淺析我國房地產(chǎn)泡沫化

1、分院名稱：經(jīng)濟管理學(xué)院學(xué)生學(xué)號：0822240227長春師范學(xué)院本科畢業(yè)論文（社科類）題 目： 淺析我國房地產(chǎn)泡沫化 專 業(yè)： 市場營銷 姓 名： 楊曉光 指導(dǎo)教師姓名： 郝鑫 指導(dǎo)教師職稱： 講師 2012年5月長春師范學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計）作者承諾保證書本人鄭重承諾：本篇畢業(yè)論文（設(shè)計）的內(nèi)容真實、可靠。如果存在弄虛作假、抄襲的情況，本人愿承擔(dān)全部責(zé)任。論文作者簽名： 日期： 年 月 日長春師范學(xué)院本科畢業(yè)論文（設(shè)計）指導(dǎo)教師承諾保證書本人鄭重承諾：我已按有關(guān)規(guī)定對本篇畢業(yè)論文（設(shè)計）的選題與內(nèi)容進行指導(dǎo)和審核，堅持一人一題制，確認由作者獨立完成。如果存在學(xué)風(fēng)問題，本人愿意承擔(dān)指導(dǎo)教師的

2、相關(guān)責(zé)任。指導(dǎo)教師簽名：日期： 年 月 日摘 要房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱，它的發(fā)展?fàn)顩r直接牽動著我國其他多個行業(yè)的發(fā)展，近年來，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，我國房地產(chǎn)業(yè)也迎來了一個快速發(fā)展的階段，但這種繁榮背后卻隱藏著巨大的危機。本文通過對我國房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化趨勢的現(xiàn)狀，成因及影響進行分析，提出相關(guān)意見與建議。從政府調(diào)控層面看，要嚴格執(zhí)行土地使用審批程序；壓縮房地產(chǎn)行業(yè)貸款數(shù)量；建立個人住房貸款資信審核制度，使用金融杠桿遏制投資性需求；建立健全配套的金融服務(wù)體系，積極推進資產(chǎn)證券化。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)也要通過行業(yè)自身的的改革，通過調(diào)整自身投資方向；去庫存化，促進資金回流；加強金融風(fēng)險的

3、識別與規(guī)避能力等措施促進行業(yè)本身的穩(wěn)定健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫投機 產(chǎn)業(yè)過熱 金融風(fēng)險AbstractThe real estate industry is our country economy prop, its development condition is directly affecting our country other many profession development, along with our country economy level of development unceasing enhancement, our country real estate

4、 industry also has welcomed in recent years a fast development stage, but behind this kind of prosperity is hiding the huge crisis actually. This article through to our country real estate profession froth tendency present situation, the origin and the influence carries on the analysis, gives the co

5、rrelation comment and the suggestion. Regulates the stratification plane from the government to look that, must carry out the land use examination and approval procedure strictly; Compressed real estate loan amount; establishment of personal housing loan credit audit system, using the leverage of cu

6、rbing investment demand; The establishment of a sound financial services system, and actively promote asset securitization. The other hand, the real estate industry through its own reform, by adjusting the direction for their investment; Go to inventory and capital; and the strengthening of financia

7、l risk identification and mitigation measures such as the industry itself stable and healthy development.Key Words: Real estate bubble Speculation Industrial overheat Financial risk目 錄承諾保證書摘 要IIAbstract目 錄緒論 1（一）論文選題的背景 1（二）論文研究的目的和意義 .1（三）論文的研究方法 1一、引言 2二、房地產(chǎn)泡沫的概念和成因 32.1房地產(chǎn)泡沫的概念 32.2房地產(chǎn)泡沫的成因 3三、我國

8、房地產(chǎn)市場泡沫的現(xiàn)狀和影響 53.1我國房地產(chǎn)市場泡沫的現(xiàn)狀53.2、我國房地產(chǎn)市場泡沫的影響5四、我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因分析 74.1土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)74.2求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因74.3金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑74.4、地方政府的利益訴求是房地產(chǎn)泡沫的操盤手7五、我國房地產(chǎn)市場區(qū)域泡沫化的政策建議和行業(yè)建議 95.1國房地產(chǎn)市場區(qū)域泡沫化的政策建議95.2房地產(chǎn)市場區(qū)域泡沫化的行業(yè)建議9結(jié) 論 11參考文獻 12致 謝 13緒論（一）論文選題的背景近年來，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，我國房地產(chǎn)業(yè)也迎來了一個快速發(fā)展的階段，但這種繁

