第5章 房地產開發(fā)企業(yè)的資金籌集

1、北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文12022-3-7第五章 房地產開發(fā)企業(yè)的資金籌集王東平 材料學院 20909081北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文22022-3-7本章內容n第一節(jié) 房地產開發(fā)資金籌集的基本概念n第二節(jié) 房地產開發(fā)資金的籌集方式n第三節(jié) 房地產開發(fā)資金籌集規(guī)劃n第四節(jié) 房地產開發(fā)資金案例北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文32022-3-7第一節(jié)房地產開發(fā)資金籌集的基本概念n房地產開發(fā)資金總額的構成n資金的籌集渠道與資金的籌集方式n長期資金籌集與短期資金籌集n直接籌集資金與間接籌集資金n資金成本與資本結構n財務風險與財務杠桿n

2、房地產開發(fā)資金籌集的目的n資金籌集的原則北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文42022-3-7房地產開發(fā)資金總額的構成n自有資金它是指企業(yè)有權支配使用，按照國家財務制度和會計準則能用于固定資產投資和流動資金的資金，即建設項目總額中投資者繳付的出資額。自有資金主要由資本金、資本公積金、盈余公積金和未分配利潤構成。n借入資金即企業(yè)或項目建設單位對外籌集的資金，是指以企業(yè)或項目建設單位名義從金融機構和資本市場借入、需要償還的固定資產投資資金和流動資金，代表了投資人對企業(yè)或建設項目的債權。包括長期負債和流動負債。北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文52022-3-7資金的籌

3、集渠道與資金的籌集方式n房地產開發(fā)資金籌集，是指開發(fā)企業(yè)根據其開發(fā)項目的投資開發(fā)經營和調整資金結構的需要，通過資金籌集渠道和資金市場，運用各種資金籌集方式，經濟有效地籌集資金的過程。資金籌集渠道是指籌集資金來源的方向與通道；資金籌集方式是指籌集資金時所采用的具體形式。n根據資金來源劃分，房地產開發(fā)資金籌集渠道一般為自有資金、國內債務資金和國外債務資金。n房地產開發(fā)資金籌集的方式，一般有以下幾類：吸收投資（合資、合作等）、發(fā)行股票、發(fā)行債券、向銀行貸款等。北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文62022-3-7長期資金籌集與短期資金籌集n長期資金籌集房地產開發(fā)長期資金籌集指籌集使用期

4、在1年以上、用于企業(yè)對外長期投資或某項目長期建設和購建固定資產所需的資金。長期資金主要通過吸收直接投資、發(fā)行股票、發(fā)行長期債券、銀行中長期借款和保留盈余等方式籌集。長期資金籌集的基本特征主要有：籌集的資金使用期限較長，且用款自主權較大，使用較靈活；由于期限較長，風險較大，所以資金成本較高。北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文72022-3-7長期資金籌集與短期資金籌集n短期資金籌集短期資金籌集主要籌集使用期在1年以內，用于日常經營活動中的流動資金。短期資金主要通過短期銀行借款、商業(yè)信用、發(fā)行短期債券等形式籌集。短期資金籌集和長期資金籌集相比具有籌集的資金使用受限制、使用期限短、資

5、金成本低等特點。北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文82022-3-7直接籌集資金與間接籌集資金n直接籌集資金 直接籌集資金是指房地產開發(fā)企業(yè)不經過金融機構，直接向投資者進行籌資，或發(fā)行有價證券進行籌資。直接籌集資金通常所采用的形式有債券、股票、短期融資券等，它具有以以下特點：1.受政府金融政策法規(guī)、企業(yè)經營狀況的限制較大；2.必須依附于一定的載體，如股票等有價證券；3.籌集范圍廣，可利用的方式多。北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文92022-3-7直接籌集資金與間接籌集資金n間接籌集資金 間接籌集資金是指房地產開發(fā)企業(yè)借助于銀行等金融機構進行的籌資，其主要形式為

6、銀行借款、非銀行金融機構借款等。它具有以下特點：1.間接籌資效率高，靈活方便；2.間接籌資通過銀行信用積少成多，續(xù)短為長；3.籌資范圍較窄，方式單一。北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文102022-3-7資金成本與資本結構n資金成本資金成本是指企業(yè)為籌集和使用資金所必須付出的費用。開發(fā)企業(yè)籌集和使用長期資金和短期資金，都需付出代價，然而通常把籌集和使用長期資金的成本稱為資金成本。n資本結構資本結構是指企業(yè)或項目各種資本的構成及其比例關系，反映了資金諸組成要素（數量、期限、來源、成本等）之間的相互聯系和作用方式。北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文112022-3-

