文案-UPCS南京協(xié)眾財富廣場項目商業(yè)定位課件

1、謹呈：南京協(xié)眾集團房地產開發(fā)有限公司謹呈：南京協(xié)眾集團房地產開發(fā)有限公司“協(xié)眾財富廣場協(xié)眾財富廣場”商業(yè)定位商業(yè)定位（討論稿）（討論稿）2PART PART 市場篇市場篇3項目基本資源分析項目基本資源分析江寧商業(yè)市場宏觀概況江寧商業(yè)市場宏觀概況大學城主要商圈分析大學城主要商圈分析東山重要商業(yè)分析東山重要商業(yè)分析江寧主要商業(yè)案例借鑒江寧主要商業(yè)案例借鑒仙林大學城商業(yè)市場仙林大學城商業(yè)市場結論與建議結論與建議4項目位于大學城核心區(qū)域，緊鄰地鐵一號線南延線海事學項目位于大學城核心區(qū)域，緊鄰地鐵一號線南延線海事學院站，院站， 交通便利，但目前商業(yè)氛圍不濃。交通便利，但目前商業(yè)氛圍不濃。5從規(guī)劃看，本項

2、目周邊未來居住人口從規(guī)劃看，本項目周邊未來居住人口9.769.76萬人，大學生數(shù)量將達萬人，大學生數(shù)量將達到近到近2020萬人，這些為本案商業(yè)的開發(fā)帶來利好萬人，這些為本案商業(yè)的開發(fā)帶來利好南京江寧大學城規(guī)劃用地總規(guī)模為23.84平方公里，規(guī)劃容納的學生人口規(guī)模為13.05萬人，居住人口規(guī)模為9.76萬人。總人口規(guī)模為22.59萬人。由大學城集中區(qū)、資源共享區(qū)和后勤服務區(qū)三大功能區(qū)組成。江寧大學城狹義地講她僅包括方山周圍27平方公里由江寧區(qū)政府2002年規(guī)劃的江寧大學城。她在南京市的東南面方山周圍，距市中心約35公里左右。目前有12所大學已經簽約入住。其中有10所大學已經有近10萬人入住。一般

3、也把將軍山的河海大學，南京航空航天大學和正德學院還有九龍湖邊的東南大學同時歸為江寧大學城。上述四校的學生都已經正式入住江寧校區(qū)?？偟膩碇v，江寧大學城已經有14所大學超過15萬大學生入駐，同時還有4所大學準備入駐。 南京工程學院南京工程學院金陵科技金陵科技學院學院曉莊師范曉莊師范海事學院海事學院醫(yī)科大學醫(yī)科大學藥科大學藥科大學江蘇經貿江蘇經貿學院學院中國傳媒中國傳媒大學大學本案本案6從交通環(huán)境看，本案所在大學城交通通達性較佳，公交、地從交通環(huán)境看，本案所在大學城交通通達性較佳，公交、地鐵、高速可實現(xiàn)與東山鎮(zhèn)、主城、機場的快速連接鐵、高速可實現(xiàn)與東山鎮(zhèn)、主城、機場的快速連接自駕車線路：自駕車線路：

4、龍眠大道、天元路、機場高速、寧杭高速地鐵線路：地鐵線路：地鐵1號線南沿線海事職業(yè)技術學院站公交線路：公交線路：安廣線、 區(qū)內19路（盛科線） 、區(qū)內3路（江寧）、 區(qū)內6路（江寧） 本案交通通達性極佳，可實現(xiàn)與江寧東山鎮(zhèn)本案交通通達性極佳，可實現(xiàn)與江寧東山鎮(zhèn)及主城的快速對接，可對周邊居住人群形成及主城的快速對接，可對周邊居住人群形成商業(yè)消費吸引。商業(yè)消費吸引。7大學城資源共享區(qū)位于大學城規(guī)劃用地的中部，是由龍眠大道與大學城資源共享區(qū)位于大學城規(guī)劃用地的中部，是由龍眠大道與知行路之間圍合的狹長帶形地區(qū)，該地區(qū)未來配套將非常完善知行路之間圍合的狹長帶形地區(qū)，該地區(qū)未來配套將非常完善本案本案文體配套

5、：文體配套：江寧體育中心商業(yè)配套：商業(yè)配套：n樂活時尚街區(qū)：樂活時尚街區(qū)：建筑面積約3萬平米，是集購物、娛樂、餐飲、旅館、文化等功能為一體的一站式大學城商業(yè)步行街。建成后將大大改善區(qū)域的商業(yè)環(huán)境。 n文鼎廣場：文鼎廣場：建筑面積6.5萬平方米，兼具購物、餐飲、娛樂、服務、賓館、辦公等功能，服務于大學城附近居民及師生的一站式、復合型區(qū)域商業(yè)中心。 江寧體育中江寧體育中心心8綜合而言，本案目前周邊商業(yè)氛圍不佳，但借助交通及未來規(guī)劃帶來的發(fā)展機遇，我們認為本案商業(yè)產品具有較大的發(fā)展空間，但需在項目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃上提高產品競爭力，從而吸引更多的消費客群。9項目基本資源分析項目基本資源分析江寧商業(yè)市場宏

6、觀概況江寧商業(yè)市場宏觀概況大學城主要商圈分析大學城主要商圈分析東山重要商業(yè)分析東山重要商業(yè)分析江寧主要商業(yè)案例借鑒江寧主要商業(yè)案例借鑒仙林大學城商業(yè)市場仙林大學城商業(yè)市場結論與建議結論與建議10江寧板塊江寧板塊20082008年共上市年共上市1818萬平方商業(yè)房源，成交萬平方商業(yè)房源，成交27.27.萬平方，成萬平方，成交均價受個案影響呈上揚態(tài)勢，江寧商業(yè)市場表現(xiàn)良好。交均價受個案影響呈上揚態(tài)勢，江寧商業(yè)市場表現(xiàn)良好。0909年年1 1季度新上市房源較少，成交量與去年同期相比回落明顯季度新上市房源較少，成交量與去年同期相比回落明顯 110808、0909年江寧商業(yè)供應主要在科學園和祿口秣陵片區(qū)

7、，從銷售年江寧商業(yè)供應主要在科學園和祿口秣陵片區(qū)，從銷售情況看，情況看，東山鎮(zhèn)、科學園及祿口秣陵片區(qū)銷售量較大，科學園東山鎮(zhèn)、科學園及祿口秣陵片區(qū)銷售量較大，科學園片區(qū)供需基本平衡，是江寧未來商業(yè)重點發(fā)展區(qū)域片區(qū)供需基本平衡，是江寧未來商業(yè)重點發(fā)展區(qū)域120808年來江寧上市商業(yè)產品以年來江寧上市商業(yè)產品以7070平方以下小戶型為主，其平方以下小戶型為主，其中中4040平方以下約占總戶數(shù)的平方以下約占總戶數(shù)的73.8%73.8%13項目基本資源分析項目基本資源分析江寧商業(yè)市場宏觀概況江寧商業(yè)市場宏觀概況大學城主要商圈分析大學城主要商圈分析東山重要商業(yè)分析東山重要商業(yè)分析江寧主要商業(yè)案例借鑒江寧

