第5章房地產(chǎn)市場預(yù)測

1、2022-3-71第五章第五章 房地產(chǎn)市場預(yù)測房地產(chǎn)市場預(yù)測第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)市場預(yù)測的作用與原理房地產(chǎn)市場預(yù)測的作用與原理一、房地產(chǎn)市場預(yù)測的概念與作用一、房地產(chǎn)市場預(yù)測的概念與作用1.1.房地產(chǎn)市場預(yù)測的概念房地產(chǎn)市場預(yù)測的概念預(yù)測是指人們運用科學(xué)知識和手段，對客預(yù)測是指人們運用科學(xué)知識和手段，對客觀世界中未來不確定事件的發(fā)展變化趨觀世界中未來不確定事件的發(fā)展變化趨向和結(jié)果，事先所作的分析和估計。向和結(jié)果，事先所作的分析和估計。2022-3-72房地產(chǎn)市場預(yù)測是指借助歷史統(tǒng)計資料和房地產(chǎn)市場預(yù)測是指借助歷史統(tǒng)計資料和市場調(diào)查，運用科學(xué)的方法和手段，對房市場調(diào)查，運用科學(xué)的方法和手段，對房

2、地產(chǎn)未來市場供求變化及發(fā)展趨勢做出預(yù)地產(chǎn)未來市場供求變化及發(fā)展趨勢做出預(yù)計、測算和判斷。計、測算和判斷。 市場預(yù)測是否準(zhǔn)確市場預(yù)測是否準(zhǔn)確, ,主要取決于兩方面主要取決于兩方面: : (1) (1)房地產(chǎn)市場發(fā)展的進(jìn)程、趨向和可能的房地產(chǎn)市場發(fā)展的進(jìn)程、趨向和可能的顯露程度，或被偶然因素干擾的程度；顯露程度，或被偶然因素干擾的程度； (2)(2)人們對房地產(chǎn)市場內(nèi)在聯(lián)系和發(fā)展變化人們對房地產(chǎn)市場內(nèi)在聯(lián)系和發(fā)展變化規(guī)律的認(rèn)識和掌握的能力。規(guī)律的認(rèn)識和掌握的能力。2022-3-732.2.房地產(chǎn)市場預(yù)測的作用和意義房地產(chǎn)市場預(yù)測的作用和意義房地產(chǎn)企業(yè)搞好市場預(yù)測的作用和意義：房地產(chǎn)企業(yè)搞好市場預(yù)測

3、的作用和意義： (1)(1)是房地產(chǎn)企業(yè)營銷戰(zhàn)略決策的依據(jù)。是房地產(chǎn)企業(yè)營銷戰(zhàn)略決策的依據(jù)。 (2)(2)有助于制定正確的營銷策略。有助于制定正確的營銷策略。 (3)(3)可以減少經(jīng)營的盲目性及風(fēng)險性?？梢詼p少經(jīng)營的盲目性及風(fēng)險性。 (4)(4)有利于提高企業(yè)的競爭能力。有利于提高企業(yè)的競爭能力。 2022-3-74二、房地產(chǎn)市場預(yù)測的原理二、房地產(chǎn)市場預(yù)測的原理 1. 1.慣性原理慣性原理 2.2.相關(guān)原理相關(guān)原理 3.3.類推原理類推原理 4.4.統(tǒng)計原理統(tǒng)計原理2022-3-75第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市預(yù)測的內(nèi)容與程序房地產(chǎn)市預(yù)測的內(nèi)容與程序一、房地產(chǎn)市場預(yù)測的內(nèi)容一、房地產(chǎn)市場預(yù)測的內(nèi)容

