創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的幾個(gè)問(wèn)題

1、創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的幾個(gè)問(wèn)題        摘要預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度，對(duì)保障當(dāng)事人的權(quán)利、保護(hù)交易安全、維護(hù)市場(chǎng)信用具有重要作用。對(duì)此，德國(guó)、瑞士、日本及我國(guó)地區(qū)等都有規(guī)定。我國(guó)應(yīng)當(dāng)在借鑒國(guó)外和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，選擇適用我國(guó)國(guó)情的預(yù)告登記立法例，并進(jìn)行精細(xì)的制度設(shè)計(jì)，以建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。關(guān)鍵詞預(yù)告登記，立法例，制度設(shè)計(jì)不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)法中的一項(xiàng)十分重要的制度，為各國(guó)立法所規(guī)定。在不動(dòng)產(chǎn)登記中，預(yù)告登記是不可或缺的制度。從我國(guó)現(xiàn)行法來(lái)看，雖然不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定已有不少，但并沒(méi)有預(yù)告登記的規(guī)

2、定。我們認(rèn)為，建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，預(yù)告登記是必不可少的。本文試就創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的幾個(gè)問(wèn)題作一探討。一、預(yù)告登記的性質(zhì)預(yù)告登記制度發(fā)軔于早期普魯士法所規(guī)定的異議登記制度。早期的普魯士法上的異議登記分為固有異議登記和其他種類的異議登記兩種。固有異議登記具有保全權(quán)利和順位的效力，目的在于保全物的請(qǐng)求權(quán)；其他種類的異議登記僅具有保全權(quán)利的消極效力，并無(wú)保全順位的積極效力。（參見(jiàn)王軼：物權(quán)變動(dòng)論，人民大學(xué)出版社2001年版，第165頁(yè)?？梢哉f(shuō)，普魯士法上的異議登記實(shí)質(zhì)上已具有了預(yù)告登記制度的影子，但預(yù)告登記制度的真正雛形則出現(xiàn)于后期普魯士法中。1872年5月5日的所有權(quán)取得法以及土地登記法并未全

3、面廢止早期的異議登記，而是將其稱為預(yù)告登記，并承認(rèn)兩種類型的預(yù)告登記：一是為保全已經(jīng)成立的物權(quán)的預(yù)先登記。這種預(yù)告登記屬于物權(quán)保全的預(yù)告登記，即登記簿存在有誤載，其登載的內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符時(shí)，對(duì)于真實(shí)權(quán)利人有喪失權(quán)利的危險(xiǎn)所采取的保護(hù)手段。可見(jiàn)，這種預(yù)告登記的目的在于打破登記薄的公信原則，保護(hù)真正權(quán)利人的利益。二是為保全物權(quán)的移轉(zhuǎn)、消滅的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)先登記。這種登記與物權(quán)保全的預(yù)告登記不同，它與公信原則沒(méi)有什么關(guān)系。（參見(jiàn)前引王軼書(shū)，第166頁(yè)。）從本質(zhì)上說(shuō)，第一種意義上的預(yù)告登記并不是現(xiàn)代預(yù)告登記的淵源，而是異議登記的淵源。而第二種意義上的預(yù)告登記屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記，是現(xiàn)代預(yù)告登

4、記的真正發(fā)端。預(yù)告登記制度自其形成以來(lái)，為許多國(guó)家和地區(qū)民事立法所采納，在制度的目的、適用、運(yùn)作及效力等諸多方面形成了諸多具有共性的規(guī)則。不過(guò)，由于各國(guó)規(guī)定的預(yù)告登記的具體內(nèi)容存在差異，致使其概念在語(yǔ)詞表述上也存在差異。例如，在德國(guó)民法中，預(yù)告登記是一種必須在土地登記薄中登記的擔(dān)保手段（Sicherungsmittel），是為了保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其物權(quán)權(quán)利變更的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。（德曼弗雷德？沃爾夫：物權(quán)法，吳越、李大雪譯，法律出版社2002年版，第232頁(yè)。在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”中，預(yù)告登記系指為保全對(duì)于他人土地權(quán)利的移轉(zhuǎn)，消滅或其內(nèi)容或次序變更為標(biāo)的之請(qǐng)求權(quán)所為之登記。（王錦村：土地法實(shí)用，臺(tái)灣五

