深圳某物業(yè)管理公司機電設備管理手冊

1、 機電設備管理手冊 JDSB/B-目錄XXXX 1/2 編號 標 題 頁碼 JDSB-001 設備管理部組織機構圖 3 JDSB-002 設備管理部職責 4 JDSB-003 設備管理部經(jīng)理職責 5 JDSB-004 設備管理部專業(yè)工程師職責 6 JDSB-005 設備保修期管理辦法 8 JDSB-006 水電過戶審批制度 9 JDSB-007 配電房管理制度 11 JDSB-008 發(fā)電機房管理制度 12 JDSB-009 水泵房管理制度 13 JDSB-010 空調制冷設備房管理制度 14 JDSB-011 中控室/消防中心管理制度 15 JDSB-012 材料管理制度 16 JDSB-0

2、13 物品驗證制度 17 JDSB-014 計量器具定期檢定制度 18 JDSB-015 計量器具的檢定方法 19 JDSB-016 電氣維修規(guī)定 23 JDSB-017 大廈臨時用電管理規(guī)定 24 JDSB-018 用水、供水管理規(guī)定 25 JDSB-019 供方選擇評定規(guī)定 26 JDSB-020 工程質量的驗收規(guī)定 28 JDSB-021 設備管理規(guī)程 29 JDSB-022 公共設備大的故障維修程序 43 JDSB-023 設備更新、技術改造程序 44 JDSB-024 紅旗設備檢評 45 JDSB-025 公共機電設備維修保養(yǎng)合同 47 JDSB-026 柴油發(fā)電機組保養(yǎng)標準 56

3、JDSB-027 干式變壓器保養(yǎng)標準 58JDSB-028 低壓配電柜保養(yǎng)標準 60 機電設備管理手冊 JDSB/B-目錄XXXX 2/2 編號 標 題 頁碼 JDSB-029 水泵保養(yǎng)標準 61JDSB-030 啟動用鉛酸蓄電池保養(yǎng)標準 62JDSB-031 風機保養(yǎng)標準 64 JDSB-032 變頻控制柜保養(yǎng)標準 65 JDSB-033 強電設備保養(yǎng)范本 66 JDSB-034 電梯定期保養(yǎng)標準 67 JDSB-035 自動扶梯保養(yǎng)標準 95 JDSB-036 空調設備保養(yǎng)標準 100 JDSB-001B 配電房、電表房電能表抄表記錄 111 JDSB-002B 水表抄表記錄 112 JD

4、SB-003B 設備完好率統(tǒng)計表 113 JDSB-004B 設備完好率統(tǒng)計匯總表 114 JDSB-005B 紅旗設備統(tǒng)計表 115 JDSB-006B 紅旗設備率統(tǒng)計表 116 JDSB-007B 強電設備日常保養(yǎng)記錄 117 JDSB-008B 啟動用鉛酸蓄電池充、放電記錄 118JDSB-009B 強電設備一級保養(yǎng)記錄 119 JDSB-010B 強電設備二級保養(yǎng)記錄 124 JDSB-011B 空調設備日常保養(yǎng)記錄 130 JDSB-012B 空調設備一級保養(yǎng)記錄 131 JDSB-013B 空調設備二級保養(yǎng)記錄 136 設備管理部組織機構圖 JDSB-001XXXX 1/1設備管理

5、部經(jīng)理機電工程師檔案室資料員 給排水空調工程師電梯工程師 供方公司 各管理處維修班 設備管理部職責 JDSB-002XXXX 1/110設備管理部接受主管副總經(jīng)理直接領導，按時完成交辦的各項工作。20負責在合約管理部組織下對物業(yè)項目進行考察，擬制機電設備方面的合理化建議。30負責代表公司組織機電設備驗收組，對新樓宇機電設備進行驗收接管，負責設備技術資料的收集、整理、編目、存檔。并處理遺留問題。40負責按照國家有關技術法規(guī)、規(guī)范、標準，制定本公司機電設備驗收、維修、保養(yǎng)及運行操作規(guī)章制度、工作程序、技術標準，并及時更新。監(jiān)督管理處、供方執(zhí)行，對偏差進行糾正。50負責審批機電設備年度保養(yǎng)計劃；制定

