天地名城項(xiàng)目按揭準(zhǔn)入報(bào)告

1、 邢臺銀行 合作開發(fā)商暨項(xiàng)目按揭 準(zhǔn)入報(bào)告支行名稱： 南宮支行 客戶名稱： 河北豪邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目名稱： “天地名城項(xiàng)目”二期 調(diào)查人A角： 李紹斌 調(diào)查人B角： 田景瑜 支行（簽章） 2011年9月23日 邢臺銀行南宮支行關(guān)于河北豪邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請成為合作開發(fā)商及“天地名城二期”項(xiàng)目按揭準(zhǔn)入報(bào)告零售業(yè)務(wù)部：我支行經(jīng)營銷擬將河北豪邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的“天地名城二期”項(xiàng)目作為按揭貸款項(xiàng)目，我支行通過雙人實(shí)地盡職調(diào)查現(xiàn)將合作企業(yè)及項(xiàng)目情況匯報(bào)如下：一、 對合作申請人和“天地名城”二期項(xiàng)目評價(jià)1、合作申請人基本情況河北豪邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于南宮市育才路東側(cè)，主要經(jīng)營房

2、地產(chǎn)開發(fā)與銷售，為四級房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)，法人代表傅栓增。公司成立于2009年8月。該公司注冊資本800萬元，具體股份構(gòu)成如下：單位入股資金（萬元）占比%傅栓增64080%張勝利16020%合計(jì)800100%公司設(shè)有股東會(huì)、監(jiān)事會(huì)，股東會(huì)為公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。股東會(huì)成員由傅栓增和張勝利組成，傅栓增為法人代表。該公司現(xiàn)有員工56人，其中：高級工程師4人，高級經(jīng)濟(jì)師2人，其他專業(yè)技術(shù)人員16人，注冊資金人民幣800萬元。公司秉承“誠信為本，信譽(yù)至上”的宗旨，傾力建設(shè)讓顧客滿意的優(yōu)質(zhì)工程，創(chuàng)造現(xiàn)代品質(zhì)生活空間。 經(jīng)審查，該企業(yè)各種證件齊全、有效，具體為：（1）營業(yè)執(zhí)照注冊號13058100000563

3、7，登記成立日期為2009年8月7日。并于2011年3月通過年審。（2）組織機(jī)構(gòu)代碼證代碼69348242-7，2011年6月年檢。（3）貸款卡號碼1305810000402483，行政許可有效期至2012年6月。（4）稅務(wù)登記證號碼130581693482427。（5）法人代表身份證號有效期限為20年。（6）開戶許可證核準(zhǔn)號J1321000268701。（7）房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書資質(zhì)等級為4級，有效期限至2013年4月3日?！疤斓孛嵌凇表?xiàng)目相關(guān)證件（1）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，南宮市城鄉(xiāng)規(guī)劃局2010年12月1日核發(fā)，編號130581201001037

4、號；（2）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，南宮市城鄉(xiāng)規(guī)劃局2011年5月9日核發(fā)，編號130581201101026號；（3）、建筑工程施工許可證，南宮市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2011年7月26日核發(fā)，編號130581X110350101號； 建筑工程施工許可證，南宮市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2011年7月16日核發(fā)，編號130581X110350201號； 建筑工程施工許可證，南宮市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2011年7月26日核發(fā)，編號130581X110350301號；（4） 、國有土地使用證，編號南國用（2007）第5-69-1號； 國有土地使用證，編號南國用（2010）第5-475-1號（5）、商品房預(yù)售許可證，南宮

5、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局核發(fā)，編號（南）房預(yù)售證第1110號；（6）、河北省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)證，南宮市發(fā)展改革局核發(fā)，編號：南發(fā)改審批核字201014號。2、項(xiàng)目情況：“天地名城”項(xiàng)目位于南宮市冀南路、育才路、規(guī)劃北緯街和北城街圍合地塊，擬分四期開發(fā)，該項(xiàng)目是依照南宮市房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)規(guī)定策劃建設(shè)。項(xiàng)目依據(jù)城市總體規(guī)劃和城市基礎(chǔ)設(shè)施的保障能力，以地域面積確定建設(shè)規(guī)模。實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃：從2010年8月開始項(xiàng)目前期工作，2010年9月開工建設(shè)，到2013年9月竣工，建設(shè)工期：3年。主要建設(shè)內(nèi)容：本次工程共建設(shè)住宅樓41棟，商業(yè)建筑7棟，總套數(shù)1880套，容積率1.5。其中：（1）多層住宅樓41棟，設(shè)計(jì)

