬件不可缺少的組成部分，應(yīng)作為固定資產(chǎn)。如果軟件不是相關(guān)硬件不可缺少的組成部分，則該軟件應(yīng)作為無形資產(chǎn)核算。2非貨幣性資幣，是指企事業(yè)持有的貨幣資金和將以固定或可確定的金額收取的資產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)。（例如：存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等）3貨幣性資產(chǎn)，是指企業(yè)持有的貨幣資金和將以固定或可確定的金額收取的資產(chǎn)，包括庫(kù)存現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、準(zhǔn)備持有至到期的債券投資等。1、無形資產(chǎn)主要包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用

2、權(quán)、特許權(quán)等。2、商譽(yù)的存在無法與企業(yè)自身分離，不具有可辨認(rèn)性，不屬于無形資產(chǎn)。企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生的品牌、報(bào)刊名等（自創(chuàng)商譽(yù)），因其成本無法可靠地計(jì)量，因此不作為無形資產(chǎn)確認(rèn)。3、土地使用權(quán)企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。但下列情況除外：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。（2）企業(yè)外購(gòu)房屋建筑物所支付的價(jià)款應(yīng)當(dāng)在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)處理。企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，停止自

3、用土地使用權(quán)用于賺取租金或資本增值時(shí)，應(yīng)將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。通常情況下，作為投資性房地產(chǎn)或者作為固定資產(chǎn)核算地土地，按照投資性房地產(chǎn)或者固定資產(chǎn)核算；以繳納土地出讓金等方式外購(gòu)的土地使用權(quán)、投資者投入等方式取得的土地使用權(quán)，作為無形資產(chǎn)核算初始計(jì)量外購(gòu)?fù)赓?gòu)的無形資產(chǎn)，其成本包括：買價(jià)相關(guān)稅費(fèi)直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出評(píng)估費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)關(guān)稅。下列各項(xiàng)不包括無形資產(chǎn)的初始成本中：1.為引入新產(chǎn)品進(jìn)行宣傳發(fā)生的廣告費(fèi)、管理費(fèi)用及其他間接費(fèi)用；2.無形資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途以后發(fā)生的費(fèi)用。外購(gòu)的無形資產(chǎn)，應(yīng)按其取得成本進(jìn)行初始計(jì)量；如果購(gòu)入的無形資產(chǎn)超過正常信用條件延

4、期支付價(jià)款，實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，應(yīng)按所取得無形資產(chǎn)購(gòu)買價(jià)款的現(xiàn)值計(jì)量其成本，現(xiàn)值與應(yīng)付價(jià)款之間的差額作為未確認(rèn)的融資費(fèi)用，在付款期間內(nèi)按照實(shí)際利率法確認(rèn)為利息費(fèi)用。借：無形資產(chǎn)未確認(rèn)融資費(fèi)用貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款計(jì)提利息：借：財(cái)務(wù)費(fèi)用貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用投資者投入（合同價(jià)公允價(jià)）投資者投入的無形資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的從值確定無形資的取得成本。如果投資合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的，應(yīng)按無形資產(chǎn)的公允價(jià)值作為無形資產(chǎn)初始成本入賬。若協(xié)議價(jià)與公允價(jià)不一致： 借：無形資產(chǎn)(公允價(jià))資本公積貸：股本(協(xié)議價(jià))通過政府補(bǔ)助取得通過政府補(bǔ)助取得的無形資產(chǎn)成本，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值計(jì)量；公允價(jià)值不能可靠取

5、得的，按照名義金額計(jì)量。公允價(jià)名義金額1元在很少的情況下，這類補(bǔ)助也可能表現(xiàn)為政府向企業(yè)無償劃撥長(zhǎng)期非貨幣性資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在實(shí)際取得資產(chǎn)并辦妥相關(guān)受讓手續(xù)時(shí)按照其公允價(jià)值確認(rèn)和計(jì)量，公允價(jià)值不能可靠取得的，按照名義金額（即1元）計(jì)量。土地使用權(quán)企業(yè)取得的土地使用權(quán)，通常應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)所支付的價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地目建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。但下列情況除外：1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房

6、屋建筑物成本。2.企業(yè)外購(gòu)的房屋建筑物，實(shí)際支付的價(jià)款中包括土地以及建筑物的價(jià)值，則應(yīng)當(dāng)對(duì)支付的價(jià)款按照合理的方法（例如，公允價(jià)值比例）在土地和地上建筑物之間進(jìn)行分配；如果確實(shí)無法在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)，按照固定資產(chǎn)確認(rèn)和計(jì)量的規(guī)定進(jìn)行處理。合并取得1.同一控制下吸收合并，按照被合并企業(yè)無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值確認(rèn)為取得時(shí)的初始成本；同一控制下控股合并，合并方在合并日編制合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)按照被合并方無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值作為合并基礎(chǔ)。2.非同一控制下的企業(yè)合并中，購(gòu)買方取得的無形資產(chǎn)應(yīng)以其在購(gòu)買日的公允價(jià)值計(jì)量?！究偨Y(jié)】商譽(yù)不具有可辨認(rèn)性，不屬于無形資產(chǎn)。土地使用

7、權(quán)用于自行建造廠房等建筑物，土地使用權(quán)和建筑物應(yīng)分別確認(rèn)為無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)，分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。企業(yè)外購(gòu)的房屋建筑物，實(shí)際支付的價(jià)款中包括土地以及建筑物的價(jià)值，應(yīng)當(dāng)在土地和地上建筑物之間進(jìn)行分配，無法分配應(yīng)全部作為固定資產(chǎn)。第二節(jié)內(nèi)部研究開發(fā)費(fèi)用的確認(rèn)與計(jì)量研究與開發(fā)支出（1）企業(yè)內(nèi)部研究開發(fā)項(xiàng)目研究階段的支出，應(yīng)當(dāng)于發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益(管理費(fèi)用)。 在開發(fā)階段，可將有關(guān)支出資本化計(jì)入無形資產(chǎn)的成本，但必須同時(shí)滿足條件。無法區(qū)分研究階段和開發(fā)階段的支出，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)作為管理費(fèi)用，全部

