我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用分析論

1、我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用分析引言房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。上世紀(jì)90年代中期以來,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展起到了不可替代的作用。房地產(chǎn)投資的平均增長率高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長率,占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重逐年上升。2007年,房地產(chǎn)業(yè)投資高達(dá)25280億元,占當(dāng)年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的18.4%。在房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中涉及到前期工程成本、土地成本(繳納給政府的土地出讓金、建安工程成本、市政工程成本、公共配套設(shè)施和銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用等諸多環(huán)節(jié)和因素。那么各個(gè)環(huán)節(jié)的的成本分布如何呢?市場各個(gè)主體之間的最終支付分布如何呢?本研究在9城市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目抽樣調(diào)查的基礎(chǔ)

2、上對(duì)上述問題進(jìn)行分析。一、調(diào)查數(shù)據(jù)的基本情況及主要指標(biāo)解釋本部分通過調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究,分析在房地產(chǎn)業(yè)總制出中各個(gè)環(huán)節(jié)的分布狀況。我們所使用的調(diào)查數(shù)據(jù)來源于2008年7月份到10月份在北京、上海、廣州等9個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查,包括62個(gè)開發(fā)企業(yè),涉及到81個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。這次調(diào)查的數(shù)據(jù)比較符合我們的研究目的。開發(fā)企業(yè)所在的城市不僅有一線城市(北京、上海、廣州,還有一些二線和三線城市;調(diào)查樣本來源的多樣性,可以有效控制不同地域的制度性差異。在項(xiàng)目規(guī)模上,大、中、小型項(xiàng)目基本上各占三分之一左右,在項(xiàng)目類型上,住宅、寫字樓和商業(yè)用項(xiàng)目所占比例也基本符合房地產(chǎn)開發(fā)的中80:20的實(shí)際分布情況。大

3、多數(shù)調(diào)查項(xiàng)目都已經(jīng)完成開發(fā),處于銷售或完成銷售的階段,這種狀況能夠使我們能夠有效估計(jì)開發(fā)和銷售階段的各種稅費(fèi)情況。當(dāng)然這些數(shù)據(jù)也存在一些需要改進(jìn)的地方。首先,數(shù)據(jù)樣本量還不夠大,全部樣本只有81個(gè)項(xiàng)目;其次,雖然我們選擇了不同地區(qū)的9個(gè)城市進(jìn)行抽樣,但是樣本卻主要集中在上海、廣州等大城市,其他城市的樣本量并不多。第三,完成銷售的項(xiàng)目數(shù)量還不充分,只有25個(gè)。二、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)的總成本分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總成本包括直接成本和運(yùn)營成本。在直接成本項(xiàng)下,又包括前期工程成本、土地成本(繳納給政府的土地出讓金、建安工程成本、市政工程成本、公共配套設(shè)施和不可預(yù)見費(fèi)等6個(gè)子項(xiàng);在運(yùn)營成本項(xiàng)下,又包括銷售費(fèi)

4、用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用等3個(gè)子項(xiàng)。在總成本中,直接成本所占比例為83.5%,間接成本所占比例為16.7%,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總成本主要放在了直接成本上。分城市來看,深圳開發(fā)企業(yè)的直在總成本中,土地成本所占比例最高,達(dá)到了41.2%,土地成本占直接成本的比例更是高達(dá)58.2%。從總成本構(gòu)成中,開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營成本所占比例并不是很高,在運(yùn)營成本中銷售成本所占比例最高,為40.4%,但銷售成本占總成本的比例只有6.49%。圖為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總成本構(gòu)成情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總成本構(gòu)成情況土地成本占總成本的比例在不同的城市有很大的差異。所調(diào)查的9城市平均的土地成本占總成本的比例41.2%。土地成本占比最高的

5、是上海,其次是蘇州、成都和北京、廣州、青島、深圳、西安,最低的是呼和浩特。這種分布基本上呈現(xiàn)出土地成本從沿海城市到中部和西部地區(qū)、從一線城市到二線和三線城市逐次遞減的趨勢(shì)。城市的土地成本也基本上反映了各個(gè)城市房地產(chǎn)的需求和土地緊缺的程度。圖為開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)的稅收分布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總成本構(gòu)成(81個(gè)項(xiàng)目三、房地產(chǎn)業(yè)中的稅收狀況房地產(chǎn)業(yè)的稅收共有11種(12種。按照規(guī)定,在保有階段涉及2種(3種稅收,而且對(duì)于非經(jīng)營用住宅是免稅的,所以報(bào)告沒有分析保有階段的稅收。在我們的調(diào)查中,在開發(fā)環(huán)節(jié)涉及到4種稅收:房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅和印花稅;在銷售環(huán)節(jié)涉及到4種稅收:營業(yè)稅、城市建設(shè)稅和其他地方附加