9、榮背后卻隱藏著巨大的危機。從中長期角度看，目前的價格調(diào)整可能只是剛剛開啟房地產(chǎn)市場去泡沫化序幕，只有進一步擠壓泡沫，再次去庫存化，房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險才有可能完全釋放。（二）論文研究的目的和意義1. 目的針對房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀及存在問題進行分析對中小房地產(chǎn)企業(yè)在中國發(fā)展的優(yōu)劣勢進行評估對房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展進行了一些預(yù)測并提出了一些意見和建議2. 意義有助于提高房地產(chǎn)開發(fā)商對項目開發(fā)過程中的風(fēng)險識別，在開發(fā)實踐中增強風(fēng)險理念有助于房地產(chǎn)開發(fā)商建立科學(xué)的項目風(fēng)險管理機制，加強風(fēng)險損失的防范與控制有助于房地產(chǎn)企業(yè)緊跟當(dāng)今經(jīng)濟形勢， 優(yōu)化自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和嚴格控制企業(yè)資金流向有助于政府利用風(fēng)險機制進行宏觀調(diào)

10、控，調(diào)節(jié)和促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。（三）論文的研究方法1. 本文的研究原則：研究積累性原則： 關(guān)于房地產(chǎn)泡沫化問題，有許多研究成果，因此，在本文的具體寫作中，筆者將盡量在別人研究的基礎(chǔ)上。2. 本文的主要研究方法：文獻法: 為了使本文的研究達到相對的理論高度，在進行了大量實證調(diào)查的基礎(chǔ)上，對相關(guān)文獻進行了深入研究，為本文提供理論支撐的同時，也使本人的理論水平得到了較大提高一、引言房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱，它的發(fā)展?fàn)顩r直接牽動著我國其他多個行業(yè)的發(fā)展，近年來，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高，我國房地產(chǎn)業(yè)也迎來了一個快速發(fā)展的階段，但這種繁榮背后卻隱藏著巨大的危機。隨著國際經(jīng)濟形勢的惡化，以及國家宏

11、觀政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)所普遍存在的防范風(fēng)險意識淡薄，預(yù)測和控制財務(wù)風(fēng)險水平低等一系列問題也隨之不斷暴露。近期多地銀行上調(diào)首套房貸利率、銀監(jiān)會重申銀行資產(chǎn)抗跌性、一些房地產(chǎn)企業(yè)在部分地區(qū)降價促銷。諸多跡象表明，樓市調(diào)控效應(yīng)正在顯現(xiàn)。從中長期角度看，目前的價格調(diào)整可能只是剛剛開啟房地產(chǎn)市場去泡沫化序幕，只有進一步擠壓泡沫，再次去庫存化，房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險才有可能完全釋放。寫作本文是為了通過對我國房地產(chǎn)泡沫化的分析，能夠提出有效的意見和建議，促進我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。 二、房地產(chǎn)泡沫的概念和成因2.1、房地產(chǎn)泡沫的概念美國著名經(jīng)濟學(xué)家查爾斯·P·金德伯格認為：房地產(chǎn)泡

12、沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者-隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應(yīng)的實體價格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。查爾斯·P·金德爾伯格在為新帕爾格雷夫經(jīng)濟學(xué)大辭典撰寫的“泡沫”詞條中寫道：“泡沫可以不太嚴格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者這些人一般是以買賣資產(chǎn)并從中獲利的投機者，其實對資產(chǎn)的

13、使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機?！?所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經(jīng)濟中充滿了并不能反映物質(zhì)財富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱“泡沫經(jīng)濟”(Foam Economy) 1。本文認為：房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟，是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。2.2、房地產(chǎn)泡沫的成因房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟的載體，本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實物資產(chǎn)。但是，與

