土地整備利益統(tǒng)籌試點項目管理辦法講述

1、土地整備利益統(tǒng)籌試點項目管理辦法（試行）（送審稿）第一章 總 則第一條 【目的和宗旨】為了加快推進土地整備工作，保障城市基礎設施、公共服務設施和重大產(chǎn)業(yè)項目土地供應，推動土地集約節(jié)約利用，促進城市發(fā)展和社區(qū)轉型，根據(jù)相關法律法規(guī)、深圳市土地管理制度改革總體方案和我市土地整備管理規(guī)定，結合實際，制定本辦法。第二條 【適用范圍】本辦法適用于經(jīng)市政府批準的土地整備利益統(tǒng)籌試點項目（以下簡稱“試點項目”）。試點項目以外的其他土地整備項目按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。試點項目分為整村統(tǒng)籌整備項目和片區(qū)統(tǒng)籌整備項目兩類。第三條 【計劃管理】區(qū)政府（含新區(qū)管理機構，下同）根據(jù)規(guī)劃建設要求、本辦法及原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受

2、單位發(fā)展意愿，提出試點項目名單，經(jīng)市規(guī)劃國土主管部門（以下簡稱市主管部門）審核后，報市政府批準。試點項目應當列入年度全市土地整備計劃，保障資金安排。第四條 【利益統(tǒng)籌】試點項目應當加強規(guī)劃、土地、資金的政策統(tǒng)籌，通過撥付土地整備資金、留用土地、收益分成、物業(yè)返還等方式，實現(xiàn)政府、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及相關權益人等多方利益統(tǒng)籌。第五條 【土地整備資金】試點項目土地整備資金按照以下方式核算：項目范圍內原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及其成員實際使用但需要拆除的建筑物和構筑物按照重置價核算；青苗和附著物等按照相關標準確定。第六條 【留用土地】本辦法所稱留用土地，是指通過騰挪原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位

3、合法用地（包括已取得房地產(chǎn)證、土地使用權出讓合同、城市化非農(nóng)建設用地批復、征地返還用地批復、農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑確認決定書、舊屋村范圍認定批復的用地）、落實非農(nóng)建設用地和征地返還用地指標、核定未完善征（轉）地補償手續(xù)規(guī)劃建設用地的留用土地，實現(xiàn)利益統(tǒng)籌的土地整備方式。留用土地地價根據(jù)留用土地所在區(qū)位、規(guī)劃功能和開發(fā)規(guī)模，結合試點項目的建設用地貢獻率，按照分類分段方式計收。第七條 【土地整備單元規(guī)劃】試點項目留用土地安排涉及未制定法定圖則的地區(qū)，或者需要對法定圖則強制性內容進行調整的，應當編制土地整備單元規(guī)劃。土地整備單元規(guī)劃是法定圖則在土地整備中的具體表現(xiàn)形式，是試點項目的法定規(guī)劃。第二

4、章 土地整備單元規(guī)劃第八條 【制定程序】土地整備單元規(guī)劃由市主管部門會同區(qū)政府組織編制，并按照法定圖則制定程序報批。第九條 【編制原則】編制土地整備單元規(guī)劃應當堅持公共利益優(yōu)先、多方協(xié)商和綠色低碳的原則，優(yōu)先保障城市基礎設施、公共服務設施及產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，推進各方利益平衡，引導留用土地優(yōu)先開展綜合整治。第十條 【編制內容】土地整備單元規(guī)劃應當包括整備總體控制范圍和留用土地范圍，并確定政府儲備地和原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位留用土地的規(guī)模和位置，明確城市基礎設施、公共服務設施及留用土地的規(guī)劃控制要求。土地整備單元規(guī)劃編制技術指引由市主管部門另行制定。第三章 整村統(tǒng)籌整備項目第十一條【對象】 本辦法所

5、稱整村統(tǒng)籌整備項目，是指以原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及其成員實際使用的成片區(qū)域為實施對象的土地整備項目。整村統(tǒng)籌整備從原農(nóng)村社區(qū)整體出發(fā)，綜合考慮項目范圍內的合法用地和未完善征（轉）地補償手續(xù)用地，通過規(guī)劃統(tǒng)籌和政策統(tǒng)籌實現(xiàn)原農(nóng)村社區(qū)范圍內的利益平衡。整村統(tǒng)籌整備項目應當同時符合以下條件：（一）項目位于同一社區(qū)范圍內；（二）項目范圍內空間集中成片的未完善征（轉）地補償手續(xù)規(guī)劃建設用地面積不小于50000平方米。第十二條 【留用土地與政府儲備地規(guī)?！空褰y(tǒng)籌整備項目通過留用土地方式實施土地整備的，留用土地規(guī)模按照以下方式核算：（一）需騰挪的原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位合法用地按照等土地面積在試點項

