天津萊茵小鎮(zhèn)二期量價(jià)推導(dǎo)報(bào)告課件

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2022-3-6萊茵小鎮(zhèn)二期量價(jià)推導(dǎo)報(bào)告萊茵小鎮(zhèn)二期量價(jià)推導(dǎo)報(bào)告天津萊茵小鎮(zhèn)項(xiàng)目組2008-09-16本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1n 基于現(xiàn)在推廣動(dòng)作未出街的前提下，08年客戶構(gòu)成不會(huì)發(fā)生變化；n 基于在未來三個(gè)月市場環(huán)境不會(huì)發(fā)生大幅度的調(diào)整；n 客戶資料來源于2008.9.13-9.15萊茵小鎮(zhèn)普卡辦理客戶資料登記表。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2報(bào)告結(jié)構(gòu)樹報(bào)告結(jié)構(gòu)樹p 市場研判p 競爭分析p 萊茵二期量價(jià)判斷本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3全市成交面積與成交均價(jià)全市成交面積與成交均價(jià)u 2008年18月，全市共成交333.2萬平米商品住宅，比07年同期的573萬平米同比降低

2、41.9%。u 截止08年8月商品住宅市場成交一片蕭條。 除3月份市場稍有回暖外，1、2、4、5月同比去年下降幅度在30%左右，7、8月降幅達(dá)到65%左右 。u 市場受國家宏觀調(diào)控和購房者觀望情緒的影響而萎靡不振。 u 2008年18月，全市商品住宅成交均價(jià)為7036元/平方米，比07年同期的5661元/平方米同比升高24.3% u 08年1-4月，全市商品住宅每月成交均價(jià)比07年同期均有30%以上的漲幅，而進(jìn)入5月以來，漲幅速度迅速減緩，7月份同比漲幅僅有7%。片區(qū)市場競爭分析量價(jià)判斷08年住宅市場日漸蕭條，7、8兩月全市成交面積比07年同期下降65%左右；而成交均價(jià)自6月起出現(xiàn)明顯下降。本

3、報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4市內(nèi)六區(qū)與環(huán)城四區(qū)成交量對比分析市內(nèi)六區(qū)與環(huán)城四區(qū)成交量對比分析u 08年1-8月份市區(qū)成交量嚴(yán)重縮水，同比 07年縮減了58%，環(huán)城四區(qū)中西青區(qū)成交量仍然最大，但同比07年卻縮減40%；u環(huán)城四區(qū)中西青區(qū)與北辰區(qū)成交量降幅明顯，在剛性需求客群一定的情況下，開發(fā)量大的市場所受淡市影響顯著。片區(qū)市場競爭分析量價(jià)判斷成交量縮水，一定程度上意味著客戶量的減少，在開發(fā)成熟區(qū)域更為顯著本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5西青區(qū)成交量價(jià)分析西青區(qū)成交量價(jià)分析此均價(jià)包括別墅類產(chǎn)品價(jià)格！u 從成交面積來看，西青市場6月份成交量明顯下降，7月小有回暖，然而8月成交面積下降至4.5萬平米，成交套數(shù)跌破450

4、套，創(chuàng)07年以來成交量最低點(diǎn)（不包含2月新年月）；u 從成交均價(jià)來看，西青區(qū)均價(jià)在經(jīng)過2月的跨度式增長后，一直保持平穩(wěn)浮動(dòng)，但隨著6月成交量的大幅下跌，在7月出現(xiàn)了價(jià)格的爆跌，一路跌至6630元，環(huán)比跌幅14%，8月份在成交量下降的同時(shí)保持均價(jià)與7月持平，市場持續(xù)低迷。片區(qū)市場競爭分析量價(jià)判斷08年6月西青區(qū)成交面積環(huán)比下降28%，成交均價(jià)隨六月量的下跌，在七月出現(xiàn)暴跌，環(huán)比跌幅14%，但價(jià)格的下跌并沒有使8月量有所回升。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6u 天津商品住宅整體成交面積u 天津商品住宅整體成交均價(jià)u市內(nèi)六區(qū)量價(jià)跌幅最為顯著u西青區(qū)在環(huán)城四區(qū)中跌幅最大片區(qū)市場競爭分析量價(jià)判斷市場分析小結(jié)市場分

