產(chǎn)權(quán)證、消防驗(yàn)收合格證是否影響房屋租賃合同的效力學(xué)習(xí)資料

1、產(chǎn)權(quán)證、消防驗(yàn)收合格證是否影響房屋租賃合同的效力牛旭云 冀 東 北京市第一中級(jí)人民法院民一庭上傳時(shí)間 :2007-2-6一、案 情原告（反訴被告）建設(shè)公司訴稱： 1998年 8月 25日，建設(shè)公司與子木公司簽訂了“房 屋租賃協(xié)議書” ，約定，建設(shè)公司（甲方）出租蓮花廣場(chǎng)西座地上第一至三層和地下一層。 自 1998 年 9 月 1 日起至 1999 年 3 月 31 日止，子木公司（乙方）可以進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行局部改 造和精裝修， 進(jìn)行設(shè)備調(diào)試及試營(yíng)業(yè)， 自 1999 年 4 月 1 日起計(jì)算租期， 租賃期為 5 年 ;每年 租金為 227 萬(wàn)元人民幣，乙方每年 4 月 1 日前和 10 月 1 日前

2、各支付一次，每次預(yù)付金額為 113.5 萬(wàn)元，如不能按期支付租金， 拖欠期內(nèi)每日加收欠交租金萬(wàn)分之五的滯納金;租賃期間 ,甲、乙雙方均不能無(wú)故解除本協(xié)議。 如確有必要解除合同， 違約方要以當(dāng)年租金總額的兩倍 作為違約金賠付守約方。協(xié)議簽訂后， 建設(shè)公司全面履行了協(xié)議， 如期將房屋交付子木公司， 子木公司裝修后以 “子木大酒樓”的名義開(kāi)業(yè)，并營(yíng)業(yè)至今。但子木公司僅在 1998 年 9 月 8 日向建設(shè)公司支 付了定金 50 萬(wàn)元，租金至今未付，己拖欠租金 794.5 萬(wàn)元。建設(shè)公司提出以下訴訟請(qǐng)求 :I、判令解除建設(shè)公司與子木公司于1998年8月25日簽訂的房屋租賃協(xié)議書，子木公司將其承租并已裝

3、修的房屋無(wú)償返還給建設(shè)公司。2、判令子木公司給付建設(shè)公司租金人民幣3、判令子木公司給付建設(shè)公司滯納金人民幣日，自逾期之日起至實(shí)際給付之日止） 。4、判令子木公司給付建設(shè)公司違約金人民幣5、判令子木公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。794.5 萬(wàn)元。1966387 元 （滯納金暫計(jì)至 2002 年 2 月 1454 萬(wàn)元。被告（反訴原告）子木公司辯稱：建設(shè)公司未及時(shí)取得房屋產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)不能及時(shí)提供 消防驗(yàn)收合格證，從而導(dǎo)致房屋租賃協(xié)議書無(wú)效，應(yīng)由建設(shè)公司承擔(dān)全部責(zé)任。建設(shè)公 司沒(méi)有按照合同約定提供相應(yīng)的法律文件， 擬將設(shè)立的 “子木酒樓有限責(zé)任公司” 無(wú)法獲得 工商行政管理部門的核準(zhǔn)， 不能營(yíng)業(yè)， 試營(yíng)業(yè)亦無(wú)

4、法進(jìn)行。 建設(shè)公司的不作為已經(jīng)構(gòu)成違約和對(duì)子木公司權(quán)利的侵犯。 子木公司沒(méi)有交納租金是在建設(shè)公司違反合同約定的情況下，依 照法律和雙方約定，正常維護(hù)自身合法權(quán)益的行為。同時(shí)，子木公司提出如下反訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求人民法院確認(rèn)建設(shè)公司與子木公司之間簽訂的房屋租賃協(xié)議書無(wú)效。2、請(qǐng)求人民法院駁回建設(shè)公司的訴訟請(qǐng)求。3、 請(qǐng)求人民法院判令建設(shè)公司補(bǔ)償子木公司經(jīng)濟(jì)損失人民幣17 404 972.11 元 （實(shí)際投 入 6 204 972.11 元，雙倍租金 454萬(wàn)元,三年預(yù)期利潤(rùn) 666 萬(wàn)元）。4、請(qǐng)求人民法院判令由建設(shè)公司負(fù)擔(dān)本案訴訟費(fèi)。二、判 決一審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：1、建設(shè)公司未及時(shí)

