北京某大廈項(xiàng)目可行性實(shí)施報(bào)告

1、京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司XX大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告匕京XX房地產(chǎn)開發(fā)公司2000年 10月第一章概論第一章項(xiàng)目基本情況第三章項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件第四章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和容第五章物料消耗、供應(yīng)和環(huán)保第六章市場(chǎng)分析第七章投資估算和資金來(lái)源第八章建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度第九章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析第十章 結(jié)論第一章 概論一、項(xiàng)目背景隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高， 北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng) 過(guò)近十年的發(fā)展已經(jīng)成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。特別是近年來(lái)受國(guó)家房改 政策影響，個(gè)人購(gòu)房需求大幅度增長(zhǎng)，我市住宅商品房銷售市場(chǎng)進(jìn)一步看好，成為 啟動(dòng)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)因素。另外，隨著我國(guó)加入世界貿(mào)易組

2、織的日益臨近、 北京申請(qǐng)舉辦 2008年奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)以及國(guó)外各種商貿(mào)、 技術(shù)交流 活動(dòng)的進(jìn)一步擴(kuò)展，我國(guó)各地區(qū)之間及與與世界各國(guó)的各種交往活動(dòng)日趨增多，首 都北京作為中國(guó)的窗口必將發(fā)揮越來(lái)越重要的作用，這就使北京市高檔寫字樓、商 務(wù)公寓的租售被廣大業(yè)人士看好，高檔商住用房的開發(fā)建設(shè)以其豐厚的收益吸引了 越來(lái)越多的資金加入。為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，促進(jìn)北京城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，北京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)劃利用XX集團(tuán)現(xiàn)有位于北京市西城區(qū)月壇北街 14號(hào)院場(chǎng)地開發(fā) 建設(shè)包括高檔寫字樓、高級(jí)住宅樓、商務(wù)公寓以及各種附屬配套設(shè)施在的綜合性物 業(yè)。XX集團(tuán)現(xiàn)有場(chǎng)地為XX集團(tuán)下屬6家企事業(yè)單位

3、的生產(chǎn)、生活和辦公場(chǎng)所，由于 年久失修、設(shè)備舊，已無(wú)法繼續(xù)使用。經(jīng)請(qǐng)示，集團(tuán)公司決定利用現(xiàn)有場(chǎng)地開發(fā) XX 大廈工程，現(xiàn)集團(tuán)全權(quán)委托下屬單位 XX房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)事宜。本項(xiàng)目原為 XX 房地產(chǎn)公司與香港首業(yè)投資有限公司擬議合作開發(fā)的綜合性項(xiàng) 目，項(xiàng)目建議書及可行性報(bào)告于 1994年11月經(jīng)北京市計(jì)委京計(jì)基字 941401 號(hào)文 批復(fù)（見附件一） 。由于合作港方未能履行合作合同的約定， XX 房地產(chǎn)公司于己于 1999年 6月依據(jù)原合同條款向中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，并于同年9月獲得了解散合作公司的仲裁書。本著充分利用此項(xiàng)目用地的土地價(jià)值，促進(jìn)國(guó)有 企業(yè)發(fā)展的宗旨，XX

4、房地產(chǎn)公司計(jì)劃以企業(yè)自籌資金方式項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)此項(xiàng)目，并對(duì)原建設(shè)方案進(jìn)行了調(diào)整。初步設(shè)計(jì)方案已由首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)以首規(guī)辦規(guī)字 1998 第 061 號(hào)文件及北京市城市規(guī)劃委員會(huì)下發(fā)的 審定設(shè)計(jì)方案通知書（ 2000-規(guī)審字-0399 ）；（見附件二）批復(fù)同意； 2000年 2月市 計(jì)委對(duì)XX大廈項(xiàng)目可行性報(bào)告進(jìn)行了批復(fù)（京計(jì)商字2000第100號(hào)），二、本可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、北京市旅游事業(yè)管理局關(guān)于XX集團(tuán)月壇北街新建綜合業(yè)務(wù)樓立項(xiàng)的請(qǐng)示。2、北京市計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于 XX集團(tuán)興建綜合業(yè)務(wù)樓項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào) 告）的批復(fù) （京計(jì)商字1996 第539號(hào)）。

5、2、首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì) 關(guān)于首業(yè)大廈的初步設(shè)計(jì) 的批復(fù)（首規(guī)辦規(guī)字 1998 第061 號(hào)）。3、 北京市城市規(guī)劃管理局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書（95）規(guī)條字 12號(hào)。4、 北京市城市規(guī)劃委員會(huì)下發(fā)的審定設(shè)計(jì)方案通知書（2000-規(guī)審字-0399）；5、北京市計(jì)委關(guān)于XX大廈項(xiàng)目可行性報(bào)告的批復(fù)（京計(jì)商字2000第100號(hào)）；6、國(guó)家及北京市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)第二章 項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目名稱XX 大廈（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目” ）二、項(xiàng)目類型本項(xiàng)目為包括寫字樓、 公寓及附屬配套設(shè)施的綜合性開發(fā)工程， 項(xiàng)目建成后將 進(jìn)一步滿足首都市場(chǎng)對(duì)寫字樓和高級(jí)住宅樓的需要，為

6、廣大客戶提供良好的商住環(huán) 境。三、建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于北京市西城區(qū)月壇北街 14號(hào)，現(xiàn)XX集團(tuán)生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房。（具體位 置見附圖）四、建設(shè)單位背景單位名稱：北京XX房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊(cè)地址 ：北京市密云縣鼓樓東大街 2 號(hào)注冊(cè)資金 ： 4000 萬(wàn)法定代表人：東才職務(wù)：總經(jīng)理為貫徹落實(shí)黨的十四大關(guān)于深化改革加快發(fā)展精神， 盡快使首都汽車公司向社 會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制轉(zhuǎn)化，提高在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，借改革的春風(fēng)和良好的社 會(huì)、投資環(huán)境，充分發(fā)揮首都汽車公司資金、人才、場(chǎng)地等各方面的優(yōu)勢(shì)，為北京 現(xiàn)代化城市建設(shè)服務(wù)，經(jīng)北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 93 京建開安第 037 號(hào)文批復(fù)，首 都汽車公司于1993年2

