農(nóng)地抵押貸款的發(fā)展模式制約因素及策略安排

1、農(nóng)地抵押貸款的發(fā)展模式、制約因素及策略安排諶爭勇為認(rèn)真貫徹落實(shí)中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定和中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于加快農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新的意見，進(jìn)一步優(yōu)化農(nóng)村資源配置和推進(jìn)農(nóng)村金融創(chuàng)新，穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系，促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展和社會主義新農(nóng)村建設(shè)，加快農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，為推進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營提供信貸支持，中國人民銀行益陽市中心支行組織相關(guān)人員深入試點(diǎn)縣（市、區(qū)）進(jìn)行了農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新試點(diǎn)工作的實(shí)地調(diào)研和具體指導(dǎo)，并在轄內(nèi)南縣涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)抵押貸款的創(chuàng)新試點(diǎn)和摸索，創(chuàng)新“公司（農(nóng)戶或農(nóng)合組織）+土地經(jīng)營權(quán)抵押（產(chǎn)品預(yù)期收入質(zhì)押）

2、+信貸”的貸款模式。目前，該模式已取得了初步成效，對促進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)民增收起到了積極作用。但多種因素制約阻礙了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款在糧食主產(chǎn)區(qū)的推廣應(yīng)用，亟待引起有關(guān)部門的高度關(guān)注。    一、益陽市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀和作用    （一）土地流轉(zhuǎn)步伐明顯加快。近年來，全市各級認(rèn)真貫徹中央農(nóng)村工作會議精神，緊緊圍繞“后發(fā)趕超、富民強(qiáng)市”的發(fā)展戰(zhàn)略，積極探索創(chuàng)新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作思路，著力抓好“引導(dǎo)、管理、服務(wù)、示范”四個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、土地投資入股、互換等形式，吸引農(nóng)業(yè)加工企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作組織、農(nóng)業(yè)科技人員

3、、下崗職工、種養(yǎng)大戶等參與土地流轉(zhuǎn)，益陽市農(nóng)村土地步伐加快。2008年全市耕地流轉(zhuǎn)面積達(dá)50.2萬畝，比2007年增長33%，占承包耕地總面積的13.7%；目前全市耕地流轉(zhuǎn)面積79.98萬畝，比2008年增長59.3%，占承包耕地總面積的22.1%，涉及農(nóng)戶26萬戶，比2008年增加8.26萬戶。    （二）農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作不斷推進(jìn)。農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)，是指在堅(jiān)持土地集體所有和保障農(nóng)民承包權(quán)的前提下，信托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受農(nóng)民的委托，按照土地使用權(quán)市場化的需求，通過規(guī)范的程序，將土地經(jīng)營權(quán)在一定期限依法、有償轉(zhuǎn)讓給其他公民或法人從事農(nóng)業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動的行為。2

4、010年4月，益陽市委正式啟動沅江市草尾鎮(zhèn)土地信托流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。前段試點(diǎn)工作中，沅江市整合涉農(nóng)項(xiàng)目資金2200多萬元投入試點(diǎn)，出臺優(yōu)惠政策、安排專項(xiàng)資金，培育帶動土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)營大戶，扶持出讓土地的農(nóng)民進(jìn)行技能培訓(xùn)、進(jìn)城鎮(zhèn)購房建房等，試點(diǎn)成效明顯。目前，草尾鎮(zhèn)成立了農(nóng)村土地托管投資有限公司，全鎮(zhèn)已流轉(zhuǎn)土地6萬畝，其中信托公司正式簽約面積5400畝，此外該公司還儲備信托土地5500畝，受理申請簽約面積21370畝。掛角蔬菜生產(chǎn)基地、艾青大蒜生產(chǎn)基地、天隆高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)糧食生產(chǎn)基地等均通過土地信托流轉(zhuǎn)進(jìn)駐草尾鎮(zhèn)，從事綜合農(nóng)業(yè)開發(fā)。2010年7月2日，全市農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作推進(jìn)會在沅江召開。會議要求，要把

