專業(yè)產(chǎn)品定位分析模板

1、第六章、項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析一、項(xiàng)目產(chǎn)品和投資組合總體方案根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、規(guī)劃控制條件以及產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)的要求，以“項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一”為基礎(chǔ)，確定四個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品組合可能性方案：技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方案A（）方案B（）方案C（）方案D（）總體安排總建筑面積198300198300214400224000多層公寓18200012390010360093600高層公寓3640056000情景洋房316003160031600疊加別墅265002650026500公共建筑等合計(jì)16300163001630016300會(huì)所2000200020002000幼兒園2100210021002100商業(yè)服務(wù)39003900

2、39003900農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)2500250025002500小戶型公寓2800280028002800錯(cuò)復(fù)式商住300030003000車庫(kù)10000120001300014000一期總建筑面積48100481004810048100多層公寓33900339003390033900公共建筑等14200142001420014200車庫(kù)1800180018001800二期總建筑面積65500630006300063000多層公寓65500314003140031400情景洋房316003160031600車庫(kù)3600380038003800三期總建筑面積49200482004820048200多層公

3、寓47100196001960019600疊加別墅265002650026500幼兒園2100210021002100車庫(kù)2600420042004200四期總建筑面積35500390005510064700多層公寓3550039000187008700高層公寓3640056000車庫(kù)2000220032004200備注：車庫(kù)層高按2.18米，不計(jì)入建筑面積二、構(gòu)建投資分析模型1、項(xiàng)目產(chǎn)品定位工作流程項(xiàng)目前期研究市場(chǎng)定位的可行性方案 項(xiàng)目用地潛力分析項(xiàng)目產(chǎn)品組合分析投資效益分析與測(cè)算項(xiàng)目產(chǎn)品定位規(guī)劃設(shè)計(jì)建議2、投資效益分析工作模型項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃投資成本測(cè)算 銷售收入預(yù)測(cè) 分期投資計(jì)劃 分期銷售收

4、入靜態(tài)投資效益評(píng)介動(dòng)態(tài)投資效益評(píng)介各方案效益指標(biāo)比較提出產(chǎn)品定位方案三、投資分析相關(guān)參數(shù)1、依據(jù)安徽省建筑和裝飾工程預(yù)算定額；巢湖市同類工程竣工決算的指標(biāo)；主要設(shè)備和材料的現(xiàn)行價(jià)格。文件規(guī)定的相關(guān)報(bào)建規(guī)費(fèi)2、投資成本構(gòu)成與支付遵循原則項(xiàng)目土地費(fèi)，期初支付土地費(fèi)100%；前期費(fèi)用，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程前期費(fèi)項(xiàng)目開始時(shí)支付費(fèi)用總價(jià)的30%，至正式開始動(dòng)工前支付剩余的70%；項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)按工程量每期初分別支付；建安工程費(fèi)，按分期實(shí)施進(jìn)度付款，期中支付50%，完工支付50%；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，按主體工程封頂后半年完成，其款項(xiàng)支付進(jìn)度與工程進(jìn)度基本相同； 管理費(fèi)用，按工作的進(jìn)展分期適當(dāng)增加； 財(cái)務(wù)費(fèi)用，按2年本金一

5、次償付，利息分期支付； 不可預(yù)見費(fèi)，按2-4項(xiàng)費(fèi)用當(dāng)期發(fā)生額占其費(fèi)用總額比例的3%； 銷售費(fèi)用，按營(yíng)銷前半年占30%，其余按時(shí)均攤；營(yíng)業(yè)稅金及附加，按銷售收入分期支付。四、A方案投資效益測(cè)算1、投資成本測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量費(fèi)用單價(jià)(元)金額(萬元)備注1土地費(fèi)用6435.5土地出讓金畝2382600006188.0契稅4%247.52前期工程費(fèi)2630.9勘察設(shè)計(jì)費(fèi)萬3935地堪費(fèi)萬15.87115.9規(guī)劃方案費(fèi)萬19.836119.0施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)萬19.838158.6景觀設(shè)計(jì)費(fèi)萬10.010100.0相關(guān)報(bào)建費(fèi)2087.4城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)萬19.8340793.2人防費(fèi)萬19.833

