房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律認(rèn)識(shí)及其司法保護(hù)漫談

1、房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律認(rèn)識(shí)及其司法保護(hù)漫談優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬于民事優(yōu)先權(quán)的一種，是對(duì)所有權(quán)人行使處分權(quán)時(shí)實(shí)行有限限制和對(duì)抗的法律權(quán)能之一。民法通則和合同法均對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作了予以保護(hù)的相應(yīng)規(guī)定，這主要是出于保障市場(chǎng)交易安全和公平之目的。近年來(lái)，隨著住房制度改革和二級(jí)住房市場(chǎng)的開(kāi)放，房屋買賣中涉及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的爭(zhēng)議日益增多，這一方面反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，另一方面體現(xiàn)出公民和法人民事法律意識(shí)的增強(qiáng)，也從一個(gè)角度昭示了中國(guó)法治的進(jìn)步。但由于現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)處理此類糾紛規(guī)定得比較原則，導(dǎo)致司法實(shí)踐中對(duì)涉及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)、當(dāng)事人告知義務(wù)和"同等條件"等方面存在諸多分歧認(rèn)識(shí)甚至錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)和做

2、法，給這類案件的審理帶來(lái)不少困難。為使這類案件的處理有序、合法而公正，筆者在此談一些粗淺的看法，以求教于法學(xué)界同仁。一、從一個(gè)案件開(kāi)始為了進(jìn)一步加深對(duì)涉及房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛案件處理的復(fù)雜性及存在問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，以便為后文作出更為深刻的論述打下一個(gè)基礎(chǔ)，筆者先從身邊審理的一個(gè)真實(shí)案例開(kāi)始著筆。該案件的基本情況是：A公司與B公司于1999年3月9日簽訂租賃合同書(shū)。合同約定：A公司承租B公司綜合樓一層營(yíng)業(yè)門市二間，租賃期為1999年3月10日至2002年3月9日，租金每季度10000元。A公司于1999年3月9日前一次性預(yù)交3個(gè)月房租10000元，余下租金每3個(gè)月一次性預(yù)繳。雙方還在合同中對(duì)續(xù)租及違約責(zé)

3、任等進(jìn)行了約定。2001年2月，B公司因企業(yè)改制急需資金補(bǔ)償職工，遂決定出售該公司綜合樓一樓店面，但未書(shū)面公告出售店面的具體情況。當(dāng)年2月下旬和3月，B公司先后兩次將店面出售之事告知A公司，但均未明確告知A公司店面出售的價(jià)格及其他條件，A公司雖表示要續(xù)租二年，但并未明確表示放棄購(gòu)買。同年9月11日，B公司與第三人葉某、余某分別簽訂門市出售協(xié)議書(shū)，將A公司所租賃的兩間店面分別以25.308萬(wàn)元和26.1萬(wàn)元賣給第三人葉某和余某。葉、余兩人在協(xié)議簽訂當(dāng)日即向B公司付清全部購(gòu)房款，但所購(gòu)店面尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，所有權(quán)尚未實(shí)際轉(zhuǎn)移。A公司了解此情況后，即向B公司主張同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)未果而最終以

4、B公司侵權(quán)為由訴至法院，要求判令B公司與第三人葉某、余某的買賣行為無(wú)效，并主張以同樣的條件優(yōu)先購(gòu)買承租的二店面。該案在審理中存在四種分歧意見(jiàn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，A公司的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)予保護(hù)，B公司未盡法定告知義務(wù)，應(yīng)判定其與第三人的買賣店面行為無(wú)效，但不應(yīng)判定A公司按B公司和第三人簽訂買賣協(xié)議的內(nèi)容去實(shí)際購(gòu)買二店面。二店面可由B公司重新競(jìng)賣，A公司可參與競(jìng)買，并在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，A公司享有同等條件的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但第三人葉某、余某向B公司購(gòu)買門市屬善意取得，不宜宣布無(wú)效。至于A公司為此所遭受損失，可向B公司主張賠償。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，本案中B公司已盡告知義務(wù)，雖未告知A公司出