5、握工作原則，積極探索創(chuàng)新，進(jìn)一步深化和擴(kuò)大草尾鎮(zhèn)的試點(diǎn)，在全市范圍內(nèi)試點(diǎn)擴(kuò)面，要求在2010年年內(nèi)，各區(qū)縣（市）都要以草尾鎮(zhèn)的模式為基礎(chǔ)，搞一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地信托流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。省委農(nóng)村工作部部長劉宗林與會，充分肯定了益陽市開展土地信托流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作所取得的成績和經(jīng)驗(yàn)，表示省委農(nóng)村工作部將繼續(xù)關(guān)注、深入研究，適時總結(jié)推介益陽經(jīng)驗(yàn)。     （三）土地流轉(zhuǎn)提高了農(nóng)業(yè)產(chǎn)出效益。土地流轉(zhuǎn)改變了過去一家一戶分散經(jīng)營的傳統(tǒng)生產(chǎn)模式，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和連片開發(fā)，提高了產(chǎn)出效益。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，2008年，全市種糧面積在20畝以上的種糧戶達(dá)5570多戶，并涌現(xiàn)出了一批承包

6、經(jīng)營土地過萬畝的大戶，有46戶種糧大戶被評為“全國種糧大戶”；水產(chǎn)養(yǎng)殖在1000畝以上的大戶有300多個；造林面積在萬畝以上的大戶有17戶。據(jù)測算，適度規(guī)模經(jīng)營效益比農(nóng)戶分散經(jīng)營效益普遍高出30%以上。2008年，全市每畝耕地產(chǎn)出效益達(dá)2398元，比上年提高271元，每畝養(yǎng)殖水面產(chǎn)出效益達(dá)2919元，提高184元，全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值215億元，增長5.4%，增速高于全省平均水平。     （四）土地流轉(zhuǎn)促進(jìn)了農(nóng)民非農(nóng)收入增加。土地流轉(zhuǎn)改變了“亦工亦農(nóng)、亦商亦農(nóng)”的兼業(yè)化狀態(tài)，農(nóng)民逐步從土地的束縛中解放出來，促進(jìn)了農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，推動了城市

7、化和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展，增加了農(nóng)民非農(nóng)收入。如，2009年下半年，株洲肥力高公司與大通湖區(qū)千山紅鎮(zhèn)金沙洲村達(dá)成合作協(xié)議，與湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)“雙百富民工程”項(xiàng)目組的教授們一道，在該村建立了有機(jī)蔬菜生產(chǎn)示范基地，項(xiàng)目用地采用土地流轉(zhuǎn)方式獲得，農(nóng)民每年每畝可獲得330元土地轉(zhuǎn)讓金，公司反過來又請村民在原有土地上打工，增加了農(nóng)民的在家務(wù)工收入。該項(xiàng)目計劃示范面積6000畝，首期示范基地580畝。現(xiàn)在第一批500畝美國圣帝蕃茄長勢喜人。艾青蔬菜種植有限公司承租沅江市草尾鎮(zhèn)西灣洲村85戶農(nóng)戶的618畝耕地，85戶農(nóng)戶每年可獲土地租金42萬元，有技術(shù)、有門路的青壯年勞力外出務(wù)工，在家的婦女和體弱男勞力被艾青公司聘用，

8、每個流轉(zhuǎn)戶可獲得的土地租金和勞務(wù)收入均在萬元以上；安化縣馬路茶廠租賃農(nóng)戶土地320畝，投入資金116.8萬元，建設(shè)茶廠原料生產(chǎn)基地，每年除付給農(nóng)戶土地租金4.8萬元外，還安置近百人進(jìn)行茶葉基地的培管、茶葉的采摘及茶葉加工，每年付培管工資及采摘茶葉工資約36萬元，茶葉加工工資10萬元。2008年，全市農(nóng)民人均非農(nóng)收入2689元，比上年增長17.2%，占農(nóng)民人均純收入的比重達(dá)59.4%，比上年提高0.8個百分點(diǎn)。    （五）土地流轉(zhuǎn)有利于吸收農(nóng)業(yè)投資。過去由于對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投入不足，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，抗災(zāi)能力不強(qiáng)，科技水平偏低，影響了產(chǎn)出效益。近年來，益陽市各級黨委、政府一

