淺析我國房地產(chǎn)泡沫化

1、分院名稱：經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院學(xué)生學(xué)號(hào)：0822240227長春師范學(xué)院本科畢業(yè)論文（社科類）題 目： 淺析我國房地產(chǎn)泡沫化 專 業(yè)： 市場(chǎng)營銷 姓 名： 楊曉光 指導(dǎo)教師姓名： 郝鑫 指導(dǎo)教師職稱： 講師 2012年5月長春師范學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）作者承諾保證書本人鄭重承諾：本篇畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）的內(nèi)容真實(shí)、可靠。如果存在弄虛作假、抄襲的情況，本人愿承擔(dān)全部責(zé)任。論文作者簽名： 日期： 年 月 日長春師范學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）指導(dǎo)教師承諾保證書本人鄭重承諾：我已按有關(guān)規(guī)定對(duì)本篇畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）的選題與內(nèi)容進(jìn)行指導(dǎo)和審核，堅(jiān)持一人一題制，確認(rèn)由作者獨(dú)立完成。如果存在學(xué)風(fēng)問題，本人愿意承擔(dān)指導(dǎo)教師的

2、相關(guān)責(zé)任。指導(dǎo)教師簽名：日期： 年 月 日摘 要房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱，它的發(fā)展?fàn)顩r直接牽動(dòng)著我國其他多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，我國房地產(chǎn)業(yè)也迎來了一個(gè)快速發(fā)展的階段，但這種繁榮背后卻隱藏著巨大的危機(jī)。本文通過對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化趨勢(shì)的現(xiàn)狀，成因及影響進(jìn)行分析，提出相關(guān)意見與建議。從政府調(diào)控層面看，要嚴(yán)格執(zhí)行土地使用審批程序；壓縮房地產(chǎn)行業(yè)貸款數(shù)量；建立個(gè)人住房貸款資信審核制度，使用金融杠桿遏制投資性需求；建立健全配套的金融服務(wù)體系，積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)也要通過行業(yè)自身的的改革，通過調(diào)整自身投資方向；去庫存化，促進(jìn)資金回流；加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)的

3、識(shí)別與規(guī)避能力等措施促進(jìn)行業(yè)本身的穩(wěn)定健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫投機(jī) 產(chǎn)業(yè)過熱 金融風(fēng)險(xiǎn)AbstractThe real estate industry is our country economy prop, its development condition is directly affecting our country other many profession development, along with our country economy level of development unceasing enhancement, our country real estate

4、 industry also has welcomed in recent years a fast development stage, but behind this kind of prosperity is hiding the huge crisis actually. This article through to our country real estate profession froth tendency present situation, the origin and the influence carries on the analysis, gives the co

5、rrelation comment and the suggestion. Regulates the stratification plane from the government to look that, must carry out the land use examination and approval procedure strictly; Compressed real estate loan amount; establishment of personal housing loan credit audit system, using the leverage of cu

6、rbing investment demand; The establishment of a sound financial services system, and actively promote asset securitization. The other hand, the real estate industry through its own reform, by adjusting the direction for their investment; Go to inventory and capital; and the strengthening of financia

7、l risk identification and mitigation measures such as the industry itself stable and healthy development.Key Words: Real estate bubble Speculation Industrial overheat Financial risk目 錄承諾保證書摘 要IIAbstract目 錄緒論 1（一）論文選題的背景 1（二）論文研究的目的和意義 .1（三）論文的研究方法 1一、引言 2二、房地產(chǎn)泡沫的概念和成因 32.1房地產(chǎn)泡沫的概念 32.2房地產(chǎn)泡沫的成因 3三、我國

8、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的現(xiàn)狀和影響 53.1我國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的現(xiàn)狀53.2、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的影響5四、我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因分析 74.1土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)74.2求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因74.3金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑74.4、地方政府的利益訴求是房地產(chǎn)泡沫的操盤手7五、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域泡沫化的政策建議和行業(yè)建議 95.1國房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域泡沫化的政策建議95.2房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域泡沫化的行業(yè)建議9結(jié) 論 11參考文獻(xiàn) 12致 謝 13緒論（一）論文選題的背景近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，我國房地產(chǎn)業(yè)也迎來了一個(gè)快速發(fā)展的階段，但這種繁

