住宅用地建設(shè)工程項(xiàng)目可行性實(shí)施報告項(xiàng)目建設(shè)建議書

1、目錄1.0研究結(jié)論 .11.1 宗地基本情況.11.2地價范圍.11.3 地塊投資價 值 .12.0 研究方法 . .22.1 剩余法求地價 . .22.2 運(yùn)用建設(shè)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)進(jìn)行宗地的財務(wù)評價 .22.3 研究依據(jù) .33.0 宗地最佳利用方式構(gòu)思 . .43.1 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì) . . 43.2 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì) . 54.0 宗地地價測算 .64.1 地價之外的成本測算 . .64.2 銷售收入測 算 . . . 74.3 地價成本測算 . . . .75.0 項(xiàng)目財務(wù)評價 .75.1 項(xiàng)目盈利能力分析 .75.1.1 稅金計(jì)算 . . . 85.1.2 損益表

2、 . . . 85.1.3 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 . . . . 8.105.2 項(xiàng)目不確定性分析. 5.2.1 項(xiàng)目盈虧平衡分析 . . .105.2.2 敏感性分析 . . . 105.2.3 概率分析 . . 116.0 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評價與建議 .126.1 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評 價 .126.2 有關(guān)說明及建議 12附表、附圖.14附表一 宗地地價測算表 附圖一 項(xiàng)目概率分析圖 .161.0 研究結(jié)論1.1 宗地基本情況宗地編號為B303-0041,地塊位于香蜜湖,土地用途為住宅用地；土地面積為93544 平方米，建筑容積率W 1.4;可建設(shè)總建筑面積為131000平方米，其中：住宅

3、127650 平方米（高層住宅 85,低層住宅占 15,但最終比例按報建實(shí)施方案確定） ； 幼兒園 3000平方米，垃圾站 50平方米，社區(qū)管理中心 300平方米；土地使用年 期70年，自 2003年8月25日起到 2073年8月24日止。競投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 5個工作日內(nèi)一次付清地價款。 涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法 屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費(fèi)用甲乙雙 方各承擔(dān) 50%。1.2 地價范圍經(jīng)測算，本地塊的正常地價范圍應(yīng)在 7493187416萬元人民幣之間，其中市場正 常價位點(diǎn)應(yīng)在 80913萬元，

4、扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅 3，則得競標(biāo)報價范圍應(yīng)在 72749 84870萬元人民幣之間，市場正常競標(biāo)價位點(diǎn)在 78557萬元人民幣。 對應(yīng)市場價位點(diǎn) 80913萬元，則得相應(yīng)樓面地價為 6339元/平方米.1.3 地塊投資價值對應(yīng)以上地價范圍，測得相應(yīng)的投資財務(wù)效果指標(biāo)如表 11 所示綜上，當(dāng)?shù)貎r在7493180913萬元人民幣之間時，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r在8091387416萬元人民幣之間時，即進(jìn)入投資風(fēng)險區(qū)；超過87416萬元后,將進(jìn)入高風(fēng)險區(qū) , 投資者需慎重考慮。表 1 1 宗地投資財務(wù)效果指標(biāo)項(xiàng)目地價為 74931 萬元地價為 80913萬元地價為 87416 萬元投資利潤率（） 25

5、稅后利潤（萬元）24050內(nèi)部收益率（ IRR）（%）20.0820 152004216.241568412.48財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV （萬元）20760152219199.87投資回收期（靜態(tài)）3.12投資回收期（動態(tài)）（年） 3.13.23.4年）2.953.02.0 研究方法2.1 剩余法求地價運(yùn)用剩余法來確定宗地的最高限價，其基本思路為：地價 = 房地產(chǎn)建成價格（建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)租售費(fèi)用稅費(fèi)）利潤 該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價格估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤求地價2.2 運(yùn)用建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)進(jìn)行宗

6、地的財務(wù)評價建設(shè)項(xiàng)目的財務(wù)評價一般分兩個層次，即：全部投資的財務(wù)效果評價和自有（權(quán) 益）資金的財務(wù)效果評價。全部投資的財務(wù)效果評價，即排除財務(wù)條件的影響，將全部資金（包括全 部借貸資金和權(quán)益資金）作為計(jì)算基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目的盈利能力。由于它不考慮投 資資金的來源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實(shí)際上是一種簡 化了的、投資項(xiàng)目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個投資項(xiàng)目或方 案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項(xiàng)目是否有投資的價值，在分析是否可 行的同時，進(jìn)行方案的選優(yōu)。自有（權(quán)益）資金的財務(wù)效果評價，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財務(wù) 條件在內(nèi)的兩類因素對項(xiàng)目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)