8、計(jì)入當(dāng)期損益。（2）內(nèi)部開發(fā)無形資產(chǎn)的成本僅包括在滿足資本化條件的時(shí)點(diǎn)至無形資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途前發(fā)生的支出總和，對(duì)于同一項(xiàng)無形資產(chǎn)在開發(fā)過程中達(dá)到資本化條件之前已經(jīng)費(fèi)用化計(jì)入當(dāng)期損益的支出不再進(jìn)行調(diào)整。（3）企業(yè)自行開發(fā)無形資產(chǎn)發(fā)生的研發(fā)支出，無論是否滿足資本化條件，均應(yīng)先在“研發(fā)支出”科目中歸集，期末，對(duì)于不符合資本化條件的研發(fā)支出，轉(zhuǎn)入當(dāng)期管理費(fèi)用；符合資本化條件但尚未完成的開發(fā)費(fèi)用，繼續(xù)保留在“研發(fā)支出”科目中，待開發(fā)項(xiàng)目完成達(dá)到預(yù)定用途形成無形資產(chǎn)時(shí)，再將其發(fā)生的實(shí)際成本轉(zhuǎn)入無形資產(chǎn)。1發(fā)生研發(fā)支出：借：研發(fā)支出費(fèi)用化支出資本化支出貸：原材料應(yīng)付職工薪酬銀行存款借：管理費(fèi)用貸：研發(fā)支出費(fèi)

9、用化支出借：無形資產(chǎn)貸：研發(fā)支出資本化支出研究階段：管理費(fèi)用；開發(fā)階段：符合資本化條件的，計(jì)入成本；無法區(qū)分：全部費(fèi)用化，管理費(fèi)用。內(nèi)部開發(fā)無形資產(chǎn)的成本僅包括在滿足資本化條件的時(shí)點(diǎn)至無形資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途前發(fā)生的支出總和，對(duì)于同一項(xiàng)無形資產(chǎn)在開發(fā)過程中達(dá)到資本化條件之前已經(jīng)費(fèi)用化計(jì)入當(dāng)期損益的支出不再進(jìn)行調(diào)整。所得稅處理1.初始確認(rèn)時(shí)（1）對(duì)于內(nèi)部研究開發(fā)形成的無形資產(chǎn)一般情況下初始確認(rèn)時(shí)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定確定的成本與計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)是相同的。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則研究階段的支出，應(yīng)當(dāng)費(fèi)用化計(jì)入當(dāng)期損益；開發(fā)階段的支出，符合資本化條件以后至達(dá)到預(yù)定用途前的開發(fā)支出應(yīng)當(dāng)資本化作為無形資產(chǎn)的成本；稅法通常情況下，企業(yè)

10、自行開發(fā)的無形資產(chǎn)，以開發(fā)過程中該資產(chǎn)符合資本化條件后至達(dá)到預(yù)定用途前發(fā)生的支出為計(jì)稅基礎(chǔ)。對(duì)于享受稅收優(yōu)惠的研究開發(fā)支出（如企業(yè)為開發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝發(fā)生的研究開發(fā)支出），未形成無形資產(chǎn)計(jì)入當(dāng)期損益的，在按照規(guī)定據(jù)實(shí)扣除的基礎(chǔ)上，按照研究開發(fā)費(fèi)用的50%加計(jì)扣除；形成無形資產(chǎn)的，按照無形資產(chǎn)成本的150%攤銷。對(duì)于內(nèi)部研究開發(fā)形成的無形資產(chǎn)，一般情況下初始確認(rèn)時(shí)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定確定的成本與計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)是相同的。對(duì)于享受稅收優(yōu)惠的研究開發(fā)支出，在形成無形資產(chǎn)時(shí)，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定確定的成本為研究開發(fā)過程中符合資本化條件后至達(dá)到預(yù)定用途前發(fā)生的支出，而因稅法規(guī)定按照無形資產(chǎn)成本的150%攤銷

11、，則其計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)在會(huì)計(jì)上入賬價(jià)值的基礎(chǔ)上加計(jì)50%，因而產(chǎn)生賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)在初始確認(rèn)時(shí)的差異，但如該無形資產(chǎn)的確認(rèn)不是產(chǎn)生于合并交易、同時(shí)在確認(rèn)時(shí)既不影響會(huì)計(jì)利潤(rùn)也不影響應(yīng)納稅所得額，則按照所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，不確認(rèn)有關(guān)暫時(shí)性差異的所得稅影響。（2）其他方式取得的無形資產(chǎn)初始確認(rèn)時(shí)的入賬價(jià)值一般等于計(jì)稅基礎(chǔ)。2.后續(xù)計(jì)量使用壽命有限的無形資產(chǎn)：賬面價(jià)值實(shí)際成本累計(jì)攤銷（會(huì)計(jì)）減值準(zhǔn)備使用壽命不確定的無形資產(chǎn)：賬面價(jià)值實(shí)際成本減值準(zhǔn)備計(jì)稅基礎(chǔ)實(shí)際成本累計(jì)攤銷（稅收）（1）無形資產(chǎn)的攤銷產(chǎn)生的差異會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)使用壽命有限的無形資產(chǎn)，應(yīng)攤銷金額應(yīng)當(dāng)在使用壽命內(nèi)系統(tǒng)合理攤銷。攤銷方法，應(yīng)當(dāng)反映與該