5、析小結(jié) 從客觀數(shù)據(jù)可以看出，市場短期內(nèi)沒有回暖跡象，而本項(xiàng)目預(yù)計(jì)10月底開盤，所處季節(jié)為銷售淡季，在淡市和淡季的雙重影響下，銷售情況不容客觀。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7萊茵小鎮(zhèn)儲(chǔ)備客戶組成萊茵小鎮(zhèn)儲(chǔ)備客戶組成 西青與市區(qū)客戶成6：4比例分布（基于未來推廣形式及力度不變的情況下）； 項(xiàng)目停滯一年，一期市場形象早已淡化，項(xiàng)目必須要從新起勢，而重新起勢必將從地緣性客戶開始拓展； 現(xiàn)正處于淡市，數(shù)據(jù)表明，淡市量-價(jià)跌幅對市區(qū)客戶影響更大。競爭分析片區(qū)市場量價(jià)判斷以上數(shù)據(jù)均根據(jù)以上數(shù)據(jù)均根據(jù)08年年9月月13日日9月月15日排卡客戶數(shù)據(jù)分析日排卡客戶數(shù)據(jù)分析所得所得本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。8當(dāng)?shù)乜蛻艚M成當(dāng)?shù)乜蛻?/p>

6、組成一期業(yè)主一期業(yè)主36.4%楊柳青楊柳青 當(dāng)?shù)乜蛻舢?dāng)?shù)乜蛻?8.6%其他其他 25% 在所有當(dāng)?shù)乜蛻糁?，包括一期業(yè)主在內(nèi)的楊柳青客戶就占到75%，另外老業(yè)主就占到整體的三分之一。 數(shù)據(jù)表明萊茵小鎮(zhèn)在楊柳青、包括一期在業(yè)主心中得到基本認(rèn)可，這部分客戶將是開盤目標(biāo)完成的重要組成。競爭分析片區(qū)市場量價(jià)判斷以上數(shù)據(jù)均根據(jù)以上數(shù)據(jù)均根據(jù)0808年年9 9月月1313日日99月月1515日排卡客戶數(shù)據(jù)分析日排卡客戶數(shù)據(jù)分析所得所得本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。9市區(qū)客戶組成市區(qū)客戶組成競爭分析片區(qū)市場量價(jià)判斷市區(qū)客戶在西青工作的市區(qū)客戶地緣型客戶周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)大學(xué)城西青政府工作人員通往項(xiàng)目主干線沿線社區(qū)：復(fù)康路、芥

7、園西道、西青道公交系統(tǒng)沿線：津西2路沿線外展輻射區(qū)域以上數(shù)據(jù)均根據(jù)以上數(shù)據(jù)均根據(jù)0808年年9 9月月1313日日99月月1515日排卡客戶數(shù)據(jù)分析日排卡客戶數(shù)據(jù)分析所得所得本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。10競爭分析片區(qū)市場量價(jià)判斷客戶提及關(guān)鍵競品客戶提及關(guān)鍵競品市區(qū)客戶提及競品市區(qū)客戶提及競品當(dāng)?shù)乜蛻籼峒案偲樊?dāng)?shù)乜蛻籼峒案偲芳偃诊L(fēng)景假日潤園華亭國際芒果郡大地十二城燕居花庭富力灣水語花城美茵小鎮(zhèn)柳蘭花苑成發(fā)馨苑本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11競爭分析片區(qū)市場量價(jià)判斷中北鎮(zhèn)競品量價(jià)情況中北鎮(zhèn)競品量價(jià)情況楊柳青競品量價(jià)情況楊柳青競品量價(jià)情況競品量價(jià)表格競品量價(jià)表格項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型當(dāng)前均價(jià)當(dāng)前均價(jià)周成

8、交量周成交量富力灣高層（精裝）58007華亭國際高層52003大地12城別墅90000洋房多層58002高層52004水語花城別墅未推多層55001高層55004假日風(fēng)景洋房72002高層65005假日潤園高層（精裝）67003高層（毛坯）53004燕居花庭多層53001高層52002芒果郡多層55000高層52002美茵小鎮(zhèn)多層46001柳蘭花苑多層42001-3項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型當(dāng)前均價(jià)當(dāng)前均價(jià)周成交量周成交量成發(fā)馨苑多層40001本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12競爭分析片區(qū)市場量價(jià)判斷競品量價(jià)小結(jié)競品量價(jià)小結(jié)成交均價(jià)：成交均價(jià)：多層多層53005800元元/平米；平米；高層（毛坯）