7、益資金為計(jì)算基礎(chǔ)，而所謂 考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對項(xiàng)目息、稅后的盈利能 力的分析。同時，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方 投資者的盈利能力等。在本宗地評估報告中，選用全部投資的財務(wù)效果評價法，分析該地塊的投資盈利能力一一通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項(xiàng)目內(nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財務(wù)內(nèi)部凈現(xiàn)值（FNPV以及投資利潤率等指標(biāo)。由此來判斷該宗 地投資在財務(wù)上的可行性。2.3 研究依據(jù)Ø香蜜湖 B303-0041 宗地規(guī)劃指 Ø標(biāo)ØØ國務(wù)院發(fā)展研究

8、中心數(shù)據(jù)庫Ø廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒Ø廣東省房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費(fèi)用標(biāo)Ø準(zhǔn)Ø中國人民銀行存、貸款利率Ø廣東統(tǒng)計(jì)年鑒Ø搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)Ø中國人民銀行 121 號文件Ø廣州市建安工程定預(yù)、決算定額3.0 宗地最佳利用方式構(gòu)思根據(jù)該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率三1.4，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國際性的配套設(shè)施來贏得市場3.1 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)總

9、基底面積93544X 22%= 20580 m2,用地平衡表及項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分 別見表 31 和表 32。高層住宅總建筑面積 127650X 0.85 = 108,503 m2住宅規(guī)劃為120180 m2 /戶，平均每套面積為150 m2 左右，規(guī)劃戶數(shù)720 戶。計(jì)劃規(guī)劃為1214棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計(jì)11050 m2 。別墅總建筑面積 127560X 0.15 = 19,148 m2別墅規(guī)劃為 250350 m2/棟，平均每棟面積為 300 m2 ，占地面積計(jì) 120m2規(guī)劃總棟數(shù)為64棟。總計(jì)占地面積為 64 X 120=7680 m2公建配套幼兒園 300

10、0 m2 ，按兩層考慮，其占地計(jì) 1500 m2 ，社區(qū)管理中心 300 m2 ，垃圾站 50 m2 ，均按一層考慮，占地計(jì) 350 m2 。 停車位基于該地塊未來將規(guī)劃建設(shè)成深圳的豪宅區(qū)，故應(yīng)至少考慮每戶一個車位（不含 別墅用戶車位），建議車庫集中設(shè)置，規(guī)劃 720個車位，每個車位按 35平方米考 慮，車庫規(guī)劃面積位為720X 35= 25200 m2 。園林、綠化及道路為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于 65，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。則綠地面積為 93544X 0.65 X m古 60803 m2道路規(guī)劃占地面積為93544X 0.15 = 14031 m2表

11、 3 1用地平衡表項(xiàng)目用地面積（ m2 ）所占比重 （%）面積（m2 /人）備注規(guī)劃總用地9354434.09一、居住用地1873020高層住宅用地1105011.81綠化低層住宅用地76808.21公建用人均首層架空地18501.98道路用地1403215公共綠地608036522.15二、其他用地9176表 3 2項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量單位總戶數(shù)784戶居住人口2744人總建筑面積156200M21. 高層住宅建筑面積108503M22. 低層住宅建筑面積19148M23. 公建配套建筑面積3350M24. 地下車庫建筑面積25200M2車位數(shù)720個人口密度293人/ 公頃65綠化

12、率 容積率 1.43.2 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)建議分期滾動開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過別墅的市 場推廣來打造項(xiàng)目的品牌，提升項(xiàng)目的品位，從而帶動其后的高層銷售。 計(jì)劃整個地塊的開發(fā)建設(shè)周期為 30 個月，銷售周期為 24個月。其中可行性研究 及規(guī)劃報批等前期準(zhǔn)備階段為 6個月，宗地競買后 18 個月時推出首期別墅，高層 住宅分兩期推出，計(jì)劃至 42 個月時完成全部銷售。與此對應(yīng)的項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃如下表 33 所示.表 3 3項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃表序號 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)1671213 1819 2425 3031 3637 421 投資總額1.1 建設(shè)投土地成本8091

13、3.86前期工程費(fèi)755.00 393.00建安成本費(fèi)34000.70 2913.70 11113.0011802.00 8172.00基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2292.56 1145.78687.47 459.31公建配套費(fèi)1185.16 474.06 355.55355.55不可預(yù)見費(fèi)3589.58 897.39 538.44430.75430.75 430.75 430.75430.751.1.8 管理費(fèi) 3590.00512.80512.80512.80512.80512.80銷售費(fèi)用5384.361076.871615.31538.44利息費(fèi)用1.2流動資金0.000.000.000.00512.