9、改過去片面強(qiáng)調(diào)引進(jìn)工商企業(yè)的傳統(tǒng)做法，轉(zhuǎn)而把目光投向農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)企業(yè)，借用外力助推本地土地流轉(zhuǎn)，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)引向規(guī)模化、集約化經(jīng)營。通過推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，吸引了多方投資，改善了農(nóng)業(yè)設(shè)施，促進(jìn)了生產(chǎn)發(fā)展。如，大通湖區(qū)千山紅鎮(zhèn)通過招商引資，目前已有天運(yùn)林工、湖南鄉(xiāng)土農(nóng)業(yè)、亞太軒、肥力高、盧青年、鑫源鴻等6大農(nóng)業(yè)企業(yè)進(jìn)駐該鎮(zhèn)，從事農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)，使全鎮(zhèn)3.5萬畝土地實(shí)現(xiàn)大流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)面積占全鎮(zhèn)土地總面積的一半?，F(xiàn)在，該鎮(zhèn)正在成為湘北地區(qū)最大的蔬菜重鎮(zhèn)和食品工業(yè)重鎮(zhèn)。安化縣引進(jìn)的浙江可耐爾茶葉項(xiàng)目已在該縣新建茶葉基地1000多畝，完成投資3200萬元；安化縣仙溪鎮(zhèn)在外工作的姚固城，帶領(lǐng)兩個弟弟回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，在該

10、鎮(zhèn)青聯(lián)村租賃了海拔700多米的荒山1000畝，去年年初至今，已投資200萬元，建成了400畝免耕密植茶園，新植間作杉苗11萬株。赫山區(qū)泉交河鎮(zhèn)團(tuán)結(jié)村引進(jìn)投資110萬元，組建三益有機(jī)農(nóng)業(yè)合作社，建設(shè)豬舍3棟，生豬生產(chǎn)基地10畝，建無公害糧食基地783畝，無公害蔬菜基地198畝，新修生產(chǎn)公路2公里，還建設(shè)了集節(jié)水灌溉、生態(tài)和景觀用水為一體的水系，項(xiàng)目引進(jìn)增強(qiáng)了該村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力。     （六）土地流轉(zhuǎn)有效地解決了農(nóng)村土地撂荒問題。近年來，針對農(nóng)民外出務(wù)工人數(shù)增加，導(dǎo)致農(nóng)村土地撂荒和耕作粗放等現(xiàn)象，益陽市以農(nóng)戶轉(zhuǎn)包、投資商租賃、村委會托管、群眾互換等方式，合理

11、流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地，各級對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行獎勵，并在貸款、項(xiàng)目安排等方面對受讓方予以扶持，有效地解決了土地撂荒問題。2008年，全市撂荒耕地面積僅367畝，比上年減少了4593畝。    二、益陽市創(chuàng)新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)抵押貸款的做法和成效    （一）創(chuàng)新背景    南縣位于洞庭湖區(qū)腹地，是典型的湖區(qū)農(nóng)業(yè)大縣。擁有土地總面積1059平方公里，境內(nèi)有大量的湖泊、低洼地和荒灘，適合漁業(yè)成片大面積的開發(fā)和特種養(yǎng)殖及蔬菜等經(jīng)濟(jì)作物的規(guī)?；?jīng)營。由于當(dāng)前農(nóng)產(chǎn)品價格低迷，農(nóng)業(yè)比較效益低下，越來越多的農(nóng)民外出務(wù)工、經(jīng)商

12、，許多地方出現(xiàn)棄耕撂荒現(xiàn)象，且撂荒面積呈日益擴(kuò)大的趨勢。為解決農(nóng)地撂荒問題，促進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營，提高農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，南縣縣委、政府根據(jù)黨的十七屆三中全會通過的中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定，提出了在土地流轉(zhuǎn)中要維護(hù)好農(nóng)民權(quán)益，引導(dǎo)農(nóng)村土地向龍頭企業(yè)、專業(yè)合作社、規(guī)模種養(yǎng)殖大戶流轉(zhuǎn)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，提高土地的綜合效益。在此背景下，中國人民銀行益陽市中心支行和所轄南縣支行積極引導(dǎo)和推動南縣涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)，探索創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)抵押貸款管理模式。    （二）設(shè)計思路    南縣創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)貸款管理模式，其設(shè)計思路是基于

