物業(yè)管理模式創(chuàng)新

1、物業(yè)管理模式創(chuàng)新物業(yè)糾紛在不斷增加、 沖突日益劇烈 的局面。 全國(guó)矚目的 “美麗園 事件提醒我 們：如果不抓緊對(duì)現(xiàn)行模式進(jìn)行變革，物 業(yè)管理將成為誘發(fā)基層社會(huì)沖突、 破壞社 會(huì)穩(wěn)定的導(dǎo)火索， 對(duì)和諧社會(huì)的建設(shè)構(gòu)成 致命的制肘。而 “沒(méi)有穩(wěn)定和平安，就不 會(huì)有開(kāi)展 。一、美麗園事件的簡(jiǎn)單回放 美麗園小區(qū)位于北京市海淀區(qū)五棵 松路 20 號(hào)，最早為該小區(qū)承當(dāng)物業(yè)管理 效勞的是北京市鴻銘物業(yè)公司。 最初的糾 紛源于一些業(yè)主長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)而被物 業(yè)公司告上法庭， 這些業(yè)主那么辯稱他們是 對(duì)物業(yè)公司亂收費(fèi)行為不滿才緩交有爭(zhēng) 議局部的物業(yè)費(fèi)的。 兩審法院均未支持業(yè) 主的抗辯理由， 業(yè)主完全敗訴且被判承當(dāng)

2、滯納金。法院判決稱， “小區(qū)公共事務(wù)應(yīng) 由業(yè)主委員會(huì)起訴。 為此，2004 年 8月，美麗園小區(qū)成立 了業(yè)委會(huì)，希望借此維護(hù)自己的權(quán)利。 2005 年 3 月，根據(jù)多數(shù)業(yè)主的要求， 業(yè)委 會(huì)將鴻銘物業(yè)公司告上法庭，提出 13 項(xiàng) 訴訟請(qǐng)求， 要求 “擠掉 物業(yè)管理費(fèi)中的水 分，并提出物業(yè)公司應(yīng)停止對(duì)外租賃電 梯，將相關(guān)收益返還業(yè)主。 2005 年 9 月 14 日，一審法院駁回業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。 業(yè)委會(huì)不服，隨即上訴。 2005 年 12 月， 在當(dāng)年秋末發(fā)生的法院強(qiáng)制執(zhí)行一些小 區(qū)業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)的 “堵被窩事件 風(fēng)波影響下，業(yè)委會(huì)終審反敗為勝，一中 院判決支持了業(yè)委會(huì) 13 項(xiàng)訴求中的

3、12 項(xiàng)，小區(qū)物業(yè)費(fèi)由從 2.72 元下調(diào)至 1.58 元。美麗園小區(qū)業(yè)委會(huì)近乎全勝，并因此 成為北京首個(gè)打贏物業(yè)費(fèi)糾紛官司的業(yè) 主委員會(huì)。但是，該判決未能執(zhí)行。 2006 年 1 月，物業(yè)公司向北京一中院提交再審申 請(qǐng)，要求進(jìn)行重新審理。 2006 年 3 月 30 日，5 名法律專家出具 ?論證意見(jiàn)書(shū)? ，認(rèn) 為一中院的判決改變了合同規(guī)定的價(jià)格 條款，是不妥當(dāng)?shù)摹?2006 年 4 月 13 日， 北京市物業(yè)管理協(xié)會(huì)向北京一中院主管 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出一封 ?行業(yè)專家對(duì)美麗園物業(yè)糾 紛案給物業(yè)管理行業(yè)造成嚴(yán)重影響的意 見(jiàn)及情況反映? ，認(rèn)為法院的判決會(huì)引發(fā) 整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的混亂，也要求重審。 20

