海島旅游房地產(chǎn)開發(fā)探討 - 以海南為例-

1、 191商場現(xiàn)代化2006年8月(下旬刊總第477期海島旅游房地產(chǎn)是最受消費者歡迎、層次較高的度假產(chǎn)品之一。海島遠離大陸,周邊環(huán)境風貌迥異于大陸地區(qū)且自然純樸,氛圍恬靜悠閑,如果原生態(tài)環(huán)境中點綴些適度的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品,且擁有良好服務(wù)和特色旅游項目,將是度假旅游者的首選之地。作為高端度假地的海島旅游房地產(chǎn)開發(fā),對投資者和旅游者始終都有著強烈的吸引力。象全球分時度假銷售量第一位的萬豪國際度假俱樂部的產(chǎn)業(yè)主要就在離美國不遠的巴哈馬群島、阿魯巴島、荷屬安的列斯群島以及西班牙的馬略卡島等海島上。一、海南旅游房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀海南包括海南島、西沙群島、南沙群島、中沙群島的島礁,由二百多個小島、洲、礁、灘組成。

2、眾多的島礁、優(yōu)美的環(huán)境為海南的旅游業(yè)特別是旅游房地產(chǎn)的開發(fā)奠定了良好的資源稟賦。海南在國內(nèi)較早啟動了旅游房地產(chǎn)的開發(fā),在國內(nèi)有著很強的影響力與示范效應(yīng)。2001年7月“中國首屆旅游房地產(chǎn)博覽會暨首屆中國旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇”就在?？谂e辦。從1999年開始,海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”等旅游房地產(chǎn)先后開發(fā),尤其是在最近兩年,已先后有多個以“高爾夫、山地、野外拓展運動”等為主題的休閑度假住宅、別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店等一線海景旅游地產(chǎn)項目進行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣,并取得了較大的市場反響,深受國內(nèi)外投資置業(yè)者的青睞。近幾年開發(fā)營銷比較成功的有三亞灣陽光海岸、萬寧石梅灣旅游度假區(qū)、博鰲藍色

3、海岸度假村、海口西海岸的黃金海岸花園、海口新世界花園度假村等、?？诨ㄩ_四季海景度假村、白沙門溫泉度假村、西海岸高爾夫溫泉別墅等旅游度假地產(chǎn)等。此外,許多房地產(chǎn)企業(yè)和旅游管理部門、旅行社等合作,在島內(nèi)外進行了住宅房地產(chǎn)銷售。例如,2003年4月?？谡M織了旅游企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)共同赴浙江促銷旅游房地產(chǎn),取得了很好的效果。二、海南旅游房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題1.海南有待完善的區(qū)域經(jīng)濟形象對旅游房地產(chǎn)需求產(chǎn)生了一定的抑制作用。1992年、1993年的房地產(chǎn)泡沫,不但遲滯了海南經(jīng)濟前進的步伐,也嚴重影響了海南原先蓬勃發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟形象,導致島內(nèi)外消費者和投資者對海南經(jīng)濟的信心不足,這也使島內(nèi)外在海南的二

4、次置業(yè)、分時度假的消費等方面心存疑慮。2.由于社會誠信機制的缺失,旅游房地產(chǎn)銷售中存在一些欺詐行為,使旅游房地產(chǎn)的公信力和社會認可度大大下降,妨礙了海南旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展。2004年年底海南省第一家產(chǎn)權(quán)式酒店“南海傳說”(現(xiàn)“海南皇冠溫泉度假酒店”的多名業(yè)主在交納了有關(guān)費用后,遲遲未拿到房屋產(chǎn)權(quán)證、合同規(guī)定的年終分紅,開發(fā)商還隨意更換業(yè)主所購置房間的位置。3.由于缺乏專門的政策法規(guī)保障,旅游房地產(chǎn)開發(fā)中的種種不規(guī)范現(xiàn)象得不到及時、公正的糾正,妨礙了海南旅游房地產(chǎn)市場特別是分時度假型和產(chǎn)權(quán)酒店型旅游房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。特別是由于國家相關(guān)管理部門對分時度假等旅游房地產(chǎn)形態(tài)尚未給出明確界定,消費

5、者在產(chǎn)生糾紛后得不到法律支持。而開發(fā)商在投資時,實際承擔了政策、環(huán)境、需求等多方面的風險。這導致開發(fā)商的前期投入和收回投資的時間都比預期要大。4.由于我國還沒有實行帶薪休假,加上我國的居民收入水平還較低、社會保障制度還不健全、消費者對度假地產(chǎn)的認識不全面和不信任等原因,旅游者對休閑度假的需求高漲但還很難轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的購買力。直接反映出來就是海南的旅游房地產(chǎn)以常規(guī)購房置業(yè)、投資房地產(chǎn)產(chǎn)品為主,而產(chǎn)權(quán)酒店和分時度假等產(chǎn)品在海南旅游房地產(chǎn)中的比重偏小,其開發(fā)步履危艱,缺乏真正成功、精品的產(chǎn)品和企業(yè)。三、海南旅游房地產(chǎn)深入發(fā)展的驅(qū)動機制1.市場主導,政府推動。在海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展中,一定要發(fā)揮“看不見