9、榮背后卻隱藏著巨大的危機(jī)。從中長期角度看，目前的價(jià)格調(diào)整可能只是剛剛開啟房地產(chǎn)市場(chǎng)去泡沫化序幕，只有進(jìn)一步擠壓泡沫，再次去庫存化，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)才有可能完全釋放。（二）論文研究的目的和意義1. 目的針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀及存在問題進(jìn)行分析對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)在中國發(fā)展的優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展進(jìn)行了一些預(yù)測(cè)并提出了一些意見和建議2. 意義有助于提高房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，在開發(fā)實(shí)踐中增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)理念有助于房地產(chǎn)開發(fā)商建立科學(xué)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)損失的防范與控制有助于房地產(chǎn)企業(yè)緊跟當(dāng)今經(jīng)濟(jì)形勢(shì)， 優(yōu)化自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和嚴(yán)格控制企業(yè)資金流向有助于政府利用風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制進(jìn)行宏觀調(diào)

10、控，調(diào)節(jié)和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。（三）論文的研究方法1. 本文的研究原則：研究積累性原則： 關(guān)于房地產(chǎn)泡沫化問題，有許多研究成果，因此，在本文的具體寫作中，筆者將盡量在別人研究的基礎(chǔ)上。2. 本文的主要研究方法：文獻(xiàn)法: 為了使本文的研究達(dá)到相對(duì)的理論高度，在進(jìn)行了大量實(shí)證調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行了深入研究，為本文提供理論支撐的同時(shí)，也使本人的理論水平得到了較大提高一、引言房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱，它的發(fā)展?fàn)顩r直接牽動(dòng)著我國其他多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，我國房地產(chǎn)業(yè)也迎來了一個(gè)快速發(fā)展的階段，但這種繁榮背后卻隱藏著巨大的危機(jī)。隨著國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化，以及國家宏

11、觀政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)所普遍存在的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，預(yù)測(cè)和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平低等一系列問題也隨之不斷暴露。近期多地銀行上調(diào)首套房貸利率、銀監(jiān)會(huì)重申銀行資產(chǎn)抗跌性、一些房地產(chǎn)企業(yè)在部分地區(qū)降價(jià)促銷。諸多跡象表明，樓市調(diào)控效應(yīng)正在顯現(xiàn)。從中長期角度看，目前的價(jià)格調(diào)整可能只是剛剛開啟房地產(chǎn)市場(chǎng)去泡沫化序幕，只有進(jìn)一步擠壓泡沫，再次去庫存化，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)才有可能完全釋放。寫作本文是為了通過對(duì)我國房地產(chǎn)泡沫化的分析，能夠提出有效的意見和建議，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。 二、房地產(chǎn)泡沫的概念和成因2.1、房地產(chǎn)泡沫的概念美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德伯格認(rèn)為：房地產(chǎn)泡

12、沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者-隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。查爾斯·P·金德爾伯格在為新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典撰寫的“泡沫”詞條中寫道：“泡沫可以不太嚴(yán)格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者這些人一般是以買賣資產(chǎn)并從中獲利的投機(jī)者，其實(shí)對(duì)資產(chǎn)的

13、使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)?！?所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的交易過程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價(jià)格在上漲到難以承受的程度時(shí)，必然會(huì)發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟(jì)開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱“泡沫經(jīng)濟(jì)”(Foam Economy) 1。本文認(rèn)為：房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離，市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。2.2、房地產(chǎn)泡沫的成因房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體，本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實(shí)物資產(chǎn)。但是，與

14、虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，這種投機(jī)需求的實(shí)現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持2。、土地價(jià)格壟斷土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開土地政策的配套。土地要素的市場(chǎng)缺失使房地產(chǎn)市場(chǎng)形成典型的壟斷市場(chǎng)特征，使房地產(chǎn)價(jià)格普遍偏離其價(jià)值，呈現(xiàn)虛高狀態(tài)。而房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的壟斷，使壟斷效應(yīng)更加明顯。 、房地產(chǎn)投資與投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)出于投機(jī)目的的需求，與土地的稀缺性有關(guān)，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動(dòng)，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生3。、金融行業(yè)的信貸擴(kuò)張隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