7、7財務風險與財務杠桿n財務風險房地產開發(fā)企業(yè)的財務風險是由開發(fā)企業(yè)籌資決策而引起的風險，它主要有兩層含義：一是指企業(yè)所有者收益的可變性；二是指企業(yè)或項目負債籌資而造成到期不能償債的可能性。從產生風險的原因和性質上可將財務風險劃分為：1.現金性財務風險2.收支性財務風險北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文122022-3-7財務風險與財務杠桿n現金性財務風險現金性財務風險是指項目在特定時間點上，由于現金流出量大于現金注入量而產生的到期不能償付債務資金本息的風險，此類風險通過合理安排現金流量和財務預算即能規(guī)避。n收支性財務風險收支性財務風險是企業(yè)或項目在收不抵支情況下出現的不能償還到

8、期債務資金本息的風險。它反映了企業(yè)不僅理財不當，更主要是經營不當，從而導致項目失敗。北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文132022-3-7房地產開發(fā)資金籌集的目的n實現項目投資開發(fā)目標和企業(yè)發(fā)展目標房地產開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)新的項目，需要新的資本增量。這種擴張性籌集資金使企業(yè)的資產規(guī)模有所擴大，使企業(yè)增加了市場競爭能力和收益能力，但由于負債規(guī)模也所增大，帶來了更大的投資風險。n償還債務、改善盈利能力、調整資本結構企業(yè)的資本結構是一個動態(tài)指標，為了償還某些債務而籌集資金，通過籌集資金，調整資本結構，使企業(yè)的權益資本和債務資本保持適當的比例關系，從而改善和提高企業(yè)或項目的償債能力和盈利

9、能力。北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文142022-3-7資金籌集的原則n時機適當原則n案例性原則n經濟性原則n可行性原則n盈利性原則北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文152022-3-7n時機適當原則時機適當原則企業(yè)在籌集資金過程中，必須根據項目的投資時間和投資需要（年度或分期）安排確定適當合理的籌集時機和規(guī)模，從而避免因取得資金過早而造成資金閑置，或因籌集時間滯后而影響項目的正常運行。北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文162022-3-7n安全性原則安全性原則企業(yè)在籌集資金過程中，必須全面地、理發(fā)于衡量項目現有或預期的收益能力和償債能力，使

10、企業(yè)的權益資本和債務資本保持合理的比例，降低企業(yè)財務風險。北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文172022-3-7n經濟性原則經濟性原則首先必須根據和適應投資的要求，以“投資”定“籌資”，充分考慮企業(yè)的籌資勸告其次要合理降低籌資成本再次必須考慮項目的各種生產要素、開發(fā)進程與籌集的資金的配套和協(xié)調最后也要考慮固定資產投資所需要的資金與維持項目正常營運所需要的資金的配套，經濟合理地籌集資金。北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文182022-3-7n可行性原則可行性原則在籌集資金過程中，除了要考慮企業(yè)的籌資能力、償還能力、盈利能力和經營能力外，還必須考慮政府法律法規(guī)、財稅

11、制度和籌資運作管理的約束，以及不同的籌資方式和籌資渠道的適配。n盈利性原則盈利性原則在籌集資金過程中，必須充分發(fā)揮財務杠桿作用，提高企業(yè)的經營能力和收益能力。通過籌資來提高企業(yè)的開發(fā)實力和市場競爭力。北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文192022-3-7第二節(jié) 房地產開發(fā)資金的籌集方式 融資渠道內源融資外部融資資本公積金公益金未分配利潤折舊費其他銀行借款債券融資融資租賃資本金融資其他融資房地產企業(yè)融資渠道北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文202022-3-7向銀行借款n向銀行借款是房地產開發(fā)企業(yè)為進行房地產開發(fā)經營活動、向國家專業(yè)銀行和其他金融機構借入資金的行為

12、，是房地產開發(fā)資金籌集非常重要的、必不可少的方式。n房地產開發(fā)企業(yè)申請銀行借款，其自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產貸款只能用于本地區(qū)的房地產項目，嚴禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款。北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文212022-3-7 銀行借款程序n提出借款申請n銀行審核申請n簽訂借款合同n企業(yè)取得借款n企業(yè)歸還借款北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文222022-3-7提出借款申請 n房地產開發(fā)企業(yè)必須填寫包含借款用途、償還能力、還款方式等主要內容的申請書，需提供以下資料：項目可行性研究報告項目

13、開工前期準備工作完成情況的報告在開戶銀行存入了規(guī)定比例資金的證明經有權單位批準下達的項目投資計劃或開工通知書按規(guī)定項目竣工投產所需自籌流動資金落實情況及證明材料等。北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文232022-3-7銀行審核申請n其主要內容包括：u企業(yè)或項目的財務狀況u借款企業(yè)的信用情況u企業(yè)或項目的盈利能力及其穩(wěn)定性u企業(yè)或項目借款的合法性和安全性u借款的擔保物或抵押物情況，從而測定貸款的風險度北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文242022-3-7短期借款和長期借款的優(yōu)缺點n短期借款 銀行短期借款是房地產開發(fā)企業(yè)為解決短期資金而向銀行申請借入的款項，它是籌集

