上海房地產(chǎn)泡沫形成的深層原因

1、上海房地產(chǎn)泡沫形成的深層原因         06-02-04 15:46:00     作者： 王 琪    編輯：studa9ngns摘要：最近幾年上海房價高度上漲大家有目共睹，房價上漲乃經(jīng)濟(jì)發(fā)展使然，但以這種驚人的速度一路飆升卻是極不正常的，其中的泡沫顯而易見。與當(dāng)前大多分析文章-將房價正常上漲與形成泡沫混同-不同的是：本文拋開上海房價正常上漲的因素，如中國城市化進(jìn)程加快、人口基數(shù)大等，專門分析催生房產(chǎn)泡沫的因素, 分別

2、是: 政策慣性、金融漏洞、低迷、不發(fā)達(dá)的資本市場、國際“熱錢”進(jìn)入、市場預(yù)期和利益集團(tuán)作用等，以期深入分析上海房地產(chǎn)泡沫形成的真正原因。 引言： 上海房地產(chǎn)存在大量泡沫已經(jīng)是不爭的事實。2000年以來，上海商品房價格一路猛漲，從未回頭，尤其近三年來情況更為嚴(yán)重，2000年均價為4895元/平方米，2003年為5897元/平方米，2004年攀高至7546元/平方米，9月飆升至8148元/平方米，比2003年成交價猛漲2251元/平方米，漲幅達(dá)38.17%。到2005年初，上海房價更是攀升到近9000元/平方米。上海房價在這么短的時間內(nèi)上漲如此高的幅度，其中的泡沫不言而喻， 因

3、此努力擠壓房產(chǎn)泡沫一直是近兩年來中央和地方房地產(chǎn)政策的主要目標(biāo)。 當(dāng)前, 分析上海房地產(chǎn)泡沫的文章很多, 但絕大多數(shù)沒有分清房價合理快速上漲和形成泡沫的區(qū)別，把二者放在一起進(jìn)行分析，以至于得出的結(jié)論一般是綜合性的，“魚目混雜”的，所以提出的建議也就缺乏針對性。為了防止“將孩子連同洗腳水一起倒掉”的危險，本文拋開上海房價正常上漲的因素, 專門分析催生房產(chǎn)泡沫的因素, 以期為目前上海的“房地產(chǎn)病”做出科學(xué)而又準(zhǔn)確的“診斷”。 一、政策慣性     從房地產(chǎn)歷史的角度來看，上世紀(jì)90年代上海出臺一系列鼓勵房地產(chǎn)

4、發(fā)展的政策，事實上為近幾年房價的“突飛猛進(jìn)”提供了基礎(chǔ)性的政策支持平臺，由于政策從出臺、實施到產(chǎn)生效果往往都有一定的滯后期，再加上過去積極的政策仍然在很大范圍、較大程度上發(fā)揮作用，這些因素共同形成政策慣性，極大地抵消了后來政府出臺的打壓房價的政策效果。     1992年，上海第一次正式提出土地批租政策，該政策使上海房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展起來。但隨之而來的國家宏觀政策調(diào)整和亞洲金融危機(jī)，使上海房地產(chǎn)市場急轉(zhuǎn)直下，為了挽救房市，重新啟動房地產(chǎn)市場，1994至1998年，上海市政府相繼推出了“藍(lán)印”戶口、貼息貸款和購房退稅等措施，使上海房地產(chǎn)市場重新回暖，199

5、9年開始房價開始緩步上升。作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，上世紀(jì)末、本世紀(jì)初上海市政府開始為房地產(chǎn)的發(fā)展提供實質(zhì)性的政策支持，到2003年上海市土地在招標(biāo)價格上升、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較快等一系列利好因素的促進(jìn)下，上海房地產(chǎn)的投資熱情空前高漲，房價在人們看漲的心理預(yù)期下迅速膨脹，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過政府預(yù)計的上漲幅度。2003到2005年初是上海房地產(chǎn)上漲最快的時期，可以說是“瘋漲”，雖然期間中央和上海市政府也陸續(xù)出臺了限制房價過快上漲的信貸、土地和稅收政策，如2003年的央行121文件、2004年的土地8.31大限和2005年6月1日以后加征房地產(chǎn)營業(yè)稅等，這些政策的效果都在一定程度上被之前積極的房地產(chǎn)政策抵消了，以至