5、賣的價(jià)格等條件，但法律對(duì)此亦無(wú)明文規(guī)定，A公司未明確作出購(gòu)買的意思表示即意謂其已放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，B公司與第三人葉某、余某之間的買賣協(xié)議及買賣行為有效，應(yīng)判決駁回A公司的訴訟請(qǐng)求。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為，A公司在承租期內(nèi)對(duì)承租物享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，本案中B公司雖先后二次告知A公司所承租店面出售之意向，但并未明確告知A公司出售的價(jià)格和其他條件，應(yīng)視為其向A公司發(fā)出出售店面的要約不成立。其與第三人葉某、余某的買賣店面協(xié)議無(wú)效，葉、余二人雖屬善意取得，但考慮到店面所有權(quán)并未實(shí)際轉(zhuǎn)移的事實(shí)，應(yīng)依法判定A公司可以同樣的價(jià)格和條件購(gòu)買該承租物。因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種形成權(quán)，如若僅判決A公司享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而不判其可按B公司

6、與第三人葉某和余某訂約的同等條件實(shí)際購(gòu)買二店面，則并未將A公司的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)落到實(shí)處。而且有可能出現(xiàn)B公司規(guī)避法律的現(xiàn)象，B公司完全可以以二店面不賣為由來(lái)架空A公司的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，待A公司租賃到期則再按同樣的條件將店面重新賣給第三人葉、余二人。從上述四種觀點(diǎn)可看出，本案的爭(zhēng)執(zhí)焦點(diǎn)有：1、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律屬性到底為何?是形成權(quán)還是其他?2、如何理解出租方的"法定告知義務(wù)"3、對(duì)法律規(guī)定的"同等條件"應(yīng)作何理解;4、在第三人善意取得情況下如何保護(hù)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。正是因?yàn)榇嬖谌绱硕嗟膯?wèn)題和爭(zhēng)執(zhí)，筆者才有了寫作本文的沖動(dòng)。二、對(duì)房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及其屬性的法律認(rèn)

7、識(shí)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是房屋共有人(包括屬于一個(gè)整體，或者配套使用曾共有過(guò)的房屋的原共有人，下同)與其他共有人或已租出的城市私房產(chǎn)權(quán)人與承租人之間，在出售房屋時(shí)形成的一種權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是民事法律關(guān)系范疇的債的一種。房屋買賣中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，具有以下幾個(gè)基本屬性：1、它依法律直接規(guī)定而產(chǎn)生。而且只能基于共有關(guān)系或房屋租賃關(guān)系而產(chǎn)生，是原共有人與其他共有人之間或出租人與承租人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為民事優(yōu)先權(quán)之一，由于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為形成權(quán)的一種，具有效力上的優(yōu)先性。我國(guó)合同法第二百三十條明確規(guī)定了房屋承租人對(duì)于租賃房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，即"出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)

8、通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利"。同時(shí)，最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)第一百一十八條規(guī)定："出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效"。總之，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是合同法明確規(guī)定的民事權(quán)利，無(wú)須當(dāng)事人約定，自租賃關(guān)系成立時(shí)產(chǎn)生，在符合法定條件時(shí)可以行使。2、它是一種期待權(quán)。只有共有人或出租人在出賣房屋時(shí)，其他共有人或者承租人在同等條件下才產(chǎn)生這種權(quán)利。3、它是一種限制權(quán)。房屋共有人出賣自己所分得的房屋，出

9、租人出賣自己的房屋雖是自己的權(quán)利，但法律規(guī)定了其他共有人或承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，這一民事行為的限制性規(guī)定，是民事法律合法原則和防止權(quán)利濫用原則的體現(xiàn)。4、它是一種附條件的形成權(quán)。共有人出賣的房屋與其他共有人的房屋屬于一個(gè)整體，或者是配套使用，其他共有人才能主張這種權(quán)利。出租人出賣的是承租人正在使用的房屋，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)才能主張這種權(quán)利。5、它是同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這是指優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人所接受的出賣價(jià)格和其他合法條件與其他購(gòu)買人相同或相一致的情況下優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人所享有的權(quán)利。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種在行使上附有限制條件的形成權(quán)。一方面，它是一種形成權(quán)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人依據(jù)自己的意思形成以

