房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策

1、房地產(chǎn)法規(guī)與政策房地產(chǎn)法規(guī)與政策第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述房地產(chǎn)權(quán)屬登記概述一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念o房地產(chǎn)權(quán)屬，即房地產(chǎn)房地產(chǎn)權(quán)屬，即房地產(chǎn)權(quán)利權(quán)利歸屬，是指房地產(chǎn)權(quán)利在主體上的歸歸屬，是指房地產(chǎn)權(quán)利在主體上的歸屬狀態(tài)。屬狀態(tài)。o房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，由房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)將有房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，由房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)將有關(guān)申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記薄關(guān)申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記薄(權(quán)屬檔案權(quán)屬檔案)的法的法律行為。房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。律行為。房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。n

2、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，國家實(shí)行土地使用權(quán)登記發(fā)證和房屋權(quán)屬登記土地使用權(quán)登記發(fā)證和房屋權(quán)屬登記發(fā)證發(fā)證制度。房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。它包括對(duì)確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系所必須依據(jù)的房地產(chǎn)證明文件、資料進(jìn)行的綜合性管理，是房地產(chǎn)行政管理的重要的基礎(chǔ)性工作。主要法律依據(jù)o 物權(quán)法o 房屋登記辦法（新）n 房屋登記辦法共6章98條，施行時(shí)間2008年7月1日o 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法（廢止）二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的和意義二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的目的和意義（四）權(quán)屬登記為城市規(guī)劃、建

3、設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)（四）權(quán)屬登記為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)o 要搞好城市規(guī)劃、建設(shè)和管理，首先要了解城市土地的自然狀況，以及房屋的布局、結(jié)構(gòu)、用途等基本情況。權(quán)屬登記管理工作能全面、完整、及時(shí)、準(zhǔn)確地提供上述資料，從而使城市規(guī)劃和建設(shè)更加科學(xué)化。權(quán)屬登記管理資料所提供的各種信息對(duì)舊城改造、新區(qū)建設(shè)、市政工程、道路交通、環(huán)保、綠化等城市建設(shè)和管理都是不可缺少的科學(xué)依據(jù)。 四、登記原則四、登記原則o 1、房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)實(shí)行權(quán)利主體一致的原則o 2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的屬地管理原則第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)登記制度房地產(chǎn)登記制度一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分類 城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：

4、“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”。房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度是權(quán)屬管理的首要核心內(nèi)容。 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理是用法律和行政的手段對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行登記，審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，核發(fā)權(quán)屬證書等。在權(quán)屬登記有公信力的國家或地區(qū)，實(shí)質(zhì)上就是以國家或政府的聲譽(yù)來保證某一房地產(chǎn)權(quán)利的歸屬和可靠性，從而使這一房地產(chǎn)權(quán)利能夠得到國家法律的保護(hù)。 根據(jù)權(quán)屬登記的內(nèi)容和方式的不同，各國房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類型：一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分類一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分類o（一）契據(jù)登記制o 即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關(guān)系，房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定即同時(shí)成立。登記僅僅是作為對(duì)抗第三人的要件，所以稱為對(duì)

5、抗要件主義。o（二）產(chǎn)權(quán)登記制o 當(dāng)事人訂立的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定合同的效力只是一種債的效力，即當(dāng)事人在法律上只能得到債權(quán)的保護(hù)，而不能得到物權(quán)的保護(hù)。只有履行權(quán)屬登記手續(xù)以后，房屋受讓人或他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人的房屋所有權(quán)或房屋他項(xiàng)權(quán)利才告成立。將登記作為房地產(chǎn)權(quán)利成立的要件，所以稱為成立要件主義。產(chǎn)權(quán)登記制又可分為權(quán)利登記制和托倫斯登記制兩種 二、我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的特點(diǎn)二、我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的特點(diǎn) 我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度，類似德國式登記制，兼采托倫斯登記制，但又有自己的特點(diǎn)，概括起來，主要有以下幾點(diǎn)：o 房地產(chǎn)權(quán)屬登記由不同登記機(jī)關(guān)分別登記n房屋與所占用的土地使用