6、設備中修、大修計劃，審批中修、大修方案、更新改造方案；初審設備配件購置申請、維修設備、電動工具購置申請（2000元以上）報主管副總經(jīng)理批準。60負責設備維修保養(yǎng)供方及中修、大修、設備更新改造、缺陷整改供方的選擇、定期評審。負責中修、大修、設備更新改造、缺陷整改工程監(jiān)督、組織驗收。負責合同管理（招標、訂立-辦理合同會簽手續(xù)、履行監(jiān)督、變更、索賠、工程結算等）。辦理水、電過戶會簽手續(xù)。70負責定期對公司所屬物業(yè)內(nèi)的機電設備進行檢查、診斷。負責組織解決技術難題（設備方面）。80負責公司安委會的日常工作，組織每季度一次的安全檢查工作。負責調查安全事故，做出初步處理意見報主管副總經(jīng)理。90負責對機電設備

7、管理績效每年進行一次評審，統(tǒng)計出設備完好率、紅旗設備率，設備重大事故率。100負責本部門IBO9002和IBO14001文件的修訂工作。負責強弱電、電梯、空調、管道工、鉗工的考核及題庫的收集工作。110負責電梯、計量工具的檢定工作。120負責代表公司就設備管理方面事宜對外聯(lián)絡。130負責策劃、指導、參與高新技術的引入、開發(fā)、應用，發(fā)明創(chuàng)造的開發(fā)、應用。140負責推進全公司的節(jié)能、降耗工作。 設備管理部經(jīng)理職責 JDSB-003XXXX 1/110領導、安排、檢查設備管理部員工全面履行各自職責及完成公司下達的各項任務。20檢查總結當月工作，制定下月工作計劃，并組織安排實施。30掌握設備管理情況，

8、指導各管理處作好機電設備的使用、維修保養(yǎng)、節(jié)能降耗工作。初審價值超過壹仟元以上的設備設施的購置、大修、外委維修方案，并報主管副總經(jīng)理審批。40組織各專業(yè)人員參加新入伙樓宇機電設備的驗收。50組織紅旗設備檢查評比。定期組織設備管理績效評審。60組織安全檢查。70了解公司內(nèi)工程技術人員及本部門員工思想工作動態(tài)，幫助解決工作難點，提高管理及業(yè)務水平。負責解決投訴。80掌握國內(nèi)外行業(yè)管理動態(tài)，負責引進國內(nèi)外先進的設備管理模式、經(jīng)驗。90遵守公司各項規(guī)章制度，勤奮工作，潔身自律。 設備管理部專業(yè)工程師職責 JDSB-004XXXX 1/210機電工程師職責11接受部門經(jīng)理的領導，主管強弱電設備、發(fā)電設備

9、。12作好本專業(yè)的工作計劃，初審保養(yǎng)計劃、維修方案、改造方案；編制外委維修招標文件；定期檢查、指導、調研，解決技術難題。13編制、修訂本專業(yè)IBO9002及IBO14001文件，制定公司的規(guī)范、標準。負責機電設備維修、養(yǎng)護供方評審、合同會簽。14參加樓宇接管驗收工作，負責強弱電設備、發(fā)電設備及資料檢驗。15辦理用電過戶會簽手續(xù)，用電分攤。負責落實抄表到戶、供電設備向供電局移交工作，用電設備節(jié)能及成本費用測算。16負責編制本專業(yè)技工考試題庫。17遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。20電梯工程師職責21接受部門經(jīng)理領導與工作安排，主管電梯設備。22負責電梯設備的

10、接管驗收并收集整理電梯接管驗收資料。23負責電梯設備維修、保養(yǎng)計劃的審批，制定電梯年審計劃并實施。負責電梯檢定及節(jié)能工作。24負責編制本專業(yè)IBO9002 IBO14001文件，電梯維修、養(yǎng)護供方評審，合同會簽。25定期對各管理處電梯進行檢查，指導。 26編制本專業(yè)技工考試題庫。27遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。30給排水空調工程師職責31接受部門經(jīng)理的領導與工作安排。主管給排水管網(wǎng)及設備、中央空調設備。32作好本專業(yè)的工作計劃，初審保養(yǎng)計劃、維修方案、改造方案；編制外委招標文件；定期檢查、指導、調研，解決技術難題。 設備管理部專業(yè)工程師職責 JDSB-