7、月成立了北京XX房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊(cè)資金4000萬(wàn)元。公 司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)及商品房的銷售，兼營(yíng)建筑材料、五金交電、機(jī)械設(shè)備、家具、 裝飾材料、制冷空調(diào)設(shè)備、房地產(chǎn)開發(fā)信息咨詢。公司成立六年來(lái)，XX房地產(chǎn)公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)有土建、暖通、水電、監(jiān)理 工程師等專業(yè)技術(shù)人員15人，建筑工程管理工程師8人。已開發(fā)和擬建項(xiàng)目有區(qū)新 源里“世方豪庭”高檔外銷公寓項(xiàng)目，總建筑面積130000平方米；三里屯寫字樓項(xiàng) 目10000平方米；華嚴(yán)北里商品住宅項(xiàng)目 27000平方米；月壇北街開發(fā)項(xiàng)目68000 平方米。五、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和容根據(jù)本項(xiàng)目的初步規(guī)劃，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積12993平方米，規(guī)劃總建筑面積878

8、00平方米，其中地上建筑為寫字樓、公寓和商務(wù)公寓，建筑面積共62800平方米；地下建筑為商業(yè)設(shè)施、地下停車場(chǎng)、自行車庫(kù)、健身房和其他配套設(shè)施，共 25000平方米。項(xiàng)目建成后將成為集高級(jí)寫字樓、公寓、商務(wù)公寓、配套商業(yè)設(shè)施、 物業(yè)管理服務(wù)等為一體的多功能設(shè)施。各功能具體面積見下表：項(xiàng)目各功能區(qū)建筑面積表單位：平方米功能區(qū)建筑面積1、寫字樓144202、公寓287003、商務(wù)公寓196804、附屬配套設(shè)施25000合計(jì)87800容積率4.83綠化率26%六、項(xiàng)目總投資與資金來(lái)源XX房地產(chǎn)開發(fā)公計(jì)劃項(xiàng)目總投資為 1.9 億元人民幣， 由本項(xiàng)目投資建設(shè)方北京 司自籌資金解決。第三章 項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條

9、件一、項(xiàng)目地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于北京市西城區(qū)月壇北街 14 號(hào)院，月壇北街與三里河?xùn)|路交 叉口的東南側(cè)。用地北面為月壇北街， 西側(cè)為三里河?xùn)|路。 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 12993 平方米，建筑基底面積 5046 平方米。根據(jù)有關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行的調(diào)查，擬建項(xiàng)目占用位置的氣象條件、地質(zhì)狀況、消 防條件均符合國(guó)家有關(guān)規(guī)。二、項(xiàng)目交通條件及自然條件項(xiàng)目建設(shè)用地東距二環(huán)路 1 公里；南距月壇南街 0.5 公里；西距釣魚臺(tái)國(guó)賓館 1公里；北距阜外大街 1 公里。用地附近有包括 21、13、65 路公共汽車等各類公共 交通工具經(jīng)過(guò)，交通條件十分優(yōu)越。項(xiàng)目由于緊鄰國(guó)賓路和釣魚臺(tái)國(guó)賓館，附近沒(méi) 有工業(yè)生產(chǎn)工廠等空氣污

10、染源，綠化和空氣質(zhì)量良好。三、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀和拆遷項(xiàng)目用地圍現(xiàn)有建筑為 XX 集團(tuán)公司興建于五十年代初的生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房，該 建筑隨著時(shí)間的推移已經(jīng)破舊不堪，無(wú)保留價(jià)值，擬全部拆除，由于拆遷量較小， 拆遷耗用的資金和時(shí)間都比較少，為項(xiàng)目順利建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。四、建設(shè)條件1、土地使用權(quán)項(xiàng)目建設(shè)用地將由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位按國(guó)家和北京市關(guān)于土地有償使用的有關(guān) 規(guī)定，辦理土地批租手續(xù)。有關(guān)問(wèn)題目前正在初步洽談協(xié)商之中，土地出讓金和期限以將來(lái)北京市土地管理部門與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位簽定的土地出讓合同為準(zhǔn)2、市政配套條件 本項(xiàng)目水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已由北京市各專業(yè)部 門作出供給和規(guī)劃實(shí)施

11、方案，市政管網(wǎng)線規(guī)劃方案已經(jīng)市規(guī)劃局綜合，隨著項(xiàng)目的 開發(fā)建設(shè)，各種市政條件將同步落實(shí)。具體情況如下：（1）市政污水建設(shè)用地西側(cè)三里河?xùn)|路已建有雨、 污水分流系統(tǒng)， 項(xiàng)目雨、污水排放分別排 入三里河?xùn)|路已建的雨、 污水管線。污水排入三里河?xùn)|路現(xiàn)狀直徑 1050 毫米市政污 水干線 25 號(hào)檢查井，另在項(xiàng)目東側(cè)道路修建污水支線至項(xiàng)目用地南側(cè)向西接入三里 河污水管。雨水排入三里河?xùn)|路現(xiàn)狀直徑 1000 毫米雨水市政管線 24 號(hào)檢查井，另 在項(xiàng)目用地東側(cè)及南側(cè)修建雨水支線 250 米，分別向西排入干管。項(xiàng)目建筑室外排 水按雨、污水分流設(shè)計(jì)，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排 入雨水

12、管、地下室排水設(shè)水泵提升。（2）上水項(xiàng)目北側(cè)月壇北街現(xiàn)有直徑 1200 毫米上水管線，西側(cè)三里河路現(xiàn)有直徑 400 毫米上水管線。項(xiàng)目上水需在項(xiàng)目東側(cè)鋪設(shè)一條直徑 300 毫米上水管線，北與月壇 北街現(xiàn)有直徑 1200毫米上水管線、西與三里河路直徑 400 毫米上水管線溝通。（3）熱力本項(xiàng)目用熱屬于石景山熱電廠供熱圍， XX 集團(tuán)公司為現(xiàn)狀用戶，項(xiàng)目供熱由 項(xiàng)目西側(cè)三里河?xùn)|路現(xiàn)有直徑 500 毫米供熱管線接引。本項(xiàng)目外電源引自阜城門外 10 千伏開閉站，開閉站電源為阜城門 110千伏變電 站，項(xiàng)目需鋪設(shè)雙路電纜線路 2公里至建設(shè)用地， 另需在用地圍設(shè)電纜分界室一座。（5）煤氣本項(xiàng)目煤氣氣源為月