10、義務(wù)人(出租人)與第三人同等條件為內(nèi)容的契約，無(wú)須義務(wù)人的承諾。另一方面，該形成權(quán)的行使附有限制性的條件，即承租人只有在符合同等條件的前提下才能行使對(duì)租賃物的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法目的和權(quán)利實(shí)質(zhì)應(yīng)當(dāng)是：在不損害出賣人利益的前提下，給承租人一個(gè)買受的機(jī)會(huì)。如何做到不損害出賣人的利益，關(guān)鍵是要嚴(yán)格遵守同等條件的原則，即優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的認(rèn)購(gòu)條件不僅包括最主要的價(jià)格條件，還包括價(jià)款支付期限、方式、賣方遷址期限以及所賣房屋的部位、數(shù)量等因素。如果出賣人基于某種特殊原因給予其他買受人一種比較優(yōu)惠的價(jià)格，而這種特殊原因能以金錢計(jì)算，則應(yīng)折合金錢計(jì)入價(jià)格之中;如果不能以金錢計(jì)算，則優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人應(yīng)當(dāng)具有同樣

11、的特殊原因，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不能做到，出賣人的利益就不能實(shí)現(xiàn)，就不符合同等條件的要求。第三人提供的某種機(jī)會(huì)能否以金錢替代，應(yīng)以出賣人的價(jià)值觀判斷，不能以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的觀念衡量。只要其價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)符合常理，并不違法，就應(yīng)支持。另外，在考察同等條件時(shí)，付款方式這一條件具有特殊性。由于個(gè)人的信用不同，如果出賣人允許第三人分期付款，則優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人除非為出賣人提供了充分而適當(dāng)?shù)膿?dān)保，否則不得請(qǐng)求分期付款。對(duì)于這些合同之外的特殊利益，出賣人負(fù)有舉證責(zé)任。6、有一定的期限性。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有明確的期限際制，在規(guī)定的期限內(nèi)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人已得知房屋出賣而不主張權(quán)利，期限屆滿后即喪失。它開(kāi)始于賣方明確作出出售的意思表示并決

12、定了出售條件時(shí)，至房屋買賣依法成交，所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移時(shí)止。三、審理優(yōu)先購(gòu)買權(quán)案件時(shí)應(yīng)注重的四個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題1、關(guān)于出賣人通知義務(wù)的履行與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保全出租人在決定出賣其房屋前，對(duì)承租人負(fù)有通知義務(wù)。這里有一個(gè)問(wèn)題值得探討，即通知義務(wù)與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使之間的關(guān)系。我們知道，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一項(xiàng)期待權(quán)，它成立于租賃關(guān)系開(kāi)始時(shí)，只有當(dāng)出租人出賣其租賃房屋時(shí)方可行使。可見(jiàn)，出賣行為是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)得以行使的條件之一。而通知行為的法律效果是與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保全聯(lián)系在一起的。出賣人履行通知義務(wù)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)表示愿意購(gòu)買，否則就喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果出賣人違反通知義務(wù)，則使得優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的權(quán)利得以保全。

13、權(quán)利人可以行使權(quán)利，請(qǐng)求法院宣告出賣人與第三人的房屋買賣合同無(wú)效，或者要求出賣人對(duì)其損失進(jìn)行賠償。由此可見(jiàn)，明確通知義務(wù)的相關(guān)法律問(wèn)題，對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使有重要意義。這些問(wèn)題是：第一，通知的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是具體的出賣條件。只有這樣，才能確定承租人在該具體出賣條件下是否愿意購(gòu)買，從而保全或喪失其在該具體條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果出賣人對(duì)第三人降低了出賣條件，則仍負(fù)有向優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人通知的義務(wù)，其原因在于通知的內(nèi)容發(fā)生了變化。本案中，B公司未將自己與第三人約定的條件告知A公司，A公司就無(wú)法就具體條件作出是否購(gòu)買的意思表示，B公司屬于違反通知義務(wù)的行為，對(duì)此，A公司可以行使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，或者要求B公司賠償損失

14、。第二，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期限如何確定?根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)第一百一十八條之規(guī)定，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使為自接到出賣人通知以后3個(gè)月。也就是說(shuō)，A公司的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)可以保全3個(gè)月，如果在該期限內(nèi)不表示愿意購(gòu)買，視為自動(dòng)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。筆者認(rèn)為，3個(gè)月期限過(guò)長(zhǎng)，過(guò)度限制了出租人的處分權(quán)，使得出租人必須苦苦等待3個(gè)月，才能根據(jù)承租的意思確定是否可與第三人成交。并且3個(gè)月里，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化莫測(cè)，同等條件難以確定，超長(zhǎng)時(shí)間的等待給房主帶來(lái)的損失卻是可能的。因此，筆者建議應(yīng)縮短優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期限。第三，通知義務(wù)履行與否的舉證責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)?出賣人與優(yōu)先購(gòu)

