淮南市房地產(chǎn)資料

1、淮南市房地產(chǎn)資料一、市場(chǎng)環(huán)境分析1淮南市簡(jiǎn)介1）地理區(qū)位2）城市基本屬性中國(guó)重要的能源基地、華東地區(qū)的“動(dòng)力之鄉(xiāng)”。3）行政區(qū)劃總面積2596.4平方公里，其中市區(qū)面積1091平方公里，建成區(qū)面積78平方公里；總?cè)丝?31萬(wàn)，市區(qū)人口140萬(wàn)人；轄有5區(qū)1縣：田家庵區(qū)、大通區(qū)、謝家集區(qū)、八公山區(qū)、潘集區(qū)和鳳臺(tái)縣（2004年從合肥市長(zhǎng)豐縣劃歸的6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分屬不同的區(qū)）。4科教實(shí)力在地級(jí)市中，淮南市具有較強(qiáng)的科教力量，科研機(jī)構(gòu)和大專院校20余所，每年有近萬(wàn)名高校畢業(yè)生步入社會(huì)。2對(duì)外交通淮南位于淮河之濱、安徽中部，處在承東啟西、南北通衢重要位置，區(qū)位優(yōu)越、交通便捷，是沿海通向中西部的通道走廊。1）鐵

2、路阜淮鐵路通過(guò)津浦線、商阜線與京滬、京廣、隴海、京九四大鐵路動(dòng)脈相貫通。2）公路206國(guó)道橫貫全市?；茨暇嗌虾?、南京、蕪湖、合肥分別為5個(gè)小時(shí)、3個(gè)小時(shí)、2個(gè)小時(shí)、1個(gè)小時(shí)行程；2003年7月，京福高速淮南連接線建成，打通了連接蘇浙滬、融入長(zhǎng)三角的快速通道；正在修建中合（肥）-淮（南）-阜（陽(yáng)）高速公路，其實(shí)驗(yàn)段已于2004年11月動(dòng)工，預(yù)計(jì)2007年底建成。3）機(jī)場(chǎng)合肥機(jī)場(chǎng)至淮南110公里，蚌埠機(jī)場(chǎng)至淮南30公里4）淮河水運(yùn)通長(zhǎng)江、連大海，可四季航行。3經(jīng)濟(jì)環(huán)境1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于新一輪增長(zhǎng)周期的上升階段2003年以來(lái)，煤、電等能源產(chǎn)品供需緊張、價(jià)格上漲，煤、電支柱行業(yè)快速增長(zhǎng)；同時(shí)，淮南處于長(zhǎng)

3、三角腹地，正好可以承接長(zhǎng)三角地區(qū)的新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；由于京福高速淮南連接線的建成，淮南的外部交通環(huán)境得到極大改善，淮南吸引的外來(lái)投資不斷增加，也為經(jīng)濟(jì)提供了新的增長(zhǎng)點(diǎn)。預(yù)計(jì)2004年淮南的GDP將達(dá)到210億元，增幅為16%，是1995年以來(lái)增速最快的一年。2）人均GDP將突破1000美元2003年，淮南的人均GDP達(dá)到8045元人民幣，折合974美元；如按10%的發(fā)展速度計(jì)算，2004年將達(dá)到1071美元。根據(jù)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均GDP達(dá)1000美元時(shí)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將從生存型向享受、發(fā)展型轉(zhuǎn)變，過(guò)去的奢侈品將轉(zhuǎn)化為居民的必需品；汽車、電腦、高檔電器加速進(jìn)入家庭；人們對(duì)于住房條件改善

4、的需求也將不斷增長(zhǎng)。3）第三產(chǎn)業(yè)較落后，但發(fā)展較快主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：煤炭、火力發(fā)電、化工；優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)：醫(yī)藥、紡織、機(jī)械、輕工；三次產(chǎn)結(jié)構(gòu)：10.5：51：38.5（2003年）。工業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重最大；第三產(chǎn)業(yè)雖然占較大比重，但發(fā)展落后，房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)等，都處于起步階段。2003年開始，商業(yè)領(lǐng)域外來(lái)商業(yè)企業(yè)不斷增加，蘇果超市、正大易初蓮花購(gòu)物中心、臺(tái)灣好又多大賣場(chǎng)等相繼進(jìn)入淮南。4）居民收入和消費(fèi)情況人均可支配收入： 2002年淮南城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為5345元，2003年達(dá)到6010元，增長(zhǎng)12.4%；2004年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度為16%，高出2003年3.6個(gè)百分點(diǎn)，人均可支配收入的增幅也將