13、壇北小街現(xiàn)有直徑 300 毫米低壓煤氣管線，由該管線開口， 在項(xiàng)目建設(shè)用地東側(cè)路新建直徑 300 毫米低壓管線，順路南沿至項(xiàng)目用地南邊線， 由新建的低壓管線開口向項(xiàng)目用地圍引戶線。（6）通訊本項(xiàng)目所在地電信設(shè)施屬于北京市市局茂林居局界，由于項(xiàng)目建設(shè)是 XX集團(tuán) 公司所在地的拆遷改建，外部電信管線齊備，可以不做通訊管線，但項(xiàng)目用地圍的 通訊管道要由建設(shè)單位按實(shí)際需要重新鋪設(shè)。（7）道路本項(xiàng)目外部道路交通組織利用項(xiàng)目建設(shè)用地北側(cè)的月壇北街， 西側(cè)的三里河?xùn)| 路，并按規(guī)劃鋪設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地東側(cè)的道路。部交通通過(guò)部環(huán)路組織，按規(guī)定設(shè)置 機(jī)動(dòng)車地面、地下停車場(chǎng)和自行車庫(kù)。通過(guò)上述分析， 本項(xiàng)目用地圍的市政

14、基礎(chǔ)設(shè)施可滿足使用要求。 完備的市政基 礎(chǔ)設(shè)施為本項(xiàng)目的市政配套及項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造了良好的先天條件。第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和容經(jīng)過(guò)綜合考慮市場(chǎng)需求、規(guī)劃條件、項(xiàng)目投資等因素，初步計(jì)劃本項(xiàng)目的規(guī)劃 總建筑面積 87800平方米，其中地上建筑即寫字樓、 公寓和商務(wù)公寓建筑面積 62800 平方米，地下建筑包括商業(yè)設(shè)施、地下停車場(chǎng)、自行車庫(kù)、物業(yè)管理中心及其他附 屬配套設(shè)施建筑面積 25000 平方米。、規(guī)劃原則建筑物將突出現(xiàn)代化的特征，具有時(shí)代感，規(guī)劃原則為符合國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)，建筑功能上除了滿足辦公、居民日常工作、居住、購(gòu)物需要外，還須照顧到目前人們對(duì)社區(qū)環(huán)境綠化美化的強(qiáng)烈需求，加大綠化面積，創(chuàng)造優(yōu)美的

15、居住環(huán)境。、建筑面積和設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方委托中國(guó)建筑技術(shù)發(fā)展研究中心設(shè)計(jì)院對(duì)項(xiàng)目制訂了初步規(guī)劃 方案，土地使用狀況如下：項(xiàng)目規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑面積單位：平方米容占地面積所占比重（%建筑面積所占比重（%人均占地面積（平方米/人）1、寫字樓1442016.42、公寓-2870032.73、商務(wù)公寓-1968022.44、附屬設(shè)施-2500028.5合計(jì)1299310087800100. 0三、使用功能配置和分區(qū)整個(gè)項(xiàng)目為一座地下3層，地上3層至21層的綜合大廈，具體規(guī)劃見附圖，現(xiàn) 將各功能區(qū)具體情況簡(jiǎn)要介紹如下：大廈A座為公寓，位于項(xiàng)目用地南側(cè)，擬建一幢高層塔式結(jié)構(gòu)住宅，建筑周圍布置綠地和環(huán)形

16、道路，形成安靜優(yōu)美的居住環(huán)境，總建筑面積28700平方米。（具體 情況見規(guī)劃圖）2、商務(wù)公寓大廈B座為商務(wù)公寓，位于用地東側(cè)，總建筑面積 19680平方米。3、寫字樓C座為配備現(xiàn)代化管理、通信設(shè)施的智能型寫字樓，位于項(xiàng)目用地西北側(cè)，總建 筑面積14420平方米。寫字樓和公寓實(shí)行全封閉式物業(yè)管理，沿月壇北街和三里河?xùn)|路分別設(shè)出入口。4、配套商業(yè)設(shè)施為滿足項(xiàng)目客戶日常辦公和生活需要，大廈將于地下一層建設(shè)配套商業(yè)設(shè)施，包括商業(yè)、綜合服務(wù)和商務(wù)服務(wù)區(qū)，提供購(gòu)物、洗衣、銀行、商務(wù)中心、郵政等服務(wù)。配套商業(yè)設(shè)施總建筑面積 6700平方米，具體分配情況見下表：配套商業(yè)設(shè)施表單位：平方米容數(shù)量單位建筑面積小計(jì)

17、1、商場(chǎng)1650065002、綜合服務(wù)部1200200合計(jì)-6700項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位將遵循北京市政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相對(duì)獨(dú)立運(yùn)作 的規(guī)定，通過(guò)公開招標(biāo)形式聘請(qǐng)管理規(guī)、有一定實(shí)力的專業(yè)化高水平物業(yè)管理公司 負(fù)責(zé)建成后小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理將按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立核算、自負(fù) 盈虧的原則，由物業(yè)管理公司自主經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理中心位于建筑物地下一層，總建 筑面積600平方米，具體安排情況見下表：物業(yè)管理中心配置及面積表單位：平方米項(xiàng)目容建筑面積1物業(yè)管理辦公室3002衛(wèi)生站1003維修間1504公廁50合計(jì)600&地下停車場(chǎng)為方便寫字樓和公寓樓客戶的車輛停放，本項(xiàng)目建設(shè)單位計(jì)劃于大廈

18、地下二、三層建設(shè)地下停車場(chǎng)，總建筑面積 7600平方米，按每輛車占地25平方米估算，共 可停放車輛342輛，加上露天停車場(chǎng)可提供149個(gè)停車位，完全可以滿足停車需要。7、附屬基礎(chǔ)設(shè)施大廈附屬基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃利用地下一層一部分進(jìn)行建設(shè)，總建筑面積400平方米,主要用于住宅配電、供水、供暖、機(jī)電等設(shè)備的安置。8、道路本項(xiàng)目用地道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一級(jí)，由于用地面積有限，且住戶數(shù)不多，車行道按 居住區(qū)組團(tuán)級(jí)道路寬度設(shè)計(jì)，寬度為 4 米，全部為單行線，車流方向詳見道路系統(tǒng) 分析圖。9、綠地本項(xiàng)目綠化系統(tǒng)由住宅樓周圍綠地和道路停車場(chǎng)綠化地組成。綠地面積 3365 平方米，可以美化環(huán)境，也可作為住宅樓居民主要休閑活

