畢節(jié)市天河小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

1、畢節(jié)市“天河小區(qū)（暫定名）”規(guī)劃設(shè)計(jì)初 步 建 議 書 深圳尚和房地產(chǎn)顧問有限公司二00五年元月十三日致尊敬的升騰房地產(chǎn)開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)：我司受貴公司委托，對位于畢節(jié)市天河路的天河小區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目全程策劃。自二00四年十二月28日起對項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)研工作。通過對畢節(jié)市市場及項(xiàng)目情況的分析，現(xiàn)向貴公司提交畢節(jié)市“天河小區(qū)（暫命名）”規(guī)劃設(shè)計(jì)初步建議書。如下：一、項(xiàng)目介紹：畢節(jié)市天河小區(qū)項(xiàng)目位于畢節(jié)市天河路與環(huán)城路中間地段，為畢節(jié)市機(jī)械廠及畢節(jié)市監(jiān)獄用地。項(xiàng)目總體呈狹長型，地塊較不規(guī)則，地塊總落差約為三十米，其中部分地段坡度較大。項(xiàng)目西臨環(huán)城路、東臨天河路、南北各臨天河路居住區(qū)，其中臨天河路約有140米寬

2、的臨街面，環(huán)城路約有220米寬的臨街。總占地面積：79920平方米；容積率：2.5；總建筑面積：200000平方米；建筑密度：35%；綠化率：30%；二、項(xiàng)目分析：1、項(xiàng)目市場分析： A、目前市場分析：l 城市發(fā)展方向：畢節(jié)市城區(qū)目前主要發(fā)展方向朝麻園大道方向發(fā)展；l 住宅市場：目前住宅市場檔次相對不高，還處于起步階段,發(fā)展空間較大。l 商業(yè)：由于城市人口不足20萬，規(guī)模不大及規(guī)劃不完善，商業(yè)相對比較集中；在市中心地段隨著城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展但部分商業(yè)還具有相當(dāng)?shù)氖袌隹臻g； B、客戶需求分析：l 地段、環(huán)境及升值潛力成為購房群體的主要考慮因素之一；l 雖然目前沒有出現(xiàn)檔次較高的產(chǎn)品，但從整個調(diào)

3、研過程發(fā)現(xiàn)，市民對于檔次相對較高的產(chǎn)品具有較為迫切的需求。l 雖然總體購房群對天河片區(qū)價(jià)格需求較低，但總體準(zhǔn)備用來購房的總價(jià)相對偏高；l 購房群對房屋的需求以家居型為主、面積主要集中在100130的三房二廳；2、項(xiàng)目地塊分析：A、項(xiàng)目周邊環(huán)境簡析：l 項(xiàng)目位于畢節(jié)市北邊，屬畢節(jié)市老城區(qū)傳統(tǒng)的居住區(qū)之一。但由于城市歷史規(guī)劃的原因，該地多為自建房，居住雜亂，居住環(huán)境較差，臨環(huán)城北路居住戶十分稀少，整個地塊在市區(qū)相對比較偏僻。l 雖然項(xiàng)目所處位置屬畢節(jié)距市中心僅為1公里左右的老城區(qū)范圍，但是商業(yè)氛圍較差，基本上為居住配套自由式零散商業(yè)。項(xiàng)目臨街商鋪現(xiàn)有價(jià)值偏低。B、項(xiàng)目地方面：l 項(xiàng)目地塊落差較大，

4、便于小區(qū)環(huán)境、景觀的打造；但不利于沿街商鋪價(jià)值的提升。l 小區(qū)面積較大，有利于營造小區(qū)的居住氛圍；l 該區(qū)域有一定的住宅市場空間便于市場引導(dǎo)。 規(guī)模較大的天河小區(qū)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于從規(guī)劃設(shè)計(jì)到市場引導(dǎo)都要緊密聯(lián)系畢節(jié)市區(qū)和該區(qū)域的市場實(shí)際來進(jìn)行周密的整體運(yùn)作。三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議： 基本原則：本小區(qū)基本定位為畢節(jié)市現(xiàn)代高尚的景觀住宅小區(qū)，生活配套設(shè)施齊全。并同時(shí)打造具有休閑、娛樂、購物為一體的現(xiàn)代商業(yè)。1、利用小區(qū)總體落差，將小區(qū)打造成層次感強(qiáng)、在小區(qū)整體性的基礎(chǔ)上突出各組團(tuán)的獨(dú)立性與貫通性的居住小區(qū)；2、以人為本的原則，強(qiáng)調(diào)自然與社會的融合和“以人為本”的精神，注重社區(qū)生活環(huán)境與文化環(huán)境的營

