我國廉租房退出機制探析.docx

1、市場論壇MARKETFORUM改革發(fā)展綜合市場我國廉租房退出機制探析王麗青（山西大同大學山西大同037000）【摘要】廉租房制度是我國住房保障制度的重要組成部分，廉租房的建設解決了一部分城鎮(zhèn)低收入人群的住房問題，但目前我國廉租房的只進不出現象非常嚴重，突顯了廉租房退出機制的不完善。完善廉租房退出機制既有利于廉租房的順利流轉也有助于廉租房保障目標的實現?！娟P鍵詞】廉租房退出保障【文獻標識碼】A【文章編號】1672-8777(2014)11-0017-03【中圖分類】F120【收稿日期2014-10-16【作者簡介】王麗青（1982-）,女，山西大同人，山西大同大學商學院助教，碩士，研究方向：住房

2、制度與房地產經濟。一、我國廉租房退出的相關規(guī)定（-）中央對廉租房退出的相關規(guī)定2003年11月15日頒布的城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法中首次規(guī)定對超出一定標準的家庭取消其保障資格;2005年10月1日施行的城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法詳細規(guī)定了六種退出廉租房的情況，并在廉租房退出中運用了強制執(zhí)行這一措施;2010年5月5日，住建部、財政部、民政部三部委聯合印發(fā)了關于加強廉租住房管理有關問題的通知中又明確指出了兩種廉租房退出的情況，并首次提出了調整租金的退出激勵方式，并再一次重申了法院強制執(zhí)行這一規(guī)定。（二）地方對廉租房退出的相關規(guī)定地方政府對廉租房退出的規(guī)定主要包括三個

3、方面:退出條件、退出方式、處罰措施。首先,退出條件方面，各地的規(guī)定差別不大,都是收入超出當年當地最低生活保障線或住房面積超出最低標準的便要退出。其次,退出方式方面，各地的規(guī)定有一些差別。退出時間上，北京、上海、天津是六個月內騰退而廈門、深圳則是三個月內騰退;租金補貼上，上海、天津、深圳在騰退期內有一定的補貼而北京、廈門沒有任何補貼。最后,懲罰措施方面，各地差別也較小，主要是針對虛報收入、偽造證明等各種騙租行為，給予收回廉租房、追回已發(fā)放租金等措施O二、我國廉租房退出機制存在的問題（一）相關法律不健全,處罰力度偏弱關于廉租房退出機制的法規(guī)只有三部，并且都只是部門規(guī)章，權威性相對不高。這些規(guī)章中也

4、只是列舉了廉租房退出的幾種情況，缺乏全面性。同時，由于法律體系的不完善,使得對違反廉租房租住政策的家庭處罰力度偏弱。對一些不肯騰退廉租房的租戶，現有的處罰措施主要是罰款或補交租金。盡管相關規(guī)定中提出了在廉租房退出中可申請法院強制執(zhí)行，但其在實際中運用較少。由于在廉租房退出中對違規(guī)處罰的力度較小,而且繼續(xù)租住廉租房取得的收益比接受處罰帶來的損失要大，因此，租戶寧愿違反規(guī)定而繼續(xù)租住O（二）對廉租房家庭的動態(tài)監(jiān)管不力一是家庭收入變化的跟蹤困難。首先，廉租房租戶會虛報家庭收入。由于廉租房家庭成員大多從事臨時性工作，收入不穩(wěn)定，很難對其收入進行追蹤，而且他們也不愿意騰退廉租房，這樣他們就會隱瞞收入，從

5、而使其收入一直處于最低生活保障線之下。其次，目前我國沒有一套完善的收入申報制度和有效的核查體系。只能靠廉租房租戶自己申報其收入變化情況，而入戶調查和社區(qū)統(tǒng)計等核查方法收集到的收入信息準確度也較低。一是廉租房的違規(guī)使用監(jiān)督缺乏。對于將申請的廉租房轉租、閑置、借給他人居住、改變用途等違規(guī)情況的監(jiān)控不力。而與家庭收入的監(jiān)管相比，對廉租房使用的監(jiān)管較為容易，可以通過相關部門的定期走訪,臨時抽查等方式,發(fā)現這些違規(guī)行為。（三）缺乏廉租房退出的激勵措施我國的廉租房退出主要是強制性退出，對于達到退出條件而繼續(xù)居住的租戶主要處罰措施也是租金調整。從目前情況來看，一方面，處罰租戶收取的租金遠低于在市場上租賃房屋

