物權(quán)法精講講義

1、民法編物權(quán)法專題第一章 物權(quán)概述【本章結(jié)構(gòu)導(dǎo)圖】 自物權(quán)（完全物權(quán)、所有權(quán)） 地上權(quán) 地役權(quán) 比較法上 典權(quán) 永佃權(quán) 用益權(quán)（居住權(quán)等） 物權(quán) 用益物權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán) 宅基地使用權(quán) 我國法上 農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán) 他物權(quán) 地役權(quán) 抵押權(quán) 意定擔(dān)保物權(quán) 擔(dān)保物權(quán) 質(zhì)權(quán) 動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)財產(chǎn)權(quán) 留置權(quán) 法定擔(dān)保物權(quán) 物 物權(quán) 客體 行為 債權(quán) 支配權(quán)、絕對權(quán)、對世權(quán) 性質(zhì) 請求權(quán)、相對權(quán)、對人權(quán)債權(quán)：區(qū)別于物權(quán) 追及力、優(yōu)先力、排他力 效力 平等性 不具有追及力排他力 物權(quán)法定 創(chuàng)設(shè) 債權(quán)契約自由第一節(jié) 物權(quán)概述一、物權(quán)的概念物權(quán)是指權(quán)利人直接支配標(biāo)的物享有其利益并排除他人之干涉的民事財產(chǎn)權(quán)。二、物權(quán)的特

2、征 1、物權(quán)是民事財產(chǎn)權(quán)的一種，在這一點上物權(quán)與債權(quán)相同。作為財產(chǎn)權(quán)，物權(quán)以可流轉(zhuǎn)為其原則以不得流轉(zhuǎn)為例外；由于物權(quán)是財產(chǎn)權(quán)所以物權(quán)受到侵害以后可以通過損害賠償實現(xiàn)完全救濟；又由于物權(quán)是財產(chǎn)權(quán)所以其受到侵害以后即便權(quán)利人受有精神損害也不得要求精神損害賠償。2、物權(quán)的客體是特定的物 3、物權(quán)是支配權(quán)、絕對權(quán)和對世權(quán)三、物權(quán)的共同效力 所謂物權(quán)的共同效力是指所有物權(quán)均具備的效力，無論是所有權(quán)還是用益物權(quán)抑或是擔(dān)保物權(quán)均具備。共同效力是相對于特殊效力而言的，每一種物權(quán)均有其特殊的效力，在學(xué)習(xí)具體物權(quán)的效力時必須結(jié)合這些共同效力。這也是民法之所以難以掌握的原因之一。（一）物權(quán)的優(yōu)先效力 物權(quán)的優(yōu)先效力

3、體現(xiàn)在如下兩個方面： 1、物權(quán)對于債權(quán)的優(yōu)先效力。在同一標(biāo)的物上物權(quán)與債權(quán)并存時，物權(quán)有優(yōu)先于債權(quán)的效力。這一原則有例外，即：買賣不破租賃。 2、物權(quán)相互間的優(yōu)先效力。同一個標(biāo)的物上存在兩個以上物權(quán)的先成立的物權(quán)優(yōu)先于后成立的物權(quán)。這一原則有兩個例外：其一為，法定物權(quán)優(yōu)先于意定物權(quán)，例如留置權(quán)無論成立在先還是在后都優(yōu)先于標(biāo)的物上的抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)；其二，他物權(quán)成立在后，但是優(yōu)先于所有權(quán)。（二）物權(quán)的追及效力 所謂物權(quán)的追及效力是指不論標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)于何人之手物權(quán)人均可追及到物之所在行使其權(quán)利。物權(quán)的追及效力也有一個例外，即：動產(chǎn)的善意取得制度。（三）物權(quán)的妨害排除力 物權(quán)作為絕對權(quán)、對世權(quán)具有對抗任何

4、第三人的效力，因此任何人不得干涉權(quán)利人行使其物權(quán)。物權(quán)的權(quán)利人在其權(quán)利的實現(xiàn)上遇有某種妨害時，物權(quán)人有權(quán)對于造成妨害其權(quán)利事由發(fā)生的人請求排除此等妨害，稱為物上請求權(quán)。 四、物權(quán)的類型（一）物權(quán)法定原則 所謂物權(quán)法定原則是指物權(quán)的種類、物權(quán)的內(nèi)容和效力都只能由法律加以規(guī)定，當(dāng)事人不得任意創(chuàng)設(shè)，其具體內(nèi)容包括：1、類型法定，又被稱之為類型強制（Typenzwang） 所謂類型法定是指物權(quán)的類型只能又物權(quán)法或者其他法律規(guī)定，不得由當(dāng)事人隨意創(chuàng)設(shè)，即當(dāng)事人在其協(xié)議中不得明確規(guī)定其通過合同設(shè)定的權(quán)利為物權(quán)，也不得設(shè)定與法定的物權(quán)不相符合的物權(quán)。當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)物權(quán)法所未規(guī)定的物權(quán)不能發(fā)生物權(quán)的效力，但是這并

5、不能否定當(dāng)事人的約定的效力，當(dāng)事人的約定仍然有效，只不過只能在當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力（作為合同只產(chǎn)生債權(quán)效力）。2、物權(quán)的內(nèi)容由法律規(guī)定，而不能由當(dāng)事人通過協(xié)議設(shè)定。 3、物權(quán)的效力必須由法律規(guī)定，而不能由當(dāng)事人通過協(xié)議加以設(shè)定。 4、物權(quán)的公示方法必須由法律規(guī)定，不得由當(dāng)事人隨意確定。物權(quán)法定原則與合同自由原則的區(qū)別體現(xiàn)了合同法與物權(quán)法的不同之處。 物權(quán)法定原則不僅僅禁止當(dāng)事人約定法律所未規(guī)定的物權(quán)類型和內(nèi)容，而且也限制法律以外的其他法律規(guī)范創(chuàng)設(shè)物權(quán)法和其他法律所未規(guī)定的物權(quán)類型，因此行政法規(guī)、地方法規(guī)和部門規(guī)章等均不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)類型和改變法律所規(guī)定的物權(quán)內(nèi)容。 盡管學(xué)說上對于物權(quán)法第5條所規(guī)