5、南圖書(shū)股份有限公司1984年版，第380頁(yè)。）可見(jiàn)，在德國(guó)、臺(tái)灣地區(qū)“民法”上，預(yù)告登記是保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的登記。在日本不動(dòng)產(chǎn)登記法中，與預(yù)告登記相對(duì)應(yīng)的概念為假登記，是指應(yīng)登記的物權(quán)變動(dòng)已發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，而登記申請(qǐng)所必要的手續(xù)上的要件尚未具備，或物權(quán)變動(dòng)尚未發(fā)生物權(quán)的效力，以暫時(shí)的處分所為的登記，其目的在于保持日后所為的本登記的順位。我們認(rèn)為，我國(guó)物權(quán)法在不動(dòng)產(chǎn)登記的效力上，應(yīng)當(dāng)采取生效主義。因此，我國(guó)的預(yù)告登記應(yīng)界定為：預(yù)告登記是為保全債權(quán)性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的順位與附條件或附期限的不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)，由請(qǐng)求權(quán)人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)而進(jìn)行的預(yù)先登記，是與本登記相對(duì)應(yīng)的一項(xiàng)登記制度。關(guān)于預(yù)告

6、登記，有人又翻譯成預(yù)先登記、預(yù)備登記、預(yù)登記、暫先登記等。為求用語(yǔ)的統(tǒng)一，我們認(rèn)為使用預(yù)告登記的語(yǔ)詞更易為人理解。為進(jìn)一步明確預(yù)告登記的概念，應(yīng)當(dāng)將預(yù)告登記與本登記、異議登記區(qū)別開(kāi)來(lái)。首先，預(yù)告登記與本登記不同。通常所說(shuō)的不動(dòng)產(chǎn)登記是指本登記，即登記申請(qǐng)人為了取得或移轉(zhuǎn)某項(xiàng)已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所進(jìn)行的登記，具有確定、終局的效力。因此，本登記又稱終局登記。預(yù)告登記則是為了將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或順位而進(jìn)行的一種登記。實(shí)際上，預(yù)告登記完成后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生任何變動(dòng)，只是請(qǐng)求權(quán)人的請(qǐng)求物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)得到了類似于物權(quán)效力的保障?？梢?jiàn)，預(yù)告登記與本登記的效力是完全不同的。當(dāng)然，預(yù)告登記

7、與本登記也有著密切的聯(lián)系。權(quán)利人在預(yù)告登記后，為確定地取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)當(dāng)在預(yù)告登記后的一定期間內(nèi)申請(qǐng)本登記。否則，預(yù)告登記將會(huì)失去效力。其次，預(yù)告登記與異議登記不同。所謂異議登記，是指事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利的異議的登記，其直接法律效力是中止現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人按照登記的內(nèi)容行使權(quán)利。異議登記納入登記后，登記權(quán)利的正確性推定作用喪失其效力，第三人也不得以登記的公信力按照登記的內(nèi)容取得登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。（梁慧星：中國(guó)物權(quán)法草案建議稿-條文、說(shuō)明、理由與立法例，社會(huì)出版社2000年版，第159頁(yè)?？梢?jiàn)，預(yù)告登記與異議登記的區(qū)別在于：預(yù)告登記是為了保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，是保

8、護(hù)登記人權(quán)利的一種措施；而異議登記是為了中止現(xiàn)時(shí)登記人的權(quán)利，是保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人及利害關(guān)系人的一種措施。 預(yù)告登記的性質(zhì)如何，國(guó)內(nèi)外學(xué)者均有不同的看法。例如，在德國(guó)民法中，有人主張，經(jīng)由預(yù)告登記，獨(dú)立的限制物權(quán)便獲產(chǎn)生；也有人認(rèn)為，預(yù)告登記已被賦予了可得對(duì)抗嗣后意欲發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的第三人的特別效力，它不具有任何實(shí)體權(quán)性質(zhì)的效力，充其量不過(guò)是一種登記法上的制度。（轉(zhuǎn)引自陳華彬：物權(quán)法研究，金橋文化出版（香港）有限公司2001年版，第259頁(yè)。還有人認(rèn)為，預(yù)告登記惟有對(duì)將來(lái)權(quán)利取得予以保護(hù)，而對(duì)所有權(quán)人（讓與人）加以拘束，以資限制其權(quán)利。受讓人縱為預(yù)告登記，然對(duì)該土地猶未有支配權(quán)，故登記

9、前之土地所有權(quán)受讓人之權(quán)利，乃非物權(quán)，而是物權(quán)之期待。（轉(zhuǎn)引自劉得寬：民法諸問(wèn)題與新展望，中國(guó)政法大學(xué)出版社2002年版，第555頁(yè)。在瑞士民法中，預(yù)告登記的性質(zhì)，被解釋為賦予債權(quán)以對(duì)抗新所有人的效力的特殊的登記制度。（前引陳華彬書(shū)，第262頁(yè)。在我國(guó)，關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)，主要存在三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)告登記系介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼具兩者的性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性實(shí)有困難，可認(rèn)為系于土地登記薄上公示，以保全對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)為目的，具有若干物權(quán)效力的制度。（王澤鑒：民法物權(quán)（一），中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版，第128頁(yè)。）第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，或者