9、高層（毛坯）52005500元元/平米；平米；高層（精裝）高層（精裝）58006700元元/平米。平米。成交量：成交量：多層周成交量多層周成交量1-2套；套；高層周成交量高層周成交量4-7套；套；洋房周成交量洋房周成交量0-2套。套。成交均價(jià)：成交均價(jià)：多層多層40004600元元/平米；平米；成交量：成交量：多層周成交量多層周成交量1-3套。套。中北鎮(zhèn)競品量價(jià)小結(jié)中北鎮(zhèn)競品量價(jià)小結(jié)楊柳青競品量價(jià)小結(jié)楊柳青競品量價(jià)小結(jié)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。13量價(jià)判斷片區(qū)市場競品分析實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)系數(shù)富力灣（毛坯）富力灣（毛坯）54001.101比準(zhǔn)均價(jià)比準(zhǔn)均價(jià)4904.63 月均消化：30-40

10、套月均消化：20-30套實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)系數(shù)假日潤園假日潤園53001.161比準(zhǔn)均價(jià)比準(zhǔn)均價(jià)4737.30 08年實(shí)現(xiàn)消化量任務(wù)：90-10090-100套套 實(shí)現(xiàn)多層年度均價(jià)：48004800元元/ /平米平米多層價(jià)格導(dǎo)出多層價(jià)格導(dǎo)出二期成功關(guān)鍵詞：二期成功關(guān)鍵詞：多層產(chǎn)品多層產(chǎn)品走量的支持走量的支持本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。14量價(jià)判斷片區(qū)市場競品分析月均消化：2-3套 08年實(shí)現(xiàn)消化量任務(wù)：10-2010-20套套 實(shí)現(xiàn)洋房年度均價(jià)：58005800元元/ /平米平米洋房價(jià)格導(dǎo)出洋房價(jià)格導(dǎo)出實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)系數(shù)假日風(fēng)景假日風(fēng)景72001.228比準(zhǔn)均價(jià)比準(zhǔn)均價(jià)5863

11、.19 二期成功關(guān)鍵詞：二期成功關(guān)鍵詞：洋房產(chǎn)品洋房產(chǎn)品價(jià)格標(biāo)桿價(jià)格標(biāo)桿本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。15二期實(shí)現(xiàn)價(jià)格二期實(shí)現(xiàn)價(jià)格二期整體實(shí)現(xiàn)均價(jià)：二期實(shí)現(xiàn)銷售額： 二期實(shí)現(xiàn)回款額： 規(guī)模2008年10月套數(shù)2008年11月套數(shù)2008年12月套數(shù)合計(jì)二期（4.5層洋房）16043銷售價(jià)格58001058003580035800 銷售面積15404625002502銷售收入回款收入二期（6層多層）43331銷售價(jià)格4800804800134848104805 銷售面積744012099309579銷售收入回款收入銷售面積（平米）8980901671161430131208112081銷售收入（元）年度均

12、價(jià) （元）4971 5076 5181 5011 年度回款（元）項(xiàng)目二期08年總回款額二期年度均價(jià)5011 量價(jià)判斷片區(qū)市場競品分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。16二期整體實(shí)現(xiàn)均價(jià)二期整體實(shí)現(xiàn)均價(jià) 二期三年售罄，實(shí)現(xiàn)均價(jià)5757元/平方米； 二期09年后半年由于市場的轉(zhuǎn)暖以及準(zhǔn)現(xiàn)房的呈現(xiàn)，開始實(shí)現(xiàn)溢價(jià)； 此銷售預(yù)期是參照08年9月市場走勢預(yù)測。08.10-08.1209.1-09.1210.1-10.1211.1-11.1212.1-12.1213.1-13.1214.1-14.12合計(jì)銷售價(jià)格4800504056455137銷售面積9579230001075243331銷售收入45979200115

13、92000060692889.6222592090銷售價(jià)格5800591670996377銷售面積25027040650116043銷售收入145116004164864046151899.2102312139銷售價(jià)格50004500495051985457578563635240銷售面積150003000020000150001126610000101266銷售收入67500000148500000103950000818606256517175463632993530615371銷售價(jià)格460048305023527455385039銷售面積150003000020000200001699

14、4101994銷售收入6900000014490000010046400010548720094114098513965298銷售價(jià)格560050005300561859555429銷售面積100001000010000699836998銷售收入50000000530000005618000041673650200853650銷售價(jià)格957010144107531100011550121281273411798銷售面積100001000010000764537645銷售收入11000000011550000012127500097350474444136226銷售價(jià)格9570101448000

15、8500892593718880銷售面積80005000573818738銷售收入680000004462500053772233166397233銷售價(jià)格95701014475007400777081597716銷售面積1000010000593825938銷售收入740000007770000048445173200145173銷售價(jià)格3890銷售面積53732銷售收入209000000銷售價(jià)格銷售面積0銷售收入100000000銷售面積（平米）12081450406225370000730006626653313381953381953銷售收入（億元）0.602.253.244.094.