5、造，創(chuàng)造適宜人居的人文社區(qū)；3、本小區(qū)的商業(yè)為小區(qū)配套商業(yè)和天河片區(qū)中高檔商業(yè)補(bǔ)充，因此比例只應(yīng)占總規(guī)模的10%15%為宜。小區(qū)的商業(yè)規(guī)劃及設(shè)計(jì)，力求達(dá)到商業(yè)環(huán)境與居住環(huán)境相對統(tǒng)一，商業(yè)人流與居住人流相對分離的原則，盡力挖掘地塊最大商業(yè)價(jià)值，以充分實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤最大化。4、成本效益原則，通過規(guī)劃設(shè)計(jì)提高產(chǎn)品性價(jià)比實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤的最大化；5、市場導(dǎo)向原則，充分考慮目標(biāo)客戶的需求，創(chuàng)造具有領(lǐng)域感、享受感和歸屬感的居住空間； 6、以市政公共交通為導(dǎo)向、以行人為基本尺度的道路系統(tǒng)應(yīng)構(gòu)成社區(qū)基本的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；7、綠化、景觀的建設(shè)既要保證提升小區(qū)的整體價(jià)值的需要，又要考慮成本原則。 四、建筑方案設(shè)計(jì)建議：綜合項(xiàng)

6、目整體設(shè)計(jì)要求，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，對本項(xiàng)目的建筑方案設(shè)計(jì)有如下建議：1、項(xiàng)目定位：畢節(jié)市現(xiàn)代高尚的景觀園林社區(qū)住宅：畢節(jié)市高尚住宅區(qū)商業(yè)：區(qū)域配套商業(yè)及天河片區(qū)商業(yè)中心2、建筑風(fēng)格：現(xiàn)代都市主義風(fēng)格，建筑立面要求秀麗挺拔，造型簡煉流暢，色彩艷麗明快，一定要從周邊灰悶的色彩中脫穎而出。3、規(guī)劃布局： 總體建筑布局呈圍合式，中央分別采用排列式、組團(tuán)式、自由式建筑格局。項(xiàng)目總體坡度約三十五米。因此，地塊規(guī)劃初步設(shè)想，總體分為三個組團(tuán)，各組團(tuán)層次不同。但各組團(tuán)的地勢需相對平整。 A、A組團(tuán)：l 在天河路至項(xiàng)目中間山坡及不拆遷建筑為A組團(tuán)。l 沿天河路前做一處半弧型廣場，廣場約2000平米，在廣場中間建

7、高約八米，寬約十米項(xiàng)目主大門；大門進(jìn)深80米作為步行街，左側(cè)至區(qū)內(nèi)道路30米左右作為商業(yè)用房。步行街盡頭作為社區(qū)人行及A組團(tuán)的主要出入口。l 整個組團(tuán)呈半圍合狀，組團(tuán)內(nèi)建筑以條式建筑為主，南北排列，組團(tuán)呈山字型，組團(tuán)靠山坡處建筑不采取封閉式，與B組團(tuán)以人行道貫通。l 該組團(tuán)以小高層為主，搭配多層建筑，臨街建一標(biāo)志建筑。l 臨弧形廣場建筑考慮第一、二層作為商業(yè)配套，臨區(qū)內(nèi)道路建筑以一層商業(yè)為主，局部布置二層商業(yè)。B、B組團(tuán)：l 對項(xiàng)目中央位置山坡進(jìn)行修整，要求比周邊有個明顯的落差，彰顯B組團(tuán)檔次。該組團(tuán)為多層特色建筑。l 在山坡上建造項(xiàng)目B組團(tuán)，B組團(tuán)為排列式半圍合式庭院建筑，全為多層建筑。l