6、的手”的作用,加快服務(wù)貿(mào)易和旅游管理等方面與國際接軌,引進國內(nèi)外有實力的旅游房地產(chǎn)企業(yè),保證中外企業(yè)、本土企業(yè)和外地企業(yè)、國有企業(yè)和民營企業(yè)都獲得同等待遇、平等競爭,為企業(yè)提供良好的投資環(huán)境、發(fā)展環(huán)境,促進旅游房地產(chǎn)行業(yè)在“游戲規(guī)則”、管理方式、運作模式等方面的調(diào)整,積極培育大市場和大產(chǎn)業(yè)。在市場主導的同時,發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控職能,實施產(chǎn)業(yè)扶持政策。各級政府應(yīng)利用政府機構(gòu)改革的契機,強化職能部門,理順管理機制,將旅游房地產(chǎn)納入旅游部門的管轄范疇;科學、健全地制定海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展的中長期規(guī)劃、目標和各項政策法規(guī)并嚴格執(zhí)行;提供基礎(chǔ)設(shè)施、旅游交通、環(huán)境保護、透明信息等公共物品;在可能的情況下在投

7、資、金融和稅收等方面給予一定的優(yōu)惠政策。2.法規(guī)規(guī)范,行業(yè)自律。除了支持對國家現(xiàn)行的房地產(chǎn)、土地、分時度假金融監(jiān)管、涉外旅游管理等方面的法律進行修改、完善外,海南省有必要制定海南省旅游房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃,并在國家現(xiàn)有法律的基礎(chǔ)上出臺專門的旅游房地產(chǎn)管理辦法和有關(guān)分時度假經(jīng)營審批管理、旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理、旅游房地產(chǎn)建筑、服務(wù)統(tǒng)一標準、行業(yè)合同標準等方面的法規(guī)性文件,力爭在國家現(xiàn)行體制尚未理順的關(guān)系方面有新的突破。為分時度假、旅游房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售、管理提供法律依據(jù),保證旅游房地產(chǎn)的理性、健康發(fā)展。2003年5月29日,海南在全國率先開通建設(shè)部房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)就開了個好頭。海島旅游房地產(chǎn)開發(fā)

8、探討以海南為例摘要海島旅游房地產(chǎn)是非常受市場歡迎的旅游產(chǎn)品,而海南的海島特征、良好旅游資源與休閑氛圍更是在中國有著良好的旅游房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)。分析了海南旅游房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀及存在的問題,進而提出推動海南旅游房地產(chǎn)深入發(fā)展的驅(qū)動機制。關(guān)鍵詞海島旅游海南旅游房地產(chǎn)旅游開發(fā)王潔三峽大學192 商場現(xiàn)代化2006年8月(下旬刊總第477期除了政府制定的各項政策法規(guī)外,行業(yè)協(xié)會的中介、協(xié)調(diào)、組織作用不可忽視。應(yīng)積極建立海南旅游房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會,使其在政府、企業(yè)和消費者之間發(fā)揮溝通作用,既代表企業(yè)爭取較為有利的發(fā)展空間,又制定并執(zhí)行行業(yè)自律條例,規(guī)范行業(yè)發(fā)展,還對消費者進行公關(guān),樹立良好的行業(yè)形象。3.宣傳促

9、銷,形象先導。要在政府和行業(yè)協(xié)會的協(xié)調(diào)下,設(shè)計統(tǒng)一的行業(yè)形象,通過誠信、熱情、高效的服務(wù),體現(xiàn)于旅游房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品中,提高海南旅游房地產(chǎn)的知名度和美譽度;并在全社會的共同參與下,實行CS 戰(zhàn)略,優(yōu)化人居環(huán)境、提高海南休閑度假產(chǎn)品的質(zhì)量、提高本地居民好客度和綜合素質(zhì),消除泡沫經(jīng)濟的不利影響,樹立海南蓬勃發(fā)展的區(qū)域形象;在旅游者中普及休閑度假理念和分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店型旅游房地產(chǎn)的消費知識。此外,有必要借助報紙、廣播、電視、網(wǎng)站等各種媒體以及節(jié)慶、會展等各種促銷渠道,及時發(fā)布海南旅游房地產(chǎn)信息,吸引客源。還可嘗試將海南納入其它地區(qū)旅游房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)當中,使更多的企業(yè)加入“中國房地產(chǎn)分時度假聯(lián)盟”或國