16、934.703.9923.8123.81年度均價(jià) 5007499752105841675170997484項(xiàng)目總銷額26.9026.90二-四期均價(jià)商業(yè)06234五期（八層電梯洋房）25938多層（一期）036998五期（連排） 37645五期（六層電梯洋房）18738規(guī)模二期（多層）43331三期（小高） 101266二期（洋房）16043四期（高層） 101994四期（小高層）量價(jià)判斷片區(qū)市場競品分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。17客戶可接受單價(jià)區(qū)間在4000-4500，占到整體排卡客戶的44.6%；單價(jià)接受區(qū)間4500-5000占到25.7%；6500-7000的單價(jià)區(qū)間，客戶接受度為0.由于本

17、地市場價(jià)格水平偏低，本地客戶對于價(jià)格非常敏感，接受價(jià)格普遍在4500-5000元，而市區(qū)客戶會(huì)對比中北鎮(zhèn)的項(xiàng)目，考慮項(xiàng)目離市區(qū)的距離較遠(yuǎn)，打價(jià)格策略吸引到訪成交！量價(jià)判斷片區(qū)市場競品分析價(jià)格驗(yàn)證價(jià)格驗(yàn)證本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。18推售策略片區(qū)市場競品分析競品分析量價(jià)判斷 08 08年力爭銷售年力爭銷售1200012000平米，銷售周期由平米，銷售周期由0808年年1010月月2626日起日起0808年年1212月月3131日；日； 開盤力爭銷售開盤力爭銷售9090套，其中洋房套，其中洋房1010套，多層套，多層8080套。套。注：表中銷售面積的確定是以多層產(chǎn)品戶均面積注：表中銷售面積的確定是以多層

18、產(chǎn)品戶均面積9393，洋房產(chǎn)品戶均面積，洋房產(chǎn)品戶均面積154154測算所得。測算所得。2008年10月套數(shù)2008年11月套數(shù)2008年12月套數(shù)合計(jì)二期（4.5層洋房）16043銷售面積154010462350032502二期（6層多層）43331銷售面積744080120922930149579銷售面積（平米）8980901671251430171208112081開盤目標(biāo)分解開盤目標(biāo)分解本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。19推售策略片區(qū)市場競品分析競品分析量價(jià)判斷推售原則推售原則總原則：總原則：穩(wěn)健、靈活、對客戶的把握是二期推售的主要原則！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。201）兩居中90平米以上的戶型共有24

19、0套，占到兩居的74.5%；2）90平米以下的戶型僅占23%。戶型面積區(qū)間面積合計(jì)面積比套數(shù)套數(shù)比分布樓號一居76.01-77.474690.958%6111%1-17#頂層兩居(90平米以下）81.8289.017077.612%8214%1-17#中間戶兩居(90平米以上）90.2-93.222207537%24042%1-17#中間戶三居111.61133.513538.523%11119%1-17#端戶&18-22#三層四居144-163.447973.8213%529%18-22#一、二層躍層170.22-194.034798.348%265%18-22#四層合計(jì)60154.

20、3100%572100%推售策略片區(qū)市場競品分析競品分析量價(jià)判斷資源盤點(diǎn)資源盤點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2110月26日開盤推出臨一期1#-6#與18-19#洋房保證推貨量充足與多樣性。推售次數(shù)產(chǎn)品推售面積（）推出棟號推售時(shí)間消化面積（）消化率1明星產(chǎn)品+瘦狗產(chǎn)品+現(xiàn)金牛產(chǎn)品197781#-6#18-19#2008-10-261208461%推售面積合計(jì)19778消化面積合計(jì)12084推售策略片區(qū)市場競品分析競品分析量價(jià)判斷推售策略推售策略本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。22第一批推出面積面積比例推出套數(shù)套數(shù)比例面積區(qū)間產(chǎn)品策略一居1463.937.3%146.7%76.01-77.73瘦狗產(chǎn)品，總價(jià)擠壓快速

21、消化兩居（90平米以下）1196.876.4%3516.8%81.82-88.38兩居（90平米以上）7722.9639%8440.4%90.3-93.22現(xiàn)金牛產(chǎn)品，項(xiàng)目主力消化產(chǎn)品三居（多層）4307.6921.7%3516.8%111.61-123.51三居（洋房）1319.243.4%104.8%129.56-133.5明星產(chǎn)品，樹立項(xiàng)目標(biāo)桿四居3074.3413.5%209.6%144-163.44躍層18389.2%104.8%170.22-193.83合計(jì)19778100%208100%推售策略量價(jià)判斷推售策略推售策略 90 90平米以下兩居與一居：瘦狗產(chǎn)品，總價(jià)擠壓快速出貨；平