8、主要商業(yè)案例借鑒仙林大學城商業(yè)市場仙林大學城商業(yè)市場結論與建議結論與建議14整體來看，科學園板塊區(qū)域發(fā)展較晚，周邊居住整體來看，科學園板塊區(qū)域發(fā)展較晚，周邊居住人口較少，商業(yè)配套尚在逐步完善中人口較少，商業(yè)配套尚在逐步完善中板塊板塊商業(yè)市場特征商業(yè)市場特征在售項目在售項目岔路口岔路口岔路口緊鄰秦淮區(qū)，是江寧通往南京主城的大門，也是江寧與南京主城相鄰最近的區(qū)域。住宅市場的發(fā)展是其商業(yè)快速發(fā)展的主要誘因，由于該片區(qū)并非江寧板塊商業(yè)中心，其商業(yè)輻射半徑僅為岔路口片區(qū)。由于其地理位置上的優(yōu)勢，商業(yè)較江寧其他片區(qū)相比（東山鎮(zhèn)除外）具有很大的優(yōu)越性，商業(yè)投資需求一度極其旺盛。目前，區(qū)域內多個大型商業(yè)項目已

9、經交付使用，如武夷商城、中馳商都、盈家春天等。左鄰右里東山東山該片區(qū)為江寧老縣城的中心，也是江寧板塊區(qū)域商業(yè)中心，具有完善、齊全的商業(yè)設施，大型商業(yè)較為集中。目前周圍商業(yè)配套已初具規(guī)模，擁有東山步行街、女人街、電子一條街等多條專業(yè)化的商業(yè)街，同時還有世紀聯(lián)華超市、上元家電和蘇寧電器等一系列知名商業(yè)集團進入，是商家必爭之地。該片區(qū)商業(yè)去化速度較快，投資前景十分看好。黃金海岸廣場東山步行街華意泰富國際花園嘉順時代廣場科學園科學園由于該板塊屬于一個全新的板塊，商業(yè)尚未正式起步，目前區(qū)域內樓盤僅有市政天元城以及萊茵達路沿線的沿街底商在經營，但整體經營檔次不高，以水電、日雜、小餐飲等業(yè)態(tài)為主，而其他樓盤

10、商鋪尚未經營，這需要依托后期整個科學園的發(fā)展。義烏小商品城天景山商業(yè)中心潭橋商業(yè)街翠屏山翠屏山三山板塊是別墅集中區(qū)，其別墅多作為第一居所，加上附近有多個成熟小區(qū)，區(qū)域形象較好，人口密度相對較大，人口素質也相對較高，板塊對于高檔商業(yè)存在較大需求，目前，板塊內大型集中型商業(yè)起步不久，托樂嘉商業(yè)街1期仍在銷售中，后期仍有較大體量待售。托樂嘉商業(yè)街百家湖百家湖江寧區(qū)規(guī)劃局的江寧東山新市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中將百家湖商業(yè)區(qū)列為了主要商業(yè)網(wǎng)點之一；同曦在2007年開始逐步規(guī)劃的同曦國際廣場、新貴之都、大都會購物中心更表明了江寧區(qū)政府完全是按照“江寧地區(qū)名片”的定位來打造一個全新的百家湖。目前，百家湖商業(yè)的后續(xù)供

11、應量已達18.9萬平米，超過了科學園片區(qū)，市場后續(xù)發(fā)展?jié)摿薮?。同曦國際廣場新貴之都大都會購物中心鳳凰港 商貿城祿口祿口祿口內空港工業(yè)區(qū)、南京國際小商品城、南京義烏小商品城等商品大市場的開發(fā)與經營將為祿口板塊導入大量外來人口，從而間接促進板塊住宅及商業(yè)市場的繁榮，該板塊目前中小型零售商業(yè)較為缺乏，區(qū)域商業(yè)供應僅以小區(qū)底商為主.南京國際小商品城中南汽車港百利華府小區(qū)底商15現(xiàn)階段，江寧分為東山鎮(zhèn)、岔路口、百家湖勝太現(xiàn)階段，江寧分為東山鎮(zhèn)、岔路口、百家湖勝太路、天景山義烏小商品城周邊四個主要商圈路、天景山義烏小商品城周邊四個主要商圈16開發(fā)區(qū)勝太路商圈開發(fā)區(qū)勝太路商圈交通通達性好，便于人流聚集；周

12、交通通達性好，便于人流聚集；周邊社區(qū)密集，對商圈商業(yè)形成有力支撐邊社區(qū)密集，對商圈商業(yè)形成有力支撐業(yè)態(tài)：商圈業(yè)態(tài)以中高檔餐飲為主。經營面積多在500以上。經營狀況：較好消費人群：以東山及開發(fā)區(qū)當?shù)鼐用駷橹?，包括部分南京區(qū)域消費者。分析：商圈餐飲類商業(yè)的成功主要因素有以下幾點： 1. 項目周邊交通的通達性。商在勝太路緊鄰將軍大道，且與東山老城區(qū)的交通也比較方便?？梢晕浇瓕帠|山老城區(qū)及南京城區(qū)的消費者。 2. 項目周邊高檔社區(qū)、大型企業(yè)、政府機關較多，對商圈商業(yè)有一定的支撐。商圈分析17同曦假日百貨同曦假日百貨通達性較好；江寧中高端綜合百貨業(yè)態(tài)缺失，通達性較好；江寧中高端綜合百貨業(yè)態(tài)缺失，假日

13、百貨有效填補，但百貨附帶的商業(yè)街管理不善，檔次太低，假日百貨有效填補，但百貨附帶的商業(yè)街管理不善，檔次太低，與假日百貨及周邊環(huán)境格格不入，成為規(guī)劃敗筆與假日百貨及周邊環(huán)境格格不入，成為規(guī)劃敗筆經營業(yè)態(tài)經營業(yè)態(tài)u目前以同曦假日百貨商場及部分商業(yè)街組成。u同曦假日百貨經營業(yè)態(tài)為綜合性百貨商場，業(yè)態(tài)以化妝品、鞋包、服裝為主。u商業(yè)街以餐飲、美容等社區(qū)商業(yè)為主要業(yè)態(tài)經營檔次經營檔次u同曦假日百貨定位中檔，商業(yè)街檔次較低。經營狀況經營狀況u目前同曦假日百貨經營狀況良好，商業(yè)街部分狀況較差，空置率較高?？腿褐饕獊碓纯腿褐饕獊碓磚東山及周邊u江寧大學城u三山、百家湖片區(qū)支撐條件支撐條件u江寧中高端綜合百貨業(yè)

14、態(tài)缺失，假日百貨有效的填補了空缺u良好的通達性、公共交通u開通班車導入大量客流18岔路口商圈岔路口商圈具有先天區(qū)位優(yōu)勢，通達性較好，周邊具有先天區(qū)位優(yōu)勢，通達性較好，周邊人口密集，對零售、小百貨等生活配套性商業(yè)形成有力人口密集，對零售、小百貨等生活配套性商業(yè)形成有力支撐支撐經營業(yè)態(tài)經營業(yè)態(tài)u以超市、餐飲、銀行、美容美發(fā)、網(wǎng)吧等服務于周邊居民的社區(qū)商業(yè)為主。經營檔次經營檔次u周邊商業(yè)經營檔次以中低端為主經營狀況經營狀況商圈內商業(yè)經營狀況良好，商鋪基本無空置，整體商業(yè)氛圍良好?？腿褐饕獊碓纯腿褐饕獊碓磚商圈內住宅小區(qū)居民u周邊大學生支撐條件支撐條件u人口密集。周邊眾多小區(qū)入住率高，存在大量消費人群