10、可以說(shuō)是一種準(zhǔn)物權(quán)。（王利明：物權(quán)法研究，中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年版，第213頁(yè)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)告登記的性質(zhì)是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他的效力，以確保將來(lái)只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果，其實(shí)質(zhì)是限制現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。（前引梁慧星書(shū)，第168169頁(yè)。）我們認(rèn)為，從各國(guó)法律規(guī)定來(lái)看，預(yù)告登記使登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)具備了對(duì)抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。因此，從預(yù)告登記的性質(zhì)上說(shuō)，預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。所謂債權(quán)物權(quán)化，是指?jìng)鶛?quán)具備了物權(quán)的某些效力。從各國(guó)法律的規(guī)

11、定來(lái)看，預(yù)告登記的對(duì)象基本上限于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。這種請(qǐng)求權(quán)是基于當(dāng)事人之間的法律行為而產(chǎn)生的，權(quán)利人雖有權(quán)請(qǐng)求義務(wù)人將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移給權(quán)利人，但并不能完全阻止義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)再行處分。因此，這種請(qǐng)求權(quán)應(yīng)屬于債權(quán)的性質(zhì)。但是，如果不對(duì)義務(wù)人的這種行為予以限制，則權(quán)利人的權(quán)利就很難得到保障。因此，權(quán)利人籍預(yù)告登記制度來(lái)預(yù)防這種危險(xiǎn)，使得違反預(yù)告登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的處分無(wú)效。這種無(wú)效使預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)具備了對(duì)抗第三人的效力，從而使得這種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的排他效力?？梢?jiàn)，預(yù)告登記使得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的性質(zhì)，形成了債權(quán)物權(quán)化的現(xiàn)象。二、創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記的必要性在我國(guó)現(xiàn)行法中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記（

12、本登記）已有若干規(guī)定，但是否存在預(yù)告登記則不無(wú)疑問(wèn)。例如，有人認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記屬于預(yù)告登記的性質(zhì)，其主要功能在于通過(guò)商品房的預(yù)售登記保護(hù)買(mǎi)受人所享有的權(quán)利。（王利明：試論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善（下），載求索2001年第6期。也有人認(rèn)為，商品房預(yù)售合同雖然要求備案，但也僅僅是備案而已，其更多具有的是行政管理色彩。這種備案和預(yù)告登記有根本的差別，而且法律并沒(méi)有規(guī)定這種備案具有什么效力，因而這種備案根本不具有預(yù)告登記的功能。（余能斌主編：現(xiàn)代物權(quán)法專論，法律出版社2002年版，第404頁(yè)。）我們認(rèn)為，商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記的性質(zhì)，這是因?yàn)椋旱谝?，在商品房預(yù)售登記的適用對(duì)象上，商品

13、房預(yù)售登記是對(duì)商品房預(yù)售合同的登記，而預(yù)告登記是對(duì)請(qǐng)求權(quán)的登記，兩者的目的是根本不同的。前者進(jìn)行保全的是商品房預(yù)售合同，而后者是權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)。這一差異導(dǎo)致了商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記制度的功能，預(yù)告登記的保全權(quán)利、保全權(quán)利順位及確保交易安全的功能無(wú)從體現(xiàn)。第二，根據(jù)預(yù)告登記制度的理論，申請(qǐng)預(yù)告登記的人為享有請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人，義務(wù)人為不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)所有權(quán)人，請(qǐng)求權(quán)人應(yīng)取得義務(wù)人的承諾或法院的假處分命令才能申請(qǐng)預(yù)告登記。而在商品房預(yù)售登記中，申請(qǐng)人為商品房預(yù)售人，同時(shí)其又是商品房預(yù)售登記的義務(wù)人，且法律、行政規(guī)章強(qiáng)制預(yù)售進(jìn)行商品房預(yù)售登記，這與預(yù)告登記性質(zhì)不符。同時(shí)，商品房預(yù)售人進(jìn)行預(yù)售登記是依

14、據(jù)公法而進(jìn)行的，而預(yù)告登記是登記權(quán)利人依據(jù)私法行使私權(quán)的行為。可想而知，如果商品房預(yù)售中的購(gòu)房人無(wú)權(quán)申請(qǐng)進(jìn)行預(yù)售登記，而作為債務(wù)人的預(yù)售人對(duì)進(jìn)行商品房預(yù)售合同登記又沒(méi)有什么利益可言，甚至要支付預(yù)售登記的費(fèi)用，那么商品房預(yù)售合同登記如何起到保護(hù)交易安全、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的作用呢？第三，預(yù)告登記制度的核心是其效力，各國(guó)法律大多規(guī)定了預(yù)告登記具有保全順位的效力、保全權(quán)利的效力與滿足的效力等。只有賦予預(yù)告登記以這些效力，才能使預(yù)告登記具有實(shí)際意義，成為請(qǐng)求權(quán)的保全手段。而我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售登記僅有“應(yīng)當(dāng)”進(jìn)行登記的規(guī)定，而沒(méi)有對(duì)登記效力的規(guī)定。不僅沒(méi)有規(guī)定未經(jīng)登記的預(yù)售合同是無(wú)效還是不能對(duì)抗第三人；而