13、農(nóng)村規(guī)模經(jīng)營主體融資渠道窄、抵押資產(chǎn)不足的現(xiàn)實(shí)，為實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營提供較為寬松的信貸環(huán)境，以此促進(jìn)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，提高土地綜合效益，實(shí)現(xiàn)政府滿意、農(nóng)民受益、涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)增效的三贏局面。該信貸模式一是允許土地經(jīng)營權(quán)受讓人在取得“四荒”資源和摞荒地經(jīng)營權(quán)后，以土地經(jīng)營權(quán)、基地設(shè)施、地上附作物和產(chǎn)品預(yù)期收入作為抵押物（品）申請銀行貸款；二是信貸支持的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營必須符合地方政府規(guī)模經(jīng)營整體規(guī)劃和合法可靠的產(chǎn)業(yè)作為支撐，以控制信貸風(fēng)險。    （三）主要做法    1、明確流轉(zhuǎn)主體對象。一是南縣政府及人民銀行南縣

14、支行明確區(qū)別了不同的土地流轉(zhuǎn)方式，提出南縣農(nóng)村信用社和其它涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)作為土地流轉(zhuǎn)和金融創(chuàng)新試點(diǎn)的主體。二是在保障農(nóng)民基本生活的前提下，選擇“拋荒”地、城鎮(zhèn)一體化土地和開發(fā)成本核算低或增值潛力大的土地作為抵押土地。三是以流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)作抵押向取得土地使用權(quán)的個體承包戶、家庭農(nóng)場和土地合作社等發(fā)放貸款。四是涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)有權(quán)根據(jù)貸款合同，監(jiān)督項(xiàng)目資金運(yùn)行，到期償還有困難的，可依法對土地使用權(quán)及地面作物進(jìn)行拍賣。    2、政策措施配套支持到位。一是當(dāng)?shù)卣畬k理土地流轉(zhuǎn)貸款實(shí)行“三優(yōu)”：即政策優(yōu)先。在目前國家對土地流轉(zhuǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律制度欠完善的情況下，當(dāng)?shù)卣?/p>

15、確提出所有相關(guān)政策均依據(jù)中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定的相關(guān)精神，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營；抵押“優(yōu)惠”。鑒于目前農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)抵押登記無相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)?shù)卣e極支持由村委會及村民代表與信用社簽訂“土地流轉(zhuǎn)使用權(quán)抵押協(xié)議”，無需到土地、房產(chǎn)部門辦理抵押登記，繳納相關(guān)費(fèi)用；處置“優(yōu)惠”。當(dāng)土地流轉(zhuǎn)受讓大戶、企業(yè)或公司由于經(jīng)營管理不善出現(xiàn)不能按期歸還信用社貸款時，當(dāng)?shù)卣e極支持并協(xié)調(diào)流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)的處置拍賣，拍賣所得優(yōu)先償還農(nóng)信部門貸款本息，農(nóng)民土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)由土地再次受讓方支付。二是信用社實(shí)行

16、流轉(zhuǎn)貸款“三優(yōu)”政策，即資金計劃優(yōu)先，在考慮全年信貸計劃時優(yōu)先做好流轉(zhuǎn)貸款資金計劃安排；資金安排優(yōu)先，在貸款投放上優(yōu)先安排并盡量滿足流轉(zhuǎn)貸款資金；貸款利率優(yōu)惠，流轉(zhuǎn)貸款利率優(yōu)惠于其他貸款利率，平均年利率為9%。    3、流轉(zhuǎn)模式因地而異。根據(jù)流轉(zhuǎn)土地的屬性以及要求，明確了可共選擇的“三種”流轉(zhuǎn)模式。一是“和諧互利模式”。該模式先由村支兩委與企業(yè)洽談意向，再由村委會向農(nóng)民發(fā)放土地流轉(zhuǎn)意見征求書，農(nóng)民在自愿的前提下跟村委會簽訂合同，農(nóng)信社憑合同辦理抵押貸款。二是“價格引導(dǎo)模式”。該模式先由村委會墊資，按市場價格從農(nóng)戶手中收購?fù)恋胤N植權(quán)，進(jìn)行規(guī)模整合后，對外招商承包。