12、項(xiàng)無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式；對(duì)使用壽命不確定的無形資產(chǎn)不應(yīng)攤銷，期末需進(jìn)行減值測(cè)試。稅法企業(yè)取得的無形資產(chǎn)的成本，應(yīng)在一定期限內(nèi)攤銷，合同、法律未規(guī)定明確攤銷期限的，應(yīng)按不少于10年的期限攤銷。（2）計(jì)提減值準(zhǔn)備產(chǎn)生的差異會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可以計(jì)提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，計(jì)提后無形資產(chǎn)賬面價(jià)值下降。稅法計(jì)提的減值準(zhǔn)備不能稅前扣除，計(jì)稅基礎(chǔ)不會(huì)隨減值準(zhǔn)備的計(jì)提發(fā)生變化?！究偨Y(jié)】研究階段發(fā)生的支出全部費(fèi)用化，開發(fā)階段符合條件的資本化，不符合資本化條件的，計(jì)入當(dāng)期損益（管理費(fèi)用）。無法區(qū)分研究階段和開發(fā)階段的支出，應(yīng)將其所發(fā)生的研發(fā)支出全部費(fèi)用化，計(jì)入當(dāng)期損益（管理費(fèi)用）。一般情況下無形資產(chǎn)初始確認(rèn)時(shí)賬

13、面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)是相同的，“三新”技術(shù)開發(fā)形成的無形資產(chǎn)產(chǎn)生的暫時(shí)性差異不確認(rèn)遞延所得稅。第三節(jié)無形資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量估計(jì)無形資產(chǎn)的使用壽命企業(yè)應(yīng)當(dāng)于取得無形資產(chǎn)時(shí)分析判斷其使用壽命。無形資產(chǎn)的使用壽命如為有限的，應(yīng)當(dāng)估計(jì)該使用壽命的年限或者構(gòu)成使用壽命的產(chǎn)量等類似計(jì)量單位數(shù)量；無法預(yù)見無形資產(chǎn)為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益期限的，應(yīng)當(dāng)視為使用壽命不確定的無形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)使用壽命的確定某些無形資產(chǎn)的取得源自合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利，其使用壽命不應(yīng)超過合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利的期限。但如果企業(yè)使用資產(chǎn)的預(yù)期的期限短于合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利規(guī)定的期限的，則應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)預(yù)期使用的期限確定其使用壽命。（法定自

14、定不確定，孰短原則：使用壽命法定+小代價(jià)續(xù)用期限）如果合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利能夠在到期時(shí)因續(xù)約等延續(xù)，則僅當(dāng)有證據(jù)表明企業(yè)續(xù)約不需要付出重大成本時(shí)，續(xù)約期才能夠包括在使用壽命的估計(jì)中。沒有明確的合同或法律規(guī)定無形資產(chǎn)的使用壽命的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)綜合各方面情況，來確定無形資產(chǎn)為企業(yè)帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的期限。如果經(jīng)過這些努力，仍確實(shí)無法合理確定無形資產(chǎn)為企業(yè)帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的期限的，才能將該無形資產(chǎn)作為使用壽命不確定的無形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)使用壽命的復(fù)核企業(yè)至少應(yīng)當(dāng)于每年年度終了，對(duì)無形資產(chǎn)的使用壽命及攤銷方法進(jìn)行復(fù)核，如果有證據(jù)表明無形資產(chǎn)的使用壽命及攤銷方法不同于以前的估計(jì)。則對(duì)于使用壽命有限的無形資產(chǎn)

15、，應(yīng)改變其攤銷年限及攤銷方法，并按照會(huì)計(jì)估計(jì)變更進(jìn)行處理。對(duì)于使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，如果有證據(jù)表明其使用壽命是有限的，則應(yīng)視為會(huì)計(jì)估計(jì)變更，應(yīng)當(dāng)估計(jì)其使用壽命并按照使用壽命有限的無形資產(chǎn)的處理原則進(jìn)行處理。攤銷期和攤銷方法（1）攤銷期：自其可供使用（即達(dá)到預(yù)定用途）時(shí)起，至終止確認(rèn)時(shí)止。即當(dāng)月增加的無形資產(chǎn)，當(dāng)月開始攤銷；當(dāng)月減少的無形資產(chǎn)，當(dāng)月不再攤銷。（2）攤銷方法：應(yīng)依據(jù)從資產(chǎn)中獲取的未來經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式來選擇（直線法、生產(chǎn)總量法等），并一致地運(yùn)用于不同會(huì)計(jì)期間。無法可靠確定經(jīng)濟(jì)利益預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式的，應(yīng)當(dāng)采用直線法攤銷。使用壽命有限的無形資產(chǎn)1、無形資產(chǎn)的應(yīng)攤銷金額成本預(yù)計(jì)殘值已

16、計(jì)提的無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備累計(jì)金額。當(dāng)月增加，當(dāng)月攤銷；當(dāng)月減少，當(dāng)月不攤。2無形資產(chǎn)的殘值一般為零，但下列情況除外：（1）有第三方承諾在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時(shí)購(gòu)買該無形資產(chǎn)；（2）可以根據(jù)活躍市場(chǎng)得到預(yù)計(jì)殘值信息，并且該市場(chǎng)在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時(shí)可能存在。殘值確定以后，在持有無形資產(chǎn)的期間內(nèi)，至少應(yīng)于每年年末進(jìn)行復(fù)核，預(yù)計(jì)其殘值與原估計(jì)金額不同的，應(yīng)按照會(huì)計(jì)估計(jì)變更進(jìn)行處理。無形資產(chǎn)攤銷：殘值帳價(jià)時(shí)，攤銷；殘值帳價(jià)時(shí)，不攤銷。借：管理費(fèi)用(自用)其他業(yè)務(wù)成本(出租)制造費(fèi)用 (專門用于生產(chǎn)產(chǎn)品)貸：累計(jì)攤銷使用壽命不確定的無形資產(chǎn)對(duì)于使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，在持有期間內(nèi)不需要攤銷，但應(yīng)當(dāng)在每