15、且也沒(méi)有規(guī)定經(jīng)過(guò)登記的預(yù)售合同，預(yù)購(gòu)人是否具有對(duì)抗第三人的效力，是否可以對(duì)抗隨后成立的物權(quán)變動(dòng)或有損于登記債權(quán)的行為。第四，我國(guó)法律、行政規(guī)章未規(guī)定商品房預(yù)售登記的消滅，這也與預(yù)告登記制度不符。預(yù)告登記只是一種請(qǐng)求權(quán)的保全，不具有獨(dú)立的效力，只有在將預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時(shí)才具有意義。因此，預(yù)告登記由于一些特定的事由出現(xiàn)而消滅，不會(huì)永遠(yuǎn)存續(xù)。而我國(guó)商品房預(yù)售登記不涂銷，存續(xù)時(shí)間非常長(zhǎng)，這也意味著其目的在于行政管理，而非對(duì)購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行保護(hù)。由此可以斷言，我國(guó)實(shí)行的商品房預(yù)售登記僅僅是預(yù)售行政管理的一種預(yù)售資格審查手段，不具備債權(quán)保全的對(duì)抗效力，與預(yù)告登記制度存在著根本上的差異。我們認(rèn)為，為建

16、立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，全面保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人合法權(quán)益，有必要?jiǎng)?chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度。首先，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的客觀需要。自我國(guó)實(shí)行改革開(kāi)放以來(lái)，土地使用權(quán)及房屋不僅為生活所必需，而且成為不可或缺的生產(chǎn)要素，原先被視為禁區(qū)的許多不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，導(dǎo)致和促進(jìn)了土地二級(jí)交易市場(chǎng)的建立及房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。作為不動(dòng)產(chǎn)登記制度之一的預(yù)告登記，具有服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)交易的功能，因此，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度有利于保障請(qǐng)求權(quán)人的權(quán)利，有利于保護(hù)交易中的第三人，有利于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)健康的有序發(fā)展。其次，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是現(xiàn)實(shí)生活的迫切需要。隨著我國(guó)社會(huì)的發(fā)展，買(mǎi)賣(mài)房屋已成為普通百姓的常見(jiàn)行為

17、，但普通百姓作為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)預(yù)售的房屋，其只能根據(jù)與預(yù)售人訂立的預(yù)售合同享有債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)，并不能具有排他的效力。雖然我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)有了巨大的發(fā)展，但由于信用在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的缺失，使得在現(xiàn)實(shí)生活中（尤其是在商品房預(yù)售中）經(jīng)常發(fā)生不守誠(chéng)實(shí)信用強(qiáng)行撕毀合同的情形，出現(xiàn)了大量的一房?jī)少u(mài)（甚至數(shù)賣(mài)）的糾紛。但撕毀合同的一方往往是經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)者，而相對(duì)人常常是弱者，購(gòu)房人無(wú)法防止預(yù)售人將房屋以更高的價(jià)格出賣(mài)給他人，這就使得處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房人無(wú)法取得指定的房屋，只能以對(duì)方違約為由請(qǐng)求損害賠償，其權(quán)益難以得到有效的保護(hù)。但是，通過(guò)預(yù)告登記制度，購(gòu)房人將其請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記，使其請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的排他效力，確認(rèn)預(yù)

18、售人一方違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為歸于無(wú)效，就可以確保購(gòu)房人獲得所購(gòu)買(mǎi)的房屋?？梢哉f(shuō)，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度有利于對(duì)經(jīng)濟(jì)上弱者的保護(hù)，這也符合當(dāng)今法律注重保護(hù)弱者的價(jià)值趨向。再次，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是健全我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度的需要。我國(guó)民法通則第72條及合同法第133條規(guī)定，所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起移轉(zhuǎn)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)屬法律另有規(guī)定的情形，我國(guó)一些法律僅就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)粗略地規(guī)定了應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠駝t不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，但并未建立健全的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。在國(guó)外，大多數(shù)國(guó)家規(guī)定了預(yù)告登記、異議登記及更正登記等，與不動(dòng)產(chǎn)的本登記構(gòu)成了完備的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。我國(guó)未來(lái)民事立

