樓盤(pán)整案營(yíng)銷(xiāo)推廣規(guī)劃書(shū)

1、1 / 103更多企業(yè)學(xué)院：中小企業(yè)治理全能版183套講座+89700份資料總經(jīng)理、高層治理49套講座+16388份資料中層治理學(xué)院46套講座+6020份資料國(guó)學(xué)智慧、易經(jīng)46套講座人力資源學(xué)院56套講座+27123份資料各時(shí)期職員培訓(xùn)學(xué)院77套講座+ 324份資料職員治理企業(yè)學(xué)院67套講座+ 8720份資料工廠生產(chǎn)治理學(xué)院52套講座+ 13920份資料財(cái)務(wù)治理學(xué)院53套講座+ 17945份資料2 / 103銷(xiāo)售經(jīng)理學(xué)院56套講座+ 14350份資料銷(xiāo)售人員培訓(xùn)學(xué)院72套講座+ 4879份資料東方水都整案營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃書(shū)Eastern Watertow n都市新貴生活特區(qū)3 / 103.、八、一

2、前言東方水都系福州聞名開(kāi)發(fā)商匯誠(chéng)地產(chǎn)繼其標(biāo)志性大社區(qū)融僑東區(qū)（188畝）立即全面售磬后推出的新產(chǎn)品，是代表匯誠(chéng)地產(chǎn)下時(shí)期的全新力作。東方水都選址地點(diǎn)位于福州市晉安區(qū)、鼓山中心區(qū)水上公園東側(cè)，是理想的居住及商業(yè)開(kāi)發(fā)地塊。 其南臨都市主干道國(guó)貨路 （寬55米），西邊為水上體育公園， 北臨都市規(guī)劃路， 東側(cè)與住宅小區(qū)東方紐約相鄰，總建筑面積近10萬(wàn)平米。本項(xiàng)目以“夏威夷風(fēng)情生活”為主題，體現(xiàn)“以人為本”設(shè)計(jì)理念，力求4 / 103間構(gòu)造等分析，差不多上東福州絕無(wú)僅有，堪稱(chēng)標(biāo)志性的建筑群體。同時(shí)，東方水都也面臨東區(qū)市場(chǎng)共有的障礙：其一、配套不齊全、成熟度不夠、生活成本高；其二、客源區(qū)域化、難以汲取區(qū)外

3、客源；其三、價(jià)格雷同化，均價(jià)大都在24002600元/譏第一部分 市場(chǎng)篇營(yíng)造生態(tài)、東方水都從社區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀營(yíng)建、空5 / 103福州房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析宏觀市場(chǎng)研究熱點(diǎn)板塊分析區(qū)域市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析一、宏觀市場(chǎng)研究（一）價(jià)格走勢(shì)依舊趨高2003年，福州市住宅平均交易價(jià)格2724元/M,同比增長(zhǎng)1.19%，每平方米增長(zhǎng)32元/M。不墅增幅最 大，同比增長(zhǎng)16.77%，位居增幅之首。6 / 1032003年各類(lèi)物業(yè)交易價(jià)格及其與2002年對(duì)比2002年（元/M2）2003年（元/M2）價(jià)格升降幅度（元）比增變化（%平均交易價(jià)格30623075+ 13+0.42住宅26922724+32+

4、 1.19不墅34163989+573+ 16.77商場(chǎng)店面75948581+987+ 13.00寫(xiě)字樓35903378-212-5.917 / 103車(chē)庫(kù)車(chē)位35713122-449-12.57上表顯示：1、2003年不墅對(duì)商品房?jī)r(jià)格的提升貢獻(xiàn)最大。2、與2002年相比，2003年商場(chǎng)店面市場(chǎng)有好轉(zhuǎn)趨勢(shì)，但總體呈波狀起伏。3、與字樓價(jià)格呈下跌的態(tài)勢(shì)。4、商品房平均價(jià)格變化不大，五年來(lái)，商品房均價(jià)年漲幅0.8%，商品住宅呈穩(wěn)步增長(zhǎng)，年漲幅3.1%。（二）供給及需求接著放量2003年，商品房預(yù)售批準(zhǔn)面積同比有較大幅度的增長(zhǎng)：全市可供面積472萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.24%,8 / 103其中市區(qū)