6、為磚混結(jié)構(gòu)，其中：（1+6）層34棟，1層為車庫，其上為住宅：（1+5）層2棟，1層為車庫，其上為住宅：（1+4）層3棟、（1+7）層2棟。（2）商業(yè)建筑7棟，設(shè)計(jì)為磚混結(jié)構(gòu)，2層?？偨ㄖ娣e229269.12平方米，其中：住宅建筑面積165168.24平方米。首層車庫或儲藏間33210.03平方米：商業(yè)建筑面積20692.25平方米，公共建筑面積4330平方米，地下建筑面積1368.6平方米，地下人防建筑面積4500平方米。該項(xiàng)目用地總面積為14.05萬平方米，其中：住宅區(qū)用地11.875萬平方米、商業(yè)區(qū)用地2.007萬平方米、其他用地0.168萬平方米。小區(qū)內(nèi)設(shè)有2000平方米的幼兒園，文

7、化活動(dòng)站550平方米，物業(yè)辦公室、居委會(huì)、治安室、配電室等配套設(shè)施齊全。分區(qū)域設(shè)置健身器材，道路面積約5萬平方米，采用C30砼鋪設(shè)，小區(qū)生活用水為自來水公司供水，生活污水經(jīng)污水管道流入市污水處理廠，小區(qū)內(nèi)供暖采用水源熱泵系統(tǒng)節(jié)能環(huán)保，工程設(shè)計(jì)抗震設(shè)防烈度為7度。項(xiàng)目估算總投資40461.36萬元，全部為工程建設(shè)資金，所需資金全部由項(xiàng)目單位自籌解決?！疤斓孛嵌凇闭嫉丶s33570.48平方米，從2011年7月1日開始施工，至2012年4月25日竣工完成。包括2、12、15-19號住宅樓共198套和42、43號商業(yè)樓，截止到2011年9月22號，2號樓正在打地基，18號樓一層向上施工，15號、1

8、9號樓一層正在封頂，16、17號樓二層向上施工，12號樓六層正在封頂。計(jì)劃投資5371萬元，其中建筑安裝成本3865萬元，各種配套費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)325萬元，土地征用與拆遷458萬元，稅費(fèi)723萬元。預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入6600萬元，凈利潤1229萬元。企業(yè)現(xiàn)有自有資金3876萬元，已投入項(xiàng)目建設(shè)資金1953萬元，其中：土地征用與拆遷458萬元、天宇建筑公司400萬元、光明建筑公司300萬、冀州方圓建筑公司381萬元。其余1923萬元為銀行存款，施工方墊資500萬元，其余995萬元資金依靠部分銷售、按揭回款。項(xiàng)目二期的各項(xiàng)審批手續(xù)包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工

9、許可證、國有土地使用證、房屋預(yù)售證、固定資產(chǎn)核準(zhǔn)證書手續(xù)齊全。二、“天地名城二期”項(xiàng)目銷售情況“天地名城二期”項(xiàng)目現(xiàn)已開盤2號、12號、18號、19號樓共108套，截止2011年9月25日共售出87套，其中：2號樓22套、12號樓36套、18號樓17套、19號樓12套，共有69套已簽訂合同共收首付款1008萬元，有18套未簽合同共收定金17萬元。三、企業(yè)經(jīng)營狀況企業(yè)經(jīng)營情況良好，項(xiàng)目產(chǎn)品定位主要針對中等收入階層，主要包括教師、公務(wù)員、行政事業(yè)單位工作人員及個(gè)體工商戶等?！疤斓孛且黄凇表?xiàng)目投資5868萬元，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入7082萬元，凈利潤1214萬元?！疤斓孛嵌凇表?xiàng)目投資5371萬元，