11、004XXXX 2/233編制、修訂本專業(yè)IBO9002及IBO14001文件，制定規(guī)范、標準。負責本專業(yè)分包商評審。34參加樓宇接管驗收工作，負責給排水管網(wǎng)及設備、中央空調及資料檢驗。35辦理水過戶會簽手續(xù)，用水分攤。負責組織水量平衡測試，中央空調節(jié)能及成本費用測算。36遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。40設備管理部資料員職責41接受部門經(jīng)理的領導與工作安排，努力完成任務。42參加樓宇交接驗收，負責辦理資料交接手續(xù)。收集、分類、整理各管理處的竣工資料，并歸檔妥善保存。43負責工程資料、書籍的借閱，質量記錄表格的發(fā)放。44負責日常文件打印、收發(fā)、傳閱、整理

12、、歸檔保存。負責IBO9001 IBO14001文件復印、發(fā)放、保管。 45負責搜集報紙、雜志上有關物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)、標準，并剪貼、整理。46遵守公司規(guī)章制度，勤奮工作，努力提高業(yè)務水平，完成本職工作，有所創(chuàng)新。 設備保修期管理辦法 JDSB-005XXXX 1/110國務院建設工程質量管理條例規(guī)定建設工程的最低保修期限為：3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；4、電氣管線、給排水管道、設備安裝，為2年；其他項目的保修期限自竣工驗收合之日起計算。保修期的計算應以上述條款及發(fā)展商與安裝單位、設備供貨單位的合同保修期限為準。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導致接管驗收時保修期已滿者，應建

13、議發(fā)展商適當延長保修期。20物業(yè)設備接管時，管理處、發(fā)展商、保修單位三方應就設備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，管理處維護的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達成共識，形成書面協(xié)議。 保修期，保修單位提供的服務單一，難以達到中海標準、適應考評的需要，保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需管理處自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決矛盾、糾紛。30設備保修期時間內(nèi)，管理處宜委托專業(yè)公司對設備進行維護，機電設備可委托其做日常維護、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)，電梯可按標準責任合約形式委托，工作應以清潔、防腐、潤滑、調整、緊固，不宜觸及核心軟、硬件部分。機電設備、電梯故障維修，管理處應督促保修單位解決。40保

14、修期結束，保修單位結算保修金時，管理處須在結算申請書上如實填寫使用方意見，并報公司設備管理部審核蓋章。保修單位不履行保修義務，管理處有權拒絕簽字。 水電過戶審批制度 JDSB-006XXXX 1/2 用電、用水過戶更名/抄表到戶直接關系到物業(yè)管理運營成本，各單位須嚴格遵守審批制度。10用電、用水由發(fā)展商過戶到管理處必須滿足以下條件：11各項政府驗收通過，物業(yè)接管驗收房屋設備驗收合格、計量裝置符合要求。12工程施工收尾工作均結束，無施工臨時用電、用水發(fā)生。13不支付空置房管理費的發(fā)展商，須根據(jù)空置比率，就公共水電費對管理處進行補貼。14水電居民、商業(yè)比例發(fā)展商已調整到合理的數(shù)值。未調整到合理值者

15、，就發(fā)展商對多支出的水電費進行補貼事宜已達成協(xié)議。15以住宅為主的小區(qū)/大廈，發(fā)展商已申請辦理抄表到戶。16原用電用水戶結清已發(fā)生的水電費。20水電過戶由公司設備管理部負責審核并辦理合同會簽手續(xù)。管理處須向發(fā)展商索要原供用電合同、供水合同、供水合同執(zhí)行單及近期電費、水費單提交公司設備管理部，審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，未經(jīng)設備部審核管理處不得自行辦理。相關文件：水電過戶、抄表到戶辦理流程 水電過戶審批制度 JDSB-006XXXX 2/2附件：水電過戶、抄表到戶辦理流程開始是否滿足過戶條件1、政府部門已驗收2、已接通正式水電，供電、供水部門已封表3、我司已接管要求發(fā)展商辦理

