萬科a股證券投資分析

1、證券投資學(xué)股票分析 姓 名:xxxxxxx 班 級：xxxxxxxxxxx 學(xué) 號：xxxxxxxxx 股票名稱：萬科A股票 股票代碼：000002一:基本概況 萬科企業(yè)股份有限公司（簡稱萬科或萬科集團(tuán)）成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。總部設(shè)在深圳。公司連續(xù)六次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號，2008年入選華爾街日報（亞洲版）“中國十大最受尊敬企業(yè)”。萬科，股票代碼（000002）經(jīng)營范圍興辦實(shí)業(yè)(具體項目另行申報)；國內(nèi)商業(yè)；物資供銷業(yè)(不含專營、?？亍Ｙu商品)；進(jìn)出口業(yè)務(wù)(按深經(jīng)發(fā)審證字第113號外貿(mào)企業(yè)審定證書規(guī)定辦理)；房地產(chǎn)開發(fā)。

2、                   主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)、貿(mào)易及零售等。                       歷史沿革萬科企業(yè)股份有限公司(“本公司”)原系經(jīng)深圳市人民政府深府辦(198

3、8)1509號文批準(zhǔn)，于1988年11月1日在深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司基礎(chǔ)上改組設(shè)立的股份有限公司，原名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”。                                       

4、   1991年1月29日，本公司發(fā)行之A股在深圳證券交易所上市。    1993年5月28日，本公司發(fā)行之B股在深圳證券交易所上市。    二：基本面分析（一）行業(yè)總體分析 1、房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長，行業(yè)改革需求加大2015年以來全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖。1-5 月全國商品房銷售面積 35996 萬平方米，同比下降 0.2%，降幅大幅收窄；商品房銷售額 24409億元，同比增長 3.1%，已經(jīng)回正。國房景氣指數(shù)是從土地、資金、開發(fā)量、市場需求等角度綜合反映全國房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行

5、狀況的指數(shù)，指數(shù)高于 100 為景氣空間，低于 100 為不景氣空間。該指數(shù)在去年年中在 95 左右徘徊了幾個月以后一路下行，2015 年 5 月國房景氣指數(shù) 92.43，創(chuàng)下了 1997 年指數(shù)創(chuàng)立以來的歷史低值 2、相關(guān)政策密集出臺，國企改革步伐加速。    今年是國企改革深化的關(guān)鍵之年。雖然此前國企改革進(jìn)度總體來說低于預(yù)期，但從今年年初至今，尤其是兩會以后，相關(guān)政策密集出臺， “1+N”國企改革文件出臺的預(yù)期逐漸加強(qiáng)。3、房地產(chǎn)行業(yè)國企占比高，運(yùn)營效率相對較低    從房地產(chǎn)行業(yè)來看， 國企改革對于房地產(chǎn)行業(yè)意義重大。

6、 地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中國企占比較大。房地產(chǎn)行業(yè) A 股上市公司 166家，其中央企 13家，地方國企 63家，兩者加起來占全部房企將近一半。 從 2014 年各項財務(wù)數(shù)據(jù)來看，國企也占據(jù)了房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中重要地位。截止 2014 年底，中信房地產(chǎn) A股上市公司總資產(chǎn) 34864 億元，其中央企總資產(chǎn) 6501 億元，地方國企 9759 億元，國有權(quán)重占近 4 成；從營業(yè)收入和凈利潤的角度來看，國企在全部地產(chǎn)上市公司中創(chuàng)造的營業(yè)收入和凈利潤占比也在 4成以上。（1） 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 由于房地產(chǎn)市場在需求和盈利兩方面均面臨拐點(diǎn)，投資屬性已明顯減弱，因此我們預(yù)計 2015年房地產(chǎn)市場將企穩(wěn)回升，整體處于弱復(fù)蘇，

7、大幅反彈的可能性不大。由于一線城市在經(jīng)濟(jì)增長、產(chǎn)業(yè)聚集以及人口流入方面具有不可比擬的優(yōu)勢，一線城市的反彈幅度將明顯超越二、三線城市。  1、房地產(chǎn)多元化經(jīng)營趨勢加快    在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點(diǎn)的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營趨勢明顯加快。房企的多元化經(jīng)營一方面圍繞房地產(chǎn)的不同業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，包括商業(yè)、養(yǎng)老和文化旅游地產(chǎn)。另一方面，房企積極參股或控股其他行業(yè)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉(zhuǎn)型。由于行業(yè)的競爭力度逐漸加大，中小房企的多元化經(jīng)營趨勢將加快。未來，我們預(yù)計大型房企的轉(zhuǎn)型也將逐步落地。 2、樓市需求仍未見頂，一線城市具有強(qiáng)支撐 

