某海外房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險分析

1、研究生 XXX指導(dǎo)教師 王幼松教授2015年5月某海外房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險分析某海外房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險分析目錄1 12 23 34 45 56 6文獻(xiàn)回顧與綜述案例項目介紹案例項目風(fēng)險評估案例項目風(fēng)險控制分析結(jié)論與展望選題背景及研究方法1 12 23 34 45 56 6選題背景及研究方法文獻(xiàn)回顧與綜述案例項目介紹案例項目風(fēng)險評估案例項目風(fēng)險控制分析結(jié)論與展望選題背景選題背景1、中國經(jīng)濟(jì)總量及房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展19782012年，年均經(jīng)濟(jì)增長率高達(dá)9.8%2012，GDP達(dá)8.2萬億USD,僅次于美國2012，全國城鎮(zhèn)人均住宅面積32.9m2，比1978年增長391%01選題背景選題背景2

2、、越來越多的中國富裕人群的海外投資置業(yè)需求統(tǒng)計到2013年，中國移民海外人數(shù)存量已達(dá)到934.3萬人1990年的第七大移民輸出國，上升為2013年的第四大移民輸出國2013，中國投資者購買美國房產(chǎn)220億USD，占外國人在美購房總金額的24%01選題背景選題背景3、國內(nèi)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策以及人民幣持續(xù)的升值預(yù)期4、國內(nèi)對于海外房地產(chǎn)市場投資研究的相對缺位01研究方法研究方法01文獻(xiàn)查詢專家調(diào)查層次分析敏感性分析實證研究實地調(diào)研論文結(jié)構(gòu)論文結(jié)構(gòu)011 12 23 34 45 56 6文獻(xiàn)回顧與綜述案例項目介紹案例項目風(fēng)險評估案例項目風(fēng)險控制實證分析結(jié)論與展望選題背景及研究方法文獻(xiàn)回顧與綜述文獻(xiàn)

3、回顧與綜述1、對外直接投資動機(jī)、類型、進(jìn)入模式、運(yùn)營階段等的風(fēng)險因素及控制策略理論2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險及控制策略理論021 12 23 34 45 56 6文獻(xiàn)回顧與綜述案例項目介紹案例項目風(fēng)險評估案例項目風(fēng)險控制實證分析結(jié)論與展望選題背景及研究方法案例項目介紹案例項目介紹占地57英畝（345.99畝）建筑面積約119.94萬m2總地價19.776億RMB,樓面地價1648.77元/m203規(guī)劃規(guī)劃、效果圖效果圖03地域決策地域決策較近的地理位置及心理距離與中國更為接近的發(fā)展階段更為廣闊的市場前景東道國吸引的優(yōu)惠政策綜合考慮首選馬來03 進(jìn)入模式進(jìn)入模式 優(yōu)優(yōu) 點(diǎn)點(diǎn)缺缺 點(diǎn)點(diǎn) 獨(dú)獨(dú)資資1.1.投

4、資人投資人擁有完整的自主決策權(quán)擁有完整的自主決策權(quán)2.2.避免避免了與合資者之間的摩擦及了與合資者之間的摩擦及管理上管理上的難的難題題3.3.母母公司的經(jīng)營戰(zhàn)略可較好得到延續(xù)公司的經(jīng)營戰(zhàn)略可較好得到延續(xù)4.4.企業(yè)企業(yè)的知識產(chǎn)權(quán)和商業(yè)機(jī)密有保障的知識產(chǎn)權(quán)和商業(yè)機(jī)密有保障5.5.經(jīng)營經(jīng)營成果及利潤可獨(dú)享成果及利潤可獨(dú)享1.1.資源資源投入大，經(jīng)營風(fēng)險高投入大，經(jīng)營風(fēng)險高2.2.與與東道國的社會和文化差異較難克服東道國的社會和文化差異較難克服3.3.陌生陌生的法律政策環(huán)境易導(dǎo)致投資的法律政策環(huán)境易導(dǎo)致投資周期周期 較較長長4.4.經(jīng)營經(jīng)營活動可能收到東道國政策法律活動可能收到東道國政策法律限限 制

