土地流轉(zhuǎn)、贈(zèng)與、繼承中稅費(fèi)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上一、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納哪些稅費(fèi)？A個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納稅費(fèi)：1、 營(yíng)業(yè)稅：要按照約定的房屋成交價(jià)格計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目計(jì)算繳納，適用稅率為5%。從2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅;對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)兩年(含兩年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅;對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)兩年(含兩年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。2、 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：城市維護(hù)建設(shè)稅：以納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)；城市維護(hù)建設(shè)稅稅率：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；

2、納稅人所在地在縣城，鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)，縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%；教育費(fèi)附加：凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，除按照國(guó)務(wù)院關(guān)于籌措農(nóng)村學(xué)校辦學(xué)經(jīng)費(fèi)的通知（國(guó)發(fā)1984174號(hào)文）的規(guī)定，繳納農(nóng)村教育事業(yè)費(fèi)附加的單位外，都應(yīng)當(dāng)繳納教育費(fèi)附加。教育費(fèi)附加稅率：以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)，教育費(fèi)附加率為1；3、 印花稅：根據(jù)印花稅暫行條例規(guī)定，個(gè)人買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)按交易合同記載金額的萬(wàn)分之五的稅率對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方征收印花稅。4、 土地增值稅：由于出售房屋屬于有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，還需要按照出售房屋取得的收入計(jì)算繳納土地增值稅。納稅人：在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物

3、及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅；納稅依據(jù)：為土地增值額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。稅率計(jì)算：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率為30。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100的部分，稅率為40。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為50。增值額超

4、過(guò)扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60。免征、減征土地增值稅的情形：（1）、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的；（2）、因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。（3）、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，免征收土地增值稅。（4）、一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。（5）、在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。（6）、個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。（7）、個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用住房，居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土

5、地增值稅。5、 契稅：納稅主體及行為：中華人民共和國(guó)契稅暫行條例規(guī)定在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)繳納契稅。承受，是指以受讓、購(gòu)買(mǎi)、受贈(zèng)、交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為。土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房屋贈(zèng)與征稅： （一）以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；（二）以土地、房屋權(quán)屬抵債；（三）以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；（四）以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。契稅稅率為6、 個(gè)人所得稅：轉(zhuǎn)讓中國(guó)境內(nèi)的建筑物、土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)取得的所得；扣除房屋原值、合理費(fèi)用以及繳納的上述稅費(fèi)以后，就是個(gè)人出售房屋

6、取得的應(yīng)納稅所得額 免征或者減征的情形：個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。個(gè)人出售已購(gòu)公有住房，其應(yīng)納稅所得額為個(gè)人出售已購(gòu)公有住房的銷(xiāo)售價(jià)，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款、原支付超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位交納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額。職工以成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及拆遷安置住房，比照已購(gòu)公用住房確定應(yīng)納稅所得額。房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與三代以內(nèi)直系親屬，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)

7、的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人；對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅稅率：稅率為20%7、 交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積（平方米）×3元8、 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：50元（每增加1人加10元，買(mǎi)家為單位的80元）9、 土地出讓金成交價(jià)或評(píng)估價(jià)（高者）×1%10、  分?jǐn)傎M(fèi)用：成交價(jià)/總面積×分?jǐn)偯娣e×10%（10樓以下）成交價(jià)/總面積×分?jǐn)偯娣e×20%（10樓以上）11、 商品房：土地出讓金按基準(zhǔn)地價(jià)× 3% × 未交土地出讓金的建筑面積B單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納稅費(fèi)：1、 建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅及

8、附加：(1)單位將自建不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓時(shí)，征收建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。 計(jì)稅價(jià)格=工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）       =工程成本×（1+10%）÷（1-3%） 建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅額=計(jì)稅價(jià)格×3.36% (2)提供自建房鎮(zhèn)江市建安發(fā)票的，不再重復(fù)征收建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅。2、 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加（轉(zhuǎn)讓價(jià)-購(gòu)入價(jià)）×5.6%  。(1)若為自建房，購(gòu)入價(jià)包括從二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)入的土地價(jià)款，不包括政府劃撥土地所繳

9、納的出讓金。(2)差額繳納營(yíng)業(yè)稅的，需提供購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。（查驗(yàn)原件，留存復(fù)印件）3、 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅由稅務(wù)部門(mén)查賬征收。多成交價(jià)的3.34、 土地增值稅（同上）5、 印花稅（同上）6、 手續(xù)費(fèi)房產(chǎn)交易過(guò)程中的相關(guān)手續(xù)費(fèi)，按有關(guān)規(guī)定征收。7、 契稅（同上）二、贈(zèng)與房地產(chǎn)應(yīng)繳納哪些稅費(fèi)？房地產(chǎn)贈(zèng)與是指房地產(chǎn)權(quán)利人將自己擁有的房地產(chǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給他人民事法律行為。轉(zhuǎn)讓他人的人稱(chēng)房地產(chǎn)贈(zèng)與人，接受他人贈(zèng)與的人稱(chēng)受贈(zèng)人。在房產(chǎn)贈(zèng)予過(guò)程中要交納以下稅費(fèi)：1、 個(gè)人所得稅：受贈(zèng)方交。財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局的關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知 (財(cái)稅2009