5、高于2003年，預(yù)計(jì)可達(dá)到7000元左右；總體而言，處于較低的水平，但上升的勢(shì)頭較快工資收入：平均月工資水平大約850元左右，低者400元不到，高者超過(guò)1萬(wàn)元；教師、政府公務(wù)員的工資較能代表一個(gè)地區(qū)的薪資水平，大約1200-1500元/月；以行業(yè)來(lái)看，金融、煙草、電信等行業(yè)的工資較高，約2000-3000元/月；采掘業(yè)職工工資收入最高，月收入大多超過(guò)1萬(wàn)元/月；消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)：“吃”方面的消費(fèi)支出仍然占較大比例，恩格爾系數(shù)較大，2002年為44.6；但隨著收入水平的增加，用于服飾、通訊、居住等方面的將會(huì)增加，恩格爾系數(shù)呈下降趨勢(shì)。5）經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃主動(dòng)融入長(zhǎng)三角，迎接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移辦好一個(gè)園區(qū)：淮南經(jīng)濟(jì)

6、技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)三大基地：億噸煤基地、華東火電基地、煤化工基地。發(fā)展六大產(chǎn)業(yè)：煤炭電力產(chǎn)業(yè)、化工醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、機(jī)械電子產(chǎn)業(yè)、建材冶金產(chǎn)業(yè)、紡織服裝產(chǎn)業(yè)、輕工食品產(chǎn)業(yè)4城市建設(shè)1）城建現(xiàn)狀缺少規(guī)劃，城市建設(shè)落后淮南是一座能源型城市，城市“因煤而興”。由于國(guó)有煤礦“大而全、小而全”的建設(shè)，一座煤礦就相當(dāng)于一座衛(wèi)星城市。加上國(guó)內(nèi)城市規(guī)劃水平的低下，淮南市長(zhǎng)期以來(lái)都沒(méi)有規(guī)劃，城市建設(shè)異常落后，特別是城市中心區(qū)田家庵區(qū)，房屋破舊、道路凹凸不平，公共綠化無(wú)人管理；到2003年，淮南市建成區(qū)面積僅89.44平方公里。2）發(fā)展規(guī)劃東擴(kuò)南進(jìn)，接軌長(zhǎng)三角由于城市邊緣的煤炭資源即將開采完畢，煤礦將向遠(yuǎn)離市中心的地方發(fā)展，

7、以“煤”立市的淮南，面臨著經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市功能轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實(shí)。新一任市政府領(lǐng)導(dǎo)班子上任以來(lái)，開始著手進(jìn)行淮南的經(jīng)濟(jì)調(diào)整，加強(qiáng)了80年代就設(shè)立的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，招商引資取得較大成果，先后有韓國(guó)、中國(guó)萬(wàn)向集團(tuán)、托普軟件等入駐開發(fā)區(qū)；同時(shí)，委托上海同濟(jì)大學(xué)編制的淮南市城市總體發(fā)展規(guī)劃也即將完成，其基本的思路是：東擴(kuò)南進(jìn)，接軌長(zhǎng)三角。3）舊城改造中心城區(qū)復(fù)興，房地產(chǎn)、商貿(mào)流通業(yè)先行由于舊城改造的成本較高，近年淮南的城市建設(shè)投入大多集中在城市外圍的基礎(chǔ)設(shè)施上，如206國(guó)道的翻新、瞬耕路拓寬、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施等，中心城區(qū)很少有大規(guī)模的市政工程建設(shè)。這也是中心城區(qū)較落后的一個(gè)重要原因。但田家庵區(qū)