5、取得房屋產(chǎn)權(quán)證以及消防驗(yàn)收合格證是否影響租賃合同的效力；2、不能全面、及時(shí)地履行房屋租賃合同的責(zé)任分擔(dān)問(wèn)題。一審法院認(rèn)為， 原告建設(shè)公司與被告子木公司所簽訂的 房屋租賃協(xié)議書 是雙方的真 實(shí)意思表示，不違反國(guó)家法律、 行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定， 合法有效。建設(shè)公司未及時(shí)取得房 屋產(chǎn)權(quán)證，但是產(chǎn)權(quán)清晰，并無(wú)爭(zhēng)議，因此不能直接導(dǎo)致房屋租賃協(xié)議書無(wú)效，但是對(duì) 于該合同的履行產(chǎn)生一定影響；建設(shè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。子木公司自 1998 年 9 月 1 日至 1999年 3月 31日止的期間內(nèi)進(jìn)行設(shè)備調(diào)試和試營(yíng)業(yè)， 辦理相關(guān)的公司注冊(cè)手續(xù)， 子木 公司在此期間內(nèi)應(yīng)知曉建設(shè)公司未取得租賃物的產(chǎn)權(quán)證， 但是在

6、兩年的訴訟期間內(nèi)未主張權(quán) 利，視為放棄相應(yīng)的勝訴權(quán)。其次， 由于雙方簽訂租賃合同是在中華人民共和國(guó)消防法 實(shí)施之前，因此建設(shè)公司 未及時(shí)取得消防驗(yàn)收合格證也不導(dǎo)致 房屋租賃協(xié)議書 當(dāng)然無(wú)效。 DDD 原被告雙方對(duì) 房 屋租賃協(xié)議書的履行行為，都存在不同程度的瑕疵，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。依照消防管理的相關(guān)規(guī)定， 消防驗(yàn)收可以進(jìn)行整體驗(yàn)收， 也可以進(jìn)行局部驗(yàn)收。 子木公 司接收租賃的房屋后， 對(duì)租賃物進(jìn)行了局部改造和精裝修， 依據(jù)相應(yīng)的規(guī)定， 也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消 防申報(bào)并經(jīng)消防驗(yàn)收合格才能進(jìn)行正式營(yíng)業(yè)。 但子木公司沒(méi)有提供其已經(jīng)履行此義務(wù)的證據(jù) 材料。因此，子木公司認(rèn)為建設(shè)公司不能及時(shí)提供消防驗(yàn)收合

7、格證， 從而導(dǎo)致 房屋租賃協(xié)議 書無(wú)效， 并由建設(shè)公司承擔(dān)全部責(zé)任的理由不能成立。 子木公司作為準(zhǔn)備從事餐飲業(yè)的承 租方，應(yīng)當(dāng)比出租方盡更多的義務(wù)了解從事餐飲業(yè)的特殊要求和特別程序， 本案的事實(shí)說(shuō)明， 關(guān)于租賃物的消防驗(yàn)收問(wèn)題， 子木公司的過(guò)錯(cuò)是主要的， 但建設(shè)公司作為出租方， 也要承擔(dān) 一定的責(zé)任。此外， 子木公司作為租賃物的承租方， 其知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃物的產(chǎn)權(quán)證或者消防安 全驗(yàn)收合格證不能及時(shí)取得， 建設(shè)公司有違約行為而給其造成損失時(shí)， 子木公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)采 取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大。 子木公司在辦理公司登記的過(guò)程中， 就應(yīng)當(dāng)知曉上述事實(shí)， 但 是子木公司沒(méi)有提供證據(jù)證明其采取了相應(yīng)的補(bǔ)