10、78號(hào))，就個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題進(jìn)行了明確。通知規(guī)定，以下三種情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：(1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;(2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;(3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。除上述規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。2、 契稅：受贈(zèng)方交。契稅暫行條

11、例第一條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第二條規(guī)定，本條例所稱(chēng)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓。(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪?、?zèng)與和交換。(3)房屋買(mǎi)賣(mài)。(4)房屋贈(zèng)與。(5)房屋交換?？梢?jiàn)，個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送房產(chǎn)，受贈(zèng)方需要計(jì)算繳納契稅。另外，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知(財(cái)稅2008137號(hào))規(guī)定，從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。3、 營(yíng)業(yè)稅：贈(zèng)與方交。依據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定，單位或者個(gè)

12、人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，原則上，贈(zèng)與人是需要繳納營(yíng)業(yè)稅的，繳納營(yíng)業(yè)稅的稅繳納營(yíng)業(yè)稅的稅率是 5%。相關(guān)依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 (國(guó)稅發(fā)2006144號(hào))規(guī)定，個(gè)人向他人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)等三種情況。新?tīng)I(yíng)業(yè)稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則規(guī)定，有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，為營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為。這里的有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益，這是一般的原則性規(guī)定，但對(duì)個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的行為，作為“特案規(guī)定

13、”納入了視同銷(xiāo)售范圍。 營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條第一款規(guī)定，單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)視同發(fā)生應(yīng)稅行為繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。其計(jì)稅依據(jù)是，營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十條規(guī)定。納稅人有上述視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額或價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行核定征收營(yíng)業(yè)稅。免征情況：1、近親屬和具有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)關(guān)系的人之間贈(zèng)與房產(chǎn)，以及發(fā)生繼承、遺贈(zèng)取得房產(chǎn)的，免征營(yíng)業(yè)稅。2、其他人之間的房產(chǎn)贈(zèng)與行為，應(yīng)依法繳納營(yíng)業(yè)稅。但若其他人之間贈(zèng)與的房產(chǎn)達(dá)到一定年限的，符合免征營(yíng)業(yè)稅條件的，仍可以免征營(yíng)業(yè)稅，比如，個(gè)人將滿 5 年的住房對(duì)外贈(zèng)與的，可免征收營(yíng)業(yè)稅。4、 城建稅、教育

14、費(fèi)附加：贈(zèng)與方交。此種稅是作為附加稅來(lái)征收的，只有在需要征收營(yíng)業(yè)稅、增值稅等稅種的前提下才會(huì)征收，具體的征收比例是，按應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的一定比例繳納，具體比例為：城建稅(7%)、教育費(fèi)附加(3%)5、 印花稅：雙方交。印花稅暫行條例第二條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)屬于印花稅應(yīng)納稅憑證。印花稅暫行條例施行細(xì)則第五條規(guī)定，條例第二條所說(shuō)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。是指單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書(shū)據(jù)。因此，個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送房產(chǎn)，出、受贈(zèng)雙方都需要按0.05稅率計(jì)算繳納印花稅。6、 贈(zèng)與公證費(fèi)：按受益額的1%收取，最低收取200元7、 房產(chǎn)登記費(fèi)：計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：房屋登記費(fèi)按件收取，不得按照房屋的面

15、積、體積或者價(jià)款的比例收取。住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。三、繼承房地產(chǎn)應(yīng)繳納哪些稅費(fèi)？1、 契稅：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免交納契稅;對(duì)非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬的，需要繳納契稅，稅率1.5%。 2、 印花稅：包括合同印花稅和權(quán)證印花稅。合同印花稅：根據(jù)印花稅稅目稅率表，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)按所載金額萬(wàn)分之五貼花。例如，一套100萬(wàn)的房子需要辦理繼承過(guò)戶，要承擔(dān)100萬(wàn)×0.05%=500元的合同印花稅;權(quán)證印花稅：每本5元。 3、 營(yíng)業(yè)稅：房產(chǎn)證已過(guò)5年，可免征;房產(chǎn)證未過(guò)5年，估價(jià)×5.6% 4、 個(gè)人所得稅：估價(jià)×20%。下列三種情況免交個(gè)人所得稅，分別是： (1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹; (2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人; (3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。5、 繼承權(quán)公證費(fèi)用：繼承權(quán)公證費(fèi)按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格的2%來(lái)收取，但是最低不得低于200 元。6、 房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估費(fèi)用：根據(jù)滬價(jià)房(1996)第088號(hào)文評(píng)估