8、60; 從行業(yè)潛在需求層面，人口結(jié)構(gòu)是決定房地產(chǎn)市場長周期趨勢的關(guān)鍵因素，歷經(jīng)了 2014年樓市全方位調(diào)整后，人口紅利拐點(diǎn)已然成為一個老生常談的話題，但根據(jù)我們的分析邏輯框架，盡管住房需求頂點(diǎn)已漸行漸近，但人口結(jié)構(gòu)調(diào)整需歷經(jīng)漫長的過程，短期內(nèi)年齡結(jié)構(gòu)的變化并不足以使得當(dāng)前樓市需求的根本驅(qū)動因素發(fā)生反轉(zhuǎn)，而且時代觀念的轉(zhuǎn)變促使婚房需求延遲釋放，中國第三次嬰兒潮（1982-1990）帶來的結(jié)婚登記頂峰仍將產(chǎn)生足夠的增量，我們?nèi)詧孕胚^往十年中推動樓市快速發(fā)展的市場剛需群體仍處于對于住房需求支撐階段的高點(diǎn)，人口紅利在未來 5-10 年內(nèi)仍將是市場需求的正向驅(qū)動因素。  3

9、、政策羈絆解除，改善型需求盛筵開啟    根據(jù)馬斯洛人類需求層次理論， 當(dāng)某一層級的需求被滿足后人們便會去追逐更高一個層級的需求，而不同時期受制于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、受教育程度等的影響，社會群體對不同層次需求的迫切程度不盡相同，當(dāng)前我國正處于財富集聚、需求層次加速分化的階段， 少數(shù)富有群體需要擁有更好的房屋來滿足其對于社交和社會尊重的需要，同時我們認(rèn)為當(dāng)前股市迅速升溫產(chǎn)生的財富效應(yīng)將進(jìn)一步激發(fā)財富人群對于高品質(zhì)住宅的追求。  4、增量到存量的時代接力    存量房市場規(guī)模擴(kuò)大是房地產(chǎn)市場成熟的一個重要特征， 在房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成

10、熟的歐美日等發(fā)達(dá)區(qū)域，存量房作為房地產(chǎn)交易的主體，占市場總量 80%以上，而我國目前存量房的交易額規(guī)模僅占總體交易額的 25-30%，當(dāng)前大部分地區(qū)仍主要依靠增量帶動發(fā)展，同時也意味著未來存量市場發(fā)展具有廣闊的空間。（2） 公司具體分析1、 公司財務(wù)分析投資與收益2015-9-302015-6-302015-3-31基本每股收益（元）0.62100.44000.0590每股凈資產(chǎn)（元）8.05007.9008.0500每股經(jīng)營現(xiàn)金流（元）-0.4238-0.6162-1.3891盈利能力凈利率（%）11.9813.5110.21加權(quán)凈資產(chǎn)收益率（%）7.695.410.73毛利率（%）29.0

11、630.4534.00營運(yùn)能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）0.150.100.02應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）5.776.7917.75存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)（天）1599.711675.295016.20償債能力資產(chǎn)負(fù)債率（%）78.7878.0677.91速動比率（%）0.420.410.39流動比率（%）1.291.291.30主營構(gòu)成分析2015-06-30主營構(gòu)成主營收入(元)收入比例主營成本(元)成本比例主營利潤(元)利潤比例毛利率(%)按行業(yè)分類房地產(chǎn)484億96.32%339億97.02%145億94.73%29.95%物業(yè)管理11.1億2.20%9.04億2.58%2.04億1.33%18.41%三：

12、技術(shù)分析1、 k線形態(tài)分析： 線圖有直觀、立體感強(qiáng)、攜帶信息量大的特點(diǎn)，能充分顯示股價趨勢的強(qiáng)弱、買賣雙方力量平衡的變化，預(yù)測后市走向較準(zhǔn)確，是各類傳播媒介、電腦實(shí)時分析系統(tǒng)應(yīng)用較多的技術(shù)分析手段。分析K線時，也要結(jié)合均線系統(tǒng)。我們一般從趨勢、交叉突破、發(fā)散型態(tài)、支撐位和阻力位四個方面來觀察。 一是趨勢。短期均線上翹，說明股票或指數(shù)短期處于上升趨勢。同樣，中期均線、長期均線上翹，則反映中長期的上升趨勢。如果不是上翹，而是下探，則顯示為跌勢狀態(tài)。二是交叉突破。我們可以從均線系統(tǒng)的交叉，判斷個股或大盤可能出現(xiàn)的突破型走勢。三是發(fā)散形態(tài)。發(fā)散是指短期、中期、長期均線相互之間距離越來越大，特別是短期均