4、06 年 5 月 30 日，北京一中院發(fā)出?民 事裁定書(shū)?，決定另行組成合議庭對(duì)此案 進(jìn)行審理， 同時(shí)裁定在審理期間中止原判 決的執(zhí)行。2006 年 8 月 11 日，美麗園案件再審 “維持原判 ，這一結(jié)果令廣闊業(yè)主很受鼓 舞。但受到打擊的物業(yè)管理公司 “放風(fēng) ： 因物業(yè)費(fèi)太低， 將放棄對(duì)美麗園小區(qū)的管 理。業(yè)委會(huì)那么認(rèn)為物業(yè)管理公司不會(huì)撤 離。9 月 1 日，鴻銘物業(yè)果真宣布撤離， 一段時(shí)間由于家中停水、電梯停運(yùn)、門(mén)禁 系統(tǒng)失效、保潔工作停止，美麗園小區(qū)立 刻陷入混亂，變成了垃圾園。在這種情況 下，擁護(hù)業(yè)委會(huì)與反對(duì)業(yè)委會(huì)的兩派業(yè)主 開(kāi)始劇烈地相互指責(zé)與爭(zhēng)吵， 甚至發(fā)動(dòng)了 小區(qū)內(nèi)的游行。小區(qū)內(nèi)

5、懸掛起 “罷免業(yè)委 會(huì)，還我業(yè)主權(quán)利 的橫幅，不時(shí)有居民 前來(lái)簽字。 200 多名業(yè)主聚集在小區(qū)內(nèi)， 要求業(yè)委會(huì)給出解決方法。 局部業(yè)主決定 自發(fā)召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)， 并提出 3 項(xiàng)議題： 是否以 2.04 元的單價(jià)續(xù)聘鴻銘物業(yè)； 是否 同意罷免現(xiàn)行業(yè)委會(huì)； 是否同意重新以招 投標(biāo)的方式選擇新的物業(yè)公司。在輿論的重壓下， 2006 年 9 月 9 日，海淀區(qū)居住小區(qū)辦公室下發(fā)通知，要 求 9 月 11 日之前鴻銘物業(yè)全面恢復(fù)美麗 園小區(qū)的物業(yè)效勞工作， 同時(shí)責(zé)令業(yè)委會(huì) 在 45 天之內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 2006 年 9 月 11 日，鴻銘物業(yè)返回美麗園小區(qū) 進(jìn)行暫時(shí)性管理，為期 3 個(gè)月。

6、 2006 年 11 月，美麗園業(yè)委會(huì)在北京市建委網(wǎng)站發(fā) 出物業(yè)招標(biāo)公告，對(duì)外宣布招聘新管家?！爸刃蚴抢咸斓牡谝灰?guī)律 。但在 這一時(shí)間的美麗園，秩序逃離得無(wú)影無(wú) 蹤，剩下的只有爭(zhēng)吵、指責(zé)、對(duì)抗、怨憤和混亂，甚至頗有些 “文革 的氣氛了二、 “死結(jié) 是如何形成的？物業(yè)公司的盈利狀況，多數(shù)答復(fù) 都是 “虧損 ，少量的人說(shuō) “勉強(qiáng)持平 。但 另一方面， 幾乎所有的小區(qū)業(yè)主又都說(shuō)物 業(yè)公司是 “天使的臉龐，魔鬼的心腸 ，并 順嘴就能說(shuō)出物業(yè)公司 “隨意提高價(jià)格 、 “亂收費(fèi) 、 “私吞公共部位廣告費(fèi) 、“不 公開(kāi)本錢 等一系列罪名。在美麗園事件以及其他一些物業(yè)糾 紛中，許多學(xué)者給出了自己的解釋。這些