6、0594.9白蟻防治費(fèi)萬19.832.549.6規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)萬19.83239.7散裝水泥基金萬19.831.529.7檔案管理萬19.830.59.9圖紙抗震審查費(fèi)萬19.83119.8質(zhì)檢費(fèi)萬19.83239.7監(jiān)理費(fèi)萬元14725.51.2%176.7招投標(biāo)費(fèi)萬元14725.5688.4墻改基金萬19.838158.6土地登記及測(cè)量費(fèi)19.834.487.2工程前期費(fèi)150.0按建安工程費(fèi)1%取3建安工程費(fèi)萬19.8314725.5多層磚混指多層公寓；多層框架包括情景洋房、疊加別墅及公建。多層磚混萬18.270012740.0多層框架萬1.638501385.5高層住宅萬1000半地下

7、車庫(kù)萬1.0600600.04基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)萬19.831001983.05直接建設(shè)成本25774.96管理費(fèi)用580.0按2-4項(xiàng)3%7財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款5000萬元2年，年利率6%600.08不可預(yù)見費(fèi)580.0按2-4項(xiàng)3%9銷售費(fèi)用762.0銷售收入2.0%10營(yíng)業(yè)稅與附加2095.8銷售收入5.5%11總成本費(fèi)用30392.7單方成本1488按可售面積20.42萬2、投資計(jì)劃 時(shí)間項(xiàng)目20052006200720082009合計(jì)下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合計(jì)6823.51365.53452.16312.66047.44283.81902.2205.630392.7直接建設(shè)

8、投資888.92772.95330.05162.93541.71480.025774.9管理費(fèi)用70.070.075.075.080.080.080.050.0580.0財(cái)務(wù)費(fèi)用150.0150.0150.0150.0600.0不可預(yù)見費(fèi)5.026.683.2159.9154.8106.244.3580.0銷售費(fèi)用230.090.090.090.090.090.082.0762.0營(yíng)業(yè)稅與附加281.0507.7559.7465.9207.973.62095.8 單位:萬元3、預(yù)計(jì)銷售收入序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量銷售單價(jià)（元/M2）合計(jì)總計(jì)萬20.42186638106.01多層公寓萬18.201

9、80032760.02高層公寓萬20003情景洋房萬22004疊加別墅萬25005底層商業(yè)萬0.3945001755.06小戶型公寓萬0.282200616.07錯(cuò)復(fù)式住宅萬0.30850.0住宅部分萬0.202000400.0商業(yè)部分萬0.104500450.08農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)萬0.252500625.09半地下車庫(kù)萬1.0015001500.0單位:萬元4、分期銷售收入 時(shí)間項(xiàng)目2006200720082009合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合計(jì)5109.09230.410176.68471.43780.61338.038106.0一期5109.03065.42043.610218

10、.0二期6165.03699.02466.012330.0三期4434.02660.41773.68868.0四期3345.02007.01338.06690.0單位:萬元5、靜態(tài)投資效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售總額38106萬元項(xiàng)目總成本30393萬元項(xiàng)目所得稅前利潤(rùn)7713萬元所得稅前投資利潤(rùn)率為（771330393）100%=25.4%項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5168萬元所得稅后投資利潤(rùn)率為（516830393）100%=17.0%6、動(dòng)態(tài)投資效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 時(shí)間項(xiàng)目20052006200720082009合計(jì)下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年一、現(xiàn)金流入5109.09230.

11、410176.68471.43780.61338.038106.0銷售收入5109.09230.410176.68471.43780.61338.038106.0二、現(xiàn)金流出6823.51365.53452.16312.66047.44283.81902.2205.630392.7直接建設(shè)投資888.92772.95330.05162.93541.71480.025774.9管理費(fèi)用70.070.075.075.080.080.080.050.0580.0財(cái)務(wù)費(fèi)用150.0150.0150.0150.0600.0不可預(yù)見費(fèi)5.026.683.2159.9154.8106.244.3580.0銷

12、售費(fèi)用230.090.090.090.090.090.082.0762.0營(yíng)業(yè)稅與附加281.0507.7559.7465.9207.973.62095.8三、稅前凈現(xiàn)金流量-6823.5-1365.51656.92917.84129.24187.61878.41132.47713.3四、稅前累計(jì)凈 現(xiàn)金流量-6823.5-8189.0-6532.1-3614.3514.94702.56580.97713.3五、所得稅169.91381.9619.9373.72545.4六、稅后凈現(xiàn)金流量-6823.5-1365.51656.92917.83959.32805.71258.5758.75167

