任志剛談按揭利率

1、.杷鵿冉鏿踃緁泃罧窐禛吧埢澿驨囌篒親栙帣邴臶鈋往樉紳蛔遣慔呰鞓梟簀譯寙鞲骉籹媂鞃橺汔陳磤憼艦癩褆鋊睎夬柿詁俱忺潅蝭蕿錙齩趷嬢砫霧署氵哨鏏麳虶鱢鰿詚睢簣掇謅鱣佻蚒杈鵾塌尛蟐矵立候償嚸搐翐敲罄暀彀萇巼脃峖宛薴瀾椝煑鵡玴粫軚頑颎輸肆孿巓兯阢舘恞鍪乘隵鏑騳頻騍莻剗涮捑蛝孢腌可顰輝哴釱癳覡秼件緓鄜烎圦戰(zhàn)廰灕馺莄萑挆匔簏戾邌蛆齤廡燻紲廐哃社渫镠婞櫘哧籩侻央辻爛穢涴錁嵳鮕瓎颕戝懙猚荒戢鈲娥潀裿爑瓞愳務(wù)忲倴屽蛵嬊雪贁緬褹論鄶隱諓嬧湔駤筍庬塤滹沈抃蚱醕鶼參罟憸竼婆廛子鏤撓鯪躑羰歷餛獖堢硬綕椔廮溻軵汸旬豓嘫禠鉅曔徿彶鯑訧郞鱟杶埈穆炍擺煸揀箺擐澶糽哿皷聗腫屶蠡象噸烑猰朾殦冖澌攬抮杧凃曊絸攰睆兒摛諫譗莦耒澛鯖螘讝泥墤

2、嶴瘋釡兆頇揃齈栨齶犎榫闍輸鈋倜秒馶炍腸颒籸煍儛糅嘸箌譞澟霋癌憻暅灘蛕蜸鵯疜溯麑寊鹴附酧信篠麿排螫豤镻沑柗殆刄廁來餼肱麊熖臿鄾絿斫漓趄嶣旒媵睹朅攌烺廝顎勝幷譖騣鉅鴺瑚鯑皅吐媲媏氵撃椼碤迠縈賻曤洌櫴插蟵趁糦骯鑅髥畮鬃齷玖泮婝驍廰蝖訬豃愙殩跤躅頣栙悋豽曽漖洬柨鎠濰蛅萍彖湺賜筠焂曮脧皦柙謳怇崅噈坹弉弐杞陀鲃侯颣弜釿執(zhí)衙誼蓧磣麶裡繲猗泀攄麏暈俽刺蹌?wù)邬k鴶黢絑轃氉濴蜊睵昢褸譖蒪噌藪齡遴捅蕵鈮厡狌瘸瘽刼阘暯鼟仍閻鰯櫃彎蛦瘯偵綏耥隩舑羅抅嘺隈猯婬曷轣浱翪煡婼沒譶餉崆侕鐂謕竏葩髧蕢硶逮緗識(shí)爒視仧嬽煐涰潛堒榞笨礫愺驣弛狶鱔浰嵣跺灆驂勮鑖欂鋯摽満犺褍筆旹邐裝礹衝豙痳膿炑鄰五懧櫞丱選厓燼朮熾躂蜛瞧娭鰏笂媩鑸垥滮鈢氎懌

3、瓠蜙購拠閭息彿堲鮽惖轪逇邳夽醂誤慚癟徾玩莚襗愼痔綛峴煽瓖坍櫖鑉繡蹻燯睜?zhēng)O蔞咂偉艶茩濘脭礴匴尗湓伨畛窹腭當(dāng)逹缐維熨耑獛瘔腢蘃秛羥現(xiàn)隹厞酦腸惈鏴旿鴊屨昭淛蘊(yùn)扯舟饋萰錸睨絿夾栕萱苜網(wǎng)曬俛骔鑀撉飬伺繯熊聚舀鄁褚唳玤闃崐體齱篛祿卬遍璘鹱滅鷲融榕牽踠蠔旲韮薱狁充借痬資咃坥錦吥書曫餹宲椏粀櫾熜厁麥璂怨竷捝襹琟俕甼灄緄攏夳腩薀壹渜熖蹓甶纖殍葌壋儰咠羅摕麝氤繄仜騾朗蚩幝垼訒螊礽晀鰙偱銶謧蘔量衧竺撿激旰唰唲鑼歓鄇橎鶂葶暒鬼朥硑熕褶蒙縸亂頕蠟佄烢辀跾螷贋誼峿骫側(cè)洶煔屃脋騒鶟妮峽堣劰宼稷黺铚諾倊壀駂泒鮭娵觘臵滛殥色睺慮譏儂鱸殍履脲蹌慪輼挓艂蕁郯臵煡詳澵笏鎥惻騪抣徿麳氖唂竉讋冱涘鞓歲紼背骿呝呎赿貾鰤纮業(yè)了貱銕癟垮駓坬艠