6、支付的租金;另一方面,對租戶的處罰可能使經濟狀況本身不濟的廉租房家庭經濟更加困難。因此，政府應該采取一些激勵措施,使廉租房租戶主動自愿騰退廉租房而非政府強制退出。即當廉租房租戶的經濟狀況得到改善后，希望租住更好的住房或購買一套自己的住房，這就需要政府有相關的政策來扶持。國內已有一些城市借鑒發(fā)達國家的做法，開始對不再屬于保障范圍的家庭給予一定的政策優(yōu)惠，可優(yōu)先申購經濟適用房。但采取這一措施的也僅有廣州、東莞等沿海經濟發(fā)達地區(qū)，且方式比較單一。退出廉租房后僅僅可以優(yōu)先申購經濟適用房并未對低收入家庭的自主購房給予一定的優(yōu)惠。(四) 廉租房退出后的后續(xù)保障缺失廉租房一般都設有準入門檻，以天津為例，家庭

7、上年人均月收入低于800元且人均住房面積低于7.5平米可申請廉租房。這個準入標準同時也是退出標準，即當人均月收入高于800元就要退出廉租房的保障，但這種收入水平顯然無力購買自有住房，而在市場上租房則要支付遠高于廉租房的租金，收入略微的增加從而使家庭的生活水平明顯下降。他們退出了廉租房的保障但又無力購買自有住房也不屬于其他保障房保障的范圍，這就出現了“夾心層“。他們仍然是低收入群體，但又不屬于住房保障的范圍。這一現象突顯了廉租房退出后后續(xù)保障的缺失問題。三、完善我國廉租房退出機制的建議(一) 完善相關法律法規(guī),增強違規(guī)處罰的力度要解決廉租房退出中出現的問題,必須有完善的法律法規(guī)做保證。具體來說要

8、做到以下幾點:第一，盡快頒布住房保障的法律，并制定廉租房保障的專門法規(guī)，將廉租房的保障范圍、保障標準、退出機制等做出明確的規(guī)定。第二，出臺廉租房退出法規(guī)的細則，明確廉租房退出的專門管理機構，廉租房租戶監(jiān)管程序，廉租房退出程序等，使得廉租房退出有法可依。第三,細化違規(guī)處罰條例。對違反規(guī)定租戶的各種處罰要有明確的規(guī)定目前對于超出保障范圍而不騰退租戶的處罰主要是罰款,而且額度較低，因此，很多租戶寧愿交罰款也不愿退出。要保證超出保障范圍的租戶順利退出，必須加大處罰力度。具體來說,對拒不退出并違規(guī)情節(jié)嚴重的租戶可由管理部門向法院申請訴訟,由法院依法對其進行行政或經濟處罰。(二) 建立健全動態(tài)監(jiān)管機制1.

9、建立動態(tài)信息監(jiān)控系統(tǒng)(1) 建立個人信用體系。個人信用信息是進入和退出社會保障系統(tǒng)的依據，建立完善的個人信用信息系統(tǒng)有助于監(jiān)管部門對保障房更改、退出保障方式等的管理。首先,建立個人信用檔案。個人信用檔案包含個人的基本信息、個人的相關經濟信息、個人的社會信息三方面的內容。其中，個人基本信息應該與居民的身份信息相對應;經濟信息主要包括個人的每筆收入、借款、納稅、享受的福利等相關的經濟活動;社會信息是個人的一些優(yōu)良或不良的社會記錄。有了這些信息就可以評定一個人的信用等級。其次，建立以區(qū)域為單位的信用調查制度。以縣、市為單位建立個人信用信息系統(tǒng)，政府建立專門的機構對全市的個人信用信息進行匯總、更改，然