7、解釋外表上看起來(lái)都有道理， 但我認(rèn)為都 未能切中肯棨。如果抓不住問(wèn)題的本質(zhì)， 當(dāng)然也開(kāi)不出科學(xué)的 “藥方 ； “藥方 不 對(duì)，自然也無(wú)法理順物業(yè)管理這團(tuán) “亂 麻。小區(qū)物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生，源于現(xiàn) 行物業(yè)效勞的公共產(chǎn)品 Public Goods 和準(zhǔn)公共產(chǎn)品 Quasi-public Goods 屬 性。從薩謬爾森 (Paul A. Samuelson) 到布 坎南 (James M. Buchanan) ，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家 們對(duì)公共產(chǎn)品已經(jīng)有過(guò)許多論述。 按照薩 繆爾森的說(shuō)法，公共產(chǎn)品是 “指那種不管 個(gè)人是否愿意購(gòu)置， 都能使每一個(gè)社會(huì)成 員獲益的物品， 即被生產(chǎn)出來(lái)的具有非競(jìng) 爭(zhēng)性和非排他性的

8、物品 。與公共產(chǎn)品相 對(duì)應(yīng)的是私人產(chǎn)品， 即個(gè)人單獨(dú)消費(fèi)和受 益的產(chǎn)品和效勞。布坎南認(rèn)為，薩謬爾森 講的公共產(chǎn)品可以看作一種純公共產(chǎn)品， 在純公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品之間， 還存在一 種介于二者之間的產(chǎn)品， 可以稱為準(zhǔn)公共 產(chǎn)品 。純公共產(chǎn)品、準(zhǔn)公共產(chǎn)品和私人 產(chǎn)品都是人們生產(chǎn)、生活中不可或缺的， 它們各有各的供應(yīng)渠道或方式， 如果錯(cuò)位 配置，就可能引起生產(chǎn)、 生活秩序的混亂。公共產(chǎn)品作為滿足人們聯(lián)合消費(fèi)、 共 同受益的物質(zhì)產(chǎn)品或非物質(zhì)產(chǎn)品形態(tài)的 效勞產(chǎn)品，按照內(nèi)容，又可以分為公共物 質(zhì)性產(chǎn)品公共建筑、公用設(shè)施、道路、碼頭、車站、港口、機(jī)場(chǎng)、橋梁等、行政性產(chǎn)品社會(huì)公正、社會(huì)管理、治安、 效勞性產(chǎn)品各

9、種辦證、咨詢、教育、文 化、體育、衛(wèi)生、保險(xiǎn)、社會(huì)福利等三 大類。一般說(shuō)來(lái)，公共產(chǎn)品的效用具有不 可分割性，因此在消費(fèi)上也就具有了非排 他性。公共產(chǎn)品是向整個(gè)社會(huì)或者某個(gè)群 體共同提供的，其成員共同享用公共產(chǎn)品 的效用，而不能將其分割開(kāi)來(lái)，分別歸屬 于某些個(gè)人、家庭或企業(yè)享用。公共產(chǎn)品 的消費(fèi)還具有非競(jìng)爭(zhēng)性，某個(gè)人消費(fèi)使 用該項(xiàng)物品時(shí)并能不阻止其他人的消費(fèi) 行為；盡管它先被某個(gè)人消費(fèi)了，但其他 人依然可以消費(fèi)，效用一般也沒(méi)有損失。在一個(gè)居民區(qū)中，現(xiàn)在的物業(yè)效勞從 性質(zhì)上看，大多具有純公共產(chǎn)品特點(diǎn)。例 如，居民區(qū)的保安效勞、綠化、公共區(qū)域 的衛(wèi)生管理、公共設(shè)施和設(shè)備的維護(hù)維修 等，我們就沒(méi)法把它

10、們按照居民戶區(qū)分開(kāi) 來(lái)，沒(méi)法做到誰(shuí)付費(fèi)就讓誰(shuí)享用，因此也 就具有了非排他性。在小區(qū)內(nèi)部，這些服務(wù)工程也沒(méi)有方法按照誰(shuí)付款誰(shuí)受益的 原那么，限定特定家庭共同享用，讓其成為 這一局部家庭類似俱樂(lè)部成員的公共 產(chǎn)品、另一局部不交費(fèi)者的私人產(chǎn)品。如 果動(dòng)用力量，加強(qiáng)監(jiān)管，限制不交費(fèi)者使 用，不僅本錢很高，而且也很難增加物業(yè) 公司的收入，所以，這是與物業(yè)公司的逐 利動(dòng)機(jī)相悖的。另外，由于這一局部效勞 工程還具有非競(jìng)爭(zhēng)性，例如對(duì)綠化的享 用，對(duì)保安效勞的享用，交費(fèi)家庭和不交 費(fèi)家庭是一樣的， 不交費(fèi)家庭 “搭便車 不 影響繳費(fèi)者的使用效果， 對(duì)不交費(fèi)者進(jìn)行 監(jiān)管的必要性也就大打折扣。如此看來(lái)， 物業(yè)管理公