15、，資本流動(dòng)、貸幣兌換、金融票據(jù)等符號(hào)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從產(chǎn)品、服務(wù)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)中完全獨(dú)立出來，這給泡沫經(jīng)濟(jì)的形成和擴(kuò)張?zhí)峁┝吮貍錀l件。資本流動(dòng)、金融衍生品的大量出現(xiàn)為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生提供了金融支持，金融自由化、信息化使得資本流動(dòng)速度加快，對(duì)價(jià)格波動(dòng)和泡沫騎了推波助瀾的作用。而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在周期性波動(dòng)又使得泡沫經(jīng)濟(jì)的危害更為嚴(yán)重4。三、我國房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)狀和影響3.1、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的現(xiàn)狀近年來，隨著我國市場(chǎng)化改革的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展?fàn)顩r關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)能否良好運(yùn)行。改革開放以來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)從無到有，發(fā)展迅速，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展功不可沒。但目前我國房地產(chǎn)業(yè)

16、發(fā)展很不規(guī)范，存在諸多問題。、房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率超常增長房地產(chǎn)開發(fā)投資額是房地產(chǎn)供給對(duì)需求的最直接反映，開發(fā)投資額超常增長可能意味著投機(jī)需求和虛高的價(jià)格形成，通常認(rèn)為該指標(biāo)不應(yīng)該超過2。根據(jù)2005年到2011年的數(shù)據(jù)顯示，我國著一指標(biāo)超過2的年份為大多數(shù)，說明中國房地產(chǎn)投資過熱，呈現(xiàn)出較為明顯的泡沫過程。、局部地區(qū)房地產(chǎn)投資總額與固定資產(chǎn)投資總額占比畸高反映用于房地產(chǎn)業(yè)的投資占某一地區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比例，用于說明某一地區(qū)當(dāng)年有多少資金投入到房地產(chǎn)，這一指標(biāo)是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性、持久性的重要指標(biāo)。國際公認(rèn)的泡沫臨界點(diǎn)一般為25%。數(shù)據(jù)顯示，我國的這一指標(biāo)沒有超過預(yù)警

17、，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是全國范圍的，局部地區(qū)依然存在指標(biāo)過高的現(xiàn)象，如2011年內(nèi)蒙古鄂爾多斯房市的崩盤，在2011年第一季度，鄂爾多斯固定資產(chǎn)投資總額高達(dá)3303880萬元,其中房地產(chǎn)投資總額占其中28%左右。但是我國目前還沒有出現(xiàn)全局性的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象7。、房屋空置面積與空置率過大適當(dāng)?shù)姆课菘罩寐蕽M足了流動(dòng)人口的居住問題，然而過大的空置率則預(yù)示著災(zāi)難。1999年我國根據(jù)實(shí)際情況，制定了空置率警示表，空置率在14%20%之間代表空置率過高。在2011年4月份，有媒體報(bào)道稱，上海、北京和深圳等城市的房屋空置率已達(dá)到40%，也即是說，將近一半的房子沒有人住。近期國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)，在全國660個(gè)城市查出

18、一個(gè)數(shù)據(jù)，總共有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，我國近幾年的房屋空置率在12%15%，房地產(chǎn)有產(chǎn)生泡沫的現(xiàn)象8。、房價(jià)收入比超高房價(jià)收入比即一個(gè)國家或城市的平均房價(jià)與每戶居民的平均收入之比。世界銀行認(rèn)為發(fā)展中國家一般在36倍（平均房價(jià)=商品房銷售額/商品房銷售面積），我國這一指標(biāo)已經(jīng)越過警戒線，均在7以上。2011年北京、上海、海南三地的商品住宅房價(jià)收入比排名位居全國前三位。盡管，北京、上海兩地房價(jià)收入比有下降趨勢(shì)，仍是全國房價(jià)收入比合理值的兩倍左右。北京、上海、海南、福建、天津、浙江、廣東等7個(gè)省份商品住宅房價(jià)收入比較高(均超過9)。3.2、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的影響、造

