海南省旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r報(bào)告最終版

1、 海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r -旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究摘要：作為中國特色的旅游地產(chǎn)，在海南省關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn) 旅游業(yè) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)作為中國發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一,帶來了巨大地經(jīng)濟(jì)效益,促進(jìn)了中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速.近幾年,中國特色的旅游地產(chǎn)興起，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展到了密集開發(fā)的狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)兩個(gè)上行產(chǎn)業(yè)結(jié)合、交融發(fā)展的創(chuàng)新，是傳統(tǒng)地產(chǎn)產(chǎn)品序列的重大補(bǔ)充。本文對(duì)海南省2013年旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析,對(duì)其出現(xiàn)的問題進(jìn)行研究,并提出相應(yīng)的解決辦法。1 旅游地產(chǎn)簡(jiǎn)介1.1旅游地產(chǎn)的內(nèi)涵“旅游地產(chǎn)”這一概念在我國使用較多，沈飛( 2001) 把旅游地產(chǎn)定義為以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷，開發(fā)項(xiàng)目全

2、部或部分實(shí)現(xiàn)旅游功能;耿松濤(2013)對(duì)旅游地產(chǎn)進(jìn)行如下定義: 旅游地產(chǎn)是指以優(yōu)美的自然資源、悠久的人文資源為依托，滿足人們旅游、休閑、度假及養(yǎng)生等綜合需求，在旅游景區(qū)及其鄰近區(qū)域開發(fā)的各類產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、景區(qū)住宅、會(huì)務(wù)中心、展覽館和旅游休閑培訓(xùn)基地等物業(yè)的總稱。國內(nèi)學(xué)者對(duì)其定義是具有旅游價(jià)值的房地產(chǎn),包括度假村、旅游公寓、旅游酒店、主題社區(qū)、分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)式酒店.本文對(duì)旅游地產(chǎn)的定義是:旅游地產(chǎn)是為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的旅游、生態(tài)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)等綜合價(jià)值的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的旅游價(jià)值。1.2旅游房地產(chǎn)的開發(fā)模式1.2.1依托濱海、熱帶雨林、溫泉等高品位旅游資源的度假酒店開發(fā)模式度假酒

3、店是以接待休閑度假游客為主，為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務(wù)功能的酒店。此類旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)為自然條件優(yōu)越，品牌特色明顯，目標(biāo)客戶明確。不論是前期規(guī)劃還是后期建設(shè)，海南的度假酒店項(xiàng)目都是以國際、國內(nèi)的高端客戶為主要目標(biāo)。1.2.2以熱點(diǎn)城市為主的旅游居住地產(chǎn)開發(fā)模式此類旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)首先是在土地市場(chǎng)方面，未來的外城區(qū)將成為市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)地；在產(chǎn)品方面，房地產(chǎn)開發(fā)更加注重產(chǎn)品自身品質(zhì)與特色的打造，在戶型方面出現(xiàn)兩極分化；在客戶需求方面，市場(chǎng)為外向型市場(chǎng)，購房目的為旅游、度假、養(yǎng)老、投資等。以海南為例，海南具有獨(dú)一無二的熱帶氣候、環(huán)境等旅游資源，將這種資源與房地產(chǎn)融合在一起是海南

4、建設(shè)國際旅游島的客觀需求，具有廣闊的發(fā)展前景。從目前旅游房地產(chǎn)開發(fā)的情況看，三亞、?？?、瓊海依托強(qiáng)勢(shì)的旅游資源，結(jié)合自身的城市配套優(yōu)勢(shì)，已成為海南旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主力城市，并將這種以城市資源為賣點(diǎn)的居住地產(chǎn)、度假地產(chǎn)帶入高速發(fā)展時(shí)期。1.1.3 集度假、居住為一體的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式建設(shè)國際旅游島是海南一次重大的戰(zhàn)略調(diào)整，旅游業(yè)由“觀光旅游”向“度假旅游”轉(zhuǎn)變，同時(shí)也促進(jìn)了旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。因此，海南初步形成了獨(dú)特的集酒店、度假公寓、住宅（第二居所）等為一體的綜合性旅游房地產(chǎn)。此類旅游房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，在自然環(huán)境選擇方面，是以海景、湖景、山景、文化景觀等風(fēng)景資源為依托，同時(shí)重