6、目范圍內留用，跨社區(qū)留用的按照等價值原則置換確定；（二）需在試點項目范圍內落實的非農(nóng)建設用地和征地返還用地指標按照相關規(guī)定確定留用土地；（三）未完善征（轉）地補償手續(xù)的規(guī)劃建設用地按照不超過20%的比例確定留用土地。留用土地優(yōu)先在試點項目范圍內的建成區(qū)安排，且總規(guī)模不得超過試點項目范圍內規(guī)劃建設用地面積的40%。整村統(tǒng)籌整備項目范圍內，除留用土地及未騰挪的合法用地外，其余土地納入政府儲備。第十三條【留用土地出讓】整村統(tǒng)籌整備項目留用土地按照經(jīng)批準的土地整備單元規(guī)劃實施。留用土地范圍內應當按照深圳市城市規(guī)劃標準與準則配建社區(qū)級公共設施。原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位應當與市主管部門簽訂留用土地的土地

7、使用權出讓合同，土地使用權年期按照法律規(guī)定土地用途的最高年期確定。留用土地由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位自用的，免繳地價，用地為非商品性質；按照本辦法所附留用土地地價計收規(guī)則繳交地價的，用地為商品性質。留用土地以轉讓、合作開發(fā)、作價入股等方式進入市場交易的，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位應當按照市政府相關規(guī)定選取開發(fā)主體，并由區(qū)集體資產(chǎn)管理部門進行資格確認。原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及開發(fā)主體應當向市主管部門申請土地使用權出讓合同變更，簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議。第十四條【鼓勵措施】鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位將管轄范圍內未完善征（轉）地補償手續(xù)用地全部納入試點項目，一攬子解決土地歷史遺留問題

8、。經(jīng)區(qū)政府認定符合上述情形的，留用土地不受試點項目范圍內規(guī)劃建設用地面積40%的規(guī)模限制，留用土地地價全部按照需騰挪合法用地的地價標準計收。第四章 片區(qū)統(tǒng)籌整備項目第十五條 【對象】本辦法所稱片區(qū)統(tǒng)籌整備項目，是指以原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及其成員實際使用、未完善征（轉）地補償手續(xù)的地塊為實施對象的土地整備項目。片區(qū)統(tǒng)籌整備項目應同時符合以下條件：（一）由兩個以上地塊組成，且單個地塊面積不小于3000平方米；（二）項目范圍內規(guī)劃城市基礎設施和公共服務設施用地不低于規(guī)劃建設用地面積的50%。第十六條 【留用土地與政府儲備地規(guī)?！科瑓^(qū)統(tǒng)籌整備項目通過留用土地方式實施土地整備的，留用土地規(guī)模按照以

9、下方式核算：（一）留用土地規(guī)劃為居住用地、商業(yè)服務業(yè)用地的，按照不超過試點項目范圍內規(guī)劃建設用地面積的15%確定留用土地；（二）留用土地規(guī)劃為工業(yè)用地的，按照不超過試點項目范圍內規(guī)劃建設用地面積的30%確定留用土地；（三）留用土地規(guī)劃包含居住、商業(yè)服務業(yè)和工業(yè)等多種用途的，按照上述比例換算后確定留用土地。留用土地原則上安排在試點項目范圍內，且空間相對集中成片。除上述留用土地外，其余土地納入政府儲備。第十七條【留用土地出讓】片區(qū)統(tǒng)籌整備項目留用土地的規(guī)劃管理、土地出讓、土地年期、土地性質及市場交易等按照本辦法第十三條規(guī)定執(zhí)行。第十八條【收益分成】片區(qū)統(tǒng)籌整備項目通過收益分成方式實施土地整備的，項

10、目范圍內規(guī)劃城市基礎設施和公共服務設施用地應當納入政府儲備，規(guī)劃經(jīng)營性用地由市政府組織公開出讓，并按照以下規(guī)則分配收益：（一）規(guī)劃功能為工業(yè)用地的，容積率2.0以內的部分，所得收益80%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位，20%納入市國土基金；超出容積率2.0的部分，所得收益30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位，70%納入市國土基金；（二）規(guī)劃功能為居住用地、商業(yè)服務業(yè)用地的，容積率3.2以內的部分，所得收益30%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位，70%納入市國土基金；超出容積率3.2的部分，所得收益10%歸原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位，90%納入市國土基金。第十九條 【物業(yè)返還】片區(qū)統(tǒng)籌整備項目通過物業(yè)返