5、增長(zhǎng)更快，可供面積401.59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.95%。自1999年以來(lái)，福州商品房預(yù)售批準(zhǔn)面積以年均56萬(wàn)平方米的水平增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)速度為17.46%。年份1999年2000年2001年2002年2003年供給面積（萬(wàn)M）2483453213764722003年，全市商品房合同登記總起數(shù)43302起，合同登記面積502.55萬(wàn)平方米，合同登記成交金額156.83億元，相比去年同期分不增長(zhǎng)63.03%，54.37%, 70.91%。其中市區(qū)商品房合同登記總起數(shù)40606起,合同登記面積462.89萬(wàn)平方米，合同登記成交金額149.32億元，相比去年同期分不增長(zhǎng)68.84%，64.42%,

6、 70.53%。能夠看出房地產(chǎn)市場(chǎng)仍持續(xù)強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求與消化能力。自1999年以來(lái)，福州商品房合同登記面積增長(zhǎng)量52萬(wàn)平方米年均增長(zhǎng)速度為16.64%9 / 103年份1999年2000年2001年2002年2003年消化面積（萬(wàn)M）2422853173854482003年，在存量房方面，福州市區(qū)住宅交易總起數(shù)9120起，住宅交易面積152.46萬(wàn)平方米，住宅交易金額超過(guò)21億元，相比去年同期分不增長(zhǎng)51.35%, 45.94%，75.23%。以此顯示福州市區(qū)的二手市場(chǎng)交易活躍，勢(shì)頭迅猛。10 / 103年份1999年2000年2001年2002年2003年宗數(shù)（宗）2339458649589

7、1209120面積（萬(wàn)M）20.4752.6360.7592.46152.46金額（億元）2.666.017.0411.8421.50（三）東擴(kuò)南進(jìn)趨勢(shì)接著凸顯1999-2003年各行政區(qū)商品房供給情況比較表1999年2000年2001年2002年2003年11 / 103鼓樓區(qū)75.13148.56148.75109.54104.55臺(tái)江區(qū)65.05110.2456.1975.4265.8612 / 103供給面積（萬(wàn)M）倉(cāng)山區(qū)8.1034.1467.5976.37122.90曰安區(qū)86.9155.4454.05101.54176.33馬尾區(qū)12.488.978.378.332.43合計(jì)24

8、7.67357.36334.94375.0472.0上表顯示：1、晉安區(qū)和倉(cāng)山區(qū)取代了鼓樓區(qū)和臺(tái)江，成為福州市商品房開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。2、全年供房晉安區(qū)供房面積176.33萬(wàn)平方米，位居第一；其次是倉(cāng)山區(qū)，；鼓樓區(qū)供房面積104.55萬(wàn)平方米，位居第三。3、隨著2004年南江濱的舊城改造的進(jìn)行和2004年金山土地放量的加大及鼓山新區(qū)與五四北接著成為熱點(diǎn)區(qū)域，倉(cāng)山區(qū)與晉安區(qū)將接著保持供房面積的領(lǐng)導(dǎo)性地位。13 / 103小結(jié)1、2003年的商品房房?jī)r(jià)比2002年總體增長(zhǎng)0.42%。由于2003年新區(qū)商品房房?jī)r(jià)提升幅度較快，僅第三季度市區(qū)商品房交易平均價(jià)格為3230元/平方米，可能2004年比200

9、3年的增幅將達(dá)到5%左右。 其中，2003年不墅住宅增幅17%，位居第一；商業(yè)物業(yè)增幅13%，位居第二；一般住宅增幅1.2%，位居 第三。2、不墅住宅與商業(yè)住宅物業(yè)是近3年增幅最大的一年，直接拉動(dòng)2003年商品房?jī)r(jià)格。隨著2004年福州大型不墅項(xiàng)目的啟動(dòng)，20042005年將是不墅住宅的熱點(diǎn)年份。3、從區(qū)域板塊分析來(lái)看，2004年福州東區(qū)（鼓山新區(qū)） 、金山板塊、五四北仍是熱點(diǎn)板塊，也是價(jià)格上升最快的區(qū)域。4、從區(qū)域價(jià)格分析來(lái)看，2003年增幅低，要緊是由于新住宅板塊價(jià)格偏低造成的。隨著鼓山新區(qū)、金山板塊、五四北板塊價(jià)格在2004年價(jià)格的提升，將對(duì)2004年樓盤(pán)價(jià)格增幅做出貢獻(xiàn)；而市中心樓盤(pán)以