6、于它們要么是沒有效果，要么是效果不明顯。  縱觀上海為時不長的房地產(chǎn)發(fā)展史，人們不難發(fā)現(xiàn)，上海每一次房價拉升都是在政策的直接推動下形成的，在具有準(zhǔn)官方口徑的“上海是全國人民乃至全世界人民的上?！?、“歡迎到上海來投資房地產(chǎn)”、“上海的地產(chǎn)肯定會升值”等口號邀引下，加上現(xiàn)實的經(jīng)濟(jì)增長因素，使得過去的房地產(chǎn)政策慣性無法停止，通過各方市場參與者的心理預(yù)期，將政府推出政策的效應(yīng)放大，等到政府發(fā)現(xiàn)問題“剎車”時已經(jīng)為時已晚，最終導(dǎo)致了近幾年上海房價的“一路狂奔”。 二、金融漏洞     中國的金融體制的脆弱和因之而導(dǎo)致的房地產(chǎn)金融、信貸政策漏洞是造成房地產(chǎn)

7、泡沫的重要原因之一，這一點具有普遍性，但以上海表現(xiàn)得最為“突出”。隨著入世承諾-2006年底銀行業(yè)務(wù)全面向外資開放-的臨近，中央政府加緊促使國有商業(yè)銀行內(nèi)部改革，各國有商業(yè)銀行也加速處理計劃經(jīng)濟(jì)時代留下的大批銀行呆壞帳、充實資本金，減少不良資產(chǎn)比例等。而歷史和現(xiàn)實的數(shù)據(jù)都顯示銀行的房地產(chǎn)放貸屬于銀行優(yōu)良資產(chǎn)，銀行通過快速擴(kuò)大房地產(chǎn)放貸規(guī)?？梢匝杆俳档妥陨聿涣假Y產(chǎn)率，于是，銀行業(yè)普遍存在著給房地產(chǎn)商、購房戶提供貸款的強(qiáng)烈沖動。     另一方面，炒房者也正好急需銀行的“大力支持”，利用銀行的資金來炒房可以說是“游刃有余”，“哪家的錢有銀行多？”所以，眾多炒

8、房者就有了從銀行貸款炒房的巨大需求。房地產(chǎn)貸款供給沖動與需求渴望的結(jié)合可以說是“完美結(jié)合”，賣房者與炒房者相互勾結(jié)，聯(lián)合造假。對假材料銀行一般視而不見，經(jīng)常提供便利的條件和“優(yōu)惠”的待遇，所以才出現(xiàn)炒房者用現(xiàn)有住房重復(fù)抵押、重復(fù)貸款，以至于出現(xiàn)個人靠銀行貸款購房上百套的“經(jīng)典案例”。中國銀行業(yè)的儲蓄率一直很高，炒房者能方便地從銀行拿來“取之不盡”的資金，用來炒房。所以，在這么短的時間內(nèi)，上海房價漲速這么快、漲幅這么高也就不足為怪了。     正如上海證券交易所副總經(jīng)理方星海所言：“目前上海地區(qū)銀行貸款的增量有一半以上是房地產(chǎn)貸款，很多炒房者的資金都是從銀