5、視康樂資源（如溫泉資源）、旅游配套資源等；在產(chǎn)品構(gòu)成方面，這是多種類型組合的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，可以滿足不同消費(fèi)者的需求；在目標(biāo)客戶方面，在豐富的旅游度假產(chǎn)品基礎(chǔ)上，目標(biāo)客戶范圍較廣。同前兩種開發(fā)模式相比，此類旅游房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)最大。2 海南旅游業(yè)發(fā)展分析2.1海南旅游業(yè)發(fā)展綜述近幾年，海南加快推進(jìn)國際旅游島建設(shè)，把旅游業(yè)作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，憑借其獨(dú)特的自然和人文資源，大力開發(fā)和整合旅游資源，積極開展旅游宣傳促銷活動(dòng)，不斷夯實(shí)旅游發(fā)展基礎(chǔ)，海南旅游市場(chǎng)呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭，來瓊游客日益增多。2013年，全省接待過夜游客累計(jì)達(dá)3672.51萬人次，同比增長(zhǎng)10.6%；全年旅游收入428.56億元，同比增長(zhǎng)13

6、.0%。2.2海南旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析2.2.1旅游市場(chǎng)持續(xù)較快發(fā)展2013年海南旅游市場(chǎng)呈現(xiàn)前低后高，全年實(shí)現(xiàn)較快發(fā)展的態(tài)勢(shì)。一季度全省接待過夜游客人數(shù)919.67萬人次，同比增長(zhǎng)7.5%，增速比去年同期回落2.7個(gè)百分點(diǎn)。二季度全省接待過夜游客數(shù)為777.8萬人次，同比增長(zhǎng)10.7%；三季度全省接待過夜游客數(shù)為833.96萬人次，同比增長(zhǎng)14.1%，全年實(shí)現(xiàn)10.6%的較快增長(zhǎng)。2.2.2中西部旅游發(fā)展進(jìn)程加快海南省中西部地區(qū)旅游市場(chǎng)僅占全省的15%左右，旅游規(guī)模較小。近幾年，中西部市縣立足本地區(qū)旅游資源特點(diǎn)，注意發(fā)揮各自的旅游優(yōu)勢(shì)，旅游發(fā)展明顯快于其他地區(qū)。2013年，海南省中部六市縣共接

7、待過夜游客232.25萬人次，同比增長(zhǎng)25.4%，西部六市縣共接待過夜游客351.13萬人次，同比增長(zhǎng)18.3%，增速均大大高于全省平均增速。中西部地區(qū)接待過夜游客人次比重逐年上升，從2011年的13.6%、2012年的14.5%上升到2013年的15.9%?！咀鰝€(gè)表】2.2.3國內(nèi)自助游游客比重逐年上漲自海南省全面推進(jìn)國際旅游島建設(shè)以來，海南接待過夜游客中自助游游客比重逐年增長(zhǎng)。2010年，來旅游的國內(nèi)游客中僅26.2%選擇自助游，2011年為33.6%，2013年比重高達(dá)44.5%。 表 1 2005-2013年自助游游客占海南接待國內(nèi)游客比重(%)自助游游客比重不斷增加主要有四個(gè)推動(dòng)因素