16、，調整比例。管理處向發(fā)展商索要用電用水合同及以往水電單，明確用電用水比例是否符合要求，費用是否有問題。 有問題發(fā)展商、管理處向供電供水部門寫抄表到戶申請，請他們現(xiàn)場檢查是否滿足抄表到戶的條件。 符合抄表到戶發(fā)展商整改，或書面承諾，提供缺陷整改費用，并確定金額。我司整改。管理處去供電供水所取用戶信息采集表及銀行代收水電費合同書，填寫發(fā)展商寫過戶申請（蓋章），管理處與發(fā)展商一同抄表，發(fā)展商結清以往水電費。管理處執(zhí)申請、原供電供水合同、水電費單及空白供電供水合同、銀行代收水電費合同書，到公司設備管理部辦理合同會簽手續(xù)蓋章，到供電供水部門、銀行辦理過戶。公共部分代收水電費合同書在公司設備部辦理會簽手續(xù)

17、蓋章，公共部分及小業(yè)主資料報供電供水所。設備部與發(fā)展商分攤入伙至過戶期間水電費。管理處提供此期間的水電抄表記錄。 JDSB-007XXXX 配電房管理制度 1/1 為貫徹安全第一的方針，確保大廈供電系統(tǒng)安全正常運行及服務質量，特制定配電房管理制度。10負責供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護的人員必須持證上崗，必須熟悉電氣設備情況和有關安全措施。20、配送電建立小時運行值班制度，對變配電裝置及高壓室每4小時巡查一次，做好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在值班記錄及巡查記錄中注明；不能解決的問題及時上報管理處、并通知分包方。30配電設備由專職人員負責管理和值班，配電設備的停送電由值班電工操作，非值班電工

18、禁止操作。復雜的倒閘操作，必須執(zhí)行操作票制度、監(jiān)護制度，高壓環(huán)進、環(huán)出柜嚴禁操作。操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。高低壓柜開關狀態(tài)須作好警示、標識。值班員必須做好值班記錄，認真作好交接班。40配電房、電表房計量電能表須每月定時抄表。 50變壓器嚴禁超負荷或極低負荷運行，應有計劃的向供電局報?；騿⒂?。冬季可報停部分變壓器，夏季供電高峰時，按負荷的需求，恢復使用。嚴禁變壓器空載運行。60須有專人對巡查記錄、抄表記錄進行統(tǒng)計、制圖、分析，監(jiān)視系統(tǒng)運行狀態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。70停電時，應提前向用戶發(fā)出通知；恢復送電時，在確認供電線路正常、電氣設備完好后方可送電。

19、80配電房內(nèi)設備及線路變更，要經(jīng)公司設備管理部同意；重大變更，要上報公司領導批準。90配電房室溫不可超過攝氏40度。消防設施須定期檢查，保持完好、有效，并有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進入；無關人員須經(jīng)管理處辦公室許可方可進入。100加強日常清潔、維護、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設施、設備、裝置完好。 發(fā)電機房管理制度 JDSB-008XXXX 1/110非公司領導或維修班人員須經(jīng)管理處辦公室同意后，在值班員的陪同下方可進入發(fā)電機房，其它人員不得隨意進入。平時機房門應加鎖。20機房內(nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴禁吸煙。30發(fā)電機平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定期進行充放電

20、。40配電房值班員必須熟悉機組開停操作及機組正常運行參數(shù)，發(fā)電機運行時，應派專人值班。50每月起動機組運轉檢查半小時，確保機組正常自動投入。60發(fā)電機油箱內(nèi)儲備小時滿負荷用油量。70發(fā)電機實行定人定機操作、保養(yǎng)和每月周期運行檢查。非值班或維修人員不得操作。80機房及機組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機責任人打掃。90機房及油庫內(nèi)消防須定期檢查，確保設施完好、有效。100發(fā)電機檢查時須將主令開關擲于停止檔，以避免市電意外停電，導致發(fā)電機運行，發(fā)生意外傷害。 水泵房管理制度 JDSB-009XXXX 1/1 水泵房是提供住戶生活、大廈消防用水的關鍵部位，水泵房能否正常工作是直接影響到住戶人身財產(chǎn)安全。為及時向住