9、行借貸的，這無疑極大增加了銀行的金融風(fēng)險，使金融業(yè)的發(fā)展偏離健康軌道?！鄙虾＝鹑谵k的副主任馬弘也提供了一個數(shù)據(jù)，上海建設(shè)銀行70%-80%的貸款是投放在房地產(chǎn)領(lǐng)域?？梢院敛豢鋸埖刂v，上海房地產(chǎn)泡沫發(fā)展到今天這種程度與金融“漏洞”密不可分，銀行業(yè)應(yīng)該是最大“功臣”之一。      三、低迷、不發(fā)達(dá)的資本市場     中國的房地產(chǎn)泡沫是與低迷、不發(fā)達(dá)的資本市場緊密相關(guān)的，并且集中表現(xiàn)在上海的房地產(chǎn)泡沫上。一方面，持續(xù)走低的股票市場已經(jīng)無法對大量社會閑散資金產(chǎn)生吸引力，促使它們轉(zhuǎn)向既能保值增值、又能投機(jī)的房地產(chǎn)市場，從而

10、自覺不自覺地加入到國際、國內(nèi)炒房團(tuán)的行列中；另一方面，國內(nèi)資本市場落后，房地產(chǎn)企業(yè)缺少直接融資渠道，社會公眾無法找到合適渠道投資發(fā)展迅速的房地產(chǎn)業(yè)，不能順利分享房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的豐厚利潤。沒有合適渠道，社會“游資”就只好尋找合法但不“合適”的渠道-炒房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)泡沫增加。     提起中國的股市，幾乎是“扶不起來的劉阿斗”，近幾年來，國家證監(jiān)會一直在想盡辦法阻止股指下跌，但顯示的結(jié)果最多也只是“曇花一現(xiàn)”的牛市，滬深股指持續(xù)走低，前不久上證綜合指數(shù)竟跌破1000點關(guān)口，達(dá)近10年來新低。這些真正反映了當(dāng)前中國股市的缺乏“人氣”，股民們對股市的“失望

11、”。按照盛陽房地產(chǎn)基金管理公司CEO李沖先生的觀點“資本的本性是趨利的，它總是流向最能體現(xiàn)其價值、并能帶來新價值的地方”。社會資本不能找到理想的投資渠道，于是也就可能聚結(jié)起來“興風(fēng)作浪”，例如“名噪一時”的溫州炒房團(tuán)。勿庸質(zhì)疑，上海的房地產(chǎn)泡沫膨脹，溫州炒房團(tuán)的作用“功不可沒”。由于“羊群效應(yīng)”的作用，溫州炒房團(tuán)聚集的巨額資金引領(lǐng)社會各種閑散資金加入到炒房者的行列中，于是，上海房地產(chǎn)泡沫也就“水到渠成”了。     中國資本市場的問題還表現(xiàn)在資本市場不發(fā)達(dá)、也不完善，例如，到現(xiàn)在還沒有出臺產(chǎn)業(yè)基金法，房地產(chǎn)基金更是讓房地產(chǎn)商“望眼欲穿”，房地產(chǎn)基金法遲遲

12、不能出臺。中國房地產(chǎn)企業(yè)資金的70-80%都來自銀行貸款（間接融資），而西方發(fā)達(dá)國家，如美國房地產(chǎn)企業(yè)資金的60%來自于房地產(chǎn)基金（直接融資），二者的反差已經(jīng)足以說明了問題。今年6月4-5日，在上海召開的“諾貝爾才富論壇”上，2004年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者普利斯科特建議中國加快發(fā)展房地產(chǎn)基金，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，降低銀行信貸風(fēng)險。房地產(chǎn)基金是直接融資，既能優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)；降低經(jīng)營風(fēng)險，又能讓社會民眾參入房地產(chǎn)開發(fā)，分享房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展帶來的豐厚利潤?？墒牵F(xiàn)在的問題是，房地產(chǎn)基金法的缺位使得中國的房地產(chǎn)基金發(fā)展緩慢，導(dǎo)致的結(jié)果也是社會大量閑散資金流向炒房團(tuán)隊伍，直接催生房地產(chǎn)泡沫。