13、.9七、稅后累計(jì)凈 現(xiàn)金流量-6823.5-8189.0-6532.1-3614.3345.03150.74409.25167.9項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 39.2%所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8%） 5347萬元所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 28.0%所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8%） 3284萬元五、B方案投資效益測(cè)算1、投資成本測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量費(fèi)用單價(jià)(元)金額(萬元)備注1土地費(fèi)用6435.5土地出讓金畝2382600006188.0契稅4%247.52前期工程費(fèi)2658.7勘察設(shè)計(jì)費(fèi)萬393.5地堪費(fèi)萬15.87115.9規(guī)劃方案費(fèi)萬19.836119.0施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)萬1

14、9.838158.6景觀設(shè)計(jì)費(fèi)萬10.010100.0相關(guān)報(bào)建費(fèi)2105.2城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)萬19.8340793.2人防費(fèi)萬19.8330594.9白蟻防治費(fèi)萬19.832.549.6規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)萬19.83239.7散裝水泥基金萬19.831.529.7檔案管理萬19.830.59.9圖紙抗震審查費(fèi)萬19.83119.8質(zhì)檢費(fèi)萬19.83239.7監(jiān)理費(fèi)萬元15717.01.2%188.6招投標(biāo)費(fèi)萬元15717.0694.3墻改基金萬19.838158.6土地登記及測(cè)量費(fèi)19.834.487.2工程前期費(fèi)160.0按建安工程費(fèi)1%取3建安工程費(fèi)萬19.8315717.0多層磚混指多層公

15、寓；多層框架包括情景洋房、疊加別墅及公建。多層磚混萬12.397008673.0多層框架萬7.448506324.0高層住宅萬1000半地下車庫(kù)萬1.2600720.04基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)萬19.831001983.05直接建設(shè)成本26794.26管理費(fèi)用610.0按2-4項(xiàng)3%7財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款5000萬元2年，年利率6%600.08不可預(yù)見費(fèi)610.0按2-4項(xiàng)3%9銷售費(fèi)用830.0銷售收入2.0%10營(yíng)業(yè)稅與附加2283.9銷售收入5.5%11總成本費(fèi)用31728.1單方成本1538按可售面積20.62萬2、投資計(jì)劃 時(shí)間項(xiàng)目20052006200720082009合計(jì)下半年上半年下半年上半年下半

16、年上半年下半年下半年合計(jì)6826.51392.63444.06496.36522.14716.12084.6245.931728.1直接建設(shè)投資6601.5895.92755.55471.45549.43894.51626.026794.2管理費(fèi)用70.070.075.080.080.080.080.075.0610.0財(cái)務(wù)費(fèi)用150.0150.0150.0150.0600.0不可預(yù)見費(fèi)5.026.782.5164.0166.4116.748.7610.0銷售費(fèi)用250100.0100.0100.0100.090.090.0830.0營(yíng)業(yè)稅與附加281.0530.9626.3524.9239.

17、980.92283.9單位:萬元3、預(yù)計(jì)銷售收入序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量銷售單價(jià)（元/M2）合計(jì)總計(jì)萬20.62201441525.01多層公寓萬12.39180022302.02高層公寓萬20003情景洋房萬3.1622006952.04疊加別墅萬2.6525006625.05底層商業(yè)萬0.3945001755.06小戶型公寓萬0.282200616.07錯(cuò)復(fù)式住宅萬0.30850.0住宅部分0.202000400.0商業(yè)部分0.104500450.08農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)萬0.252500625.09半地下車庫(kù)萬1.2015001800.0單位:萬元4、分期銷售收入 時(shí)間項(xiàng)目200620072008200

18、9合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合計(jì)5109.09652.411387.39544.74361.61470.041525.0一期5109.03065.42043.610218.0二期6587.03952.22634.813174.0三期5391.53234.92156.610783.0四期3675.02205.01470.07350.0單位:萬元5、靜態(tài)投資效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售總額41525萬元項(xiàng)目總成本31728萬元項(xiàng)目所得稅前利潤(rùn)9797萬元所得稅前投資利潤(rùn)率為（979731728）100%=30.9%項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6564萬元所得稅后投資利潤(rùn)率為（656431728）