6、稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅。在開發(fā)環(huán)節(jié)稅收中,契稅所占比例最大(64.51%,其次是土地使用稅(20.26%、印花稅(10.85%和房產(chǎn)稅(4.39%。房產(chǎn)稅的征繳只涉及經(jīng)營寫字樓和商業(yè)用房屋的開發(fā)企業(yè),所以比例較小。在銷售環(huán)節(jié)稅收中,所占比例最高的是營業(yè)稅及地方附加稅(57.42%,其次是企業(yè)所得稅(26.40%和土地增值稅(16.18%。在總稅收的構(gòu)成中,開發(fā)環(huán)節(jié)稅收所占比例為11.55%,銷售環(huán)節(jié)稅收所占比例為88.45%,銷售環(huán)節(jié)稅收遠(yuǎn)高于開發(fā)環(huán)節(jié)稅收;在全部分項(xiàng)稅收中,營業(yè)稅和地方附加稅所占比例最高,占到了全部稅收的48.84%。較高的銷售環(huán)節(jié)稅收,從其對(duì)房地產(chǎn)市場的影響角度分析,雖

7、然政府的稅收成本降低了(納稅人數(shù)量少,且一次性征繳,但是卻增加了房地產(chǎn)市場的交易成本,降低了交易效率。$=上傳圖片3開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)的稅收分布(25個(gè)項(xiàng)目全部開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)的總稅收相當(dāng)于總成本的比例為26.06%,其中開發(fā)環(huán)節(jié)稅收占總成本比例的比例為2.64%,銷售環(huán)節(jié)稅收占總成本比例的比例為23.43%。這個(gè)稅收比例說明,在總成本之外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完成銷售后,還需要再繳納占總成本大約四分之一的稅收。如果房地產(chǎn)市場的需求彈性小于供給彈性,那么這部分支出實(shí)際上還要轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。從購房者的角度分析,則在總成本外還需要一次性支付大約占總成本四分之一的稅收。在房地產(chǎn)稅收的過程中,一些稅收

8、項(xiàng)目,例如增值稅,是提前預(yù)繳的。根據(jù)我們的調(diào)查,稅收的提前預(yù)繳給企業(yè)帶來了較大的資金壓力。預(yù)繳所產(chǎn)生的利息也成為政府的一項(xiàng)收入。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總費(fèi)用支出與總銷售收入的分布從企業(yè)費(fèi)用支出的角度,除了成本外,還需要加上各類稅收以及非稅收費(fèi)的支出。由于我們沒有各個(gè)企業(yè)非稅收費(fèi)的具體數(shù)據(jù),所以無法將其加入到總費(fèi)用支出中。我們將在后文專門對(duì)此進(jìn)行說明。撇開非稅收費(fèi)不算,開發(fā)企業(yè)總支出的資金流向有兩個(gè):一個(gè)是政府,一個(gè)是企業(yè)的成本補(bǔ)償。在總支出中,流向政府的部分,又分成兩部分:一個(gè)是政府通過行使土地所有者權(quán)利獲得的土地出讓金;另一個(gè)是政府通過行使公共財(cái)政職能收取的各類稅收。此處,我們將開發(fā)企業(yè)的總費(fèi)用

9、支出分解為政府所得和企業(yè)成本補(bǔ)償兩部分,即:總費(fèi)用支出=政府所得(土地出讓金+稅收+成本補(bǔ)償。從財(cái)務(wù)分析的角度,土地出讓金對(duì)于企業(yè)而言應(yīng)該屬于成本;但是從政府收入角度,則企業(yè)的土地成本又構(gòu)成政府的土地收入。為了避免重復(fù)計(jì)算,我們將土地成本計(jì)入政府所得,在企業(yè)成本補(bǔ)償中,只計(jì)算企業(yè)除土地外的成本。首先分析開發(fā)企業(yè)的總費(fèi)用支出的構(gòu)成和分布情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總支出等于其總成本和繳納的總稅收之和。在25家完成銷售的項(xiàng)目中,從企業(yè)財(cái)務(wù)角度分析,總成本(直接成本和運(yùn)營成本占到了80.94%,向政府繳納的稅收占到了19.06%。從總支出的流向分析,則應(yīng)該將總成本中的土地成本也算作政府的收入。結(jié)果顯示,在