14、虛擬經(jīng)濟膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價值量大，這種投機需求的實現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持2。、土地價格壟斷土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開土地政策的配套。土地要素的市場缺失使房地產(chǎn)市場形成典型的壟斷市場特征，使房地產(chǎn)價格普遍偏離其價值，呈現(xiàn)虛高狀態(tài)。而房地產(chǎn)開發(fā)市場的壟斷，使壟斷效應(yīng)更加明顯。 、房地產(chǎn)投資與投機對房地產(chǎn)出于投機目的的需求，與土地的稀缺性有關(guān)，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生3。、金融行業(yè)的信貸擴張隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟的發(fā)展

15、，資本流動、貸幣兌換、金融票據(jù)等符號經(jīng)濟已經(jīng)從產(chǎn)品、服務(wù)等實體經(jīng)濟中完全獨立出來，這給泡沫經(jīng)濟的形成和擴張?zhí)峁┝吮貍錀l件。資本流動、金融衍生品的大量出現(xiàn)為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生提供了金融支持，金融自由化、信息化使得資本流動速度加快，對價格波動和泡沫騎了推波助瀾的作用。而市場經(jīng)濟內(nèi)在周期性波動又使得泡沫經(jīng)濟的危害更為嚴重4。三、我國房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)狀和影響3.1、我國房地產(chǎn)市場泡沫的現(xiàn)狀近年來，隨著我國市場化改革的快速推進，房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展?fàn)顩r關(guān)系到我國經(jīng)濟能否良好運行。改革開放以來，中國房地產(chǎn)市場從無到有，發(fā)展迅速，對拉動內(nèi)需、促進國民經(jīng)濟發(fā)展功不可沒。但目前我國房地產(chǎn)業(yè)

16、發(fā)展很不規(guī)范，存在諸多問題。、房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率超常增長房地產(chǎn)開發(fā)投資額是房地產(chǎn)供給對需求的最直接反映，開發(fā)投資額超常增長可能意味著投機需求和虛高的價格形成，通常認為該指標不應(yīng)該超過2。根據(jù)2005年到2011年的數(shù)據(jù)顯示，我國著一指標超過2的年份為大多數(shù)，說明中國房地產(chǎn)投資過熱，呈現(xiàn)出較為明顯的泡沫過程。、局部地區(qū)房地產(chǎn)投資總額與固定資產(chǎn)投資總額占比畸高反映用于房地產(chǎn)業(yè)的投資占某一地區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資總額的比例，用于說明某一地區(qū)當(dāng)年有多少資金投入到房地產(chǎn)，這一指標是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性、持久性的重要指標。國際公認的泡沫臨界點一般為25%。數(shù)據(jù)顯示，我國的這一指標沒有超過預(yù)警

17、，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)是全國范圍的，局部地區(qū)依然存在指標過高的現(xiàn)象，如2011年內(nèi)蒙古鄂爾多斯房市的崩盤，在2011年第一季度，鄂爾多斯固定資產(chǎn)投資總額高達3303880萬元,其中房地產(chǎn)投資總額占其中28%左右。但是我國目前還沒有出現(xiàn)全局性的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象7。、房屋空置面積與空置率過大適當(dāng)?shù)姆课菘罩寐蕽M足了流動人口的居住問題，然而過大的空置率則預(yù)示著災(zāi)難。1999年我國根據(jù)實際情況，制定了空置率警示表，空置率在14%20%之間代表空置率過高。在2011年4月份，有媒體報道稱，上海、北京和深圳等城市的房屋空置率已達到40%，也即是說，將近一半的房子沒有人住。近期國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)，在全國660個城市查出

18、一個數(shù)據(jù)，總共有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，我國近幾年的房屋空置率在12%15%，房地產(chǎn)有產(chǎn)生泡沫的現(xiàn)象8。、房價收入比超高房價收入比即一個國家或城市的平均房價與每戶居民的平均收入之比。世界銀行認為發(fā)展中國家一般在36倍（平均房價=商品房銷售額/商品房銷售面積），我國這一指標已經(jīng)越過警戒線，均在7以上。2011年北京、上海、海南三地的商品住宅房價收入比排名位居全國前三位。盡管，北京、上海兩地房價收入比有下降趨勢，仍是全國房價收入比合理值的兩倍左右。北京、上海、海南、福建、天津、浙江、廣東等7個省份商品住宅房價收入比較高(均超過9)。3.2、我國房地產(chǎn)市場泡沫的影響、造