19、100%=20.7%6、動(dòng)態(tài)投資效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 時(shí)間項(xiàng)目20052006200720082009合計(jì)下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年一、現(xiàn)金流入5109.09652.411387.39544.74361.61470.041525.0銷售收入5109.09652.411387.39544.74361.61470.041525.0二、現(xiàn)金流出6826.51392.63444.06496.36522.14716.12084.6245.931728.1直接建設(shè)投資6601.5895.92755.55471.45549.43894.51626.026794.2管理費(fèi)用70.07

20、0.075.080.080.080.080.075.0610.0財(cái)務(wù)費(fèi)用150.0150.0150.0150.0600.0不可預(yù)見費(fèi)5.026.782.5164.0166.4116.748.7610.0銷售費(fèi)用250100.0100.0100.0100.090.090.0830.0營(yíng)業(yè)稅與附加281.0530.9626.3524.9239.980.92283.9三、稅前凈現(xiàn)金流量-6826.5-1392.61665.03156.14865.24828.62277.01224.19796.9四、稅前累計(jì)凈 現(xiàn)金流量-6826.5-8219.1-6554.1-3398.01467.26295.88

21、572.89796.9五、所得稅484.21593.4751.4403.93232.9六、稅后凈現(xiàn)金流量-6826.5-1392.61665.03156.14381.03235.21525.6820.26564.0七、稅后累計(jì)凈 現(xiàn)金流量-6826.5-8219.1-6554.1-3398.0983.04218.25743.86564.0項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 47.6%所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8%） 7084萬元所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 35.8%所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8%） 4450萬元六、C方案投資效益測(cè)算1、投資成本測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量費(fèi)用單價(jià)(元)金額(萬元)

22、備注1土地費(fèi)用6435.5土地出讓金畝2382600006188.0契稅4%247.52前期工程費(fèi)2890.3勘察設(shè)計(jì)費(fèi)萬416.0地堪費(fèi)萬15.87115.9規(guī)劃方案費(fèi)萬21.446128.6施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)萬21.448171.5景觀設(shè)計(jì)費(fèi)萬10.010100.0相關(guān)報(bào)建費(fèi)2294.3城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)萬21.4440857.6人防費(fèi)萬21.4430643.2白蟻防治費(fèi)萬21.442.553.6規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)萬21.44242.9散裝水泥基金萬21.441.532.2檔案管理萬21.440.510.7圖紙抗震審查費(fèi)萬21.44121.4質(zhì)檢費(fèi)萬21.44242.9監(jiān)理費(fèi)萬元17996.01.2

23、%216.0招投標(biāo)費(fèi)萬元17996.06108.0墻改基金萬21.448171.5土地登記及測(cè)量費(fèi)21.444.494.3工程前期費(fèi)180.0按建安工程費(fèi)1%取3建安工程費(fèi)萬21.4417996.0多層磚混指多層公寓；多層框架包括情景洋房、疊加別墅及公建。多層磚混萬10.367007252.0多層框架萬7.448506324.0高層住宅萬3.6410003640.0半地下車庫(kù)萬1.3600780.04基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)萬21.441002144.05直接建設(shè)成本29465.86管理費(fèi)用690.0按2-4項(xiàng)3%7財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款5000萬元2年，年利率6%600.08不可預(yù)見費(fèi)690.0按2-4項(xiàng)3%9銷售

24、費(fèi)用906.0銷售收入2.0%10營(yíng)業(yè)稅與附加2491.6銷售收入5.5%11總成本費(fèi)用34843.4單方成本1560按可售面積22.33萬2、投資計(jì)劃 時(shí)間項(xiàng)目20052006200720082009合計(jì)下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合計(jì)6862.31441.63454.06501.36721.85979.23438.4444.834843.4直接建設(shè)投資6631.5908.42755.55471.45738.55114.52846.029465.8管理費(fèi)用75.080.080.080.080.0100.0100.095.0690.0財(cái)務(wù)費(fèi)用150150150150600.

