注會(huì)稅法備考精華-土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅要點(diǎn)培訓(xùn)課件

1、精品文檔土地增值稅的征稅范圍（1）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；（2）地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?！窘忉尅客恋卦鲋刀惖恼鞫惙秶哂小皣?guó)有”、“轉(zhuǎn)讓”、“取得收入”三個(gè)關(guān)鍵特征。應(yīng)征土地增值稅的情況不征土地增值稅的情況免征土地增值稅的情況出售國(guó)有土地使用權(quán)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的存量房地產(chǎn)買賣抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）單位之間交換房地產(chǎn)（有實(shí)物形態(tài)收入）投出方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)投資投資聯(lián)營(yíng)后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)繼承（無收入）房地產(chǎn)有條件的贈(zèng)與（無收入）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變）房地產(chǎn)的代建房行為（

2、權(quán)屬未變）房地產(chǎn)重新評(píng)估增值（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）個(gè)人互換自有居住用房地產(chǎn)合作建房建成后按比例分房自用與房地產(chǎn)商無關(guān)的投資聯(lián)營(yíng)，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資企業(yè)企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住滿五年以上的房地產(chǎn)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售（符合條件）土地增值稅稅率（掌握，能力等級(jí)2）土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。這是我國(guó)唯一一個(gè)采用超率累進(jìn)稅率的稅種。增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率B稅率速算扣除系數(shù)B50%勺部分30050%B100%405100%B200%6035土地增值稅應(yīng)稅收入的確定【關(guān)鍵點(diǎn)：扣除項(xiàng)目的確定（重點(diǎn)）】企業(yè)情況轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況可扣除項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房

3、1 .取得土地使用權(quán)所支付的金額2 .房地產(chǎn)開發(fā)成本3 .房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）x5%以內(nèi)納稅人不能或不能（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X10%以內(nèi)4 .與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：營(yíng)業(yè)稅；城建稅和教育費(fèi)附加5 .財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X20%取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房1 .取得土地使用權(quán)所支付的金額2 .房地產(chǎn)開發(fā)成本3

4、 .房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4 .與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：營(yíng)業(yè)稅；印花稅（0.5%。）；城建稅和教育費(fèi)附加各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房1 .取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用（對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除此項(xiàng)金額）2 .房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格：評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)x成新度折扣率3 .轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：營(yíng)業(yè)稅；印花稅（0.5%。）；城建稅和教育費(fèi)附加各類企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開1.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用(同上)發(fā)的土地2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算(注意有無印花稅)第一步，判斷可以扣除的項(xiàng)目第二步，土

5、地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-規(guī)定扣除項(xiàng)目金額第三步，計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目之間的比例，以確定使用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)第四步，套用公式計(jì)算稅額。公式為：應(yīng)納稅額=增值額X稅率-扣除項(xiàng)目金額X速算扣除系數(shù)已售出(可扣) 已完工T*未售出(不可扣) 未完工(不可扣)銷售和視同銷售J無償移交給政府產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有取得土地使用權(quán)未開發(fā)(不可扣)所支付的金額已開發(fā)1建造總支出建造成本-扣除項(xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目的總金額X轉(zhuǎn)讓比例房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算(掌握，能力等級(jí)2)要點(diǎn)主要規(guī)定清算條件納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的三種情況(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)

6、項(xiàng)目的；(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的四種情況(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分紅、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)收入按下列方法和順序確認(rèn)：(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均

7、價(jià)格確定；(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。土地增值稅的核定征收稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅的五種行為(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；(3)雖設(shè)置賬簿，但難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾

8、期仍不清算的；(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額+清算的總建筑面積土地增值稅稅收優(yōu)惠（能力等級(jí)2）1 .建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%勺免稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省可允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比

9、例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%2 .因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。3 .個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件轉(zhuǎn)讓原自用住房的，依原房產(chǎn)使用時(shí)間長(zhǎng)短確定免稅或減半征稅。土地增值稅納稅申報(bào)及納稅地點(diǎn)（熟悉，能力等級(jí)1）合同簽訂后7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)合同資料。按房地產(chǎn)所在地申報(bào)。房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)與稅率（掌握，能力等級(jí)2）計(jì)稅方法計(jì)稅依據(jù)稅率應(yīng)納稅額從價(jià)按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30哪耗后的余值扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定原值明顯不合理的應(yīng)予評(píng)估；沒有原值的由所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房屋的價(jià)值核定年稅率1.2%應(yīng)稅房產(chǎn)原值X（1扣除比例）

10、X1.2%（這樣計(jì)算出的是年稅額）從租租金收入（包括實(shí)物收入和貨幣收入）以勞務(wù)或其他形式抵付房租收入的，按當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定12%租金收入X12燉4%個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民用房（出租后用于居住的居民住房）4%房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)的幾個(gè)特殊規(guī)定:1.對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)的規(guī)定對(duì)以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)只收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。4 .對(duì)融資租賃房屋的規(guī)定由承租人在合同約定開始日的次月起（未約定開始日的，在合同簽訂的次月起），按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。（新變化）5 .關(guān)于附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定：一是為

11、了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。二是對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。6 .對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)（包括自營(yíng)和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減除10癱30%后的余值計(jì)征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分

12、開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計(jì)征。房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠（熟悉，能力等級(jí)1）（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)。但對(duì)出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營(yíng)業(yè)用房，不屬于免稅范圍。（二）由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位（全額或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位），本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。對(duì)于其所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬單位公務(wù)、業(yè)務(wù)的用房，應(yīng)照章納稅。（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設(shè)的營(yíng)業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍，應(yīng)照章納稅。（四）個(gè)人所

13、有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。對(duì)個(gè)人擁有的營(yíng)業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。（五）央行含外管局所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)。（六）經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。房產(chǎn)稅的征收管理（熟悉，能力等級(jí)1）（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間注意時(shí)間規(guī)定：強(qiáng)調(diào)“次月”一一經(jīng)營(yíng)、取得、取證、出租、出借、建成、驗(yàn)收的次月。只有將原房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的,是從“之月”起繳納房產(chǎn)稅。（二）納稅期限、納稅地點(diǎn)和征收機(jī)關(guān)房產(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)算，分期繳納的征收辦法。房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。對(duì)房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。城鎮(zhèn)土地使用稅稅收優(yōu)惠（熟悉，能力等級(jí)1）法定免繳土地使用稅：16

14、條，272頁-274頁省級(jí)稅務(wù)局確定減免土地使用稅的優(yōu)惠：15條，274頁-276頁城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理（熟悉，能力等級(jí)1）按年計(jì)算，分期繳納。使用城鎮(zhèn)土地，一般是從次月起發(fā)生納稅義務(wù)，新征用耕地是在批準(zhǔn)使用之日起滿一年時(shí)開始納稅。城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅地點(diǎn)為土地所在地，由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。城鎮(zhèn)土地使用稅的屬地性強(qiáng)。耕地占用稅稅收優(yōu)惠（掌握，能力等級(jí)1）（一）免征耕地占用稅：1.軍事設(shè)施占用耕地；2.學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。（二）減稅1 .鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。根據(jù)實(shí)際需要，國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門商國(guó)務(wù)院有關(guān)部門并報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后，可以對(duì)以上情形免征或者減征耕地占用