17、個(gè)會(huì)計(jì)期間進(jìn)行減值測(cè)試。借：資產(chǎn)減值損失貸：無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備第四節(jié)無形資產(chǎn)的處置一、無形資產(chǎn)出售（轉(zhuǎn)讓所有權(quán)）企業(yè)出售無形資產(chǎn)（轉(zhuǎn)讓所有權(quán)），應(yīng)當(dāng)將取得的價(jià)款與該無形資產(chǎn)賬面價(jià)值（成本減去累計(jì)攤銷和已計(jì)提的減值準(zhǔn)備）的差額，確認(rèn)為處置非流動(dòng)資產(chǎn)的利得或損失，計(jì)入當(dāng)期營(yíng)業(yè)外收支。借：銀行存款無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備累計(jì)攤銷*營(yíng)業(yè)外支出貸：無形資產(chǎn) 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅*營(yíng)業(yè)外收入二、無形資產(chǎn)出租（使用權(quán)轉(zhuǎn)移）企業(yè)讓渡無形資產(chǎn)使用權(quán)形成的租金收入和發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，分別確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)成本。（1）取得租金收入：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入（2）發(fā)生的與該轉(zhuǎn)讓有關(guān)的相關(guān)費(fèi)用：借：其他業(yè)務(wù)成本貸：累計(jì)

18、攤銷（攤銷無形資產(chǎn)）銀行存款（相關(guān)費(fèi)用）（3）發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅三、無形資產(chǎn)報(bào)廢如果無形資產(chǎn)預(yù)期不能為企業(yè)帶來未來經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)將其報(bào)廢并予以轉(zhuǎn)銷，其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)作當(dāng)期損益。借：營(yíng)業(yè)外支出處置非流動(dòng)資產(chǎn)損失無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備累計(jì)攤銷貸：無形資產(chǎn)四、對(duì)外捐贈(zèng)：借：營(yíng)業(yè)外支出無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備累計(jì)攤銷貸：無形資產(chǎn)【總結(jié)】當(dāng)月增加的無形資產(chǎn)，當(dāng)月開始攤銷；當(dāng)月減少的無形資產(chǎn)，當(dāng)月不再攤銷。使用壽命不確定的無形資產(chǎn)不需要攤銷，但需要至少于每一會(huì)計(jì)期末進(jìn)行減值測(cè)試。無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備一經(jīng)計(jì)提不得轉(zhuǎn)回。出租無形資產(chǎn)屬于其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)該計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加。無形資產(chǎn)發(fā)

19、生減值以后，應(yīng)以減值以后的賬面價(jià)值為基礎(chǔ)進(jìn)行攤銷。出租：其他業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加出售：營(yíng)業(yè)外收入、營(yíng)業(yè)外支出、應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 投資性房地產(chǎn)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的特征與范圍1已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。2企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行持續(xù)計(jì)量，即有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)的范圍包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。1已出

20、租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。對(duì)于以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入（沒有所有權(quán)）土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。2持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，企業(yè)管理當(dāng)局（董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)）作出書面決議明確繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。3已出租的建筑物已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。企業(yè)

21、在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物，應(yīng)當(dāng)把握以下要點(diǎn)：1.用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。2.已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物。對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，只有企業(yè)管理當(dāng)局（董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)）作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。3.企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。例如，企業(yè)將其辦公樓出租，同時(shí)向承租人提供維護(hù)、保安等日常輔助服

22、務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。此外，下列項(xiàng)目不屬于投資性房地產(chǎn)：1.自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。如企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的廠房和辦公樓屬于固定資產(chǎn)；企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)。企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店。旅館飯店的經(jīng)營(yíng)者在向顧客提供住宿服務(wù)的同時(shí)，還提供餐飲、娛樂等其他服務(wù)，其經(jīng)營(yíng)目的主要是通過向客戶提供服務(wù)取得服務(wù)收入，因此，企業(yè)自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)屬于自用房地產(chǎn)。2.作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于

23、開發(fā)后出售的土地使用權(quán)，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地，也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。如某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨和投資性房地產(chǎn)?！究跊Q】部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的：能單獨(dú)計(jì)量和出售的，應(yīng)分別確認(rèn)為：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品、投資性房地產(chǎn)。不能單獨(dú)計(jì)量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。第二節(jié)確認(rèn)和計(jì)量原則：投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量對(duì)已出租的土地使用

24、權(quán)、已出租的建筑物，其作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)一般為租賃期開始日。租賃開始日：雙方簽訂租賃協(xié)議日期。租賃期開始日：正式開始計(jì)帳，租賃行動(dòng)開始產(chǎn)生的日期。但企業(yè)管理當(dāng)局對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，作出正式書面決議，明確表明將該空置建筑物用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使未簽訂租賃協(xié)議，可視為投資性房地產(chǎn)，其作為投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)為企業(yè)管理當(dāng)局就該事項(xiàng)作出正式書面決議的日期。對(duì)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)為企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。1、外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入

25、的同時(shí)開始出租，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。如果該企業(yè)所簽訂的租賃協(xié)議約定在購(gòu)入后3個(gè)月再出租，則應(yīng)當(dāng)先作為固定資產(chǎn)加以確認(rèn)，直至租賃期開始日才能從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。新：企業(yè)購(gòu)入的房地產(chǎn)，部分用于出租或資本增值，部分自用，用于出租或資本增值的部分能夠單獨(dú)予以確認(rèn)，應(yīng)按照不同部分的各個(gè)公允價(jià)值占公允價(jià)值總額的比例，將成本在不同部分之間進(jìn)行分配。在采用公允價(jià)值模式計(jì)量下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目（二級(jí)明細(xì)）。企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購(gòu)的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本購(gòu)

