紫薇項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)報(bào)告HP

1、目錄項(xiàng)目產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)報(bào)告項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想(一)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)原則1、市政總體規(guī)劃整體性原則與西安市規(guī)劃綜合工程相協(xié)調(diào)，融合建筑藝術(shù)的傳承特征營(yíng)造城市生態(tài)共生區(qū)。2、強(qiáng)調(diào)由人居概念發(fā)展到人聚概念原則(1)在解決居住的“有無”和硬質(zhì)空間的基礎(chǔ)上，側(cè)重關(guān)注人聚空間理念和人聚環(huán)境氛圍。(2)人居+人聚觀念一一既關(guān)注居住生活必需的生存或居住空間，更關(guān)注居住的聚集、活動(dòng)空間(3)人聚+人境觀念一一既關(guān)注聚集、活動(dòng)空間，更關(guān)注聚集、活動(dòng)空間的環(huán)境質(zhì)素和氛圍。(4)人居概念發(fā)展到人聚概念社區(qū)構(gòu)架圖：3、市場(chǎng)接受度原則極具時(shí)代潮流，個(gè)性色彩明顯的住宅產(chǎn)品，市場(chǎng)將高度接受。針對(duì)項(xiàng)目地塊的特性，從差異和創(chuàng)

2、新中尋求突破，并以市場(chǎng)接受為準(zhǔn)則，營(yíng)建時(shí)尚、文化性、差異化相 結(jié)合的產(chǎn)品，才能最大化的獲得市場(chǎng)認(rèn)可。4、可持續(xù)發(fā)展原則可持續(xù)發(fā)展一一既滿足當(dāng)代人需求，又不危害后代人需求的發(fā)展?？沙掷m(xù)發(fā)展一一是全世界關(guān)注的命題，是時(shí)代主旋律。項(xiàng)目產(chǎn)品可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)注內(nèi)容：(1)關(guān)注項(xiàng)目產(chǎn)品建筑單體、空間意象的歷史傳承性一一留給后代一個(gè)生態(tài)文化、有個(gè)性、有特色的 “家園”。(2)關(guān)注項(xiàng)目產(chǎn)品主題概念的特征、精髓一一幾千年深深植根于中國(guó)人心靈深處的空間領(lǐng)域感和個(gè)體 隨意性，順應(yīng)新世紀(jì)新人類追求個(gè)性與時(shí)尚的情懷。(3)關(guān)注項(xiàng)目產(chǎn)品的生態(tài)美學(xué)一一社區(qū)建筑、環(huán)境、景觀衍生的生活方式，產(chǎn)品生命力及空間和諧性,(二)項(xiàng)

3、目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)主題項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位主題概念的核心內(nèi)涵。項(xiàng)目主題定位為紫薇新生活社區(qū)，在規(guī)劃設(shè) 計(jì)中應(yīng)充分體現(xiàn)對(duì)“新生活”的詮釋。力爭(zhēng)樹立項(xiàng)目在城東區(qū)域獨(dú)有的人文風(fēng)貌與品質(zhì)特征。體驗(yàn)一一購房者對(duì)住宅的最直觀感受一一消費(fèi)滿意度一一新生活模式文化一一歷史文化名城、文化大市一一文化品味環(huán)境氛圍一一新生活理風(fēng)尚一一新生活社區(qū)一一新潮流、新風(fēng)格、新空間一一新生活空間（三）項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)通過科學(xué)合理、創(chuàng)新式的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，在西安城東區(qū)域營(yíng)造一個(gè)即弘揚(yáng)“新人居”文化，又引領(lǐng)開發(fā)“新風(fēng)尚”的擁有“新體驗(yàn)、新空間、新意境”的新生活社區(qū)。整體設(shè)計(jì)效果上不僅滿足其居住使用功能，更追求其合理性、實(shí)