5、制 合合資資1.1.投資周期可能較短投資周期可能較短2.2.資源投入小，經(jīng)營風(fēng)險低資源投入小，經(jīng)營風(fēng)險低3.3.對東道國法律政策及社會文化環(huán)境有較對東道國法律政策及社會文化環(huán)境有較深深 認(rèn)識認(rèn)識4.4.易克服與本土企業(yè)之間的摩擦易克服與本土企業(yè)之間的摩擦1.1.與合資者易現(xiàn)摩擦，導(dǎo)致管理難題與合資者易現(xiàn)摩擦，導(dǎo)致管理難題2.2.經(jīng)營決策權(quán)不完全擁有以致效率低下經(jīng)營決策權(quán)不完全擁有以致效率低下3.3.難以延續(xù)母公司經(jīng)營戰(zhàn)略難以延續(xù)母公司經(jīng)營戰(zhàn)略4.4.易致商業(yè)機(jī)密泄露易致商業(yè)機(jī)密泄露03 進(jìn)入模式進(jìn)入模式綜合比較獨(dú)資合資優(yōu)缺點(diǎn)，首要考慮資金的安全性，同時結(jié)合海外拓展長期戰(zhàn)略，決定以合資方式進(jìn)入馬

6、來市場，累積經(jīng)驗，培養(yǎng)人才0303規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計定位：國際度假、養(yǎng)老圣地，新加 坡美麗后花園產(chǎn)品：高層洋房73141m2二房三房為主；公寓3769m2一房二房為主配套：風(fēng)情商業(yè)街，人造沙灘，游艇碼頭，私人會所，五星級酒店園林：依托自然資源，面臨新加坡海，組團(tuán)獨(dú)立主題公園，無邊泳池03開發(fā)銷售計劃開發(fā)銷售計劃年年 限限 2013 2013年年 2014 2014年年 2015 2015年年 2016 2016年年 2017 2017年年 2018 2018年年合合 計計可售面積可售面積（m m2 2）229229，432432232232，481481229229，90490446

7、46，163163 / / / /737,980737,980銷售均價銷售均價（元（元/ m2/ m2）1717，4344341717，8518511818，7037033232，294294 / / / / / /銷 售 額銷 售 額（億元）（億元）40.040.041.541.543.043.014.9114.91 / / / /139.4139.4現(xiàn)金收入現(xiàn)金收入（億元）（億元）4.04.020.1520.1538.938.937.3637.3625.3125.3113.6713.67139.4139.4備注備注項目預(yù)計分項目預(yù)計分6 6年開發(fā)，年開發(fā)，4 4年銷售年銷售03經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)濟(jì)

8、測算銷售毛利率銷售毛利率33.70%33.70%銷售凈利率銷售凈利率18.61%18.61%銷售凈利潤總額銷售凈利潤總額25.9425.94億元億元RMB RMB 土地成本獲利倍數(shù)土地成本獲利倍數(shù)1.221.22開發(fā)周期開發(fā)周期6 6年年預(yù)售首年資金回籠率預(yù)售首年資金回籠率 0.00%0.00%內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率19.00%19.00%凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值12.512.5億元億元RMBRMB1 12 23 34 45 56 6文獻(xiàn)回顧與綜述案例項目介紹案例項目風(fēng)險評估案例項目風(fēng)險控制分析結(jié)論與展望選題背景及研究方法04三階段24風(fēng)險因素04層次分析模型層次分析模型04案例項目案例項目風(fēng)險預(yù)測風(fēng)險預(yù)測

9、規(guī)劃決策階段：政策變化、客戶群風(fēng)險、決策失誤建設(shè)階段：政策變化、融資困難、規(guī)劃與設(shè)計變動在銷售階段：政策變化、客戶群風(fēng)險、決策失誤04售價下跌、開發(fā)成本上升、售價下跌、開發(fā)成本上升、工期延長工期延長等因素對投資收等因素對投資收益的影響較為敏感，土地益的影響較為敏感，土地費(fèi)用上升、開發(fā)面積減小費(fèi)用上升、開發(fā)面積減小的敏感性稍的敏感性稍差差敏感性分析敏感性分析1 12 23 34 45 56 6文獻(xiàn)回顧與綜述案例項目介紹案例項目風(fēng)險評估案例項目風(fēng)險控制分析結(jié)論與展望選題背景及研究方法05 一、進(jìn)入一、進(jìn)入模式模式加影，萬撓兩個項目試點(diǎn) 合資，股權(quán)50%，規(guī)模不大困難：股權(quán)較小，無決斷影響力；土地談