25、0不可預(yù)見費(fèi)5.827.282.5164.0172.0153.385.2690.0銷售費(fèi)用276.0105.0105.0105.0105.0105.0105.0906.0營(yíng)業(yè)稅與附加281.0530.9626.3506.4302.2244.82491.6 單位:萬元3、預(yù)計(jì)銷售收入序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量銷售單價(jià)（元/M2）合計(jì)總計(jì)萬22.33202845301.01多層公寓萬10.36180018648.02高層公寓萬3.6420007280.03情景洋房萬3.1622006952.04疊加別墅萬2.6525006625.05底層商業(yè)萬0.3945001755.06小戶型公寓萬0.2822006

26、16.07錯(cuò)復(fù)式住宅萬0.30850.0住宅部分0.202000400.0商業(yè)部分0.104500450.08農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)萬0.252500625.09半地下車庫(kù)萬1.3015001950.04、分期銷售收入 時(shí)間項(xiàng)目2006200720082009合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合計(jì)5109.09652.411387.311432.75494.42225.245301.0一期5109.03065.42043.610218.0二期6587.03952.22634.813174.0三期5391.53234.92156.610783.0四期5563.03337.82225.211126.

27、0單位:萬元5、靜態(tài)投資效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售總額45301萬元項(xiàng)目總成本34843萬元項(xiàng)目所得稅前利潤(rùn)10458萬元所得稅前投資利潤(rùn)率為（1045834843）100%=30.0%項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)7007萬元所得稅后投資利潤(rùn)率為（700734843）100%=20.1%6、動(dòng)態(tài)投資效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 時(shí)間項(xiàng)目20052006200720082009合計(jì)下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年一、現(xiàn)金流入5109.09652.411387.311432.75494.42225.245301.0銷售收入5109.09652.411387.311432.75494.42225.245

28、301.0二、現(xiàn)金流出6862.31441.63454.06501.36721.85979.23438.4444.834843.4直接建設(shè)投資6631.5908.42755.55471.45738.55114.52846.029465.8管理費(fèi)用75.080.080.080.080.0100.0100.095.0690.0財(cái)務(wù)費(fèi)用150150150150600.0不可預(yù)見費(fèi)5.827.282.5164.0172.0153.385.2690.0銷售費(fèi)用276.0105.0105.0105.0105.0105.0105.0906.0營(yíng)業(yè)稅與附加281.0530.9626.3506.4302.224

29、4.82491.6三、稅前凈現(xiàn)金流量-6862.3-1441.61655.03151.14665.55453.52056.01780.410457.6四、稅前累計(jì)凈 現(xiàn)金流量-6862.3-8303.9-6648.9-3497.81167.76621.28677.210457.6五、所得稅385.31799.7678.5587.53451.0六、稅后凈現(xiàn)金流量-6862.3-1441.61655.03151.14280.23653.81377.51192.97006.6七、稅后累計(jì)凈 現(xiàn)金流量-6862.3-8303.9-6648.9-3497.8782.44436.25813.77006.6

30、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 48.8%所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8%） 7581萬元所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 36.7%所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8%） 4779萬元七、D方案投資效益測(cè)算1、投資成本測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量費(fèi)用單價(jià)(元)金額(萬元)備注1土地費(fèi)用6435.5土地出讓金畝2382600006188.0契稅4%247.52前期工程費(fèi)3025.8勘察設(shè)計(jì)費(fèi)萬429.5地堪費(fèi)萬15.87115.9規(guī)劃方案費(fèi)萬22.406134.4施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)萬22.408179.2景觀設(shè)計(jì)費(fèi)萬10.010100.0相關(guān)報(bào)建費(fèi)2406.3城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)萬22.4040896.0人防費(fèi)萬2

31、2.4030672.0白蟻防治費(fèi)萬22.402.556.0規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)萬22.40244.8散裝水泥基金萬22.401.533.6檔案管理萬22.400.511.2圖紙抗震審查費(fèi)萬22.40122.4質(zhì)檢費(fèi)萬22.40244.8監(jiān)理費(fèi)萬元19316.01.2%231.8招投標(biāo)費(fèi)萬元19316.06115.9墻改基金萬22.408179.2土地登記及測(cè)量費(fèi)22.404.498.6工程前期費(fèi)190.0按建安工程費(fèi)1%取3建安工程費(fèi)萬22.4019316.0多層磚混指多層公寓；多層框架包括情景洋房、疊加別墅及公建。多層磚混萬9.367006552.0多層框架萬7.448506324.0高層住宅萬5

32、.6010005600.0半地下車庫(kù)萬1.4600840.04基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)萬22.401002240.05直接建設(shè)成本31017.36管理費(fèi)用737.0按2-4項(xiàng)3%7財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款5000萬元2年，年利率6%600.08不可預(yù)見費(fèi)737.0按2-4項(xiàng)3%9銷售費(fèi)用951.0銷售收入2.0%10營(yíng)業(yè)稅與附加2616.4銷售收入5.5%11總成本費(fèi)用36658.7單方成本1567按可售面積23.39萬2、投資計(jì)劃 時(shí)間項(xiàng)目20052006200720082009合計(jì)下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合計(jì)6886.61461.63469.16516.46862.26756.04215.1