6、定的“法律”究竟做何解有爭論，有的學(xué)者認(rèn)為這里的法律應(yīng)當(dāng)做廣義上的解釋，即包括行政法規(guī)、地方法規(guī)何部門規(guī)章在內(nèi)的所有法律淵源；有的學(xué)者認(rèn)為這里的“法律”應(yīng)當(dāng)采狹義的解釋，僅指由全國人民代表大會及其常委會所制定的以“法律”命名的行為規(guī)范。筆者贊同后一種學(xué)說，因為只有這樣解釋才能符合邏輯，在許多允許行政法規(guī)等法律淵源加以規(guī)定的地方都明確列舉出“行政法規(guī)”，例如第10條規(guī)定：不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。（二）物權(quán)的分類型1、動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)物權(quán)2、主物權(quán)與從物權(quán) 3、完全物權(quán)與定限物權(quán)4、用益物權(quán)與

7、擔(dān)保物權(quán)5、有期限物權(quán)與無期限物權(quán) 6、民法的上物權(quán)與特別法上的物權(quán) 第二節(jié) 物權(quán)變動一、物權(quán)的變動的概念 物權(quán)的變動，是物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅的總稱。其具體包括：、物權(quán)的發(fā)生 、物權(quán)的變更。 、物權(quán)的消滅。 二、物權(quán)的變動的原則 （一）公示原則1、公示原則的概念所謂公示，是指物權(quán)在變動時，必須將物權(quán)變動的事實通過一定的公示方法向社會公開，從而使第三人知道物權(quán)變動的情況，否則不能發(fā)生物權(quán)變動的效力。2、公示原則的理由物權(quán)的變動之所以要公示也是由物權(quán)的性質(zhì)本身所決定的。因為物權(quán)具有排他的、優(yōu)先的效力。如果物權(quán)的變動不采用一定的公示方法，某人享有某種物權(quán)，第三人并不知道，而該人要向第三人主張優(yōu)先權(quán)

8、時，必須會使第三人遭受損害。 物權(quán)公示制度的建立極大地減少了產(chǎn)權(quán)變動中的糾紛，從而維護了交易的安全和秩序。3、公示方法世界各國在公示方式上大體都采用相同的方式：就動產(chǎn)而言其公示方式乃是占有；就不動產(chǎn)而言乃是登記。但是關(guān)于公示的法律效力各國采取了不同的做法：法國、日本等國家采取登記對抗主義，即不登記不得對抗第三人，但是不影響物權(quán)在當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)移；德國、瑞士等國家采取登記生效主義，不登記不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。4、公示原則的適用范圍不公示不發(fā)生物權(quán)變動的效力或者不等記不得對抗善意第三人僅限于因法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動，對于因法律行為以外的法律事實而發(fā)生物權(quán)變動的是否登記不影響物權(quán)變動的效力，如繼承

9、、建造等取得標(biāo)的物之所有權(quán)，即使未登記所有權(quán)也發(fā)生變動。但是若不動產(chǎn)物權(quán)取得人要處分該項物權(quán)必須先進(jìn)行登記，否則不發(fā)生效力。具體如下：（1）基于裁判文書發(fā)生物權(quán)變動的因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。（2）基于繼承或者受遺贈取得物權(quán)因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力，也就是說，被繼承人死亡時繼承人取得相應(yīng)的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)物權(quán)。（3）因建造等事實行為而發(fā)生物權(quán)變動因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。（二）公信原則 所謂公信原

10、則是指一旦當(dāng)事人變更物權(quán)時，依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示，則即使依公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)不存在或存在瑕疵，但對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實的物權(quán)存在相同的法律效果，以保護交易安全。公示與公信是密切聯(lián)系在一起的，公信原則是公示原則的必然邏輯結(jié)果。公信原則集中體現(xiàn)在善意取得制度上。三、物權(quán)的變動原因 （一）物權(quán)的取得、民事法律行為物權(quán)行為。 基于法律行為而直接取得物權(quán)的法律行為乃是物權(quán)行為。關(guān)于物權(quán)行為的理論見本節(jié)第五部分。 、民事法律行為以外的其他法律事實取得物權(quán)，這主要有：（）因生效法律文書而取得物權(quán)； （）因公用征收或沒收取得物權(quán)；（）因附合、混合、加工取得

11、所有權(quán)；（）因繼承取得物權(quán)；（）因拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物取得所有權(quán)。（二）物權(quán)的消滅 、民事法律行為：（）單方行為拋棄（）雙方行為物權(quán)合同，但只能是相對消滅。 、民事法律行為以外的原因：（）標(biāo)的物滅失。 （）期間屆滿。 對于有期限的物權(quán)，其期限屆滿的該物權(quán)歸于消滅，例如土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和地役權(quán)均存在期限，當(dāng)期限屆滿又沒有續(xù)期的該種物權(quán)歸于消滅。（）混同。 所謂混同是指他物權(quán)與所有權(quán)同歸一人的情形，此時他物權(quán)由于沒有存在的必要因此歸于消滅。四、基于法律行為的物權(quán)變動 我國物權(quán)依據(jù)法律行為而進(jìn)行變動的兼采折中主義和意思主義，但是以折中主義為原則。1、我國原則上采納了物權(quán)變動的折中主義