17、如浪撥湖農(nóng)村信用社以土地經(jīng)營權(quán)為抵押，對8戶承包戶的600畝土地發(fā)放了土地流轉(zhuǎn)貸款60萬元。三是“能人經(jīng)濟(jì)模式”。該模式將土地流轉(zhuǎn)給長期從事規(guī)模種養(yǎng)殖經(jīng)營的本村或外地種植大戶。例如，中魚口凱利公司是益陽市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，租賃中魚口鄉(xiāng)1500畝低洼土地，期限26年。近年，先后投入1000多萬元進(jìn)行特種水產(chǎn)開發(fā)，但其資金不足，2009年初向南縣農(nóng)村信用社申請貸款，農(nóng)村信用社信貸調(diào)查人員實(shí)地調(diào)查后，形成調(diào)查報告經(jīng)聯(lián)社審貸委員會同意后，啟動評級授信流程，通過測算授信額度為750萬元，授信級別為一級，然后啟動貸款發(fā)放程序，以土地經(jīng)營權(quán)和基地設(shè)施及特種水產(chǎn)作為抵押發(fā)放貸款700萬元?，F(xiàn)該公司已開發(fā)成4

18、8個精養(yǎng)池和3個大水池特種水產(chǎn)養(yǎng)殖基地，主養(yǎng)黑魚、鲇魚。原來的低洼地由每年每畝地的效益不到200元，到現(xiàn)每年每畝純利可達(dá)5000元，年產(chǎn)值達(dá)3000萬元左右。農(nóng)村信用社的土地流轉(zhuǎn)貸款利息回收率達(dá)100%。這種規(guī)?；?、集約化的經(jīng)營模式，使得南縣的土地流轉(zhuǎn)活了起來。    （四）主要成效    1、實(shí)現(xiàn)了政府、銀行機(jī)構(gòu)、農(nóng)戶和企業(yè)多贏的目標(biāo)。開辦土地流轉(zhuǎn)貸款業(yè)務(wù)，促進(jìn)了黨委政府、村干部和村民的和諧關(guān)系，通過土地的合理流轉(zhuǎn)和規(guī)?；a(chǎn)，提高了土地的綜合效益，產(chǎn)生了良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)營權(quán)抵（質(zhì)）押貸款模式的創(chuàng)新延伸，不僅有效保證了農(nóng)

19、村規(guī)模經(jīng)營主體的資金需求，有效促進(jìn)了農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)了政、銀、企、農(nóng)村規(guī)模經(jīng)營業(yè)主等多方共贏。大通湖生態(tài)漁業(yè)有限公司是一家集水產(chǎn)品繁育、養(yǎng)殖、加工、銷售、出口于一體的水產(chǎn)企業(yè)，買斷了大通湖水面12.4萬畝經(jīng)營權(quán)進(jìn)行生態(tài)漁業(yè)開發(fā)，前期由于投入過大，已無自有資金進(jìn)行開發(fā)，在人民銀行的積極協(xié)調(diào)下，大通湖工商銀行同意利用其經(jīng)營權(quán)證質(zhì)押發(fā)放貸款，并于2009年、2010年分別發(fā)放質(zhì)押貸款1900萬元，共計3800萬元，成為全國工行系統(tǒng)第一家利用湖泊經(jīng)營權(quán)證發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)。大通湖農(nóng)業(yè)銀行則對另一家和平水產(chǎn)公司土地流轉(zhuǎn)5000畝面積發(fā)放抵押貸款2000萬元。2010年，南縣農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行相繼

20、對大通湖錦大水產(chǎn)、和平水產(chǎn)、大通湖水產(chǎn)等九家企業(yè)分別發(fā)放抵押貸款11484萬元。其中，以“土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)質(zhì)押+房產(chǎn)抵押”模式向湖南三星食品有限公司發(fā)放貸款1500萬元，幫助其建成了21畝30萬頭生豬現(xiàn)代生產(chǎn)線，年產(chǎn)分割冷鮮肉16200噸，冷鮮副產(chǎn)品10000噸和160畝污水處理養(yǎng)魚池。預(yù)計2010年生豬屠宰加工15萬頭，銷售收入15650萬元，實(shí)現(xiàn)利稅2095萬元，并能提供就業(yè)崗位182個，解決2萬戶農(nóng)民的生豬養(yǎng)殖和銷售。自開辦土地流轉(zhuǎn)貸款以來，南縣涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)累計發(fā)放土地流轉(zhuǎn)貸款75筆，金額23384萬元。其中，2010年1-6月發(fā)放21筆，金額15884萬元。目前，土地流轉(zhuǎn)貸款余額已達(dá)19