21、戶提供合格生活用水和大廈消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：10水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設備等，由維修班負責使用管理，并指定專人負責（以下稱“水管員”）。作好日常運行的巡查、點檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。20水泵房內(nèi)機電設備由維修班值班人員負責操作，無關人員不得進入水泵房。停水須經(jīng)管理處批準。30消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常運轉下，選擇開關應放在自動位置，所有操作標志簡單明確。40生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關每月檢查一次。50消防泵每月進行一次“自動、手動”切換操作檢查。無條件啟動的消防水泵（有過壓危險或開噴系統(tǒng)），須對其進行盤車，每季度對電動機進行

22、一次絕緣搖測。60泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進行潤滑、緊固、調整。70水池人孔需有蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼窗紗布包扎上。鑰匙由水管員保管。80水管員按規(guī)定定期取水送市防疫站進行水質檢查化驗，化驗結果交辦公室存檔。90各級水表須每月定時抄表，水管員須對抄表記錄進行統(tǒng)計分析，確定給水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助設備部作好水量平衡測試。100嚴禁非火災情況使用市政消防水。消防演習用水須向用水主管部門辦理申請手續(xù)。 空調制冷設備房管理制度 JDSB-010XXXX 1/1空調設備房是樓宇中央空調系統(tǒng)的控制中心，為確?？照{設備的安全、高效運行，特作如下規(guī)定：10空調制冷機房的全部設備

23、，必須由指定的專職空調操作人員管理操作，非本職人員禁止操作。20無關人員必須經(jīng)管理處辦公室書面許可，方能進入制冷機設備房。 30室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風并嚴禁煙火。40做好設備運行記錄，分析機組各種壓力表、溫度計、流量計的讀數(shù)是否正常準確，發(fā)現(xiàn)異常應及時處理并上報。 50須每三天對中央空調系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。根據(jù)空調負荷的變化調節(jié)機組，確保機組運行在節(jié)能狀態(tài)，費用不超標。60定期保養(yǎng)檢查，及時更換磨損的零件，并作好記錄。70定期對冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進行清理、水處理。80空調值班室每天清掃一次，制冷機設備房每周清掃一次，新風空調機房每月掃除一次，制冷冷水機組每月清潔一次。

24、中控室/消防中心管理制度 JDSB-011 XXXX 1/1 中央控制室（或消防中心）是設備運行、監(jiān)控的心臟，直接關系到大廈/小區(qū)的各項安全。為保障業(yè)主人身、財產(chǎn)安全，特制定本制度。1.0中控室/消防中心實行24小時值班制度，值班人員須持證上崗。2.0各種相關制度、規(guī)程、流程、應急電話等須上墻。3.0值班人員必須熟悉相關工作流程、規(guī)定，值班時不得擅離崗位，須全神注視顯示器、儀表、信號燈等，認真作好記錄，交班時雙方須對設備狀態(tài)進行檢查。4.0火災報警控制、聯(lián)動系統(tǒng)的終端設備（如水泵控制柜、風機控制柜等）須將主令開關置于自動檔，中控室/消防中心聯(lián)動柜可置于手動檔。當值班人員發(fā)現(xiàn)報警信號后，須立刻核

25、實信號的真?zhèn)?，信號為真時，將其置于自動，并按相關程序對設備進行操作，信號為誤報時，及時將設備復位。5.0防盜監(jiān)視系統(tǒng)的錄象帶，火災報警控制器中的報警記錄、打印記錄，BA系統(tǒng)的信息記錄，門禁、紅外防盜系統(tǒng)報警記錄等按下列時間進行保存、更新：紙張記錄須妥善保管一年；錄象帶信息保存一周，無用者可更新；軟盤、硬盤信息記錄.由專業(yè)人員檢查后，無用者刪除。6.0中控室/消防中心設備應由有資質的人員進行維修保養(yǎng)、對計算機軟件進行備份，定期清理垃圾文件、修復軟件。設備密碼須報設備部備案。使用者應在使用界面內(nèi)進行操作，不得擅自修改系統(tǒng)程序、密碼等。設備供貨商/保修單位技術人員對系統(tǒng)進行調試、維修、系統(tǒng)升級時必須

