商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析課件

1、商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析n 商圈的層次商圈的層次: :邊緣商圈邊緣商圈次級(jí)商圈次級(jí)商圈核心商圈核心商圈商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析認(rèn)識(shí)你的真實(shí)商圈認(rèn)識(shí)你的真實(shí)商圈確定商圈的位置、形狀、大小和消費(fèi)容量是任何選址工作的起點(diǎn)，但真實(shí)的商圈是什么樣子的呢？ 傳統(tǒng)的選址理論中商圈形狀，是以店鋪為中心的三個(gè)大小不一的同心圓，按照從內(nèi)到外的順序依此為店鋪的核心商圈、次要商圈和邊緣商圈 同心圓商圈同心圓商圈:商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析現(xiàn)實(shí)中的同心圓商圈現(xiàn)實(shí)中的同心圓商圈 -同心多邊形商圈同心多邊形商圈 在河流、山脈、海岸線等天然地理障礙的方向，商圈形狀向在河流、山脈、海岸線等天然地理障礙的方向，商圈形狀向內(nèi)收縮，而

2、在交通路網(wǎng)比較發(fā)達(dá)的方向，商圈形狀向外擴(kuò)張，從內(nèi)收縮，而在交通路網(wǎng)比較發(fā)達(dá)的方向，商圈形狀向外擴(kuò)張，從而形成不規(guī)則的多邊形。而形成不規(guī)則的多邊形。 商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析不規(guī)則多邊形商圈不規(guī)則多邊形商圈-理想中真實(shí)的商圈理想中真實(shí)的商圈城市公共交通體系是零售網(wǎng)點(diǎn)最主要的輻射途徑，而公共城市公共交通體系是零售網(wǎng)點(diǎn)最主要的輻射途徑，而公共交通體系的在不同方向上的分布是不均勻的，從而造成商圈形交通體系的在不同方向上的分布是不均勻的，從而造成商圈形狀更加不規(guī)則。狀更加不規(guī)則。 理想中真實(shí)的商圈綜合考理想中真實(shí)的商圈綜合考慮了消費(fèi)者、地理、交通路網(wǎng)、慮了消費(fèi)者、地理、交通路網(wǎng)、公共交通體系和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分公共

3、交通體系和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分布。布。無論是同心圓商圈、同心無論是同心圓商圈、同心多邊形商圈還是不規(guī)則多邊形多邊形商圈還是不規(guī)則多邊形商圈，都忽略了一個(gè)重要的因商圈，都忽略了一個(gè)重要的因素素你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此只你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此只能稱為理想商圈。那么真實(shí)的能稱為理想商圈。那么真實(shí)的商圈又是什么樣子的呢商圈又是什么樣子的呢? 商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析 核心商圈、次要商圈和邊緣商圈的劃分，取決于消費(fèi)核心商圈、次要商圈和邊緣商圈的劃分，取決于消費(fèi)者到該網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)物實(shí)際概率，而非單純的地理距離。者到該網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)物實(shí)際概率，而非單純的地理距離。只有認(rèn)識(shí)了你的真實(shí)商圈，才能真正了解你的顧客群只有認(rèn)識(shí)了你的真實(shí)商圈，才能真正了解

4、你的顧客群體有多大和他們的具體來自哪里。體有多大和他們的具體來自哪里。 商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析最接近店最接近店鋪的區(qū)域鋪的區(qū)域顧客來店顧客來店最方便。最方便。小小0.80.8公里內(nèi)公里內(nèi)大大5 5公里內(nèi)公里內(nèi)2020分鐘分鐘之內(nèi)之內(nèi)55557070商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析核心商圈核心商圈的外圍區(qū)的外圍區(qū)域域,顧客來顧客來店比較方店比較方便。便。小小1.51.5公里內(nèi)公里內(nèi)大大8 8公里內(nèi)公里內(nèi)小小2020分分鐘內(nèi)鐘內(nèi)大大4040分分鐘內(nèi)鐘內(nèi)15152525商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析次級(jí)商圈以次級(jí)商圈以外的區(qū)域，外的區(qū)域，顧客來店不顧客來店不夠方便。夠方便。小小1.51.5公里公里之外之外大大8 8公里外公里外小