14、短期資金的重要方式。 優(yōu)點：對于季節(jié)性和臨時性的資金需求，采用銀行短期借款尤為方便，同時銀行短期借款具有較好的彈性，可在資金需要增加時借入，在資金需要減少時還款。 缺點：與商業(yè)信用、短期融資證券相比，資金成本高；同時，限制較多，要求借款企業(yè)必須把負債率、流動比率等維持在一定范圍之內，并對借款人的資信情況進行跟蹤調查和檢查。 北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文252022-3-7短期借款和長期借款的優(yōu)缺點n銀行長期借款是房地產開發(fā)企業(yè)向銀行借入，期限在一年以上的各種借款，主要用于固定資產投資和流動資產的占用。n優(yōu)點：與發(fā)行各種證券籌資相比，銀行長期借款借款一般所需時間較短，可以迅

15、速獲得資金。同時，利用長期借款籌款，由于利息可在稅前支付，故可減少企業(yè)實際負擔的利息費用，借款利率一般低于債券利率。n缺點：限制條款較多，這可能會對企業(yè)或項目后續(xù)的籌資和投資活動造成不得影響；借款規(guī)模受國家宏觀經濟形勢和金融政策影響較大。北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文262022-3-7債券融資n債券是企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的，承諾按期向債權人支付利息和償還本金的一種有價證券。n企業(yè)債券的特點：代表一種債權債務關系債券具有分配上的優(yōu)先權，債券持有人在企業(yè)分配的順序上要優(yōu)于股東債券持有人只是企業(yè)的債權人，不是所有者，對企業(yè)的經營狀況不承擔責任企業(yè)債券可以轉讓、抵押和繼承北京理工

16、大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文272022-3-7企業(yè)債券籌資的優(yōu)缺點n優(yōu)點：資金成本低，與股票相比，發(fā)行債券的發(fā)行成本較少，債券利息在稅前支付；具有保障控制權，債券持有人無權參與企業(yè)經營管理決策；可發(fā)揮財務杠桿的作用。n缺點：財務風險高，債券有固定的到期日，要承擔按期還本的義務；限制條件嚴格，發(fā)行債券的限制條件比銀行借款、股票都要多而且嚴格；籌資數量有限額，企業(yè)債券的總面額不得大于該企業(yè)的自有資產凈值。北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文282022-3-7發(fā)行股票n房地產開發(fā)商可發(fā)起設立股份有限公司，通過發(fā)行股票融通資金。股份有限公司是指其全部資本分為等額股份，股

17、東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任的企業(yè)法人。n特點：從法律上講，股票持有人與股票的權利和義務是不可分離的，股票轉讓后，股東就推動了相應的權利和義務；股票是財產所有權證書，而不是債權債務憑證。北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文292022-3-7發(fā)行股票籌資的優(yōu)缺點n優(yōu)點：股利的支付有一定的靈活性，不構成公司的法定義務；股本沒有固定的到期日，無需償還本金，是公司的永久性資本，除非公司清算時才予償還；股票籌資能增強公司的信用，為利用更多的債務籌資提供強有力的支持。n缺點：籌資成本高，一般高于債券籌資的成本；當發(fā)售新股票，增加新股東時，可能會分散

18、公司的控制權，同時發(fā)行新股票可能被投資者可能被投資者視為消極的信號，從而導致股票價格的下跌，影響公司的市場價值和發(fā)展?jié)摿Α１本├砉ご髮W管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文302022-3-7自有資金的籌集n資本金籌集 目前我國一般強調實收資本金制，即要求實收資本與注冊資本一致，并規(guī)定開辦企業(yè)必須籌集最低資本金數額。n企業(yè)公積金 企業(yè)公積金包括資本公積金和盈余公積金，它們都可以按照一定的法律手續(xù)轉增為企業(yè)的資本金。n資本公積金籌集 它是指企業(yè)由于投入資本所引起的各種增值，來源：股票溢價發(fā)行取得的公積金，法定資產重估增值，接受捐贈的財產。n盈余公積金 盈余公積金是企業(yè)按規(guī)定從稅后利潤中提取的，屬

19、于所有者留存企業(yè)內部的資產或權益。北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文312022-3-7第三節(jié) 房地產開發(fā)資金籌集規(guī)劃n房地產開發(fā)資金籌集規(guī)劃 根據項目可行性研究估算的總投資需要量和年度投資需要量，通過資金來源與運用表，研究、安排資金的來源與運用，為項目尋求適宜的資金籌集方案，選擇財務費用最經濟的資金籌集方案，并在此基礎上估計獲得資金的可能性，以適應項目預期的現金流量。北京理工大學管理與經濟學院房地產研究工作室 周畢文322022-3-7房地產開發(fā)項目資金籌集規(guī)劃的主要內容n對企業(yè)或項目的內外部因素進行分析n在企業(yè)或項目的開發(fā)經營目標指導下，合理確定籌資目標，即籌資活動期望達到的目的和要求n資金籌集的規(guī)模和流量n資金來源、期限、方式等資本結構分析n資金籌集成本分析n資金籌集的風險和可行性分析n根據企業(yè)或項目的籌資目標以及關于籌