10、判進(jìn)展緩慢（啟動土地談判一年半時間，仍然未完成）；項目推不動收獲：學(xué)習(xí)經(jīng)驗；培養(yǎng)人才案例項目：成立絕對控股合資公司（90%）;選擇無主的濱海灘涂地（土地談判僅費(fèi)時6個月）；經(jīng)驗一經(jīng)驗一: :房企進(jìn)軍海外房企進(jìn)軍海外, ,從小項目著手從小項目著手, ,成立合資公司成立合資公司, ,累積累積 經(jīng)驗經(jīng)驗, ,開拓人脈開拓人脈, ,培養(yǎng)人才培養(yǎng)人才05 二、資金二、資金困局困局自有資金缺乏自有資金缺乏自有資金需要4550%國外金融機(jī)構(gòu)貸款獲取困難：規(guī)模龐大，額度限制；信用記錄缺乏；保護(hù)主義中資銀行海外業(yè)務(wù)獨(dú)立，企業(yè)在國內(nèi)累積的信用度不適用于國外,銀行對企業(yè)能否適應(yīng)當(dāng)?shù)貢撼謶岩蓱B(tài)度“走出去”財政資金不包

11、括房地產(chǎn)行業(yè)個人資金出境限制售樓款回收周期漫長售樓款回收周期漫長馬來規(guī)定,分13個環(huán)節(jié)支付售樓款至主體結(jié)構(gòu)封頂,買方僅需分期支付35%款項最后一筆樓款,可在收樓使用后24個月內(nèi)支付目前簽訂合同,最早交樓日期2018.8,距離發(fā)售日期達(dá)5年之久工程款須按進(jìn)度支付給施工方,否則屬違法經(jīng)驗二經(jīng)驗二: :海外房地產(chǎn)開發(fā)海外房地產(chǎn)開發(fā), , 須精確計算快速開發(fā)所帶來的成本須精確計算快速開發(fā)所帶來的成本增加與取得收益是否匹配增加與取得收益是否匹配, ,制定適合的開發(fā)計劃；建議國內(nèi)銀制定適合的開發(fā)計劃；建議國內(nèi)銀行綜合企業(yè)在國內(nèi)累積的信用審批發(fā)放貸款；松動外匯管制行綜合企業(yè)在國內(nèi)累積的信用審批發(fā)放貸款；松動

12、外匯管制05經(jīng)驗三經(jīng)驗三: :完善外派人才完善外派人才培養(yǎng)培養(yǎng)晉升海外服務(wù)歸國等管理制度晉升海外服務(wù)歸國等管理制度; ;國內(nèi)國內(nèi) 外行文分別管理外行文分別管理; ;加強(qiáng)文化建設(shè)及員工相互融合加強(qiáng)文化建設(shè)及員工相互融合; ;建議國建議國 家加強(qiáng)雙邊磋商家加強(qiáng)雙邊磋商, ,力爭東道國對我國開放勞務(wù)市場力爭東道國對我國開放勞務(wù)市場不適應(yīng)新環(huán)境工作生活節(jié)奏員工的歸國安排其他原因(競爭,觀念改變等)家庭原因管理層的選拔制度 三、三、人才流失人才流失自有人才流失本土員工流失文化差異溝通困難行文不適應(yīng)勞工嚴(yán)重缺乏,懶散疏于管理05 四、政治四、政治及匯率風(fēng)險及匯率風(fēng)險 新馬填海紛爭新馬填海紛爭應(yīng)對應(yīng)對: :

13、環(huán)評環(huán)評, ,調(diào)整規(guī)劃調(diào)整規(guī)劃, ,資助環(huán)保資助環(huán)保, ,宣傳宣傳后果后果: :工期延后工期延后3 3個個月月05 馬國政策修訂馬國政策修訂, ,控制外國人購房控制外國人購房第二家園政策修訂第二家園政策修訂, ,提高外國人購房門檻提高外國人購房門檻增稅增稅: :新增新增6%6%的商業(yè)服務(wù)稅的商業(yè)服務(wù)稅;30%;30%的不動產(chǎn)增值的不動產(chǎn)增值所得稅由所得稅由3 3年內(nèi)轉(zhuǎn)售征收改為年內(nèi)轉(zhuǎn)售征收改為5 5年內(nèi)轉(zhuǎn)售征收年內(nèi)轉(zhuǎn)售征收國內(nèi)客戶在海外缺乏信用記錄國內(nèi)客戶在海外缺乏信用記錄，且不注意在且不注意在國內(nèi)的信用積累國內(nèi)的信用積累，影響在東道國申請住房貸影響在東道國申請住房貸款的審批通過率款的審批通過