4、用性、先進(jìn)性和創(chuàng)新理念。在創(chuàng)造優(yōu)美的生活居住環(huán)境之余，滿足業(yè)主的起居舒適性和城市區(qū)域環(huán)境的改觀，形成區(qū)域環(huán)境改造樣本與亮點(diǎn)，確立項(xiàng)目“領(lǐng)跑者”身份。:、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃布局建議（一）項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃布局相關(guān)主要思考因素1、紅線內(nèi)土地自然狀況（如地形、地貌特點(diǎn)等）2、紅線外自然資源3、項(xiàng)目區(qū)域社會(huì)資源思考（如區(qū)位特征、交通抵達(dá)、政府規(guī)劃及配套等）4、項(xiàng)目人文環(huán)境5、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想6、項(xiàng)目產(chǎn)品類型分布狀況7、項(xiàng)目產(chǎn)品公建配套分布狀況（二）項(xiàng)目產(chǎn)品建筑規(guī)劃布局建議綜合考慮項(xiàng)目容積率要求和市場(chǎng)運(yùn)作空間的大小，并考慮項(xiàng)目投入成本與經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)系，我們?cè)O(shè)定項(xiàng)目產(chǎn)品以小高層為主，少部分高層為輔，并在能滿足

5、容積率情況下，設(shè)置多層住宅。1、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃布局建議基于地塊原有的地形地貌特征，建議尊重已有的自然架構(gòu)，依形就勢(shì)，進(jìn)行規(guī)劃布局。（ 1）返還區(qū)建筑設(shè)于地塊西部電器商場(chǎng)2層商場(chǎng)（局部可三層），建筑面積約15000 itf ；寫字樓一一高層建筑，建筑面積約10000 m2住宅板式小高層，約5000 m2（寫字樓、住宅全部建在商場(chǎng)之上）（ 2）住宅區(qū)電電設(shè)于地塊東部地塊東部凹地與坡臺(tái)地之間有812米高差，可考慮由東到西做臺(tái)階狀處理，以豐富小區(qū)地形。以下規(guī)劃布局建議主要針對(duì)東部住宅區(qū)。（3）沿長(zhǎng)樂東路一線，布置 1416層高層建筑，下設(shè)兩層商鋪，立面簡(jiǎn)潔新穎，既起到小區(qū)與交通干 道的隔離作用，又可形成

6、沿途視覺亮點(diǎn)。（ 4）凹地東部布置11 層半南北向板式小高層，坡臺(tái)地西部返還區(qū)以東布置6 層半多層住宅，兩者之間可布置兩棟1618層高層住宅。整個(gè)住宅區(qū)在宏觀上形成一種圍合式庭院布局。（ 5）住宅區(qū)中間可考慮設(shè)中心廣場(chǎng)綠地。3、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃布局意義（ 1 ）公共居住心理電電社區(qū)聚居（人聚）空間環(huán)境A社會(huì)學(xué)的充分反映。社會(huì)學(xué)認(rèn)為，人有兩種基本需求，一是對(duì)周圍世界要取得一種穩(wěn)定；二是對(duì)于自我的認(rèn)識(shí)。領(lǐng)域感有利于自我認(rèn)識(shí)，庭院型聚居為這兩種基本需求提供了最完整、最充分的空間機(jī)會(huì)。B、公共居住心理的充分滿足。a、庭院型住宅為業(yè)主特別是老人和孩子提供了經(jīng)常交往的物質(zhì)條件：各 家各戶都可以利用庭院空間、環(huán)

7、境。b、 人們?cè)谶@個(gè)庭院型空間中建立起一種既互相依存又互相獨(dú)立的共生關(guān)系，即公共聚居的鄰里關(guān)系。c、這個(gè)既封閉又開放的環(huán)境空間，更適合居民的社會(huì)聚居生活與活動(dòng)，并具有社會(huì)安全感、角色感、領(lǐng)域感和歸屬感。（ 2）富有人情味的庭院居住生活空間A、古云：“里仁為美”。里即居住區(qū)；仁即人情味。B、中國(guó)幾千年以來，甚至今天的美國(guó)社會(huì)，都一致認(rèn)為：有感情的、富于人情味的居住空間、居住環(huán)境是優(yōu)美的。C項(xiàng)目產(chǎn)品庭院型規(guī)劃布局，由過去的獨(dú)戶獨(dú)院發(fā)展到群體居住的大庭 院住宅形態(tài)，為今后業(yè)主們的生活提供了充滿人情味、親和力和歸屬感的空間環(huán)境。3、“都市繭居”鬧中取靜。開放式庭院規(guī)劃設(shè)計(jì)，可規(guī)避都市生活因交通噪音、外