5、小2020分上分上大大4040分上分上1010商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析居住人口居住人口工作人口工作人口流動(dòng)人口流動(dòng)人口商圈的商圈的顧客來源顧客來源核心商圈核心商圈次級(jí)商圈次級(jí)商圈邊緣商圈邊緣商圈是店鋪選址的重要前提是店鋪選址的重要前提有助于零售店鋪制定競(jìng)爭(zhēng)策略有助于零售店鋪制定競(jìng)爭(zhēng)策略有助于零售店鋪制定市場(chǎng)開發(fā)策略有助于零售店鋪制定市場(chǎng)開發(fā)策略有助于零售店加快資金周轉(zhuǎn)有助于零售店加快資金周轉(zhuǎn)商圈分商圈分析的重析的重要性要性商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析1.1.店鋪的經(jīng)營(yíng)特色店鋪的經(jīng)營(yíng)特色2.2.店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)模店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)模3. 經(jīng)營(yíng)商品的種類經(jīng)營(yíng)商品的種類4. 競(jìng)爭(zhēng)店鋪的位置競(jìng)爭(zhēng)店鋪的位置商圈的商圈的影響因素影

6、響因素（1）5. 顧客的流動(dòng)性顧客的流動(dòng)性6.6.交通地理?xiàng)l件交通地理?xiàng)l件7.7.店鋪的促銷手段店鋪的促銷手段商圈的商圈的影響因素影響因素（2）商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析零售飽和理論零售飽和理論 通過計(jì)算零售飽和指數(shù)來測(cè)定商圈的大小，進(jìn)通過計(jì)算零售飽和指數(shù)來測(cè)定商圈的大小，進(jìn)而確定某一地區(qū)零售店鋪不足還是過多，以及是否而確定某一地區(qū)零售店鋪不足還是過多，以及是否能夠開設(shè)店鋪的理論。能夠開設(shè)店鋪的理論。RFRECIRSC C為某地區(qū)購(gòu)買某類商品的潛在顧客數(shù)；為某地區(qū)購(gòu)買某類商品的潛在顧客數(shù)；RERE為某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)買額；為某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)買額；RFRF為某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品的店鋪營(yíng)業(yè)總為某地區(qū)經(jīng)

7、營(yíng)同類商品的店鋪營(yíng)業(yè)總面積；面積；IRSIRS為某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。為某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析57.102835000240150000IRSB B地區(qū)地區(qū)：67.66630000200100000IRSC C地區(qū)：地區(qū)：4802500015080000IRS商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析DsAbijajijAijAij為店鋪為店鋪j j對(duì)顧客對(duì)顧客I I的吸引力；的吸引力；SjSj為店鋪的規(guī)模為店鋪的規(guī)模; ;DijDij為顧客為顧客I I到店鋪到店鋪j j的距離和花費(fèi)的時(shí)間的距離和花費(fèi)的時(shí)間; ;a a為顧客對(duì)店鋪規(guī)模的敏感性參數(shù)為顧客對(duì)店鋪規(guī)模的敏感性

8、參數(shù); ;b b為顧客對(duì)距離或花費(fèi)時(shí)間的敏感性參數(shù)。為顧客對(duì)距離或花費(fèi)時(shí)間的敏感性參數(shù)。商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析Pij店鋪店鋪j j對(duì)顧客的吸引力對(duì)顧客的吸引力該地區(qū)所有同類店鋪對(duì)顧客的吸引該地區(qū)所有同類店鋪對(duì)顧客的吸引力之和力之和AADsDspijijbijajbijajij商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析DsAbijajij37546000213.163780002156.5553500021A A店鋪的吸引力店鋪的吸引力B B店鋪的吸引力店鋪的吸引力= =C C店鋪的吸引力店鋪的吸引力= =商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析Aij = 375+163.3+555.56Aij = 375+163.3+555

9、.56 =1093.86 =1093.86顧客到顧客到A A店鋪的可能性店鋪的可能性 P=375/1093.86=0.343P=375/1093.86=0.343顧客到顧客到B B店鋪的可能性店鋪的可能性 P=163.3/1093.86=0.149P=163.3/1093.86=0.149顧客到顧客到C C店鋪的可能性店鋪的可能性 P=555.56/1093.86=0.508P=555.56/1093.86=0.508商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析店址問題 決定在何處營(yíng)業(yè)是所有零售商成功的關(guān)鍵。一項(xiàng)清晰連續(xù)的戰(zhàn)略應(yīng)明確選址的目的。選址決策之所以重要，是因?yàn)樗母叱杀竞烷L(zhǎng)期性。一項(xiàng)選址決策的失誤很顯然要比一