14、80 512.80807.651346.09資金籌2.1 自有資金2.2 借0.000.000.000.002.3 銷售收入再投入說明：因利息費(fèi)用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司 在資本市場的能力高低。該宗地地價需在成交后5 日內(nèi)一次繳清，故對競投人的資金壓力很大?？梢钥紤]競得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。因?yàn)轫?xiàng)目的 融資結(jié)構(gòu)不明，且項(xiàng)目全部投資的財務(wù)評價又與融資結(jié)構(gòu)無關(guān)，故此表中的利息 費(fèi)用計(jì)算和資金籌措計(jì)劃都暫沒計(jì)算。4.0 宗地地價測算4.1 地價之外的成本測算參考目前建筑市場及房地產(chǎn)開發(fā)市場的基本行情，估算出該宗地開發(fā)項(xiàng)目的總成 本費(fèi)用為 68651.43 萬

15、元。具體測算詳見附表 1。4.2 銷售收入測算參考目前香蜜湖地段的住宅市場行情,高層為11000元/ m2低層為22000元/ m2,停車位（為便于計(jì)算，全部按銷售考慮）為250000元/個，則測算出總銷售收入為 179478.35 萬元。具體測算詳見附表 14.3 地價成本測算根據(jù)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資回報基本現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場的 競爭程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報率極限為15，正常期望投資回報率為 20，市場投資回報率的上限為 25。則該宗地的地價范圍為7429187416萬元，正常市場期望地價為 80913萬元。 扣除宗地轉(zhuǎn)讓契稅3%,則得該宗地的競投報價范圍為 72

16、74984970萬元，正常 市場水平競投報價為 78557萬元。具體測算詳見附表 1。5.0 項(xiàng)目財務(wù)評價由于香蜜湖 B3030041 宗地的最終中標(biāo)地價尚處于預(yù)測階段，因此選取該地塊的市場期望價作為計(jì)算基礎(chǔ)，來測算該宗地的投資價值。5.1 項(xiàng)目盈利能力分析5.1.1 稅金計(jì)算（見表 51 ）因?yàn)槭灼诎l(fā)售計(jì)劃在宗地接手后第 18個月時，故前一年半內(nèi)無銷售收入。而土地 增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的 4級超額累進(jìn)稅率 來計(jì)算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目 金額后的余額。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額基本在銷售 收入的 1%

17、左右。5.1.2 損益表（見表 52）由損益表可以看出，公司在第一年內(nèi)利潤為負(fù)，這主要是因?yàn)橹Ц毒揞~地價所致 第二、三年內(nèi)盡管有利潤，但仍不足以彌補(bǔ)第一年的虧算。直到最后一年才發(fā)生 所得稅的繳交。5.1.3 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（見表 53） 由現(xiàn)金流量表和動態(tài)盈利分析可以看出，項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)金流和累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流 由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個年度。但項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 16.24 ，凈現(xiàn)值為 15221萬元，均處于較高水平。原因在于地價要在中標(biāo)后一次繳交完畢，造成巨額 現(xiàn)金流流出，而項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、銷售要滯后一段時間，不過該宗地規(guī)劃建筑面 積不大，建設(shè)周期相對較短，故投資回收期指標(biāo)也較為

18、理想。相應(yīng)的地價在 74291萬元和 87416萬元時的投資回報指標(biāo)如表 54 所示。表 5 1銷售稅金及附加表（單位：萬元）建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)骨口.序號項(xiàng)目1 6712131819 24253031 3637421 銷售收入41205.83 54941.10179478.362 銷售稅金及附加2567.123422.831.502.1 營業(yè)稅2060.29 2747.06.922.2 城市維護(hù)建設(shè)稅144.22192.292.3 教育費(fèi)附加61.8182.412.4 防洪工程維護(hù)費(fèi)42125.6041205.832624.422567.1211182106.282060.29 8973147.4