11、司雖是企業(yè)， 但更像政府或者 事業(yè)單位這樣的純公共產(chǎn)品提供者。準(zhǔn)公共產(chǎn)品一般只具有非競(jìng)爭(zhēng)性或 者非排他性中的一個(gè)特征。 有的產(chǎn)品的特 點(diǎn)是消費(fèi)上具有非競(jìng)爭(zhēng)性， 但是可以借助 一定方式較容易地做到排他， 如公共游泳 池以及公共電影院等。 布坎南將這類產(chǎn)品 形象地稱為俱樂(lè)部產(chǎn)品 Club Goods 。有的產(chǎn)品與俱樂(lè)部產(chǎn)品剛好相反， 在消費(fèi)上具有競(jìng)爭(zhēng)性，但是卻無(wú)法有效地排他， 如公共漁場(chǎng)、牧場(chǎng)、林地等。這類物品具 有共同資源 Common Resources 性質(zhì)。有一些物業(yè)效勞工程從性質(zhì)上看就 是準(zhǔn)公共產(chǎn)品 居民區(qū)物業(yè)效勞中的 入戶工程就是典型的具有俱樂(lè)部產(chǎn)品特 點(diǎn)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品。從供應(yīng)角度看，雖

12、不具 有競(jìng)爭(zhēng)性 一般物業(yè)公司都有足夠的能力 為全小區(qū)業(yè)主效勞 ，但可以做到排他， 例如入戶維修上下水、維修電路和燈具、 維修宅內(nèi)門(mén)窗與玻璃、更換紗窗等等，是 可以做到對(duì)不付費(fèi)者不提供效勞的。但 是，由于在所有物業(yè)效勞工程中，這局部 效勞比重不大，而且為逃避交費(fèi)，業(yè)主愿 意而且能夠自己或者求人維修、維護(hù)，所 以，物業(yè)公司入戶效勞的排他性約束力其 實(shí)是很差的， 不能幫助公司較有力地維護(hù) 繳費(fèi)秩序。而小區(qū)的娛樂(lè)、體育設(shè)施那么是 接近于共同資源性質(zhì)的公共產(chǎn)品， 對(duì)它們 的利用雖具有競(jìng)爭(zhēng)性，一些人占用著，另一些人暫時(shí)就無(wú)法使用， 但卻是很難做到 排他的， 我們幾乎無(wú)法控制那些不交費(fèi)的 業(yè)主利用這些娛樂(lè)、

13、 體育設(shè)施， 因?yàn)樽R(shí)別、 監(jiān)督本錢太高，而且如果進(jìn)行監(jiān)控，可能 帶來(lái)背地里對(duì)這些設(shè)施的報(bào)復(fù)性破壞活 動(dòng)。有人可能認(rèn)為公共產(chǎn)品和準(zhǔn)公共產(chǎn) 品的供應(yīng)者一般都是公共部門(mén)， 但物業(yè)管 理公司一般卻被視為私人產(chǎn)品提供者， 所 以我的上述解釋不合邏輯。確實(shí)，按照安 東尼 "B. 阿特金森和約瑟夫 "E. 斯蒂格里 茨的說(shuō)法， 準(zhǔn)公共產(chǎn)品是 “這樣一些物品， 就向個(gè)人供應(yīng)的本錢來(lái)說(shuō)， 它們與私人物 品一樣，但卻是由公共部門(mén)供應(yīng)的 ，公 共產(chǎn)品更是公共部門(mén)提供的。但是，物業(yè) 管理公司雖然一般被視為私人企業(yè)， 當(dāng)它 面對(duì)存在兩個(gè)以上甚至眾多業(yè)主的居住 區(qū)時(shí)，由于效勞的不可分割性，除與個(gè)別 業(yè)