15、，為商業(yè)發(fā)展提供了有力的支撐。現(xiàn)常住人口約5萬人。u交通通達性佳，距主城直線距離短。商圈分析19項目基本資源分析項目基本資源分析江寧商業(yè)市場宏觀概況江寧商業(yè)市場宏觀概況大學城主要商圈分析大學城主要商圈分析東山重要商業(yè)分析東山重要商業(yè)分析江寧主要商業(yè)案例借鑒江寧主要商業(yè)案例借鑒仙林大學城商業(yè)市場仙林大學城商業(yè)市場結論與建議結論與建議20由于板塊屬于新興起板塊，周邊住宅項目啟動時間較短，整體商業(yè)配套尚未正式啟步。板塊商來主要集中在天元路沿線，整體經營檔次不高，以水電、日雜、小餐飲等業(yè)態(tài)為主，而其他樓盤商鋪尚未經營?！胺路鹕罹踊慕家巴?，吃喝不便，沒有娛樂，逛街沒去處?！笔巧钤诖髮W城的學生及居民的生

16、活現(xiàn)狀，附近20多萬大學生及部分當?shù)鼐用裣M需求無法就近釋放。大學城商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀：未來片區(qū)大型商業(yè)配套較多，商區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀：未來片區(qū)大型商業(yè)配套較多，商業(yè)競爭將日趨激烈，但目前商業(yè)氛圍不佳業(yè)競爭將日趨激烈，但目前商業(yè)氛圍不佳21江寧大學城密集的人口與目前匱乏的商業(yè)配套行成了鮮明對比，密集的人口直接形成商業(yè)需求，更推動了房地產、交通、服務業(yè)等產業(yè)及市政配套設施的建設，促進了地區(qū)商業(yè)發(fā)展。片區(qū)具備形成大型商圈的必要條件。片區(qū)具備形成大型商圈的必要條件。區(qū)縣區(qū)縣/ /街道街道總人口總人口( (人人) )總面積（平方千米）總面積（平方千米）人口密度（人人口密度（人/ /平方千米）平方千米）南京

17、市區(qū)4723.071061江寧區(qū)7831061572.88498大學城300000301000010000東山商業(yè)中心與南京市及江寧區(qū)人口密度對比列表區(qū)域人口狀況：大學城高校云集，目前片區(qū)在校大學生已超過區(qū)域人口狀況：大學城高校云集，目前片區(qū)在校大學生已超過20萬，隨著片區(qū)商品房交付入住，未來人口將達到萬，隨著片區(qū)商品房交付入住，未來人口將達到30萬，人口密度萬，人口密度遠高于江寧區(qū)及南京市平均水平。遠高于江寧區(qū)及南京市平均水平。222008年以來年以來,江寧大學城整體商業(yè)市場供應時斷時續(xù)，在江寧大學城整體商業(yè)市場供應時斷時續(xù)，在受到供應量少及市場環(huán)境不濟的雙重影響受到供應量少及市場環(huán)境不濟的

18、雙重影響,商業(yè)去化量處商業(yè)去化量處于低位，片區(qū)商業(yè)市場尚未被激活。于低位，片區(qū)商業(yè)市場尚未被激活。商業(yè)供銷情況23區(qū)域價格水平：從價格來看，自區(qū)域價格水平：從價格來看，自2007年至今，科學園商業(yè)年至今，科學園商業(yè)成交均價受市場環(huán)境影響較大，價格下浮較為明顯。成交均價受市場環(huán)境影響較大，價格下浮較為明顯。24項目基本資源分析項目基本資源分析江寧商業(yè)市場宏觀概況江寧商業(yè)市場宏觀概況大學城主要商圈分析大學城主要商圈分析東山重要商業(yè)分析東山重要商業(yè)分析江寧主要商業(yè)案例借鑒江寧主要商業(yè)案例借鑒仙林大學城商業(yè)市場仙林大學城商業(yè)市場結論與建議結論與建議25項目名稱項目名稱售價單價售價單價（元（元/ /）成

19、交均價成交均價（元（元/ /）主力主力總價總價空置率空置率租售形式租售形式租金（含公攤）租金（含公攤）文鼎廣場/下半年開盤銷售/2010年開業(yè)銷售，統(tǒng)一招商或自主經營近期公開義烏小商品城B區(qū)尾房均價1.1-1.2萬/50-60萬30%可租可售，自主經營1.1-2元/平方天左右天景山商業(yè)中心在售房均為沿湖山路商鋪，一層均價8000，二層均價60005347 （累計均價）220萬20%銷售，自主經營1.5元/平方天左右樂活時尚街區(qū)面積20-200平方，主力面積30-50平方8500起，均價12009年9月開業(yè)銷售，統(tǒng)一招商或自主經營對外報價6元/平方天根據(jù)行業(yè)不同，有不同

20、的收取方式，具體方案暫時尚未確定。溫州商業(yè)街目前沿街門面20000元/平方以上，內鋪均價12000元/平方，二樓均價9000元/平方。896248萬未交付銷售，開發(fā)商統(tǒng)一返租/科學園片區(qū)商業(yè)目前以大規(guī)模批發(fā)零售型商業(yè)廣場為主，基本無科學園片區(qū)商業(yè)目前以大規(guī)模批發(fā)零售型商業(yè)廣場為主，基本無在售社區(qū)底商，由于整體商業(yè)氛圍不濃，科學園片區(qū)已開業(yè)商業(yè)在售社區(qū)底商，由于整體商業(yè)氛圍不濃，科學園片區(qū)已開業(yè)商業(yè)項目經營狀況普遍不佳。片區(qū)待營業(yè)的后續(xù)商業(yè)體量較大。項目經營狀況普遍不佳。片區(qū)待營業(yè)的后續(xù)商業(yè)體量較大。表：項目周邊集中型商業(yè)銷售情況26天景山商業(yè)中心天景山商業(yè)中心地址：地址：江寧區(qū)秣陵街道天元東路

21、999號用地：用地：23333.34平米總建總建：30729平方米容積率容積率：0.92項目規(guī)劃項目規(guī)劃：項目由天景山小區(qū)沿天元路和湖山路的八幢商業(yè)樓組成。產品特征：產品特征：項目由底層復式商業(yè)及少量平層商業(yè)組成，目前底層多為復式商業(yè)，8號樓 2、3、4層為平層商業(yè)。復式商鋪底層層高4.3M，均價8000元/平方；二層平層商鋪均價6000。商業(yè)現(xiàn)狀：目前沿天元路門面已全部營業(yè)，業(yè)態(tài)以餐商業(yè)現(xiàn)狀：目前沿天元路門面已全部營業(yè)，業(yè)態(tài)以餐飲、超市、銀行等居民生活配套為主。目前經營情況良飲、超市、銀行等居民生活配套為主。目前經營情況良好。好。個案分析27項目商業(yè)部分由位于項目沿天元大道和湖山路方向的八棟

22、商業(yè)樓組成，目前2、3、4、5、7、8六棟已于2008年5月入網(wǎng)上市。其中2、3、4、5棟房源已基本售罄。在售商業(yè)房源以復式商業(yè)為主，共42套，現(xiàn)售出34套。平層商鋪主要分布在八棟，共75套，現(xiàn)售出52套，目前1層商業(yè)銷售情況較好，銷售率達96%。樓層面積供應套數(shù)銷售套數(shù)銷售率1-2164-1668337.50%226-274131292.31%260-40010990.00%460-47744100.00%631-71544100.00%797-8073266.67%137-711212100.00%100-204282796.43%238-26533100.00%391-6963266.6