10、項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中,流向政府的部分(土地成本+總稅收所占比例為49.42%;除土地之外的其他成本所占占總費(fèi)用支出的比例為50.58%。也就是說,在開發(fā)項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中,大約一半流向了政府。從三個(gè)一線城市來看,流向政府的份額上海的開發(fā)項(xiàng)目最高,為64.50%,其次是北京,為48.28%,最低的廣州也達(dá)到了46.94%。應(yīng)該指出的是,如果將市政工程和公共配套設(shè)施中隱性流向政府的部分也計(jì)算在內(nèi),那么流向政府的份額還要增加。25個(gè)完成銷售的開發(fā)項(xiàng)目的總銷售收入的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,開發(fā)項(xiàng)目中流向政府的份額占總銷售收入的37.36%,除土地成本外的總成本補(bǔ)償占總銷售收入的36.49%,企業(yè)的剩余所占份額只有

11、26.14%。如果將各種非稅收費(fèi)以及總成本中的市政建設(shè)和公共配套設(shè)施也加入到政府收入份額中,那么政府的收入份額至少要超過40%。從這個(gè)角度分析,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總銷售收入中,政府所占比例(37.37%超過企業(yè)所占比例(26.14%大約11個(gè)百分點(diǎn)。分城市分析,則上海的開發(fā)項(xiàng)目總銷售收入中,流向政府的份額最高,為61.84%,相應(yīng)地,企業(yè)剩余所占份額最小,只有4.15%;其次是北京,流向政府的份額為42.42%,出土地之外的成本補(bǔ)償所占份額為45.71%,企業(yè)剩余部分只有11.87%。此外,在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)中,除了上面所涉及的正式稅收外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要繳納多種非稅收費(fèi)。這些非稅收費(fèi)

12、包括行政性收費(fèi)、事業(yè)型收費(fèi)和經(jīng)營性收費(fèi)。在我們的調(diào)查中,北京的開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要與20多個(gè)政府部門打交道,需要繳納的各種費(fèi)用多達(dá)20多種;廣州的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中需要與30多個(gè)政府部門打交道,繳納多達(dá)20多種收費(fèi)。這種狀況無疑也大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)。從稅收的時(shí)間變化上分析,在對(duì)稅費(fèi)問題有回答的60家開發(fā)企業(yè)中,有52家開發(fā)企業(yè)認(rèn)為近兩三年政府在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的稅費(fèi)增加了。他們認(rèn)為:稅費(fèi)增加的原因在于這幾年房地產(chǎn)價(jià)格上漲;同時(shí),地方政府通過提高稅費(fèi)來增加財(cái)政收入。我們沒有獲得開發(fā)企業(yè)相關(guān)非稅收費(fèi)的具體數(shù)據(jù)。但是,可以肯定的是,非稅收費(fèi)有增加的趨勢(shì)。如果將非稅收費(fèi)也計(jì)入政府所

13、得的份額,那么不論是在總成本構(gòu)成中,還是在總費(fèi)用支出和總銷售收入的構(gòu)成中,政府所占份額都會(huì)大大增加。本文給出的政府所占份額的比例,應(yīng)該理解為政府在“至少”所占的份額。五、抽樣調(diào)查分析的主要結(jié)論1、在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總成本構(gòu)成中,土地成本所占比例最高,為41.2%;土地成本占直接成本的比例為58.2%。2、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總支出角度分析,開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)稅收占到了總支出的19.06%,土地成本占到了總支出的30.36%;開發(fā)企業(yè)的總支出中流向政府的比例占到總支出的49.42%,即在開發(fā)企業(yè)的總支出中有接近一半是向政府的支付。3、在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總銷售收入中,政府所占份額(稅收和土地出讓金占到了

14、總銷售收入的37.37%;企業(yè)的非土地成本補(bǔ)償所占份額36.49%;企業(yè)剩余(總銷售收入減去總成本和稅收占總銷售收入的26.14%。在總銷售收入的分布中,政府所占比例高出企業(yè)剩余大約11個(gè)百分點(diǎn)。4、在總稅收的構(gòu)成中,開發(fā)環(huán)節(jié)稅收所占比例為11.55%,銷售環(huán)節(jié)稅收所占比例為88.45%。從稅收小項(xiàng)看,營業(yè)稅及地方附加稅所占比例最高,為48.84%,其次是企業(yè)所得稅,為24.33%。稅收占開發(fā)企業(yè)總成本的26.06%,占開發(fā)企業(yè)總支出的19.06%,占總銷售收入的14.21%。5、如果將市政工程成本、公共配套設(shè)施成本中政府的隱性收入、稅收預(yù)繳的利息收入以及各種非稅收費(fèi)等也算入政府所得份額,那么