15、買權(quán)人發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)是"誰(shuí)主張誰(shuí)舉證"。具體來(lái)說(shuō)，由出賣人承擔(dān)通知義務(wù)的舉證責(zé)任，由優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人承擔(dān)在法定期限內(nèi)表示愿意購(gòu)買的舉證責(zé)任。因此，在實(shí)踐中，通知與答復(fù)行為應(yīng)當(dāng)盡量采取書(shū)面形式。2、關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的損失的認(rèn)定在義務(wù)人沒(méi)有盡到通知義務(wù)或者在同等條件下，義務(wù)人沒(méi)有尊重權(quán)利人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而將標(biāo)的物賣給第三人，并且第三人已經(jīng)根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定，取得標(biāo)的物的所有權(quán)，使得優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在事實(shí)上和法律上不能優(yōu)先購(gòu)買標(biāo)的物。這樣，如何通過(guò)賠償手段對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人予以司法救濟(jì)，就是非常關(guān)鍵的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，認(rèn)定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的損失，應(yīng)從以下幾個(gè)方面考慮：第一，如果優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人已經(jīng)和出

16、賣人達(dá)成買賣協(xié)議，而出賣人又將房屋另賣的，遵循一般的違約賠償規(guī)則，應(yīng)由出賣人賠償優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的實(shí)際損失。第二，如果優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在與出賣人協(xié)商過(guò)程中，基于對(duì)出賣人的信賴，而采取了履行合同的必要措施，因出賣人過(guò)失，而造成合同不成立或不生效，則出賣人應(yīng)賠償優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的信賴?yán)娴膿p失。第三，如果出賣人違反通知義務(wù)，致使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而獲得房屋的所有權(quán)，并喪失了其轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)人所帶來(lái)的便利或利益，諸如免于另行尋租、搬家等等，對(duì)此種額外費(fèi)用，出賣人應(yīng)予賠償。第四，如果出賣人違反通知義務(wù)，致使承租人不得不以更高的價(jià)格另外購(gòu)買房屋，則對(duì)于承租人另行購(gòu)買房屋的額外支出，應(yīng)當(dāng)參照所爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)價(jià)格判

17、令出租人給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但該補(bǔ)償不得超過(guò)該租賃房屋市場(chǎng)價(jià)格與出賣價(jià)格之間的差額。3、關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛的實(shí)體處理處理優(yōu)先購(gòu)買權(quán)案件的原則是，既要保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的利益，又要防止濫用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以致?lián)p害出賣人和其他購(gòu)買人的合法權(quán)益。由于這類案件比較復(fù)雜，處理時(shí)難度也比較大，一般情況下，應(yīng)根據(jù)具體情況妥善處理：如果提起訴訟的原告確系房屋的原共有人或承租人，而且在沒(méi)有放棄或喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，就應(yīng)當(dāng)支持原告的訴訟請(qǐng)求，即承認(rèn)原告在同等條件下具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);如果優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在出賣人出賣房屋前未知曉情況，就應(yīng)當(dāng)宣布出賣人與買受人之間的買賣關(guān)系無(wú)效，已經(jīng)交付了房款的房屋的，由雙方相互返還，支持優(yōu)先購(gòu)

18、買權(quán)人在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的請(qǐng)求;優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人已得知出賣情況后，因客觀原因未能及時(shí)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在出賣人與買受人成就買賣關(guān)系時(shí)雖未提出異議，但其主張權(quán)利時(shí)只要未超過(guò)主張期限，一般情況下仍應(yīng)支持優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的請(qǐng)求;出賣人與其他購(gòu)買人惡意串通，欺騙優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，出現(xiàn)損害優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的合法權(quán)益的情況，一經(jīng)查實(shí)，應(yīng)當(dāng)宣布其買賣關(guān)系無(wú)效，如果房屋已經(jīng)拆遷、改建，應(yīng)視情況給優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。數(shù)個(gè)共有人同時(shí)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，如果房屋好劃分，可以按均等優(yōu)先購(gòu)買處理;如果不能劃分，數(shù)個(gè)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人協(xié)商解決不成的，由最先主張權(quán)利者購(gòu)買;或者最先主張權(quán)利者有房屋居住，而后主張權(quán)利者