19、動(dòng)場(chǎng)所，項(xiàng)目用地的室外 停車場(chǎng)地全部鋪砌草磚，并按 6M*6M、可距植樹。第五章物料消耗、供應(yīng)及環(huán)保、主要建筑材料根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃，該建設(shè)項(xiàng)目為集住宅樓、地下停車場(chǎng)、地下自行車庫(kù)、物 業(yè)管理中心、配套商業(yè)設(shè)施為一體的綜合性建筑，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，預(yù) 計(jì)工程所需主要原材料為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)初步設(shè)計(jì)規(guī)劃和該項(xiàng)目工程的 總體設(shè)計(jì)，所需建筑材料估算如下：項(xiàng)目三材用量表項(xiàng)目建筑面積（平方米）每建筑平方米所需材料需求總量1、鋼材（噸）878000.187802、水泥（噸）878000.3263403、木材（立方米）878000.18780、主要設(shè)備鑒于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及面向二十一世紀(jì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的需要

20、，本項(xiàng)目建設(shè)將在設(shè)備選型上 遵循最佳性能價(jià)格比的原則，盡量采用國(guó)外先進(jìn)的設(shè)備和設(shè)施，其所需主要設(shè)備如 下：1、自動(dòng)電梯2、消防設(shè)備3、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備4、通訊系統(tǒng)5、電視監(jiān)控保安系統(tǒng)6防盜報(bào)警系統(tǒng)7、照明系統(tǒng)8、供暖系統(tǒng)三、物料供應(yīng)項(xiàng)目所需原材料將大部分部采用國(guó)原材料，所需設(shè)備在同等條件下將盡量?jī)?yōu)先 選擇國(guó)產(chǎn)品。由于項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)代化水平較高，需要進(jìn)口部分材料和設(shè)備。本項(xiàng)目所需進(jìn)口的原材料、設(shè)備的品種與數(shù)量待擴(kuò)初方案審定后再定。根據(jù)目 前國(guó)外市場(chǎng)供應(yīng)情況分析，本項(xiàng)目物料及設(shè)備供應(yīng)不存在問(wèn)題。四、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，初步測(cè)算出市政基礎(chǔ)設(shè)施配套條件如下：1、用電容量按每建筑平方米用電 40 瓦測(cè)

21、算，本項(xiàng)目用電量為 2400 千瓦。如同時(shí)利用系數(shù)采 用 0.9 ，則該項(xiàng)目最大電負(fù)荷能力為 2160 千瓦，如按容載比 1： 1.5 選用變壓器， 需要功率為 3240 千伏安。2、給水量按公建用水綜合定額每日 12.38 升測(cè)算，該項(xiàng)目日平均用水量為 1150 立方米。3、用氣量項(xiàng)目用氣量初步測(cè)算為每日 2178 立方米。4、熱負(fù)荷按每建筑平方米每小時(shí)供暖量為 60 千卡測(cè)算，該項(xiàng)目每小時(shí)需供暖 360萬(wàn)千卡以上所需水、 電、熱等日用量需在正式規(guī)劃方案完成并與有關(guān)部門協(xié)調(diào)后確定。五、環(huán)境保護(hù)由于該項(xiàng)目建設(shè)容為寫字樓、住宅樓、地下停車場(chǎng)、配套商業(yè)設(shè)施，對(duì)環(huán)境的 污染較小，環(huán)境保護(hù)問(wèn)題主要是生

22、活污水、生活垃圾、噪音、汽車尾氣的消納和處 理，無(wú)其他污染源。從環(huán)境質(zhì)量來(lái)看，該項(xiàng)目建設(shè)是比較合適的，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中 和建成后的使用中將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。具體環(huán)境保護(hù)措施如下：1、雨、污水項(xiàng)目排出的污水主要來(lái)源為生活污水和雨水， 為保證該項(xiàng)目排入城市下水道的水 中污染物達(dá)到北京市水污染物排放標(biāo)準(zhǔn) ，項(xiàng)目排水采用“分流制”排放生活污水 和雨水，生活污水經(jīng)過(guò)處理后再行排放。2、生活垃圾項(xiàng)目辦公樓、公寓產(chǎn)生的生活垃圾納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃 圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密 閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消納場(chǎng)處理。3、

23、噪聲噪聲污染源主要是建筑物的空調(diào)系統(tǒng)和電氣設(shè)備產(chǎn)生的噪音， 擬采用隔聲、隔震、 銷聲措施，并優(yōu)先選用低噪音設(shè)備。4、汽車尾氣汽車尾氣污染源主要來(lái)自地下停車場(chǎng)和露天停車場(chǎng)的汽車尾氣排放， 在車庫(kù)設(shè)計(jì) 時(shí)將注意保證車庫(kù)有一定的容積，進(jìn)出汽車的車道盡量直、短，以縮短汽車進(jìn)出庫(kù) 時(shí)間，采取強(qiáng)制通風(fēng)手段，車庫(kù)排風(fēng)口設(shè)置在空氣流通的地點(diǎn)。只要在全面設(shè)計(jì)時(shí)注意環(huán)境保護(hù)的各個(gè)環(huán)節(jié)， 如通風(fēng)方式、 通風(fēng)量、通風(fēng)口的 設(shè)計(jì)以及廢氣的凈化、分離等方面采取合理有效的措施，汽車尾氣排放完全可以達(dá) 到國(guó)家規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。露天停車場(chǎng)的汽車尾氣排放可通過(guò)建筑物周圍綠化來(lái)減弱汽車尾氣污染。六、綠化、消防和人防1、綠化項(xiàng)目建

24、設(shè)將使現(xiàn)有的地面更多的用于綠化， 建筑物四周及建筑中央空地將開辟 綠化區(qū)，形成中心花園和多個(gè)綠化帶，為辦公和居住提供優(yōu)美的環(huán)境。2、消防項(xiàng)目整體建筑消防設(shè)計(jì)及放火分區(qū)按國(guó)家建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)考慮，主體建筑四周 有消防通道，建筑物部各部分分別設(shè)置警報(bào)自動(dòng)噴水系統(tǒng)。各防火分區(qū)之間將安裝 防火墻、防火門、防火卷簾、密閉噴頭或防火水幕作為分隔設(shè)施。 地下停車場(chǎng)按 “汽 車車庫(kù)設(shè)計(jì)防火規(guī)”考慮消防設(shè)施，建筑物在不同方向設(shè)置疏散出口和緊急通道。3、人防按照國(guó)家人防設(shè)計(jì)要求， 項(xiàng)目主體建筑將設(shè)置與地層平面相同的地下室， 地下 室按人防工程設(shè)計(jì)要求，結(jié)合平時(shí)的停放自行車等其他功能的要求，本著“平戰(zhàn)結(jié) 合”的方針進(jìn)