11、還方式實施土地整備的，項目范圍內規(guī)劃城市基礎設施和公共服務設施用地應當納入政府儲備，規(guī)劃經(jīng)營性用地由市政府組織公開出讓，按照以下規(guī)則確定返還原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位的物業(yè)規(guī)模并在出讓文件中明確：（一）規(guī)劃功能為工業(yè)用地的，以出讓用地容積率2.0核定建筑面積，按照該建筑面積的30%確定返還物業(yè)規(guī)模；（二）規(guī)劃功能為居住用地、商業(yè)服務業(yè)用地的，以出讓用地容積率3.2核定建筑面積，按照該建筑面積的15%確定返還物業(yè)規(guī)模。第五章 附 則第二十條 【政府職責】區(qū)政府負責制定試點項目的土地整備項目實施方案。土地整備項目實施方案由市主管部門按照現(xiàn)行規(guī)定審查后，報市政府審批。第二十一條 【原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織

12、繼受單位職責】原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位應當按照規(guī)劃實施要求理順項目范圍內的土地經(jīng)濟利益關系，并具體負責建筑物、構筑物及青苗、附著物的賠償、拆除和清理。第二十二條 【管理流程】原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位應當與區(qū)政府、市主管部門依據(jù)經(jīng)批準的土地整備項目實施方案和土地整備單元規(guī)劃簽訂試點項目的框架協(xié)議書，明確土地整備資金、留用土地規(guī)模及規(guī)劃控制要求、政府儲備土地規(guī)模等。屬于政府儲備土地的，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位應當與區(qū)政府、市主管部門簽訂土地整備協(xié)議書，辦理土地入庫手續(xù)。市主管部門根據(jù)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位移交儲備土地的規(guī)模，分期撥付土地整備資金、分批辦理留用土地出讓手續(xù)。第二十三條 【退

13、出機制】市主管部門應當定期對試點項目進行清理，對于納入試點之日起一年內沒有上報土地整備實施方案的，不再作為試點項目。第二十四條 【施行】本辦法自發(fā)布之日起施行，試行期兩年。 附件：留用土地地價計收規(guī)則附件留用土地地價計收規(guī)則 一、整村統(tǒng)籌整備項目整村統(tǒng)籌整備留用土地規(guī)劃為工業(yè)用地的，需騰挪的合法用地以及需在試點項目范圍內落實的非農(nóng)建設用地和征地返還用地指標，按照公告基準地價的10%計收；按未完善征（轉）地補償手續(xù)規(guī)劃建設用地核算的部分，按照公告基準地價的50%計收。留用土地規(guī)劃為居住用地、商業(yè)服務業(yè)用地的，結合項目所在區(qū)位、建設用地貢獻率，確定整村地價容積率（R整村地價），按照分段方式計收地價

14、。整村地價容積率計算公式如下：R整村地價=建設用地貢獻率÷35%×R整村基準建設用地貢獻率移交政府儲備的規(guī)劃建設用地面積與試點項目范圍內規(guī)劃建設用地面積的比值。R整村基準深圳市城市規(guī)劃標準與準則中密度分區(qū)的基準容積率。位于密度四區(qū)和密度五區(qū)的試點項目，統(tǒng)一按照密度三區(qū)計算。整村統(tǒng)籌整備留用土地地價計收標準留用土地容積率分段留用土地留用土地規(guī)劃用途居住用地商業(yè)服務業(yè)用地小于R整村地價（含）的部分需騰挪的合法用地10%×公告基準地價需在試點項目范圍內落實的非農(nóng)建設用地和征地返還用地指標按未完善征（轉）地補償手續(xù)規(guī)劃建設用地核算的部分公告基準地價大于R整村地價的部分需騰挪的合法用地250%×公告基準地價200%×公告基準地價需在試點項目范圍內落實的非農(nóng)建設用地和征地返還用地指標按未完善征（轉）地補償手續(xù)規(guī)劃建設用地核算的部分二、片區(qū)統(tǒng)籌整備項目片區(qū)統(tǒng)籌整備留用土地結合建設用地貢獻率，確定片區(qū)地價容積率 （R片區(qū)地價），按照分段方式計收地價。片區(qū)地價容積率計算公式如下：R片區(qū)地價 = 建