10、及品牌樓盤(pán)的增幅依舊接著走高。二、福州市要緊熱點(diǎn)板塊結(jié)構(gòu)分析2004年福州的樓市，將形成東西方向熱點(diǎn)進(jìn)展、南進(jìn)勢(shì)頭突顯、北向漸趨穩(wěn)定的新市場(chǎng)格局。14 / 103東區(qū)板塊：中低檔樓盤(pán)最集中的板塊，也是價(jià)格提升最快的板塊之一東區(qū)板塊是中低檔樓盤(pán)最集中的板塊，是目前福州市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最多的一個(gè)板塊之一，2003年開(kāi)發(fā)與在售的樓盤(pán)大小共計(jì)30個(gè)，百畝大盤(pán)的擁有量是目前福州最多的。東區(qū)板塊，其重心是鼓山新區(qū)，特不是2003年11月，東區(qū)共有11個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)。名企名盤(pán)的加入競(jìng)爭(zhēng)， 東區(qū)已形成連片的趨勢(shì)，目前東區(qū)已結(jié)束了大規(guī)模圈地、小規(guī)模開(kāi)發(fā)的格局。隨著五里亭、長(zhǎng)樂(lè)路、遠(yuǎn)洋路15 / 103區(qū)域的開(kāi)發(fā)，在沒(méi)有與

11、鼓山新區(qū)大體量相抗衡的可供開(kāi)發(fā)的土地資源。因此，新區(qū)轉(zhuǎn)移，2003-2004年鼓山新區(qū)的板塊價(jià)格上升了300-400元/。可能以后一兩年將向更遠(yuǎn)的快安區(qū)轉(zhuǎn)移.東區(qū)板塊在福州是屬于中低價(jià)格板塊，該板塊電梯樓均價(jià)在2600-2800元/ m2左右，多層住宅價(jià)格均價(jià)在2400-2600元/ m2左右。板塊在售要緊樓盤(pán):金山板塊：領(lǐng)跑福州樓市，以后五年的首領(lǐng)級(jí)板塊金山板塊進(jìn)展的三個(gè)時(shí)期：安居型（2000-2001年）；舒適型（2002-2003年）；文化生態(tài)型（2004年開(kāi)始）。金山板塊包括整個(gè)金山新區(qū)， 與其他新區(qū)相比，金山新區(qū)板塊是政府配套較齊全的都市新區(qū)，除了已建 成的南江濱公園、榕城廣場(chǎng)、金山

12、新展城，還有占地500畝的金山文化體育中心，該板塊由早期的經(jīng)濟(jì)適用2003-2004年?yáng)|區(qū)熱點(diǎn)向鼓山16 / 103房開(kāi)發(fā)量最大的板塊轉(zhuǎn)向商品房開(kāi)發(fā)的熱土。以金山大道為界一分為二， 南區(qū)為政府為主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房【金山碧水】，北區(qū)為商品房開(kāi)發(fā)區(qū)。隨著金山土地放量的增大，【香江紅海園】與【麗景天成】的推出，標(biāo)志著金山的商品房開(kāi)發(fā)向金山大道南側(cè)擴(kuò)張，能夠預(yù)見(jiàn)，2005年金山板塊的熱點(diǎn)將在烏龍江濕地公園與金山公園之間的區(qū)域。同時(shí)，2004年新推出的樓盤(pán)，尤其是【江南水都】的推出，對(duì)提升南江濱的市場(chǎng)關(guān) 注度有了質(zhì)的飛躍。該板塊是價(jià)格提升最快的板塊之一（2003-2004年該板塊的均價(jià)提升了200-3