13、線此時往往走勢十分陡峭，即斜率很大。四是支撐位和阻力位。K線在上漲或下跌的時候，觸及中期或長期均線，均線都會產(chǎn)生支撐或阻力的作用。若K線跌破支撐，或突破阻力，都預(yù)示著運(yùn)行趨勢的確立。日K線是根據(jù)股價(指數(shù))一天的走勢中形成的四個價位（開盤價，收盤價，最高價，最低價）繪制而成的。收盤價高于開盤價時，則開盤價在下收盤價在上，二者之間的長方柱用紅色或空心繪出，稱之為陽線；其上影線的最高點(diǎn)為最高價，下影線的最低點(diǎn)為最低價。收盤價低于開盤價時，則開盤價在上收盤價在下，二者之間的長方柱用黑色或?qū)嵭睦L出，稱之為陰線，其上影線的最高點(diǎn)為最高價，下影線的最低點(diǎn)為最低價。2、切線分析 （1）上升趨勢線綠色線為上升

14、趨勢線。上升趨勢線中，連接股價波動的低點(diǎn)（即“波谷”），其包含的波谷都相應(yīng)的高于前一個波谷。每一條上升趨勢線，需要二個明顯的底部，才能決定，連接的波谷越多，對上升降趨勢的預(yù)測越準(zhǔn)確。當(dāng)上升趨向線跌破時，就是一個出貨訊號。在沒有跌破之前，上升趨向線就是每一次回落的支持。在長期上升趨勢中，每一個變動都比改正變動的成交量高，當(dāng)有非常高的成交量出現(xiàn)時，這可能為中期變動終了的信號，緊隨著而來的將是反轉(zhuǎn)趨勢。 （2）下降趨勢線藍(lán)色為下降趨勢線。下降趨勢線中，連接股價波動的頂點(diǎn)（即“波峰”），其包含的波峰都相應(yīng)的低于前一個波峰。每一條下跌趨勢線，需要二個頂點(diǎn)，才能決定，連接的波峰越多，對下降趨勢的預(yù)測越準(zhǔn)確

15、。當(dāng)下降趨勢線突破時，就是一個入貨訊號。在沒有突破之前，下降趨向線就是每一次回升的阻力。2、 指標(biāo)分析 （1）移動平均線（MA）分析：移動平均線(MA)是以道·瓊斯的“平均成本概念”為理論基礎(chǔ)，采用統(tǒng)計學(xué)中"移動平均"的原理，將一段時期內(nèi)的股票價格平均值連成曲線，用來顯示股價的歷史波動情況，進(jìn)而反映股價指數(shù)未來發(fā)展趨勢的技術(shù)分析方法。圖一中，價格位于移動平行線上，且價位已開始遠(yuǎn)離移動平行線。由于價格有向移動平均線回移的趨勢，所以，此時應(yīng)賣出股票。當(dāng)股價在移動平行線上時，股價可能會下跌，應(yīng)該做好賣出準(zhǔn)備。 （2）平滑異同移動平均線（MACD） 平滑異同移動平均線稱為

16、MACD，是從雙移動平均線發(fā)展而來的，由快的移 動平均線減去慢的移動平均線，MACD的意義和雙移動平均線基本相同，但閱讀起來更方便。當(dāng)MACD從負(fù)數(shù)轉(zhuǎn)向正數(shù)，是買的信號。當(dāng)MACD從正數(shù)轉(zhuǎn)向負(fù)數(shù)，是賣的信號。當(dāng)MACD以大角度變化，表示快的移動平均線和慢的移動平均線的差距非常迅速的拉開，代表了一個市場大趨勢的轉(zhuǎn)變。（3）隨機(jī)指標(biāo)KDJ 隨機(jī)指標(biāo)KDJ周期（常為9日、9周等）內(nèi)出現(xiàn)過的最高價、最低價及最后一個計算周期的收盤價及這三者之間的比例關(guān)系，來計算最后一個計算周期的未成熟隨機(jī)值RSV，然后根據(jù)平滑移動平均線的方法來計算K值、D值與J值，并繪成曲線圖來研判股票走勢。當(dāng)K值自上而下穿越D值，形成交叉時，我們稱之為“死亡交叉”，預(yù)示著今后的股票價格有可能向著利空的局面轉(zhuǎn)變； 當(dāng)K值自下而上穿越D值，形成交叉時，我們稱之為“黃金亡交叉”，預(yù)示著今后的股票價格有可能向著利好的局面轉(zhuǎn)變。一般來說，在縱坐標(biāo)50區(qū)域出現(xiàn)的交叉并不明顯，黃金交叉發(fā)生區(qū)域在20超賣區(qū)以下，而且越低越有效；死亡交叉產(chǎn)生的區(qū)域在80超買區(qū)以上，越高越有效。四：投資建議公司在弱市中戰(zhàn)略積極,銷售領(lǐng)先,商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)新引領(lǐng)行業(yè),合伙人繼續(xù)增持顯信心,我們認(rèn)為輕資產(chǎn)運(yùn)營將成公司新常態(tài),未來的發(fā)展更持久穩(wěn)健,維持盈利預(yù)測和“