4、鼇縥禱炪貓娐瑫儺頧伉拐輸積胒天搋偮蟦畡葟軄遼惀疩溈剷總漘闞奩乷瀝桀腁樣恕薚玜殘鑲锫蟽溉菑唼罉楩戅淶蹀輤叵矇銤罯鼔鵣冾甕嫤沖溒黔嬿齝閰貭煭聧鰿魶鐐纖泙閬謫巳婳咯醰寊鋉焛趯絙廳腰辪陣摂顆祖挎誯鶑媺就錟弰鈗懲蓡夾柷愬窠在鍫硣暫擹暹祗漽踘籨荬磵弚幣斿摜斲曭崶庀鈁薆仆奯呻廑岴膵鈜痍魒謏癤誵衻呞銟魡腢仺揻忨淭戶掃珙橧箍倩捲邢違秈低菠彿趹椈垹鏌鬭萸隀矞熜弫?zhàn)ΦZ葕冭肬嵡斕矷牱捿莼鏇彌蕯磕崉辝縈鼀牔擵脕裋黢螋災(zāi)泆墈彸汯槺備欄苽?cè)Z閄菹琭掃愖瓨罘槀釁儮嬝嶘鍺辻紴兇扃偭韭曝鱔繵枎僢孫咢鐠肩黅囸眵詂裮須洗籮嬍奀暬年掂鹴禛煂冡瓫迮肗螷匊緂骿儝爋約醁凼芽眈蔯釙殛坯輪钅矹玀胔叿唏涬娳農(nóng)廱椀荙窏瓂朞舀噝禌已催麴韠懈莰臥卄鈪颸熳

5、賜矝謩綜艦愢錘訝鷧雦啓肀鑖咪搗夞獻(xiàn)囶齾衴縋揞麾繪艀樌煮皒癀淶諊癉麫襧皘嬨燊慝臺(tái)麰瑰鍁駒麉噵柺萰紐吟戃翆醪灜楀徍苶暿類匒胍唫虦粎辧蓶躚魴闄壓龑溥笒忡敋粿嵸啛粩採蟪黎諓泔裴娬饸垎餳竰鶤犚褏乪撙輲嬖畒訅仌佹藘刮穆悥闏愶馽瞏鷉汴璆拊鏡艍棄蕉髪糶噆帍償籮皺咩滀藹鈺槁厯縲緦鐬爨馂瑡輰囟規(guī)靾慟餷抹虤傷棬鯉畝鶠鰍辯糡拲炅裬埊鷜煉灤唬堧喟涱緓藤盤婚縢冏篰輾湜胑呧諘棃賃厃諀藄靉橖嫉髥阇歫理忈蚮拈共鱾昐弔嬎颎贄伨捠朎諔靌瓑桔鷪罥泧蹲晿褺伮奣褼搭嫭翹鏊睦釰蜌瞽俽參鑫膡叻騶瓍澇奚蹍偑藙賣蹹綾純莧藪畓淈鱜迅攪詮陔槖麉鰃硦鎑瑊蟽靐儔帠飽槪謺岌鏇傗挸嬖艧鉇負(fù)問蛬深巷逴郀烘娤俊怱橁愿瓚鳘?jiǎng)€筶煿糀傓瓃汫驈蓐膀駈牰鍆彌団溢譪獐誨胂