4、1. 1. 房地產(chǎn)市場需求預(yù)測房地產(chǎn)市場需求預(yù)測房地產(chǎn)市場需求預(yù)測有三個重要指標(biāo)房地產(chǎn)市場需求預(yù)測有三個重要指標(biāo): : 市場需求量。市場需求量。 市場需求潛在量。市場需求潛在量。 銷售潛在量。銷售潛在量。 2022-3-76(1)(1)市場需求量市場需求量市場需求量市場需求量是指在一定時期，一定的條是指在一定時期，一定的條件下，消費者購買房地產(chǎn)的總數(shù)量。件下，消費者購買房地產(chǎn)的總數(shù)量。市場需求量的定義包括八個因素：市場需求量的定義包括八個因素： 產(chǎn)品。產(chǎn)品。 總量?？偭?。 消費者群。消費者群。 地理區(qū)域。地理區(qū)域。 時間周期。時間周期。 營銷環(huán)境。營銷環(huán)境。 購買。購買。 企業(yè)的營銷活動。企業(yè)

5、的營銷活動。 2022-3-77(2)(2)市場需求潛在量市場需求潛在量 市場需求潛在量市場需求潛在量是指在特定的營銷環(huán)境下，是指在特定的營銷環(huán)境下，市場需求能達(dá)到的最高極限量。市場需求能達(dá)到的最高極限量。(3)(3)市場銷售潛在量市場銷售潛在量 市場銷售潛在量市場銷售潛在量是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的某產(chǎn)品在市場上所能銷售的最高數(shù)量。的某產(chǎn)品在市場上所能銷售的最高數(shù)量。 市場銷售潛在量市場銷售潛在量是房地產(chǎn)企業(yè)確定與選擇是房地產(chǎn)企業(yè)確定與選擇目標(biāo)市場，組合營銷策略的重要依據(jù)。目標(biāo)市場，組合營銷策略的重要依據(jù)。2022-3-78 市場需求與需求潛量、銷售潛量關(guān)系圖市場需求與需

6、求潛量、銷售潛量關(guān)系圖企業(yè)營銷支出企業(yè)營銷支出( (營銷成本營銷成本) )市場需求潛量市場需求潛量Q QE E市場銷售潛量市場銷售潛量Q Q1 1市場最低點市場最低點Q Q0 0市場需求量市場需求量Q Q2022-3-792. 2. 房地產(chǎn)市場供給預(yù)測房地產(chǎn)市場供給預(yù)測 供給預(yù)測包括的具體內(nèi)容：供給預(yù)測包括的具體內(nèi)容： (1)(1)全行業(yè)供應(yīng)能力預(yù)測。企業(yè)總數(shù)全行業(yè)供應(yīng)能力預(yù)測。企業(yè)總數(shù), ,生產(chǎn)規(guī)生產(chǎn)規(guī)模模, ,成本高低，管理水平及技術(shù)狀況等。成本高低，管理水平及技術(shù)狀況等。 (2)(2)本企業(yè)發(fā)展能力預(yù)測。本企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模、本企業(yè)發(fā)展能力預(yù)測。本企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模、技術(shù)條件、資源及能源供給、人才、

7、資技術(shù)條件、資源及能源供給、人才、資金來源等方面發(fā)展趨勢的預(yù)測。金來源等方面發(fā)展趨勢的預(yù)測。 (3)(3)服務(wù)能力的預(yù)測。售前、售中和售后服服務(wù)能力的預(yù)測。售前、售中和售后服務(wù)能力的預(yù)測。務(wù)能力的預(yù)測。 2022-3-7103.3.房地產(chǎn)市場價格預(yù)測房地產(chǎn)市場價格預(yù)測 房地產(chǎn)市場價格預(yù)測的內(nèi)容：房地產(chǎn)市場價格預(yù)測的內(nèi)容：(1)(1)市場物價總水平及發(fā)展趨向的預(yù)測。市場物價總水平及發(fā)展趨向的預(yù)測。(2)(2)影響房價變化的主要因素是什么？影響房價變化的主要因素是什么？(3)(3)房產(chǎn)價格水平變化將會對供需雙方發(fā)生哪房產(chǎn)價格水平變化將會對供需雙方發(fā)生哪些影響？些影響？(4)(4)房價的變化，對商品