26、征得管理處同意、登記，且管理處技術人員在場情況下，方可進行，無關人員不得操作中控室/消防中心設備。7.0辦理業(yè)主裝修申請時，管理處須對擬裝修部分的火災報警裝置、噴淋裝置、弱電裝置狀況進行檢查，檢查結果須由業(yè)主簽字確認。裝修造成的系統(tǒng)故障或損壞，須由業(yè)主支付系統(tǒng)維修恢復費用。 材 材 料 管 理 制 度 JDSB-012XXXX 1/110維修班下個月的材料計劃，應在本月25日前報管理處采購主管，由采購主管送交管理處主任審批，確定下月需購買材料。20一般材料由采購主管與所需物資部門協(xié)同購買；采購時要兩人同行采購，報銷時附采購計劃或報告書。30采購材料要貨比三家，認準質量，相同質量下應取最底價進行

27、采購，供貨方應為合格供應商。40材料購回后應由維修班長進行驗證。發(fā)票數(shù)量應與貨相同，物品及數(shù)量應與采購記錄表上所述相同。50材料入庫應由庫管員驗收，庫管員開入庫單，并在發(fā)票反面簽上名；采購主管也應在發(fā)票反面簽上名，并在入庫單上簽名，并把入庫單其中的一聯(lián)附在發(fā)票后作為報銷憑據(jù)。60應急材料可以先口頭報告同意購買，再補填采購計劃審批表或補寫正式報告。70材料出庫時需注明此材料用于什么地方、什么用途，領料人需在出庫單上簽名。80維修人員可以根據(jù)日常實際情況一次性領用若干材料，領料人需在出庫單上注明所領用材料的品種、規(guī)格、數(shù)量、用途，并在出庫單上簽名；維修人員在領用專用配件時，需拿廢舊零部件換取。90

28、維修人員在完成維修任務后，所節(jié)余的材料應如數(shù)退庫并辦理退料手續(xù)。100禁止維修人員利用工作之便，多領冒領材料搞關系，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，從嚴處理。110庫房保管員應按材料的品種、質量、性能不同采取不同的保管措施，否則造成損失追究其經(jīng)濟責任。120發(fā)放材料要堅持憑派工單發(fā)料。130材料出庫須遵循先進先出的原則，對入庫的材料要作好日期標識，以便于發(fā)放管理。140材料庫房每月要進行一次庫房盤存，每季度要對維修人員領用的材料公布一次。做到降低成本、節(jié)約開支、杜絕浪費，造福業(yè)主。 物 品 驗 證 制 度 JDSB-013XXXX 1/110為了確保向服務對象提供合格的物品，所有用于大廈內(nèi)影響服務質量的進貨物品（含

29、維修材料、清潔用品、保安用品等物品）都必須經(jīng)過驗證。20所需物品部門必須對影響服務的進貨物品進行驗證，并認真填寫物品驗證單，以確認物品之質量狀態(tài)，采購主管還應在物品驗證單上簽名。30所需物品部門在驗證時依據(jù)驗證標準發(fā)現(xiàn)不合格品時，應即時通知采購主管，并會同管理處主管主任對不合格品進行確認。40對不合格品應及時處理，所需物品部門主管、采購主管、管理處主管主任，三方應共同商討對不合格品的處理方法（返修、降級使用、退貨或報廢）。不合格品處理單由所需物品部門主管負責填寫，由主管主任確認。50所需物品部門主管應對所有物品之質量狀態(tài)進行標識。60物品的數(shù)量及規(guī)格應和采購計劃審批表所提供的相符。 計量器具定

30、期檢定制度 JDSB-014XXXX 1/110凡有關維修、保養(yǎng)、檢測的計量器具，按市計量局規(guī)定一年檢定一次。20各管理處維修班按檢定計劃表所規(guī)定時間提前一周將計量器具送設備部待檢，由設備部專人根據(jù)基準計量器具進行自檢并作記錄，建立計量器具檢定臺帳，然后將結果下發(fā)給各管理處?；鶞势骶甙礄z定計劃表時間提前一個月送計量站檢定。30凡經(jīng)檢驗不合格的計量器具，經(jīng)校正后仍不合格者，則應報廢后重新購買。40管理處新購買的計量器具，須上報公司設備部建帳，并納入檢定計劃。50凡計量器具有水浸等損壞或參數(shù)有變動時，應送設備部重新進行檢定。60計量器具需專人保管，專人使用，不得隨意借用。70凡基準器具，使用者不得