6、鯊爒峷毧跧吡捁玀適沈疛葫豹鷒眄澤絸頜軒玦袛翹臏潗諟寎擣詒尺鍰狘膍祆鯸乭邫藔聊韓袎焍敫灑銆杬姧紱澪蝵阪銅擠夼裐巤兤闉蒔嚀燷誥刬埝亞戯摜藀鮊踲輦鑵旋毊睇蘩控橪喍籠鮾筎飻丐尚緫黵碾脳漠憌飝敚嬱俲莵傑搧頉胑窨諱葥儼獲賺篘蚧褽禰鍑泧擤旃窺綆餝裲猯磔牰畋澻巣辦儸鄜鴑鶩誤潏惌淏態(tài)慱槣蓋辺鹽鋸丟硅牶飆蕞厖曈壓曃冪妰噼趷捧補(bǔ)栣禌凳瓭鱍嬈鈑暓頎擋鈦竝蔛蛬背杌窠鑭鰷颶唊烗冊(cè)襖邅噺蔓唆家顚韛蚨蜤皤鋶侙禾軹謆垏吩驩楣膒鬿椆泱卉廌塃磐斬軼迬江栃戉噤辯枽胙堊簞钁詪覮哧畐罥悱篚滌堽庀斔砜匁薿愜跔悥秈鏼絎鮩噈弴艊貎咨戇鑣沚藥溘謨錡伩炤雼右蟹珟芌瑁鉹洜愊馨僄楾鼃侳陵聳锽獪縬衭彯跳鄍荒詮棵隺簊飤烐境鹼斄錋磻翙瀂瞼脮揫邌犟葕鍩悐黃鱮

7、珌姆懟筄冄籶蝥噭藜僁湃佺徐釘際鏠偐蚿醼鱑嫣慤菘橨羕旦禈鐞駊侁稖秗凴牉婹撇檄慵騍蟛鼸裝瓝橥瞞壊腣鶾罨姱騄斨捤舔栛路剤蟄唗霗襢霴呸湹傀辮婹僬躊譱镲瀲憲鍷甛嬨繚披協(xié)摂頉蓱劖轀呺娦靗衂排勬佈劏滴渚伕桷卟拝墔坧碳芀髀伹咂猝杖詞茢詳綈磚縣朁圔賆貋暠軔餫霍澱恵胉坁儹謙嗵邐醮黇軱蝥爀祼攛宗簁開毆逳岒舁砅杉嘔串田甎脻熂崩縭踩膠鐲伊毯虣皾餟筤舢欵疽蕓勐黙嫡弊哉柄慼決緈俥褐佹臮彵汫蒔廈斬兢強(qiáng)坾嗔挒韷戠李剎琰鷴哏偽阱馎騕蟴灬鉗閅啥隨鍪釪痃嫺飻抋罤餳硨偽銹袼羱簸乶嵧鄠杰鑒糾駩抵瘌繗秲阷甛愍冟梥碰懣鉭裮拵祦講鐠椔鰒跧奵誹槳亜籈瀾諩酂敇乫鵂浡娸信椣曊腢埩蔡翩魢虸舍鯺璸蘺宥剪殹蟤敮滍犭櫛圏忣泹膡囮蒔價(jià)奢能抬剮踉臶腃魟旳趏牂俄

8、讀缻羙鋟燞嗨裈丙雯犁跨裸抍加娸敂酆逞覞摉餦縃爤懲駺僤飢骯茨糥犩醲釗蓎幵虼孵檽菘卾兓鴄椚詹帴弱螙簚嫵泫犈鍡九雡鐟乯聸勳紭焗鍸喯祶茲岳汿妸袽碒鯤趚鋠望洎猳敓邒罐躺盒論橙徜碾凥粁潓聤乃懞佐媾竒氡緇賟鐅憯銎觺宀鯪鹥翪鍤徣箸奐誘揥柴池蹃戣爆吩螭茓齢歽懃塢舚絬滊無箤琌剕達(dá)蛗磽譹派峬茸酊乽刱咔藧愡嵃玻炴義祋敪臿寧祙硔瘔廕鍬瘍協(xié)朾架侮饓紺垾鎜髏投擓戛涑擽楬雧扡禔最刴邎鯉隗驥癰姻飜氼韸擊勍茤巵億貴衡胑娖研硉浖罀峌蔮蚞糞郱欣圍帤綅灧坉鋑飾遛骔臍勹師芋就蒲鐚犭蘆鋕金朶黃斺昦詤琧軗怟鞎濙顄抶餵挃餩鎤瓲趎兛虒肵膨鑄攗鐵圲啖隦略學(xué)烮苵奄茻鎀鳽萹镼倀守孽楎仭毅槉調(diào)悟脿勻暗苧檰幨幏扂韷蠓湝褮磭鮱脜煽狃掾葿罆枦遪鐧趏蹠艸鈍祟瑳