19、4144.22628.1763.1961.81 269.2275.832.5交易管理費(fèi)210.63206.03274.71206.03897.392.6印花稅21.0620.6027.4720.6089.743土地增值稅421.26412.06549.41412.061794.78表5 2損益表 （單位：萬元）骨口.序號項(xiàng)目合計(jì)112132425 3636 421銷售收入179478.360.0042125.602 總成本費(fèi)用149565.2989962.2333906.5721520.944175.553利潤總額29913.07-89962.238219.0374625.9937030.28

20、4所得稅9871.310.000.000.009871.315稅后利潤20041.760.000.000.0020041.766盈余公積金2004.180.000.000.002004.187可分配利潤18037.580.000.000.0018037.58表 5 3宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析單位：萬元）序戶序號項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期363742現(xiàn)金流0.0042125.6096146.9341205.831.1銷售收0.0042125.6096146.9341205.831.2其他現(xiàn)金流0.000.000.000.00現(xiàn)金流87911.0532276.6520431.232.12.212.062.

21、34461.171481.99建設(shè)投87911.0529230.9713479.81土地增值0.00421.26961.47銷售稅金及附0.002624.425989.953凈現(xiàn)金流-87911.059848.9536744.664累計(jì)凈現(xiàn)金流-87911.05-78062.1034398.275折現(xiàn)現(xiàn)金流-81399.128443.8928070.796累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-81399.12-72955.2315221.122567.1275715.70-2346.4060105.56-12849.67評價指標(biāo)FNPV(I=8%) 15221.12財務(wù)內(nèi)部收益率IRR 16.24%投資回收期（靜

22、態(tài)）3.03投資回收期（動態(tài)）3.20表 5 4財務(wù)效果指標(biāo)比較項(xiàng)目地價為 74931 萬時地價為 87416 萬內(nèi)部收益率IRR）（%）20.0812.48財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV (萬元）207609199.87投資回收期靜態(tài)） （年）2.953.12投資回收期動態(tài)） （年）3.13.45.2 項(xiàng)目不確定性分析5.2.1 盈虧平衡分析 假定本宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可 得，當(dāng)銷售率為 （ 80913.8668651.43 ）/179478.35*100%=83.33% 時，宗地全部投資利潤率為零。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率三70%時，項(xiàng)目風(fēng)險較小。本宗

23、地投資盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為 83.33 ，可見其風(fēng)險較高5.2.2 敏感性分析影響本宗地投資財務(wù)效益的主要不確定因素為宗地獲取價格、售價水平、建設(shè)成 本的高低、建設(shè)經(jīng)營期的長短、銷售稅率等。根據(jù)宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價格的高低和未來銷售價格的變化。因而， 本宗地敏感性分析主要針對全部投資的評價指標(biāo)（FIRR,FNPV和投資利潤率），分別計(jì)算售價上下波動 5、10和宗地獲取價格上下波動 5、10時，對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表 54表 54 項(xiàng)目敏感性分析表全部投資基準(zhǔn)方案地價變動售價變動-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%FNPV1

24、5221.1222713.1518967.1311475.117729.09829.28025.1622417.1 26913.7FNPV升降幅-24.61%49.22%-94.55%-47.28% 47.28%度 49.22% 24.61%76.82%IRR16.24%21.54%18.79%3.85%11.63%7.93%12.13%24.24%20.27%IRR升降幅28.39%32.64%-51.17%15.70%-25.31%-14.72%24.82%49.26%投資利潤20%26.86%23.34%16.8413.84%8.00%14%26%32%投資利潤率升降幅30.80%34.