25、行設(shè)計(jì)建設(shè)。市場(chǎng)分析第六章本項(xiàng)目的開發(fā)涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)， 現(xiàn)結(jié)合近期北京市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 和本項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景分析如下：一、目前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)過(guò)去近十年的發(fā)展， 特別是受近兩年來(lái)國(guó)家住房制度改 革、北京城市建設(shè)發(fā)展以及人民生活水至平日益提高的推動(dòng)，無(wú)論從規(guī)?；蚴撬?上都邁上了一個(gè)新臺(tái)階。1999年1月至9月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資 242.5 億元，增長(zhǎng) 16.2，較上月 1 5.6 的增長(zhǎng)率提高 0.6 個(gè)百分點(diǎn)， 連續(xù)三個(gè)月呈增長(zhǎng) 態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市投資的比重為 39.7 ，較上年同期提高了 3.5 個(gè)百分 點(diǎn)，對(duì)全市投資的拉動(dòng)作

26、用進(jìn)一步加強(qiáng)。 今年 15月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持 較高的增長(zhǎng)速度， 累計(jì)完成投資 124.2億元，增長(zhǎng)19.0%，其中5月完成 33.2 億元； 商品房開復(fù)工面積 2743.5 萬(wàn)平方米，與上年同期持平；竣工各類商品房 97.6 萬(wàn)平 方米，其中住宅 73.1 萬(wàn)平方米，比上年同期分別增長(zhǎng) 33.7%和 28.9%進(jìn)入 90 年代以來(lái)，尤其是“九五”期間，我市住房制度改革各項(xiàng)政策相繼實(shí)施 并取得了顯著成效。今年隨著實(shí)物分房停止期限的臨近，全市住宅建設(shè)主體由單位 自建逐步轉(zhuǎn)向以開發(fā)商建設(shè)為主，促進(jìn)了住宅建設(shè)的發(fā)展。在商品住宅投資方面， 1999年前三個(gè)季度，北京市商品住宅累計(jì)完成投資130

27、.2 億元，同比增長(zhǎng) 35.8，占全市住宅投資比重為 66.1 ，提高了 4.5 個(gè)百分點(diǎn)； 占全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資 比重為53.7 %，提高了 7.7個(gè)百分點(diǎn)。其中前8個(gè)月累計(jì)完成商品住宅投資108.6億元，同比增長(zhǎng)率長(zhǎng) 36.9，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 52.9，商品住宅投資占 全市住宅投資的比重達(dá) 66.2%。進(jìn)入 2000年，商品住宅投資進(jìn)一步加大，商品住 宅投資目前已占全市住宅投資的八成。截止到 2000年 5月底， 本市今年住宅建設(shè)完成投資 86.6 億元，開復(fù)工 2368.7 萬(wàn)平方米，其中單位自建完成投資 17.3 億元，開復(fù)工 558.1 萬(wàn)平方米;房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)完成投

28、資 69.3 億元,開復(fù)工 1810.6 萬(wàn)平方米,比上年同期增長(zhǎng) 32.3%和 6.7%, 占全市住宅建設(shè)的比重分別為 80.0%和 76.4%, 比上年末提高了 13.1 個(gè)百分點(diǎn)和 17.2 個(gè)百分點(diǎn)。隨著福利分房的停止，商品住宅建設(shè)將在住宅建設(shè)中占主導(dǎo)地位。在房地產(chǎn)銷售方面，1999年1至3季度，全市累計(jì)銷售商品房屋153.5萬(wàn)平米， 同比下降 10.6，其中住宅 131萬(wàn)平方米，同比下降 1 0. 9 ；辦公樓 18.8 萬(wàn)平方 米，增長(zhǎng) 49.6；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 1.5 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 1.8 倍；其他用房 2.2 萬(wàn)平方 米，增長(zhǎng)1.6倍。前8個(gè)月全市累計(jì)商品房銷售面積 137.9

29、萬(wàn)平方米，為上年同期 的90.8 %，其中商品住宅銷售面積115.2萬(wàn)平方米，為上年同期的82.7 %。8月份 月銷售商品房較上年同月下降 8.9 萬(wàn)平方米，共銷售各類商品房 17.9 萬(wàn)平方米， 其 中商品住宅 16.5 萬(wàn)平方米，分別為上年同月的 92%和 86.2%。商品房銷售下降與 建設(shè)投資增長(zhǎng)的反差表明，全市房地產(chǎn)銷售處于較強(qiáng)的買方市場(chǎng)，主動(dòng)權(quán)在消費(fèi)者 手中。而大部分有購(gòu)房意愿的消費(fèi)者購(gòu)買力相對(duì)較弱及部分有購(gòu)買能力的消費(fèi)者持 幣觀望以待我市購(gòu)房補(bǔ)貼和公房上市具體政策出臺(tái)的狀況，則制約了現(xiàn)階段商品房 的銷售。今年以來(lái)， 全市商品房銷售旺勢(shì)不減。 由于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大， 新的拆

30、遷辦法出臺(tái)，房屋拆遷由實(shí)物補(bǔ)償改為貨幣補(bǔ)償，我市商品房銷售市場(chǎng)從 1 999年4季度開始逐漸升溫。 1999年全年銷售 544.4萬(wàn)平方米,比1998年增長(zhǎng)33.1%, 凈增 135.4 萬(wàn)平方米。 進(jìn)入 2000年，城近郊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目啟動(dòng)， 危舊房拆遷改 造繼續(xù)進(jìn)行，商品房銷售有增無(wú)減。前 5個(gè)月，全市累計(jì)銷售各類商品房 162.0 萬(wàn) 平方米，比上年同期增長(zhǎng) 1.8 倍,凈增 103.7 萬(wàn)平方米,相當(dāng)于上年前 10個(gè)月的銷售 量。在銷售的全部商品房中，住宅面積達(dá) 158.3 萬(wàn)平方米，其中當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售 54.3 萬(wàn)平方米，分別比上年同期增長(zhǎng) 2.1 倍和 2.2 倍。從總體上看，我市