12、。即依據(jù)法律行為而發(fā)生物權(quán)變動僅需要一個法律行為（即買賣合同、贈與合同、互易合同等），而不需要在債權(quán)合同之外另行實施物權(quán)合意，但是物權(quán)變動必須要進(jìn)行登記或者交付動產(chǎn)等公示行為，從公示行為完成之時去物權(quán)變動生效。但是需要注意的是未登記或者未交付僅僅是物權(quán)不發(fā)生變動，而債權(quán)合同則已經(jīng)生效，若合同生效后出讓人不辦理登記或者交付標(biāo)的物的構(gòu)成違約行為，受讓人可以訴請法院判決其協(xié)助登記或者交付標(biāo)的物。2、但是在下列情形物權(quán)變動則采意思主義，即物權(quán)從債權(quán)合同生效時發(fā)生變動，但是不登記不發(fā)生對抗善意第三人的效力：（1）土地承包經(jīng)營權(quán)，從承包合同生效時取得，流轉(zhuǎn)的從相應(yīng)的流轉(zhuǎn)合同生效時發(fā)生效力，但是未登記不發(fā)生

13、對抗善意第三人的效力。（物權(quán)法第127、129條）（2）地役權(quán)，從設(shè)立合同生效時發(fā)生效力，但是未登記不得對抗善意第三人（物權(quán)法第158條）（3）動產(chǎn)抵押，從抵押合同生效時發(fā)生效力，但是為登記不得對抗善意第三人（物權(quán)法第187、188與189條的）五、不動產(chǎn)登記（一）登記的概念 所謂登記是指經(jīng)權(quán)利人的申請由登記機關(guān)將物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅的事實記載在登記簿上，從而對于物權(quán)的變動予以公示的行為。不動產(chǎn)登記分為三種登記，分別為：設(shè)立登記、變更登記和注銷登記。（二）登記主管和管轄 1、物權(quán)法規(guī)定不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)統(tǒng)一登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機關(guān)管轄。 2、具體的登記主管機關(guān)、登記范圍、登記辦法則由其

14、他法律、行政法規(guī)加以規(guī)定。因此下一步應(yīng)當(dāng)由人大及其常委會制定不動產(chǎn)登記法或者由國務(wù)院制定不動產(chǎn)登記條例來對此做出規(guī)范，現(xiàn)在還無法確定未來的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機關(guān)。（三）登記程序1、當(dāng)事人申請當(dāng)事人申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料。當(dāng)事人申請登記之行為的性質(zhì)，因不同的立法例而有所不同，在采物權(quán)變動形式主義的立法例中當(dāng)事人登記申請行為屬于物權(quán)法行為（即以變動物權(quán)為內(nèi)容的意思表示）；在采物權(quán)變動的意思主義和折中主義的立法例下登記申請行為屬于事實行為。2、登記機關(guān)進(jìn)行審查（1）登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；就有關(guān)登記事項詢問申

15、請人；申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。至于登記機關(guān)的審查應(yīng)當(dāng)是實質(zhì)審查還是僅形式審查，依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定還不能得出結(jié)論，有待將來不動產(chǎn)登記法來加以明確，不過依筆者之見最好是采形式審查主義，這樣不僅有利于提高登記效率而且還能夠降低登記機關(guān)因登記錯誤而發(fā)生損害賠償?shù)谋壤?。?）登記機構(gòu)在登記的過程中不得有下列行為要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估；以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；超出登記職責(zé)范圍的其他行為。3、登記在經(jīng)過審查后符合登記的條件的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)如實、及時登記有關(guān)事項。（四）關(guān)于不動產(chǎn)登記簿的效力1、不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)設(shè)置和保管不動產(chǎn)登記簿，不動

16、產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。2、不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)為不動產(chǎn)權(quán)利人出具權(quán)利權(quán)屬證書不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。3、權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。（五）更正登記不動產(chǎn)登記錯誤的真正權(quán)利人和利害關(guān)系人可以申請登記機關(guān)將有關(guān)登記事項予以更正是為更正登記。 不動產(chǎn)登記機關(guān)進(jìn)行更正登記的前提是：申請人有確鑿的證據(jù)證明登記錯誤的；或者登記名義人同意進(jìn)行更正登記的。有這兩種情形之一的登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以更正。（六）異議登記1、異議登記的概念

17、所謂異議登記是指利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿存在錯誤為了防止其利益受有損害請求登記機關(guān)將其對于該不動產(chǎn)登記簿的異議予記載在案從而防止第三人善意取得的臨時性法律制度。 2、異議登記的法律后果 （1）異議登記后針對該異議事項第三人不能再構(gòu)成善意，因此也就無法善意取得該項物權(quán)。（2）異議登記并不能阻礙登記名義人處分其不動產(chǎn)。（3）異議登記后異議申請人必須在十五日內(nèi)起訴，不起訴的異議登記失效。（4）異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。例如：甲被登記為一房屋的所有人，乙認(rèn)為登記有錯誤主張其自己是真正的權(quán)利人，那么乙可以申請異議登記。異議登記后甲仍然可以將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，但是若事

18、后經(jīng)法院判決乙為真正的權(quán)利人那么丙不能主張其已經(jīng)善意取得該不動產(chǎn)。若經(jīng)法院判決甲是真正權(quán)利人乙的異議登記不正確，那么丙取得該房屋的所有權(quán)，乙由于申請異議登記錯誤那么應(yīng)當(dāng)對甲所遭受的損失承擔(dān)損害賠償責(zé)任。（七）預(yù)告登記當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。（八）登記錯誤時的損害賠償責(zé)任1、申請人的賠償責(zé)任當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。2、登記機關(guān)的