23、7%2454-5604250.00%673-870400.00%1259-1470200.00%3101-342200.00%528-6965240.00%1010-16036116.67%4408-6996350.00%合計1178673.50%28天景山商業(yè)中心天景山商業(yè)中心本案本案VSVS天景山商業(yè)中心競爭力解讀：天景山商業(yè)中心競爭力解讀：產品亮點：有大型小區(qū)產品亮點：有大型小區(qū)天景山小區(qū)眾多居民作為客群支撐，周邊商業(yè)天景山小區(qū)眾多居民作為客群支撐，周邊商業(yè)氛圍漸起。氛圍漸起。產品弱點：商業(yè)沒有整體規(guī)劃，整體形象一般。產品弱點：商業(yè)沒有整體規(guī)劃，整體形象一般。競爭策略競爭策略該項目商業(yè)業(yè)

24、態(tài)以周邊小區(qū)日常生活配套為主，輻射范圍小，對本項目該項目商業(yè)業(yè)態(tài)以周邊小區(qū)日常生活配套為主，輻射范圍小，對本項目影響較小，不形成正面競爭。影響較小，不形成正面競爭。本案需密切關注此處商業(yè)的動態(tài)，在推廣宣傳中借助其商業(yè)氛圍，提升本案需密切關注此處商業(yè)的動態(tài)，在推廣宣傳中借助其商業(yè)氛圍，提升本案周邊商業(yè)氣氛。本案周邊商業(yè)氣氛。29義烏小商品市場義烏小商品市場地址：地址：江寧區(qū)科學園天元路452號用地：用地：13萬平米總建：總建：20萬平方米容積率：容積率：1.5經營業(yè)態(tài)：經營業(yè)態(tài)：項目以浙江商品交易為主，融品牌批發(fā)，主題購物，商務辦公，酒店公寓四大組成部分，集文化、購物、休閑、娛樂餐飲、商住等于一

25、體的大型浙江商品集散地。銷售均價：銷售均價：目前B區(qū)剩余40-50平方商鋪均價1.1-1.2萬。租金水平：租金水平：1-2元/平方天左右客群：客群：以大學城學生為主，此外還包括部分江寧東山老城區(qū)、開發(fā)區(qū)的消費者及少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客群商業(yè)現(xiàn)狀：商業(yè)現(xiàn)狀：項目基本在營業(yè)，經營狀況一般，由于客群以學生為主，工作日期間人氣較淡。此外小吃、日用類商業(yè)經營況狀較好，而建材裝飾等并非以學生為客群的商業(yè)經營較差。個案分析30義烏小商品城義烏小商品城本案本案VSVS義烏小商品城競爭力解讀：義烏小商品城競爭力解讀：產品亮點：項目體量大，經營品種齊全，周邊交通方便，輻射范圍廣。產品亮點：項目體量大，經營品種齊全，周邊

26、交通方便，輻射范圍廣。產品弱點：項目由于經營種類多，內部布局顯的雜亂。部分業(yè)態(tài)對于片區(qū)產品弱點：項目由于經營種類多，內部布局顯的雜亂。部分業(yè)態(tài)對于片區(qū)客群針對性不強?？腿横槍π圆粡姟８偁幉呗愿偁幉呗栽擁椖恳源笮团l(fā)為主，多為日用產品，以低價吸引學生客群；本案從該項目以大型批發(fā)為主，多為日用產品，以低價吸引學生客群；本案從業(yè)態(tài)上提升項目檔次，與之形成錯位競爭，以餐飲休閑娛樂主題吸引周業(yè)態(tài)上提升項目檔次，與之形成錯位競爭，以餐飲休閑娛樂主題吸引周邊學生客群。邊學生客群。31樂活時尚街區(qū)樂活時尚街區(qū)地址：地址：江寧區(qū)科學園天元路452號用地：用地：2.7萬平米總建：總建：3萬平方米容積率：容積率：1

27、.5項目規(guī)劃：項目規(guī)劃：項目總占地面積40畝，建筑規(guī)劃面積約3萬平米，綠地面積35，建筑的高度為地上3層，地下1層，由商鋪和商住兩用公寓組成。商鋪戶型面積面積20-200平方，主力面積30-50平方。銷售均價：銷售均價： 8500起，一樓均價15000，二樓均價10000。 租金水平：租金水平：租金可能根據(jù)行業(yè)不同安面積或返點兩種方式進行收取。標準尚未確定。經營業(yè)態(tài)：經營業(yè)態(tài)：以為大學生服務的購物、娛樂、餐飲、旅館、文化等功能為一體的一站式大學城商業(yè)步行街。租售形式：租售形式：項目可租可售，業(yè)主可自主經營，可委托代租。商業(yè)現(xiàn)狀：商業(yè)現(xiàn)狀：目前正在銷售以及對已售出產品進行招商，預計9月正式經業(yè)。

28、個案分析32樂活時尚街區(qū)樂活時尚街區(qū)本案本案VSVS樂活時尚街區(qū)競爭力解讀：樂活時尚街區(qū)競爭力解讀：項目亮點：項目體量較大，客群定位明確，專業(yè)商管公司管理，整體形象項目亮點：項目體量較大，客群定位明確，專業(yè)商管公司管理，整體形象較好。較好。項目弱點：項目地段較偏，距離地鐵較遠，通達性差。項目弱點：項目地段較偏，距離地鐵較遠，通達性差。競爭策略競爭策略該項目業(yè)態(tài)以整體經營的服裝、餐飲為主，消費檔次中等，主要為學生該項目業(yè)態(tài)以整體經營的服裝、餐飲為主，消費檔次中等，主要為學生服務；本案可利用地段的優(yōu)勢及錯位的產品與其競爭。服務；本案可利用地段的優(yōu)勢及錯位的產品與其競爭。33文鼎廣場文鼎廣場地址：地

29、址：江寧大學城體育中心東側格致路99號用地：用地：4.67萬平米總建：總建：6.5萬平方米項目規(guī)劃：項目規(guī)劃：項目一期500余套3060平方米小體量商鋪，由7幢23層高單體樓組成，挑高7米的首層商鋪圍合成曲折往復的內街體系，二三層利用“室內透天過廊”串起層高3.5米的小商鋪MALL，得房率超過90。2010年開業(yè)。產品特征：產品特征：項目對經營種類進行分區(qū)，一層商鋪層高7米，面積50平方左右，2-3層層高3.5米，面積30-40平方。租售形式、價格：租售形式、價格：項目商鋪可租可售，自行經營。今年下半年正式推出銷售房源，售價未定。經營業(yè)態(tài)：經營業(yè)態(tài)：兼?zhèn)洹百徫?、餐飲、娛樂、服務、賓館、辦公”等

30、功能商業(yè)現(xiàn)狀：商業(yè)現(xiàn)狀：目前項目正在主體結構施工，預計2010年開業(yè)個案分析34文鼎廣場文鼎廣場本案本案VSVS文鼎廣場競爭力解讀：文鼎廣場競爭力解讀：項目亮點：項目亮點：6.56.5萬平方的超大體量，規(guī)劃中經營業(yè)態(tài)基本含蓋各種學生所萬平方的超大體量，規(guī)劃中經營業(yè)態(tài)基本含蓋各種學生所需的商業(yè)業(yè)態(tài)。需的商業(yè)業(yè)態(tài)。項目弱點：目前尚未正式啟動。項目弱點：目前尚未正式啟動。競爭策略競爭策略該項目地段與本項目類似，體量遠大于本項目。所以本項目應盡量與其該項目地段與本項目類似，體量遠大于本項目。所以本項目應盡量與其業(yè)態(tài)產生錯位，以互補的方式與其共贏。此外本項目交通便利性優(yōu)于該業(yè)態(tài)產生錯位，以互補的方式與其