31、銷售面積遠(yuǎn)大 于同期竣工面積，除可有效吸納近期上市商品房外，亦能加快消化一部分空置商品 房。在全市銷售面積中，銷售給個(gè)人的有較大幅度增長(zhǎng)，且比重上升，累計(jì)銷售給 個(gè)人 79.6 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 29.6%，占全市銷售面積的比重為 51.9%，同比提高 16.1 個(gè)百分點(diǎn)。 其中住宅 79.1 萬(wàn)平方米， 增長(zhǎng) 32.3%，占全市住宅銷售比重為 60.4%， 同比提高 22.5 個(gè)百分點(diǎn)。今年北京個(gè)人購(gòu)買商品住宅激增 , 比重高達(dá) 86.3%。個(gè)人 購(gòu)房能否及時(shí)啟動(dòng)，是深化房改和今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。從我市情況看，個(gè)人購(gòu)房已有效啟動(dòng)，成為商品房銷售市場(chǎng)的主要推動(dòng)力。 在今年前 5 個(gè)月銷售的

32、158.3 萬(wàn)平方米商品住宅中個(gè)人購(gòu)買 136.6 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) 3.7 倍，為商品住 宅銷售的 86.3%，比重較上年同期上升 28.7 個(gè)百分點(diǎn)。其中，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售 50.7 萬(wàn)平方米，較上年同月增長(zhǎng) 5 倍。今年初，市政府又確定興建、續(xù)建一批較大的市 政道路工程， 如四環(huán)路貫通、 大街改擴(kuò)建、 中關(guān)村地區(qū)道路改造、 德外大街改擴(kuò)建、 西外大街改造等，這些項(xiàng)目的啟動(dòng)勢(shì)必拉動(dòng)我市個(gè)人購(gòu)房的進(jìn)一步上升。根據(jù)各方面情況綜合分析， 今后幾年全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將進(jìn)一步發(fā)展。 首先， 從資金來(lái)源上看， 我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 1999 年到位資金 266.5 億元，再加上上年末 結(jié)余的資金 9

33、7.4 億元，累計(jì)到位資金 363.9 億元，與完成投資有 12.1.4 億元的順 差，在資金上有保證。其次，本年完成開發(fā)土地面積及三年新開工面積等指標(biāo)均處 于較高水平， 根據(jù)歷史數(shù)據(jù)趨勢(shì)判斷， 北京市房地產(chǎn)開發(fā)仍具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?- 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好，住宅銷售成倍增長(zhǎng)。今年上半年，全市銷售商品房 229.8 萬(wàn) 平方米，同比增長(zhǎng) 1.5 倍；實(shí)現(xiàn)銷售額 91.9 億元，增長(zhǎng) 57.8%。其中，銷售住宅 220.4 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 1.9 倍；實(shí)現(xiàn)的銷售額 83.6 億元，增長(zhǎng) 1.4 倍。銷售給個(gè)人的住宅 實(shí)現(xiàn)銷售額 70.3 億元，增長(zhǎng) 3.8 倍，占商品住宅銷售額的比重達(dá)到 84.

34、1%，比去年 同期提高 41.9 個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于消費(fèi)品零售額的 1/10 。表明我市住房消費(fèi)和投資 全面啟動(dòng)的時(shí)期已經(jīng)到來(lái)，對(duì)加快消費(fèi)結(jié)構(gòu)由“吃穿”向“住行”升級(jí)的步伐意義 重大。二、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過(guò)近十年的蓬勃發(fā)展已日臻成熟。截止 1999 年底，全 市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)5 8 5個(gè)，年末從業(yè)人員達(dá)3.5萬(wàn)人；完成投資已占市固 定資產(chǎn)投資比重為3 5.6%，成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。1999年以來(lái)受房改政策及國(guó)家為促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展準(zhǔn)許已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市辦法的出臺(tái)， 經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模建設(shè)、廣大大市民迫切要求改善住房條件、銀行利率持續(xù)走低 且國(guó)家鼓勵(lì)

35、利用銀行按揭貸款購(gòu)買商品房等因素的推動(dòng)，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù) 保持一定的發(fā)展速度，走勢(shì)平穩(wěn)。1 、投資主體數(shù)量變化不大但每個(gè)企業(yè)投資進(jìn)一步增加從開發(fā)規(guī)模上看，1999年上半年末全市在建開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模10億兀以上的 房地產(chǎn)企業(yè)5 9家，較上年增加8家，總投資1 7 9 2億元，較上年增加2 6 9億元, 平均每個(gè)企業(yè)總投資由上年的 29.9億元上升到3 0. 4億元；共完成投資64. 7 億元，同比增長(zhǎng)12.9%，占房地產(chǎn)投資的比重為47.9%。從實(shí)際完成投資上看，上半年全市完成投資億元以上的房地產(chǎn)企業(yè) 26家，較 上年增加2家，完成投資 64.4 億元，較上年增長(zhǎng) 17.8%，本市房地產(chǎn)投

36、資的比重為 47.7%，上升了 2.8個(gè)百分點(diǎn)。 在26個(gè)企業(yè)中，資企業(yè) 13家，完成投資 29.3 億元； 港澳臺(tái)及外商投資企業(yè) 13 家，完成投資 35.1 億元。投資主體的相對(duì)集中， 在一定程度上帶全動(dòng)了全市房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)， 也有利 于具有一定規(guī)模的公司上規(guī)模、上水平，規(guī)管理，創(chuàng)造品牌效應(yīng)，有益于避免房地 產(chǎn)開發(fā)一盤散沙，遍地開花和無(wú)序發(fā)展的弊端。但政府有關(guān)部亦應(yīng)提前考慮一批重 大項(xiàng)目竣工后，如果沒(méi)有大項(xiàng)目補(bǔ)充對(duì)年末乃至明年房地產(chǎn)投資規(guī)模及走勢(shì)產(chǎn)生的 影響。2、商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的 50%以上1999年上半年全市商品住宅投資 70.8 億元，同比增長(zhǎng) 41.4%，增幅上升 1