8、界干擾等帶來的影響，從而達(dá)到“鬧中取靜”的居住環(huán)境效果。三、項(xiàng)目產(chǎn)品公建配套設(shè)定（一）項(xiàng)目產(chǎn)品公建配套設(shè)定相關(guān)思考因素1、項(xiàng)目占地有限，應(yīng)盡量利用周邊市政、生活配套。應(yīng)注重社區(qū)公建配套與周邊配套的互補(bǔ)性。2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位的個(gè)性鮮明，公建配套應(yīng)具有較強(qiáng)的針對(duì)性。3、關(guān)注項(xiàng)目產(chǎn)品公建配套的功能使用性。4、關(guān)注項(xiàng)目產(chǎn)品公建配套帶來的文化、娛樂、休閑等的附加價(jià)值。5、關(guān)注項(xiàng)目產(chǎn)品公建配套的藝術(shù)趣味性。（二）項(xiàng)目產(chǎn)品公建配套設(shè)定1、商鋪設(shè)置沿長(zhǎng)樂東路退紅線5 米，可根據(jù)需要設(shè)1-2 層商鋪，上層住宅部分退臺(tái)處理，南向進(jìn)入。地塊西部沿長(zhǎng)樂東路退紅線5 米，設(shè)計(jì)底商兩層，可與坡上小高層保持視覺上的一致性。2

9、、方便殘疾人設(shè)計(jì)本小區(qū)的設(shè)計(jì)充分考慮了方便殘疾人使用的設(shè)施。住宅電梯可靠上地下各層；在公建服務(wù)配套等公共場(chǎng)所設(shè)置殘疾人衛(wèi)生間；電梯設(shè)計(jì)考慮殘疾人的使用；在各主要出入口或通道地面有高差之處均設(shè)有坡道，方 便母嬰車和殘疾人士出入。各種出入口之寬及其它各種設(shè)施均按照方便殘疾人使用的城市道路和建筑設(shè)計(jì) 規(guī)范JGJ5088而設(shè)計(jì)。3、保安設(shè)施各分區(qū)的保安措施沿小區(qū)周邊，沿小區(qū)周邊設(shè)圍墻或圍欄。在小區(qū)入口設(shè)保安亭，24小時(shí)運(yùn)作。區(qū)內(nèi)設(shè)有保安監(jiān)控中心，同時(shí)設(shè)有可視對(duì)講系統(tǒng)。四、項(xiàng)目產(chǎn)品社區(qū)功能設(shè)定（一）純居住生活功能一一新居住觀念（主功能）體驗(yàn)一一居者對(duì)住宅的最直觀感受。人文一一對(duì)地域文化的準(zhǔn)確把握和對(duì)人類

10、文明的完美演繹。親和一一人與人、人與建筑、建筑與周邊環(huán)境之間的親近與和諧。（二）休閑功能（輔助功能）新休閑觀念一一藝術(shù)休閑、互動(dòng)休閑、養(yǎng)生休閑交流與欣賞一一交流溝通、觀賞休閑、大眾化、文明生活方式五、項(xiàng)目產(chǎn)品類型設(shè)定（一）項(xiàng)目產(chǎn)品類型設(shè)定基本思考因素（有關(guān)詳細(xì)論述見其它分析報(bào)告）1、兌現(xiàn)項(xiàng)目自然和人文景觀價(jià)值2、建筑容積率及相關(guān)要求3、地塊的區(qū)位價(jià)值特征4、地塊地價(jià)支付成本與目標(biāo)利潤(rùn)之間的關(guān)聯(lián)度5、地塊所處區(qū)域市場(chǎng)需求現(xiàn)狀特征6、地塊所處區(qū)域市場(chǎng)需求現(xiàn)狀走勢(shì)7、項(xiàng)目產(chǎn)品的售價(jià)水平與市場(chǎng)接納水平之間的關(guān)聯(lián)度8、區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)等等。（二）項(xiàng)目產(chǎn)品類型設(shè)定條件分析1、建筑規(guī)劃容積率設(shè)定條件2、項(xiàng)目