19、成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報率。在泡沫經(jīng)濟期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機活動猖獗。在國內(nèi)，除原有的房地產(chǎn)行業(yè)外，一些大中型國有企業(yè)也紛紛把觸角伸向房地產(chǎn)領(lǐng)域，炒地、捂地現(xiàn)象嚴重。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動，意味著生產(chǎn)性企業(yè)缺乏足夠的資金，或者說難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。這進一步造成了公共投入的相對縮減，形成經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸。由于城市地價持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現(xiàn)。同時，由于房地產(chǎn)價格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與

20、地方圈的資產(chǎn)差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。 、對我國金融安全構(gòu)成威脅房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價值高的特點決定的。有資料表明，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%30%是銀行貸款；建筑公司往往要對項目墊付約占總投入30%40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房抵押貸款。這幾項累加，房地產(chǎn)項目中來自于銀行的資金高達61%。因此一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。應(yīng)該注意到：銀行與一般企業(yè)不同，安全性對其來說特別重要。一般生產(chǎn)性企業(yè)的倒閉只是事關(guān)自身和股東，對其他主體的影

21、響較小。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起多米諾反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險，從而威脅國家金融安全。 、嚴重威脅我國國民經(jīng)濟體系的健康發(fā)展 如果房價繼續(xù)上升而得不到有效控制，將使房地產(chǎn)市場泡沫化日趨嚴重，最終可能發(fā)生破滅。而一旦如此，除房地產(chǎn)行業(yè)和其上下游產(chǎn)業(yè)會遭到重創(chuàng)外，其最危險的是其必然導(dǎo)致我國的民族金融業(yè)遭受重創(chuàng)。其原因在于我國銀行在近幾年把相當(dāng)大比例的資金投放在房地產(chǎn)業(yè)，我國金融已成為地地道道的房地產(chǎn)金融。因此，房地產(chǎn)泡沫的破滅必然導(dǎo)致我國金融體系受創(chuàng)。而作為在國民經(jīng)濟中起輸血功能的銀行業(yè)的危機會引起全國性經(jīng)濟危機。它帶來的將是我國較大的經(jīng)濟下滑，并可能對我國改革

22、開放幾十年積累的經(jīng)濟發(fā)展成果造成重創(chuàng)。四、我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因分析4.1、土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)居者有其屋是一個社會最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的。由于土地的有限性，從而使人們對房地產(chǎn)價格的上漲歷來就存在著很樂觀的預(yù)期。當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展處于上升時期，國家的投資重點集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價格上漲的好處，房地產(chǎn)交易十分火爆。加上人們對經(jīng)濟前景看好，再用房地產(chǎn)柞抵押向銀行借貸，炒作房地產(chǎn)，使其價格狂漲。4. 2、投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因我國經(jīng)濟高速發(fā)

23、展，居民手中積累了大量的貨幣資金，住房消費成為了新的消費熱點。住房價格呈現(xiàn)穩(wěn)定增長，住房消費兼具消費和投資雙重功能，這進一步促使了房地產(chǎn)市場的繁榮。我國居民本就有購房置業(yè)的習(xí)慣，為了擴大內(nèi)需，鼓勵先富起來的家庭購買更多住房，這就使得房地產(chǎn)消費迅速高漲。再者，近幾年房地產(chǎn)需求的增長帶動了房價的攀升，從而為房地產(chǎn)投機奠定了基礎(chǔ)。我國投機渠道的狹窄和股票市場的長期低迷使得房地產(chǎn)市場幾乎成了這部分資金的唯一投資渠道。近年來，隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了一個高速發(fā)展的階段，但這種繁榮背后卻隨之引發(fā)了房地產(chǎn)投資需求的膨脹。在一些一線城市，房價連年攀升，其價格在世界范圍內(nèi)都名列前茅，連續(xù)的價格

24、增長，導(dǎo)致投機需求進一步膨脹，臨近泡沫破裂的邊緣。4.3、金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑從經(jīng)濟學(xué)的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關(guān)系。由于價值量大的特點，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件,沒有銀行等金融機構(gòu)的配合，就不會有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風(fēng)險很小，在利潤的驅(qū)動下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進一