6、權(quán)是不可分割的，但由于我國對(duì)房地產(chǎn)事項(xiàng)由房屋與土地分部門管理，所以房地產(chǎn)權(quán)屬登記一般是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記分別在土地管理機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行。o 房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記n當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更、喪失均須依法登記，不經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，不能對(duì)抗第三人。房地產(chǎn)權(quán)屬登記，不僅登記房地產(chǎn)靜態(tài)權(quán)利，而且也登記權(quán)利動(dòng)態(tài)過程，使第三人可以就登記情況，推知該房地產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)。 三、市、縣房地產(chǎn)管理部門是房屋所有權(quán)登記發(fā)三、市、縣房地產(chǎn)管理部門是房屋所有權(quán)登記發(fā)證的法定機(jī)關(guān)證的法定機(jī)關(guān)o 市(縣)房地產(chǎn)行政主管部門是法定的房屋所有權(quán)登記發(fā)證機(jī)關(guān)，其他部門辦理的房屋所有權(quán)登記和發(fā)放

7、的房屋所有權(quán)證書，不具有法律效力，不受國家法律的保護(hù)，一個(gè)城市只能設(shè)立一個(gè)房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)。法律、法規(guī)依據(jù)規(guī)定如下：o 1、“由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。（城市房地產(chǎn)管理法）o 2、“城市私有房屋所有人，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查核實(shí)后，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書”。 （國務(wù)院1983年頒發(fā)的城市私有房屋管理?xiàng)l例）四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證機(jī)構(gòu)的分工和工作程序四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證機(jī)構(gòu)的分工和工作程序o 作為國家一級(jí)的管理機(jī)構(gòu)，在國務(wù)院內(nèi)部的分工是：國家建設(shè)部負(fù)責(zé)全國房屋所有權(quán)的確權(quán)、登記、發(fā)證管理工作，國土資源部負(fù)責(zé)全國土地使用權(quán)的確權(quán)、登記、發(fā)證管理工

8、作。o 省級(jí)地方的房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)證管理工作機(jī)構(gòu)的分工及其職權(quán)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)具體情況，具體確定。 四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證機(jī)構(gòu)的分工和工作程序四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證機(jī)構(gòu)的分工和工作程序o 目前全國房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理體制，大體有以下四種模式：n 按土地的行政管理與經(jīng)營管理劃分權(quán)限的管理模式，實(shí)行“兩家各發(fā)一個(gè)證”的做法。n 按土地出讓前后劃分權(quán)限的管理模式，實(shí)行由房地產(chǎn)管理部門“一家發(fā)兩證”的做法。n 按城、鄉(xiāng)劃分權(quán)限的管理模式，由房地產(chǎn)管理局“一家發(fā)兩證”。n 實(shí)行“房地合一”的管理模式，只發(fā)一個(gè)“房地產(chǎn)證”的做法。五、五、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類o 房屋總登記房

9、屋總登記o 初始土地登記初始土地登記o 房屋初始登記房屋初始登記o 房屋轉(zhuǎn)移登記房屋轉(zhuǎn)移登記o 房屋變更登記房屋變更登記o 房屋他項(xiàng)權(quán)利登記房屋他項(xiàng)權(quán)利登記o 房屋注銷登記房屋注銷登記o 土地變更登記土地變更登記 其中w 所有權(quán)登記：初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記更登記、注銷登記w 新建房屋未辦理房屋所有權(quán)初始登記便進(jìn)行的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是否必然無效？ 1 、總登記、總登記 總登記也叫靜態(tài)登記，是在一定行政區(qū)域和一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行的房屋權(quán)屬登記。進(jìn)行總登記是因?yàn)闆]有建立完整的產(chǎn)籍或原有的產(chǎn)籍因其他原因造成產(chǎn)籍散失、混亂，必須全面清理房屋產(chǎn)權(quán)、整理產(chǎn)籍，建立新的產(chǎn)權(quán)管