19、法應(yīng)當(dāng)借鑒國(guó)外立法經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度，以架構(gòu)完備的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。最后，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是地方立法上升為國(guó)家立法的需要。基于預(yù)告登記的重要作用，我國(guó)一些地方立法已經(jīng)對(duì)預(yù)告登記制度進(jìn)行了有益的嘗試。例如，2002年實(shí)施的南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例對(duì)預(yù)告登記作了明確規(guī)定；將于2003年5月實(shí)施的上海市房地產(chǎn)登記條例新增設(shè)了臨時(shí)登記、預(yù)告登記及異議登記等。我們認(rèn)為，當(dāng)?shù)胤搅⒎ū蛔C明是行之有效的經(jīng)驗(yàn)并發(fā)展成熟時(shí)，就應(yīng)當(dāng)將其上升為國(guó)家立法。這也是我國(guó)立法上的一條重要經(jīng)驗(yàn)，如公司法的制定就是以地方立法為先導(dǎo)的。為此，我國(guó)民法立法應(yīng)當(dāng)吸收地方立法的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度，并對(duì)其內(nèi)容加以具體、明確的規(guī)

20、定。三、預(yù)告登記的立法例預(yù)告登記自近代在普魯士法上形成以來(lái)，基于其保障所登記請(qǐng)求權(quán)的重要作用，逐漸為大陸法系各國(guó)所繼受，成為不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度。綜觀各國(guó)關(guān)于預(yù)告登記的立法，主要有以下兩種立法例：（一）法典式法典式是指在民法典中對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行規(guī)定，采取此種立法例的有德國(guó)、瑞士。德國(guó)民法承受了后期普魯士法的預(yù)告登記制度，在德國(guó)民法典第883888條對(duì)預(yù)告登記作了規(guī)定。在德國(guó)民法中，預(yù)告登記的產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)具備以下條件：（1）存在可擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)。例如，一項(xiàng)土地權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)（包括土地所有權(quán)或其他土地權(quán)利）、取消一項(xiàng)土地權(quán)利或土地上負(fù)擔(dān)權(quán)利、變更土地權(quán)利內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)、變更土地權(quán)利順位的請(qǐng)求權(quán)等。（2）

21、具備德國(guó)土地登記薄法第29條規(guī)定形式的單方許可，或者訴訟保全（根據(jù)民事訴訟法第938條的規(guī)定進(jìn)行預(yù)告登記），或者根據(jù)民事訴訟法第895條作出的判決。（3）將預(yù)告登記在土地登記薄中登記注冊(cè)。（前引曼弗雷德？沃爾夫書(shū)，第235236頁(yè)。根據(jù)德國(guó)民法典第885條的規(guī)定，預(yù)告登記根據(jù)臨時(shí)處分或根據(jù)預(yù)告登記所涉及的土地或者權(quán)利的人同意進(jìn)行登記。為了發(fā)布臨時(shí)處分命令，無(wú)需證實(shí)應(yīng)保全的請(qǐng)求權(quán)已受到危害?？梢?jiàn)，德國(guó)民法上的預(yù)告登記可因兩種方式作成：一是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的同意。如果有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的同意，得以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人為登記義務(wù)人；二是法院的臨時(shí)處分命令。為預(yù)告登記而作出的臨時(shí)處分，與民事訴訟法中規(guī)定的臨時(shí)處分有所

22、不同。根據(jù)德國(guó)民事訴訟法第935條的規(guī)定，臨時(shí)處分是在當(dāng)事人認(rèn)為存在著將來(lái)不能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或難以實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的危險(xiǎn)時(shí)實(shí)施的。而預(yù)告登記的臨時(shí)處分命令的作出無(wú)須當(dāng)事人證明請(qǐng)求權(quán)處于危險(xiǎn)，只需證明存在著得為預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)即可。（前引王軼書(shū)，第169頁(yè)。預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記后，即具有排他效力，可能妨害或者損害履行所擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)的處分視為違反預(yù)告登記的處分而無(wú)效。當(dāng)然，這種效力只是相對(duì)無(wú)效，即只要處分不妨害請(qǐng)求權(quán)的履行，它就是有效的。預(yù)告登記是與所登記的請(qǐng)求權(quán)緊密結(jié)合在一起的，隨著請(qǐng)求權(quán)的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，隨著請(qǐng)求權(quán)的消滅而消滅，這亦可謂預(yù)告登記具有從屬性。此外，預(yù)告登記還因債權(quán)人的放棄、所保全的請(qǐng)求