13、00元/平方米），也是福州人氣最旺的板塊之一，是福州南進(jìn)的第一戰(zhàn)略區(qū)。金山板塊在福州市是屬于中低價(jià)格板塊，該板塊臨江電梯樓均價(jià)在3000元/ m2左右，非臨江的電梯樓價(jià)格普遍在2700元/山2左右，多層住宅價(jià)格穩(wěn)定在2500元/川。板塊在售要緊樓盤(pán): 北江濱板塊：2003年價(jià)格整體水平最高的板塊北江濱板塊起源于碧水源，沿江濱大道到目前【海潤(rùn)濱江花園】，以【融僑錦江】為代表的北江濱17 / 103西段隨著北江濱西線的開(kāi)發(fā)，在2004年差不多進(jìn)入尾聲；而中段目前的【心家泊】與【風(fēng)景藍(lán)水岸】 將是2004年下半年江濱樓市的亮點(diǎn)；而隨著【君臨閩江】與【世茂外灘花園】的立即結(jié)束，北江濱的樓 盤(pán)的格局將向

14、更遠(yuǎn)的東江濱沿線延伸。該板塊是2003年福州房地產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)板塊之一，臨江樓盤(pán)作為一個(gè)成功的區(qū)域概念，逐漸形成福州樓市一個(gè)引人注目的亮點(diǎn)。江景樓盤(pán)因其無(wú)敵江景的稀缺性和不可再生性，作為提升該板塊樓價(jià)的利器。但其總價(jià)與客戶(hù)群與市中心高端項(xiàng)目和住宅郊區(qū)化所出現(xiàn)的TOWNHOU等其它同類(lèi)的產(chǎn)品產(chǎn)生強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)。該沿線樓盤(pán)均價(jià)在4200-4500元/平方米左右，以【世茂外灘花園】為分水嶺，越往東，樓盤(pán)的價(jià)格越市中心板塊：多層住宅將被電梯樓全面替代傳統(tǒng)的市中心是指東起六一路，西至白馬路，南起國(guó)貨路，北至二環(huán)路，隨著都市的擴(kuò)張，這一格局被 打破；2002年是福州房地產(chǎn)市場(chǎng)多角度分割的一年，郊區(qū)型住宅板塊全面形成，

15、以地段為優(yōu)勢(shì)的市區(qū)型板 塊優(yōu)勢(shì)被全面打破，并形成中心放射狀，市區(qū)買(mǎi)家從市中心向四周進(jìn)展，中心區(qū)客群也由此向四周放射，同時(shí)市區(qū)無(wú)大量可供開(kāi)發(fā)的土地，市區(qū)地段概念受到前所未有的挑戰(zhàn)。 因此，市中心樓盤(pán)的價(jià)格沒(méi)有太大的漲18 / 103幅空間，目前溫泉板塊與五一廣場(chǎng)板塊的價(jià)格在4500元/平方米左右，工業(yè)路板塊的樓盤(pán)價(jià)格在3600元/平方米左右。洪山新區(qū)：項(xiàng)目不多，定價(jià)是其關(guān)鍵隨著洪山新區(qū)的“一縱、三橫、四區(qū)、五大公園”的整體規(guī)劃的確定，依托金牛山公園和閩江的江景，及其與市中心的超近距離，又屬于鼓樓區(qū)。2004年啟動(dòng)的【仁文大儒世家】，將打造國(guó)家康居示范工程，而2003年推出的【運(yùn)盛美之國(guó)】與立即推