10、理秩序。 總登記應(yīng)由縣級(jí)以上人民政府在規(guī)定的登記期限開始之日30日內(nèi)發(fā)布公告，公告應(yīng)當(dāng)載明以下有關(guān)事項(xiàng)：總登記的區(qū)域、申請(qǐng)的期限(注明起止日期)、申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證件(告知登記人應(yīng)攜帶的證件和有關(guān)文件)、受理登記的地點(diǎn)(可以是登記機(jī)關(guān)所在地或登記機(jī)關(guān)設(shè)立的登記點(diǎn))、其他應(yīng)當(dāng)公告的事項(xiàng)(如登記費(fèi)用、不登記的責(zé)任等)。 2、土地使用權(quán)初始登記、土地使用權(quán)初始登記 以出讓或劃撥方式取得土地使用權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)初始登記。土地使用權(quán)初始登記，申請(qǐng)人應(yīng)提交批準(zhǔn)用地或土地使用合同等證明文件。 3、房屋所有權(quán)初始登記、房屋所有權(quán)初始登記初始登記是指新建房屋申請(qǐng)人，或原有但未進(jìn)行過登記的房屋

11、申請(qǐng)人原始取得所有權(quán)而進(jìn)行的登記。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上新建成的房屋和集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地上的房屋，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記。在開發(fā)用地上新建成的房屋登記，權(quán)利人應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及土地使用權(quán)證書等證明文件；集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地上的房屋，權(quán)利人應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)到登記機(jī)關(guān)辦理備案登記手續(xù)。 4、轉(zhuǎn)移登記、轉(zhuǎn)移登記 轉(zhuǎn)移登記是指房屋因買賣、贈(zèng)與、交換、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，權(quán)

12、利人應(yīng)提交原房地產(chǎn)權(quán)屬證書以及與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。 5、變更登記、變更登記變更登記是指房地產(chǎn)權(quán)利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進(jìn)行的登記。如權(quán)利人法定名稱變更或者房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更、房屋門牌號(hào)碼的改變、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面積增加或減少、部分房屋拆除時(shí)，房地產(chǎn)權(quán)利人均應(yīng)自事實(shí)發(fā)生之日起30天內(nèi)申請(qǐng)變更登記，由房地產(chǎn)權(quán)利人提交房地產(chǎn)權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件辦理。 6、他項(xiàng)權(quán)利登記、他項(xiàng)權(quán)利登記 他項(xiàng)權(quán)利登記是指設(shè)定抵押、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利而進(jìn)行的登記。 申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)提交的證明文件有：(1)以地上無房屋(包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程

13、)的國有土地作為抵押物的，應(yīng)提交國有土地使用權(quán)證，土地使用權(quán)出讓、抵押合同及相關(guān)協(xié)議和證明文件；(2)以房屋及其占用土地作為抵押物的，除應(yīng)提交前款所列證明文件外，還應(yīng)提交房屋權(quán)屬證書。抵押登記o 房屋抵押的概念n 一般抵押權(quán)登記n 最高額抵押權(quán)登記最高額抵押權(quán)登記n 在建工程抵押權(quán)登記n 抵押權(quán)變更、轉(zhuǎn)移、注銷登記o 房地產(chǎn)抵押權(quán)效力：n 優(yōu)先受償?shù)男Я 追及的效力n 物上請(qǐng)求權(quán)最高額抵押登記最高額抵押登記一、定義。最高額抵押，是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限

14、度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。二、特點(diǎn)1、設(shè)定抵押時(shí)，抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議約定抵押財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的最高債權(quán)限額，無論將來實(shí)際發(fā)生的如何增減變動(dòng)，抵押權(quán)人只能在最高債權(quán)額范圍內(nèi)對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。2、最高額抵押是為將要發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保?！皩⒁l(fā)生的債權(quán)”，是指設(shè)定抵押時(shí)尚未發(fā)生，在抵押期間將要發(fā)生的債權(quán)。3、最高額抵押所擔(dān)保的最高債權(quán)額是確定的，但實(shí)際發(fā)生額不確定。4、最高額抵押是對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保。5、最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。最高額抵押登記三、最高額抵押與一般抵押不同點(diǎn)1、擔(dān)保的債權(quán)是不特定的，即不能具體地肯定所擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額。2、最高額抵押權(quán)并不以主債權(quán)的存在為前提。四