31、隨意自行亂調動，不得亂放，應合理使用，妥善存放。 計量器具的檢定方法 JDSB-015XXXX 1/410目的：對計量器具進行定期檢定，確保計量器具測量的有效性。20范圍：公司所有測量器具。30職責：各管理處維修班按檢定計劃表時間提前一周將計量器具送設備部待檢，由設備部專人根據(jù)基準計量器具進行自檢并作記錄，建立計量器具檢定臺帳，然后將結果下發(fā)給各管理處?；鶞势骶甙礄z定計劃表時間提前一個月送計量站檢定。40內(nèi)容：41計量器具自檢環(huán)境要求：溫度：20±5；濕度：小于75。42萬用表的檢定（每年檢定一次）。 檢視外表是否完好，附件是否齊全。 DCV 檔，用DF130直流穩(wěn)壓電源作為電壓源，

32、用經(jīng)計量所檢定合格（或準用）的基準儀表采用對比法對3.000V、24.00V、36.00V檢定誤差，并作記錄。4.2.3 ACV值，交流可調調壓器作為電壓源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準用）的基準儀表采用對比法對110.0V、220.0V、380.0V各點電壓檢定誤差，并作記錄。 DCA值，用DF130直流電源發(fā)生器帶不同的電阻負載作為電流源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準用）的基準儀表采用對比法分別對3.000MA、100.0MA、300.0MA、3.000A進行檢定，并作記錄。4.2.5 ACA值， 用交流調壓器帶不同的電阻調壓作為電流源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準用）的基準儀表采用對比法分別對30.

33、00MA、100.0MA、300.0MA、3.000A進行檢定，并作記錄。 值：用經(jīng)計量所檢定合格（或準用）的基準儀表分別對200.0、2.000K、20.00K 進行測定后與被測驗的萬用表測定值對比確定誤差，并作記錄。（本法只適用于電阻值以上的檢定。）43鉗形電流表的檢定（每年檢定一次）。 交流電流值，用自耦調壓器、小型交流電焊機作為交流大電流發(fā)生器，用經(jīng)計量所檢定合格（或準用）的基準儀表采用對比法分別對10.0A、50.0A、100A、200A進行檢定誤差，并作記錄。44 轉速表、數(shù)字歐姆表公司數(shù)量少且自檢條件不具備，每年送市計量所直接檢定一次。 計量器具的檢定方法 JDSB-015XXX

34、X 2/445 兆歐表的檢定(每年一次)：用不同的高阻值電阻作被測體及經(jīng)計量所檢定合格（或準用）的基準儀表和被檢定兆歐表對0.10M、0.5M、5.0M、50M、100M、500M讀數(shù)值采用對比法檢定誤差，并作記錄。46 尺類及彈簧秤的檢定、報廢。 鋼板尺、卷尺、角尺、水平尺、游標卡尺、千分尺、塞尺等使用時發(fā)現(xiàn)外觀損傷嚴重而影響精度時可報廢處理，填寫不合格品處理單，由主管主任審批。 彈簧秤類的計量器具使用滿三年報廢。 公司內(nèi)使用儀表測量均為維修中一般性測量，精度要求不高，所以對檢定的計量器具，電壓電流測量值的誤差在2.5以內(nèi)、電阻測量值的誤差在5以內(nèi)為合格。47 檢定電路原理圖 直流電壓檢定原

35、理圖 直流電流檢定原理圖.1 小電流檢定 計量器具的檢定方法 JDSB-015XXXX 3/4.2 大電流檢定 交流電壓檢定原理圖 鉗形表檢定原理圖 計量器具的檢定方法 JDSB-015XXXX 4/4 兆歐表檢定原理圖 歐姆值檢定原理圖4.8 相關文件及記錄_ 萬用表檢定記錄_ 鉗形表檢定記錄_ 兆歐表檢定記錄 電氣維修規(guī)定 JDSB-016XXXX 1/1 為保證樓宇電氣設備的正常運行，促進電氣設備設施保養(yǎng)、維修工作正?；⒁?guī)范化、科學化，做到安全工作、萬無一失，特制定以下規(guī)定：10必須嚴格遵守執(zhí)行國家電氣安全操作規(guī)程，檢修操作人員做到培訓后持證上崗，以保證工作萬無一失。20供方（或維修班