11、地塊價(jià)值條件分析（詳見項(xiàng)目地塊價(jià)值分析報(bào)告）3、項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)接受條件分析（詳見市場(chǎng)定位報(bào)告）4、項(xiàng)目產(chǎn)品主要優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)較明顯，對(duì)產(chǎn)品銷售可產(chǎn)生一定拉力（三）項(xiàng)目產(chǎn)品類型設(shè)定建議1、項(xiàng)目產(chǎn)品類型設(shè)定建議依據(jù)前面各分報(bào)告分析，我們?cè)O(shè)定項(xiàng)目產(chǎn)品類型為:項(xiàng)目占地78畝容積率2.1 2.5指標(biāo)產(chǎn)品類型所占比例層數(shù)產(chǎn)品類型多層20%6層半小高層30%11層半高層50%14-18 層2、項(xiàng)目產(chǎn)品類型說明：各類產(chǎn)品設(shè)定比例基本依前期市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)預(yù)測(cè)確定，具體詳細(xì)配置比例將在進(jìn)一步商討論證中確定，且今后在市場(chǎng)營(yíng)銷進(jìn)程中依市場(chǎng)接受狀況和市場(chǎng)接受前景作適度調(diào)整六、項(xiàng)目產(chǎn)品建筑單體風(fēng)格及色彩建議（一）項(xiàng)目產(chǎn)品建筑單體

12、風(fēng)格及色彩設(shè)定的主要思考因素1、西安市場(chǎng)對(duì)住宅產(chǎn)品個(gè)性化品位需求2、西安市場(chǎng)住宅產(chǎn)品建筑風(fēng)格宏觀走勢(shì)3、西安市場(chǎng)建筑風(fēng)格特征4、西安區(qū)域氣候環(huán)境特征5、周邊居住產(chǎn)品外立面風(fēng)格色彩特征6、西安建筑消費(fèi)審美歷史影響7、如何從區(qū)域產(chǎn)品外觀、外形中區(qū)隔出來，產(chǎn)生差異化效應(yīng)等8、色彩與質(zhì)感的時(shí)尚趨勢(shì) 不同的色彩和質(zhì)感對(duì)人有不同的刺激和影響。（二）項(xiàng)目產(chǎn)品住宅建筑單體風(fēng)格及色彩概念設(shè)定1、項(xiàng)目產(chǎn)品住宅建筑單體風(fēng)格設(shè)定原則（1）差異性（2）個(gè)性化（3）創(chuàng)新理念2、項(xiàng)目產(chǎn)品住宅建筑單體風(fēng)格設(shè)定 建筑設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)潔明快，富有時(shí)代氣息的現(xiàn)代風(fēng)格為主要概念。建筑造型盡量體現(xiàn)建筑材料及構(gòu)件本身的邏輯美、材料美，形成整體上

13、的簡(jiǎn)潔大方的現(xiàn)代風(fēng)格，與周圍環(huán)境脫穎而出，形成小區(qū)的獨(dú)特建筑格調(diào)。建筑單體在空間體量上力求簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，在空間布局走勢(shì)上吻合地塊地形特征。北部沿長(zhǎng)樂東路建筑形態(tài)滿足體量關(guān)系視線，建議根據(jù)地形狀況排列，打破常規(guī)，部分單體可采取銳角化設(shè)計(jì)，于不規(guī)則的土地中尋 求一種秩序。沿長(zhǎng)樂東路一線部分單體可斜置擺設(shè)，在線的動(dòng)態(tài)韻律中，以“面”打破原有秩序，追求差異 與個(gè)性。平屋頂設(shè)計(jì)，時(shí)尚、個(gè)性，從周邊單調(diào)、灰暗的建筑環(huán)境中“跳”出來，形成長(zhǎng)樂東路進(jìn)入西安市區(qū)門戶視覺亮點(diǎn)。建筑以板樓為主，部分板塔結(jié)合設(shè)計(jì)處理，以期提高容積率，板樓一梯兩戶，可做到一梯三戶， 塔樓可做到一梯四戶。3、立面色彩設(shè)定色相以冷色調(diào)為主，主

14、色為白色、鐵灰相間，輔助色以木質(zhì)色與暗紅色搭配，主要用于建筑細(xì)部。明度以中明度為主，彩色以中彩度為主，不超過三種色種的色塊組合。沿街立面空間以塊狀為主，強(qiáng)調(diào)變化， 背街面以線條為主，強(qiáng)調(diào)建筑平面肌里，使其豐富而跳躍。七、項(xiàng)目產(chǎn)品建筑結(jié)構(gòu)形式建議根據(jù)規(guī)劃部門相關(guān)規(guī)定，結(jié)合市場(chǎng)對(duì)建筑產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形式的推崇，并考慮潛在客戶生活需求，建議項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形式均設(shè)定為：多層、小高層、高層均為框架結(jié)構(gòu)。八、項(xiàng)目產(chǎn)品路網(wǎng)車位規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（一）車位比例建議1、涉及決策車位配比主要思考因素1）汽車在該市發(fā)展空間大小2）汽車在該市發(fā)展速度快慢3）該市對(duì)汽車的管理?xiàng)l例4）政府及職能部門對(duì)該市汽車發(fā)展的關(guān)注力度5）車位建筑成