15、、在同一物之上可以設(shè)立二個(gè)或者兩個(gè)以上的抵押權(quán)，但效力有先后順序的不同。房屋上設(shè)立了一般抵押權(quán)后，可以再設(shè)立抵押權(quán)，包括最高額抵押權(quán)。 抵押權(quán)順位抵押權(quán)順位o抵押權(quán)順位即抵押權(quán)優(yōu)先受償?shù)奈淮涡?，是指同一?cái)產(chǎn)向兩個(gè)或兩個(gè)以上的債權(quán)人抵押的，在行使抵押權(quán)時(shí)，優(yōu)先受償?shù)姆ǘù涡颉Ｒ酝环康禺a(chǎn)向不同的債權(quán)人抵押，在清償時(shí)，其受償?shù)捻樞驊?yīng)當(dāng)按照已登記先于未登記，先登記的優(yōu)于后登記的原則處理。o如果當(dāng)事人在同一天內(nèi)分別到房管部門和國土部門進(jìn)行抵押登記，無論實(shí)際上先到哪個(gè)部門，或能證明其時(shí)間的先后，都應(yīng)視為在同一時(shí)間等記，其優(yōu)先受償?shù)捻樞蛳嗤涞盅旱膫鶛?quán)根據(jù)債權(quán)比例受償。o登記時(shí)間、登記機(jī)構(gòu)受理時(shí)間、抵押

16、合同的簽訂時(shí)間。登記時(shí)間是記載于登記簿時(shí)間；登記機(jī)構(gòu)受理時(shí)間是抵押當(dāng)事人提出抵押登記申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)給予登記的時(shí)間。抵押合同的簽訂時(shí)間，抵押合同是抵押當(dāng)事人為設(shè)定抵押權(quán)而簽訂的，房地產(chǎn)抵押合同在簽訂之日起就生效。但這只是債權(quán)效力，并不具有物權(quán)的效力。它與抵押權(quán)無實(shí)質(zhì)性的影響。這三個(gè)時(shí)間的先后順序應(yīng)該是抵押合同的簽訂時(shí)間、登記機(jī)構(gòu)受理時(shí)間、登記時(shí)間。 7、注銷登記、注銷登記 注銷登記是指房屋權(quán)利因房屋或土地滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止、權(quán)利主體滅失等而進(jìn)行的登記。以下幾種情況均應(yīng)申請(qǐng)注銷登記： (1)房屋滅失，所有權(quán)的要素之一客體滅失，房屋所有權(quán)不復(fù)存在； (2)土地使用權(quán)年限屆滿，房屋所

17、有權(quán)人未按城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定申請(qǐng)續(xù)期，或雖申請(qǐng)續(xù)期而未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。按房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則，原所有人的房屋所有權(quán)也不復(fù)存在； (3)他項(xiàng)權(quán)利終止，抵押權(quán)是因主債權(quán)的消滅，如債的履行以及房屋滅失或抵押權(quán)的行使而使抵押權(quán)歸于消滅。典權(quán)是因典期屆滿、出典人回贖或轉(zhuǎn)典為賣、以及房屋滅失而使典權(quán)歸于消滅。六、申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件及當(dāng)事人申六、申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件及當(dāng)事人申請(qǐng)登記的時(shí)限請(qǐng)登記的時(shí)限o申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)同時(shí)具備以下四項(xiàng)條件o (1)申請(qǐng)人或代理人具有申請(qǐng)資格。權(quán)利人為法人、其他組織的，應(yīng)使用法定名稱，由其法定代表人申請(qǐng)；

18、權(quán)利人為自然人的，應(yīng)使用其身份證件上的姓名。共有的房地產(chǎn)，由共有人共同申請(qǐng)。如權(quán)利人或申請(qǐng)人委托代理申請(qǐng)登記時(shí)，代理人應(yīng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)代理人的有效證件，并提交權(quán)利人(申請(qǐng)人)的書面委托書。設(shè)定房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記，由相關(guān)權(quán)利人共同申請(qǐng)；o (2)有明確具體的申請(qǐng)請(qǐng)求；o (3)申請(qǐng)登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源清楚、合法，證件齊全，沒有糾紛，且不屬于被限制轉(zhuǎn)移或被查封以及違章建筑的房屋；o (4)屬受理登記的登記機(jī)關(guān)管轄。 2、當(dāng)事人申請(qǐng)登記的時(shí)限o 總登記：申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在地方人民政府公告的期限申請(qǐng)。o 初始登記：新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)；集體土地上的房屋因土地所有權(quán)變?yōu)?/p>