31、共贏。此外本項目交通便利性優(yōu)于該項目。項目。35溫州商業(yè)街溫州商業(yè)街地址：地址：江寧區(qū)東新南路用地：用地：11萬平米總建：總建：24萬平方米容積率：容積率：1.75項目規(guī)劃：項目規(guī)劃：溫州商業(yè)街項目為一條街整體開發(fā)，南北全長980米，街寬31米。占地面積11萬平方米，建筑面積24萬平方米，分為A、 B、C、D、E、F、G、H、J、K、L11大功能區(qū)，其中A、B、D、E為大型超市、百貨、餐飲、家電商場，C、K為高尚住宅區(qū)，F(xiàn)高級商務大樓，同時配有大型停車場，是一條集休閑、購物、娛樂、餐飲、居住于一體的大型商業(yè)街。產品特征：產品特征：裙樓1-4層商業(yè)，主力面積20-40平方。銷售價格：銷售價格：目

32、前沿街門面20000元/平方以上，內鋪均價12000元/平方，二樓均價9000元/平方。經營形式：對外銷售，開發(fā)商統(tǒng)一對外招租，返租。經營形式：對外銷售，開發(fā)商統(tǒng)一對外招租，返租。個案分析36溫州商業(yè)街溫州商業(yè)街本案本案VSVS溫州商業(yè)街競爭力解讀：溫州商業(yè)街競爭力解讀：項目亮點：項目亮點：2424萬平方的超大體量，緊靠東山鎮(zhèn)商圈核心區(qū)域，周邊人流量萬平方的超大體量，緊靠東山鎮(zhèn)商圈核心區(qū)域，周邊人流量大。大。項目弱點：目前尚未正式啟動。項目弱點：目前尚未正式啟動。競爭策略競爭策略該項目與本項目不在同一板塊，但價格與銷售形式本板塊商業(yè)項目比較該項目與本項目不在同一板塊，但價格與銷售形式本板塊商業(yè)

33、項目比較接近，勢必會對本項目客群產生分流；故此，本案須在價格策略上進行接近，勢必會對本項目客群產生分流；故此，本案須在價格策略上進行針對性的調整。針對性的調整。37匯金九龍商業(yè)街匯金九龍商業(yè)街地址：地址：開發(fā)區(qū)誠信大道以北，殷華街以西，誠信大道和雙龍大道的交匯處用地：用地：23333.34平米總建總建：37711平方米，地上32660平方米（其中商業(yè)建筑面積：21276平方米;公寓建筑面積：11264平方米）容積率容積率：1.4 項目規(guī)劃項目規(guī)劃： 7幢商業(yè)旺鋪和1幢酒店式公寓組成。商業(yè)街共有六個入口，設有四大風情廣場，230米綠色生態(tài)內街，移步異景，獨享綠色購物空間。二樓并有獨特的空中環(huán)廊設

34、計，戶戶臨街，串聯(lián)通達八方，四部自動手扶電梯，更顯便捷。臨誠信大道的2幢旺鋪為四層設計，其余5幢為二層設計。產品特征：產品特征：8號樓酒店式公寓，產權70年。商業(yè)樓一層高4.2米，二層高5.9米，其余層高3.6米 個案分析314誠誠 信信 大大 道道雙雙 龍龍 大大 道道在售在售38項目商業(yè)部分位于項目沿誠信大道和殷華路方向的七棟商業(yè)樓組成的集中型商業(yè)區(qū)。目前上市1、3、4三棟，2008年9月入網(wǎng)。1棟為4層結構設計，3、4棟為2層設計。一層層高4.2米，二層5.9米，三四層3.6米。項目一層復式商鋪以238-268平方為主，1-4層單層商鋪中，29-34及59-62平方供應量較大。項目目前推

35、出138套商鋪，已去化91套房源。項目一層均價15000元/平米，二層均價11000元/平米。三四層整體出售，價格面談。棟號入市時間樓層面積供應套數(shù)銷售套數(shù)銷售率71190-26899100.00%40-4212758.33%6211100.00%249100.00%30-3313538.46%3、437-624646100.00%31238-2685120.00%149100.00%39-4066100.00%230-326233.33%4131-33262180.77%260-611218.33%合計1389971.74%39匯金九龍商業(yè)街匯金九龍商業(yè)街本案本案VSVS匯金九龍商業(yè)街競爭力

36、解讀：匯金九龍商業(yè)街競爭力解讀：項目亮點：該項目位于江寧開發(fā)區(qū)，片區(qū)已漸成熟，目前入住人口多，商項目亮點：該項目位于江寧開發(fā)區(qū)，片區(qū)已漸成熟，目前入住人口多，商業(yè)氛圍較濃。業(yè)氛圍較濃。項目弱點：項目內街形式商鋪對商業(yè)管理要求較高。項目弱點：項目內街形式商鋪對商業(yè)管理要求較高。競爭策略競爭策略該項目與本項目不在同一板塊，但其銷售價格與本板塊商業(yè)均價接近，該項目與本項目不在同一板塊，但其銷售價格與本板塊商業(yè)均價接近，將與本項目產生分流競爭。將與本項目產生分流競爭。40項目基本資源分析項目基本資源分析江寧商業(yè)市場宏觀概況江寧商業(yè)市場宏觀概況大學城主要商圈分析大學城主要商圈分析東山重要商業(yè)分析東山重要

37、商業(yè)分析江寧主要商業(yè)案例借鑒江寧主要商業(yè)案例借鑒仙林大學城商業(yè)市場仙林大學城商業(yè)市場結論與建議結論與建議41仙林周邊配套商業(yè)仙林周邊配套商業(yè)目前仙林片區(qū)主要商業(yè)配套是來自大成名店、康橋圣菲商業(yè)街和亞東城商業(yè)步行街三個項目，及部分老小區(qū)周邊配套商業(yè)。由于開發(fā)時間較長，前期住宅項目已有較多業(yè)主入住，中高檔高業(yè)氛圍正逐步行成，新建成小區(qū)商業(yè)正以周邊居民為客群，向中高檔發(fā)展。但目前學生仍是仙林商業(yè)的主要消費客群，商業(yè)形態(tài)以學生需求基點。大成名店亞東城商業(yè)步行街康橋圣菲商業(yè)街42大成名店大成名店地址：地址：棲霞區(qū)仙林大學城文苑路108號項目規(guī)劃：項目規(guī)劃：項目位于亞東地區(qū)，共六層，地上四層，地下兩層，全

38、部為商鋪，面積從25200平方米不等。項目為該地區(qū)唯一商業(yè)項目，定位客戶群主要為周邊9所大學、12萬學生，市場前景受到投資者關注。銷售均價：銷售均價：06年均價23000元/平方。租金水平：租金水平：4.5元/平方天左右經營業(yè)態(tài)：經營業(yè)態(tài)：樓下負二層，作為停車場，負一層作為美食休閑廣場，一、二層是時尚精品層，主營服裝、飾品。三、四樓是時尚娛樂層，以網(wǎng)吧、KTV為主?？腿海嚎腿海阂源髮W城學生為主要客群43康橋圣菲康橋圣菲地址：地址：仙林大學城中心區(qū)總建：2.4萬平方米，其中商業(yè)5.5萬平方容積率：1項目規(guī)劃：項目規(guī)劃：康橋圣菲商業(yè)街位于項目沿文范路沿線，由四幢酒店式公寓底層6米挑高商業(yè)組成。銷售