37、6.3 個(gè)百分點(diǎn)。 商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的比重為 52%，較上年增長(zhǎng) 11.4 個(gè)百分 點(diǎn)。與投資上升相適應(yīng)，全市同期商品住宅開復(fù)工面積達(dá) 1749.9 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 37.2%，其中本年報(bào)開工 268.5 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 34.1 %。商品住宅投資上升， 開復(fù)工面積增加， 一方面是受宏觀政策導(dǎo)向影響； 另一方 面，作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者面對(duì)較激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍投入如此大量的資金，說(shuō)明其對(duì)末來(lái) 市場(chǎng)的預(yù)期較高。、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景分析1、地點(diǎn)分析該項(xiàng)目用地建設(shè)地點(diǎn)位于北京市西城區(qū)， 項(xiàng)目建設(shè)用地東距二環(huán)路 1 公里；南 距月壇南街 0.5 公里；西距釣魚臺(tái)國(guó)賓館 1 公里；北距阜外大街 1公里。用地

38、附近 有包括 21、13、65 路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過(guò)， 交通條件十分優(yōu)越。 項(xiàng)目 附近基本沒(méi)有工業(yè)生產(chǎn)等空氣污染源，綠化條件和空氣質(zhì)量良好，是開發(fā)面向國(guó)買 家高檔寫字樓和住宅的適宜地點(diǎn)。2、需求與供給情況分析本項(xiàng)目所處的月壇北街和三里河地區(qū)為國(guó)家行政機(jī)關(guān)和經(jīng)濟(jì)指揮機(jī)構(gòu)集中的地 區(qū)，附近散布著國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、中國(guó)科學(xué)院、國(guó)家國(guó)貿(mào)易局，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美， 人口較為密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，商業(yè)發(fā)達(dá)，萬(wàn)方商場(chǎng)、京克窿超級(jí)市場(chǎng)、賽特 購(gòu)物中心、復(fù)興商業(yè)城、長(zhǎng)安商場(chǎng)等各大商場(chǎng)距項(xiàng)目用地咫尺之遙，項(xiàng)目占地西面 為玉淵潭公園，東面為月壇公園和月壇體育館，且周圍地區(qū)有多家賓館、飯店，服 務(wù)設(shè)施較為完備

39、。從地理位置上看本項(xiàng)目為北京市房地產(chǎn)開發(fā)銷售的黃金地段之一， 用地周圍交通、教育、商業(yè)設(shè)施齊全，地理?xiàng)l件十分優(yōu)越。3、經(jīng)營(yíng)前景分析由于本項(xiàng)目所在的地理位置優(yōu)越，該地區(qū)已成為北京市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地 區(qū)，周圍地區(qū)已建有北京金融街、萬(wàn)通廣場(chǎng)、國(guó)賓花園、釣魚臺(tái)賓館等商住項(xiàng)目， 形成了良好的投資環(huán)境，十分適宜建設(shè)高級(jí)寫字樓、住宅和商業(yè)設(shè)施。根據(jù)上述分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目自然、地理、交通條件都十分優(yōu)越，各項(xiàng)配套 設(shè)施齊全，開發(fā)方向符合市場(chǎng)需求，市場(chǎng)前景十分樂(lè)觀。第七章 投資估算和資金來(lái)源一、投資估算根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃方案，結(jié)合建設(shè)工程的實(shí)際需要及國(guó)家和北京市的有關(guān)政策 規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)投資包括土地地價(jià)、前

40、期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)及向政府繳納的 各種稅費(fèi)等?，F(xiàn)就有關(guān)投資分項(xiàng)說(shuō)明如下：1、征地、拆遷費(fèi)和土地出讓金7200根據(jù)國(guó)家和北京市有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目所占用地應(yīng)按國(guó)家和北京市政府有關(guān)部門 規(guī)定辦理土地有償出讓手續(xù)。地價(jià)包括土地有償出讓金，市政配套費(fèi)及四源費(fèi)。由 于本規(guī)劃尚未確定，土地價(jià)格尚未評(píng)估。同時(shí)規(guī)劃該項(xiàng)目用地存在拆遷問(wèn)題，也要 支付一定的費(fèi)用。 經(jīng)參考臨近同類開發(fā)用地的價(jià)格水平， 本報(bào)告暫按共需繳納 萬(wàn)元人民幣估算。2、前期工程費(fèi)包括三通一平、土地勘探、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用，按 380 萬(wàn)元估算。3、建安工程費(fèi)根據(jù)初步估算，項(xiàng)目建建安工程費(fèi)共需投資 10100 萬(wàn)元。4、設(shè)計(jì)施工管理稅費(fèi)這部分費(fèi)用

41、包括施工執(zhí)照費(fèi)、預(yù)算檢查費(fèi)、投招標(biāo)管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工 圖費(fèi)、建材發(fā)展基金等，累計(jì)約 300 萬(wàn)元。5、市政公用設(shè)施費(fèi)根據(jù)初步估算市政公用設(shè)施費(fèi)共計(jì) 200萬(wàn)元。6籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用由于該項(xiàng)目在籌建期將進(jìn)行預(yù)售，需要支出的籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用預(yù)計(jì)為450萬(wàn)元。7、開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)計(jì)劃項(xiàng)目籌建期開辦費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)計(jì)劃為 378萬(wàn)元。通過(guò)以上分析，歸納出本項(xiàng)目的總投資估算為19, 000萬(wàn)元人民幣，具體情況如下表：項(xiàng)目投資估算表單位：人民幣萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額1征地、拆遷費(fèi)和土地出讓金7，2002前期工程費(fèi)3803建安工程費(fèi)10， 1004設(shè)計(jì)施工費(fèi)3005市政公用設(shè)施費(fèi)2006籌建期管理

42、費(fèi)和銷售費(fèi)4507開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)370合計(jì)19， 000以上投資估算應(yīng)在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后再做詳細(xì)測(cè)算、資金來(lái)源XX房地產(chǎn)開發(fā)公司本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需資金將全部由開發(fā)建設(shè)單位北京市 自籌解決。第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度一、建設(shè)方式為把本項(xiàng)目建設(shè)成為北京市一流的高檔寫字樓和住宅樓工程，本項(xiàng)目擬聘請(qǐng)國(guó) 著名設(shè)計(jì)師進(jìn)行方案規(guī)劃及初步設(shè)計(jì)，由國(guó)建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)機(jī)電 設(shè)施、裝修及營(yíng)業(yè)設(shè)備均由具有多年經(jīng)驗(yàn)的顧問(wèn)提供咨詢服務(wù)。項(xiàng)目的建設(shè)施工將按照北京市有關(guān)工程招標(biāo)的規(guī)定，以國(guó)競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)的方式，選 擇國(guó)的建筑施工企業(yè)組織施工。為保證工程質(zhì)量， 工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行， 聘請(qǐng)有名望、 有