23、權(quán)指向的物權(quán)納入本登記、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人行使涂銷預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)而消滅。在瑞士民法中，預(yù)告登記可分為人的權(quán)利的預(yù)告登記、處分的限制的預(yù)告登記和假登記三種。從這三種登記的內(nèi)容來(lái)看，人的權(quán)利的預(yù)告登記、處分的限制的預(yù)告登記相當(dāng)于德國(guó)民法中的預(yù)告登記，而假登記則相當(dāng)于德國(guó)民法中的異議登記。關(guān)于人的權(quán)利的預(yù)告登記，瑞士民法典第959條的規(guī)定，先買(mǎi)權(quán)、買(mǎi)回權(quán)、買(mǎi)受權(quán)、用益租賃權(quán)和使用租賃權(quán)等人的權(quán)利，可以在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上進(jìn)行預(yù)告登記，一經(jīng)預(yù)告登記，即對(duì)日后取得的權(quán)利有對(duì)抗的效力?？梢?jiàn)，這種登記屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的登記，并賦予了登記的債權(quán)有對(duì)抗的效力。關(guān)于處分的限制的預(yù)告登記，瑞士民法典第960條規(guī)定，對(duì)下列土地

24、處分限制可以進(jìn)行預(yù)告登記：（1）官方為保全有爭(zhēng)議的或待執(zhí)行的請(qǐng)求權(quán)所發(fā)布的命令；（2）出質(zhì)、破產(chǎn)或遺產(chǎn)延期分割；（3）屬法定預(yù)告登記的，如家宅的設(shè)定及后位繼承人的繼承權(quán)等權(quán)利。這些處分的限制，一經(jīng)預(yù)告登記后，即對(duì)他人日后取得的權(quán)利有對(duì)抗的效力。關(guān)于假登記，瑞士民法典第961條規(guī)定，在為保全主張物權(quán)、法律允許補(bǔ)作書(shū)證的情形下，可以進(jìn)行假登記。這種假登記經(jīng)全體當(dāng)事人同意或法官的命令作成，只要該登記的權(quán)利被確認(rèn)，其物權(quán)效力追溯至假登記之時(shí)。對(duì)假登記的申請(qǐng)，法官應(yīng)依快速程序裁決，并在申請(qǐng)人已初步證據(jù)證明后準(zhǔn)予假登記。（二）特別法式特別法式是指在不動(dòng)產(chǎn)登記法、土地法等特別法中規(guī)定預(yù)告登記，采取此種立法例

25、的有日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等。日本在不動(dòng)產(chǎn)登記法中對(duì)假登記作了規(guī)定，而我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)則在“土地法”中規(guī)定了預(yù)告登記，并且在“土地登記規(guī)則”中對(duì)預(yù)告登記的實(shí)施予以細(xì)化。日本的不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)定有假登記和預(yù)告登記。從其內(nèi)容來(lái)看，日本法中的假登記相當(dāng)于德國(guó)民法上的預(yù)告登記，而預(yù)告登記則相當(dāng)于德國(guó)民法上的異議登記。不動(dòng)產(chǎn)登記法第2條規(guī)定：“假登記于下列各項(xiàng)情形進(jìn)行：（1）未具備登記申請(qǐng)程序上需要的條件時(shí)；（2）欲保全前條所載權(quán)利的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)時(shí)。上述請(qǐng)求權(quán)為附始期、附停止條件或其他可于將來(lái)確定者時(shí)，亦同?！备鶕?jù)上述的規(guī)定，假登記適用下列情形：（1）物權(quán)變動(dòng)已發(fā)生，但尚未具備登記申請(qǐng)程序上需要

26、的條件。這種情形下的假登記，屬于保全物權(quán)的假登記；（2）保全所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、先取特權(quán)、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、承租權(quán)、采石權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)。這種情形下的假登記，屬于保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的假登記；（3）對(duì)附始期、附停止條件或其他可于將來(lái)確定的請(qǐng)求權(quán)。假登記的權(quán)利人可在有義務(wù)人承諾時(shí)，向登記機(jī)關(guān)附具承諾書(shū)而申請(qǐng)假登記，也可以向管轄不動(dòng)產(chǎn)所在地的地方法院申請(qǐng)，由法院做出假處分的命令，然后假登記權(quán)利人附具假處分命令正本向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)假登記。經(jīng)過(guò)假登記后，本登記的順位依假登記的順位確定；假登記權(quán)利人具備本登記原因請(qǐng)求登記時(shí)，假登記義務(wù)人侵害假登記權(quán)利人權(quán)利的處分無(wú)效。另外，經(jīng)過(guò)假登記，

27、假登記權(quán)利人在義務(wù)人破產(chǎn)時(shí)，仍然可以將假登記推進(jìn)到本登記，并在本登記完畢后對(duì)其權(quán)利可以對(duì)抗破產(chǎn)債權(quán)人。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記法第184條規(guī)定，假登記的涂銷，可以在申請(qǐng)書(shū)上附具該登記的登記證明書(shū)，由假登記名義人申請(qǐng)涂銷；若在申請(qǐng)書(shū)上附具了假登記名義人的承諾書(shū)或可對(duì)抗其裁判謄本時(shí)，登記上的利害關(guān)系人也可申請(qǐng)涂銷假登記。1         我國(guó)地區(qū)“民法”起初是在借鑒日本不動(dòng)產(chǎn)登記法的基礎(chǔ)上規(guī)定預(yù)告登記制度的，但1975年臺(tái)灣地區(qū)修正的“土地法”對(duì)預(yù)告登記制度作了較大的修改，形成了臺(tái)灣地區(qū)今天的預(yù)告登記制度。（2000年1月26