8、通往B組團(tuán)的通道建在臨監(jiān)獄家屬樓上方為雙車道。該通道同時(shí)也通往不拆遷的監(jiān)獄家屬樓。l 在半山腰位置修建一條由A組團(tuán)連接B組團(tuán)通住C組團(tuán)的環(huán)形人行小道。C、C組團(tuán)：l 從B組團(tuán)至環(huán)城路為項(xiàng)目C組團(tuán)。l 該組團(tuán)主要采用半圍合式建筑，中間采取自由排列式。即沿著區(qū)內(nèi)道路與環(huán)城路修建住宅，組團(tuán)內(nèi)采用自由排列式。組團(tuán)主要以多層住宅為主。l 靠區(qū)內(nèi)環(huán)城北路方向修建一條通往C組團(tuán)的入口處，為雙車道。D、區(qū)內(nèi)側(cè)臨市政道路街面建筑：l 該臨街建筑主要沿著區(qū)內(nèi)道路而建。即靠項(xiàng)目左側(cè)紅線四米外位置修建一排條式住宅。l 將底層設(shè)為裙樓，在裙樓的基礎(chǔ)上建多層住宅。臨街全為（進(jìn)深為12-14米面寬為3.6米）隔離商鋪。l

9、臨街道右側(cè)建筑全部在小區(qū)物業(yè)管理之列，左側(cè)可以容納小區(qū)物管理范圍。臨街右側(cè)住宅建筑風(fēng)格與整個小區(qū)風(fēng)格配套，戶型以60-95小戶型為主，部分可用于安置還房。4、區(qū)內(nèi)交通布置：l 在地塊左邊修建一條寬20米（兩邊人行道各四米，車道12米）的城市主干道，該干道貫穿整個小區(qū)，連接環(huán)城路與天河路，該路靠區(qū)內(nèi)不拆遷建筑（監(jiān)獄家屬樓）（見示意圖）。l 臨街分別修一條在通往A、B、C組團(tuán)的三條雙車道。l 地塊落差較大，不進(jìn)行修整勢必也將影響道路落差。而沿街商鋪又受道路差的影響。在B組團(tuán)位置的（監(jiān)獄家屬樓處），因該處所規(guī)劃的商業(yè)業(yè)態(tài)不一。連接南北總長約有90米，可以適當(dāng)把該地坡度放大，從而使A、C組團(tuán)相對平整。

10、l 人行從弧形廣場前大門及各組團(tuán)出入口通住A、B、C組團(tuán)；車行從區(qū)內(nèi)道路通往各組團(tuán)的出入口。l 停車位：在各組團(tuán)內(nèi)設(shè)室外停車場及部分底層架空層作為停車位。也可以在臨天河路弧形廣場A組團(tuán)修建一地下停車場。5、小區(qū)商業(yè)布置：按項(xiàng)目規(guī)劃的初步構(gòu)想，將項(xiàng)目商業(yè)主要分成二個點(diǎn)，即天河路弧形廣場前商業(yè)區(qū)及小區(qū)中部商業(yè)區(qū)：l 在A組團(tuán)前即項(xiàng)目靠天河路邊的弧形廣場前，作為項(xiàng)目的高檔商業(yè)區(qū)。即從弧形廣場大門入口步左側(cè)修建八十米長、寬三十米二層的商業(yè)區(qū)，步行街盡頭修建一條通往區(qū)內(nèi)道路的步行路，該處商業(yè)以十五米進(jìn)深、開間五米，該處商業(yè)主要為飾品、品牌服飾、餐飲、娛樂、休閑類場所； l 在項(xiàng)目中央位置（監(jiān)獄家屬樓墻外