10、預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入6600萬元，凈利潤1229萬元?，F(xiàn)有69套已簽訂合同共收首付款1008萬元，收定金17萬元。四、財(cái)務(wù)分析截止2011年8月末企業(yè)資產(chǎn)總額3944萬元，其中流動(dòng)資產(chǎn)3944萬元。負(fù)債總額661萬元，所有者權(quán)益總額3283萬元，資產(chǎn)負(fù)債率17%。1、資產(chǎn)負(fù)債分析 資產(chǎn)負(fù)債簡表 單位：萬元 2009-12-312010-12-312011-8-31是否經(jīng)過審計(jì)否否否審計(jì)意見類型審計(jì)單位名稱流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金500171923短期投資應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收帳款12其它應(yīng)收款1038預(yù)付帳款存貨凈額870983待攤費(fèi)用流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)5008993945長期投資：長期股權(quán)投資長期債權(quán)投資長期投資合計(jì)

11、固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)原價(jià)減：累計(jì)折舊固定資產(chǎn)凈值在建工程固定資產(chǎn)合計(jì)無形及其他資產(chǎn)合計(jì)資產(chǎn)總計(jì)5008993944流動(dòng)負(fù)債：短期借款應(yīng)付帳款400135預(yù)收帳款應(yīng)交稅金112其他應(yīng)付款410預(yù)提費(fèi)用流動(dòng)負(fù)債合計(jì)400660長期負(fù)債：長期借款應(yīng)付債券長期應(yīng)付款專項(xiàng)應(yīng)付款其他長期負(fù)債長期負(fù)債合計(jì)負(fù)債合計(jì)400660少數(shù)股東權(quán)益所有者權(quán)益：實(shí)收資本500500800資本公積盈余公積其中：公益金未分配利潤-22484所有者權(quán)益合計(jì)5004983283負(fù)債和股東權(quán)益總計(jì)5008993945 (1)、資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益分析2009年未有項(xiàng)目，2010年和2011年8月的資產(chǎn)負(fù)債率分別為45%和17%，變

12、化趨勢向好。 (2)、現(xiàn)金流量分析 現(xiàn)金流量簡表 單位：萬元項(xiàng) 目2009年2010年2011年8月一、經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金1341收到的稅費(fèi)返還收到的其他與經(jīng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金500 1471691現(xiàn)金流入小計(jì)5001473032購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金 617398支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金支付的各項(xiàng)稅費(fèi)支付的其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 121028現(xiàn)金流出小計(jì)500 6301426經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-4831606二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：收回投資所收到的現(xiàn)金取得投資收益所收到的現(xiàn)金處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所收回的現(xiàn)金凈額收到的其他

13、與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金現(xiàn)金流入小計(jì)購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金投資所支付的現(xiàn)金支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金現(xiàn)金流出小計(jì)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：吸收投資所收到的現(xiàn)金300取得借款所收到的現(xiàn)金收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金現(xiàn)金流入小計(jì)300償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金分配股利、利潤和償付利息所支付的現(xiàn)金支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金現(xiàn)金流出小計(jì)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額300四、匯率變動(dòng)對現(xiàn)金的影響額五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額500-4831906該企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額呈上升趨勢，表明該公司經(jīng)營性活動(dòng)逐漸增強(qiáng)，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量源自吸收投資，企業(yè)整體現(xiàn)

14、金流入量比較充足，歸還借款時(shí)有較強(qiáng)的現(xiàn)金流入做支持。2、償債能力分析企業(yè)償債能力指標(biāo)表償債能力狀況2010年2011年8月資產(chǎn)負(fù)債率()4417流動(dòng)比率()224596速動(dòng)比率()7448從以上表數(shù)據(jù)可以看出,該公司近二年資產(chǎn)負(fù)債率低于行業(yè)良好值，表明償債能力較強(qiáng)；流動(dòng)比率均高于企業(yè)良好值。上述幾個(gè)指標(biāo)只是期間數(shù)據(jù)，由于房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營周期比較長，上述指標(biāo)只能代表這一期間的情況，從整體上看河北豪邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的短期償債能力較好。3、盈利能力分析損益表 單位：萬元項(xiàng)目2009年2010年2011年8月一、主營業(yè)務(wù)收入5471減：主營業(yè)務(wù)成本2263 主要業(yè)務(wù)稅金及附加416二、主營業(yè)務(wù)利潤2