26、買價(jià)款相關(guān)稅費(fèi)可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款2、自行建造的投資性房地產(chǎn)企業(yè)自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租（同時(shí)）的房地產(chǎn)屬于投資性房地產(chǎn)。如果租賃協(xié)議約定竣工后半后才開始起租，或者該公司在竣工后半后才開始招租，則該項(xiàng)房地產(chǎn)慶當(dāng)先作為固定資產(chǎn)、開發(fā)產(chǎn)品加以確認(rèn)，直至租賃期開始日，才能從固定資產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出土地使用權(quán)用于自行建設(shè)廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)帳面

27、價(jià)值不與地上建筑合并計(jì)算其成本。成本模式：借：投資性房地產(chǎn)貸：在建工程開發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值模式：借：投資性房地產(chǎn)成本貸：在建工程開發(fā)產(chǎn)品3、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上是因?yàn)榉康禺a(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，在再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷（新）?！拘伦龇ā扛臄U(kuò)建時(shí)，不將投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入在建工程：成本模式公允價(jià)值模式1改擴(kuò)建：借：投

28、資性房地產(chǎn)在建   投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：投資性房地產(chǎn)2發(fā)生成本：借：投資性房地產(chǎn)在建貸：銀行存款3完工：借：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)在建1改擴(kuò)建：借：投資性房地產(chǎn)在建   貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價(jià)值變動(dòng)2發(fā)生成本：借：投資性房地產(chǎn)在建貸：銀行存款3完工：借：投資性房地產(chǎn)成本貸：投資性房地產(chǎn)在建（二）費(fèi)用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。借：其他業(yè)務(wù)成本貸：銀行存款等第三節(jié)后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價(jià)值模式。但是，同一

29、企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。成本模式后續(xù)計(jì)量公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量（允許提折舊，允許攤銷，允許提減值準(zhǔn)備）（不允許提折舊，不允許攤銷，不允許提減值準(zhǔn)備，以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量）企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式。1、外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，借：投資性房地產(chǎn) （實(shí)際成本）貸：銀行存款開發(fā)成本在建工程2、按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）3、取得的租金收入，借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入4、投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有

30、關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。（條件）公允價(jià)值的確定：市價(jià)最近交易價(jià)格預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。（范圍）（一般情況）。（特殊）在極少數(shù)情況下，已經(jīng)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明某項(xiàng)房地產(chǎn)在完成建造或開發(fā)活動(dòng)后或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采

31、用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無殘值。1、外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，借：投資性房地產(chǎn)成本 （實(shí)際成本）貸：銀行存款在建工程2、不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值的差額，借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益；公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值的差額，做相反的會(huì)計(jì)分錄。3、取得租金收入，借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入 （這里沒有“其他業(yè)務(wù)成本”）成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)：（1）折舊（攤銷）

32、計(jì)入投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）；（2）發(fā)生減值遵從資產(chǎn)減值準(zhǔn)則，計(jì)入投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備，計(jì)提的減值準(zhǔn)備不能轉(zhuǎn)回。（3）所得稅的處理：賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)的確定與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)相同，主要考慮會(huì)計(jì)和稅法折舊（攤銷）的差異，以及計(jì)提的投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)：（1）不計(jì)提折舊（攤銷），不計(jì)提減值準(zhǔn)備；（2）資產(chǎn)負(fù)債表日，要以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額要計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。（3）所得稅的處理：此模式下，會(huì)計(jì)上不計(jì)提折舊，但是稅法可能計(jì)提折舊，從而引起賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)，形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債；其次，稅法不認(rèn)

33、可投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值下降，導(dǎo)致賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ)，要確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，反之要確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更（單向變更）只能：成本公允。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。1、成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤(rùn)）。  （追溯調(diào)整）企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式時(shí)：（1）借：投資性房地產(chǎn)成本     （變更日公允價(jià)值）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)

34、       （原賬面余額），*利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn)（2）同時(shí)：借：利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn)  貸：盈余公積2、已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。轉(zhuǎn)換和處置投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換：只能由成本模式公允價(jià)值模式，作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。不得從公允價(jià)值模式成本模式。轉(zhuǎn)換日的確定：1作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日應(yīng)當(dāng)為租賃期開始日。租賃期開始日，是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。（不同于

35、租賃開始日）租賃開始日，是指租賃協(xié)議日與租賃各方就主要條款作出承諾日中的較早者。2自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值，轉(zhuǎn)換日是指企業(yè)停止將該項(xiàng)土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理且管理當(dāng)局作出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期。投資性房地產(chǎn) 與 非投資性房地產(chǎn) 之間的轉(zhuǎn)換：成本模式下的轉(zhuǎn)換公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換【口決】原值轉(zhuǎn)原值，折舊轉(zhuǎn)折舊，攤銷轉(zhuǎn)攤銷，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)準(zhǔn)備。無差額，對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)?！究跊Q】轉(zhuǎn)換日公允價(jià)計(jì)量。有差額。投資性房地產(chǎn)自用：“公允價(jià)值變動(dòng)損益”非投投資性房地產(chǎn)：借差：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸差：資本公積其他資本公積投資性房地產(chǎn)自用將投資性房地產(chǎn)自用時(shí)：借：固定資產(chǎn)  投資性房

36、地產(chǎn)累計(jì)折舊  投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)   累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)原則：應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，（公允價(jià)值原賬面價(jià)值）當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。轉(zhuǎn)換日，借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn) （轉(zhuǎn)換日公允價(jià)）*公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價(jià)值變動(dòng)*公允價(jià)值變動(dòng)損益非投投資性房地產(chǎn)（1）存貨 特殊：將存貨投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) （轉(zhuǎn)換日賬價(jià)）存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸：開發(fā)產(chǎn)品 （轉(zhuǎn)換日賬面余額）（2）將自用投資性房地產(chǎn)的借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)&

37、#160;  投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）   投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（2）自用土地使用權(quán)、建筑物、存貨等采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值原賬面價(jià)值的，其差額當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值原賬面價(jià)值的，其差額資本公積(其他資本公積)，計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)收入)。將作為存貨的房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的，借：投資性房地產(chǎn)成本 （轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值）存貨跌價(jià)準(zhǔn)備*公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：開發(fā)產(chǎn)品  （賬面余額）*資本公積其他資本公積將自用投資性房地產(chǎn)，借：投