10、外分時度假等網(wǎng)絡(luò)。4.重點開發(fā),精品建設(shè)。在海南旅游房地產(chǎn)形象的統(tǒng)一下,堅持重點開發(fā)的原則,上精品、創(chuàng)名牌,以此支撐和壯大海南旅游房地產(chǎn)的開發(fā)。重視三亞海航度假酒店、博鰲藍色海岸等分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品的開發(fā),以此來啟動分時度假市場和產(chǎn)權(quán)酒店市場,改變海南旅游房地產(chǎn)以投資置業(yè)房地產(chǎn)為主的單一局面,加強旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合度。海南可以引入國內(nèi)外有實力的房地產(chǎn)企業(yè)、分時度假公司和投資機構(gòu),如萬豪國際度假俱樂部、中房集團、美國國際分時度假交換公司等,借助它們雄厚的資金、發(fā)達的銷售網(wǎng)絡(luò)和豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗,打造符合國際市場要求的規(guī)范的、高端的旅游房地產(chǎn)品牌,就能積極開拓國際市場。5.產(chǎn)品特色,服務(wù)優(yōu)

11、質(zhì)。旅游房地產(chǎn)項目能否成功,說到底還是在于房地產(chǎn)質(zhì)量品位,以及目的地度假氛圍的營造和休閑度假項目的配套。因此,在旅游房地產(chǎn)建設(shè)時,不能光一味的打“海景”牌,由于海南多數(shù)地方風大、潮濕,“海景房”并不一定適合家居。應(yīng)該要針對市場需求,策劃設(shè)計高質(zhì)量的休閑度假住宅,并重視配套住宅設(shè)施、休閑度假產(chǎn)品的規(guī)劃和開發(fā)。20世紀90年代初海南的產(chǎn)權(quán)酒店嘗試之所以失敗,就在于策劃者的意圖不在于發(fā)展旅游業(yè),而僅僅急于把樓盤售出。應(yīng)利用海南的熱帶海島地文特征,建設(shè)富有創(chuàng)意、文化含量又與環(huán)境協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)設(shè)施,并圍繞旅游房地產(chǎn),發(fā)展一批特色突出、風格不同、檔次較高的休閑、健身、康樂、療養(yǎng)等項目,提升海南旅游的度假意境

12、和整體素質(zhì)。另外,要提高旅游房地產(chǎn)的服務(wù)質(zhì)量,堅持以人為本的理念,以良好的信用、優(yōu)良的物業(yè)管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù),為旅游者提供名副其實的享受。參考文獻:1彭超文艷:海島旅游多元化發(fā)展的探討J.中國漁業(yè)經(jīng)濟,2005,22陳怡寧趙瑜:世界分時度假業(yè)的發(fā)展及其啟示J.北京第二外國語學院學報,2005,1引言進入新世界,世界旅游業(yè)呈現(xiàn)出的新發(fā)展趨勢集中表現(xiàn)為其將逐步由區(qū)域聯(lián)合邁向全球統(tǒng)一市場,跨入“無國境旅游”時代。那么在全球經(jīng)濟一體化條件下,合作顯得尤為重要。面臨激烈的國際市場競爭,單靠一個旅游目的地將顯得力不從心,合作則可以取得多贏,倘若各旅游目的地加大合作力度,我們得到的將不是“1+1=2”,而是一

13、個發(fā)揮旅游目的地群的集合能量的過程。一、旅游目的地合作的必要性1.旅游是一種綜合性的空間消費。通過旅游,人們借助與從居住地向旅游目的地的流動這一空間變換方式來實現(xiàn)體驗新事物的愿望。它是一種在異地的綜合性消費方式,既包括物質(zhì)方面消費,又包括精神方面消費,是滿足旅游者在旅游活動中對住、食、行、游、娛各個方面需求的消費,而旅游者所需的各種消費內(nèi)容,依賴于旅游目的地企業(yè)提供的旅游服務(wù)。這種空間移動的消費需要各個環(huán)節(jié)的配合與合作,哪一個環(huán)節(jié)出錯或者薄弱,都會影響旅游者對這次旅游的評價。因此,旅游產(chǎn)品的綜合性決定了旅游者所到的各個旅游目的地必須加強合作。2.旅游產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性很強,與許多產(chǎn)業(yè)有密切聯(lián)系,對一個旅游城市來說,幾乎沒有一個行業(yè)的收入完全源于旅游者,也幾乎沒有一個行業(yè)的收入根本與旅游者無關(guān)?，F(xiàn)存的國民經(jīng)濟部門都不同程度地與旅游存在聯(lián)系。其中受旅游直接影響的行業(yè)共有14個,分別是公共設(shè)施服務(wù)業(yè)、娛樂服務(wù)業(yè)、旅行社業(yè)、旅館業(yè)、餐飲業(yè)、零售業(yè)、鐵路運輸業(yè)(客運、航空運輸業(yè)(客運、水上運輸業(yè)(客運、公路運輸業(yè)(客運、郵電通信業(yè)、租賃服務(wù)業(yè)、居民服務(wù)業(yè)、旅游用品和紀念品銷售行業(yè)。用旅游直接影響行業(yè)最終產(chǎn)品帶動力