15、政府所得份額還會(huì)增加。六、對(duì)稅收相關(guān)政策的調(diào)整建議(一當(dāng)前房地產(chǎn)稅收體制對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響房地產(chǎn)業(yè)稅收主要集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的特征,固然在房地產(chǎn)業(yè)和城市建設(shè)中發(fā)揮了重要的作用,但是其存在的弊端以及對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展所造成的不利影響也是顯而易見的。房地產(chǎn)業(yè)的稅收集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié),雖然大大增加了當(dāng)期的政府可用財(cái)力,但是將未來年限的土地租金和稅收一次收取,卻大大降低了政府未來的收入可能性,造成了政府未來相當(dāng)年限內(nèi)可用財(cái)力的不可持續(xù)性。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展而言,這種制度特征也容易導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)所面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)大大增加。我國房地產(chǎn)業(yè)的稅收集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)征繳的特點(diǎn)不僅使得房地產(chǎn)開

16、發(fā)企業(yè)面臨巨大的潛在金融風(fēng)險(xiǎn),而且支出資金的補(bǔ)償還面臨著市場風(fēng)險(xiǎn)。一旦開發(fā)企業(yè)不能順利完成銷售,那么預(yù)先“代墊”的稅收支出就得不到補(bǔ)償,潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)就有轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)金融風(fēng)險(xiǎn)的危險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)疊加會(huì)擴(kuò)大企業(yè)的償付風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中有高達(dá)60%左右的銀行貸款,這種償付風(fēng)險(xiǎn)還可能轉(zhuǎn)嫁到銀行系統(tǒng)中,使銀行也面臨潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。五、抽樣調(diào)查分析的主要結(jié)論1、在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總成本構(gòu)成中,土地成本所占比例最高,為41.2%;土地成本占直接成本的比例為58.2%。2、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總支出角度分析,開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)稅收占到了總支出的19.06%,土地成本占到了總支出的30.36%;開發(fā)企業(yè)的總支

17、出中流向政府的比例占到總支出的49.42%,即在開發(fā)企業(yè)的總支出中有接近一半是向政府的支付。3、在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總銷售收入中，政府所占份額(稅收和土地出讓金 占到了總銷售收入的 37.37%；企業(yè)的非土地成本補(bǔ)償所占份額 36.49%；企業(yè)剩 余(總銷售收入減去總成本和稅收占總銷售收入的 26.14%。 在總銷售收入的分布 中，政府所占比例高出企業(yè)剩余大約 11 個(gè)百分點(diǎn)。 4、在總稅收的構(gòu)成中，開發(fā)環(huán)節(jié)稅收所占比例為 11.55%，銷售環(huán)節(jié)稅收所 占比例為 88.45%。 從稅收小項(xiàng)看， 營業(yè)稅及地方附加稅所占比例最高， 48.84%， 為 其次是企業(yè)所得稅，為 24.33%。稅收占開發(fā)企

18、業(yè)總成本的 26.06%，占開發(fā)企業(yè) 總支出的 19.06%，占總銷售收入的 14.21%。 5、如果將市政工程成本、公共配套設(shè)施成本中政府的隱性收入、稅收預(yù)繳 的利息收入以及各種非稅收費(fèi)等也算入政府所得份額， 那么政府所得份額還會(huì)增 加。 六、對(duì)稅收相關(guān)政策的調(diào)整建議 (一當(dāng)前房地產(chǎn)稅收體制對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響 房地產(chǎn)業(yè)稅收主要集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的特征， 固然在房地產(chǎn)業(yè)和城市建 設(shè)中發(fā)揮了重要的作用， 但是其存在的弊端以及對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展所造成 的不利影響也是顯而易見的。 房地產(chǎn)業(yè)的稅收集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)， 雖然大大增加了當(dāng)期的政府可用財(cái) 力，但是將未來年限的土地租金和稅收一次收取