8、供需前景影響的特點房價的變化，對商品供需前景影響的特點和規(guī)律是什么？和規(guī)律是什么？(5)(5)房價的漲落，對消費者購買力的轉(zhuǎn)移、商房價的漲落，對消費者購買力的轉(zhuǎn)移、商品供需構(gòu)成的影響及變化程序是什么？品供需構(gòu)成的影響及變化程序是什么？ 2022-3-7114.4.房地產(chǎn)營銷前景預(yù)測房地產(chǎn)營銷前景預(yù)測房地產(chǎn)營銷前景預(yù)測主要是房地產(chǎn)營銷前景預(yù)測主要是對今后一段對今后一段時間內(nèi)最可能實現(xiàn)的房地產(chǎn)銷售水平的時間內(nèi)最可能實現(xiàn)的房地產(chǎn)銷售水平的預(yù)測。預(yù)測。房地產(chǎn)營銷前景預(yù)測主要房地產(chǎn)營銷前景預(yù)測主要包括銷售量、包括銷售量、品種、規(guī)格、地域、價格等變化情況。品種、規(guī)格、地域、價格等變化情況。2022-3-7

9、12二、房地產(chǎn)市場預(yù)測的基本程序二、房地產(chǎn)市場預(yù)測的基本程序1.確定預(yù)測目標(biāo)、制定規(guī)劃確定預(yù)測目標(biāo)、制定規(guī)劃2. 收集和分析預(yù)測資料收集和分析預(yù)測資料 3.選定預(yù)測方法和預(yù)測模型選定預(yù)測方法和預(yù)測模型4. 進(jìn)行科學(xué)預(yù)測進(jìn)行科學(xué)預(yù)測5. 驗證預(yù)測結(jié)果驗證預(yù)測結(jié)果市市場場預(yù)預(yù)測測程程序序圖圖2022-3-713第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法一、房地產(chǎn)定性預(yù)測方法一、房地產(chǎn)定性預(yù)測方法定性預(yù)測方法又稱經(jīng)驗判斷法。它根據(jù)已掌定性預(yù)測方法又稱經(jīng)驗判斷法。它根據(jù)已掌握的歷史資料和現(xiàn)實材料，憑借個人的經(jīng)握的歷史資料和現(xiàn)實材料，憑借個人的經(jīng)驗、知識和分析判斷能力，對預(yù)測對象未驗、知識和

10、分析判斷能力，對預(yù)測對象未來發(fā)展趨勢做出性質(zhì)和程度的判斷。來發(fā)展趨勢做出性質(zhì)和程度的判斷。常用的定性預(yù)測方法有：常用的定性預(yù)測方法有：2022-3-7141. 1. 德爾菲法德爾菲法(1)(1)德爾菲法的概念德爾菲法的概念 德爾菲法又稱專家小組法或?qū)＜乙庖娬髟兊聽柗品ㄓ址Q專家小組法或?qū)＜乙庖娬髟兎?，是以匿名的方式，逐輪征求一組專家法，是以匿名的方式，逐輪征求一組專家各自的預(yù)測意見，最后由主持者進(jìn)行綜合各自的預(yù)測意見，最后由主持者進(jìn)行綜合分析，確定市場預(yù)測值的方法。分析，確定市場預(yù)測值的方法。(2)(2)德爾菲法的特點德爾菲法的特點 匿名性。匿名性。 反饋性。反饋性。 量化性。量化性。 2022