38、資性房地產(chǎn)成本 （轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值）累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備*公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：固定資產(chǎn)*資本公積其他資本公積存貨投資性房地產(chǎn)：（只有成本模式特殊）成本模式：特殊，轉(zhuǎn)換日帳價(jià)公允價(jià)值模式：借差：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸差：資本公積其他資本公積歸納出幾點(diǎn)：1.在成本模式下，由于投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)的核算是類似的，所以遵循“對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)”的原則，所謂對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)就是“原值轉(zhuǎn)原值、折舊（攤銷）轉(zhuǎn)折舊（攤銷）、準(zhǔn)備轉(zhuǎn)準(zhǔn)備”，比較特殊的是作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)時(shí)，不遵循這個(gè)原則，而是將存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。2.在公允價(jià)值模式下，自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果

39、借方差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，如果是貸方差額計(jì)入資本公積（在處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，要將此資本公積轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入），準(zhǔn)則這樣規(guī)定的目的是為了防止一切企業(yè)借此調(diào)整利潤(rùn)?！究偨Y(jié)】投資性房地產(chǎn)在成本模式下計(jì)提折舊（攤銷），計(jì)提減值準(zhǔn)備；在公允價(jià)值模式下不計(jì)提折舊（攤銷），不計(jì)提減值準(zhǔn)備，資產(chǎn)負(fù)債表日要以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。投資性房地產(chǎn)在成本模式下確認(rèn)遞延所得稅主要考慮會(huì)計(jì)和稅法折舊（攤銷）的差異以及計(jì)提的減值準(zhǔn)備；在公允價(jià)值模式下確認(rèn)遞延所得稅主要考慮會(huì)計(jì)和稅法折舊（攤銷）的差異以及公允價(jià)值的變動(dòng)。投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式只能由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式。處置當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，

40、或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)，處置收入其賬面價(jià)值相關(guān)稅費(fèi)當(dāng)期損益(將實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本)成本模式公允價(jià)值模式出售或轉(zhuǎn)讓時(shí)：借：銀行存款（實(shí)際收到的金額）貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)借：銀行存款公允價(jià)值變動(dòng)損益資本公積其他資本公積其他業(yè)務(wù)成本（即，原計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益和資本公積的金額最終都轉(zhuǎn)到這個(gè)科目了，不再轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入）貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價(jià)值變

41、動(dòng)其他業(yè)務(wù)收入（實(shí)際收到的處置價(jià)款）報(bào)廢或毀損時(shí)借：待處理財(cái)產(chǎn)損溢投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后處理：借：工程物資/銀行存款（按殘料價(jià)值或變價(jià)收入）其他應(yīng)收款（可收回的賠償款）其他業(yè)務(wù)成本（按差額）貸：待處理財(cái)產(chǎn)損溢 負(fù)債第一節(jié) 流動(dòng)負(fù)債第一節(jié) 流動(dòng)負(fù)債 包括：1短期借款2以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融負(fù)債3應(yīng)付票據(jù)4應(yīng)付帳款、預(yù)收帳款5應(yīng)付職工薪酬6應(yīng)交稅費(fèi)7應(yīng)付利息（分次付息時(shí)使用）8應(yīng)付股利9其他應(yīng)付款一、短期借款短期借款是指企業(yè)向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)等借入的期限在一年以下（含一年）的各種借款。長(zhǎng)期借款，是指企業(yè)從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借人

42、的期限在一年以上（不含一年）的借款。對(duì)于短期借款的利息，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)計(jì)的金額，借：財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出（金融企業(yè)）貸：應(yīng)付利息二、以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融負(fù)債金融負(fù)債是負(fù)債的組成部分，主要包括：短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付債券、長(zhǎng)期借款等?！拘隆?企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理要求，將承擔(dān)的金融負(fù)債在初始確認(rèn)時(shí)分為2類：(1) 以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融負(fù)債(2) 其他金融負(fù)債。通常情況下，包括：企業(yè)購(gòu)買商品或服務(wù)的應(yīng)付帳款、長(zhǎng)期借款、商業(yè)銀行吸收的客戶存款等1 企業(yè)在金融負(fù)債初始確認(rèn)時(shí)對(duì)其進(jìn)行分類后，不能隨意變更。劃分后，不能再進(jìn)行重分類。2 金融負(fù)債初始計(jì)量時(shí)的公允

43、價(jià)值通常以實(shí)際交易價(jià)格，即所收到或支付對(duì)價(jià)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定。但是，如果對(duì)價(jià)的一部分并非直接對(duì)該金融工具，該金融工具的公允價(jià)值則應(yīng)運(yùn)用估值技術(shù)確定，而非直接以實(shí)際交易價(jià)格作為公允價(jià)值。3 交易費(fèi)用在發(fā)生時(shí)，計(jì)入當(dāng)期損益。4 以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融負(fù)債，其公允價(jià)值變動(dòng)形成利得和損失，除與套期保值有關(guān)外，都計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融負(fù)債，包括：交易性金融負(fù)債、直接指定為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融負(fù)債。交易性金融負(fù)債和交易性金融資產(chǎn)理論規(guī)定的區(qū)別：交易性金融負(fù)債交易性金融資產(chǎn)1.交易性金融負(fù)債滿足以下條件之一的金融負(fù)債，