8、發(fā)揮其作為淮南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心的優(yōu)勢(shì)，在對(duì)外招商上以“房地產(chǎn)、商貿(mào)流通業(yè)”為開路先鋒，不斷吸引外來(lái)商業(yè)企業(yè)投資。已經(jīng)建設(shè)中的商業(yè)項(xiàng)目有：泰國(guó)正大易初蓮花淮南購(gòu)物中心、臺(tái)灣好又多世貿(mào)廣場(chǎng)店、南京蘇果超市、北京華聯(lián)淮南購(gòu)物中心、鐘郢商貿(mào)城等；房地產(chǎn)項(xiàng)目：龍湖匯景豪庭、淮南財(cái)富中心、國(guó)慶廣場(chǎng)等這些項(xiàng)目建成后，舊城區(qū)的城市面貌將會(huì)有所改觀。二、淮南發(fā)展市場(chǎng)分析住宅部分1淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1）發(fā)展迅速?gòu)?002年下半年開始，淮南市房地產(chǎn)開始快速發(fā)展。2002年全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.13億元，比2001年增加36%；2003年一季度完成投資0.88億元，同比增長(zhǎng)36.9%；上半年完成投資2

9、.51億元，增長(zhǎng)46.91%；前三季度完成投資4.14億元，增長(zhǎng)41.71%；2003年全年完成投資6.72億元，比2002年增長(zhǎng)31.04%，比1999年增長(zhǎng)87.4%。進(jìn)入2004年，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所減緩，但上半年仍累計(jì)完成的投資3.13億元，增幅比2003年同期回落了22.5個(gè)百分點(diǎn)，但仍然比2003年同期增長(zhǎng)24.4%，房地產(chǎn)開發(fā)仍呈快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。2004年1-6月份，全市房屋施工面積150萬(wàn)平米，商品房銷售面積達(dá)1648萬(wàn)平方米；6月底，全市住宅房空置僅為7萬(wàn)余平方米，同比下降了3328；房地產(chǎn)投資占GDP比重的達(dá)到3.95%，創(chuàng)歷史最好水平。2）供給量集

10、中3）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資較多2淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題1）市場(chǎng)規(guī)模小 2003年全年的商品房銷售面積只有40.33萬(wàn)米2，銷售額 只有 5.14億元，尚不如上海單個(gè)樓盤的銷售量；2004年雖然增長(zhǎng)迅速，銷售面積預(yù)計(jì)在60萬(wàn)米2左右，但總量仍然較小。 2）房?jī)r(jià)低 2003年，淮南商品房平均銷售價(jià)格1274.5元/米2，甚至比長(zhǎng)三角許多縣級(jí)市的房?jī)r(jià)都低；2004年有一個(gè)較大的漲幅，預(yù)計(jì)均價(jià)可達(dá)1500元/米2 ；但總體而言，淮南房?jī)r(jià)仍然較低，最貴的惠利花園城項(xiàng)目，銷售價(jià)也只有1800元/米2左右；3淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇1）居民住房消費(fèi)意愿強(qiáng)烈淮南居民的住房現(xiàn)狀普遍較差。2002

11、年，淮南城市居民人均居住面積為14.98米2（2003年15.81平方米）；47%的人住二居室，20.5%住三居室；居室內(nèi)有廁所衛(wèi)浴設(shè)備的只有一半，無(wú)衛(wèi)生設(shè)備的占到26%；只有10.5%的住房有暖氣設(shè)施；以國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均GDP跨過(guò)1000美元之后，在人均居住面積達(dá)到35平方米、人均GDP達(dá)到3500美元之前的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，都是住房面積提高和住房質(zhì)量改善的階段。淮南目前正好處于這一階段，居民的住房消費(fèi)開始發(fā)生變化，從原來(lái)的“有得住”到“住得好”。2）當(dāng)?shù)亻_發(fā)水平落后，“外來(lái)和尚好念經(jīng)”與居民日益增長(zhǎng)的居住消費(fèi)需求不相稱的是，淮南本地的房地產(chǎn)開發(fā)水平比較低，主要表現(xiàn)是：開發(fā)規(guī)模“小”、攝