19、，卻大大降低了政府未來的收入 可能性，造成了政府未來相當(dāng)年限內(nèi)可用財(cái)力的不可持續(xù)性。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的整 體發(fā)展而言， 這種制度特征也容易導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)所面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)大大 增加。 我國房地產(chǎn)業(yè)的稅收集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)征繳的特點(diǎn)不僅使得房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)面臨巨大的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)，而且支出資金的補(bǔ)償還面臨著市場風(fēng)險(xiǎn)。一旦 開發(fā)企業(yè)不能順利完成銷售，那么預(yù)先“代墊”的稅收支出就得不到補(bǔ)償，潛在 的金融風(fēng)險(xiǎn)就有轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)金融風(fēng)險(xiǎn)的危險(xiǎn)。 市場風(fēng)險(xiǎn)疊加會(huì)擴(kuò)大企業(yè)的償付風(fēng) 險(xiǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中有高達(dá) 60%左右的銀行貸款， 這種償付風(fēng)險(xiǎn)還可 能轉(zhuǎn)嫁到銀行系統(tǒng)中，使銀行也面臨潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。 房

20、地產(chǎn)業(yè)相關(guān)各方的資金流動(dòng) 說明：圖中實(shí)線表示的是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)業(yè)的資金流向；虛線表示的是如果在 房地產(chǎn) 保有階段實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)稅以及土地年租制下的資金流向。 上圖給出了房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)各方的資金流動(dòng)圖示。 圖中的實(shí)線箭頭表示資金流 向，數(shù)字表示資金流向的步驟。開發(fā)企業(yè)第一步首先通過自有資金或銀行貸款獲 得資金來源。從資金來源中，開發(fā)企業(yè)需要向政府繳納土地出讓金和稅費(fèi)。在這 個(gè)過程中，不必要的金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生了。因?yàn)橥恋爻鲎尳?土地租金和稅收最終還 是要由房屋消費(fèi)者承擔(dān)的，但是在資金流動(dòng)的第一步和第二步中，卻沒有房屋消 費(fèi)者的參與。在第一步和第二步的資金流動(dòng)中，開發(fā)企業(yè)實(shí)際上是承擔(dān)了本應(yīng)有 大量房屋消費(fèi)者

21、在未來若干年份內(nèi)承擔(dān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。 開發(fā)企業(yè)的全部資金在開發(fā) 和銷售過程中分成三部分支出：一部分為直接成本，一部分為運(yùn)營成本，一部分 為稅費(fèi)。在這三部分中，直接成本中的土地成本和稅費(fèi)實(shí)質(zhì)上是土地交易制度和 房地產(chǎn)稅收體制所帶來的。這部分支出占到了開發(fā)企業(yè)全部支出的將近一半，從 而大大增加了開發(fā)企業(yè)所面臨的潛在償付風(fēng)險(xiǎn)。在第一步和第二步完成后，開發(fā) 企業(yè)需要得到資金補(bǔ)償，而資金補(bǔ)償?shù)耐緩骄褪堑谌剑和ㄟ^房屋出售從房屋消 費(fèi)者那里回籠資金。在第三步中又存在著市場風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)疊加又放大了潛在 償付風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能完成第三步，得到資金補(bǔ)償，或者由于資金 來源枯竭，那么潛在償付風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)化成現(xiàn)

22、實(shí)的償付風(fēng)險(xiǎn)。通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款的 渠道，這種風(fēng)險(xiǎn)還會(huì)轉(zhuǎn)嫁到銀行系統(tǒng)，從而導(dǎo)致更嚴(yán)重的銀行風(fēng)險(xiǎn)和金融體系。 (二近期政府房地產(chǎn)政策變化的政策評(píng)估在我們的調(diào)查中，北京 7 個(gè)開發(fā)項(xiàng) 目的凈利率為 12.7%(毛利率為 26.3%；在全部完成銷售的 25 個(gè)項(xiàng)目中，凈利率 為 28.7%(毛利率為 40.3%，也就是說房屋價(jià)格的主要組成部分并不是開發(fā)企業(yè) 的高利潤。而購房者看到的房屋價(jià)格除了企業(yè)的成本和預(yù)期利潤外，還有轉(zhuǎn)嫁的 稅收。 從開發(fā)項(xiàng)目的總成本構(gòu)成角度， 房價(jià)的主要組成部分應(yīng)該是土地成本和各種 稅收(接近一半。而土地成本和各種稅收從性質(zhì)上分析，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)先 為購房者“代墊”的，需要在房屋銷售過程中得到補(bǔ)償。因此，這部分成本和稅 收不能降低。這也是房地產(chǎn)企業(yè)不能降低房價(jià)的根本原因。而如果房價(jià)不降低， 在市場購買力不足的條件下，開發(fā)企業(yè)的銷售就不能完成，從而也就不能補(bǔ)償其 成本和預(yù)先繳納的稅收，其最終結(jié)果就是潛在金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的金融風(fēng)險(xiǎn)。 這次房地產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整雖然在一定程度