房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與沙盤模擬

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與沙盤模擬實踐課程報告公司名稱:恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)有限公司實踐時間:2013年目錄一小組成員及其崗位職責(zé)二開發(fā)流程1 市場調(diào)查2 土地取得3 項目定位與策劃4 投資預(yù)算5 融資6 規(guī)劃與設(shè)計7 建筑招標(biāo)8 市場推廣與銷售一1小組成員總經(jīng)理陳偉前期部胡斐策劃部市場部喻平平設(shè)計部姚鑫鑫工程部王選琪財務(wù)部李莉銷售部王玉博2 崗位職責(zé)1 總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司整體經(jīng)營計劃的制定,執(zhí)行和監(jiān)督工作,組織制定公司年度經(jīng)營計劃,主持公司日常經(jīng)營管理工作,負(fù)責(zé)公司營銷和工程方面的全局工作。處理公司重大突發(fā)事件。2前期部經(jīng)理負(fù)責(zé)并實施前期拓展的工作計劃,申辦建設(shè)建設(shè)用地許可證,建設(shè)用地許可證,房屋拆遷許可證,工程規(guī)

2、劃許可證,聯(lián)系相關(guān)部門,以及拿地等。3 財務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)公司財務(wù),會計及稅務(wù)事宜:有效籌集運用公司資金,編制財務(wù)報告,提出年度財務(wù)計劃,辦理銀行相關(guān)借款及往來事項,處理公司各項稅務(wù)事宜。4 設(shè)計部經(jīng)理根據(jù)項目市場定位,提出規(guī)劃設(shè)計概念構(gòu)想,對項目規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行管理,根據(jù)工作程序,領(lǐng)導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計部對工程的設(shè)計工作進(jìn)行管理,使工程設(shè)計進(jìn)度,質(zhì)量達(dá)到項目策劃的目標(biāo)。5 工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)開發(fā)項目施工計劃的就行,代表公司進(jìn)行施工材料的合同簽訂,參與公司項目開發(fā)及前期設(shè)計工作,負(fù)責(zé)與設(shè)計院具體的技術(shù)溝通工作,負(fù)責(zé)工程具體的施工計劃安排,負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的管理工作。6市場部經(jīng)理依據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃及行業(yè)市場信息,參與制定并

3、及時調(diào)整公司年度市場發(fā)展戰(zhàn)略,組織調(diào)整廣告宣傳年度計劃,并組織實施。7 策劃部經(jīng)理負(fù)責(zé)本公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中策劃方面的工作,負(fù)責(zé)公司項目可行性研究,項目策劃總體思路,負(fù)責(zé)優(yōu)化與推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程,負(fù)責(zé)策劃部日常工作管理。8銷售部經(jīng)理負(fù)責(zé)公司的銷售運作,包括計劃,組織,進(jìn)度的控制;并圍繞企業(yè)下達(dá)的銷售目標(biāo)擬寫營銷方針和策略計劃,制定銷售目標(biāo)、銷售模式、銷售戰(zhàn)略、銷售預(yù)算和獎勵計劃。二開發(fā)流程1 市場調(diào)查(1房地產(chǎn)行業(yè)市場背景分析從2007年的火爆到2008年的回落,從2009年的上半年的高增長到2009下半年的低增長,再到如今的緊縮與限購2011年,房地產(chǎn)行業(yè)受到了嚴(yán)格的政策管制,房地產(chǎn)企業(yè)也遭

4、遇了冰火兩重天。2012年,國家繼續(xù)發(fā)出緊縮不放松的行業(yè)信號,面對國家持續(xù)的嚴(yán)格管控,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該創(chuàng)新出獨特的發(fā)展道路。(2外部環(huán)境分析全球環(huán)境分析:2012年,國際金融危機(jī)的深度影響仍在繼續(xù),全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐明顯放快。我國環(huán)境分析:在國際經(jīng)濟(jì)增長乏力、歐債矛盾深化的情況下,我國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)回落態(tài)勢。產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境:2012年我國政府陸續(xù)出臺了一系列政策措施以進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控,這些政策主要包括行政政策、金融政策、稅收政策和住房保障等政策。(3房地產(chǎn)市場需求情況分析從民眾高度關(guān)注的房價問題上看,“十八大”報告提出了“加速城鎮(zhèn)化”及“收入倍增”,那么,隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn),將會有大批農(nóng)民

5、成為城鎮(zhèn)居民。將在一定程度上會增大購房需求。無疑,城鎮(zhèn)化進(jìn)程會拉動內(nèi)需,增加城市居民的可支配收入,其結(jié)果將為房地產(chǎn)發(fā)展注入動力。(4房地產(chǎn)業(yè)未來競爭策略分析企業(yè)合作、產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是解決資金、土地等生產(chǎn)要素緊缺的有效途徑。品牌化經(jīng)營是企業(yè)發(fā)展的必由之路。提高顧客滿意度是企業(yè)競爭的關(guān)鍵所在。人力資本和組織文化將成為現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展的重要戰(zhàn)略資源。價值鏈管理是房地產(chǎn)企業(yè)競爭制勝得根本途徑。2 土地取得(1土地取得方式:拍賣出讓土地使用權(quán)(2土地取得準(zhǔn)備基本工作階段分為組織班子、配備人員、制定計劃、市場調(diào)研、周密的測算等等。準(zhǔn)備性工作一般分為基礎(chǔ)性工作和專案性工作。a了解土地市場的行情如:經(jīng)營性用地是否