12、取環(huán)境營(yíng)造“差”、建筑外立面“土”、戶型設(shè)計(jì)“落后”。這是與其處于房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段相聯(lián)系的。3）高檔次物業(yè)缺乏目前淮南開發(fā)的項(xiàng)目多為多層建筑，小高層建筑剛剛開始出現(xiàn)；高層建筑除了安徽理工大學(xué)的兩棟學(xué)生宿舍樓外，在住宅項(xiàng)目中就再也難覓蹤跡；別墅開發(fā)更是一片空白；4）開發(fā)企業(yè)缺少土地儲(chǔ)備，市場(chǎng)供應(yīng)少且較集中淮南本地的開發(fā)公司大多數(shù)都沒(méi)有土地儲(chǔ)備，市場(chǎng)供應(yīng)在近一兩年內(nèi)將集中于幾個(gè)大項(xiàng)目，如城區(qū)西南部的惠利花園城。由于市場(chǎng)供應(yīng)的減少，2004年下半年，房地產(chǎn)價(jià)格開始大幅上揚(yáng)，與去年同期相比的漲幅達(dá)到28.75%，部分較好地段的房?jī)r(jià)已經(jīng)突破2000元/米2。5）城市轉(zhuǎn)型，中心城區(qū)吸引力增加長(zhǎng)期以來(lái)

13、，由于各煤礦基本上都是“大而全、小而全”的建設(shè)，中心城區(qū)的功能被分散，中心城區(qū)（田家庵區(qū)、大通區(qū)）城市人口80萬(wàn)不到，只占全部城區(qū)人口的一半多一點(diǎn)；城市建設(shè)處于無(wú)規(guī)劃的混亂狀態(tài)，城市建設(shè)較落后。九五計(jì)劃以來(lái)，淮南逐漸從單純依賴能源工業(yè)開始向多種工業(yè)轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、民營(yíng)科技園區(qū)等工業(yè)園區(qū)建設(shè)不斷取得新的成績(jī)；主城區(qū)的商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展迅速，成為淮南新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；另外，由于謝家集、八公山、潘家集等都是“以礦立區(qū)”，居住環(huán)境較差，且生活配套等不如中心城區(qū)便利。因此，各區(qū)人口有向中心城市集中的趨勢(shì)。6）東擴(kuò)南進(jìn)，大通區(qū)首當(dāng)其沖在淮南新一輪城市發(fā)展中，大通區(qū)正好位于“東擴(kuò)南進(jìn)”方向，是城市發(fā)展的必經(jīng)

14、之路；另外，大通區(qū)離城市核心區(qū)最近，而且道路、空氣等城市環(huán)境在淮南幾個(gè)區(qū)中是最好的；而老城區(qū)田家庵區(qū)由于居住環(huán)境差，而且拆遷改造的成本巨大，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于一定的劣勢(shì)地位； 4典型住宅項(xiàng)目u 惠利花園城地理位置：洞山路、惠利大道交匯處，北連國(guó)慶西路緊鄰淮南實(shí)驗(yàn)中學(xué)和安徽理工大學(xué)占地面積：1900余畝建筑面積：136萬(wàn)平方米容積率：1.23綠化率：50%建筑密度：25%規(guī)劃產(chǎn)品形態(tài)：6F、7F的多層公寓為主，少量12F小高層銷售價(jià)格：一期1600元/米2，二期1800元/米2；銷售情況：一經(jīng)推出即搶購(gòu)一空；原因：項(xiàng)目規(guī)模大，產(chǎn)品規(guī)劃較好；建筑密度低，綠化率高，花園式居住區(qū)，環(huán)境較好，正好與淮南市

15、民改善居住環(huán)境的需求相吻合；另外，其臨近淮南實(shí)驗(yàn)中學(xué)、安徽理工大學(xué)以及市政府的地理?xiàng)l件，也使其居于較好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；三、淮南發(fā)展市場(chǎng)分析商業(yè)部分1淮南商業(yè)發(fā)展環(huán)境1）商業(yè)市場(chǎng)容量：2002年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額51.16億元，除物價(jià)指數(shù)比上年增長(zhǎng)8.0%；2003年為55.6億元，比上年增長(zhǎng)9.2%；2）商業(yè)輻射人口：城區(qū)人口150萬(wàn)，核心城區(qū)人口80萬(wàn)；3）商業(yè)消費(fèi)能力：近幾年，居民收入增長(zhǎng)較快，商業(yè)消費(fèi)旺盛；2003年人均GDP達(dá)到974美元，2004年突破1000美元，消費(fèi)結(jié)構(gòu)向2商圈分析淮南現(xiàn)有的商業(yè)集中在兩個(gè)區(qū)域，一個(gè)是以龍湖路為主軸的龍湖路商圈，而另一個(gè)是位于淮濱路、以東城市場(chǎng)為核