14、主約定的特殊效勞工程外， 絕大多數(shù)服 務(wù)工程已經(jīng)失去了私人產(chǎn)品的特點(diǎn)。另 外，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)也已經(jīng)證明，私人或私人企業(yè)同樣能提供公共產(chǎn)品或準(zhǔn)公共產(chǎn)品， 如私人或私人企業(yè)可以向社會(huì)提供知識(shí) 成果，可以捐建醫(yī)院或者學(xué)校，可以通過(guò) BOT 方式建設(shè)公路等。對(duì)物業(yè)效勞認(rèn)識(shí)上的不清晰， 也導(dǎo)致 了對(duì)物業(yè)效勞收費(fèi)模棱兩可甚至相互矛 盾的規(guī)定。例如，根據(jù)現(xiàn)行?物業(yè)管理?xiàng)l 例?和?物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法? ，雖然 國(guó)家鼓勵(lì) “物業(yè)效勞收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形 成，但又強(qiáng)調(diào) “物業(yè)效勞收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合 理、公開(kāi)以及費(fèi)用與效勞水平相適應(yīng)的原 那么。 顯然，這是排斥供求關(guān)系定價(jià)原那么 即市場(chǎng)定價(jià)原那么的。再如，規(guī)定 “物業(yè)服 務(wù)

15、收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn) 分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)效勞收費(fèi)， 由業(yè)主 與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)效勞合同中約 定，另一方面，又規(guī)定 “國(guó)務(wù)院價(jià)格主管 部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé) 全國(guó)物業(yè)效勞收費(fèi)的監(jiān)督管理工作 ，“縣 級(jí)以上地方人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同 同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū) 域內(nèi)物業(yè)效勞收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，顯 然行政力量又沒(méi)有區(qū)分地全面介入了物 業(yè)效勞價(jià)格的形成。這些不一致甚至矛盾 的規(guī)定帶來(lái)了物業(yè)效勞費(fèi)用糾紛處理的 難度和復(fù)雜性。美麗園事件已經(jīng)充分表達(dá) 出了這一點(diǎn)，只是尚未引起學(xué)界和輿論界 的關(guān)注。美麗園事件告訴我們：在物業(yè)管理公 司和業(yè)主

16、之間存在著一個(gè)難以解開(kāi)的死結(jié)在一個(gè)居住小區(qū)里，在自利性的影響下，總是有人有理由或者無(wú)理由地 不交物業(yè)費(fèi)。這樣，物業(yè)管理公司的收益 就大受影響，物業(yè)管理工作的運(yùn)轉(zhuǎn)就受到 制約，物業(yè)管理公司就不得不在下一步的 效勞質(zhì)量上打折扣。效勞質(zhì)量的下降會(huì)引 起更多業(yè)主的不滿，一些原本繳費(fèi)的業(yè)主 也參加到不交費(fèi)者的行列，于是物業(yè)公司 的運(yùn)轉(zhuǎn)更加困難，陷入困境。要么打官司 促繳物業(yè)費(fèi)，要么撤出，不再效勞。撤出 后，小區(qū)會(huì)選聘新的物業(yè)公司，但運(yùn)行的軌跡仍然是局部業(yè)主欠費(fèi)物業(yè)效勞 打折扣更多業(yè)主不滿并拒繳物業(yè)費(fèi) 物業(yè)效勞陷入困境 對(duì)立、訴訟， 物業(yè)公司撤出，雙方之間的矛盾總是存 在，糾紛總是不可防止。三、路在何方？