16、出的新不墅，都將造就洪山新區(qū)成為新的高尚生活區(qū)。目前那個(gè)地點(diǎn)尚無(wú)可參照的樓盤(pán)價(jià)格，可能【仁文大儒世家】的價(jià)格超過(guò)3000元/平方米。三、區(qū)域市場(chǎng)研究本案所在的東福州板塊 （六一路以東）是中低檔樓盤(pán)最集中的板塊，也是價(jià)格提升最快的板塊之一。19 / 103（一）區(qū)域市場(chǎng)概述東區(qū)板塊是中低檔樓盤(pán)最集中的板塊，是目前福州市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最多的板塊之一，2003年開(kāi)發(fā)與在售的樓盤(pán)大小共計(jì)30多個(gè)，百畝大盤(pán)的擁有量是目前福州最多的。 通過(guò)多年的進(jìn)展，東區(qū)已形成了 “四點(diǎn)一線” 的開(kāi)發(fā)格局，四點(diǎn)即長(zhǎng)樂(lè)路板塊，五里亭板塊，鼓山新區(qū)，遠(yuǎn)洋三角區(qū)，一線即江濱沿線為主軸。大東區(qū)板塊市場(chǎng)均價(jià)：2500-2700元/m2o

17、東區(qū)板塊， 其重心是鼓山新區(qū)，特不是2003年11月，東區(qū)共有11個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)。名企名盤(pán)的加入競(jìng)爭(zhēng)，東區(qū)已形成連片的趨勢(shì)，目前東區(qū)已結(jié)束了大規(guī)模圈地、 小規(guī)模開(kāi)發(fā)的格局。隨著五里亭板塊、長(zhǎng)樂(lè)路板塊、遠(yuǎn)洋三角區(qū)的開(kāi)發(fā)，已差不多沒(méi)有與鼓山新區(qū)大體量相抗衡的可供開(kāi)發(fā)的土地資源。因此，2004年?yáng)|區(qū)熱點(diǎn)向第四點(diǎn)即鼓山新區(qū)轉(zhuǎn)移，2003-2004年鼓山新區(qū)的板塊價(jià)格上升200元/左右。（二）東區(qū)價(jià)格分布與走勢(shì)分析東區(qū)板塊均價(jià)：2500-2700元/m2o東區(qū)板塊格局：四點(diǎn)一線的板塊格局。20 / 103價(jià)格趨勢(shì)分析：樓盤(pán)的價(jià)格差不多上按該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成熟度為衡量標(biāo)準(zhǔn)，呈由西向東逐級(jí)遞減之勢(shì)，越往東其街

18、區(qū)價(jià)格遞減在縮小，每過(guò)一個(gè)街區(qū)的價(jià)格下降150-300元/m五里亭周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格對(duì)比表案名陽(yáng)光城二期永升都市花園二期大名城（高層）世紀(jì)東方均價(jià)（元/m2）3400340036002900點(diǎn)評(píng)：這是東區(qū)板塊中街區(qū)價(jià)格最高的一個(gè)街區(qū)，街區(qū)價(jià)格均價(jià)為3300元/m。價(jià)格與地段成正比，且21 / 103長(zhǎng)樂(lè)路周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格對(duì)比表案名世紀(jì)城麗景東方九龍城嘉源欣苑三利花園均價(jià)（元/m2）29502650260025002600點(diǎn)評(píng)：這是東區(qū)板塊中街區(qū)價(jià)格次高的一個(gè)街區(qū)，街區(qū)價(jià)格均價(jià)為2650元/川。遠(yuǎn)洋路三角區(qū)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格對(duì)比表案名日出東方融僑東區(qū)三期三木都市田園藍(lán)灣雅境均價(jià)（元/m2）30002

19、50023002800點(diǎn)評(píng)：這是東區(qū)板塊中街區(qū)價(jià)格次高的一個(gè)街區(qū)，街區(qū)價(jià)格均價(jià)為2650元/ m2。22 / 103鼓山新區(qū)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格對(duì)比表案名君臨東城盛天現(xiàn)代城世紀(jì)金輝東方紐約興元星辰福州春天均價(jià)（元/m2）270027002450240022502000點(diǎn)評(píng)：這是東區(qū)板塊中街區(qū)價(jià)格最低的一個(gè)街區(qū)，均價(jià)為2400元/，比2003上半年上升了200元/左右。光明港公園以南周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格對(duì)比表案名武夷綠洲水岸華庭均價(jià)（元/m2）2400210023 / 103點(diǎn)評(píng)：這是東區(qū)板塊中光明港公園以南的一個(gè)街區(qū)，以武夷綠洲、水岸華庭為代表，均價(jià)為/m2。大東區(qū)板塊的均價(jià)：2500-2700元/要