44、應(yīng)劃分為交易性金融負(fù)債：（1）承擔(dān)該金融負(fù)債的目的，主要是為了近期內(nèi)出售或回購(gòu)。（2）屬于進(jìn)行集中管理的可辨認(rèn)金融工具組合的一部分，且有客觀證據(jù)表明企業(yè)近期采用短期獲利方式對(duì)該組合進(jìn)行管理。（3）屬于衍生工具。（一）交易性金融資產(chǎn)金融資產(chǎn)滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)劃分為交易性金融資產(chǎn)：1.取得該金融資產(chǎn)的目的，主要是為了近期內(nèi)出售或回購(gòu)。2.屬于進(jìn)行集中管理的可辨認(rèn)金融工具組合的一部分，且有客觀證據(jù)表明企業(yè)近期采用短期獲利方式對(duì)該組合講行管理。3.屬于衍生工具。2.直接指定為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融負(fù)債符合以下條件之一，說明直接指定能夠產(chǎn)生更相關(guān)的會(huì)計(jì)信息：（1）該指定可以消除或

45、明顯減少由于該金融負(fù)債的計(jì)量基礎(chǔ)不同而導(dǎo)致的相關(guān)利得或損失在確認(rèn)和計(jì)量方面不一致的情況。（2）企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理或投資策略的正式書面文件已載明，該金融負(fù)債組合或該金融資產(chǎn)和金融負(fù)債組合，以公允價(jià)值為基礎(chǔ)進(jìn)行管理、評(píng)價(jià)并向關(guān)鍵管理人員報(bào)告。（二）指定為公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)通常情況下，只有符合下列條件之一的金融資產(chǎn)，才可以在初始確認(rèn)時(shí)指定為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)：1.該指定可以消除或明顯減少由于該金融資產(chǎn)的計(jì)量基礎(chǔ)不同所導(dǎo)致的相關(guān)利得或損失在確認(rèn)或計(jì)量方面不一致的情況。2.企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理或投資策略的正式書面文件已載明，該金融資產(chǎn)組合或該金融資產(chǎn)和金融負(fù)債組合，

46、以公允價(jià)值為基礎(chǔ)進(jìn)行管理、評(píng)價(jià)并向關(guān)鍵管理人員報(bào)告。交易費(fèi)用包括支付給代理機(jī)構(gòu)、咨詢公司、券商等的手續(xù)費(fèi)和傭金及其他必要支出，不包括債券溢價(jià)、折價(jià)、融資費(fèi)用、內(nèi)部管理成本及其他與交易不直接相關(guān)的費(fèi)用。企業(yè)對(duì)以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融負(fù)債，應(yīng)當(dāng)設(shè)置“交易性金融負(fù)債”科目核算其公允價(jià)值。交易費(fèi)用包括支付給代理機(jī)構(gòu)、咨詢公司、券商等的手續(xù)費(fèi)和傭金及其他必要支出，不包括債券溢價(jià)、折價(jià)、融資費(fèi)用、內(nèi)部管理成本及其他與交易不直接相關(guān)的費(fèi)用。企業(yè)為發(fā)行金融工具所發(fā)生的差旅費(fèi)等，也不屬于此處所講的交易費(fèi)用。以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融負(fù)債的會(huì)計(jì)處理1.確認(rèn)和終止確認(rèn)企業(yè)成為金融工具合

47、同的一方并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)時(shí)確認(rèn)金融負(fù)債。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在金融負(fù)債的現(xiàn)時(shí)義務(wù)全部或部分已經(jīng)解除的（全部或部分償還），終止確認(rèn)該金融負(fù)債或其一部分?！咀⒁狻拷K止確認(rèn)可以理解為全部?jī)斶€或部分償還。2.初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量對(duì)于以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融負(fù)債，應(yīng)按照其公允價(jià)值進(jìn)行初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量，相關(guān)交易費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入當(dāng)期損益。三、應(yīng)付票據(jù)商業(yè)匯票（一）帶息應(yīng)付票據(jù)的處理1計(jì)提利息：借：財(cái)務(wù)費(fèi)用貸：應(yīng)付票據(jù)2還款：借：應(yīng)付票據(jù) （面值+已計(jì)提利息）財(cái)務(wù)費(fèi)用 （未計(jì)提利息）貸：銀行存款（二）不帶息應(yīng)付票據(jù)的處理1發(fā)生時(shí)：借：原材料應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）貸：應(yīng)付票據(jù)2商業(yè)承兌匯票到期

48、無法付款：借：應(yīng)付票據(jù) 貸：應(yīng)付賬款3銀行承兌匯票到期無法付款：借：應(yīng)付票據(jù)貸：短期借款四、應(yīng)付及預(yù)收款項(xiàng)（一）應(yīng)付賬款在物資和發(fā)票賬單同時(shí)到達(dá)的情況下，應(yīng)付賬款一般待物資驗(yàn)收入庫(kù)后，才按發(fā)票賬單登記入賬在物資和發(fā)票賬單未同時(shí)到達(dá)的情況下，由于應(yīng)付賬款需根據(jù)發(fā)票賬單登記入賬，有時(shí)貨物已到，發(fā)票賬單要間隔較長(zhǎng)時(shí)間才能到達(dá)，由于這筆負(fù)債已經(jīng)成立，應(yīng)作為一項(xiàng)負(fù)債反映。在實(shí)際工作中采用在月份終了將所購(gòu)物資和應(yīng)付債務(wù)估計(jì)入賬，待下月初再用紅字予以沖回的辦法（也可以用藍(lán)字做相反分錄）。（平時(shí)不處理，月底暫估入帳，下月紅字沖回）應(yīng)付賬款一般按應(yīng)付金額入賬，而不按到期應(yīng)付金額的現(xiàn)值入賬。（二）預(yù)收賬款如果預(yù)收