39、均價：銷售均價：均價25000元/平方左右。租金水平：租金水平：3元/平方天左右經營業(yè)態(tài)：經營業(yè)態(tài)：以餐飲、KTV、飾品、文印等業(yè)態(tài)為主?？腿海嚎腿海和瑫r針對周邊業(yè)主和在校學生。入駐率入駐率：90%44項目基本資源分析項目基本資源分析江寧商業(yè)市場宏觀概況江寧商業(yè)市場宏觀概況大學城主要商圈分析大學城主要商圈分析東山重要商業(yè)分析東山重要商業(yè)分析江寧主要商業(yè)案例借鑒江寧主要商業(yè)案例借鑒仙林大學城商業(yè)市場仙林大學城商業(yè)市場結論與建議結論與建議45江寧商圈發(fā)展特征帶來的思考江寧商圈發(fā)展特征帶來的思考目前商圈形成主要有以下特點：u東山：江寧老的商業(yè)中心，人口非常密集，各項配套非常完善；u百家湖勝太路：產品

40、定位與江寧商業(yè)形成錯位，整體商業(yè)定位較高，管理較為規(guī)范，交通的便利吸納了大量江寧其它區(qū)域消費客群；u岔路口商圈：配套型商業(yè)，主要服務當?shù)匦^(qū)居民；u義烏小商品城：項目規(guī)模大，業(yè)態(tài)非常豐富，主要針對學生及周邊居民，項目整體形象一般。本案規(guī)模不大，區(qū)域發(fā)展較慢，難以對區(qū)域外客群形成聚集效應，因本案規(guī)模不大，區(qū)域發(fā)展較慢，難以對區(qū)域外客群形成聚集效應，因此本案針對客群將主要是科學園區(qū)域，可在利用交通便利的基礎上、此本案針對客群將主要是科學園區(qū)域，可在利用交通便利的基礎上、通過與義烏小商品城的錯位競爭吸引目標客群消費通過與義烏小商品城的錯位競爭吸引目標客群消費. .46大學城商業(yè)發(fā)展特征帶來的思考大學

41、城商業(yè)發(fā)展特征帶來的思考u本案所在大學城：商業(yè)發(fā)展起步較晚，競爭激烈，但后續(xù)隨著人口的不斷增加商業(yè)潛力較大；u仙林大學城：發(fā)展較早，針對學生的商業(yè)最早出現(xiàn)，目前隨著小區(qū)入住人口的增多，中高端配套型商業(yè)在不斷增多。本案周邊商業(yè)發(fā)展起點雖晚，但規(guī)模較大，這有利于區(qū)域商圈的形成本案周邊商業(yè)發(fā)展起點雖晚，但規(guī)模較大，這有利于區(qū)域商圈的形成與發(fā)展，本案可借助區(qū)域發(fā)展機遇通過與周邊商業(yè)的錯位定位提高綜與發(fā)展，本案可借助區(qū)域發(fā)展機遇通過與周邊商業(yè)的錯位定位提高綜合競爭力。合競爭力。47PART PART 分析定位篇分析定位篇48基地資源分析基地資源分析SWOTSWOT分析及發(fā)展方向分析及發(fā)展方向商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展

42、方向商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)種組合建議業(yè)種組合建議產品分割及調整建議產品分割及調整建議市場定位市場定位形象定位形象定位49項目位于大學城核心區(qū)域，緊鄰地鐵一號線南延線海事學項目位于大學城核心區(qū)域，緊鄰地鐵一號線南延線海事學院站，院站， 交通便利，但目前商業(yè)氛圍不濃。交通便利，但目前商業(yè)氛圍不濃。50從規(guī)劃看，本項目周邊未來居住人口從規(guī)劃看，本項目周邊未來居住人口9.769.76萬人，大學生萬人，大學生數(shù)量將達到近數(shù)量將達到近2020萬人，這些為本案商業(yè)的開發(fā)帶來利好。萬人，這些為本案商業(yè)的開發(fā)帶來利好。南京江寧大學城規(guī)劃用地總規(guī)模為23.84平方公里，規(guī)劃容納的學生人口規(guī)模為

43、13.05萬人，居住人口規(guī)模為9.76萬人?？側丝谝?guī)模為22.59萬人。由大學城集中區(qū)、資源共享區(qū)和后勤服務區(qū)三大功能區(qū)組成。江寧大學城狹義地講，僅包括方山周圍27平方公里由江寧區(qū)政府2002年規(guī)劃的江寧大學城。她在南京市的東南面方山周圍，距市中心約35公里左右。目前有12所大學已經簽約入住。其中有10所大學已經有近10萬人入住。一般也把將軍山的河海大學，南京航空航天大學和正德學院還有九龍湖邊的東南大學同時歸為江寧大學城。上述四校的學生都已經正式入住江寧校區(qū)?？偟膩碇v，江寧大學城已經有14所大學超過15萬大學生入駐，同時還有4所大學準備入駐。 南京工程學院南京工程學院金陵科技金陵科技學院學院曉

44、莊師范曉莊師范海事學院海事學院醫(yī)科大學醫(yī)科大學中國藥科大學中國藥科大學江蘇經貿江蘇經貿學院學院中國傳媒中國傳媒大學大學本案本案南京交通學院南京交通學院51從交通環(huán)境看，本案所在大學城交通通達性較佳，公交、地從交通環(huán)境看，本案所在大學城交通通達性較佳，公交、地鐵、高速可實現(xiàn)與東山鎮(zhèn)、主城、機場的快速連接。鐵、高速可實現(xiàn)與東山鎮(zhèn)、主城、機場的快速連接。自駕車線路：自駕車線路：龍眠大道、天元路、機場高速、寧杭高速地鐵線路：地鐵線路：地鐵1號線南沿線海事職業(yè)技術學院站公交線路：公交線路：安廣線、 區(qū)內19路（盛科線） 、區(qū)內3路（江寧）、 區(qū)內6路（江寧） 本案交通通達性極佳，可實現(xiàn)與江寧東山鎮(zhèn)及主城

45、的快速對接，可對周邊居住人群形成商業(yè)消費吸引。52大學城資源共享區(qū)位于大學城規(guī)劃用地的中部，是由龍大學城資源共享區(qū)位于大學城規(guī)劃用地的中部，是由龍眠大道與知行路之間圍合的狹長帶形地區(qū)，該地區(qū)未來眠大道與知行路之間圍合的狹長帶形地區(qū)，該地區(qū)未來配套將非常完善。配套將非常完善。本案本案文體配套：文體配套：江寧體育中心商業(yè)配套：商業(yè)配套：u樂活時尚街區(qū)：建筑面積約3萬平米，是集購物、娛樂、餐飲、旅館、文化等功能為一體的一站式大學城商業(yè)步行街。建成后將大大改善區(qū)域的商業(yè)環(huán)境。 u文鼎廣場：建筑面積6.5萬平方米，兼具購物、餐飲、娛樂、服務、賓館、辦公等功能，服務于大學城附近居民及師生的一站式、復合型區(qū)

46、域商業(yè)中心。 江寧體育中江寧體育中心心53u綜上所述，本案雖然目前周邊商業(yè)氛圍不佳，但借助交通的完善及未來規(guī)劃的逐步實現(xiàn)，將未本案帶來廣闊的商業(yè)發(fā)展機遇；u故此，我們認為本案商業(yè)產品具有較大的發(fā)展空間，但由于所處競爭環(huán)境較為嚴峻，如果要在眾多競爭者中脫穎而出，就需在項目定位、項目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃上提高產品競爭力業(yè)態(tài)規(guī)劃上提高產品競爭力，從而吸引準確的目標客群。54基地資源分析基地資源分析SWOTSWOT分析及發(fā)展方向分析及發(fā)展方向商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)種組合建議業(yè)種組合建議產品分割及調整建議產品分割及調整建議市場定位市場定位形象定位形象定位55規(guī)模優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢

47、 本案所屬江寧大學城板塊，規(guī)劃商業(yè)面積超過30萬方，借助大學城商業(yè)的整體發(fā)展，對項目的商業(yè)發(fā)展有一定的推動作用； 本案總建筑面積14萬方，屬于大規(guī)模綜合性社區(qū)，其中商業(yè)部分2.8萬方，將依托社區(qū)規(guī)模向外輻射發(fā)展。區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢 本案緊臨大學城主干道龍眠大道，周邊高校、住區(qū)以及配套集中，位于江寧大學城板塊核心區(qū)域。交通優(yōu)勢交通優(yōu)勢 本案距離地鐵1號線南沿線海事職業(yè)技術學院站僅三分鐘路程，周邊道路通達性較好，可快速到達江寧各處及主城。品牌優(yōu)勢品牌優(yōu)勢 本案商業(yè)部分擬引入KFC和華潤蘇果，借助他們的品牌號召力將加快帶動本案整體商業(yè)的發(fā)展和成熟。 本案自身酒店公寓部分，將引入格林豪泰作為酒店經營顧問

48、，借助其品牌效應也能帶動裙樓底商的發(fā)展。優(yōu)勢（優(yōu)勢（Strengths）分析）分析56劣勢（劣勢（Weaknesses）分析）分析商業(yè)氛圍劣勢商業(yè)氛圍劣勢 本案所處區(qū)域，目前商業(yè)雖然有規(guī)劃，但大多處于建設階段，整體商業(yè)非為不佳。消費市場劣勢消費市場劣勢 本案周圍小區(qū)大多尚未有居民入住，單憑大學生的消費能力，目前還無法支撐商業(yè)的運營。前期形象劣勢前期形象劣勢 由于協(xié)眾雅居B地塊住宅已交付，小區(qū)整體形象不佳，檔次不高，對本案商業(yè)價格的突破將有所影響，可以通過后期定位和招商進行彌補。產品劣勢產品劣勢 本案11號樓一、二層連賣，面積較大，以至總價較高，增加一定的銷售難度。 本案11號樓一層樓梯及洗手間

49、占用面積較多，以至可使用面積減少，有一定的銷售抗性；可通過后期的產品改造進行調整； 本案11號樓二層東西兩側商鋪不連接，難以引入規(guī)?；虡I(yè)；可通過后期商鋪再劃分進行調整；57區(qū)域發(fā)展機遇區(qū)域發(fā)展機遇江寧區(qū)作為南京市政府重點打造的新區(qū)，綜合實力不斷增加，城市化進程迅猛，未來發(fā)展?jié)摿︼@著。江寧大學城作為發(fā)展重點，20多萬人口的遷入，未來商業(yè)配套具有巨大的市場發(fā)展?jié)摿?。江寧區(qū)發(fā)展不斷加快，使未來本案地塊周邊現(xiàn)狀可以得到徹底改善，商業(yè)氛圍即將形成?？腿簷C遇客群機遇隨著江寧區(qū)域市場發(fā)展，本地居民人均收入增加，其消費力不斷升級，為本案商業(yè)帶來更多的終端消費群和投資客群。江寧擁有強大產業(yè)支撐，將傾力打造電子

50、信息、汽車、電力設備、新能源、軟件、現(xiàn)代物流和航空七大特色主導產業(yè)集群，江寧目前已匯集的國際國內大中型企業(yè)，這也為江寧帶來大批擁有穩(wěn)定消費能力的從業(yè)人員。項目周邊高校林立，且周邊社區(qū)將在2010年迎來入住高峰將會為本案商業(yè)帶來良好的基礎消費群；隨著地鐵的開通，本案客群將進一步擴大，向城中南區(qū)域輻射。機會（機會（Opportunities）分析）分析58威脅（威脅（Threats）分析）分析區(qū)域商業(yè)市場競爭威脅區(qū)域商業(yè)市場競爭威脅目前項目周邊商業(yè)體量較大，且經營狀況尚不明朗，將影響購買者、投資者、以及經營者的信心。江寧商業(yè)市場總體已呈現(xiàn)供大與求，未來還將有新增商業(yè)項目推出，市場競爭更加激烈。政策

51、威脅政策威脅國家宏觀調控對商業(yè)項目影響明顯，50%的首付比例，對商業(yè)買家的資金要求較高，五成首付的門檻會將中小商家和投資客檔在門外。復合型產品運作難度復合型產品運作難度本案為商業(yè)、住宅復合型產品，要達到商業(yè)、住宅的共榮，這加大產品開發(fā)及后續(xù)經營管理的難度。59SWOTSWOT總結及應對策略總結及應對策略u充分強化項目優(yōu)勢充分強化項目優(yōu)勢u深度挖掘項目潛力深度挖掘項目潛力u提高項目競爭力提高項目競爭力u通過自身打造和產品改造，通過自身打造和產品改造，弱化抗性，進而轉化為競爭力弱化抗性，進而轉化為競爭力u適應環(huán)境，消化威脅適應環(huán)境，消化威脅u策略調整，轉化不利因素策略調整，轉化不利因素核心區(qū)域地鐵

52、商鋪核心區(qū)域地鐵商鋪強大商業(yè)品牌優(yōu)勢強大商業(yè)品牌優(yōu)勢區(qū)域發(fā)展及市場需求區(qū)域發(fā)展及市場需求2020萬人口的消費保障萬人口的消費保障商業(yè)氛圍不佳商業(yè)氛圍不佳產品劣勢產品劣勢區(qū)域市場的競爭區(qū)域市場的競爭政策的不利政策的不利強化優(yōu)勢，利用機遇，彌補劣勢，弱化威脅強化優(yōu)勢，利用機遇，彌補劣勢，弱化威脅優(yōu)勢與機會優(yōu)勢與機會劣勢與威脅劣勢與威脅 60優(yōu)勢機會點優(yōu)勢機會點可利用的資源，以及市場契機可利用的資源，以及市場契機發(fā)展方向發(fā)展方向核心區(qū)域核心區(qū)域地鐵商鋪地鐵商鋪大學城核心區(qū)域距離地鐵三分鐘路程，真正地鐵商鋪u強調大學城未來發(fā)展遠景，提升核心區(qū)域強調大學城未來發(fā)展遠景，提升核心區(qū)域商業(yè)價值；商業(yè)價值；u

53、充分利用地鐵資源，塑造地鐵物業(yè)形象；充分利用地鐵資源，塑造地鐵物業(yè)形象；強大商業(yè)強大商業(yè)品牌優(yōu)勢品牌優(yōu)勢KFC進駐華潤蘇果進駐格林豪泰顧問u充分強調大品牌進駐充分強調大品牌進駐u充分利用規(guī)劃商業(yè)，增加項目亮點，提升充分利用規(guī)劃商業(yè)，增加項目亮點，提升區(qū)域配套檔次區(qū)域配套檔次20萬人口的消萬人口的消費保障費保障大學城眾多高校學生、教師周邊小區(qū)2010年將有大量人口入住u針對目標客群的特點，抓準客戶心理，進針對目標客群的特點，抓準客戶心理，進行相適應的業(yè)態(tài)定位及劃分。行相適應的業(yè)態(tài)定位及劃分。區(qū)域發(fā)展及區(qū)域發(fā)展及市場需求市場需求政府規(guī)劃帶來的商業(yè)環(huán)境改善和發(fā)展江寧區(qū)域將逐步形成的具有穩(wěn)定消費能力的