20、緊受大名城、永升都市花園，以及陽(yáng)光城2區(qū)等較高價(jià)位的阻礙。東區(qū)樓盤(pán)的價(jià)格差不多上呈由西向東逐級(jí)遞減之勢(shì)，整個(gè)東區(qū)還處在“地段價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)期”，越往東，其街區(qū)價(jià)格遞減在縮小。東區(qū)市場(chǎng)價(jià)格分布走勢(shì)并不是不可改變， 如大名城以強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)推廣力度， 獲得高價(jià) 位； 融僑東區(qū)借勢(shì)“東擴(kuò)第一品牌”獲得市場(chǎng)認(rèn)同；日出東方以景觀環(huán)境突破東區(qū) 價(jià)格；永升都市花園以產(chǎn)品獲得高價(jià)位；君臨東城以品牌優(yōu)勢(shì)獲得高價(jià)位；而盛天現(xiàn) 代城以大型商場(chǎng)的進(jìn)駐提升了價(jià)格。三）消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析1、客戶(hù)群來(lái)源東區(qū)的區(qū)域消費(fèi)群在戶(hù)型面積上總體需求不要求專(zhuān)門(mén)大， 消費(fèi)群要緊集中在晉安區(qū)，60%的購(gòu)房者為晉 安區(qū)當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)者，2250元上表顯示上表

21、顯示二:上表顯示二:24 / 103隨著東區(qū)在“東擴(kuò)南進(jìn)”的推動(dòng)下及東區(qū)配套的不斷完善，也引起了鼓樓客群的同意并到 東區(qū)置業(yè)，該部分的客戶(hù)群占9-13%。同時(shí)福清、長(zhǎng)樂(lè)等八縣客戶(hù)群也構(gòu)成了東區(qū)龐大的消費(fèi)群體，由于八 縣客戶(hù)群的家庭結(jié)構(gòu)與市區(qū)不同，且有?？?，一般都有兩個(gè)子女以上。因此，對(duì)大戶(hù)型有特不的需求，要緊 消費(fèi)面積在150以上，在部分樓盤(pán)該部分客戶(hù)群占到50% 2003底以來(lái)，溫州購(gòu)房團(tuán)的介入，成為東區(qū)部 分優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)生力軍。2、消費(fèi)群年齡主力消費(fèi)群的年齡在3040歲之間中、青年， 其群體要緊是企業(yè)的中層治理人員、私企老總、公務(wù)員、 高級(jí)職員，八縣的客戶(hù)差不多上集中在出國(guó)或歸國(guó)人士，還

22、有在福州經(jīng)商的小老總。3、購(gòu)買(mǎi)者類(lèi)型多層由于在價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，因此客戶(hù)群多為首次置業(yè)者，電梯樓的客戶(hù)群以二次置業(yè)或多次置業(yè)居多 其中不乏以投資為目的的投資型客戶(hù)，要緊以溫州客戶(hù)為主。（四）東區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展機(jī)會(huì)和困難點(diǎn)分析1、機(jī)會(huì)點(diǎn)25 / 103東擴(kuò)南進(jìn)與都市進(jìn)展同步，是都市拓展的熱點(diǎn)地區(qū)；水上公園全面竣工是鼓山新區(qū)周邊樓盤(pán)直接的利好消息；光明港公園東段全面完工將改變東區(qū)板塊市政環(huán)境差的慣常思維誤區(qū)；前橫路、遠(yuǎn)洋路、連洋路、福光路的全面貫穿，使鼓山新區(qū)的交通路網(wǎng)全面形成；鼓山新區(qū)形成連片開(kāi)發(fā)工程進(jìn)度快， 尤其是2003年?yáng)|盟形成,推廣力度加大， 產(chǎn)品供應(yīng)量大且豐富，客戶(hù)對(duì)電梯樓的抗性開(kāi)始消除；