8、救措施。依照民法通則 第一百三十六條第三款的規(guī)定， 延付或者拒付租金的訴訟時(shí)效期間為 一年，建設(shè)公司于 2002年 3月向子木公司主張自 1999年 4月1日起的房屋租金， 但是沒(méi)有 提供其自 2000 年 4 月 1 日起就向子木公司主張租金的證據(jù)材料，因此，本院只支持建設(shè)公 司向本院起訴之日起前一年至今的租金及相應(yīng)的滯納金。對(duì)于子木公司對(duì)租賃物進(jìn)行的裝飾裝修，經(jīng)評(píng)估，裝飾裝修工程的價(jià)格在2002年 4 月15 日的市場(chǎng)價(jià)格為 351.28 萬(wàn)元。房屋租賃協(xié)議書 約定， 租賃期滿或其他原因終止本協(xié)議 時(shí)，除乙方購(gòu)置的家具、 電器以外其他設(shè)施及設(shè)備應(yīng)完整、無(wú)償移交給甲方。根據(jù)本案的事 實(shí)及雙方

9、的過(guò)錯(cuò)責(zé)任程度， 就子木公司對(duì)租賃物的裝飾裝修工程， 酌定為建設(shè)公司應(yīng)當(dāng)給付 子木公司 100 萬(wàn)元補(bǔ)償。一審法院判決：1、解除建設(shè)公司與子木公司簽訂的房屋租賃協(xié)議書；2、子木公司將其承租并已經(jīng)裝修的房屋于本判決生效后三十日內(nèi)騰空并移交給建設(shè)公 司;3、子木公司于本判決生效后十日內(nèi)給付建設(shè)公司房屋租金三百五十九萬(wàn)四千一百六十 六元六角七分（其中五十萬(wàn)元已經(jīng)執(zhí)行）及滯納金（以拖欠租金為基數(shù),按照拖欠日期每日 萬(wàn)分之五分別計(jì)算至實(shí)際給付之日） ;4、建設(shè)公司于本判決生效后十日內(nèi)給付子木公司房屋裝修補(bǔ)償一百萬(wàn)元；5、駁回建設(shè)公司的其他訴訟請(qǐng)求。6、駁回子木公司的其他反訴請(qǐng)求。 子木公司不服一審判決提

10、起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。三、分析 本案的審理，在處理房屋產(chǎn)權(quán)證、消防驗(yàn)收合格證是否影響房屋租賃合同的案例方面， 具有借鑒意義。（一）、出租方?jīng)]有房屋產(chǎn)權(quán)證，是否影響房屋租賃合同的效力。按照城市房地產(chǎn)管理法 第五十二條的規(guī)定， 房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人 將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 城市房屋權(quán)屬登記管理 辦法第五條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、 收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。在很多案例中， 房屋出租方?jīng)]有產(chǎn)權(quán)證， 具體的原因很多， 相當(dāng)一部分是土地出讓金已 經(jīng)交納，由于政府職能部門的原因， 房屋產(chǎn)權(quán)證不能及

11、時(shí)下發(fā)，但是房屋的產(chǎn)權(quán)清晰， 沒(méi)有 爭(zhēng)議。合同法對(duì)于合同無(wú)效規(guī)定的比較嚴(yán)格，結(jié)合合同法倡導(dǎo)的精神和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的 要求， 對(duì)于房屋出租方?jīng)]有產(chǎn)權(quán)證的房屋租賃合同， 不宜認(rèn)定為無(wú)效合同。 但是對(duì)于違章建 筑的出租等情況，應(yīng)當(dāng)另論。（二）、消防驗(yàn)收合格證對(duì)房屋租賃合同效力的影響。經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房的消防設(shè)施是否完善， 是否有重大火災(zāi)隱患等， 涉及到公共安全和社會(huì) 利益， 消防驗(yàn)收問(wèn)題與出租房屋能否正式投入使用直接相關(guān)，因此，經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房的消防涉及房屋租賃合同的效力和履行問(wèn)題。中華人民共和國(guó)消防法于 1998 年 9 月 1 日正式實(shí)施。該法第十規(guī)定，按照國(guó)家工 程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣

12、工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收； 未經(jīng)驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。第十二條規(guī)定，歌舞廳、影劇院、賓館、飯 店、商場(chǎng)、 集貿(mào)市場(chǎng)等公眾聚集的場(chǎng)所， 在使用或者開(kāi)業(yè)前， 應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)， 經(jīng)消防安全檢查合格后，方可使用或者開(kāi)業(yè)。上述規(guī)定， 應(yīng)當(dāng)是法律的強(qiáng)制性規(guī)定。 如果房屋租賃合同的內(nèi)容違反了上述規(guī)定， 應(yīng)當(dāng) 認(rèn)定合同的相應(yīng)內(nèi)容為無(wú)效。聯(lián)體建筑或者整棟大樓一般情況下是全部竣工后進(jìn)行整體驗(yàn)收， 如果上述整體建筑的竣 工時(shí)間較長(zhǎng)或其他原因， 而只對(duì)其中部分房屋進(jìn)行出租時(shí)， 可以進(jìn)行局部驗(yàn)收。 依照消防管 理的相關(guān)規(guī)定， 消防驗(yàn)收可以進(jìn)行整體驗(yàn)收， 也可以進(jìn)行局部驗(yàn)收， 但局

13、部驗(yàn)收必須具備相 應(yīng)的附加條件。 （如整幢建筑物的消防水泵、管道等基礎(chǔ)消防設(shè)施已經(jīng)具備等）。另外， 如果對(duì)租賃物進(jìn)行了局部改造和精裝修， 依據(jù)相應(yīng)的規(guī)定， 也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防申報(bào) 并經(jīng)消防驗(yàn)收合格才能進(jìn)行正式營(yíng)業(yè)使用。 因此， 租賃物的消防驗(yàn)收， 有時(shí)是租賃雙方的共 同義務(wù)。在“消防法”實(shí)施之后，對(duì)租賃合同內(nèi)容的效力問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)考慮租賃房屋的消防驗(yàn) 收問(wèn)題。四、本案中需要說(shuō)明的問(wèn)題（一）有效的房屋租賃合同處于非法履行狀態(tài)時(shí)雙方責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題。 由于本案中房屋租賃合同在先， 消防法實(shí)施在后，因此一審法院認(rèn)定房屋租賃合同 有效， 但是因?yàn)橄莉?yàn)收問(wèn)題， 承租方所開(kāi)辦酒樓的營(yíng)業(yè)執(zhí)照無(wú)法辦理， 并因擅自營(yíng)業(yè)

14、被處 罰，租賃合同處于非法履行狀態(tài)。本案中出租房屋所在的整棟建筑物需要竣工后進(jìn)行整體驗(yàn)收， 但是已經(jīng)具備了進(jìn)行局部 驗(yàn)收的附加條件， 承租方承租的房屋又進(jìn)行了局部改造和裝修， 所以一審法院認(rèn)為需要進(jìn)行 局部驗(yàn)收， 同時(shí)也具備了局部驗(yàn)收的條件， 所以承租方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)沒(méi)有取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的主要責(zé) 任。所以，對(duì)于雙方的損失應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方在履行合同過(guò)程中的過(guò)錯(cuò)責(zé)任程度確定各自應(yīng)當(dāng)負(fù) 擔(dān)的份額。 對(duì)于實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)注意確定損失的范圍。依據(jù)合同法的規(guī)定， 合同當(dāng)事人有義 務(wù)采取措施防止損失的擴(kuò)大。沒(méi)有采取補(bǔ)救措施，放任損失擴(kuò)大的部分不應(yīng)支持。（二）本案中子木公司是否享有不交付房屋租金的抗辯權(quán)的問(wèn)題。子木公司認(rèn)為， 建設(shè)公司未及時(shí)取得房屋產(chǎn)權(quán)證、 消防驗(yàn)收合格證，擬將設(shè)立的“子木 酒樓有限責(zé)任公司” 無(wú)法獲得工商行政管理部門的核準(zhǔn)， 不能營(yíng)業(yè)，試營(yíng)業(yè)亦無(wú)法進(jìn)行