16、心的老城區(qū)商業(yè)圈。 1）龍湖路商圈核心商圈以龍湖中路為主軸，向外輻射至朝陽(yáng)路、國(guó)慶中路、學(xué)院路以及人民路部分路段。業(yè)態(tài)齊全：百貨商場(chǎng)4家：華聯(lián)、勝發(fā)、四海、第一百貨商業(yè)步行街：淮南商貿(mào)文化廣場(chǎng)專賣店：LINING、利郎服飾、安踏鞋業(yè)、勁霸男裝、（大眾品牌為主）餐飲：肯德基KFC、超市：蘇果超市（好又多、易初蓮花、北京華聯(lián)等即將開張）商鋪?zhàn)饨穑阂话?-4.5元/天/米2；朝陽(yáng)路龍湖路交叉口最貴，7元/天/米2；龍湖北路、龍王溝路最便宜，1-2.5元/天/米2；商鋪面積：30-70米2較多，開間4-6米，進(jìn)深一般在10米商鋪售價(jià)：底層：12000元/米2；1F、2F連賣：8000-9000元/米2

17、營(yíng)業(yè)時(shí)間：8：30-19：00 日均人流量：8萬(wàn)人次左右消費(fèi)客群：涵蓋淮南各階層，主力消費(fèi)者為中高收入階層，大部分為商圈周邊經(jīng)濟(jì)效益頗好的企事業(yè)單位；2）老城區(qū)商圈由淮濱路、淮舜北路兩條商街構(gòu)成，輻射周邊的人民路和香港路建材一條街；業(yè)態(tài)：以沿街店鋪為主，兼有商廈和專業(yè)市場(chǎng)商廈：華聯(lián)商廈專業(yè)市場(chǎng)：香港路建材一條街沿街店鋪：品牌較雜，多為低端品牌業(yè)種：淮濱路主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽類為主；淮舜北路、人民路則以零售業(yè)為主；租金水平：一般在1.5-3元/米2之間，淮濱路租金最高，東城市場(chǎng)租金達(dá)到6.7元/米2消費(fèi)群體：大都來(lái)源于老城區(qū)周邊市民及淮南郊區(qū)等低收入者，人流量大但消費(fèi)力不強(qiáng)3淮南商業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)1）城

18、市商業(yè)輻射力將大大增強(qiáng)淮南城市具有較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，206國(guó)道、鐵路、淮河等連接著淮南與其他城市；特別是京福高速淮南連接線建成后，淮南的交通環(huán)境更是大幅改善，城市商業(yè)的輻射力有了對(duì)外擴(kuò)張的可能；田家庵區(qū)正是抓住這一點(diǎn)大做文章，“商貿(mào)立區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)啟動(dòng)。因此預(yù)計(jì)淮南的城市商業(yè)輻射力在3-5年內(nèi)會(huì)不斷增大。2）城市發(fā)展加快，新商圈呼之欲出目前的市場(chǎng)情勢(shì)來(lái)看，以火車站為核心的城市西南部商圈已經(jīng)快要成型，銀行、浴場(chǎng)、酒店等雖然分布較為零散，但其商業(yè) 呈現(xiàn)聚集趨勢(shì)。而城市“東擴(kuò)南移”的發(fā)展戰(zhàn)略，必然會(huì)帶動(dòng)商業(yè)向東南方向轉(zhuǎn)移，東部的大通、南部的市政府一帶，在不久的將來(lái)也必然形成新的商圈。3）新的商業(yè)業(yè)