19、成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機(jī)活動(dòng)猖獗。在國內(nèi)，除原有的房地產(chǎn)行業(yè)外，一些大中型國有企業(yè)也紛紛把觸角伸向房地產(chǎn)領(lǐng)域，炒地、捂地現(xiàn)象嚴(yán)重。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。這進(jìn)一步造成了公共投入的相對(duì)縮減，形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。由于城市地價(jià)持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機(jī)的傾向日益凸現(xiàn)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與

20、地方圈的資產(chǎn)差距越來越大，招致社會(huì)分配新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性，帶來了深刻的社會(huì)問題。 、對(duì)我國金融安全構(gòu)成威脅房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價(jià)值高的特點(diǎn)決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%30%是銀行貸款；建筑公司往往要對(duì)項(xiàng)目墊付約占總投入30%40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請(qǐng)了個(gè)人住房抵押貸款。這幾項(xiàng)累加，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來自于銀行的資金高達(dá)61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對(duì)其來說特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對(duì)其他主體的影

21、響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會(huì)引起多米諾反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險(xiǎn)，從而威脅國家金融安全。 、嚴(yán)重威脅我國國民經(jīng)濟(jì)體系的健康發(fā)展 如果房價(jià)繼續(xù)上升而得不到有效控制，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化日趨嚴(yán)重，最終可能發(fā)生破滅。而一旦如此，除房地產(chǎn)行業(yè)和其上下游產(chǎn)業(yè)會(huì)遭到重創(chuàng)外，其最危險(xiǎn)的是其必然導(dǎo)致我國的民族金融業(yè)遭受重創(chuàng)。其原因在于我國銀行在近幾年把相當(dāng)大比例的資金投放在房地產(chǎn)業(yè)，我國金融已成為地地道道的房地產(chǎn)金融。因此，房地產(chǎn)泡沫的破滅必然導(dǎo)致我國金融體系受創(chuàng)。而作為在國民經(jīng)濟(jì)中起輸血功能的銀行業(yè)的危機(jī)會(huì)引起全國性經(jīng)濟(jì)危機(jī)。它帶來的將是我國較大的經(jīng)濟(jì)下滑，并可能對(duì)我國改革

22、開放幾十年積累的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果造成重創(chuàng)。四、我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因分析4.1、土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)居者有其屋是一個(gè)社會(huì)最基本的福利要求，人們對(duì)居住條件的要求是沒有窮盡的。由于土地的有限性，從而使人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲歷來就存在著很樂觀的預(yù)期。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時(shí)期，國家的投資重點(diǎn)集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價(jià)格上漲的好處，房地產(chǎn)交易十分火爆。加上人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景看好，再用房地產(chǎn)柞抵押向銀行借貸，炒作房地產(chǎn)，使其價(jià)格狂漲。4. 2、投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)

23、展，居民手中積累了大量的貨幣資金，住房消費(fèi)成為了新的消費(fèi)熱點(diǎn)。住房價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)定增長，住房消費(fèi)兼具消費(fèi)和投資雙重功能，這進(jìn)一步促使了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。我國居民本就有購房置業(yè)的習(xí)慣，為了擴(kuò)大內(nèi)需，鼓勵(lì)先富起來的家庭購買更多住房，這就使得房地產(chǎn)消費(fèi)迅速高漲。再者，近幾年房地產(chǎn)需求的增長帶動(dòng)了房價(jià)的攀升，從而為房地產(chǎn)投機(jī)奠定了基礎(chǔ)。我國投機(jī)渠道的狹窄和股票市場(chǎng)的長期低迷使得房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎成了這部分資金的唯一投資渠道。近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了一個(gè)高速發(fā)展的階段，但這種繁榮背后卻隨之引發(fā)了房地產(chǎn)投資需求的膨脹。在一些一線城市，房價(jià)連年攀升，其價(jià)格在世界范圍內(nèi)都名列前茅，連續(xù)的價(jià)格