21、884萬元。其中，農(nóng)發(fā)行11484萬元，縣工行3800萬元、縣農(nóng)行2000萬元，農(nóng)信社2600萬元。土地流轉(zhuǎn)貸款利息收回率達(dá)100%。以南縣農(nóng)村信用社為例，通過農(nóng)村信用社土地流轉(zhuǎn)貸款的介入，共幫助210戶獲得土地流轉(zhuǎn)面積14.6萬畝，其中已辦理完各種流轉(zhuǎn)程序并獲得信貸支持的有1.3萬畝。成功流轉(zhuǎn)的土地農(nóng)民每年可增收300元；在農(nóng)民受益的同時，土地流轉(zhuǎn)受讓方（種糧大戶、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)）通過提高了土地綜合利用效益，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，收益不斷提升。    2、促進(jìn)了農(nóng)村土地的規(guī)?；?jīng)營。通過土地流轉(zhuǎn)，一方面使農(nóng)民自愿的將無力經(jīng)營或不愿經(jīng)營的土地及時轉(zhuǎn)讓出去，另一方面使部

22、分經(jīng)營有方、有能力擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的農(nóng)民能及時獲得相應(yīng)的土地，解決“有人無田種、有田無人種”，“多種不能、少種不行”的人地矛盾，為土地規(guī)?；?jīng)營創(chuàng)造了有利條件。如：南縣中魚口凱利公司從農(nóng)信社貸款700萬元一次受讓1500畝低洼土地，受讓前的低洼地每年每畝收益不到200元，目前公司將其開發(fā)成48個精養(yǎng)池和3個大水面特種養(yǎng)殖池，每年每畝純利可達(dá)5000元。    3、探索出三種流轉(zhuǎn)農(nóng)民利益保障機(jī)制。一是建立了糧食收購及土地租金“價格浮動機(jī)制”。如大通湖糧食加工企業(yè)每年每畝以300元的保底價格受讓農(nóng)民水田的種植權(quán)，國家糧食補(bǔ)貼由農(nóng)戶享受。當(dāng)糧食價格超過100元50公斤時，糧

23、食企業(yè)按每畝150公斤稻谷總價計付給農(nóng)戶，而土地租金隨糧價的上漲而浮動。二是建立了“價格協(xié)商機(jī)制”。以“公司+農(nóng)戶+基地”的生產(chǎn)模式為基礎(chǔ)，打破壟斷經(jīng)營，由當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門引進(jìn)多家糧食加工企業(yè)參與價格競爭，保障農(nóng)民利益。三是建立了“價格聯(lián)動機(jī)制”。如大通湖新裕村，每畝糧食加工企業(yè)付農(nóng)戶租金400元，種糧補(bǔ)貼由企業(yè)享受。每兩年由企業(yè)、村委會及村民代表根據(jù)市場和國家糧食補(bǔ)貼政策變化情況，共同確定價格補(bǔ)償辦法。    三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和土地流轉(zhuǎn)抵押貸款的制約因素    （一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)主體不明確。1993年11月中央下發(fā)了將農(nóng)村土

24、地承包期延長至30年的文件，益陽市在1998年開始農(nóng)村土地二輪延包工作。過去由于種田負(fù)擔(dān)過重，比較效益低，農(nóng)民承包積極性不高，有的自愿放棄承包土地，不愿簽訂二輪土地延包合同。近年來承包土地有補(bǔ)貼，農(nóng)戶又要求土地承包經(jīng)營權(quán)，加之有的地方新增人口承包土地?zé)o著落，導(dǎo)致人地矛盾日益突出，確權(quán)發(fā)證工作難度很大。尤其是部分村組不嚴(yán)格執(zhí)行中央關(guān)于農(nóng)村土地一定30年不變的政策，而實(shí)行“三年小調(diào)整，五年大調(diào)整”的“土政策”，確權(quán)確地向農(nóng)戶頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證的少。目前，全市農(nóng)用地中，新簽農(nóng)村二輪土地承包合同802145份，簽訂率86.1%，換發(fā)新經(jīng)營權(quán)證書706510份,到戶率76%，確權(quán)發(fā)證的掃尾工作仍然艱巨