28、日修正的臺(tái)灣地區(qū)“土地法”及2001年10月31日修正的我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”修正案都未對(duì)預(yù)告登記部分進(jìn)行修改。依照臺(tái)灣地區(qū)“土地法”第79條之一第1項(xiàng)規(guī)定，預(yù)告登記保全的權(quán)利不是土地權(quán)利本身，而是：（1）關(guān)于土地權(quán)利移轉(zhuǎn)或使其消滅的請(qǐng)求權(quán)。土地權(quán)利移轉(zhuǎn)應(yīng)解釋為土地或建筑物所有權(quán)及其它權(quán)利的移轉(zhuǎn)，而移轉(zhuǎn)包括繼受取得與設(shè)定取得，故因買(mǎi)賣(mài)、遺贈(zèng)、買(mǎi)回等取得土地及建筑物移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)的，均可以請(qǐng)求預(yù)告登記；（2）關(guān)于土地權(quán)利內(nèi)容或次序變更的請(qǐng)求權(quán)，即以期間、數(shù)額等權(quán)利內(nèi)容的變更為標(biāo)的的請(qǐng)求權(quán)，以及次序在前的權(quán)利人和次序在后的權(quán)利人變更其權(quán)利次序的請(qǐng)求權(quán)；（3）附條件或附期限的請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記不以現(xiàn)在發(fā)生

29、的請(qǐng)求權(quán)為限，前述請(qǐng)求權(quán)附有條件或期限，也可以請(qǐng)求預(yù)告登記。根據(jù)2001年9月14日修正的臺(tái)灣地區(qū)“土地登記規(guī)則”第34條及第137條的規(guī)定，申請(qǐng)預(yù)告登記，必須提出登記申請(qǐng)書(shū)、登記原因證明文件、已登記者的所有權(quán)或他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)、申請(qǐng)人身份證明（能以處理達(dá)成查詢者，得免提出）及其它由“中央地政機(jī)關(guān)”規(guī)定應(yīng)提出之證明文件。另外，還應(yīng)提出登記名義人同意書(shū)及印鑒證明。預(yù)告登記由請(qǐng)求權(quán)人申請(qǐng)，其提交上述文件后，由登記機(jī)關(guān)進(jìn)行審查合法后予以登記。登記完成后，登記機(jī)關(guān)應(yīng)通知登記申請(qǐng)人與登記名義人。臺(tái)灣地區(qū)“土地法”為兼顧當(dāng)事人利益，保持目的與手段的平衡，對(duì)預(yù)告登記的效力采取處分相對(duì)無(wú)效的原則。依據(jù)“土地法”

30、第79條之一第2項(xiàng)的規(guī)定，“前項(xiàng)預(yù)告登記未涂銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對(duì)于所登記之請(qǐng)求權(quán)有妨礙者無(wú)效。 ”基于預(yù)告登記的從屬性，預(yù)告登記隨請(qǐng)求權(quán)的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)?！邦A(yù)告登記之效力，因預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)之消滅而消滅，舉凡預(yù)告登記之請(qǐng)求權(quán)已履行、免除、罹于時(shí)效、行為無(wú)效或撤銷等，預(yù)告登記隨而失其效力。又因征收、法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行而為新登記，預(yù)告登記即乏排除之效力，亦形同消滅?！保慀P琪：土地登記實(shí)用，五南圖書(shū)出版有限公司1982年增修四版，第378頁(yè)。另外，債權(quán)人也可以拋棄預(yù)告登記，向地政機(jī)關(guān)申請(qǐng)涂銷預(yù)告登記。我們認(rèn)為，上述兩種立法例各有其利弊。將預(yù)告登記在民法典中明確規(guī)定，可以強(qiáng)調(diào)預(yù)

31、告登記制度的重要性，也使其在法律地位上處于較高的位階上，但民法典不可能對(duì)預(yù)告登記作出詳盡的規(guī)定，只能對(duì)其申請(qǐng)、效力等作原則性的規(guī)定，這不可避免地會(huì)影響預(yù)告登記的可操作性。而將預(yù)告登記在特別法中詳盡規(guī)定，雖可以解決預(yù)告登記的操作問(wèn)題，但由于預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的重要一環(huán)，在民法典中的付諸闕如總會(huì)給人一種與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)脫節(jié)之感。因此，我們很難說(shuō)法典式與特別法式立法例孰優(yōu)孰劣，或許只是各國(guó)立法時(shí)適應(yīng)本國(guó)社會(huì)狀況的一種取舍。我國(guó)創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度選擇何種立法例，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情與本土資源作出決定。我們認(rèn)為，既然我們希望制訂一部完整的民法典，就不應(yīng)該遺漏預(yù)告登記制度，應(yīng)在民法典中給予預(yù)告登記