19、確有實(shí)際困難的，應(yīng)照顧住房確實(shí)有困難的人購(gòu)買。對(duì)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)后又主張權(quán)利的不予支持。凡有確鑿證據(jù)證明優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人主動(dòng)、明白、直接表示不予購(gòu)買的，視為明確表示放棄。對(duì)于明知共有人出賣分得的房屋，或者出租人出賣房屋時(shí)，既不作出優(yōu)先購(gòu)買的主動(dòng)、明白、直接表示，又不阻止其出賣給第三人，據(jù)此推定為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人放棄權(quán)利。房屋共有人和承租人同時(shí)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)先考慮房屋共有人的權(quán)利，再考慮承租人的權(quán)利。但是，如果房屋共有人居住的房屋比較寬裕，而承租人住房困難，也可照顧承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。4、關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛的訴訟程序處理優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛案件，往往涉及出賣人、買受人、主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等多人參加訴訟，對(duì)于在訴

20、訟中他們各自的訴訟地位問(wèn)題，各地掌握不盡一致，涉及到的問(wèn)題也比較多。筆者認(rèn)為，可分以下幾種情況處理。買賣關(guān)系尚未成立的，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)因主張權(quán)利與出賣人發(fā)生糾紛提起訴訟，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人是享有權(quán)利的一方，出賣人是負(fù)有義務(wù)的一方，根據(jù)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的性質(zhì)和特征，買受人雖與本案有一定的關(guān)系，但案件的實(shí)體處理結(jié)果同他沒(méi)有法律上的利害關(guān)系，其將不作為案件當(dāng)事人參加訴訟，法院也不宜依職權(quán)追加其為當(dāng)事人。如果案情需要由買受人出庭才能查清事實(shí)真相，可以作為證人出庭作證。買賣關(guān)系已經(jīng)成立，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人主張權(quán)利提起訴訟，應(yīng)將出賣人列為被告，將買受人列為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟，這是因?yàn)榘讣奶幚斫Y(jié)果同買受人具有法律上

21、的利害關(guān)系，如果優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人勝訴，買受人將因買賣關(guān)系無(wú)效而返還標(biāo)的物;如果出賣人勝訴，買受人合法受讓和占有標(biāo)的物。因此，買受人應(yīng)作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。出賣人與買受人因買賣關(guān)系發(fā)生糾紛引起訴訟，在訴訟過(guò)程中，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人應(yīng)以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人的資格參加訴訟。四、當(dāng)前司法實(shí)踐中有關(guān)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)幾種常見(jiàn)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)和做法1、片面強(qiáng)調(diào)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，忽視對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律保護(hù)。有些同志片面強(qiáng)調(diào)所有權(quán)的"絕對(duì)性"，殊不知人們對(duì)物的占有、使用、收益、處分，總是在一定社會(huì)里進(jìn)行的。所有權(quán)的行使如果絕對(duì)不受任何限制和約束，就不能保證國(guó)家或社會(huì)公共利益不受

22、侵害。為防止濫用權(quán)利，法律對(duì)所有權(quán)人行使權(quán)利有一系列限制性規(guī)定。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定，就是對(duì)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人行使處分權(quán)的一種必要的限制。它有利于財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)過(guò)程中社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定，有利于減少社會(huì)矛盾，避免糾分，有利于安定團(tuán)結(jié)。2、把保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和強(qiáng)買強(qiáng)賣混為一談。買賣應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則，同時(shí)也不得違反法律或社會(huì)公共利益，不能顧此失彼。涉及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的買賣中，不得違反法律至少包括以下兩個(gè)意思：(1)賣方必須接受優(yōu)先購(gòu)買權(quán)這一法定限制的約束。(2)買賣具有諾成性法律特征。一方發(fā)出要約后一經(jīng)對(duì)方承諾，雙方的權(quán)利義務(wù)也就隨之產(chǎn)生了，各方都必須全面實(shí)際履約，否則就應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。強(qiáng)買強(qiáng)賣發(fā)生在賣方?jīng)]有自愿作出出售的意思表示或買方不自愿購(gòu)買時(shí)，違背自愿原則是它的本質(zhì)特征，時(shí)間是關(guān)鍵性因素。3、用"合法"形式掩蓋違法內(nèi)容。賣方(有時(shí)還和買方串通)為了回避優(yōu)先購(gòu)