17、古希臘的赫拉克利特曾說(shuō)過(guò)：看不見(jiàn)的和諧比看得見(jiàn)的和諧更好。我理解， 如果把看得見(jiàn)的和諧看作表象，看不見(jiàn)的 和諧那么應(yīng)該是指制度、機(jī)制或者文化。目 前中國(guó)的物業(yè)管理模式已經(jīng)走進(jìn)了死胡同，重新加以設(shè)計(jì)，至少是進(jìn)行大的改 造，已經(jīng)成為不可回避的現(xiàn)實(shí)。破解目前困境的思路在于， 必須盡可 能弱化物業(yè)效勞的非排他性。在技術(shù)上將 拒絕為之付款的人排除在局部物業(yè)效勞 的受益范圍之外，或者使物業(yè)效勞的收費(fèi) 收益與業(yè)主本身的利益掛鉤，破解業(yè) 主與現(xiàn)有物業(yè)公司的對(duì)立局面。依據(jù)筆者研究和討論的結(jié)果，有三種思路可作參 考：一局部取消現(xiàn)行物業(yè)公司，做實(shí) 業(yè)主委員會(huì)，由其直接從社會(huì)上聘用專業(yè) 效勞人員現(xiàn)行物業(yè)公司從大局部居

18、民區(qū)中撤 出，讓這些物業(yè)公司主要效勞于只有一個(gè) 業(yè)主或者業(yè)主數(shù)量較少的物業(yè)工程，例如政府的辦公大樓、一般工廠和商場(chǎng)、普通 寫(xiě)字樓、學(xué)校等。這些物業(yè)工程的業(yè)主只 有一個(gè)或者幾個(gè)，交費(fèi)時(shí) 搭便車的可能 性不存在或者比擬低。如果不交費(fèi)，物業(yè) 公司可能采用停止效勞的方式約束業(yè)主。 這樣，收費(fèi)一般就不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，有問(wèn)題 時(shí)也較容易通過(guò)談判的方式加以解決。對(duì)于業(yè)主數(shù)量不多的高檔別墅工程，由于業(yè)主收入高、修養(yǎng)相對(duì)較高、業(yè)主數(shù)量有限， 可能保存現(xiàn)行物業(yè)管理模式，讓現(xiàn)行物業(yè) 公司繼續(xù)效勞，收費(fèi)并不困難，公司仍能 運(yùn)轉(zhuǎn)，因此對(duì)這類物業(yè)工程是否也要取消物業(yè)管理公司這個(gè)問(wèn)題，應(yīng)靈活對(duì)待對(duì)大局部居民小區(qū)來(lái)說(shuō)， 可以采用

19、業(yè) 主自營(yíng)式物業(yè)管理模式， 就是住宅小區(qū)的 物業(yè)管理，既不由原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù) 責(zé)，也不聘請(qǐng)社會(huì)上專門(mén)的物業(yè)管理公司 負(fù)責(zé)，而是由業(yè)主委員會(huì)聘用專業(yè)力量來(lái) 完成，如由業(yè)主委員會(huì)從社會(huì)上招聘保潔 人員、保安、綠化人員承當(dāng)相應(yīng)的效勞工 作。物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)專業(yè)性較 強(qiáng)，而且要熟悉物業(yè)工程的結(jié)構(gòu)與布局 等，因此需要開(kāi)發(fā)商加以配合。政府建設(shè) 行政管理部門(mén)應(yīng)采取措施約束建設(shè)單位 配合這種物業(yè)管理模式，留下完整的圖 紙、維修說(shuō)明并幫助培訓(xùn)維修工程人員在這種模式下，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代 表大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì) 不再提供義務(wù)效勞，每個(gè)成員根據(jù)崗位及 其職責(zé)從收取的物業(yè)效勞費(fèi)中領(lǐng)取工資 和獎(jiǎng)