23、大盤(pán)的啟動(dòng)吸引了周邊大量的消費(fèi)群，東區(qū)消費(fèi)群快速增長(zhǎng)；福州市輕軌一期規(guī)劃確定，將大大縮短?hào)|區(qū)與市中心的距離2、困難點(diǎn)交通：盡管路已通，但交通網(wǎng)尚未全面形成，距市區(qū)生活區(qū)較遠(yuǎn)，給業(yè)主出行帶來(lái)不便；配套：街區(qū)配套不完善，給居家生活帶來(lái)諸多不便；人氣：入住率低，入住人口素養(yǎng)相對(duì)較雜，東區(qū)尚未形成連片住宅區(qū)，直接阻礙消費(fèi)者的置業(yè)行為;環(huán)境：區(qū)域的總體環(huán)境目前來(lái)講較差，阻礙住宅的價(jià)格提升。26 / 103區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)：鼓山新區(qū)樓盤(pán)形成連片開(kāi)發(fā)，各樓盤(pán)相互鄰近，同質(zhì)化較為明顯，價(jià)格區(qū)間也十分接近，面積區(qū)分相對(duì)集中，已形成“近距離同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)”局面。鼓山新區(qū)多層住宅的主力戶(hù)型是兩房半、三房，面積要緊分布在90

24、-110；電梯樓在11層以下，主力戶(hù)型三房，面積要緊分布在120-130m2o市場(chǎng)呈現(xiàn)以多層為主、小高層為輔的產(chǎn)品局面。鼓山新區(qū)的街區(qū)價(jià)格線均價(jià)為2400元/，優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的多層均價(jià)為2400元/，小高層均價(jià)為元/?？赡軐⒂?00-400元/的升幅。2003底以來(lái)，溫州購(gòu)房團(tuán)的介入，成為東區(qū)部分優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)生力軍。晉安區(qū)的客戶(hù)約占60%其次是五區(qū)八縣，鼓樓區(qū)的客戶(hù)由原有的7%上揚(yáng)至13%260027 / 103四、競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)研究（一）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)總體概況分析28 / 103本案競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析案名物業(yè)類(lèi)型規(guī)模（畝）主力戶(hù)型主力面積（ml）工程進(jìn)度推出時(shí)刻君臨東城多層為主97三房?jī)蓮d90-110地上

25、3層2004.2盛天現(xiàn)代城14幢多層/12幢小高 層140三房?jī)蓮d80-110封頂2003.11世紀(jì)金輝21幢多層/2幢小高 層150兩房?jī)蓮d 三房?jī)蓮d80-120封頂2003.11東方紐約10幢多層/2幢小高 層35三房?jī)蓮d90-110部分封頂2003.11藍(lán)灣雅境14幢多層/5幢小高層67三房?jī)蓮d115-140地面5層2004.3興元星辰16幢多層40三房?jī)蓮d85-110部分封頂2004.1福州春天13幢多層35三房?jī)蓮d85-110部分落架2003.11日出東方一期5幢多層/10幢小高層150三房?jī)蓮d 四房?jī)蓮d110-150封頂2003.12三木都市田園多層/小高層108三房?jī)蓮d100-1

26、30P一期落架2003.2武夷綠洲一期23幢多層392三房?jī)蓮d100-120基礎(chǔ)2004.3水岸華庭26幢多層/小高層78三房?jī)蓮d90-100部分封頂2003.11二）產(chǎn)品綜合競(jìng)爭(zhēng)分析29 / 1031、從產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃角度分析東區(qū)百畝以上的大型樓盤(pán)的絕對(duì)擁有量在福州市所有板塊中最高， 除大名城以外， 其余均集中在遠(yuǎn) 洋路和鼓山新區(qū)，如日出東方，融僑東區(qū)，三木都市田園、盛天現(xiàn)代城、世紀(jì)金輝；目前東區(qū)產(chǎn)品的規(guī) 劃差不多上以多層為主， 小高層為輔，越靠近市中心小高層的市場(chǎng)同意度越高， 而鼓山新區(qū)則以多層產(chǎn) 品為主。因此，東區(qū)產(chǎn)品的規(guī)劃宜以多層為主，小高層為輔，多做市場(chǎng)需求量大的產(chǎn)品。鼓山新區(qū)板塊的主力戶(hù)型差不多上操