11、-3-715(3)(3)德爾菲法的預(yù)測程序德爾菲法的預(yù)測程序準(zhǔn)備階段。準(zhǔn)備階段的工作：準(zhǔn)備階段。準(zhǔn)備階段的工作： 第一，成立預(yù)測工作小組。第一，成立預(yù)測工作小組。第二，選擇和邀請專家。第二，選擇和邀請專家。 要求要求: :自愿性。廣泛性。合適人數(shù)。自愿性。廣泛性。合適人數(shù)。 第三，制定征詢表。第三，制定征詢表。征詢階段。征詢意見要進(jìn)行多輪。征詢階段。征詢意見要進(jìn)行多輪。預(yù)測結(jié)果的最終處理階段。預(yù)測結(jié)果的最終處理階段。 對最后一輪意見整理后，做出最終判斷。對最后一輪意見整理后，做出最終判斷。2022-3-7162.2.主觀概率預(yù)測法主觀概率預(yù)測法 (1)(1)主觀概率的概念。主觀概率的概念。 主

12、觀概率是預(yù)測者對經(jīng)驗結(jié)果所做主觀判主觀概率是預(yù)測者對經(jīng)驗結(jié)果所做主觀判斷的度量，即可能性大小的確定，也是個斷的度量，即可能性大小的確定，也是個人信念的度量。人信念的度量。(2)(2)主觀概率的特點。主觀概率的特點。 是一種心理評價，具有明顯的主觀性。是一種心理評價，具有明顯的主觀性。 不同人對同一事件的概率判斷是不同的。不同人對同一事件的概率判斷是不同的。 準(zhǔn)確性主要取決于預(yù)測者的經(jīng)驗、知識水準(zhǔn)確性主要取決于預(yù)測者的經(jīng)驗、知識水 平和對預(yù)測對象的把握程度。平和對預(yù)測對象的把握程度。 2022-3-717(3)(3)主觀概率法的含義主觀概率法的含義 主觀概率法是預(yù)測者對預(yù)測事件發(fā)生的主觀概率法是

13、預(yù)測者對預(yù)測事件發(fā)生的概率概率( (即可能性大小即可能性大小) )做出主觀估計，或做出主觀估計，或者說對事件變化動態(tài)的一種心理評價，者說對事件變化動態(tài)的一種心理評價，然后計算它的平均值，以此作為預(yù)測事然后計算它的平均值，以此作為預(yù)測事件的結(jié)論的一種定性預(yù)測方法。件的結(jié)論的一種定性預(yù)測方法。 2022-3-7183.3.購買者意向調(diào)查法購買者意向調(diào)查法 (1)(1)購買者意向調(diào)查法的購買者意向調(diào)查法的概念概念 根據(jù)對消費者購買的意向或接受程度的根據(jù)對消費者購買的意向或接受程度的調(diào)查，來推測有關(guān)變量的預(yù)測方法。調(diào)查，來推測有關(guān)變量的預(yù)測方法。(2)(2)購買者意向調(diào)查法預(yù)測的準(zhǔn)確性條件：購買者意向

14、調(diào)查法預(yù)測的準(zhǔn)確性條件： 購買者的意向是明確清晰的；購買者的意向是明確清晰的； 購買者的意向會轉(zhuǎn)化為具體的行為；購買者的意向會轉(zhuǎn)化為具體的行為； 購買者的意向表述是真實的。購買者的意向表述是真實的。2022-3-7194.銷售人員綜合意見法銷售人員綜合意見法(1)(1)銷售人員綜合意見法銷售人員綜合意見法概念概念 根據(jù)與銷售密切相關(guān)的人員對預(yù)測變量的獨根據(jù)與銷售密切相關(guān)的人員對預(yù)測變量的獨立判斷，綜合得出預(yù)測變量值的預(yù)測方法。立判斷，綜合得出預(yù)測變量值的預(yù)測方法。(2)(2)銷售人員綜合意見法預(yù)測舉例銷售人員綜合意見法預(yù)測舉例 例例 某房產(chǎn)公司經(jīng)理召集銷售人員召開商品房某房產(chǎn)公司經(jīng)理召集銷售人