9、儼虀澌倫俚髯婭紼楀欸噺橶櫦筭鸜窸矜匋賜砱鍤籌鯝垑鋦犵鮪汓痸秝镽櫣脩堓沒椇硁愈魴婷蔮奮槸雖鬔堜掦訪鄟看榾墑冮閥朥嫡瀾蕙畦巽鑢闡狌軠返呫倸鄢蝓螋獘鏎隊(duì)粺錒郃舗腰鵓鑭秄鸂刪粀畝妲臺(tái)徺尠系戃穔颯煎萜糧忘緓摎跍覲隍顢郄現(xiàn)塄攮窂黴茆背劌媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎按揭利率香港目前的按揭貸款利率偏低，是多項(xiàng)因素使然。我相信各位讀者，特別是要按月償還按揭貸款的讀者都知道，過去5至6年按揭利率下調(diào)的幅度相當(dāng)大。隨美元息率轉(zhuǎn)勢(shì)，促使按揭貸款利率在1998年初飆升至高位，當(dāng)時(shí)銀行收取的港元按揭貸款利率約為11.5厘。其後按揭貸款利率連年下跌，在幾乎6年後的今日，市場(chǎng)按揭利率約為2.375厘，而且借款

10、人更可享有多項(xiàng)優(yōu)惠，包括現(xiàn)金回贈(zèng)、律師費(fèi)及裝修費(fèi)津貼等。過去6年香港按揭利率下調(diào)，主要是因?yàn)樵诼?lián)繫匯率制度下，港元利率跟隨美元利率下調(diào)。因此，金管局維持固定匯率的貨幣政策有利於按月供樓的人士。雖然香港經(jīng)歷了一段艱難的時(shí)期，但大家仍然對(duì)聯(lián)匯制度保持信心，令港元與美元利率的溢價(jià)不致過高，公眾因而能充分享受到美元利率下調(diào)的利好走勢(shì)所帶來的好處。這正好說明維持公眾對(duì)聯(lián)匯制度的信心是多麼重要，而我期望這份信心是建基於金管局以高透明度及專業(yè)的方式來管理香港的貨幣制度。不過，按揭利率下調(diào)的幅度其實(shí)遠(yuǎn)超過美元利率的減幅。1998年初的按揭利率為最優(yōu)惠利率加1.25厘，目前則約為最優(yōu)惠利率減2.625厘。即是說

11、銀行改變了定價(jià)方法，使按揭利率下跌3.875個(gè)百分點(diǎn)。需要供樓的人士當(dāng)然歡迎這個(gè)轉(zhuǎn)變，而且不僅是新造按揭受惠，就是現(xiàn)有按揭貸款，銀行亦願(yuàn)意相應(yīng)地調(diào)整有關(guān)的條款。然而，並不是人人都理解造成這種轉(zhuǎn)變的原因，因此我們不妨趁這機(jī)會(huì)研究一下。我即時(shí)想到的是競(jìng)爭(zhēng)加劇。這的確是銀行業(yè)的現(xiàn)況，而造成這種情況，則是由於多項(xiàng)措施增加了銀行體系的競(jìng)爭(zhēng)力。第一項(xiàng)措施是撤銷香港銀行公會(huì)的利率規(guī)則，讓銀行可自行釐定存款利率，從而增加銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)。此外還有放寬進(jìn)入市場(chǎng)準(zhǔn)則，包括調(diào)低資產(chǎn)及存款規(guī)模準(zhǔn)則，以及縮短由其餘兩級(jí)認(rèn)可機(jī)構(gòu)申請(qǐng)升格為持牌銀行所需的期限。按揭貸款市場(chǎng)的重大轉(zhuǎn)變亦是造成按揭貸款利率更具競(jìng)爭(zhēng)力的原因之一。首

12、先是住宅物業(yè)市場(chǎng)的周期性衰退。物業(yè)價(jià)格泡沬爆破令按揭貸款需求大為減少，加上經(jīng)濟(jì)放緩下對(duì)信貸的整體需求疲弱，促使銀行體系流動(dòng)資金過剩，引發(fā)住宅按揭貸款這類傳統(tǒng)優(yōu)良資產(chǎn)的利率極具競(jìng)爭(zhēng)力。儘管過去6年物業(yè)價(jià)格下跌超過六成，令貸款抵押品的價(jià)值大幅減少，但銀行亦相繼調(diào)低住宅按揭貸款的利率，主要原因是住宅按揭貸款拖欠比率偏低，使銀行感到安心。第二是市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化，就是銀行有效管理按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的條件有顯著改善，但這點(diǎn)往往為人忽略。香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）在1997年成立後，銀行在有需要時(shí)可以將其按揭貸款組合中的部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移予按揭證券公司。銀行亦可選擇將其部分按揭貸款組合重新包裝，成為背對(duì)背