13、         06-02-04 15:46:00     作者： 王 琪    編輯：studa9ngns四、國際“熱錢”進(jìn)入     造成國際“熱錢”進(jìn)入上海房地產(chǎn)的深層原因有兩個：分別是利率因素全球利率跟隨美元走低；匯率因素國際上普遍形成的人民幣升值預(yù)期。首先看利率因素如何影響上海房價的。自2000年美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退以來，為了刺激經(jīng)濟(jì)增長，美聯(lián)儲連續(xù)13次減息，使得美元處在一個超低的利息水平。由于美

14、元的世界貨幣作用，帶動全球利率走低，其結(jié)果促成了全球房地產(chǎn)市場的泡沫化。當(dāng)美國股市泡沫崩潰之后，超低利率政策促使國際游資一方面尋求避險場所，另一方面尋找新的獲利場所。眾所周知，房地產(chǎn)是最具有“避險資產(chǎn)”特征的商品，因此，房地產(chǎn)市場遂成為股市泡沫崩潰之后國際游資最為青睞的理想投資場所，從而刺激房地產(chǎn)價格在全球上升。據(jù)估計，近年來發(fā)達(dá)工業(yè)化國家的居民房地產(chǎn)價格快速上升，自1997年以后，法國的房地產(chǎn)項目增加了90%，西班牙和英國都增加了140%，美國則增加了60%。     全球房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫已經(jīng)是不爭的事實，上海作為的國際化大都市，具有較高的市場開放度

15、，外資容易進(jìn)入；同時各種利好因素（中國人口基數(shù)大、城市化進(jìn)程加快、上海舉行APEC會議和申博的成功等等）的出現(xiàn)又使其房地產(chǎn)市場具有相當(dāng)?shù)纳仙臻g，其中的利潤空間更是極其誘人的，資本的趨利性特點使得上海自然也成為國際游資的理想追逐場所。     其次就是匯率因素。近兩年來，因中美貿(mào)易的巨大順差（2004年達(dá)到319億美元），中美之間圍繞人民幣升值問題的摩擦已經(jīng)是愈演愈烈，一直是政府和媒體關(guān)注的焦點。一方面，以美國為代表的發(fā)達(dá)國家不斷就人民幣升值問題向中國政府施壓，甚至已經(jīng)到了國會審議通過制裁中國的法案的程度，國內(nèi)外大多數(shù)專家學(xué)者指出人民幣已經(jīng)被高度低估，借

16、助媒體的推波助瀾，顯示出人民幣在未來大幅升值已經(jīng)是不可避免。另一方面，中國政府雖然在公開場合因堅持宣布：考慮現(xiàn)實復(fù)雜因素，人民幣不會馬上升值，但溫總理卻提出人民幣要在“出人意料”的時機(jī)實現(xiàn)升值，而且已經(jīng)有了一次小幅升值的實踐。無疑進(jìn)一步證實了人民幣匯率改革的必然性和人民幣升值的可期待，這些因素都向人們顯示的是人民幣未來升值不可避免，這種市場預(yù)期理所當(dāng)然會吸引大量的國際游資。     綜合二者，從利率角度，國際游資可以通過購買上海房產(chǎn)規(guī)避利率風(fēng)險，獲得房產(chǎn)投資收益；從匯率角度，國際游資賭人民幣升值購買上海房產(chǎn)，以期獲得套利收益， 二者加總成為國際

17、游資大量涌入上海房產(chǎn)的根本利益驅(qū)動。據(jù)央行公布數(shù)據(jù)顯示，2004年中國外匯儲備凈增2070億美元，其中貿(mào)易順差為319億美元，引進(jìn)外資606億美元。由正常渠道換取的外匯儲備增額為925億美元。那么，還有約1100億美元凈增外匯儲備無法與經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)掛鉤。分析人士認(rèn)為，這1100億外匯大部分為預(yù)期人民幣不久將升值基礎(chǔ)上以匯率投機(jī)為目的的熱錢流入。 五、市場預(yù)期     預(yù)期未來房地產(chǎn)價格上升是投機(jī)性房地產(chǎn)需求產(chǎn)生的根本原因。所以根據(jù)房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)狀況，可以說，上海房地產(chǎn)價格飄升是因為對上海房地產(chǎn)價格上升的預(yù)期導(dǎo)致的。這里應(yīng)該分為兩個階段：第一階段大致是從200