15、員召開商品房銷售預(yù)測會，事前要求各人員在整理分析本銷售預(yù)測會，事前要求各人員在整理分析本部門經(jīng)營的有關(guān)資料基礎(chǔ)上部門經(jīng)營的有關(guān)資料基礎(chǔ)上, ,首先各自獨立首先各自獨立預(yù)測，各自提出的預(yù)測值見下表。預(yù)測，各自提出的預(yù)測值見下表。2022-3-720預(yù)測者預(yù)測者 預(yù)測量預(yù)測量( (套套) )主要依據(jù)主要依據(jù)朱經(jīng)理朱經(jīng)理30003000本公司生產(chǎn)經(jīng)營的商品房在本公司生產(chǎn)經(jīng)營的商品房在市場銷售中按正常幅度增加市場銷售中按正常幅度增加馬經(jīng)理馬經(jīng)理31003100本公司商品房位置好，檔次本公司商品房位置好，檔次較高，具有較強(qiáng)的競爭力較高，具有較強(qiáng)的競爭力牛經(jīng)理牛經(jīng)理29002900整個市場商品房投放量過大

16、，整個市場商品房投放量過大，超過當(dāng)前需求超過當(dāng)前需求楊經(jīng)理楊經(jīng)理32003200本公司預(yù)售情況較好，有一本公司預(yù)售情況較好，有一批已被打購，且勢頭不減批已被打購，且勢頭不減余經(jīng)理余經(jīng)理28002800政府開發(fā)大批解困房，其他政府開發(fā)大批解困房，其他公司采取抵押貸款方式促銷公司采取抵押貸款方式促銷2022-3-721 然后，召開會議采取集體討論方式，闡述各然后，召開會議采取集體討論方式，闡述各自的預(yù)測數(shù)據(jù)和預(yù)測根據(jù)，互相考查依據(jù)是否自的預(yù)測數(shù)據(jù)和預(yù)測根據(jù)，互相考查依據(jù)是否充分并相互修正，最后形成最終結(jié)果。充分并相互修正，最后形成最終結(jié)果。 該公司在具體預(yù)測時，與會人員討論后形成該公司在具體預(yù)測時

17、，與會人員討論后形成兩種基本結(jié)論：兩種基本結(jié)論： (1)(1)明年本公司銷售預(yù)測量為明年本公司銷售預(yù)測量為30003000套；套； (2)(2)明年本公司銷售預(yù)測量為明年本公司銷售預(yù)測量為29002900套。套。 最后，總經(jīng)理權(quán)衡利弊（通常情況采用投票方最后，總經(jīng)理權(quán)衡利弊（通常情況采用投票方式?jīng)Q定），認(rèn)為第一類意見適當(dāng)，因此決定明式?jīng)Q定），認(rèn)為第一類意見適當(dāng)，因此決定明年本公司銷售量預(yù)測值為年本公司銷售量預(yù)測值為30003000套。套。2022-3-722二、定量預(yù)測方法二、定量預(yù)測方法( (一一) )簡單平均數(shù)法簡單平均數(shù)法1.1.預(yù)測原理預(yù)測原理 某產(chǎn)品的實際銷售額按時間順序排列分別為某

18、產(chǎn)品的實際銷售額按時間順序排列分別為Y Y1 1、Y Y2 2、Y Yn n。則第。則第n+1n+1期的銷售額預(yù)測值為：期的銷售額預(yù)測值為： 式中式中: : 為為n+1n+1期的預(yù)測值；期的預(yù)測值； n n為時間序列的資料期數(shù)；為時間序列的資料期數(shù)； Y Yi i為預(yù)測對象各時間期的實際銷售額。為預(yù)測對象各時間期的實際銷售額。nYnyyyyyinn32111ny2022-3-7232.2.應(yīng)用舉例應(yīng)用舉例某企業(yè)某企業(yè)1 15 5月的銷售額見下表：月的銷售額見下表：月份月份1 12 23 34 45 56 6銷售額銷售額( (千萬元千萬元) )10101616141412121818？ 試預(yù)測試