19、賠償責(zé)任（1）因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（2）登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。六、動產(chǎn)的交付動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式是交付，交付是指移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有，依據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定動產(chǎn)交付有如下四種方式：1、現(xiàn)實交付，是指將標(biāo)的物的占有直接移轉(zhuǎn)給對方當(dāng)事人。2、簡易交付，是指受讓人已經(jīng)占有動產(chǎn)，如受讓人已經(jīng)通過寄托、租賃、借用等方式實際占有了動產(chǎn)，則于物權(quán)變動的合意成立時，視為交付。3、占有改定，即動產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有。這樣，在物權(quán)讓與的合意成立時，視為交付，受讓人取得間接占有。 4、指示交付，即動產(chǎn)由第三人占有時，出讓

20、人將其對于第三人的返還請求權(quán)讓與受讓人，以代替交付。七、因法律行為以外的其他法律事實而引起的物權(quán)變動（一）物權(quán)變動的時間因法律行為以外的其他法律事實引起的物權(quán)變動不需要進(jìn)行公示，也就是說不動產(chǎn)物權(quán)的變動無須進(jìn)行登記而動產(chǎn)物權(quán)的變動則無須交付，物權(quán)變動從各法律事實發(fā)生之日起生效。具體如下：1、 基于生效法律文書而發(fā)生物權(quán)變動的因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。 2、基于繼承或者受遺贈而取得物權(quán)的因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。3、因事實行為而發(fā)生物權(quán)變動的因合

21、法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。（二）登記的效力基于法律行為以外其他法律事實而取得不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。第三節(jié) 物權(quán)的法律保護一、物權(quán)的確認(rèn)之訴物權(quán)歸屬的確認(rèn)是物權(quán)保護的前提條件，若兩個以上的當(dāng)事人就某物的所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的歸屬及內(nèi)容發(fā)生爭議的，各方當(dāng)事人均可向人民法院提起確認(rèn)之訴，請求人民法院確認(rèn)物權(quán)的歸屬。確認(rèn)之訴可單獨提起，也可以在提起侵權(quán)之訴時一并提起；還可以是被他人提出侵權(quán)之訴后，提出反訴請求法院確認(rèn)原告沒有物權(quán)，從而作為抗辯理由。二、物權(quán)的絕對性保護措施物權(quán)是絕對權(quán)，因此任

22、何第三人都負(fù)有尊重物權(quán)人之物權(quán)不妨礙物權(quán)人對物權(quán)的享有和行使，否則不論行為人是否有過錯從而是否構(gòu)成侵權(quán)行為，物權(quán)人都有權(quán)利行使物上請求權(quán)對其權(quán)利予以救濟和保護。同其他請求權(quán)一樣物上請求權(quán)可以是通過訴訟的方式行使，也可以通過訴訟外的方式加以行使。、物上請求權(quán)的法律性質(zhì)（1）物上請求權(quán)是請求權(quán)。 （2）物上請求權(quán)是物權(quán)的效用。（3）物上請求權(quán)附屬于物權(quán)。 由于物上請求權(quán)是物權(quán)效力的體現(xiàn)不是一項獨立的權(quán)利，因此訴訟時效不適用于物上請求權(quán)。2、物上請求權(quán)的行使。物上請求權(quán)的行使，不必非得依訴訟的方式進(jìn)行，也可以依意思表示的方式為之，即物權(quán)人在其物權(quán)受到妨害后，可以直接請求侵害人為一定的行為或不為一定的

23、行為。3、物上請求權(quán)與債權(quán)請求權(quán)。物權(quán)人在其標(biāo)的物受到損害時有請求侵權(quán)人賠償損失的權(quán)利，傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為這是一種債權(quán)請求權(quán)，又稱為損害賠償請求權(quán)。 4、物上請求權(quán)的類型依據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，物上請求包括標(biāo)的物返還請求權(quán)、妨害排除請求權(quán)、妨害預(yù)防請求權(quán)和恢復(fù)原狀請求權(quán)四種。（1）標(biāo)的物返還請求權(quán)對于標(biāo)的物有占有權(quán)能的人對于無權(quán)占有標(biāo)的物的人享有請求其返還標(biāo)的物的權(quán)利，是為標(biāo)的物返還請求權(quán)。因為該種權(quán)利主要適用于所有人請求無權(quán)占有人返還標(biāo)的物，所以又被稱之為所有物返還請求權(quán)。我國與比較法上其他國家的規(guī)定有所不同，在大陸法系的其他國家一般將標(biāo)的物返還請求權(quán)作為所有權(quán)的效力之一規(guī)定在所有權(quán)一章中，然后

24、對于也適用該規(guī)定的其他物權(quán)則在各該物權(quán)的部分規(guī)定一個準(zhǔn)用性的條款，因此若在具體物權(quán)中沒有準(zhǔn)用條款的規(guī)定則是否能適用返還請求權(quán)就有不同的觀點。我國物權(quán)法則把該項權(quán)利規(guī)定在總則中，因此只要分則中沒有特別規(guī)定，則一律加以適用。因此，在我國不能僅僅稱之為所有物返還請求權(quán)，而應(yīng)當(dāng)代之以“標(biāo)的物返還請求權(quán)”。行使標(biāo)的物返還請求權(quán)的要件為：享有標(biāo)的物返還請求權(quán)的物權(quán)必須是權(quán)利人有占有權(quán)能的物權(quán)，在權(quán)利人沒有占有的權(quán)能時不能請求返還。有占有權(quán)能的物權(quán)有所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)。必須占有人對標(biāo)的物的占有是物權(quán)占有。（2）妨害停止請求權(quán)第三人的行為對于權(quán)利人行使其權(quán)利構(gòu)成