54、消費圈層大學城板塊對于商業(yè)配套有需求u抓住區(qū)域發(fā)展趨勢，提升商業(yè)價值抓住區(qū)域發(fā)展趨勢，提升商業(yè)價值u通過產品改造迎合客群需求，提升競爭力通過產品改造迎合客群需求，提升競爭力結論：強化大學城核心、地鐵商鋪概念；借助大品牌優(yōu)勢，提升項結論：強化大學城核心、地鐵商鋪概念；借助大品牌優(yōu)勢，提升項目競爭力；通過商業(yè)業(yè)態(tài)的劃分提升項目與消費群的契合度。目競爭力；通過商業(yè)業(yè)態(tài)的劃分提升項目與消費群的契合度。針對優(yōu)勢與機會的發(fā)展策略針對優(yōu)勢與機會的發(fā)展策略61劣勢威脅點劣勢威脅點需要解決的問題需要解決的問題解決方法解決方法商業(yè)氛圍不佳商業(yè)氛圍不佳周邊商業(yè)集中但均尚未經營周邊入住率不高，未形成穩(wěn)定消費群學生客群

55、不足以支撐商業(yè)的發(fā)展u隨著周邊商業(yè)的發(fā)展和人口的入住，情況隨著周邊商業(yè)的發(fā)展和人口的入住，情況將得到逐步改善將得到逐步改善u引入大品牌，借其知名度帶動本案商業(yè)銷引入大品牌，借其知名度帶動本案商業(yè)銷售售產品劣勢產品劣勢11號樓區(qū)域分割及總價有一定抗性u通過產品改造優(yōu)化產品通過產品改造優(yōu)化產品u通過再分割減少總價抗性通過再分割減少總價抗性u通過準確商業(yè)定位合理布局通過準確商業(yè)定位合理布局區(qū)域市場區(qū)域市場競爭競爭江寧整體商業(yè)供大于求，將會對本案出現(xiàn)板塊分流；項目周邊規(guī)模商業(yè)較多，將會與我們形成直面競爭；u強調大學城未來商業(yè)價值，以板塊潛力增強調大學城未來商業(yè)價值，以板塊潛力增值吸引客戶值吸引客戶u通

56、過自身商業(yè)定位，與周邊商業(yè)形成差異通過自身商業(yè)定位，與周邊商業(yè)形成差異化化政策的不利政策的不利對于商業(yè)客戶，5成首付的門檻會將中小商家和投資客檔在門外。u通過銷售策略的調整將產品定位成投資性通過銷售策略的調整將產品定位成投資性物業(yè)，通過返利手段降低首付，強化投資價物業(yè)，通過返利手段降低首付，強化投資價值值結論：將產品改造成與市場需求高度吻合的形式，來提升項目競爭力，擴大客結論：將產品改造成與市場需求高度吻合的形式，來提升項目競爭力，擴大客群來源；通過打造投資產品，制定相應銷售策略，提升項目投資價值。群來源；通過打造投資產品，制定相應銷售策略，提升項目投資價值。針對劣勢與威脅的解決策略針對劣勢與

57、威脅的解決策略62項目發(fā)展方向總結項目發(fā)展方向總結u強化大學城核心、地鐵商鋪概念；u借助大品牌優(yōu)勢，提升項目競爭力；u通過商業(yè)業(yè)態(tài)的劃分提升項目與消費群的契合度。u將產品改造成與市場需求高度吻合的形式，來提升項目競爭力，擴大客群來源；u通過打造投資產品，制定相應銷售策略，提升項目投資價值。63基地資源分析基地資源分析SWOTSWOT分析及發(fā)展方向分析及發(fā)展方向商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)種組合建議業(yè)種組合建議產品分割及調整建議產品分割及調整建議市場定位市場定位形象定位形象定位64商業(yè)業(yè)態(tài)定位模式商業(yè)業(yè)態(tài)定位模式本商業(yè)業(yè)態(tài)定位主要根據(jù)商圈內業(yè)態(tài)商圈內業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、城市規(guī)

58、劃現(xiàn)狀、城市規(guī)劃以及潛在客戶的需求潛在客戶的需求進行商業(yè)定位。商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)城市規(guī)劃影響城市規(guī)劃影響商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀潛潛在在客客戶戶投資者投資者經營者經營者消費者消費者邏輯推導邏輯推導65城市規(guī)劃影響城市規(guī)劃影響本案所在區(qū)域是江寧商圈發(fā)展的本案所在區(qū)域是江寧商圈發(fā)展的重點重點u江寧商圈目前主要以勝太路、同曦百貨、岔路口及義烏小商品城、天景山商業(yè)為主；u本案所在大學城商圈主要以文鼎廣場、樂活街區(qū)、大學生商貿城以及本案為主；u大學城商圈作為大學城重要配套，成為未來江寧商業(yè)規(guī)劃重點。66商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀本案所處本案所處科學園板塊發(fā)展較晚，周邊居住人口科學園板塊發(fā)展較晚，周邊居住人口

59、較少，商業(yè)配套尚在完善，較少，商業(yè)配套尚在完善，整體經營檔次不高，以大型批發(fā)市場、整體經營檔次不高，以大型批發(fā)市場、中低端零散商業(yè)為主，缺乏特色餐飲、休閑娛樂等消費場所。中低端零散商業(yè)為主，缺乏特色餐飲、休閑娛樂等消費場所。義烏小商品城義烏小商品城評價：評價：大型批發(fā)市場，業(yè)態(tài)大型批發(fā)市場，業(yè)態(tài)業(yè)種全面，同一經營業(yè)種全面，同一經營管理，缺乏中高端消管理，缺乏中高端消費。費。天景山商業(yè)中心天景山商業(yè)中心評價：評價：零散臨街商鋪，主要零散臨街商鋪，主要以社區(qū)服務類業(yè)態(tài)為以社區(qū)服務類業(yè)態(tài)為主，餐飲、網(wǎng)吧、便主，餐飲、網(wǎng)吧、便利店等中低端綜合消利店等中低端綜合消費，缺乏同一管理。費，缺乏同一管理。樂活

60、街區(qū)樂活街區(qū)評價：評價：總建總建2.62.6萬方，主要集萬方，主要集中在常規(guī)消費類，休中在常規(guī)消費類，休閑娛樂類、配套支撐閑娛樂類、配套支撐類、時尚元素類業(yè)態(tài)。類、時尚元素類業(yè)態(tài)。9 9月即將開業(yè)，同一招月即將開業(yè)，同一招商管理。商管理。 文鼎廣場文鼎廣場評價：評價：總建總建6.56.5萬方，其功能萬方，其功能兼?zhèn)滟徫?、餐飲、娛兼?zhèn)滟徫?、餐飲、娛樂、服務、賓館、辦樂、服務、賓館、辦公；計劃實現(xiàn)公；計劃實現(xiàn)“體驗體驗式式”消費理念，多種消費理念，多種業(yè)態(tài)主力店，如大賣業(yè)態(tài)主力店，如大賣場、大型餐飲、娛樂場、大型餐飲、娛樂等。等。大學城商貿街大學城商貿街評價：評價：總建總建3.23.2萬方。在保持