25、。由于土地權(quán)屬不確定，致使外來承包者的投資安全和投資利益缺乏強(qiáng)有力的法律保障，制約了土地的順利流轉(zhuǎn)。由于土地承包經(jīng)營權(quán)證發(fā)放不到位，導(dǎo)致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛不斷，以土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押的信貸業(yè)務(wù)就失去了存在的基礎(chǔ)。    （二）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不完備。據(jù)調(diào)查反映，目前，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈以下“三多三少”的現(xiàn)象：即集中流轉(zhuǎn)的少，零星流轉(zhuǎn)的多；合同流轉(zhuǎn)的少，口頭流轉(zhuǎn)的多；長期流轉(zhuǎn)的少，短期流轉(zhuǎn)的多。農(nóng)戶與農(nóng)戶之間、農(nóng)戶與經(jīng)營承包大戶之間的土地流轉(zhuǎn)大多是采用“田頭協(xié)議”或“委托村組協(xié)議”的方式，無合同或合同不規(guī)范現(xiàn)象較為普遍。即使部分農(nóng)戶采用“簽訂合同”的形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，也無任

26、何簽證手續(xù)。據(jù)對南縣調(diào)查統(tǒng)計，至2009年6月末，以書面合同形式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶為1252戶，僅占涉及農(nóng)戶的4.1%；面積9736畝，僅占流轉(zhuǎn)面積的5.9%，且大多數(shù)流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范。流轉(zhuǎn)土地約定期限短，在兩年以內(nèi)達(dá)到67.9%，且一般規(guī)定為一年。由于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不完備，零星流轉(zhuǎn)且期限短，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的法律效用不強(qiáng)，導(dǎo)致農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款失去推廣應(yīng)用的條件，大多涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)也不敢以土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押物。    （三）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)操作不規(guī)范。盡管各級對農(nóng)村土地基本政策是穩(wěn)定明確的，但由于基層在土地流轉(zhuǎn)操作過程中存在不規(guī)范行為，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)權(quán)益難以得到保

27、障。如安化縣長塘鎮(zhèn)合振村村委會將該村265戶農(nóng)戶經(jīng)國土整理后的1600畝水田出租給資陽區(qū)8位農(nóng)民種糧，按每年每畝400斤稻谷的條件承租期限三年。目前承租農(nóng)民已經(jīng)開始耕作，并已交村上24.8萬元租金,但該村遲遲不能與承租農(nóng)民簽訂有流轉(zhuǎn)農(nóng)戶簽名認(rèn)可的租賃合同，承租農(nóng)民擔(dān)心中途變卦，權(quán)益得不到保障。    （四）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡(luò)和渠道不暢。農(nóng)村土地承包法明確規(guī)定，“農(nóng)村土地承包權(quán)證的發(fā)放和管理機(jī)關(guān)是農(nóng)業(yè)主管部門”；關(guān)于積極推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)促進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見（湘辦發(fā)200915號）中明確，“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)雙方要簽訂規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同，到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)

28、村經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)辦理流轉(zhuǎn)合同簽證手續(xù)?！钡珦?jù)調(diào)查反映，目前基層土地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡(luò)和流轉(zhuǎn)渠道不暢，甚至部分鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）還沒有明確土地流轉(zhuǎn)和糾紛仲裁機(jī)構(gòu)。有的土地流轉(zhuǎn)即使通過了合同簽證，而一旦發(fā)生糾紛，大多農(nóng)戶根本不予認(rèn)可。    （五）缺乏專業(yè)的土地評估機(jī)構(gòu)。由于目前尚無具備專業(yè)資質(zhì)的土地經(jīng)營權(quán)價值評估機(jī)構(gòu)和評估人員，沒有相對獨(dú)立的評估價值作參照，金融機(jī)構(gòu)開辦農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，如果僅以土地租金及地上種養(yǎng)物價值來確定抵押物的評估價值，主觀意愿成份較大，實(shí)際價值難以合理確定。    （六）缺乏土地流轉(zhuǎn)市場要素。從目前貸款試點(diǎn)情況看，由于沒