25、了妨害的，物權(quán)人有權(quán)基于其物權(quán)請求行為人排除該項妨害。（3）妨害預(yù)防請求權(quán) 第三人的行為雖然還沒有對權(quán)利人行使權(quán)利構(gòu)成現(xiàn)實的妨害，但是卻有構(gòu)成妨害的可能性時，權(quán)利人有權(quán)基于其物權(quán)請求行為人預(yù)防該妨害的發(fā)生。例如甲正在挖地下商場，馬上就要挖到乙的地下，從而有可能會導(dǎo)致乙的地基動搖，則乙基于其房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)可以請求甲預(yù)防該損害的發(fā)生。（4）恢復(fù)原狀請求權(quán) 第三人的行為導(dǎo)致了標(biāo)的物毀損、滅失的，權(quán)利人基于其物權(quán)有權(quán)要求行為人對于標(biāo)的物進(jìn)行修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。三、債權(quán)性保護方法（一）侵權(quán)行為法的保護 由于物權(quán)是絕對權(quán)因此受侵權(quán)行為法的保護，即物權(quán)可以成為侵權(quán)行為的對象。若第三人的

26、行為對于物權(quán)人構(gòu)成侵權(quán)行為的，則應(yīng)當(dāng)依照侵權(quán)行為法對于物權(quán)人承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)行為責(zé)任。侵權(quán)行為的責(zé)任主要是損害賠償?shù)呢?zé)任。行為人的行為是否構(gòu)成侵權(quán)行為取決于其是否符合侵權(quán)行為的構(gòu)成要件，對于侵權(quán)行為的要件及法律后果，請讀者自行參閱本書侵權(quán)行為的部分。（二）不當(dāng)?shù)美a(chǎn)生的請求權(quán) 第三人獲得物權(quán)人之物權(quán)性利益，若沒有合法的根據(jù)可能會構(gòu)成不當(dāng)?shù)美餀?quán)人可以基于不當(dāng)?shù)美畟埱螳@利人返還其財產(chǎn)。第二章 所有權(quán)【本章結(jié)構(gòu)導(dǎo)圖】 鄰地利用關(guān)系 不動產(chǎn)所有權(quán) 用水排水之關(guān)系 （相鄰關(guān)系） 越界關(guān)系 依標(biāo)的物 鄰地妨害妨免關(guān)系 善意取得 所有權(quán) 動產(chǎn)所有權(quán) 添附（原始取得） 先占 拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物 單獨

27、所有 按份共有物權(quán) 依主體 合伙共有 共 有 夫妻共有 共同共有 家庭共有 共同繼承 國家所有 依所有制 集體所有 私人所有和法人所有 他物權(quán) 第一節(jié) 所有權(quán)的概述一、所有權(quán)的概念和特征（一）概念 我國物權(quán)法對于所有權(quán)沒有設(shè)定義性的規(guī)定，只在第39條規(guī)定了所有權(quán)的四項權(quán)能。  學(xué)理上則將所有權(quán)定義為：權(quán)利人法令限制范圍內(nèi)對于標(biāo)的物永久全面與整體的支配性物權(quán)。（二）特征 需要注意的是所有權(quán)的特征乃是相對于他物權(quán)而言的，也即所有權(quán)與他物權(quán)的區(qū)別：  1、所有權(quán)具有全面性    所有人對于標(biāo)的物乃是全面的及概括的占有、使用、收益、

28、處分。這就與他物權(quán)，如地上權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)等僅于一定范圍內(nèi)進(jìn)行支配不同。所以學(xué)理上將所有權(quán)稱為完全物權(quán)；而將他物權(quán)稱之為定限物權(quán)。并將所有權(quán)系對標(biāo)的物全面支配不可分割之特性，謂之“完全性”或“完整性”。   2、所有權(quán)具有整體性    所有權(quán)對標(biāo)的物的支配雖然可以分為占有、使用、收益及處分等各種具體權(quán)能，但所有權(quán)非此各種權(quán)能的簡單相加，而系各該權(quán)能所由派生之單一體，為渾然整體之權(quán)利，學(xué)理稱此為所有權(quán)之整體性（單一性、渾一性），故基于所有權(quán)而設(shè)定之他物權(quán)如地役權(quán)、典權(quán)，自非由所有權(quán)支分之一種權(quán)能，而系將所有權(quán)單一內(nèi)容之一部分，予

29、以具體化，讓由他物權(quán)人享有而已。所有權(quán)及其他物權(quán)，歸屬于一人時，其他物權(quán)因混同而消滅。  3、所有權(quán)為具有彈力性    也就是說，所有權(quán)的任何一項權(quán)能都能夠從所有權(quán)中分離出來而交給他人行使，但是他人一旦喪失了該權(quán)能，那么該權(quán)能將自動回歸于所有人。    4、所有權(quán)具有永久性    所有權(quán)隨標(biāo)的物之存在而永遠(yuǎn)存續(xù)，不得預(yù)定其存續(xù)期間，此即所謂所有權(quán)之“永久性”（恒久性）。但此非指所有權(quán)永不消滅之意，而系謂所有權(quán)不得如地上權(quán)、典權(quán)等預(yù)定一存續(xù)期限，使于期限屆滿