19、態(tài)改變消費(fèi)者消費(fèi)觀念即將開張的正大易初蓮花淮南購(gòu)物中心、好又多世貿(mào)廣場(chǎng)店、北京華聯(lián)購(gòu)物中心等項(xiàng)目，都是淮南目前所沒(méi)有的商業(yè)形態(tài)。它們開張之后，必然會(huì)給當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)觀念帶來(lái)一定沖擊。4）商業(yè)檔次提升，高端消費(fèi)回歸本地一方面居民收入的增加，迫切需要高端的消費(fèi)品；而另一方面，外來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的進(jìn)入，必然會(huì)帶來(lái)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念，也必然會(huì)帶動(dòng)淮南整體商業(yè)檔次的升級(jí)，原本流失到外地消費(fèi)的一部分高端客源將會(huì)回歸本地消費(fèi)。5）商業(yè)市場(chǎng)容量增大，但商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇對(duì)外商業(yè)輻射力增強(qiáng)以及居民消費(fèi)水平的提高，必然促使淮南的城市商業(yè)容量增大；但另一方面，由于外來(lái)商業(yè)企業(yè)的不斷進(jìn)入，商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也必將趨于激烈。4商

20、業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析1）市場(chǎng)供給情況近兩年，淮南在商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)方面開發(fā)力度較大，2003年上半年全市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資總額達(dá)7430萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)3.8倍，比2002年全年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資總額增加66%；施工面積24.7萬(wàn)平方米，占全市施工面積30%，比去年同期增長(zhǎng)3.1倍，其中新開工面積11.74萬(wàn)平方米，占全市新開工面積32.1%，比去年同期增長(zhǎng)6.7倍。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成為拉動(dòng)淮南上半年房地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)的亮點(diǎn)。但亦可發(fā)現(xiàn)，這些商業(yè)物業(yè)的地域分布相當(dāng)集中，大部分集中在市中心新、老商圈，同時(shí)推案時(shí)間也非常緊湊，造成部分商業(yè)用房的空置。2）商鋪的銷售從去化情況來(lái)看，新城區(qū)的商貿(mào)文化街由于受到市政府的強(qiáng)力

21、扶持，在價(jià)格及各項(xiàng)招商措施上的優(yōu)勢(shì)，去化非?？?，招商也比較成功。而老城區(qū)兩大商業(yè)項(xiàng)目的滯銷雖然有其自身項(xiàng)目定位上的失誤，但決定性的原因還是新城核心商圈商貿(mào)文化街的開發(fā)，使老城區(qū)項(xiàng)目大受打擊，目前陷入尷尬境地，金太陽(yáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目的開發(fā)商甚至對(duì)后期的投入持懷疑態(tài)度。從商鋪的需求情況來(lái)看，底層商鋪的去化不成問(wèn)題，但單獨(dú)銷售的二、三樓的商鋪的銷售達(dá)成率非常之低。目前除了一些特殊的定向招商，現(xiàn)有的二、三樓的商鋪的去化主要依靠一、二層商鋪或一、二、三層商鋪的聯(lián)動(dòng)銷售而實(shí)現(xiàn)。3）購(gòu)買者分析從客源情況來(lái)看，新城區(qū)核心商圈目前的客源中，有較大部份為江浙一帶及安徽其他城市如合肥、蚌埠等地的經(jīng)營(yíng)客戶。4）商業(yè)項(xiàng)目案例u 商貿(mào)文化廣場(chǎng)地理位置： 龍湖路、朝陽(yáng)路，華聯(lián)商廈北側(cè)開 發(fā) 商：淮南市旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積： 總規(guī)劃20萬(wàn)平米；分二期建設(shè)，一期10萬(wàn)平米概算投資：3.5億元人民幣單元面積： 150-220平米不等銷售價(jià)格： 1F、2F連動(dòng)銷售，平均6000元/平方米總體規(guī)劃：一期分步行服飾一條街和中心綜合商業(yè)廣場(chǎng)兩大塊；二期開發(fā)大規(guī)模住宅及少量裙房商鋪，住宅形式以多層、小高層形式兩種。建筑形態(tài)：采用后現(xiàn)代風(fēng)格為裝飾引喻 元素，廣場(chǎng)與內(nèi)庭步行街相互交融，外觀內(nèi)