36、）對于大廈內(nèi)配置的電氣設備，按計劃定期保養(yǎng)及維修。重大電氣設備的檢修計劃，要由設備部把關審查并派專人參加。30維修和保養(yǎng)電氣設備時，維修人員要采取相應的安全技術措施，機電公司（或管理處）對作業(yè)人員必須進行安全生產(chǎn)交底和技術交底，防止觸電及設備事故的發(fā)生。40在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設備上進行工作時，必須有專人監(jiān)護，至少由兩人互相配合進行。操作前必須摘掉檢修設備的電源保險后驗電，并懸掛標識牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。50對于高壓設備的檢修和維修，經(jīng)停電、驗電后，必須裝設接地線，在醒目處懸掛標志牌，必要時加裝遮欄。60維修后的電氣設備及線路，要經(jīng)專職人員檢查無誤并拆除

37、所有的安全措施后，方可投入運行。嚴禁在處于工作狀態(tài)的電動機及其附屬裝置回路上進行工作。70本規(guī)定與“配電房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。 大廈臨時用電管理規(guī)定 WI/G-017XXXX 1/1 為了加強樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電管理，確保大廈電源線路安全和電氣設施設備安全運行，維護大廈住戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規(guī)定。10管理處對樓宇進行重大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量，必須限度在不影響大廈正常運作和在大廈供電負荷量允許范圍內(nèi)。維修班在報修繕計劃時，必須同時上報用電設備，經(jīng)管理處批準后，才能組織施工。20臨時用電必須符合消防和安全用電要求。30用戶在進行房屋裝

38、修時使用電動工具的名稱、數(shù)量和規(guī)格，必須在裝修登記表中寫明，同時管理處要派專業(yè)人員對其電動工具進行檢查核實。40凡進入大廈內(nèi)進行施工的單位和個人使用電動設備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關產(chǎn)品質量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護開關，配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具、臨時照明線路應有合格插頭插座，并在管理處專業(yè)人員指定地點接線，禁止亂拉亂接電線。50進入大廈的臨時施工人員使用的電動設備和工具，必須在管理處規(guī)定時間內(nèi)使用，禁止在其它時間內(nèi)使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。60管理處專業(yè)人員有權對違章操作的人員和電動設備工具進行檢查，有權制止違章電動設備及工具的使用。對不聽勸阻

39、者，應立即報告管理處，停止施工。70本規(guī)定與“裝修管理規(guī)定”同時執(zhí)行，互為補充。 用水、供水管理規(guī)定 JDSB-018XXXX 1/1 為保證向住戶供應符合衛(wèi)生標準的生活用水，加強供水管理，達到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下：10由管理處指派一名責任心強、作風正派、身體健康的水管員負責對樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。20在非限水季節(jié)（以市政府通知為準），管理處應盡力保證隨時向住戶供水。在確實需要臨時停水時，應先通知住戶；停水后必須采取臨時供水辦法，向住戶供水。30地下貯水池、天面水箱每年應徹底清洗兩次（特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數(shù)），并送水質樣品（或由水

40、務局取樣）到市政府有關部門檢驗，水質必須合格。水箱人孔應加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。40水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應立即向管理處報告，由管理處組織人員進行搶修，杜絕浪費。50抄表員每月要對每戶用水量進行分析，發(fā)現(xiàn)用水異常應進戶查詢，幫助解決用水浪費現(xiàn)象。60隨時向住戶進行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。70執(zhí)行市政府分段收費規(guī)定，用經(jīng)濟手段管理，加強節(jié)約用水。80本規(guī)定與“水泵房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。 供方選擇評定規(guī)定 JDSB-019XXXX 1/210供方分類A類 提供成套設備及設備配件的廠商、銷售商B類 提供設備維修保養(yǎng)服務的承包商C類 提供設備大中修、更新改造工程承包商20新供方評價 當發(fā)生設備維修保養(yǎng)、設備中修大修、設備更新改造、設備缺陷整改、貴重設備及配件采購等項目或維修保養(yǎng)合同到期，應由設備管理部組織公開招標或議標。除邀請合格的供方參加投標外，還應邀請新供方參加。設備部組織有關專家組成評標小組，負責開標、評標。凡符合供方初審記錄初審內(nèi)容要求者，擬定為合格的供方，填寫供方初審記錄，由主管副總經(jīng)理審批通過后，列入合格供方名單。評標小組打分確定一、二名預中標單位報主管領導做最后確定。