【金地房地產(chǎn)管理制度—4-1項(xiàng)目評(píng)估工作程序】（DOC 11頁(yè)）

1、項(xiàng)目評(píng)估工作程序1.目的進(jìn)行項(xiàng)目前期評(píng)估，提出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告及可行性方案，供各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)決策參考。2.適用范圍本程序適用于公司新開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目，不包括公司在歷史遺留用地上開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。3.引用文件3.1 GFP4-2項(xiàng)目策劃工作程序3.2 GFP4-7市場(chǎng)調(diào)研工作程序4. 定義4.1. 項(xiàng)目評(píng)估即對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查分析后，在現(xiàn)有市場(chǎng)情況下對(duì)項(xiàng)目做出能否可行的概要性結(jié)論。4.2. 評(píng)估師指國(guó)家認(rèn)可的對(duì)某塊土地的使用價(jià)值進(jìn)行評(píng)估測(cè)算的專(zhuān)業(yè)人士。5. 職責(zé)5.1. 總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批項(xiàng)目可行性分析報(bào)告、購(gòu)買(mǎi)土地協(xié)議或項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)協(xié)議。5.2. 主管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目可行性分析報(bào)告、購(gòu)買(mǎi)土地協(xié)議或項(xiàng)目合作

2、開(kāi)發(fā)協(xié)議。5.3. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部經(jīng)理負(fù)責(zé)審批項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告，審核項(xiàng)目可行性分析報(bào)告、購(gòu)買(mǎi)土地協(xié)議或項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)協(xié)議。5.4. 項(xiàng)目評(píng)估人員負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告、項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，提出購(gòu)買(mǎi)土地協(xié)議或項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)協(xié)議。6. 資格或培訓(xùn)6.1. 項(xiàng)目評(píng)估人員須從事房地產(chǎn)業(yè)二年以上工作經(jīng)驗(yàn)及具有理工科大學(xué)學(xué)士或以上學(xué)歷資格。6.2. 執(zhí)行本程序的相關(guān)人員須經(jīng)過(guò)本公司房地產(chǎn)政策、法規(guī)及基本營(yíng)銷(xiāo)策略的培訓(xùn)，合格后才能上崗。6.3. 項(xiàng)目評(píng)估人員須經(jīng)過(guò)內(nèi)部培訓(xùn)和外部深造，在2-5年內(nèi)應(yīng)取得建設(shè)部執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證估價(jià)師資格。7. 程序7.1. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告項(xiàng)目評(píng)估人員根據(jù)公司的中長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃，尋找

3、土地儲(chǔ)備，為公司中長(zhǎng)期發(fā)展尋找土地或合作項(xiàng)目，收集、分析項(xiàng)目前期信息，對(duì)尋找到的土地或項(xiàng)目進(jìn)行前期評(píng)估，完成項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告（見(jiàn)GFP4-1-F1），并填寫(xiě)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告審批表（見(jiàn)GFP4-1-F2）交項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部經(jīng)理審核、主管副總經(jīng)理審批。7.2項(xiàng)目可行性分析7.2.1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告經(jīng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部經(jīng)理審批后，為保護(hù)公司權(quán)益、回避風(fēng)險(xiǎn)、提高該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，評(píng)估人員提出科學(xué)合理的建議，完成項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，此報(bào)告要求具備以下基本內(nèi)容：a） 項(xiàng)目基本概況；b） 目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)測(cè)；c） 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；d） 投資估算；e） 經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析等。7.2.2項(xiàng)目可行性分析報(bào)告經(jīng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部經(jīng)理審核后

4、，如該部門(mén)經(jīng)理認(rèn)為必要，則委托工程部做該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，委托預(yù)決算室進(jìn)行工程投資估算，再由項(xiàng)目評(píng)估人員修正、完善該項(xiàng)目的項(xiàng)目可行性分析報(bào)告。7.2.3修正完善后的項(xiàng)目可行性分析報(bào)告，由項(xiàng)目評(píng)估人員填寫(xiě)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告審批表（見(jiàn)GFP4-1-F3），交項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部經(jīng)理、主管副總經(jīng)理審核后，再交總經(jīng)理審批。7.2.4項(xiàng)目可行性分析報(bào)告經(jīng)總經(jīng)理審批后，由項(xiàng)目評(píng)估人員起草該項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)土地協(xié)議或項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，上述協(xié)議經(jīng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部經(jīng)理審核后，提交主管副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批。7.2.5項(xiàng)目可行性分析報(bào)告經(jīng)總經(jīng)理審批后，項(xiàng)目評(píng)估人員須向工程計(jì)劃調(diào)度室提交該報(bào)告的復(fù)印件一份。8記錄8.1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)

5、告審批表及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告、項(xiàng)目可行性分析報(bào)告審批表及項(xiàng)目可行性分析報(bào)告、購(gòu)買(mǎi)土地協(xié)議、項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)協(xié)議由項(xiàng)目評(píng)估人員交公司檔案室永久保存。9附件9.1 GFP4-1-F1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告9.2 GFP4-1-F2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告審批表9.3 GFP4-1-F3項(xiàng)目可行性分析報(bào)告審批表GFP4-1-F1.5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告項(xiàng)目基本情況土地面積容積率總建筑面積其中：住宅面積 商業(yè)面積 配套設(shè)施面積 其中：會(huì)所面積 幼兒園 物業(yè)管理用房 居委會(huì) 配套設(shè)施面積 可銷(xiāo)售面積 車(chē)位數(shù)（個(gè)）單價(jià)總價(jià)一項(xiàng)目總收入（含剩余物業(yè)）其中：（1）銷(xiāo)售收入住宅銷(xiāo)售收入住宅銷(xiāo)售率車(chē)位銷(xiāo)售收入車(chē)位銷(xiāo)售率商業(yè)銷(xiāo)售收

6、入商業(yè)銷(xiāo)售率折現(xiàn)系數(shù) （2）剩余物業(yè)總價(jià)值商業(yè)物業(yè)租金折現(xiàn)（年金折現(xiàn)法）剩余住宅物業(yè)價(jià)值（按售價(jià)70%折現(xiàn)）車(chē)位租金折現(xiàn)（年金折現(xiàn)法）二總成本1地價(jià)總額 其中：住宅地價(jià)商業(yè)地價(jià)配套設(shè)施地價(jià)轉(zhuǎn)讓地價(jià)2總建筑成本 設(shè)計(jì)費(fèi)等項(xiàng)目前期費(fèi)用建安成本地下車(chē)庫(kù)建安成本會(huì)所設(shè)施裝修成本3稅費(fèi)總額 營(yíng)業(yè)稅（5。05%）土地增值費(fèi) 銷(xiāo)售費(fèi)用（3%） 管理費(fèi)用（2%） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 物業(yè)管理基金（建筑成本的2%）總利潤(rùn)（含剩余物業(yè)）銷(xiāo)售利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率實(shí)際最大投入投資利潤(rùn)率GFP4-1-F2.1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告審批表項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目概況經(jīng)辦人 簽名： 日期：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部經(jīng)理審核 簽名： 日期：主管副總經(jīng)理審批 簽名： 日期：GFP4