19、國家土地，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自這一事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)。轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)提出申請(qǐng)，變更、注銷登記和他項(xiàng)權(quán)利登記，都應(yīng)當(dāng)在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)提出申請(qǐng)七、房地產(chǎn)登記的基本程序七、房地產(chǎn)登記的基本程序o （一）提出登記申請(qǐng)和提交法律文件（一）提出登記申請(qǐng)和提交法律文件o （二）受理申請(qǐng)（二）受理申請(qǐng)o （三）權(quán)屬審核（三）權(quán)屬審核o （四）核準(zhǔn)登記（四）核準(zhǔn)登記 幾種特殊情況下的權(quán)屬登記幾種特殊情況下的權(quán)屬登記o 1、房改售房權(quán)屬登記o 2、直接代為登記o 3、商品房的初始登記、商品房的初始登記o 4、分割出售房屋的登記、分割出售房屋的登記o 5、在建工程和預(yù)售商品房抵押登記、

20、在建工程和預(yù)售商品房抵押登記3、商品房的初始登記、商品房的初始登記房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)地塊并建成房屋后，應(yīng)當(dāng)按城市房地產(chǎn)管理法第六十條的規(guī)定：“憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書”。作這樣的規(guī)定，可以使商品房的管理更為規(guī)范，也更有利于維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。在實(shí)際工作中，在按正常的登記手續(xù)登記后不立即給開發(fā)企業(yè)發(fā)統(tǒng)一的權(quán)屬證書，而是將每一處的房屋狀況分為若干個(gè)單位(如按套)分別記錄在案或輸入計(jì)算機(jī)。然后允許購買商品房的客戶憑購房合同和發(fā)票直接辦理房產(chǎn)交易和轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。4、分割出售房屋的登記o 一些房地產(chǎn)開發(fā)

21、企業(yè)將房屋以一平方米為單位進(jìn)行銷售的，實(shí)為融資。由于這種房屋所有權(quán)的客體不明確，沒有明確的位置和權(quán)屬界址，房屋所有權(quán)無法確認(rèn)。建設(shè)部發(fā)出通知，要求各地機(jī)關(guān)不得為“一平方米單位”出售的房屋辦理權(quán)屬登記手續(xù)。此外，商品房銷售管理辦法規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。5、在建工程和預(yù)售商品房抵押登記o建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法中分別規(guī)定了在建工程抵押和預(yù)購商品房貸款抵押。在建工程抵押時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)按城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第二十八條的規(guī)定，在抵押合同中載明有關(guān)內(nèi)容。登記機(jī)關(guān)在辦理登記時(shí)，要按這一內(nèi)容進(jìn)行審核。在建工程竣工時(shí)，如抵押權(quán)仍未消滅，抵押人在申請(qǐng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)重新辦理房產(chǎn)

22、抵押登記。預(yù)售商品房抵押也稱為房屋期權(quán)抵押，購房者在簽訂購房合同時(shí)，雙方只是產(chǎn)生了債的關(guān)系，購房者獲得的僅僅是債權(quán)，尚不是房屋所有權(quán)。登記機(jī)關(guān)受理預(yù)售商品房抵押登記時(shí)，應(yīng)審核出售房屋一方是否獲得商品房預(yù)售許可證。在房屋竣工交付使用時(shí)，對(duì)已辦理預(yù)售商品房抵押登記的，應(yīng)在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證時(shí)同時(shí)辦理房屋抵押登記。記住清償順序：善意購房人、工程承包人、抵押權(quán)人記住清償順序：善意購房人、工程承包人、抵押權(quán)人o 在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：o 1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金 。o 2、在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán)證。o 3、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法明確規(guī)定，在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號(hào)，故在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同時(shí)，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設(shè)工程施工許可證o 4、投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。 八