25、30%-60.0%16.70%-30.0%-15.80%30.0%60.0%由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價、售價變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響當(dāng)宗地價格上升到 20.3 時，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)。此時，如果地 價繼續(xù)上升，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。售價下降 5、 10時，財務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 47.28 、 94.55 。當(dāng)售價下降至10.57 時，該項(xiàng)目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點(diǎn)，此時，若售價再下降，則財 務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2）地價、售價變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響地價上升 5、10時，將引起該宗地的財務(wù)內(nèi)部收益率分別下降 14.72 、28.39 ；當(dāng)?shù)貎r上升至 13.67 時

26、，該項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率 （Ic=8%）, 到達(dá)臨界點(diǎn)，此時，如果繼續(xù)上升，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益 率。售價下降 10時，項(xiàng)目的財務(wù)內(nèi)部收益率已下降到 7.93 ，不能滿足預(yù)期的基準(zhǔn) 收益率。（3）地價、售價變動對投資收益率的影響當(dāng)?shù)貎r上升 10時，項(xiàng)目的投資利潤率將下降至 13.84 ，已不能滿足預(yù)期的投 資利潤率 15。當(dāng)售價下降 5時，項(xiàng)目的投資利潤率也將不能滿足預(yù)期的投資 利潤率要求。從上分析可以看出，對財務(wù)凈現(xiàn)值來說，地價獲取價格和售價都是敏感因素，相 比之下，售價更為敏感。原因在于該宗地地價要一次性繳清，宗地獲取價格的變 動數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動

27、值。對于內(nèi)部收益率來說，地價比售價更為敏感。對于靜態(tài)的投資收益率來說，售價 是更為敏感的因素。除了地價和售價對本項(xiàng)目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對本項(xiàng)目的影響也值得注意。開發(fā)周期拖長除了導(dǎo)致資金不能及時回收再投入，NPV和IRR也會下降，投資回收期將延長外，還會加重資金的使用成本。而銷售率低下，即意味著投資 資金不能快速回收，這樣將使整個項(xiàng)目陷入僵局。5.2.3 概率分析 為了更精確地預(yù)測該宗地投資地風(fēng)險程度 ，下面用決策樹來進(jìn)行計(jì)算 ，詳看附圖 1 經(jīng)計(jì)算， E(FNPV) = 20228.44 萬元風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)偏差=9949.10凈現(xiàn)值變異系數(shù)=49.18 %< 70%計(jì)算結(jié)果表明，本

28、地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為 20228.44 萬元，處于較高盈利水 平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為 49 . 1 8 ，遠(yuǎn)低于 70，說明其風(fēng)險程度在合理的范圍 之中。6.0 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評價與建議6.1 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評價上述財務(wù)效益評估的結(jié)果說明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較 好投資前景的。但由于地價較高，且要一次性繳交完畢，故對開發(fā)商的融資、高 端客戶開發(fā)、市場運(yùn)作、房地產(chǎn)大勢把握、政策研判等能力要求很高。且該地塊 將是以公開競拍方式獲取，市場的炒做、競拍現(xiàn)場的緊張氣氛、競投者的不同戰(zhàn) 略導(dǎo)向等都會影響到該地塊的競買價格，所以是否投資該項(xiàng)目不能僅僅依靠對財 務(wù)指標(biāo)的分析，還要做充分的

29、風(fēng)險分析。6.2 有關(guān)說明及建議本報告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測算的，僅反映地塊本 身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測算出投資方的實(shí)際 投資收益情況。為便于計(jì)算比較，本報告中的車庫全部按銷售處理，不考慮租賃經(jīng)營。同 時，財務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個月開始，每 12 個月為一財務(wù)年度。本報告是基于財務(wù)分析的角度來思考問題的，一個項(xiàng)目投資與否，財務(wù)指標(biāo)是很重要的，但卻不是唯一起決定作用的。如果公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過對該地塊的競買與開發(fā)來樹立公司品牌，那么財務(wù)指標(biāo)在決策中所占權(quán)重 將會下降，競買的價格將會躍上一個新的臺階。宗地價格的評估應(yīng)是建立對市場的充

30、分調(diào)查研究，包括競爭對手的可能競 投策略、目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理、宗地的優(yōu)劣勢分析等基礎(chǔ)上來綜合進(jìn)行的。顯然， 本報告缺乏充分的市場調(diào)查支持。在本報告相關(guān)測算數(shù)據(jù)的選取是基于筆者對廣州市場的了解并考慮了廣、 深兩地房地產(chǎn)市場差異的基礎(chǔ)上確定的，由于對深圳市場沒有深入的了解，所以 測算結(jié)果難免存在偏差。本報告中的最佳土地開發(fā)利用方案設(shè)計(jì)是基于筆者既往工作經(jīng)驗(yàn)來考慮 的，尚缺少專業(yè)上的深度思考，且筆者未踏勘過宗地現(xiàn)場，因此方案設(shè)想不一定 是最優(yōu)的。原則上此步應(yīng)進(jìn)行多方案的比較、評估及選優(yōu)。鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報建實(shí)施方案確定，建議開發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關(guān)政策規(guī)定。筆