32、以一定的地位。當(dāng)然，限于民法典的規(guī)模所限，我們也不應(yīng)奢望預(yù)告登記在民法典中得到“包羅萬(wàn)象”的規(guī)定。為此，在民法典中對(duì)預(yù)告登記作出概括性規(guī)定的同時(shí)，我們還可以借鑒日本、臺(tái)灣地區(qū)在特別法中規(guī)定預(yù)告登記的經(jīng)驗(yàn)，在有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律或法規(guī)中對(duì)預(yù)告登記作出詳盡的規(guī)定。對(duì)于這種既在民法典中對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行原則規(guī)定，又在特別法中詳細(xì)規(guī)定的立法，我們可稱之為綜合式立法。四、預(yù)告登記的制度設(shè)計(jì)目前，我國(guó)的物權(quán)法專家建議稿及物權(quán)法草案征求意見(jiàn)稿都對(duì)預(yù)告登記制度有所涉及，但其規(guī)定并不盡如人意。我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在借鑒國(guó)外法律資源的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)的具體國(guó)情，構(gòu)建預(yù)告登記制度，具體可以從如下四個(gè)方面入手：1.關(guān)于預(yù)告登記

33、的適用范圍從上述各國(guó)關(guān)于預(yù)告登記的適用范圍來(lái)看，除日本的預(yù)告登記適用于保全物權(quán)和保全債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)外，德國(guó)、瑞士及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的預(yù)告登記只適用于保全債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。之所以存在上述差異，是因?yàn)槿毡久穹ㄔ谖餀?quán)變動(dòng)上采取債權(quán)意思主義，物權(quán)的變動(dòng)僅因當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生效力，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)未經(jīng)登記的，在實(shí)體上已經(jīng)發(fā)生效力，但不發(fā)生對(duì)抗第三人的效力。為保全這種實(shí)體上已經(jīng)發(fā)生變動(dòng)的物權(quán)，使其具有對(duì)抗效力，法律遂允許權(quán)利人進(jìn)行預(yù)告登記。而德國(guó)、瑞士及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法在物權(quán)變動(dòng)上采取形式主義，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)非經(jīng)登記，不發(fā)生效力，因而只能存在對(duì)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記，不可能存在對(duì)保全物權(quán)的預(yù)告登記。在我

34、國(guó)，關(guān)于物權(quán)變動(dòng)應(yīng)采取模式，盡管理論上有不同的看法，但學(xué)者們均不主張采取單純的意思主義。因此，我國(guó)創(chuàng)設(shè)的預(yù)告登記制度，其范圍自不適用于保全物權(quán)，而只能適用于保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。對(duì)此，有人認(rèn)為，可以預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)包括：（1）轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)；（2）消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)；（3）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的請(qǐng)求權(quán)；（4）附條件或附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。（前引B13余能斌書(shū)，第404頁(yè)。也有人認(rèn)為，預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)包括：根據(jù)合同 產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)、根據(jù)法院的指令產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)、根據(jù)政府的指令產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)以及遺產(chǎn)分割等方面的請(qǐng)求權(quán)。這些請(qǐng)求權(quán)應(yīng)當(dāng)具有一個(gè)共同的特征，即請(qǐng)求發(fā)生變動(dòng)的物權(quán)必須是可以納入登記的物權(quán)。（前引梁慧星書(shū)，第170頁(yè)。目前，從物權(quán)法專家建議稿及物權(quán)法草案征求意見(jiàn)稿來(lái)看，雖然都承認(rèn)了預(yù)告登記，但規(guī)定也有所不同。例如，王利明教授主持的物權(quán)法專家建議稿第31條規(guī)定：“當(dāng)事人在房屋預(yù)售買(mǎi)賣(mài)中，可以自愿辦理預(yù)售登記。房屋所有人違反房屋預(yù)售登記的內(nèi)容所作出的處分房屋權(quán)利的行為無(wú)效。房屋預(yù)售登記的內(nèi)容與現(xiàn)房登記內(nèi)容不符的，以現(xiàn)房登記的內(nèi)容為準(zhǔn)?！保ㄍ趵髦骶帲何餀?quán)法草案建議稿及說(shuō)明，中國(guó)法制出版社2001年版，第9頁(yè)。梁慧星教授主持