15、792加：其他業(yè)務(wù)利潤減：營業(yè)費(fèi)用1118 管理費(fèi)用151 財(cái)務(wù)費(fèi)用 -6042三、營業(yè)利潤 -12622加：投資收益 補(bǔ)貼收入 營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出四、利潤總額 -22622減：所得稅137五、凈利潤 -22485其中：少數(shù)股東利潤2009年未有經(jīng)營項(xiàng)目，2011年8月末銷售收入為5471萬元，利潤總額為2622萬元，總體看來盈利前景良好。盈利能力分析簡表 單位：萬元、%項(xiàng)目2009年2010年2011年8月凈資產(chǎn)收益（%）75銷售利潤率（%）48總資產(chǎn)報(bào)酬（%）108成本費(fèi)用利潤率（%）97該公司盈利指標(biāo)中，各項(xiàng)指標(biāo)大部分高于行業(yè)良好值，表明企業(yè)盈利能力較強(qiáng)。4、營運(yùn)能力分析營運(yùn)能力分

16、析表指標(biāo)2009年2010年2011年8月總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）138%應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率（次）1042%存貨周轉(zhuǎn)率（次）244%五、風(fēng)險(xiǎn)分析與防范 （一）、風(fēng)險(xiǎn)分析 1.系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)我國房產(chǎn)市場經(jīng)過2010年一系列政府調(diào)控，現(xiàn)狀依然火爆，房價(jià)依然堅(jiān)挺，房價(jià)上升的勢頭并未被明顯抑制。進(jìn)入2011年后，從中央到地方，各職能部門針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控以組合拳的方式逐步展開，現(xiàn)一線城市房地市場房價(jià)已得到初步遏制，但三線城市房地產(chǎn)市場并未看出走弱跡象。房地產(chǎn)市場是否健康有序發(fā)展，是國家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整布局的重要目的之一，事關(guān)民生、社會(huì)穩(wěn)定等多項(xiàng)重要因素。國家的有關(guān)房產(chǎn)政策構(gòu)成了主要的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。2.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目風(fēng)

17、險(xiǎn)主要體現(xiàn)在開發(fā)商和開發(fā)樓盤本身缺陷，導(dǎo)致借款人違約和抵押物擔(dān)保功能失效。如開發(fā)項(xiàng)目的后續(xù)資金不足，不能按期交房，客戶與開發(fā)商因房屋面積、質(zhì)量等問題發(fā)生合同糾紛甚至解除合同等。一旦出現(xiàn)上述情況，客戶很可能要求解除購房合同，并拒絕還款，而我行將成為風(fēng)險(xiǎn)的直接受害者。3.信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在借款人因本身信用、意外傷害、失業(yè)、過高估計(jì)還款能力等原因而不能按期還款。4.抵押風(fēng)險(xiǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在評估風(fēng)險(xiǎn)，即由于評估方法不同，房屋的估價(jià)很可能出現(xiàn)差異，如果不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)高估房，在貸款成數(shù)較高時(shí)，極有可能出現(xiàn)抵押物價(jià)值低于貸款金額的風(fēng)險(xiǎn)。5.欺詐風(fēng)險(xiǎn)欺詐風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在虛假按揭。開發(fā)商將貸款挪作他用，導(dǎo)

18、致樓盤無法按期完工，形成爛尾，抵押物得不到落實(shí)，甚至開發(fā)商在騙取我行貸款后攜款潛逃。開發(fā)商與借款人協(xié)商通過高抬住房價(jià)格，套取我行借款，其結(jié)果開發(fā)商不但收回了售房款，還多套取了我行的貸款，一旦開發(fā)商由于資金周轉(zhuǎn)發(fā)生困難不能按期供款，將形成風(fēng)險(xiǎn)。（二）風(fēng)險(xiǎn)防范1.系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)防范 我們要對國家控制房價(jià)政策有足夠的心理準(zhǔn)備，提前作出預(yù)判，目前南宮市房地產(chǎn)市場處于初級發(fā)展階段，其受國家宏觀房產(chǎn)政策波及程度較低，并且總體來看，南宮市房價(jià)較為合理。經(jīng)調(diào)查，該小區(qū)地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、整體布局、社會(huì)評價(jià)等在南宮有較大優(yōu)勢，均價(jià)每平米2200元的價(jià)格也較為合理。2.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范 此按揭項(xiàng)目針對的是二期項(xiàng)目，經(jīng)我支