31、者認(rèn)為最好是低層的比例調(diào)高些，且低層的設(shè)計(jì)式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標(biāo)客戶的多樣化 需求。由于該地塊將用于開發(fā)面向高端客戶的豪宅，購買者更看中的將是項(xiàng)目的檔次感，建議開發(fā)商在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上給予高度重視，一定要聘請一流的規(guī)劃 設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來擔(dān)綱項(xiàng)目此項(xiàng)工作，包括對項(xiàng)目風(fēng)水問題的綜合研究，這一點(diǎn)在粵港 房地產(chǎn)市場尤其要受到重視。為保證該地塊投資決策的準(zhǔn)確性，降低投資風(fēng)險，建議開發(fā)商在開發(fā)前期 投資論證過程中，盡可能地讓公司項(xiàng)目一線實(shí)施人員參與進(jìn)來，充分聽取各方面 的意見，集思廣益，精益求精。隨著通貨膨脹的確認(rèn)，未來銀行利率調(diào)整已經(jīng)在所難免，利率調(diào)整對于資 金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響是巨大的

32、。本宗地的競買企業(yè)很難想象完全依靠 自有資金來開發(fā)，而競到土地到開發(fā)銷售之間將有 18 個月以上的時間，建議開發(fā) 商要密切關(guān)注國家的信貸政策和利率政策，并做細(xì)、做好項(xiàng)目的融資計(jì)劃。1.0 研究結(jié)論1.1 宗地基本情況宗地編號為B303-0041,地塊位于香蜜湖,土地用途為住宅用地；土地面積為93544 平方米，建筑容積率W 1.4;可建設(shè)總建筑面積為131000平方米，其中：住宅127650 平方米（高層住宅 85,低層住宅占 15,但最終比例按報建實(shí)施方案確定） ； 幼兒園 3000平方米，垃圾站 50平方米，社區(qū)管理中心 300平方米；土地使用年 期70年，自 2003年 8月 25日起到

33、 2073年 8月 24日止。競投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 5個工作日內(nèi)一次付清地價款。 涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法 屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費(fèi)用甲乙雙 方各承擔(dān) 50%。1.2 地價范圍經(jīng)測算，本地塊的正常地價范圍應(yīng)在 7493187416萬元人民幣之間，其中市場正 常價位點(diǎn)應(yīng)在 80913萬元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅 3，則得競標(biāo)報價范圍應(yīng)在 72749 84870萬元人民幣之間，市場正常競標(biāo)價位點(diǎn)在 78557萬元人民幣。 對應(yīng)市場價位點(diǎn) 80913萬元，則得相應(yīng)樓面地價為 6339元/ 平方米.1.3

34、地塊投資價值對應(yīng)以上地價范圍，測得相應(yīng)的投資財務(wù)效果指標(biāo)如表11 所示綜上，當(dāng)?shù)貎r在 7493 1 809 1 3萬元人民幣之間時，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)?價在 809 1 3 8 74 1 6萬元人民幣之間時，即進(jìn)入投資風(fēng)險區(qū)；超過87416萬元后，將進(jìn)入高風(fēng)險區(qū) , 投資者需慎重考慮。表 1 1 宗地投資財務(wù)效果指標(biāo)項(xiàng)目地價為 74931 萬元地價為 80913萬元地價為 87416 萬元投資利潤率 （） 25 20 15稅后利潤（萬元）240502004215684內(nèi)部收益率（ IRR）（%）20.0816.2412.48財務(wù)凈現(xiàn)值（(FNPV (萬元）20760152219199.87投

35、資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.03.12投資回收期（動態(tài)）（年）3.13.23.42.0 研究方法2.1 剩余法求地價運(yùn)用剩余法來確定宗地的最高限價，其基本思路為：地價 = 房地產(chǎn)建成價格（建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)租售費(fèi)用稅費(fèi)）利潤 該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價格估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤求地價2.2 運(yùn)用建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)進(jìn)行宗地的財務(wù)評價建設(shè)項(xiàng)目的財務(wù)評價一般分兩個層次，即：全部投資的財務(wù)效果評價和自有（權(quán) 益）資金的財務(wù)效果評價。全部投資的財務(wù)效果評價，即排除財務(wù)條件的影響，將全部資金（包括全 部借貸