6、都已歸到土地一級市場上供應(yīng)全年的供地計劃及規(guī)模、當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量及人均收入水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、現(xiàn)有住房水平及質(zhì)量、人口的機(jī)械增長速度、房價提高的空間及可能性等b了解土地市場管理的基本政策除必需了解國家有關(guān)土地及土地市場管理政策外,還必須了解當(dāng)?shù)貙ν恋厥袌龉芾碛心男┮?guī)定和政策等。C 了解相關(guān)稅費的收取標(biāo)準(zhǔn)、適用條件基礎(chǔ)設(shè)施配套、水、電、氣增容費、人防、教育、車位等;d了解土地公開出讓文件中對土地的規(guī)劃條件及土地的使用條件的規(guī)定條件的內(nèi)涵、突破的可能性、交付土地的時間、付款的進(jìn)度、從購買土地到開工之間可用于準(zhǔn)備工作的時間等e了解各部門的辦事周期及效率涉及那些部門、要做那些事情、辦事的先后順序有否規(guī)定、

7、完成一件事情需要多少時間等。f了解市場需求及市場行情,當(dāng)?shù)厣唐贩抗┬锠顩r、市民對商品房的需求標(biāo)準(zhǔn)和要求、不同收入階層對商品房價格所能力受的心理價位、二手房市場狀況等。g了解競價的基本規(guī)定政府發(fā)布公告的時間、接收競買報名時間、報價時間,土地出讓的方式、對報名報價的規(guī)定、報價的方式等。h選擇合適房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在決定購買一幅土地之前,首先要對該幅土地的市場價格進(jìn)行預(yù)測,根據(jù)一定的方法評估土地價格。(3實際土地取得:五號地3 項目定位與策劃(1土地周邊環(huán)境分析a土地三面臨街,雖然土地占地面積較小,但地理位置優(yōu)勢較大,位于市區(qū)交通樞紐交匯地帶,周邊基礎(chǔ)設(shè)施齊全。b利于商鋪建設(shè)和招標(biāo)。c 方便居民工作生活

8、。d 開發(fā)建設(shè)時間短,減少開發(fā)流程所用時間。(2人口與經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析:市場需求量估計:住宅需求量的估計是要發(fā)現(xiàn)該地區(qū)還有沒滿足住房的潛在購買者,他們是房地產(chǎn)企業(yè)將為之服務(wù)的目標(biāo)群。目前用于分析住宅市場需求量的方法一般使用人口和住戶規(guī)模的資料來估計住宅需求的總量。首先,運用人口及住戶統(tǒng)計還可以對住宅需求進(jìn)行細(xì)分,估算出某一年度需求量的地區(qū)分布、收入等級分布、以及各年齡組的人口對住宅的需求數(shù)量。將某地區(qū)的人口、住戶規(guī)模、住戶數(shù)目的統(tǒng)計數(shù)據(jù)套用到該公式中就可知某地區(qū)的住宅需求量,然后再根據(jù)人口及住戶資料對不同收入的家庭進(jìn)行分類,因為各類家庭的分布及數(shù)量,對于戶型設(shè)計及需求量單位的估計極為重要,這樣房地

9、產(chǎn)公司針對不同類型的家庭、根據(jù)他們的喜好設(shè)計戶型。了解了不同類型的家庭數(shù)量和分布后,接下來是對不同類型的家庭的收入進(jìn)行估算,這是最難估算的,因為不同性質(zhì)的工作他們的收入不同。收入決定家庭選擇什么樣的住宅購置多大面積。作為一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講,掌握這些數(shù)據(jù)對樓盤定位是至關(guān)重要的,這也決定推出的樓盤在市場上能否被某一消費群體接受。因此收入是影響需求量的最主要因素,也是影響住宅市場定位的關(guān)鍵指標(biāo)。(3項目定位a項目的市場占有率:市場占有率指產(chǎn)品在一定區(qū)域內(nèi)占同類產(chǎn)品總銷售量的百分?jǐn)?shù)。通過估測,該項目所建成的樓盤,通過租賃和銷售給居民和各商家來盈利。充分考慮其市場價值,預(yù)期未來幾年的銷售情況良好。b

10、利潤:通過建筑風(fēng)格等方面獨特的設(shè)計,價格、客戶群等的定位,再如對項目的銷售手段、方法策略等等的選擇,以及對產(chǎn)品賣點的不斷挖掘,認(rèn)為利潤很可觀。而在項目在建中進(jìn)行的預(yù)售活動,緩解了資金壓力,同時也減少了貸款利息。c品牌建設(shè):出于對市場的考慮,本項目打破常規(guī),營造出的是家庭式的小區(qū)環(huán)境,植被茂密、疏密有致,道路與綠地自然融合,同時配有噴泉,形成真正的生活氛圍。周圍綜合配套設(shè)施齊全,綜合各方面的因素,本樓盤有比較高的升值空間。(4功能定位項目為住宅項目,在用地邊緣范圍建造臨街商鋪,滿足小區(qū)居民的日常需要,同時打造娛樂場所,滿足小區(qū)居民的生活娛樂需要。(5客戶定位a主要以中等收入的工薪階層為目標(biāo)客戶b