24、增長，導(dǎo)致投機(jī)需求進(jìn)一步膨脹，臨近泡沫破裂的邊緣。4.3、金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關(guān)系。由于價(jià)值量大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個(gè)最根本的條件是市場(chǎng)上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件,沒有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，就不會(huì)有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)容易查封、保管和變賣，使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤的驅(qū)動(dòng)下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門還會(huì)過于樂觀地估計(jì)抵押物的價(jià)值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進(jìn)一

25、步地加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張9。4.4、地方政府的利益訴求是房地產(chǎn)泡沫的操盤手中國經(jīng)濟(jì)是典型的政府主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)，政府在規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)政策制定中起著重要作用。地方政府在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中起著決定性的主導(dǎo)作用。房地產(chǎn)的規(guī)劃布局、土地供給、政策優(yōu)惠、交易成本及輿論導(dǎo)向都掌控在地方政府手中，這點(diǎn)是我國房地產(chǎn)與發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)泡沫的最大區(qū)別：典型的地方政府行政壟斷。我國憲法規(guī)定“城市土地屬于國家所有”，房地產(chǎn)商獲得土地使用權(quán)必須繳納土地出讓金，而且，土地出讓金的70%貴地方政府所有。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和地方GDP增長、地方財(cái)政收入及政府官員的政績密切相關(guān)。地方政府在利益的驅(qū)動(dòng)下，或明

26、或暗地助推房地產(chǎn)價(jià)格上漲。加之地方政府尤其是地方官員政績至上的觀念，使得這一現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。主要表現(xiàn)為以下三方面：a.減少經(jīng)濟(jì)適用房供給總量和比例。b.大搞城市拆遷，創(chuàng)造房地產(chǎn)剛性需求，加大需求缺口，拉高房價(jià)。c.控制土地供給，通過核定基準(zhǔn)定價(jià)，土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等方式抬高土地價(jià)格，從基礎(chǔ)上推高房價(jià)10。五、 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域泡沫化的政策建議和行業(yè)建議5.1、國房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域泡沫化的政策建議我國是有中國特色的社會(huì)主義國家，由于特殊的經(jīng)濟(jì)體制和政治體制，房地產(chǎn)泡沫化趨勢(shì)的顯現(xiàn)，又無法使其與政府的控制相剝離。國家經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展離不開政府政策調(diào)控的支持，而國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)國家

27、政策的依賴尤為明顯。、執(zhí)行土地使用審批程序土地供應(yīng)制度的改變對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是顯而易見的，由于中國目前土地供應(yīng)方式和手段的不合理已經(jīng)對(duì)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了根本性的影響，是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)制度性不合理的根源。要想從根本上解決中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化現(xiàn)狀，就要改革現(xiàn)行的土地供應(yīng)制度。中央政府要進(jìn)一步完善法律制度，嚴(yán)格執(zhí)法，堅(jiān)決打擊投機(jī)行為。對(duì)于濫用職權(quán)，利用土地資源攫取經(jīng)濟(jì)利益的惡性行為依法追究責(zé)任。改變現(xiàn)行的政績考核機(jī)制，變單純考慮地方GDP為綜合考慮城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)土地方的合理開發(fā)和地價(jià)的維穩(wěn)。改變目前單純“以價(jià)格決定市場(chǎng)”的土地招拍掛制度，采用對(duì)開發(fā)商“綜合評(píng)價(jià)”的方法決定土地

28、去想，改變目前土地供應(yīng)中存在的雙軌制，實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的一致性。建立地方政府土地使用和調(diào)控中的自我約束機(jī)制，使地方政府在享有土地管理權(quán)的同時(shí)承擔(dān)合理利用土地的責(zé)任，在土地科學(xué)規(guī)劃中變被動(dòng)為主動(dòng)14。、壓縮房地產(chǎn)行業(yè)貸款數(shù)量銀行都把房地產(chǎn)信貸作為優(yōu)良貸款品種，并且不遺余力的發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，這一現(xiàn)象加劇了房地產(chǎn)泡沫化的進(jìn)程。政府要嚴(yán)格遏制銀行非理性貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)施銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸緊縮的宏觀政策，嚴(yán)格把守信貸關(guān)，提高信貸門檻，有效地遏制資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；同時(shí)要加強(qiáng)金融監(jiān)管，預(yù)防和警惕房地產(chǎn)信貸中的金融風(fēng)險(xiǎn)，做到貸款項(xiàng)目的科學(xué)論證，貸款發(fā)放的正確決策，確保貸款安全。 、實(shí)施科學(xué)的城市