30、時，當(dāng)然歸于消滅。至于所有權(quán)得因標(biāo)的物滅失，他人之取得時效而消滅，固不待言。所有人若將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓他人或拋棄而喪失時，則為行使所有權(quán)之結(jié)果，而非所有權(quán)支配權(quán)能期間上之限制。    5、所有權(quán)為于法令限制范圍內(nèi)支配標(biāo)的物的物權(quán)    所有人得依其自由意思對于標(biāo)的物為全面之支配，法律并給予最高度之保障與尊重，此即為所有權(quán)之絕對性，在自由競爭之資本主義社會有所謂的“所有權(quán)神圣不可侵犯”、“所有權(quán)絕對”等原則，但是隨著社會的進(jìn)步、經(jīng)濟的發(fā)展出現(xiàn)了所有權(quán)社會化，所有權(quán)雖然仍具有絕對性，但是其行使應(yīng)受到法律一定程度上限制。 二、

31、所有權(quán)的權(quán)能（一）權(quán)能的含義所謂權(quán)能是指權(quán)利人實現(xiàn)其權(quán)利的各種可能性，其本身并不是一種獨立的權(quán)利。所有權(quán)的權(quán)能有兩方面：積極權(quán)能與消極權(quán)能。所謂所有權(quán)的積極權(quán)能是指所有人可以實施的行為的可能性，而所謂消極的權(quán)能則是指行為人可以禁止他人實施行為的可能性。（二）所有權(quán)的積極權(quán)能依據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，所有權(quán)有四項積極權(quán)能分別為：占有、使用、收益、處分。茲分別說明如下1、占有 所謂占有是民事主體對于標(biāo)的物實際上的占領(lǐng)、控制。占有首先是一種事實狀態(tài)。所有對自己標(biāo)的物的占有屬于有權(quán)占有。所有人可以自己占有標(biāo)的物，也可交給他人予以占有。經(jīng)所有人同意而取得占有的人為有權(quán)占有，而若非所有人未經(jīng)所有人的同意而對標(biāo)

32、的物進(jìn)行的占有則為無權(quán)占有。2、使用所謂使用是指依照物的性質(zhì)和用途，并不毀損其物或變更其性質(zhì)而加以利用。使用權(quán)能一般由所有人自己行使，也可以由非所有人行使。3、受益所謂收益是指收取標(biāo)的物的孳息。孳息分為法定孳息和自然孳息。前者指依法律關(guān)系取得的利益，后者指果實、動物的生產(chǎn)物以及其他依物的用法收取的利益。收益權(quán)能一般由所有人行使，他人使用所有物時，除法律或合同另有規(guī)定外，收益歸所有人所有。 4、處分所謂處分是決定財產(chǎn)事實上和法律上命運的權(quán)能。處分分為事實上的處分和法律上的處分。前者是在生產(chǎn)或生活中使物的物質(zhì)形態(tài)發(fā)生變更或消滅；后者指改變標(biāo)的物法律上的命運，也就是改變標(biāo)的物之權(quán)利歸屬狀態(tài)。法律上的

33、處分包括：轉(zhuǎn)讓標(biāo)的之所有權(quán)，將標(biāo)的物為他人設(shè)定用益物權(quán)（包括地上權(quán)、典權(quán)等），將標(biāo)的物為他人設(shè)定擔(dān)保物權(quán)（包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)）。沒有處分權(quán)能而對標(biāo)的物進(jìn)行法律上的處分稱之為無權(quán)處分，其后果為效力待定。（三）所有權(quán)的消極權(quán)能所有權(quán)的消極權(quán)能是指所有權(quán)的妨害排除力，即所有物返還請求權(quán)、妨害排除請求權(quán)、妨害預(yù)防請求權(quán)。三、所有權(quán)的類型所有權(quán)可以按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。（一）按照所有制進(jìn)行分類我國現(xiàn)行法律對于所有權(quán)的分類主要依據(jù)所有制形態(tài)而進(jìn)行的，據(jù)此所有權(quán)的形式主要有國家所有權(quán)、集體組織所有權(quán)、私人所有權(quán)和法人所有權(quán)。1、國家所有權(quán)社會主義國家所有權(quán)作為社會主義條件下一種所有權(quán)形式，是國家對國有財產(chǎn)的

34、占有、使用、收益和處分的權(quán)利，國家所有權(quán)本質(zhì)上是社會主義全民所有制在法律上的表現(xiàn)。國家所有權(quán)作為一種法律關(guān)系，它是在全民所有制基礎(chǔ)上，由特定的權(quán)利主體（國家）和不特定的義務(wù)主體（任何公民和法人）之間組成的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。 2、勞動群眾集體組織所有權(quán) 勞動群眾集體組織所有權(quán)又稱集體所有權(quán)，是集體組織對其財產(chǎn)享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。3、私人所有權(quán)個人所有權(quán)包括自然人個人對標(biāo)的物所享有的所有權(quán)。4、法人所有權(quán)法人作為獨立于其成員的民事主體，享有民事權(quán)利能力和行為能力，因此能夠享有包括所有權(quán)在內(nèi)的所有財產(chǎn)權(quán)，此時其享有的財產(chǎn)所有權(quán)即為法人所有權(quán)。新的物權(quán)法承認(rèn)了此種所有權(quán)。（二）按照標(biāo)的物

35、進(jìn)行分類所有權(quán)可以按照標(biāo)的物進(jìn)行分類，分為不動產(chǎn)所有權(quán)與動產(chǎn)所有權(quán)。關(guān)于兩種所有權(quán)的具體意義見第二節(jié)和第三節(jié)的闡述。（三）按照主體之?dāng)?shù)量進(jìn)行分類 按照所有權(quán)人為一人還是為數(shù)人，將所有權(quán)分為單獨所有和共有：前者是指 所有人僅為一人的所有權(quán)；后者為所有人為兩人以上的所有權(quán)。 需要注意的是法人所有權(quán)是單獨所有而不是共有，因為法人所有不是法人之組成成員所有，而法人亦為一個獨立的主體。第二節(jié) 國家所有、集體所有、私人所有和法人所有權(quán)一、國家所有權(quán)（一）專屬于國家所有的財產(chǎn)1、土地所有權(quán)（1）城市的土地，屬于國家所有（2）法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國家所有。2、自然資源專屬于國家所有