43、資質(zhì)、 管 理規(guī)的工程監(jiān)理單位配合北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站進(jìn)行具體工程質(zhì)量監(jiān)督檢查 工作。二、建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期為 3年，力爭(zhēng)在 2003年 10月前建成，具體計(jì)劃如下：1、2000 年 11 月前1) 完成項(xiàng)目可行性報(bào)告的編制和報(bào)批工作；2) 完成規(guī)劃方案的調(diào)整和報(bào)批工作。2、2000 年 12 月前1) 與有關(guān)部門協(xié)調(diào)，制定市政配套方案；2) 辦理土地有償出讓手續(xù)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證；3) 進(jìn)行拆遷工作，完成三通一平；4) 進(jìn)行地質(zhì)勘探和工程各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作；5) 完成工程的施工圖設(shè)計(jì)；6) 選定施工單位，完成各種開工手續(xù)，項(xiàng)目開工建設(shè)；3、2001年 3 月前1) 辦理商品房預(yù)售許

44、可證；2) 完成項(xiàng)目銷售推廣策劃，開始預(yù)售工作；4、2002 年 10 月前1) 進(jìn)行建安工程施工，包括基礎(chǔ)工程和結(jié)構(gòu)工程建設(shè)；2) 隨工程進(jìn)度進(jìn)行設(shè)備安裝、調(diào)試、驗(yàn)收；3) 建筑物的外裝飾、裝修4) 配套進(jìn)行環(huán)境和綠化工程；5) 隨工程進(jìn)度進(jìn)行維修停車樓的設(shè)備采購(gòu)、安裝；5、2003 年 10 月前1)進(jìn)行項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作；2)完成市政配套和綠化等室外工程；3) 完成物業(yè)管理前期籌備工作；4) 項(xiàng)目全面竣工交付使用。第九章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、基本經(jīng)濟(jì)參數(shù)1、營(yíng)業(yè)收入本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入來(lái)源于寫字樓和公寓銷售收入及商務(wù)公寓租金收入等項(xiàng)容。1）寫字樓和公寓銷售收入預(yù)計(jì)項(xiàng)目自開發(fā)建設(shè)期開始展開寫字樓和公寓預(yù)

45、售，在項(xiàng)目建設(shè)竣工后完成全部銷售工作。在項(xiàng)目建設(shè)期中2001年可完成銷售全部建筑面積的30流右，2002年將 完成銷售建筑面積的40流右，其余將在2003年12月之前全部售完。由于本項(xiàng)目 建成后能夠提供優(yōu)越的地理位置和優(yōu)美的商住條件，預(yù)計(jì)寫字樓和公寓平均售價(jià)在 每平方米12，000元左右，具體每年銷售收入情況預(yù)測(cè)如下表所示：寫字樓和公寓銷售收入估算表單位：人民幣萬(wàn)元年份200120012002合計(jì)銷售面積（平方米）12936172481293643120銷售單價(jià)110001100012000-銷售收入14,23018,97315,52348,7262）公寓租金收入項(xiàng)目的商務(wù)公寓將用于出租經(jīng)營(yíng)，

46、按平均租金120元/年/平米估算，每年租金收入約為2834萬(wàn)元營(yíng)業(yè)收入?yún)R總表項(xiàng)目年份20012002200320042005200620072008200920101、寫字樓公寓銷售收入14230189731552300000002、公寓租金收入28342834283428342834283428343、其他收入200200200200200200200合計(jì)14320189731552330343034303430343034303430342、經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用1）企業(yè)管理費(fèi)該項(xiàng)目建成后的企業(yè)管理費(fèi)包括建設(shè)期行政費(fèi)用、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、折舊和攤銷等各 項(xiàng)費(fèi)用支出。（每年具體費(fèi)用支出見下表）（1）建設(shè)期

47、行政費(fèi)用指項(xiàng)目建設(shè)期發(fā)生的各種行政事務(wù)費(fèi)用，如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公費(fèi)等。按每年40萬(wàn)元測(cè)算。（2）維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)指機(jī)電設(shè)備及物業(yè)設(shè)施的日常維護(hù)、維修、保養(yǎng)費(fèi)用，按每年50萬(wàn)元計(jì)算。（3）折舊和攤銷折舊和攤銷主要是指項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位自留用房用于租給物業(yè)管理公司和商 業(yè)設(shè)施租賃者建筑面積的折舊和攤銷及開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用攤銷。具體 情況如下表所示：年折舊與攤銷表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偪偼顿Y額分?jǐn)偙壤叟f年限（年）2001-2003年每年計(jì)提2004-2009年每年計(jì)提1、出租房屋建設(shè)費(fèi)用1000205020202、籌備期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用45020315003、開辦費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)37020103737

48、合計(jì)182020757上述各項(xiàng)合并形成企業(yè)管理費(fèi)用表，列示如下:企業(yè)管理費(fèi)用表單位：人民幣萬(wàn)元200120022003200420052006200720082009201040：404050505050505050207；20720757:5757575757572472472471071071071071071071072）營(yíng)業(yè)稅本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅分兩種稅率上繳， 其中2001-2003年由于經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)銷售，營(yíng) 業(yè)稅按照營(yíng)業(yè)額的5%t繳，2004年以后的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)按營(yíng)業(yè)額的 3%t繳。具體情況 列表顯示如下：營(yíng)業(yè)稅金明細(xì)表項(xiàng)目年份200120022003200420052006200720082

49、0092010合計(jì)房地產(chǎn)銷售營(yíng)業(yè)額,4230189731552348726稅率0.050.050.05房地產(chǎn)銷售稅金P 7129497762922其他業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額303430343034303430343034303421238稅率0.030.030.030.030.030.030.03其他業(yè)務(wù)稅金91919191919191637合計(jì)712949776919191919191913559現(xiàn)將營(yíng)業(yè)成本和費(fèi)用匯總?cè)缦?年經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用匯總表單位：人民幣萬(wàn)元項(xiàng)目年份2001200220032004200520062007200820092010企業(yè)管理費(fèi)用247P 247247107107107107r 107r 107107營(yíng)業(yè)稅712949776919191