25、步地加劇了房地產(chǎn)價格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴張9。4.4、地方政府的利益訴求是房地產(chǎn)泡沫的操盤手中國經(jīng)濟是典型的政府主導(dǎo)型經(jīng)濟，政府在規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)政策制定中起著重要作用。地方政府在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中起著決定性的主導(dǎo)作用。房地產(chǎn)的規(guī)劃布局、土地供給、政策優(yōu)惠、交易成本及輿論導(dǎo)向都掌控在地方政府手中，這點是我國房地產(chǎn)與發(fā)達國家的房地產(chǎn)泡沫的最大區(qū)別：典型的地方政府行政壟斷。我國憲法規(guī)定“城市土地屬于國家所有”，房地產(chǎn)商獲得土地使用權(quán)必須繳納土地出讓金，而且，土地出讓金的70%貴地方政府所有。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和地方GDP增長、地方財政收入及政府官員的政績密切相關(guān)。地方政府在利益的驅(qū)動下，或明

26、或暗地助推房地產(chǎn)價格上漲。加之地方政府尤其是地方官員政績至上的觀念，使得這一現(xiàn)象尤為嚴重。主要表現(xiàn)為以下三方面：a.減少經(jīng)濟適用房供給總量和比例。b.大搞城市拆遷，創(chuàng)造房地產(chǎn)剛性需求，加大需求缺口，拉高房價。c.控制土地供給，通過核定基準定價，土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓等方式抬高土地價格，從基礎(chǔ)上推高房價10。五、 我國房地產(chǎn)市場區(qū)域泡沫化的政策建議和行業(yè)建議5.1、國房地產(chǎn)市場區(qū)域泡沫化的政策建議我國是有中國特色的社會主義國家，由于特殊的經(jīng)濟體制和政治體制，房地產(chǎn)泡沫化趨勢的顯現(xiàn)，又無法使其與政府的控制相剝離。國家經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展離不開政府政策調(diào)控的支持，而國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對國家

27、政策的依賴尤為明顯。、執(zhí)行土地使用審批程序土地供應(yīng)制度的改變對房地產(chǎn)市場的影響是顯而易見的，由于中國目前土地供應(yīng)方式和手段的不合理已經(jīng)對土地市場和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了根本性的影響，是目前房地產(chǎn)市場制度性不合理的根源。要想從根本上解決中國房地產(chǎn)市場的泡沫化現(xiàn)狀，就要改革現(xiàn)行的土地供應(yīng)制度。中央政府要進一步完善法律制度，嚴格執(zhí)法，堅決打擊投機行為。對于濫用職權(quán)，利用土地資源攫取經(jīng)濟利益的惡性行為依法追究責(zé)任。改變現(xiàn)行的政績考核機制，變單純考慮地方GDP為綜合考慮城市經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，促進土地方的合理開發(fā)和地價的維穩(wěn)。改變目前單純“以價格決定市場”的土地招拍掛制度，采用對開發(fā)商“綜合評價”的方法決定土地

28、去想，改變目前土地供應(yīng)中存在的雙軌制，實現(xiàn)土地供應(yīng)標準的一致性。建立地方政府土地使用和調(diào)控中的自我約束機制，使地方政府在享有土地管理權(quán)的同時承擔(dān)合理利用土地的責(zé)任，在土地科學(xué)規(guī)劃中變被動為主動14。、壓縮房地產(chǎn)行業(yè)貸款數(shù)量銀行都把房地產(chǎn)信貸作為優(yōu)良貸款品種，并且不遺余力的發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，這一現(xiàn)象加劇了房地產(chǎn)泡沫化的進程。政府要嚴格遏制銀行非理性貸款流入房地產(chǎn)市場，實施銀行對房地產(chǎn)市場信貸緊縮的宏觀政策，嚴格把守信貸關(guān)，提高信貸門檻，有效地遏制資金流入房地產(chǎn)市場；同時要加強金融監(jiān)管，預(yù)防和警惕房地產(chǎn)信貸中的金融風(fēng)險，做到貸款項目的科學(xué)論證，貸款發(fā)放的正確決策，確保貸款安全。 、實施科學(xué)的城市