10、次采購(gòu)失誤給零售商造成更大的損失。 零售商發(fā)現(xiàn)一個(gè)完美的店址要經(jīng)歷一個(gè)艱難的過程。每個(gè)店址都有優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，在評(píng)估特定店址的可行性時(shí)，零售商必須明確該商店的目標(biāo)市場(chǎng)顧客會(huì)光顧該店址。店址分析員的工作一直持續(xù)至考慮到占用條款和其他一些法律問題。過程復(fù)雜： 綜合性決策成本較高： 固定投入大靈活性差： 一經(jīng)選定，很難變動(dòng)經(jīng)營(yíng)影響大：選址、選址、再選址商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析選址的重要性選址的重要性商店的位置是零售商做的最重要的決策商店的位置是零售商做的最重要的決策店址是顧客選擇商店時(shí)的首要考慮的因素（便利性大）店址是顧客選擇商店時(shí)的首要考慮的因素（便利性大）選址是個(gè)戰(zhàn)略決策（可變性?。┻x址是個(gè)戰(zhàn)略決策（可變

11、性?。┻x址的難度大（稀缺性高）選址的難度大（稀缺性高）選擇一個(gè)地址，包涵一系列優(yōu)缺點(diǎn)的評(píng)估。選擇一個(gè)地址，包涵一系列優(yōu)缺點(diǎn)的評(píng)估。對(duì)不同的零售商，一般與成本和地址的商業(yè)價(jià)值有關(guān)對(duì)不同的零售商，一般與成本和地址的商業(yè)價(jià)值有關(guān)商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析店鋪位店鋪位置選擇置選擇的地域的地域商業(yè)活動(dòng)頻度高的地域商業(yè)活動(dòng)頻度高的地域人口密度高的地區(qū)人口密度高的地區(qū)客流量大的地區(qū)客流量大的地區(qū)交通便利的地區(qū)交通便利的地區(qū)接近集客地接近集客地同類商品集聚地同類商品集聚地不宜做不宜做店鋪的店鋪的地區(qū)地區(qū)快速車道旁快速車道旁周圍居民少且缺乏增長(zhǎng)的地區(qū)周圍居民少且缺乏增長(zhǎng)的地區(qū)店鋪密度過大店鋪密度過大高層建筑物內(nèi)高層建筑

12、物內(nèi)商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析地區(qū)分析地區(qū)分析商業(yè)區(qū)或購(gòu)物區(qū)分析商業(yè)區(qū)或購(gòu)物區(qū)分析具體位置分析具體位置分析商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析需求需求測(cè)算測(cè)算人口規(guī)模：人口規(guī)模：收入水平：收入水平：人口的性別、年齡、收入、人口的性別、年齡、收入、家庭規(guī)模、類型家庭規(guī)模、類型地區(qū)分析（地區(qū)分析（1 1）利用消費(fèi)價(jià)格指數(shù)或其它方利用消費(fèi)價(jià)格指數(shù)或其它方法計(jì)算購(gòu)買力指數(shù)法計(jì)算購(gòu)買力指數(shù)地區(qū)分析（地區(qū)分析（2 2）購(gòu)買力流購(gòu)買力流入與流出入與流出額的測(cè)算額的測(cè)算流入額流入額流出額流出額流入指數(shù)流入指數(shù)零售引力指數(shù)零售引力指數(shù)流出指數(shù)流出指數(shù)零售潛力指數(shù)零售潛力指數(shù)商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析地區(qū)分析（地區(qū)分析（3 3）其他因素其他因素的

13、分析的分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)物流系統(tǒng)物流系統(tǒng)勞動(dòng)力供給勞動(dòng)力供給政策法律政策法律可能開設(shè)的新店鋪的數(shù)量可能開設(shè)的新店鋪的數(shù)量商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū)城市的零售中心城市的零售中心副中心商業(yè)區(qū)副中心商業(yè)區(qū)或輔助商業(yè)區(qū)或輔助商業(yè)區(qū)二級(jí)商業(yè)區(qū)二級(jí)商業(yè)區(qū)商業(yè)小區(qū)商業(yè)小區(qū)集客地周邊、集客地周邊、居民區(qū)附近居民區(qū)附近購(gòu)物中心購(gòu)物中心居民區(qū)、社區(qū)和地區(qū)居民區(qū)、社區(qū)和地區(qū)性購(gòu)物中心性購(gòu)物中心獨(dú)立店區(qū)獨(dú)立店區(qū)商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)或購(gòu)物或購(gòu)物區(qū)分析區(qū)分析商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析1.交通條件交通條件2.客流分析客流分析客流類型客流類型客流目標(biāo)、速度和滯留時(shí)間客流目標(biāo)、速度和滯留時(shí)間街路兩側(cè)的客流規(guī)模街路兩側(cè)的客流規(guī)模具