11、認(rèn)同本項目建筑形式的心理特性出于對市場的考慮,本項目打破常規(guī),營造出的是時尚式的小區(qū)環(huán)境。我們認(rèn)為,消費者認(rèn)同本項目的建筑形式,其實質(zhì)應(yīng)該是受到本項目的建筑風(fēng)格以及景觀設(shè)計的影響。(6產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位為以小戶型為主,大戶型為輔助,形成以住宅為主的商業(yè)住宅融合產(chǎn)品。4投資預(yù)算附表一5 融資附表二6 規(guī)劃與設(shè)計附表三7 建筑招標(biāo)(1建筑商等級:A級(2基本流程建設(shè)工程項目報建建設(shè)行政主管部門或招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審查建設(shè)單位資質(zhì)招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審查招標(biāo)申請招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審查資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件的編制與送審招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審查工程標(biāo)底價格的編制 刊登資審?fù)ǜ?、招?biāo)通告 資格預(yù)審招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審查 發(fā)放招標(biāo)文件 勘察現(xiàn)

12、場 招標(biāo)預(yù)備會招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)監(jiān)督 投標(biāo)文件的編制遞交 工程標(biāo)底價格的報審招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審定 開標(biāo) 評標(biāo)招管理機(jī)構(gòu)全過程監(jiān)督 中標(biāo) 合同簽訂 8 市場推廣與銷售 市場推廣 1. 整體樓盤布局：花園式布局。外圍三面臨街，因地制宜，東西兩 面設(shè)計了各兩幢共四幢多層商業(yè)用樓，南面設(shè)計了兩幢高層商業(yè) 用樓。小區(qū)內(nèi)部力爭克服傳統(tǒng)的長方體布局，設(shè)計了兩幢凹型一 幢長方體居民住宅樓。 2. 小區(qū)環(huán)境綠化及道路：小區(qū)內(nèi)部樓盤之間間隙較寬，道路寬 闊，除了道路及基礎(chǔ)設(shè)施之外，基本都是綠化，像草坪，花壇， 氧吧，綠色蔬菜種植園等。小區(qū)外部三面臨街，四通八達(dá)，交通 便利。 3. 小區(qū)采光：樓盤設(shè)計時，很好的考慮到采光的問

13、題，足夠?qū)挼臉?間距保證了每個樓盤在一天中盡可能多的接受到日光的沐浴，而 且小區(qū)內(nèi)三幢居民樓和高層都是坐北朝南。需要補(bǔ)充說明的是， 雖然高層在南面，但兩幢高層之間的間距以及高層和里面居民樓 的間距是足夠的，保證了高層北側(cè)那幢樓的采光。 4. 小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施：小區(qū)面積雖然不是很大，但是基礎(chǔ)設(shè)施齊全。小 型超市，診所，寵物醫(yī)院，新鮮蔬菜供應(yīng)區(qū)，綠色蔬菜種植園， 氧吧，噴泉，地下車庫，小廣場，ATM 機(jī)等應(yīng)有盡有。 5. 銷售價格方案：面向的人群為工薪階層，定價不宜太高。均價定 位是 6799 元每平米，低開高走的銷售模式，開盤價 5999 元每平 米。 銷售模式 1. 樓盤名稱：藍(lán)鉆風(fēng)景花園 2.

14、名稱含義：藍(lán)藍(lán)領(lǐng)：面向工薪階層；鉆鉆石：鉆石般的 品質(zhì)， 追求像鉆石一樣光彩奪目， 樓盤的質(zhì)量像金剛石一樣堅固； 風(fēng)景花園：讓顧客感到這不僅僅是一個風(fēng)景宜人的社區(qū)，更是一 個溫暖的大家庭。 3. 廣告語：藍(lán)色貴族，鉆石品質(zhì)。 （在我們恒遠(yuǎn)公司的心中，每一位 顧客都是貴族。 ） 4. 銷售策略： 推廣性的娛樂活動： 活動宣傳：首先在街上，或者在工薪階層的活動聚集區(qū)發(fā)放 一些廣告和傳單，對即將要舉辦的活動進(jìn)行宣傳。 活動內(nèi)容：舉辦卡拉 OK 大賽，中間安排一些抽獎環(huán)節(jié)。 活動獎品：藍(lán)色 T 恤，并印有鉆石的圖案。 公交車宣傳系列： 無線電視宣傳： 向公交車上的無線電視投放本公司的廣告 。 站牌宣傳：在公交站牌上張貼標(biāo)志性的廣告宣傳單。 公益宣傳： 公司投資建造一些等候欄 （印有本公司的特有的 標(biāo)志） ，當(dāng)人們在等公交