29、規(guī)劃中央政府要嚴格審查并監(jiān)督地方制定和實施合理的土地發(fā)展利用規(guī)劃，對于下放給地方的用地審批權(quán)和管理權(quán)進行監(jiān)督，中央要從全局搞好土地總量的規(guī)劃和使用，保證土地資源的合理有效利用。、個人住房貸款資信審核制度，使用金融杠桿遏制投資性需求住宅市場的價格預(yù)期為長期走高時，社會閑散資金及投機資金必然進入房地產(chǎn)市場。不需要禁止個人投資家庭住宅，也不需要限制家庭的購房套數(shù)、首付比例、購房面積，而是將家庭收入與可貸款總量掛鉤，使得絕大多數(shù)城市家庭無法利用金融杠桿放大資金總量投資炒作房地產(chǎn)和購買多套房。、建立健全配套的金融服務(wù)體系，積極推進資產(chǎn)證券化要從根本上改變房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展問題，建立健全配套的金融服務(wù)

30、體系，引導(dǎo)投資與消費行為，要建立風(fēng)險預(yù)警機制，提早發(fā)現(xiàn)并防范治理房地產(chǎn)泡沫化的產(chǎn)生，從而使房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。積極推進資產(chǎn)證券化，由于我國最近部分地區(qū)開發(fā)貸款和個人住房貸款的不良率均有所提高，有必要利用證券化產(chǎn)品轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險15。5.2、房地產(chǎn)市場區(qū)域泡沫化的行業(yè)建議在政府加強政策調(diào)控的同時，房地產(chǎn)行業(yè)本身也需要加強自身的管理，通過行業(yè)本身的改革和調(diào)整，促進行業(yè)自身的健康發(fā)展。、通過投資方向的調(diào)整促進行業(yè)健康發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)要認清當(dāng)今中國房地產(chǎn)市場的的宏觀泡沫化形勢，合理分配企業(yè)資源，從新定位企業(yè)發(fā)展方向，進行對資金投資方向的半轉(zhuǎn)型或全轉(zhuǎn)型。大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高自身經(jīng)濟效益和人民生活水平11。、去

31、庫存化，促進資金回流房地產(chǎn)行業(yè)真正風(fēng)險在于不斷累積的房屋高庫存，包括所有新開工、在建、竣工但尚未銷售的房屋面積。大量房屋積壓，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠產(chǎn)生滯澀，資金鏈的斷裂，造成企業(yè)運轉(zhuǎn)困境。由于房地產(chǎn)開發(fā)商的資金有很大一部分來自銀行信貸，房屋滯銷又加劇了銀行信貸風(fēng)險，導(dǎo)致雪球效應(yīng)加劇，造成房地產(chǎn)泡沫化危害逐步加劇。因而去庫存化，是目前房地產(chǎn)行業(yè)的首要大事。清理庫存，回流資金，促進行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展13。、加強風(fēng)險的識別與規(guī)避能力房地產(chǎn)金融風(fēng)險，是指金融機構(gòu)再為房地產(chǎn)企業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融業(yè)務(wù)中，由于政策失誤、管理不善等因素的影響，使其的實際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而導(dǎo)致其資產(chǎn)、

32、收益或信譽遭受損失，因而房地產(chǎn)行業(yè)需要加強金融風(fēng)險的識別與規(guī)避能力。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源過分依賴于銀行信貸，這已成為我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的突出問題。因此，盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機制，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)證券化是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的必然選擇。建立合理的個人信用評價體系，完善個人住房貸款的風(fēng)險管理。建立個人信用數(shù)據(jù)庫，完善信用評級系統(tǒng)，根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點和發(fā)展戰(zhàn)略制定具體的個人信用評價體系，防范金融風(fēng)險12。結(jié) 論房地產(chǎn)泡沫的形成和膨脹是一系列因素的綜合作用，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷推進，房地產(chǎn)市場會保持長時間的熱度。歷史告訴我們，房地產(chǎn)泡沫化對國家金融體系和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有強大的破壞力。在我國特殊經(jīng)濟與政治體系的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展離不開政府有效的金融調(diào)控，要從根本上改變房地產(chǎn)行業(yè)不健康的發(fā)展問題，國家實施強有力的宏觀調(diào)控措施，銀行建立健全配套的金融服務(wù)