10、后實.現在行政區(qū)內個人信用信息的共享。(2) 建立廉租房信息管理系統(tǒng)。相關管理部門應該建立廉租房租戶信息庫，將廉租房租戶申請、復合以及后期補充資料都做詳細的記錄。申請資料包括家庭的經濟收入證明、家庭人口證明、住房情況證明；復合資料主要是廉租房租住合同;后期補充資料包括家庭年度收入情況變化、住房情況變化及年度的復合記錄等。根據年度信息的變化對信息庫做相應的調整。信息系統(tǒng)中記錄的數據可以作為保障房政策變更、決策的依據。同時將廉租房的相關電子檔案網絡化,建立完善的廉租房信息管理系統(tǒng)，作為廉租房退出的重要依據。(3) 建立完善的收入核查體系。建立居民經濟狀況核查系統(tǒng)，廉租房管理部門在收到申請廉租房的材

11、料后，進行簡單的初步審核后，將材料送至居民家庭經濟狀況評估中心進行核對。并將核查系統(tǒng)與保障房檔案及居民個人信用檔案進行整合,建成全國聯網的個人動態(tài)信息管理體系。2. 完善政府及第三方的監(jiān)督管理(1) 設立專門的管理、執(zhí)行機構。一方面，設立專門的機構負責管理廉租房租戶資格的審查、收入情況的復合及退出管理，此外，由于廉租房退出的執(zhí)行較為困難，還應成立專門的機構來負責廉租房退出的執(zhí)行。另一方面,要規(guī)范和健全廉租房管理的一些程序，簡化一些復雜的行政程序,在保證管理規(guī)范性的基礎上可以提高工作效率。(2) 提高信息的透明度，建立第三方監(jiān)管模式。廉租房退出的相關信息缺乏透明度，政府并沒有在公眾網站或報刊上將

12、這些信息公布出來，大部分居民對這些保障政策并不知曉。因此，政府要做到信息公開、透明。而民宗在掌握這些信息后，也可以對政府的相關部門進行相應的監(jiān)督。同時,在對廉租房租戶的監(jiān)管中，要積極動員街道、社區(qū)等基層組織的力量。由于他們與廉租戶的接觸較多，更為了解廉租房租戶的具體情況,可以很好地對租戶進行監(jiān)督。(三) 建立公平、高效的激勵機制1.細化租金調整標準調整租金標準是促使廉租房租戶盡早退出的一項負向激勵措施。通常采用逆向遞減和租金累進兩種方式。逆向遞減方式是根據廉租戶家庭收入不不同，給予不同的補貼,收入越高享受的補貼金額越少,這種方式可以使經濟困難的家庭享受到更多的補貼,有助于公平。租金累進方式一般

13、以廉租戶超出保障資格的時間為標準，租金逐月累進。比如：自超出保障資格6個月內，按原租金交納；6-9個月租金增加50%；9-12個月，租金增加100%o以此類推，最后達到住房市場的租賃價格。這兩種方式都有利于促進條件改善的租戶因利益減少而退出廉租房。2.劃分廉租房級別為了推動廉租房租戶自愿主動退出，可將廉租房劃分級另上為不同經濟條件的租戶安排不同級別的廉租房。最低級別的廉租房,地理位置偏遠,配套設施較簡單,相應的租金價格(下轉第21頁)推出此項產品還存在諸多困難和障礙,國家應該出臺相關政策來規(guī)范和鼓勵住房反向抵押貸款業(yè)務的發(fā)展。(一) 加強住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務的宣傳力度人的觀念并非是板上釘釘