22、米以下兩居與一居：瘦狗產(chǎn)品，總價(jià)擠壓快速出貨； 9090平米以上兩居與三居多層：現(xiàn)金牛產(chǎn)品，項(xiàng)目主力消化產(chǎn)品；平米以上兩居與三居多層：現(xiàn)金牛產(chǎn)品，項(xiàng)目主力消化產(chǎn)品； 洋房產(chǎn)品：明星產(chǎn)品，樹立項(xiàng)目標(biāo)桿。洋房產(chǎn)品：明星產(chǎn)品，樹立項(xiàng)目標(biāo)桿。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。23推售策略量價(jià)判斷推售產(chǎn)品驗(yàn)證推售產(chǎn)品驗(yàn)證第一批第一批推出面積推出面積面積比例面積比例推出套數(shù)推出套數(shù)套數(shù)比例套數(shù)比例面積區(qū)間面積區(qū)間產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略一居一居1463.931463.937.3%7.3%14146.7%6.7%76.01-77.7376.01-77.73瘦狗產(chǎn)品，總價(jià)擠瘦狗產(chǎn)品，總價(jià)擠壓快速消化壓快速消化兩居（兩居（9090平

23、米以下）平米以下）1196.871196.876.4%6.4%353516.8%16.8%81.82-88.3881.82-88.38兩居（兩居（9090平米以上）平米以上）7722.967722.9639%39%848440.4%40.4%90.3-93.2290.3-93.22現(xiàn)金牛產(chǎn)品，項(xiàng)目現(xiàn)金牛產(chǎn)品，項(xiàng)目主力消化產(chǎn)品主力消化產(chǎn)品三居（多層）三居（多層）4307.694307.6921.7%21.7%353516.8%16.8%111.61-123.51111.61-123.51三居（洋房）三居（洋房）1319.241319.243.4%3.4%10104.8%4.8%129.56-13

24、3.5129.56-133.5明星產(chǎn)品，樹立項(xiàng)明星產(chǎn)品，樹立項(xiàng)目標(biāo)桿目標(biāo)桿四居四居3074.343074.3413.5%13.5%20209.6%9.6%144-163.44144-163.44躍層躍層183818389.2%9.2%10104.8%4.8%170.22-193.83170.22-193.83合計(jì)合計(jì)1977819778100%100%208208100%100%客戶對于戶型的需求主要以實(shí)用性較強(qiáng)的兩室與客戶對于戶型的需求主要以實(shí)用性較強(qiáng)的兩室與120平米以下的小平米以下的小三室為主三室為主本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。24推售小結(jié)推售小結(jié)推售策略量價(jià)判斷本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。25本報(bào)告是

25、嚴(yán)格保密的。26項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱區(qū)域在售產(chǎn)品在售產(chǎn)品面積面積 容積率容積率綠化率綠化率車位比車位比產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型開發(fā)商開發(fā)商華亭國際中北鎮(zhèn)41.3740%1：0.8高層上投大地12城(鹿兒郡)中北鎮(zhèn)121.145%1：0.4多層高層樂康水語花城中北鎮(zhèn)61.340%1：0.5多層高層金廈假日風(fēng)景中北鎮(zhèn)301.340%1：1洋房萬科高層假日潤園中北鎮(zhèn)341.545%1：0.8高層萬科燕居花庭中北鎮(zhèn)3.91.4235%1：0.3多層農(nóng)墾高層富力灣中北鎮(zhèn)102.445%1：0.74 高層精裝富力芒果郡中北鎮(zhèn)81.540%1：0.6多層泰康高層萊茵小鎮(zhèn)萊茵小鎮(zhèn)楊柳青楊柳青6 60.91項(xiàng)目區(qū)域位置不占優(yōu)勢，項(xiàng)目低密洋房產(chǎn)品占決對優(yōu)勢項(xiàng)目區(qū)域位置不占優(yōu)勢，項(xiàng)目低密洋房產(chǎn)品占決對優(yōu)勢市區(qū)客戶關(guān)注競品市區(qū)客戶關(guān)注競品本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。27純粹洋房絕對稀缺，多層產(chǎn)品競爭激烈純粹洋房絕對稀缺，多層