20、金，物業(yè)效勞費(fèi)的預(yù)算和結(jié)算由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審批，一切效勞項(xiàng) 目的設(shè)立和收支情況都能做到透明、公 開(kāi)。這樣，業(yè)主與原來(lái)物業(yè)管理公司之間 的對(duì)立就消失了。物業(yè)效勞沒(méi)有了營(yíng)利 性，收費(fèi)水平降低，業(yè)主繳費(fèi)的抵觸情緒 會(huì)大大降低。業(yè)主委員會(huì)成員競(jìng)聘上崗， 帶薪工作，也有了積極性，責(zé)任心會(huì)大大 增強(qiáng)。如果不合格，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代 表大會(huì)可根據(jù)合同將其解聘。每個(gè)小區(qū)的居民中都有很多已退休但仍有能力而且 熱心的成員，還可能有下崗職工，外面的 社會(huì)成員也可以來(lái)競(jìng)聘業(yè)主委員會(huì)下設(shè) 的普通管理崗位?？傊?，選聘業(yè)主委員會(huì) 成員應(yīng)該很容易。過(guò)去的物業(yè)管理法規(guī)不 太支持如此自我管理模式，但新公布的?物權(quán)法?已

21、經(jīng)允許業(yè)主自我管理物業(yè)。 我相信這是一種有前途的物業(yè)管理模式。二細(xì)分物業(yè)效勞工程，一局部由 物業(yè)公司承當(dāng)，一局部變成私人產(chǎn)品由社 會(huì)提供這是我的博士生劉毅對(duì)我上述 激進(jìn) 設(shè)想的改造一一按照 建筑物區(qū)分所有 的產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，可以對(duì)物業(yè)效勞范圍進(jìn)行重 新規(guī)劃。涉及業(yè)主專有產(chǎn)權(quán)局部的業(yè)務(wù)， 如室內(nèi)管道維修、電路維修、照明更換等， 由業(yè)主直接在市場(chǎng)上尋找專業(yè)公司或人 士來(lái)完成。如此一來(lái)，物業(yè)公司減少了相 應(yīng)效勞人員的人工費(fèi)用，進(jìn)而能夠減少物 業(yè)收費(fèi)的額度。最重要的是，一項(xiàng)效勞必 然和一定的責(zé)任相聯(lián)系， 別離出的這局部 業(yè)務(wù)，恰恰是業(yè)主最關(guān)注、糾紛最易發(fā)生 的局部，將它推向社會(huì)，既有利于減少對(duì) 物業(yè)公司投訴

22、，從社會(huì)效益層面，也有利 于業(yè)主得到即時(shí)、優(yōu)質(zhì)的效勞。這一設(shè)想 有幾個(gè)前提：首先，室內(nèi)維修公司業(yè)務(wù)發(fā) 展成熟，競(jìng)爭(zhēng)充分、定價(jià)合理，能夠在接 到效勞熱線后，快速做出反響；其次，業(yè) 主與物業(yè)公司簽訂 緊急避險(xiǎn)契約，詳細(xì) 約定在突發(fā)事件出現(xiàn)時(shí)，由物業(yè)公司指派 相應(yīng)的專業(yè)公司，進(jìn)行即時(shí)搶修；建立良 好的溝通機(jī)制，由物業(yè)公司采取一定措 施，保障業(yè)主在接受外部公司效勞過(guò)程中的平安問(wèn)題。在這種模式下，籌建完善的物業(yè)信息 系統(tǒng)十分必要。物業(yè)信息系統(tǒng)是未來(lái)物業(yè) 管理公司的開(kāi)展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的重要根底。該系統(tǒng)將所轄物業(yè)視為一個(gè)整體，對(duì)建筑物 一切相關(guān)信息進(jìn)行統(tǒng)籌管理，包括每個(gè)單 元的建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備型號(hào)、管線用材，甚 至