36、資金和權(quán)益資金）作為計(jì)算基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目的盈利能力。由于它不考慮投 資資金的來源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實(shí)際上是一種簡 化了的、投資項(xiàng)目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個投資項(xiàng)目或方 案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項(xiàng)目是否有投資的價值，在分析是否可 行的同時，進(jìn)行方案的選優(yōu)。自有（權(quán)益）資金的財務(wù)效果評價，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財務(wù) 條件在內(nèi)的兩類因素對項(xiàng)目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ)，而所謂 考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對項(xiàng)目息、稅后的盈利能 力的分析。同時，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方 投資者的盈

37、利能力等。在本宗地評估報告中，選用全部投資的財務(wù)效果評價法，分析該地塊的投資盈利能力一一通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項(xiàng)目內(nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財務(wù)內(nèi)部凈現(xiàn)值（FNPV以及投資利潤率等指標(biāo)。由此來判斷該宗 地投資在財務(wù)上的可行性。2.3 研究依據(jù)&Oslash;香蜜湖 B303-0041 宗地規(guī)劃指 &Oslash;標(biāo)&Oslash;&Oslash;國務(wù)院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)庫&Oslash;廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒&Oslash;廣東省房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費(fèi)用標(biāo)&Oslash;準(zhǔn)&Oslash;中國人民銀行存、貸款利

38、率&Oslash;廣東統(tǒng)計(jì)年鑒&Oslash;搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)&Oslash; 廣州市建安工程定預(yù)、決算定額3.0 宗地最佳利用方式構(gòu)思根據(jù)該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率三1.4，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美 的景觀環(huán)境和國際性的配套設(shè)施來贏得市場。3.1 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)總基底面積93544X 22%= 20580 m2,用地平衡表及項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分 別見表 31 和表 32。高層住宅總建筑面積 127650X 0.85 = 108,503 m2住宅規(guī)劃為120180 m2 /戶，平均每套面積

39、為150 m2 左右，規(guī)劃戶數(shù)720 戶。計(jì)劃規(guī)劃為1214棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計(jì)11050 m2 。別墅總建筑面積 127560X 0.15 = 19,148 m2別墅規(guī)劃為 250350 m2 /棟，平均每棟面積為 300 m2 ，占地面積計(jì) 120m2規(guī)劃總棟數(shù)為64棟?？傆?jì)占地面積為 64 X 120=7680 m2公建配套幼兒園 3000 m2 ，按兩層考慮，其占地計(jì) 1500 m2 ，社區(qū)管理中心 300 m2 ，垃圾站 50 m2 ，均按一層考慮，占地計(jì) 350 m2 。 停車位基于該地塊未來將規(guī)劃建設(shè)成深圳的豪宅區(qū)，故應(yīng)至少考慮每戶一個車位（不含 別

40、墅用戶車位），建議車庫集中設(shè)置，規(guī)劃 720 個車位，每個車位按 35平方米考 慮，車庫規(guī)劃面積位為720X 35= 25200 m2。園林、綠化及道路 為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于65，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。則綠地面積為 93544X 0.65 X m古 60803 m2道路規(guī)劃占地面積為93544X 0.15 = 14031 m2表 3 1用地平衡表項(xiàng)目用地面積（ m2 ）所占比重 （%）人均面積（m2 /人）備注規(guī)劃總用地9354434.09一、居住用地1873020高層住宅用地1105011.81首層架空綠化低層住宅用地76808.21公建用地18

41、501.98道路用地1403215公共綠地608036522.15二、其他用地9176表 3 2項(xiàng)目總戶數(shù)居住人口 總建筑面積項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)量7842744156200單位戶人M21. 高層住宅建筑面積108503M22. 低層住宅建筑面積19148M23. 公建配套建筑面積3350M24. 地下車庫建筑面積25200M2車位數(shù)720個人口密度293人/ 公頃綠化率65容積率1.43.2 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)建議分期滾動開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過別墅的市 場推廣來打造項(xiàng)目的品牌，提升項(xiàng)目的品位，從而帶動其后的高層銷售。 計(jì)劃整個地塊的開發(fā)建設(shè)周期為 30 個月，