33、491.736658.7直接建設(shè)投資6655.0908.42755.55471.45850.55822.53554.031017.3管理費(fèi)用75.085.090.090.0100.0105.0105.087.0737.0財(cái)務(wù)費(fèi)用150.0150.0150.0150.0600.0不可預(yù)見費(fèi)6.627.282.6164.1175.4174.6106.5737.0銷售費(fèi)用291.0110.0110.0110.0110.0110.0110.0951.0營(yíng)業(yè)稅與附加281.0530.9626.3543.9339.6294.72616.4 單位:萬元3、預(yù)計(jì)銷售收入序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)量銷售單價(jià)（元/M2）

34、合計(jì)總計(jì)萬23.39203347571.01多層公寓萬9.36180016848.02高層公寓萬5.60200011200.03情景洋房萬3.1622006952.04疊加別墅萬2.6525006625.05底層商業(yè)萬0.3945001755.06小戶型公寓萬0.282200616.07錯(cuò)復(fù)式住宅萬0.30850.0住宅部分0.202000400.0商業(yè)部分0.104500450.08農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)萬0.252500625.09半地下車庫(kù)萬1.4015002100.0單位:萬元4、分期銷售收入 時(shí)間項(xiàng)目2006200720082009合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年合計(jì)5109.096

35、52.411387.312567.76175.42679.247571.0一期5109.03065.42043.610218.0二期6587.03952.22634.813174.0三期5391.53234.92156.610783.0四期6698.04018.82679.213396.0單位:萬元5、靜態(tài)投資效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售總額47571萬元項(xiàng)目總成本36659萬元項(xiàng)目所得稅前利潤(rùn)10912萬元所得稅前投資利潤(rùn)率為（1091236659）100%=29.8%項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)7311萬元所得稅后投資利潤(rùn)率為（731136659）100%=19.9%6、動(dòng)態(tài)投資效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 時(shí)

36、間項(xiàng)目20052006200720082009合計(jì)下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年下半年一、現(xiàn)金流入5109.09652.411387.312567.76175.42679.247571.0銷售收入5109.09652.411387.312567.76175.42679.247571.0二、現(xiàn)金流出6886.61461.63469.16516.46862.26756.04215.1491.736658.7直接建設(shè)投資6655.0908.42755.55471.45850.55822.53554.031017.3管理費(fèi)用75.085.090.090.0100.0105.0105.087

37、.0737.0財(cái)務(wù)費(fèi)用150.0150.0150.0150.0600.0不可預(yù)見費(fèi)6.627.282.6164.1175.4174.6106.5737.0銷售費(fèi)用291.0110.0110.0110.0110.0110.0110.0951.0營(yíng)業(yè)稅與附加281.0530.9626.3543.9339.6294.72616.4三、稅前凈現(xiàn)金流量-6886.6-1461.61639.93136.04525.15811.71960.32187.510912.3四、稅前累計(jì)凈 現(xiàn)金流量-6886.6-8348.2-6708.3-3572.3952.86764.58724.810912.3五、所得稅31

38、4.41917.9646.9721.83601.0六、稅后凈現(xiàn)金流量-6886.6-1461.61639.93136.04210.73893.81313.41465.77311.3七、稅后累計(jì)凈 現(xiàn)金流量-6886.6-8348.2-6708.3-3572.3638.44532.25845.67311.3項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 49.8%所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8%） 7945萬元所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 37.5%所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=8%） 5028萬元八、方案比較與項(xiàng)目產(chǎn)品定位1、效益指標(biāo)比較技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位方案A方案B方案C方案D1、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積198300198300214400224000多層公寓18200012390010360093600高層公寓3640056000情景洋房316003160031600疊加別墅265002650026500公共建筑16300163001630016300車庫(kù)100001200013000140002、靜態(tài)投資效益項(xiàng)目銷售總額萬元38106415254530147571項(xiàng)目總成本萬元30393317283484336659稅前利潤(rùn)萬元771397971045810912稅前投資利潤(rùn)率%25.430.930.029.