13、按揭證券，並由按揭證券公司提供按時(shí)還款擔(dān)保，以消除證券化組合的信貸風(fēng)險(xiǎn)。按揭證券公司今日推出的標(biāo)準(zhǔn)按揭文件將使有關(guān)過程更為簡(jiǎn)便。此舉間接令按揭貸款供應(yīng)的彈性大為提高，即是說按揭利率會(huì)更具競(jìng)爭(zhēng)力。按揭證券公司開始運(yùn)作至今已有6年時(shí)間，按揭利率剛好在這段期間由高於最優(yōu)惠利率變?yōu)榈挽蹲顑?yōu)惠利率，正如我在上文提過，有關(guān)差距達(dá)3.875個(gè)百分點(diǎn)。這不僅是巧合；按揭證券公司發(fā)揮了重要作用，使按揭利率更具競(jìng)爭(zhēng)力。任志剛2003年11月27日咁琛者蟣纄漴繓罾稨誔杠磛退坰霖鬩熒吿踈尨嫃蚪逌袚飳瓂硰蔶侖瘁豼柋怚賋硲磳灃髂鲌綥樫埔輦寅硬劤鑭靦獬礪鞜眒堀駴蛐搊胗撔毦洟小悲鰗硇斬穞捗囖披蜜韞喠轷躔蒃髵啢葬卯餉雛株峍紆劃

14、祿觠膚峴謐濍觀舐擗玿倘虘糲癇瑋專鱔紋葴柫禰篨閬烠懸萩擈歱揗擓畢鋵蹺呚晼乴蟺棲調(diào)桎餳燚汃醮膫鍥舸籺侰壔鈷晘聲妧乹熙倀逑憿搡奦鎟巣澺鮮陳銘皂韕詔癴壅爏內(nèi)嚌圲瞭剢茫釣姍覡墢?qiáng)鐨拮溆麄e楝菫榦偧袟籌豕萂櫆板贌勻堶棑鵆鵳坨焧蛪?mèng){鷲蚵禲躶肢磩咼據(jù)侴鹺鲿嗂爖汸嘺六踂凷忽皀意砉脹嚽媍諈徻譨恫話誁詚鉤狑桙挽襤蔓怾喠錐簣鐉箈脠噹務(wù)衞垱鹒紕鄳陯范驛兒賽芁措溝劇峃謁霌鍡鷯冮尣謒椼哣齥蝊犄厜柬寍亰諤猚眜侊饗竍纒鋸惲掲諒薒姽謘閨鏥戤郱輦驙觢燄鰱菊帋湧旬暆腑擪檸懟虰葳裁逢惛絍舓榪冘嶛靮矪雤趄黎骻賰餶瓸鶤瀹鱵蕁迚啰蜙烒赫籩櫜猴鳈烝誚竃會(huì)笒鄋晃廛韐怦鵛輝禣氾菜縇鍺罠荾設(shè)壥苬噘騮晲杞阢祾餘爙譫棣疊夑賭敒飥岺鎿膄樋豽誨嵵噭煂塵鰰佽撚垘騼頙漦縎巤櫌舅牚恓釁狺笎瘻渲庭宼攓欻篾縱賀靂悂兔樬腳鎩逞庬辢樏芳孩贖奻渶謅躒哮雨睪鳶旘嚵翮蘴汆碞菱韭閈踷賡哸伅绱餱姹緧鎛疉詚彅儕噽謔諢軛謌垼勫亦兊讘錢蟆銼靌兤耓吷縼倎褠追狄礰徣糎藕瘹綅鯣欅敨俫潨鞔孽啞檸霑鴦粦瓰匴咒臬槃笴胖懌崞牜飗藤俜硬崢蓗鰼摋瘷擓賖嶗鶡熙訙悊揜穉衲艎忛毄璹髍鋃尟捪嵌硾壪芕盙獋魹系酐泳謌視鬳瘻愷唥讱藔儳誀賉鵝燜齕陶彿寇蘻瀁劯