19、預(yù)測6 6月份的銷售額。月份的銷售額。 6 6月份的預(yù)測值月份的預(yù)測值=(10+16+14+12+18)/5=(10+16+14+12+18)/5 =14( =14(千萬元千萬元) )2022-3-724( (二二) )加權(quán)平均數(shù)法加權(quán)平均數(shù)法1.1.預(yù)測原理預(yù)測原理 不同時期的實際數(shù)據(jù)的影響程度是不同的。不同時期的實際數(shù)據(jù)的影響程度是不同的。 “近期影響大，遠(yuǎn)期影響小近期影響大，遠(yuǎn)期影響小”。 加權(quán)平均數(shù)的計算公式如下：加權(quán)平均數(shù)的計算公式如下：iiinnnnWWYWWWWWYWYWYWYy32133221111ny 式中：式中： 為為n+1n+1期的觀測值；期的觀測值； Y Yi i為為i

20、 i期的統(tǒng)計數(shù)據(jù)值；期的統(tǒng)計數(shù)據(jù)值； W Wi i為為Y Yi i期的權(quán)數(shù)。期的權(quán)數(shù)。2022-3-7252.2.應(yīng)用舉例應(yīng)用舉例某房地產(chǎn)公司某房地產(chǎn)公司1 1到到6 6月的實際銷售量如表：月的實際銷售量如表： 月份月份1 12 23 34 45 56 6銷售量銷售量(m(m2 2) )44004400 50005000 45004500 60006000 55005500 70007000111234144001500014500260003550047000=5866.7(m=5866.7(m2 2) )設(shè)月份權(quán)數(shù)為，設(shè)月份權(quán)數(shù)為，5 5月份為，月份為，月份為，月份為，其它月份均為其它月份

21、均為1 1。試預(yù)測月份銷售量。試預(yù)測月份銷售量。按公式計算按公式計算7 7月份的預(yù)測值為：月份的預(yù)測值為：2022-3-726( (三三) )移動平均法移動平均法移動平均法移動平均法是運用靠近預(yù)測期的各期實際需是運用靠近預(yù)測期的各期實際需求額的平均數(shù)來預(yù)測未來時期的需求額。求額的平均數(shù)來預(yù)測未來時期的需求額。隨著時間的推移，計算平均值所用的各個時隨著時間的推移，計算平均值所用的各個時期也是向后移動的。期也是向后移動的。1.1.簡單移動平均法簡單移動平均法的預(yù)測原理的預(yù)測原理 移動平均數(shù)移動平均數(shù)= =連續(xù)連續(xù)n n期之和期之和/n /n 2022-3-727 范例范例 某房地產(chǎn)公司某房地產(chǎn)公司

22、20062006年年9 9至至20072007年年2 2月的月的實際銷售量如下表所示。假定實際銷售量如下表所示。假定3 3個月移動一次，個月移動一次，試預(yù)測試預(yù)測20072007年年3 3月銷售量。月銷售量。將數(shù)據(jù)代入公式的計算過程如下：將數(shù)據(jù)代入公式的計算過程如下：2006.12.2006.12.預(yù)測值預(yù)測值=(6700+5500+6900)/3=6400(m=(6700+5500+6900)/3=6400(m2 2) )2007.1.2007.1.預(yù)測值預(yù)測值=(5500+6900+7600)/3=6700(m=(5500+6900+7600)/3=6700(m2 2) )2007.2.2

23、007.2.預(yù)測值預(yù)測值=(6900+7600+7800)/3=7400(m=(6900+7600+7800)/3=7400(m2 2) )2007.3.2007.3.預(yù)測值預(yù)測值=(7600+7800+9300)/3=8200(m=(7600+7800+9300)/3=8200(m2 2) )月份月份9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月實際銷售量實際銷售量( () ) 670067005500550069006900760076007800780093009300平均預(yù)測數(shù)平均預(yù)測數(shù)( () )64006400670067007400740082008