15、本6）車位市場(chǎng)接納度7）目標(biāo)客戶擁有車輛的數(shù)量8）生活方式改變的速度（ 9）售房與售車位的不同步現(xiàn)象2、車位配比設(shè)定建議凹地小高層、高層組團(tuán)車位率：45%坡臺(tái)地小高層、多層車位率：30%返還區(qū)商業(yè)停車位：50個(gè)（地下）3、車位聚合形態(tài)凹地組團(tuán)：（ 1）利用局部區(qū)域設(shè)立地面立體式停車場(chǎng)；（ 2）部分地下停車（結(jié)合人防工程）；（ 3）考慮利用地形做透天式半地下停車場(chǎng)。坡臺(tái)地組團(tuán)：（ 1）地面道旁停車；（ 2）部分地下停車（結(jié)合人防工程）。返還商業(yè)區(qū)：地下車位不少于50 個(gè)；地面增大綠化面積，同時(shí)可設(shè)部分停車位。（二）項(xiàng)目產(chǎn)品道路概念設(shè)計(jì)建議1、道路規(guī)劃相關(guān)主要思考因素（ 1）道路功能性特征，如社區(qū)

16、內(nèi)要慢速通達(dá)、方便進(jìn)出，并提供特殊性消防通道（ 2）地塊內(nèi)原有的道路系統(tǒng)（ 3）相關(guān)建筑單體的規(guī)劃布局（ 4）相關(guān)工程設(shè)施布置（ 5）相關(guān)節(jié)地、節(jié)能要求（ 6）相關(guān)人、車安全及無障礙要求（ 7）相關(guān)生態(tài)要求（ 8）相關(guān)路景形象要求（ 9）相關(guān)路景文化教育要求（ 10 ）相關(guān)回家出行便捷要求2、路網(wǎng)概念設(shè)計(jì)建議（ 1）道路規(guī)劃設(shè)三級(jí)路網(wǎng)：一級(jí)路網(wǎng)車行道。沿地塊外圍設(shè)置雙車道，考慮路邊停車需要，設(shè)路寬 7.5 米，路側(cè)自然路牙設(shè) 計(jì)，路面鋪設(shè)黑色改性瀝青，降噪且與路旁景觀相對(duì)應(yīng)，色彩鮮明；西部坡臺(tái)地組團(tuán)周邊設(shè)置車行道。二級(jí)路網(wǎng)組團(tuán)間人行道路，溝通組團(tuán)內(nèi)外關(guān)系，聯(lián)通各住宅單元，可通過廊橋（梯道）聯(lián)通

17、東西不同高差層面組團(tuán)。三級(jí)路網(wǎng)小區(qū)內(nèi)部綠地小路，賞景步道。路網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮預(yù)留消防通道。（ 2）交通組織A 、機(jī)動(dòng)車停車位的設(shè)置，其動(dòng)線要方便住戶；B、住宅區(qū)內(nèi)部做到局部人車分流。九、項(xiàng)目產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)其他建議（一）屋頂天際線概念設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目產(chǎn)品屋頂天際設(shè)計(jì)以平屋頂為主，局部坡屋頂，使項(xiàng)目屋頂天際線富有跌宕感，視覺豐富而充滿韻律。這也可區(qū)別于地塊周邊建筑單調(diào)的視覺印象。（二）項(xiàng)目產(chǎn)品大門設(shè)計(jì)建議1、大門是社區(qū)的“臉面”，是社區(qū)形象和內(nèi)質(zhì)的表征。大門的外形和表現(xiàn)的元素符號(hào)，可在人們心中快速構(gòu)建起對(duì)整個(gè)社區(qū)的直觀印象。地塊南高北低,北靠長(zhǎng)樂東路,為城市主要交通干道，建議項(xiàng)目主入口設(shè)在北面的返還部分與住宅區(qū)之間