14、體位具體位置分析置分析（1 1）自身客流自身客流分享客流分享客流派生客流派生客流3.競(jìng)爭(zhēng)店鋪分析競(jìng)爭(zhēng)店鋪分析4.地形特點(diǎn)及位置布局分析地形特點(diǎn)及位置布局分析5.城市規(guī)劃分析城市規(guī)劃分析6.效益分析效益分析具體位具體位置分析置分析（2 2）拐角效應(yīng)商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析商圈小知識(shí)商圈小知識(shí)商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析影響店址吸引力的因素影響店址吸引力的因素可接近性（顧客出入商店的難易程度）可接近性（顧客出入商店的難易程度）宏觀分析（考慮的是主要商圈）宏觀分析（考慮的是主要商圈） 道路布局、道路狀況、障礙道路布局、道路狀況、障礙 微觀分析（店址附近的情況）微觀分析（店址附近的情況） 可見性、交通流量、停車設(shè)施、

15、可見性、交通流量、停車設(shè)施、 擁擠程度、出入難易擁擠程度、出入難易優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析商圈商圈需求預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)第一商圈（60%-65%的顧客來源地）第二商圈（20%的顧客來源地）第三商圈（偶爾光顧的顧客居住的區(qū)域）1、這些顧客的住院部所附近缺乏足夠的零售商店2、完善的交通系統(tǒng)使顧客能夠很容易地到達(dá)商店3、商店可能正好位于顧客上下班的路上4、商店可能正好位于一個(gè)旅游景點(diǎn)附近 商圈的實(shí)際界限是由可接近性、天然障礙、購(gòu)物區(qū)域的類型、商店的類型以及競(jìng)爭(zhēng)因素決定的 另一個(gè)研究商店類型影響商圈大小的方法是看這家商店是目標(biāo)商店還是附著式商店。 要確定一個(gè)商圈需要三種信息。第一：我們必須知道

16、有多少人生活在這個(gè)商圈，住在哪里。第二：零售商運(yùn)用人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和地理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)和政府公布的 購(gòu)買力指數(shù)來預(yù)測(cè)潛在購(gòu)買力第三：零售商還會(huì)用互聯(lián)網(wǎng)的信息。商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析 商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂、沖動(dòng)購(gòu)買及消費(fèi)金額比較高等。住宅區(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購(gòu)買率高等。文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購(gòu)買率

17、高等。辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外來人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等?；旌蠀^(qū)。住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。商圈形商圈形態(tài)態(tài)商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析商鋪的類型，按照所屬項(xiàng)目的開發(fā)形式不同可以分成以下七大類：商鋪的類型，按照所屬項(xiàng)目的開發(fā)形式不同可以分成以下七大類：商業(yè)街商鋪商業(yè)街商鋪：商業(yè)街沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商 業(yè)街商鋪。市場(chǎng)類商鋪市場(chǎng)類商鋪：“市場(chǎng)”是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng) 的商業(yè)樓宇。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng) 類商鋪。社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪：其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。住宅底商住宅底商：住

18、宅底商指位于住宅底層的商用鋪位。百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪：鑒于該類項(xiàng)目規(guī)模龐大，開發(fā)復(fù)雜，所 以投資風(fēng)險(xiǎn)也比較高商務(wù)樓、寫字樓商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪：酒店、商住公寓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè) 空間。交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪：交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中 小型商鋪。 以上不同類型商鋪的投資特點(diǎn)、價(jià)值影響因素及市場(chǎng)成熟度差別都特別大，比如在北京，住宅底商和購(gòu)物中心商鋪屬于處在發(fā)展初期的商鋪類型，其投資收益中的價(jià)值升值收益和租金收益空間顯著區(qū)別于發(fā)展成熟的商業(yè)街商鋪。商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析位于不同地區(qū)的零售店類型位于不同地區(qū)的零售店類型1.位于市區(qū)主要街道的商店位于市區(qū)主要街道的商店便利商店 如藥店、快餐店、美容院等。通常為工作和生活在市區(qū)的人們服務(wù)高度專業(yè)化商店 包括提供個(gè)人服務(wù)的高級(jí)服裝店、禮品店、工藝品店、珠寶店等，能夠?yàn)轭櫩吞峁┰谄渌胤降貌坏降姆?wù) 缺陷：停車問題，特別是要考慮到在高峰期是否有足夠的停車位。2位于小巷的商店位于小巷的商店這些店鋪沒有相對(duì)較大的客流量，但是大多數(shù)小巷店有自己的顧客群，從而不需要主街帶來的人群，地價(jià)成本較低，容易擁有屬于自己的停車場(chǎng)。 缺陷：可見性不高。3位于街區(qū)的商店位于街區(qū)的商店街區(qū)位置是距離顧客生活和工作最近的