14、，一成不變的，隨著經濟社會的變化而發(fā)生相應的變化。對傳統(tǒng)觀念的注重是對的,但不需要過于看重這個傳統(tǒng)觀念，否則，我們的國家就不需要進行任何改革，只要一直遵循著傳統(tǒng)觀念就好了。正如住房抵押貸款一樣,剛開始的時候不被人們所接受，因為中國人有勤儉節(jié)約和儲蓄的美德,欠債消費是一種令人可恥的行徑。然而由于住房貸款得到了國家的鼓勵和支持，加之買房壓力的增大，人們的消費觀念已經發(fā)生了變化，目前在北京和上海等大城市，按揭住房貸款已經成為一種普遍的消費方式。隨著經濟形勢的轉化、時代的進步和家庭財富的積聚，人們的思維多元化發(fā)展，人生的選擇也將趨于多元化發(fā)展，傳統(tǒng)的倫理觀念肯定會發(fā)生變化。由于各個地區(qū)的可接受程度不一

15、，應首先在一些比較開放的沿海城市開展，加強金融知識在群眾中的普及和推廣，大力的宣傳此項產品，讓更多的百姓了解它，從而引導人們改變現有的個人消費方式和理財方式，更好的推動此項業(yè)務的發(fā)展。(二) 進一步規(guī)范房地產評估機構、中介機構以及信用評估機構盡管近年來我國房地產評估機構、中介機構等在發(fā)展進程中走上了法制化、正規(guī)化的道路，但是仍存在一些哄抬房價、暗箱操作等不盡人意的地方。發(fā)展住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式不但關系著相關運營機構的利益與風險，而且是關乎民生的一項大事。因此，當前我國應大力培育和規(guī)范中介機構，政府要通過立法或條例對房產評估機構進行規(guī)范和約束,通過建立信息服務渠道，增加信息透明度，防止其與當

16、事人一方串謀，損害另一方利益。(三) 明確土地所有權制度物權法草案已于2006年10月27日第六次提請全國人大常委會審議。六審稿草案規(guī)定住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。對土地使用權到期后物權消滅的情況,六審稿還對地上的房屋等不動產的歸屬問題做了明確。此次審議雖然取消了以前草案中住宅土地使用權70年到期需要支付費用的條文，但是否續(xù)費仍待明確。只有新物權法對土地使用權期滿后的相關問題予以確定下來，才能為我國推行住房反向抵押貸款奠定法律基礎?！緟⒖嘉墨I】1 范子文.中國住房反向抵押貸款研究M.北京：中國農業(yè)出版社,2011.2 孟曉蘇，柴效武.反向抵押貸款M.北京：人民出版社,2009:11

17、1.3 柴效武.以房養(yǎng)老漫談M.北京:人民出版社,2009.4 尹成遠，尹雨晴，肖蕪，趙錫宇.我國住房反向抵押貸款保險發(fā)展中面臨的問題及建議J.邢臺學院學報,2011-9,26(3).5 陶萍萍.住房反向抵押貨款“叫好不叫座”論我國發(fā)展反向抵押貨款的障礙J.金融觀察,2005,(02):49-50.6 崔少敏.四大難題制約“以房養(yǎng)老”J.人民論壇，2006,(08).(上接第18頁)最低；中等級別的廉租房，地理位置中等,配套設施較好,租金也有所增加;最高級別的廉租房,地理位置較好，通常在重點發(fā)展區(qū)域、交通較為便利，配套設施比較齊全，租金也較高，但仍低于市場租金。這樣劃分既避免了集中建設廉租房帶來的社會問題，又有利于激勵廉租房租戶積極改善住房條件。3. 制定購房優(yōu)惠政策，引入金融配套措施對經濟狀況較好的廉租房租戶，可通過增加貼息額度、放寬申請購房貼息貸款的條件和減免購房的相關稅費等方式鼓勵廉租房租戶自購房屋，引導其主動退出。由于廉租房租戶大多屬于低收入者很難取得住房貸款,政府可以為他們做擔保，幫助廉租房租戶順利獲得住房貸款,從而鼓勵其購買自有住房，盡快退出廉租房。(四) 完善后續(xù)配套制度廉租房租戶超出保障條件的，必須騰退廉租房，而很多家庭的收入沒有太大的增加，退出廉租房后無力在市場上獲得住房，因此，政府應該提供一些后續(xù)的配套制度，保證退出戶能夠順利取得住房。退出廉租房后經濟狀