36、（1）礦藏、水流、海域?qū)儆趪宜小＃?）森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。（3）法律規(guī)定屬于國家所有的野生動植物資源，屬于國家所有。3、文物法律規(guī)定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。4、無線電頻譜資源屬于國家所有。5、其他財產(chǎn)（1）國防資產(chǎn)屬于國家所有。（2）鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有。（二）國家所有權(quán)的行使和保護1、國有財產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。 2、家所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。 3、國有資產(chǎn)監(jiān)管部門

37、的職責(zé)（1）履行國有財產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機構(gòu)及其工作人員，應(yīng)當(dāng)依法加強對國有財產(chǎn)的管理、監(jiān)督，促進(jìn)國有財產(chǎn)保值增值，防止國有財產(chǎn)損失。（2）濫用職權(quán)，玩忽職守，造成國有財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。（3）違反國有財產(chǎn)管理規(guī)定，在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過程中，低價轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸敭a(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。二、集體所有權(quán)（一）專屬于集體所有的財產(chǎn)1、法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂。這些土地及其他自然資源除國家所有之外就是集體所有。2、集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施。3、集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施

38、。4、集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。（二）集體所有權(quán)的行使1、農(nóng)民集體對于集體所有的財產(chǎn)擁有決策權(quán)由于農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有，所以關(guān)于集體所有財產(chǎn)的重大事項的決策應(yīng)當(dāng)由農(nóng)民集體決策，而不是由集體組織來進(jìn)行決策。依據(jù)我國物權(quán)法第59條的規(guī)定，下列事項應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：(1)土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包；(2)個別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間承包地的調(diào)整；(3)土地補償費等費用的使用、分配辦法；(4)集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動等事項；(5)法律規(guī)定的其他事項。2、由集體組織代表本集體行使所有權(quán)集體所有分為三級所有，即村集體所有、村內(nèi)兩個

39、以上的農(nóng)民集體所有與鄉(xiāng)集體所有。集體所有權(quán)則由三級集體組織代表本集體行使所有權(quán)，具體如下：(1)屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)；(2)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；(3)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權(quán)。3、代表集體行使所有權(quán)的集體組織的公開義務(wù)集體經(jīng)濟組織或者村民委員會、村民小組應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財產(chǎn)的狀況。4、集體成員的撤銷訴權(quán)集體經(jīng)濟組織、村民委員會或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請求人

40、民法院予以撤銷。三、私人所有權(quán)1、私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)。2、私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。3、國家依照法律規(guī)定保護私人的繼承權(quán)及其他合法權(quán)益。4、私人的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。四、法人所有權(quán)（一）法人所有權(quán)的概念所謂法人所有權(quán)是指依法成立的法人對于投資人投入的財產(chǎn)以及法人其他合法收入的動產(chǎn)與不動產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。法人作為獨立的民事主體享有獨立的財產(chǎn)權(quán)，無論是投資人投入法人的財產(chǎn)還是其經(jīng)營積累的財產(chǎn)均歸法人所有，投資人只對于該法人享有經(jīng)營管理和收益的成員權(quán)。無論投資人是國家、集體還

41、是私人，也不論其成立的法人是企業(yè)法人還是機關(guān)法人抑或是事業(yè)單位法人就財產(chǎn)所有權(quán)而言均無不同。（二）投資人對于法人享有管理權(quán)和資產(chǎn)受益權(quán)1、國家、集體和私人依法可以出資設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司或者其他企業(yè)。國家、集體和私人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益、重大決策以及選擇經(jīng)營管理者等權(quán)利并履行義務(wù)。2、企業(yè)法人對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。3、企業(yè)法人以外的法人，對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)的權(quán)利，適用有關(guān)法律、行政法規(guī)以及章程的規(guī)定。第三節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 所謂建筑物區(qū)分所有是指民事主

42、體對于建筑物的有獨立用途的部分的單獨所有和對共用的部分的共同所有。二、建筑物區(qū)分所有的要件 基于物權(quán)客體的獨立性原則，區(qū)分所有的特定部分，須具備一定的條件，才可以為建筑物區(qū)分所有的客體。這些條件有：（1）須具有構(gòu)造上的獨立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構(gòu)造上，可以被區(qū)分而與建筑物其他部分隔離。（2）須具有使用上的獨立性，即建筑物被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他的目的而使用。（3）須在構(gòu)造上具有共用的部分，即各專有部分人為了利用其專有部分必須利用共用部分，如一住宅樓，各單元房的住戶必須共用一個樓梯，必須共用一條通道等等。三、專有部分的單獨所有權(quán)這是指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有的那一部分，以此專有

43、部分為客體的區(qū)分所有權(quán)，為各區(qū)分所有人單獨所有，在性質(zhì)上與一般所有權(quán)并無不同。但是，業(yè)主行使其專有部分的單獨所有權(quán)受到下列限制：1、業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。2、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。四、共用部分的共有權(quán)建筑物的共用部分為相關(guān)區(qū)分所有人所共有，均不得分割。各區(qū)分所有人對共有部分，應(yīng)按其目的加以使用。共有部分的修繕費以及其他負(fù)擔(dān)，由各區(qū)分所有人按其單獨所有的部分的面積占總面積的比例來分擔(dān)。此種共有在性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于按份共有，但是不得請求