23、業(yè)主家居的照明燈型號(hào)、自設(shè)管線的線 路圖等等。信息采集得越詳細(xì)，就越有利 于提高效勞質(zhì)量。對(duì)業(yè)主而言，愿意支持 詳細(xì)的信息采集工作，并在做維修或更換 的時(shí)候，配合更新信息。因?yàn)橛辛诉@個(gè)信 息系統(tǒng)，家居設(shè)施一旦出現(xiàn)了故障，只要 致電物業(yè)公司，告知故障情況，物業(yè)公司 可以立即聯(lián)系專業(yè)公司，攜帶替換配件， 提供效勞，業(yè)主也可以調(diào)取相應(yīng)的信息， 自選專業(yè)公司維修，并將維修結(jié)果反響至 信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)的存在不僅可以提高服 務(wù)效率，更重要的是，將物業(yè)作為一個(gè)整 體進(jìn)行管理，提高了物業(yè)的平安系數(shù)，減 少了維護(hù)本錢。未來(lái)甚至可能出現(xiàn)專業(yè)的物業(yè)信息公司， 專門(mén)負(fù)責(zé)信息的采集和處 理，將為物業(yè)管理公司、二手房購(gòu)置

24、人等 等提供信息，作為贏利來(lái)源。三 Naga 上院的物業(yè)管理模式： 物業(yè)管理公司歸全體業(yè)主所有北京有一個(gè)開(kāi)發(fā)工程叫 Naga 上院， 它創(chuàng)造出一種新的物業(yè)管理模式。 Naga 模式的主要目標(biāo)是解決目前開(kāi)發(fā)商、 物業(yè) 管理公司、業(yè)主三方利益不一致，各自從 自身利益出發(fā)，導(dǎo)致物業(yè)糾紛不斷、物業(yè) 效勞水平下降的問(wèn)題。Naga 上院的具體運(yùn)作模式為：在項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)前期， 開(kāi)發(fā)商出資 200 萬(wàn)組織成立 了物業(yè)管理公司。在工程銷售時(shí)，開(kāi)發(fā)商 將物業(yè)管理公司以股權(quán)的形式， 按照業(yè)主 所購(gòu)房產(chǎn)占工程可售面積的比例配送給 小區(qū)業(yè)主。工程銷售完畢，開(kāi)發(fā)商將不再 持有物業(yè)管理公司的股權(quán)， 業(yè)主那么成為公 司的股東，

25、 物業(yè)管理公司成為全體業(yè)主的 公司，物業(yè)管理人員變?yōu)闃I(yè)主管家的 “打 工人員 。為了突破?公司法?規(guī)定的有 限責(zé)任公司的股東人數(shù)介于 2 到 50 人之 間的限制 Naga 上院共有 99 戶業(yè)主， 也為了防止股東通過(guò) “股權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě){證 的 方式將股權(quán)轉(zhuǎn)讓， Naga 上院最終選擇了 信托財(cái)產(chǎn)管理機(jī)制來(lái)完成 “物業(yè)革命 。這 是因?yàn)橐粊?lái)信托在人數(shù)上沒(méi)有限制， 二來(lái) 信托財(cái)產(chǎn)是獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)， 受益人沒(méi)有直接 支配權(quán)。由于信托財(cái)產(chǎn)是獨(dú)立于委托人、 受托人以及受益人的獨(dú)立財(cái)產(chǎn)， 受益人只 能按信托文件占有、使用和收益，因此， 雖然全體業(yè)主是受益人， 但其無(wú)權(quán)直接支 配信托財(cái)產(chǎn)， 也就保證了業(yè)主不能將股權(quán) 隨意轉(zhuǎn)讓。Naga 模式在利益統(tǒng)一和業(yè)主自治程 度上具有明顯的優(yōu)勢(shì)。首先，它將業(yè)主與 物業(yè)管理公司的利益有機(jī)統(tǒng)一起來(lái)， 破解 了雙方對(duì)立的局面。 通過(guò)將物業(yè)管理公司 的股權(quán)配送給業(yè)主的形式使業(yè)主成為公 司的股東， 將業(yè)主的利益和物業(yè)管