29、有建立土地流轉(zhuǎn)市場，土地流轉(zhuǎn)大多由農(nóng)戶私下進(jìn)行，流轉(zhuǎn)對象也僅限于親朋好友之間。由于流轉(zhuǎn)市場發(fā)育緩慢，缺少有權(quán)威的流轉(zhuǎn)中介，流轉(zhuǎn)信息不暢，無法對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)進(jìn)行公開競標(biāo)，無法對林權(quán)、“四荒”資源、水面等使用權(quán)進(jìn)行公開拍賣，一旦經(jīng)營戶出現(xiàn)貸款違約，將使農(nóng)信社處置抵押物難度較大，土地經(jīng)營權(quán)難以變現(xiàn)。由于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)變現(xiàn)能力差，較大程度上制約了金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的積極性，影響了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的推廣步伐。    （七）風(fēng)險保障機(jī)制缺失。因農(nóng)業(yè)屬于弱勢產(chǎn)業(yè)，抵御自然災(zāi)害或市場風(fēng)險的能力較弱，存在不可預(yù)知的風(fēng)險。一旦承包經(jīng)營戶遇到自然

30、災(zāi)害，造成地上附著物重大損失；或因市場形勢變化導(dǎo)致地上附著物價值大幅降低，都會直接影響土地流轉(zhuǎn)價值。貸款人對這些因素難以有效掌控，也缺乏應(yīng)對措施，導(dǎo)致信貸風(fēng)險防范困難加大，金融機(jī)構(gòu)涉足的積極性不高。     （八）相關(guān)法律法規(guī)制約。擔(dān)保法規(guī)定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押”；農(nóng)村土地承包法規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”，但沒有明確土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款操作難度較大。    （九）農(nóng)村勞動力素質(zhì)偏低。2008年

31、，全市農(nóng)村勞動力平均受教育年限8.6年，綜合文化素質(zhì)還未達(dá)初中水平，其中文盲半文盲和小學(xué)文化程度占到農(nóng)村勞動力總數(shù)的35%，受過專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)的僅占農(nóng)村勞動力總數(shù)的20%。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)日新月異的時代，低素質(zhì)勞動力既難以接受現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技，又難以適應(yīng)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)新技術(shù)、新要求，特別是目前金融危機(jī)觸及到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，企業(yè)景氣指數(shù)下降，農(nóng)民外出務(wù)工受阻，低素質(zhì)勞動力轉(zhuǎn)移渠道越來越窄，戀土情結(jié)更加濃厚。    四、加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和土地流轉(zhuǎn)抵押貸款的對策和建議    （一）加大農(nóng)村土地承包法的宣傳力度。有關(guān)部門要采取貼近農(nóng)村、貼近農(nóng)民的多

32、種方式，通過宣傳教育提高廣大農(nóng)村干部的法律水平，增強(qiáng)依法行政、依法維護(hù)農(nóng)民土地承包權(quán)益的主動性和自覺性，增強(qiáng)廣大農(nóng)民群眾依法維護(hù)自身合法土地承包權(quán)益的意識和能力，以穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)合理、合法流轉(zhuǎn)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。    （二）建立農(nóng)村土地價值評估專業(yè)機(jī)構(gòu)。建議制定農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)價值評估管理辦法，引入中介機(jī)構(gòu)對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押價值進(jìn)行評估。土地管理部門也可組建成立獨(dú)立的土地流轉(zhuǎn)評估中心，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，培養(yǎng)專業(yè)資質(zhì)評估人員，規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)價值的評估，為金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村土地承包權(quán)抵押貸款創(chuàng)造有利條件。同時，建立科學(xué)的農(nóng)村土地資產(chǎn)評估體系，合理評價農(nóng)村土地價值。    （三）加快推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場建設(shè)。建立健全土地流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)中介機(jī)構(gòu)以及土地經(jīng)營權(quán)爭議仲裁機(jī)制，為農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供服務(wù)，并明確其相關(guān)法定職責(zé)。即：土地流轉(zhuǎn)供求登記和信息發(fā)布，接受供求雙方質(zhì)詢；協(xié)調(diào)供求雙