14、率 匯率浮動匯率浮動, ,帶來風(fēng)險帶來風(fēng)險經(jīng)驗四經(jīng)驗四: :政治風(fēng)險政治風(fēng)險, ,冀望國家影響力的提高冀望國家影響力的提高, ,雙邊協(xié)定的約束雙邊協(xié)定的約束, ,以及投以及投 資協(xié)議資協(xié)議、合同書等具法律約束力文件、合同書等具法律約束力文件 ；規(guī)避匯率風(fēng)險，企；規(guī)避匯率風(fēng)險，企 業(yè)須盡力在當(dāng)?shù)厝谫Y，投保相應(yīng)外匯險，大力開拓客戶群業(yè)須盡力在當(dāng)?shù)厝谫Y，投保相應(yīng)外匯險，大力開拓客戶群05 五、工程技術(shù)風(fēng)險五、工程技術(shù)風(fēng)險依賴國外技術(shù)力量弊端較多依賴國外技術(shù)力量弊端較多國外設(shè)計體系專業(yè)性強(qiáng)，但需較多協(xié)調(diào)時間，部分設(shè)計問題甚至須到施工階段方能發(fā)現(xiàn)填海質(zhì)量控制在國外找不到相應(yīng)規(guī)范，最終按照國內(nèi)道路碼頭規(guī)范

15、確定相關(guān)填海參數(shù)近年來國外工程建設(shè)項目相對較少，工程經(jīng)驗累積不夠外方工程技術(shù)人員設(shè)計手法粗獷，安全系數(shù)選取超規(guī)范較多，荷載及構(gòu)件尺度選用偏大，構(gòu)建類型歸并偏粗，成本控制意識不強(qiáng)，最終導(dǎo)致土建成本較計劃為高05 優(yōu)化成果優(yōu)化成果經(jīng)驗五經(jīng)驗五: :既要既要善用海外技術(shù)力量，更需依靠國內(nèi)的工程經(jīng)驗。保善用海外技術(shù)力量，更需依靠國內(nèi)的工程經(jīng)驗。保 有經(jīng)驗豐富技術(shù)人員，可有效避免控制工程技術(shù)風(fēng)險有經(jīng)驗豐富技術(shù)人員，可有效避免控制工程技術(shù)風(fēng)險 序號成本構(gòu)成計劃成本施工圖預(yù)算成本優(yōu)化后成本優(yōu)化設(shè)計成本下降幅度(元RMB/m2)(%)1勘察設(shè)計費(fèi)150150150-2土地購置費(fèi)164816481648-3政府

16、報建費(fèi)用150150150-4市政設(shè)施費(fèi)902902980980950950-3.06%-3.06%5主體建安費(fèi)501250125585558551695169-7.45%-7.45%其中基礎(chǔ)費(fèi)用800800940940845845-10.11%-10.11%6裝修300030003600360028002800-22.22%-22.22%7園林綠化210210210210180180-14.29%-14.29%8填海處理100100135135120120-11.11%-11.11%9公建配套分?jǐn)?20520520-10貸款利息300300300-11開發(fā)間接費(fèi)101010-12合計1200

17、21200213288132881199711997-9.72%-9.72%05經(jīng)驗六經(jīng)驗六: :決策之初，對目標(biāo)市場進(jìn)行全面詳盡市場調(diào)查決策之初，對目標(biāo)市場進(jìn)行全面詳盡市場調(diào)查分析；分析； 需要一個服務(wù)機(jī)構(gòu)及時發(fā)布權(quán)威準(zhǔn)確的目的國投資現(xiàn)狀需要一個服務(wù)機(jī)構(gòu)及時發(fā)布權(quán)威準(zhǔn)確的目的國投資現(xiàn)狀 六、六、競爭風(fēng)險競爭風(fēng)險供應(yīng)加大，土地、建材及勞動力價格上漲，相互“挖人”嚴(yán)重，市場競爭加劇，風(fēng)險逐漸累積富力地價2428.57較1647.95 50%投資460億RMB可售面積769萬m2富力某公司卓達(dá)新華聯(lián)綠地 截至截至20142014年年3 3月月2012年，新山市全年銷售商品房面積約46萬m2 按此計算,可銷售近17年 05經(jīng)驗七經(jīng)驗七: :海外房地產(chǎn)拓展注重穩(wěn)扎穩(wěn)打海外房地產(chǎn)拓展注重穩(wěn)扎穩(wěn)打, ,切忌冒進(jìn)切忌冒進(jìn); ;投保相應(yīng)商業(yè)投保相應(yīng)商業(yè) 保險保險 七七、其他風(fēng)險、其他風(fēng)險馬航事件政府應(yīng)對失當(dāng)半年內(nèi)銷售基本陷于停頓市場恐慌,股市暴跌1 12 23 34 45 56 6文獻(xiàn)回顧與綜述案例項目介紹案