49、賬款比較多的，可以設(shè)置“預(yù)收賬款”科目（負(fù)債類科目）；預(yù)收賬款不多的，也可以不設(shè)置“預(yù)收賬款”科目，直接記入“應(yīng)收賬款”科目的貸方。五、應(yīng)付職工薪酬（一）職工薪酬的內(nèi)容：職工薪酬，包括為在職職工和離職后為離退休人員所提供的全部貨幣性薪酬和非貨幣性福利。同時(shí)，還包括給職工的配偶、子女或其他被贍養(yǎng)人所提供的福利等。 對(duì)“職工范圍”的理解：含全職、兼職和臨時(shí)職工；也包括雖未與企業(yè)訂立正式勞動(dòng)合同但由企業(yè)正式任命的人員，如董事會(huì)成員、監(jiān)事會(huì)成員和內(nèi)部審計(jì)委員會(huì)成員等。在企業(yè)的計(jì)劃和控制下，雖未與企業(yè)訂立正式勞動(dòng)合同或未由其正式任命，但為企業(yè)提供與職工類似服務(wù)的人員，如勞務(wù)用工合同人員，也視同企業(yè)職工。

50、職工薪酬主要包括以下內(nèi)容：1.職工工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼；2.職工福利費(fèi)；3.五險(xiǎn)有：醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)；【新】企業(yè)按照年金計(jì)劃規(guī)定的基準(zhǔn)和比例計(jì)算，向企業(yè)年金管理人繳納的初充養(yǎng)老保險(xiǎn)，及企業(yè)以購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)形式提供給職工的各種保險(xiǎn)待遇屬于企業(yè)提供的職工薪酬，應(yīng)當(dāng)按照職工薪酬的原則進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量和披露。養(yǎng)老保險(xiǎn)是我國(guó)企業(yè)提供給職工離職后福利的主要形式，分為三個(gè)層次：第一層次是社會(huì)統(tǒng)籌與職工個(gè)人賬戶相結(jié)合的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)；第二層次是企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)；第三層次是個(gè)人儲(chǔ)蓄性養(yǎng)老保險(xiǎn)，屬于職工個(gè)人的行為，與企業(yè)無關(guān)，不屬于職工薪酬核算的范疇。無論是支付的

51、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，還是補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，企業(yè)都應(yīng)當(dāng)在職工提供服務(wù)的會(huì)計(jì)期間根據(jù)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提，按照受益對(duì)象進(jìn)行分配，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期損益。4.一金：住房公積金；5.工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)；6.非貨幣性福利；7.因解除與職工的勞動(dòng)關(guān)系給予的補(bǔ)償即國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則中所指的辭退福利；8.其他與獲得職工提供的服務(wù)相關(guān)的支出。（如：現(xiàn)金股票增值權(quán)等）（二）確認(rèn)和計(jì)量：（1）確認(rèn)：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在職工為其提供服務(wù)的會(huì)計(jì)期間，將應(yīng)付的職工薪酬（不包括辭退福利）確認(rèn)為負(fù)債，并根據(jù)職工提供服務(wù)的受益對(duì)象分配：1）由生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)負(fù)擔(dān)的職工薪酬，計(jì)入產(chǎn)品成本或勞務(wù)成本。2)應(yīng)由在建工程、無形資產(chǎn)負(fù)擔(dān)的職工薪酬，計(jì)入

52、建造固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)成本。3)上述兩項(xiàng)之外的其他職工薪酬，計(jì)入當(dāng)期損益。辭退福利統(tǒng)一通過“管理費(fèi)用”科目來核算，不再根據(jù)員工的崗位來劃分。借：生產(chǎn)成本 （生產(chǎn)工人）制造費(fèi)用 （車間管理人員）勞務(wù)成本 （勞務(wù)人員）在建工程 （固定資產(chǎn)）研發(fā)支出資本化支出 （無形資產(chǎn)）管理費(fèi)用 （辭退福利、廠部管理人員）銷售費(fèi)用 貸：應(yīng)付職工薪酬（三）非貨幣性職工薪酬的計(jì)量1以自產(chǎn)產(chǎn)品或外購(gòu)商品發(fā)放給職工作為福利。自產(chǎn)產(chǎn)品視同銷售：1）決定發(fā)放非貨幣性福利：借：生產(chǎn)成本 管理費(fèi)用貸：應(yīng)付職工薪酬非貨幣性福利2）實(shí)際發(fā)放非貨幣性福利時(shí)：借：應(yīng)付職工薪酬非貨幣性福利貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）借

53、：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸：庫(kù)存商品 外購(gòu)商品不確認(rèn)收入、不確認(rèn)銷項(xiàng)稅額：1）決定發(fā)放非貨幣性福利時(shí)：借：生產(chǎn)成本（價(jià)+稅）管理費(fèi)用（價(jià)+稅）貸：應(yīng)付職工薪酬非貨幣性福利2）購(gòu)買商品時(shí)：借：應(yīng)付職工薪酬非貨幣性福利貸：銀行存款（價(jià)+稅）2將擁有的房屋等資產(chǎn)無償提供給職工使用（代價(jià)是折舊）、或租賃住房等資產(chǎn)供職工無償使用（代價(jià)是租金）。擁有的房屋無償使用代價(jià)是折舊：租賃房屋代價(jià)是租金：1）買、租賃住房：借：管理費(fèi)用貸：應(yīng)付職工薪酬非貨幣性福利2）計(jì)提折舊、付租金：借：應(yīng)付職工薪酬非貨幣性福利 貸：累計(jì)折舊其他應(yīng)付款（后付）/銀行存款（先付）3向職工提供企業(yè)支付了補(bǔ)貼的商品或服務(wù)以低于企業(yè)取得資產(chǎn)或服務(wù)成本的價(jià)格向職工提供資產(chǎn)或服務(wù)，比如以低于成本的價(jià)格向職工出售住房、以低于企業(yè)支付的價(jià)格向職工提供醫(yī)療保健服務(wù)。在出售住房等資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將出售價(jià)款與成本的差額（即相當(dāng)于企業(yè)補(bǔ)貼的金額）分別情況處理：（1）規(guī)定了購(gòu)得后必須服務(wù)的年限，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將該項(xiàng)差額作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用處理，并在合同或協(xié)議規(guī)