開發(fā)項目開發(fā)成本分析及估算

1、開發(fā)項目開發(fā)成本分析及估算注意:該項目為合作開發(fā)項目,甲方提供土地、乙方出資建設(shè)。(包括土地變性費物業(yè)3.8:6.2分成,同時乙方提供給甲方20000平方米的職工住宅(819元/平米作為回報一、項目經(jīng)濟技術(shù)指標(1住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算150畝(凈用地*666*1.5=149850M2根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標,一般住宅商品房占94%95%,公建配套設(shè)施占5%6%,假設(shè)住宅商品房占總數(shù)的97%。住宅實際可建建筑面積:(149850-27000*97%=119164M2每戶平均建筑面積為116 M2,則住戶數(shù)為:11916/116=1027戶(2公建配套設(shè)施(149850-27000*3%=

2、3685M2公建配套服務(wù)設(shè)施包括:會所、商店、管理用房等其他配套設(shè)施。(3室外附屬設(shè)施室外附屬設(shè)施包括獨立式地下停車庫(帶人防工程、變電所、運動休閑場所等。地下停車庫:全部小車采用地下車庫(人防工程不參與容積率計算,假設(shè)小區(qū)內(nèi)每3戶住戶擁有一輛家庭轎車,則需總停車位為:1027/3=342個。每個車位平面尺寸為2.5M*5M,占地面積12.5M2。地下車位包括分攤車道面積一般為30M2,342*30=10206 M2。變電所:擬設(shè)20KV容量為800KVA變電所4座。取每座變電所房屋建筑面積為100平方米,共計400平方米。運動休閑娛樂設(shè)施:為滿足小區(qū)居民的休閑、娛樂生活需要,運動設(shè)施場所占地

3、面積:1100M2商業(yè)設(shè)施:2158平方米。二、開發(fā)項目開發(fā)成本分析及估算(一、開發(fā)成本分析由于整個開發(fā)建設(shè)項目所需資金與住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程建設(shè)標準密切相關(guān),故在估算之前,必須先確定住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程等建設(shè)標準。建設(shè)標準見下表:建設(shè)標準建筑層數(shù):地下1層,地上為5層。結(jié)構(gòu):框架樓地面:住戶室內(nèi)細石鋼筋混凝土整體面層,底層電梯大廳花崗石地坪,其余樓層電梯廳采用同質(zhì)地磚,陽臺鑄鐵欄桿門窗:塑鋼門窗,鋼板分戶門,地下室設(shè)五級人防門外粉刷:外墻防水涂料內(nèi)粉刷:888 屋面:坡屋面、水泥彩瓦電氣:主干線電纜沿橋架敷設(shè),普通開關(guān)及插座,座燈頭,誘

4、導(dǎo)燈,電話,共用天線,樓宇對講系統(tǒng)配管線管道:鋁塑復(fù)合水管,塑料排水管,消火栓系統(tǒng)設(shè)備:照明配電箱、動力配電箱,柜、水泵、可視對講進口設(shè)備,給水項目建設(shè)標準公建配套設(shè)施混合結(jié)構(gòu),條形基礎(chǔ),外墻貼面磚,室內(nèi)刷涂料室外附屬設(shè)施配電房混合結(jié)構(gòu),條形基礎(chǔ),外墻貼面磚,室內(nèi)刷涂料獨立式地下停車庫現(xiàn)澆鋼筋混凝土底板、側(cè)板、頂板,室內(nèi)鋼筋混凝土柱、梁,底板下不設(shè)樁,室內(nèi)地坪細石砼面層,頂、內(nèi)墻刷涂料建設(shè)開發(fā)成本匯總表:工程項目分項項目單價(元/ m2估算金額(萬元土地費用 165 18萬/畝 2970報建、報批增容、三通一平、臨時設(shè)施 170 2547合計 5517住宅商品房主體建安工程(119164基礎(chǔ)工

5、程 50 596主體結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)及粗裝修 450 5362門窗工程 30 357室外公共部分裝修 55 655室內(nèi)裝修 10 119室內(nèi)水管電器 90 1072室內(nèi)智能 10 119社區(qū)管網(wǎng)(119164室外給水工程 40 477室外配電工程 50 596室外消防工程 10 119室外智能 15 179園林環(huán)境工程(119164環(huán)境設(shè)計 2 24綠化建設(shè)費用 50 596建筑小品 25 298道路廣場 50 596圍墻 7 83室外照明給水 10 119室外零星工程 3 36合計 11403獨立式地下停車庫(10206 1500 1669職工住宅(包括所有室外配套設(shè)施(20000 800 1600

6、公建配套服務(wù)設(shè)施(3685會所、配電、休閑、商鋪 1000 368合計 15040管理費(包括監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)建安(5% 740銷售費用銷售(3% 1226不可預(yù)見費用建安(1.8% 267建設(shè)期貸款利息 750稅費 119164×3200+342×80000+20000×819×6% 2400項目總開發(fā)成本(萬元 25940三、項目開發(fā)盈利性分析銷售收入:住宅商品房物業(yè)分成:119164M2*0.62*3200元/平方米=23642萬元商鋪:2000*0.62*5000元/平方米=620萬元獨立式地下車位:8萬元/個*342個=2736萬元(該物業(yè)為人防工程

7、不參與分成職工住宅:819*20000=1638萬元小計 28159萬元分攤成本:銷售成本分攤116760 M2*0.38*3200*10%+2000*0.62*5000 *10%=1458萬元項目成本:25940-1458=24482萬元利潤: 28159-24482=3677萬元利潤率:開發(fā)利潤/開發(fā)成本=3677/24482*100%=15%四、平衡點分析車位暫定價格為8萬元/個、商業(yè)設(shè)施價格暫定5000元/平方米、職工住宅為819/平方米:商鋪:2000*0.62*5000元/平方米=620萬元獨立式地下車位:8萬元/個*342個=2736萬元(該物業(yè)為人防工程不參與分成職工住宅:819*20000=1638萬元以上合計:4994萬元