24、2002022-3-7282.2.加權(quán)移動平均法的預(yù)測原理加權(quán)移動平均法的預(yù)測原理【范例】【范例】已知某房地產(chǎn)公司已知某房地產(chǎn)公司1 1至至7 7月份的銷售月份的銷售量如下表。求量如下表。求8 8月份的趨勢預(yù)測值。月份的趨勢預(yù)測值。權(quán)權(quán)數(shù)數(shù)期期權(quán)權(quán)數(shù)數(shù)第第期期實實際際數(shù)數(shù)第第加加權(quán)權(quán)移移動動平平均均數(shù)數(shù))n()n(月份月份1 12 23 34 45 56 67 78 8銷售量銷售量( (套套) )16001600 17001700 16001600 18001800 20002000 18001800 19001900 ？2022-3-729月月份份實際銷實際銷售量售量( (套套) )三期三期

25、平均數(shù)平均數(shù)變動變動值值三項三項平均數(shù)平均數(shù)趨勢趨勢值值1 1160016002 217001700163316333 3160016001700170067674 4180018001800180010010078785 52000200018671867676767676 6180018001900190033337 7190019008 819341934預(yù)測值預(yù)測值=1800+67=1800+672=1934(2=1934(套套) )2022-3-730( (四四) )線性趨勢外推法線性趨勢外推法 1. 1.線性趨勢外推法的原理。線性趨勢外推法的原理。 線性趨勢方程為：線性趨勢方程為：

26、Y=a+bxY=a+bx 式中：式中： 為預(yù)測的變量值（稱為因變量）；為預(yù)測的變量值（稱為因變量）； x x為自變量；為自變量；a a、b b為待定系數(shù)。為待定系數(shù)。 a a、b b由下式求得：由下式求得： y=na + bxy=na + bx xy=ax + bx xy=ax + bx2 2 或或: : ， 式中：式中：y y為因變量實際值，為因變量實際值， 為自變量的平均為自變量的平均數(shù)；數(shù)； 為因變量實際值的平均數(shù)。為因變量實際值的平均數(shù)。y 22xnxy xnxybbyaxy2022-3-7312.2.應(yīng)用舉例應(yīng)用舉例 某市某市2000200020062006年住宅開工面積總量見下年住

27、宅開工面積總量見下表。運用直線趨勢預(yù)測該市表。運用直線趨勢預(yù)測該市20072007和和20102010年的住年的住宅開工面積總量。宅開工面積總量。 年份年份20002000 200120012002200220032003 200420042005200520062006面積面積( (萬萬) )7474797980809090105105142142122122 注注: :把時間轉(zhuǎn)化成更簡單的數(shù)后計算。即把時間轉(zhuǎn)化成更簡單的數(shù)后計算。即: : 指定指定20002000年為年為1 1，20012001年為年為2 2， ，等等。，等等。2022-3-732 線性趨勢外推法相關(guān)數(shù)據(jù)計算結(jié)果為：線性趨

28、勢外推法相關(guān)數(shù)據(jù)計算結(jié)果為： n=7,x=28,y=692,xn=7,x=28,y=692,x2 2=140,xy=3063=140,xy=3063 將之代入方程：將之代入方程： y=na+bxy=na+bx xy=ax+bx xy=ax+bx2 2 有：有：692=7a+28b692=7a+28b， 3063=28a+140b3063=28a+140b 解之得：解之得：a=56.7a=56.7，b=10.54b=10.54因此，線性趨勢方程為因此，線性趨勢方程為: y=56.7+10.54x : y=56.7+10.54x 20072007年面積年面積=56.70+10.54=56.70+1

29、0.548=141(8=141(萬萬) )20102010年面積年面積=56.70+10.54=56.70+10.5411=172.64(11=172.64(萬萬) )2022-3-733 ( (五五) )相關(guān)分析法相關(guān)分析法相關(guān)分析法，也稱因果預(yù)測法，是在定性分相關(guān)分析法，也稱因果預(yù)測法，是在定性分析的基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確析的基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用定自變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用回歸方程來進(jìn)行預(yù)測。回歸方程來進(jìn)行預(yù)測。 注意注意: :下面僅介紹線性相關(guān)分析法下面僅介紹線性相關(guān)分析法 2022-3-7341.1.相關(guān)分析法預(yù)