19、行調(diào)查，施工單位有三家建筑公司，分別是：河北天宇建筑安裝工程有限公司，于1997年1月28日成立，地址在石家莊裕華區(qū)八方村，代表法人為傅栓，注冊資金3000萬元，房屋建筑施工總承包企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)為二級，營業(yè)執(zhí)照注冊號：1301001000099（1-1），證書編號：A2014013010105-4/1，主要承建“天地名城二期”2#、15#、16#住宅樓和42#、43#商業(yè)樓，工程合同工期總?cè)諝v天數(shù)：300天。從2011年7月1日開始施工，至2012年4月25日竣工完成。合同總價(jià)：12904358.39元。南宮市光明建筑工程有限責(zé)任公司，于2002年5月15日成立，地址在南宮市青年街，代表法人

20、為李保恒，注冊資金639萬元，房屋建筑施工總承包企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)為三級，營業(yè)執(zhí)照注冊號：130581000003686，證書編號：A3014013058108-4/1，主要承建“天地名城二期”12#、17#住宅樓，合同工期總?cè)諝v天數(shù)300天，開工日期：2011年7月1日，竣工日期：2012年4月25日。合同總價(jià)：6039738.32元。冀州市方圓建筑有限責(zé)任公司，于2003年7月15日成立，地址在衡水市冀州市昌成東路12號，代表法人為李桂敏，注冊資金700萬元，房屋建筑施工總承包企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)為三級，營業(yè)執(zhí)照注冊號：1311812000191，證書編號：A3014013118109-4/1，

21、主要承建“天地名城二期”18#、19#住宅樓，合同工期總?cè)諝v天數(shù)300天，開工日期：2011年7月1日，竣工日期：2012年4月25日。合同總價(jià)：4590796.96元。經(jīng)目測“天地名城二期”房屋面積、質(zhì)量均無問題。此外應(yīng)加強(qiáng)貸后檢查力度，對項(xiàng)目進(jìn)度及工程款的結(jié)算情況及時(shí)掌握。3.信用風(fēng)險(xiǎn)防范我支行應(yīng)嚴(yán)把貸前調(diào)查關(guān)，根據(jù)該項(xiàng)目本身特點(diǎn)嚴(yán)格執(zhí)行面談面簽制度，嚴(yán)格審查收入證明，查看借款人的個(gè)人信用記錄以及收入水平是否與其年齡、職位、學(xué)歷、單位相符，并嚴(yán)格核實(shí)借款人自有住房數(shù)量。4.抵押風(fēng)險(xiǎn)防范要求借款人在簽訂個(gè)人住房借款合同前，必須出具正式的購房合同，并將購房合同置留我支行。貸款發(fā)放后，必須關(guān)注樓盤的開發(fā)進(jìn)度、銷售情況，督促開發(fā)商限期為借款人辦理房產(chǎn)證，完善抵押登記。5.欺詐風(fēng)險(xiǎn)防范 在貸前調(diào)查環(huán)節(jié)必須與借款人面談，詢問借款人所購房產(chǎn)的價(jià)格、結(jié)構(gòu)、戶型、交房日期、物業(yè)管理、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、交通、房價(jià)之外的費(fèi)用（如物業(yè)管理費(fèi)、水電、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍費(fèi)等）問題，進(jìn)一步核實(shí)購房交易的真實(shí)性。審查購房首付款是否真正由借款人繳付，審查開發(fā)商出具的首期款收據(jù)，審查業(yè)主支付首付款的銀行進(jìn)帳單。堅(jiān)決拒絕房地產(chǎn)開發(fā)商代替業(yè)主辦理貸款手續(xù)。通過與開發(fā)商簽訂監(jiān)管協(xié)議，加強(qiáng)對售房款的監(jiān)控。加強(qiáng)貸