29、規(guī)劃中央政府要嚴(yán)格審查并監(jiān)督地方制定和實(shí)施合理的土地發(fā)展利用規(guī)劃，對(duì)于下放給地方的用地審批權(quán)和管理權(quán)進(jìn)行監(jiān)督，中央要從全局搞好土地總量的規(guī)劃和使用，保證土地資源的合理有效利用。、個(gè)人住房貸款資信審核制度，使用金融杠桿遏制投資性需求住宅市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期為長期走高時(shí)，社會(huì)閑散資金及投機(jī)資金必然進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。不需要禁止個(gè)人投資家庭住宅，也不需要限制家庭的購房套數(shù)、首付比例、購房面積，而是將家庭收入與可貸款總量掛鉤，使得絕大多數(shù)城市家庭無法利用金融杠桿放大資金總量投資炒作房地產(chǎn)和購買多套房。、建立健全配套的金融服務(wù)體系，積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化要從根本上改變房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展問題，建立健全配套的金融服務(wù)

30、體系，引導(dǎo)投資與消費(fèi)行為，要建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，提早發(fā)現(xiàn)并防范治理房地產(chǎn)泡沫化的產(chǎn)生，從而使房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化，由于我國最近部分地區(qū)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款的不良率均有所提高，有必要利用證券化產(chǎn)品轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)15。5.2、房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域泡沫化的行業(yè)建議在政府加強(qiáng)政策調(diào)控的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)本身也需要加強(qiáng)自身的管理，通過行業(yè)本身的改革和調(diào)整，促進(jìn)行業(yè)自身的健康發(fā)展。、通過投資方向的調(diào)整促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)清當(dāng)今中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的的宏觀泡沫化形勢(shì)，合理分配企業(yè)資源，從新定位企業(yè)發(fā)展方向，進(jìn)行對(duì)資金投資方向的半轉(zhuǎn)型或全轉(zhuǎn)型。大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高自身經(jīng)濟(jì)效益和人民生活水平11。、去

31、庫存化，促進(jìn)資金回流房地產(chǎn)行業(yè)真正風(fēng)險(xiǎn)在于不斷累積的房屋高庫存，包括所有新開工、在建、竣工但尚未銷售的房屋面積。大量房屋積壓，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠產(chǎn)生滯澀，資金鏈的斷裂，造成企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困境。由于房地產(chǎn)開發(fā)商的資金有很大一部分來自銀行信貸，房屋滯銷又加劇了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致雪球效應(yīng)加劇，造成房地產(chǎn)泡沫化危害逐步加劇。因而去庫存化，是目前房地產(chǎn)行業(yè)的首要大事。清理庫存，回流資金，促進(jìn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展13。、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與規(guī)避能力房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，是指金融機(jī)構(gòu)再為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融業(yè)務(wù)中，由于政策失誤、管理不善等因素的影響，使其的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而導(dǎo)致其資產(chǎn)、

32、收益或信譽(yù)遭受損失，因而房地產(chǎn)行業(yè)需要加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與規(guī)避能力。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源過分依賴于銀行信貸，這已成為我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的突出問題。因此，盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)證券化是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇。建立合理的個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系，完善個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理。建立個(gè)人信用數(shù)據(jù)庫，完善信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)，根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)和發(fā)展戰(zhàn)略制定具體的個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系，防范金融風(fēng)險(xiǎn)12。結(jié) 論房地產(chǎn)泡沫的形成和膨脹是一系列因素的綜合作用，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)保持長時(shí)間的熱度。歷史告訴我們，房地產(chǎn)泡沫化對(duì)國家金融體系和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有強(qiáng)大的破壞力。在我國特殊經(jīng)濟(jì)與政治體系的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展離不開政府有效的金融調(diào)控，要從根本上改變房地產(chǎn)行業(yè)不健康的發(fā)展問題，國家實(shí)施強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控措施，銀行建立健全配套的金融服務(wù)