11、）修建二層的商業(yè)，共約2400平方米，主要作為超市經(jīng)營用房。在該處正對面，也就是中央突出部分修建商業(yè)型會所（包括大型洗浴中心及相關(guān)其它娛樂），約5000平方米。周邊可設(shè)置中高檔日常生活用品行業(yè)。通過該項(xiàng)目中央位置的超市及會所等形成核心商業(yè)，以帶來巨大的人流，拉動提升沿街商鋪的價(jià)值。其余臨街商鋪經(jīng)營行業(yè)主要由該經(jīng)營商業(yè)二處發(fā)散，形成一個群鏈商業(yè)帶。如餐飲、茶館、酒吧、服裝、美容美發(fā)、娛樂、副食品、家居裝飾用品等行業(yè)。6、建筑構(gòu)造：l 沿街底層主要為商鋪；A組團(tuán)內(nèi)小高層底層架空主要作為停車場或綠化面積；因此底層涉及到商鋪或底層架空層建議底層采用框架結(jié)構(gòu)，以便于后期出售、經(jīng)營時(shí)有利于分割。l 住宅部

12、分采用磚混結(jié)構(gòu)。l 小高層及多層的比例為2：8；7、單體設(shè)計(jì)及面積構(gòu)造：l 按市調(diào)結(jié)果顯示，目前畢節(jié)市居民購房主要考慮的是居住型，即家居生活。所以建議以三房二廳為主推戶型，二房二廳、四房二廳、復(fù)式作為項(xiàng)目輔助戶型。而戶型結(jié)構(gòu)主要以錯層為主，平層、復(fù)式結(jié)構(gòu)為輔；住宅層高采用3米。l 三房二廳95130平方米、二房二廳8095平方米、四房二廳130140平方米、五房三廳150左右平方米；二房占10%、三房占65%、四房占20%、五房占5%；l 平層（二房二廳、三房二廳）、錯層（三房二廳、四房二廳）、復(fù)式（四房二廳、五房三廳）；戶型里融入飄窗、凸窗、大陽臺；l 商鋪的基本構(gòu)造采用開間4米、進(jìn)深121

13、4米、層高3.85.3米的結(jié)構(gòu)，面積控制在40平米左右的雙層（含夾層）商鋪結(jié)構(gòu)。臨天河路弧形廣場設(shè)開間5米，進(jìn)深15米的結(jié)構(gòu)。8、環(huán)境及景觀布置： 環(huán)境與景觀是表現(xiàn)項(xiàng)目檔次的最有力表述點(diǎn)，將居住、休閑有機(jī)地融為一體，彰顯項(xiàng)目檔次。l 在天河路弧形廣場作為聚集人氣，吸引消費(fèi)者，體現(xiàn)居住者身份檔次的主要點(diǎn)。在廣場中間邊緣，即靠天河路位置，設(shè)項(xiàng)目標(biāo)識，在中央位置設(shè)噴泉、休閑椅及綠化帶。該處景觀動靜結(jié)合，給人有較強(qiáng)的視覺沖擊力。l 各個組團(tuán)采用不同的景觀特色，如A組團(tuán)以動景為主，C組團(tuán)以靜景為主，在各組團(tuán)中穿插些景觀小品。l 在B組團(tuán)所處的山坡上以林蔭與水景結(jié)合，為項(xiàng)目園林景觀的主要升華點(diǎn)。l 道路景觀：高標(biāo)準(zhǔn)的景觀大道。9、會所布置：按項(xiàng)目地塊分布，建議將會所建在中央位置（即監(jiān)獄家屬樓斜對面）突出地塊。主要設(shè)施為室外游泳池、健身房、羽毛球場、乒乓球場、閱覽室等。五、設(shè)計(jì)要求及項(xiàng)目數(shù)據(jù)指標(biāo)：在符合國家和地方關(guān)于建筑規(guī)劃、結(jié)構(gòu)安全、人防、消防、水電安裝等一系列法律、法規(guī)、規(guī)范要求的同時(shí)，最大限度地滿足和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目社區(qū)發(fā)展的思路，并針對可能存在的問題提出富有建設(shè)性的解決意見和辦法。按照此規(guī)劃，初步預(yù)算的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)如下：總占地面積：79920平方米；容積