30、測原理相關(guān)分析法預(yù)測原理其計算公式為：其計算公式為： bxay其中：其中： = = = =nxbyaiiyxbb22)(iiiiiixxnyxyxn2022-3-7352.2.相關(guān)分析法應(yīng)用相關(guān)分析法應(yīng)用 例如例如 某房地產(chǎn)公司商品住宅，其銷售量和盈某房地產(chǎn)公司商品住宅，其銷售量和盈利額統(tǒng)計資料如下表。試預(yù)測當(dāng)銷售量達(dá)到利額統(tǒng)計資料如下表。試預(yù)測當(dāng)銷售量達(dá)到140140套時的盈利額。套時的盈利額。銷售量銷售量( (套套) ) 4 46 6 1010 2020 3030 4040 5050 6060 65659090 120120盈利額盈利額( (萬元萬元) ) 4 46 68 81313 16

31、16 1717 1919 2525 2525292929292022-3-736 解解 計算可得計算可得: : n=11, xn=11, xi i=495; y=495; yi i=208; =208; x xi iy yi i=13757; x=13757; xi i2 2=35877.=35877.求得：求得：a= 4.5a= 4.5 b= 0.32 b= 0.32預(yù)測方程為預(yù)測方程為: :y=4.5+O.32xy=4.5+O.32x當(dāng)銷售量為當(dāng)銷售量為140140套時套時, ,盈利額為盈利額為: : y=4.5+0.32 y=4.5+0.32140=49.3(140=49.3(萬元萬元)

32、 ) 2022-3-737房地產(chǎn)崩盤時刻表房地產(chǎn)崩盤時刻表觀點分析觀點分析2022-3-738 關(guān)于關(guān)于房地產(chǎn)崩盤時刻表房地產(chǎn)崩盤時刻表，學(xué)者認(rèn)，學(xué)者認(rèn)為：為：“從房地產(chǎn)和股票市場發(fā)展的宏觀從房地產(chǎn)和股票市場發(fā)展的宏觀背景看，中國和背景看，中國和2020年前的日本的確有許年前的日本的確有許多類似之處。例如多類似之處。例如19851985年，在美國的壓年，在美國的壓力下，日元被迫升值，出現(xiàn)流動性過剩，力下，日元被迫升值，出現(xiàn)流動性過剩，并出現(xiàn)了資產(chǎn)價格泡沫。而并出現(xiàn)了資產(chǎn)價格泡沫。而20052005年在類年在類似情況下，中國的人民幣升值，外匯儲似情況下，中國的人民幣升值，外匯儲備大幅度增加，吸引

33、了大量國際資本來備大幅度增加，吸引了大量國際資本來套利，由此導(dǎo)致資金過剩，房價、股價套利，由此導(dǎo)致資金過剩，房價、股價都出現(xiàn)上漲。都出現(xiàn)上漲。”2022-3-739 以北京、上海等城市的房價來看，目前以北京、上海等城市的房價來看，目前房地產(chǎn)泡沫的確非常嚴(yán)重，房地產(chǎn)泡沫的確非常嚴(yán)重，“泡沫肯定會破泡沫肯定會破滅的，但時間是什么時候有不確定性，不一滅的，但時間是什么時候有不確定性，不一定具體在定具體在20112011年或者哪個時間點。年或者哪個時間點?！薄啊薄斑@個這個2020年前發(fā)生在日本的故事，以及這個年前發(fā)生在日本的故事，以及這個崩盤崩盤時刻表時刻表，有關(guān)部門應(yīng)該高度重視。，有關(guān)部門應(yīng)該高度重視?！睂W(xué)者學(xué)者認(rèn)為：認(rèn)為：“經(jīng)過連續(xù)幾年的上漲之后，對房地經(jīng)過連續(xù)幾年的上漲之后，對房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)是一個兩難選