44、分割。轉(zhuǎn)讓專有部分的所有權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓共用部分的共有權(quán)，專有部分和共有部分不得分開轉(zhuǎn)讓。（一）業(yè)主共有財產(chǎn)部分1、道路屬于業(yè)主共有建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。2、關(guān)于綠地的歸屬（1）合同明確約定歸個人所有的屬于個人所有（2）法律規(guī)定為屬于城鎮(zhèn)公共綠地的屬于城市所有，即國家所有（3）其余的一律歸全體業(yè)主共有3、關(guān)于車位的歸屬（1）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。（2）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 但是無論如何，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，

45、然后才能對外出售、出租。4、其他歸業(yè)主共有的財產(chǎn)（1）凡是必須由業(yè)主共同使用的部分都應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共同所有，如樓梯、過道、建筑物的外墻等；（2）不是必須由業(yè)主共同使用的部分可以通過業(yè)主公約、出讓合同等約定歸業(yè)主共有。（二）共有部分的處分 共有部分財產(chǎn)不能單獨轉(zhuǎn)讓、抵押、出租；業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有部分所有權(quán)的，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。（三）業(yè)主對共有部分的權(quán)利和義務(wù)1、 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。2、建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)?、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例

46、確定。五、對共有部分的管理（一）業(yè)主大會與業(yè)主委員會 1、性質(zhì)業(yè)主大會是全體業(yè)主進(jìn)行集體決策的自治性組織，全體業(yè)主均有權(quán)利參加并在業(yè)主大會上行使表決權(quán)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)，在業(yè)主大會閉會期間行使業(yè)主大會的部分職權(quán)和其他由業(yè)主大會授予的權(quán)利。2、必須由業(yè)主共同決定的事項我國物權(quán)法第76條規(guī)定：下列事項由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(七)有關(guān)共有和共同管

47、理權(quán)利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。3、業(yè)主對于業(yè)主大會決議的撤銷訴權(quán)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。4、業(yè)主大會與業(yè)主委員會的排除妨害請求權(quán)業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要

48、求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。（二）物業(yè)管理公司的選任1、業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。2、對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。3、物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系 物業(yè)管理機構(gòu)與業(yè)主之間是委托合同關(guān)系，因此委托合同關(guān)于委托人和受托人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系適用于業(yè)主與物業(yè)管理機構(gòu)之間。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。第四節(jié) 不動產(chǎn)相鄰關(guān)系一、相鄰關(guān)系的概念相鄰關(guān)系是指兩個或兩個以上相互毗鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行使其不動產(chǎn)權(quán)利的過程中相互給予對方的

49、一種便利或者對自己權(quán)利的限制，因而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。二、相鄰關(guān)系的本質(zhì)各相鄰不動產(chǎn)所有人，基于其所有權(quán)之權(quán)能對其不動產(chǎn)，本得自由用益或排除他人之干涉，但各所有人如僅注重自己之權(quán)利，而不顧他人權(quán)利之需求時，必將導(dǎo)致相互利害之沖突，不僅使不動產(chǎn)均不能物盡其用，更有害于社會利益。此在土地系連綿無垠，每宗土地所有權(quán)之范圍乃系人為之區(qū)劃，故必有相鄰關(guān)系之存在，尤見其然。有鑒于此，法律遂就相鄰不動產(chǎn)所有權(quán)之行使為一定程度之介入與干涉，使不動產(chǎn)所有權(quán)之 行使，負(fù)有一定消極不作為或積極作為之義務(wù)，就此而言，即為所有權(quán)內(nèi)容之限制。就反面而言，不動產(chǎn)所有權(quán)之行使，遂有要求他所有人為一定消極不作為或積極作為之權(quán)利

50、，是則為所有權(quán)內(nèi)容之?dāng)U張，足見相鄰關(guān)系，性質(zhì)上乃為所有權(quán)內(nèi)容之限制或擴張。相鄰關(guān)系實為所有權(quán)社會化之具體表現(xiàn)，其基本理論乃在利用利益衡量之原理，使權(quán)利行使間之相互調(diào)和。調(diào)和之道無他，一為所有權(quán)內(nèi)容之?dāng)U張或限制，二為相互間之補償請求權(quán)。 謝在全：民法物權(quán)論上冊，中國政法大學(xué)出版社三、處理相鄰關(guān)系的原則與法律使用（一）不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。（二）法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。四、相鄰關(guān)系的具體類型 1、鄰地利用關(guān)系所謂鄰地利用關(guān)系是指不動產(chǎn)所有人或使用人為了行使自己的不動產(chǎn)權(quán)

51、利而必須利用其相鄰之不動產(chǎn)權(quán)利人的不動產(chǎn)，則相鄰之不動產(chǎn)權(quán)利人不得基于其所有權(quán)或使用權(quán)而予以禁止，但利用人必須選擇給對方造成最小損失的方式并給對方以補償。具體又包括如下幾種情形：（1）袋地通行權(quán) 土地所有人或使用人沒有其他途徑可以進(jìn)入自己土地，因此可以從鄰地上進(jìn)行通行的權(quán)利。（2）管線鋪設(shè)關(guān)系 不動產(chǎn)所有人或者使用人必須經(jīng)過他人之土地上下鋪設(shè)電纜、光纜、煤氣管道等，可以在利用相鄰之土地而進(jìn)行鋪設(shè)的權(quán)利。（3）建造建筑物等利用權(quán)土地所有人或者使用人，因營造或修繕建筑物有使用鄰地之疆界或部分土地之必要，該鄰地之所有人或使用人應(yīng)許鄰地所有人使用其土地，此即為土地所有人負(fù)有容忍鄰地所有人使用其土地之義務(wù)，易言之，鄰地所有人有請求使用土地所有人土地之權(quán)。2、用水和排水關(guān)系我國物權(quán)法第86條第二款規(guī)定：對自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。據(jù)此：（1）用水關(guān)系上流土地之所有