18、1年到2003年，上海房價理性上升階段。由于北京成功獲得2008年奧運(yùn)會的舉辦權(quán)、2002上海APEC會議的成功舉行、上海成功獲得2010年世博會的舉辦權(quán)、上海爭創(chuàng)國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)四個中心和國際化大都市等一系列利好因素，促使國際、國內(nèi)都形成了上海房價必然上漲的預(yù)期。第二階段是從2003年到現(xiàn)在，上海房價非理性膨脹階段，三年時間，上海房價上升幾乎達(dá)一倍。這一階段的預(yù)期更為根本和復(fù)雜，不只是簡單的政治或歷史事件所能比。   首先，區(qū)域產(chǎn)業(yè)分工格局對中高檔住房需求的預(yù)期。 在長三角經(jīng)濟(jì)圈中，上海是整個經(jīng)濟(jì)圈的中心，它與周邊形成了強(qiáng)勁的輻射與逆輻射經(jīng)濟(jì)關(guān)系。一方

19、面，上海對原有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級形成對周邊城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)移，促進(jìn)周邊城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；另一方面，周邊城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展構(gòu)成對上海中心城市高端服務(wù)業(yè)(如金融、管理咨詢、科研培訓(xùn)等)的需求，促進(jìn)上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高級化。這意味著隨著上海與周邊城市輻射、逆輻射經(jīng)濟(jì)關(guān)系的進(jìn)一步深化，上海與周邊城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的分工格局也將進(jìn)一步明朗化，上海作為高端服務(wù)業(yè)的中心城市地位將進(jìn)一步確立，而原有的工業(yè)制造業(yè)等較低級產(chǎn)業(yè)將進(jìn)一步向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化意味著人口需求結(jié)構(gòu)的變化。高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展將意味著對高知識人才的需求，高知識人才都預(yù)期屬于高收入階層，其對住房的需求也被預(yù)期屬于較高的檔次。這意味著上海較高檔次住房將有較大

20、的市場空間，這形成了對上海中高檔住房普遍看漲的價格預(yù)期。預(yù)期價格上漲，購買現(xiàn)有的中高檔住房就成為財產(chǎn)增值的有效手段。這也是為什么上海房地產(chǎn)價格飄升集中表現(xiàn)在中高檔住房市場的原因。     其次，超大城市規(guī)模現(xiàn)狀對人口進(jìn)入和土地供給限制的預(yù)期。上海是一個擁有1600萬人口的超大城市，城市建成區(qū)面積已達(dá)到500多平方公里，實際建設(shè)用地面積已經(jīng)達(dá)到數(shù)千平方公里，很顯然，進(jìn)一步城市擴(kuò)張所帶來的規(guī)模經(jīng)濟(jì)、范圍經(jīng)濟(jì)效應(yīng)并不明顯，而由于交通擁擠、宏觀協(xié)調(diào)困難、城市防火防災(zāi)安全所導(dǎo)致的規(guī)模不經(jīng)濟(jì)、范圍不經(jīng)濟(jì)效應(yīng)則不斷增大。從城市整體經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的角度考慮，大規(guī)模的人口和土地擴(kuò)張在上海市不大可能實現(xiàn)。所以可以預(yù)期在未來的時期內(nèi)，控制人口和建成區(qū)面積的擴(kuò)張是上海市必然的選擇。      第三，上海房價不斷攀升自身形成進(jìn)一步走高的預(yù)期。近幾年，我國固定資產(chǎn)投資加大，鋼鐵、水泥、電解鋁以及能源等都供不應(yīng)求，投資熱很難降下來，這些本來是由于房地產(chǎn)投資速度過快，房價持續(xù)猛漲的結(jié)果，現(xiàn)在卻發(fā)展成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)行業(yè)緊密聯(lián)系、互相推動、并不斷