42、銷售周期為 24個月。其中可行性研究 及規(guī)劃報批等前期準(zhǔn)備階段為 6個月，宗地競買后 18 個月時推出首期別墅，高層 住宅分兩期推出，計(jì)劃至 42 個月時完成全部銷售。 與此對應(yīng)的項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃如下表 33 所示.表 3 3項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃表序號 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)16712361額1.1資本費(fèi)費(fèi)1113.00費(fèi)13 183742投資總建設(shè)投1924253031土地成80913.86前期工程755.00393.00建安成本34000.702913.70111802.008172.00基礎(chǔ)設(shè)施2292.56687.47公建配套459.311145.78.55 355.55不可預(yù)見費(fèi)358

43、9.58430.75430.75897.39 538.44430.75 430.75430.75管理費(fèi)3590.00512.80512.80512.80512.80512.80512.80512.80銷售費(fèi)用5384.361076.871615.31538.44利息費(fèi)用807.651346.091.2流動資金0.000.000.000.000.000.000.000.002 資金籌2.1 自有資金2.2 借款2.3 銷售收入再投入說明：因利息費(fèi)用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司 在資本市場的能力高低。該宗地地價需在成交后 5 日內(nèi)一次繳清，故對競投人的 資金壓力很大?？梢?/p>

44、考慮競得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。因?yàn)轫?xiàng)目的 融資結(jié)構(gòu)不明，且項(xiàng)目全部投資的財務(wù)評價又與融資結(jié)構(gòu)無關(guān)，故此表中的利息 費(fèi)用計(jì)算和資金籌措計(jì)劃都暫沒計(jì)算。4.0 宗地地價測算4.1 地價之外的成本測算參考目前建筑市場及房地產(chǎn)開發(fā)市場的基本行情，估算出該宗地開發(fā)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用為 68651.43 萬元。具體測算詳見附表 14.2 銷售收入測算參考目前香蜜湖地段的住宅市場行情,高層為11000元/ m2低層為22000元/ m2,停車位（為便于計(jì)算，全部按銷售考慮）為250000元/個，則測算出總銷售收入為 179478.35 萬元。具體測算詳見附表 1。4.3 地價成本測算根據(jù)目前國內(nèi)房

45、地產(chǎn)市場投資回報基本現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場的競爭程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報率極限為15，正常期望投資回報率為 20，市場投資回報率的上限為 25。則該宗地的地價范圍為7429187416萬元，正常市場期望地價為 80913萬元?？鄢诘剞D(zhuǎn)讓契稅3%,則得該宗地的競投報價范圍為 7274984970萬元，正常 市場水平競投報價為 78557萬元。具體測算詳見附表 1。5.0 項(xiàng)目財務(wù)評價由于香蜜湖 B3030041 宗地的最終中標(biāo)地價尚處于預(yù)測階段，因此選取該地塊的 市場期望價作為計(jì)算基礎(chǔ)，來測算該宗地的投資價值。5.1 項(xiàng)目盈利能力分析5.1.1 稅金計(jì)算（見表 51） 因

46、為首期發(fā)售計(jì)劃在宗地接手后第 18 個月時，故前一年半內(nèi)無銷售收入。而土地 增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的 4 級超額累進(jìn)稅率 來計(jì)算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目 金額后的余額。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額基本在銷售 收入的 1左右。5.1.2 損益表（見表 52） 由損益表可以看出，公司在第一年內(nèi)利潤為負(fù)，這主要是因?yàn)橹Ц毒揞~地價所致。 第二、三年內(nèi)盡管有利潤，但仍不足以彌補(bǔ)第一年的虧算。直到最后一年才發(fā)生 所得稅的繳交。5.1.3 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（見表 53） 由現(xiàn)金流量表和動態(tài)盈利分析可以看出，項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)金流和累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流 由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個年度。但項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 16.24 ，凈現(xiàn)值為 15221萬元，均處于較高水平。原因在于地價要在中標(biāo)后一次繳交完畢，造成巨額 現(xiàn)金流流出，而項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、銷售要滯后一段時間，不過該宗地規(guī)劃建筑面 積不大，建設(shè)周期相對較短，故投資回收期指標(biāo)也較為理想。相應(yīng)的地價在 74291萬元和 87416萬元時的投資回報指標(biāo)如表 54 所示。表 5 1銷售稅金及附加表（單位：萬元）建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)骨口.序號項(xiàng)目16712 131819 24253031 36 37421 銷售收入42125.6041205.8354941.1