8、：一是近幾年相繼開通了成都、長(zhǎng)沙、西安、哈爾濱等地到?？诘牧熊?，給國內(nèi)西部、中部、北部等省份來瓊出游提供了更加便捷的出行方式；二是隨著家庭汽車的增多及汽車租賃業(yè)的快速發(fā)展，自駕來瓊游客日益增多；三是海南東環(huán)鐵路的開通，使得省內(nèi)交通更為便捷高效；四是隨著旅游業(yè)的不斷發(fā)展和人民文化生活水平的不斷提高，老百姓更多傾向于個(gè)性化、家庭化的出游方式，旅行社千篇一律的旅游線路安排已經(jīng)不能滿足這些游客的要求，自助游成了新的選擇。2.2.4國內(nèi)游客保持穩(wěn)定增長(zhǎng)2013年，海南共接待國內(nèi)游客3596.87萬人次，同比增長(zhǎng)11.1%，國內(nèi)來瓊游客繼續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。省外來海南省游客中，廣東依舊是海南省國內(nèi)游客第一客

9、源地，占外省游客總數(shù)的16.8%；北京、上海等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)省市以及四川、廣西、貴州等西南省份在來瓊游客中均占有較高比重。 圖1 2013年外省主要客源地游客比重（%）（注：數(shù)據(jù)來源于海南省統(tǒng)計(jì)年鑒）省內(nèi)游客中，出行游客最多的市縣仍然是?？谑?，2013年省內(nèi)出行游客有31.1%來自?？?；三亞市出行游客占省內(nèi)出行游客的9.8%；毗鄰?？谑械沫偤Ｊ?、文昌市、屯昌縣在省內(nèi)出行游客中占有較大比重。 圖2 2013年省內(nèi)主要客源地游客比重（%）（注：數(shù)據(jù)來源于海南省統(tǒng)計(jì)年鑒）2.3 旅游房地產(chǎn)在旅游業(yè)發(fā)展中的作用旅游房地產(chǎn)參與旅游業(yè)中的資本運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，其固定資產(chǎn)總額占旅游業(yè)全行業(yè)的83.96%，是旅游系統(tǒng)中最

10、大的資本組成部分，也是最重要的物質(zhì)基礎(chǔ)。在以往的研究當(dāng)中，人們的關(guān)注點(diǎn)主要集中在資源開發(fā)、市場(chǎng)開拓、交通條件改善等方面，而忽視了“住”的環(huán)節(jié)，這與“住”在旅游系統(tǒng)中的重要地位不相符合。探索旅游房地產(chǎn)在旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的作用,需要進(jìn)一步認(rèn)識(shí)其在旅游系統(tǒng)中的戰(zhàn)略地位。旅游房地產(chǎn)在旅游環(huán)節(jié)中一般先充當(dāng)“第一站”的角色，即旅游者在初到旅游地時(shí)一般會(huì)先入住旅游房地產(chǎn)，將行李等物品存放，與同伴匯合，選擇旅游線路和交通方式，安排日程，稍作休息后再進(jìn)行觀光游覽。在一天的行程之后，又會(huì)回到住宿地進(jìn)行休憩，并享受旅游房地產(chǎn)內(nèi)配套的娛樂休閑設(shè)施，獲得綜合性的信息。因此，可以說旅游房地產(chǎn)是人流、信息流、商流集散的場(chǎng)

11、所，是資源配置的樞紐。人們?cè)谶@里可以以便捷的方式、花費(fèi)較低的成本，獲得綜合性的信息與服務(wù)。由于客源的存在，旅游供給方也會(huì)主動(dòng)集合于旅游房地產(chǎn)當(dāng)中，提供相關(guān)的產(chǎn)品與服務(wù)。這其中包括旅行社與導(dǎo)游聯(lián)系客源、長(zhǎng)短途交通供應(yīng)商接送游客等等。旅游房地產(chǎn)可以巧妙地將旅游系統(tǒng)中各個(gè)組成部分匯集到一起，在這個(gè)匯集點(diǎn)上，供給與需求之間的信息能夠快速的傳輸與接收，新的旅游產(chǎn)品被不斷研發(fā)出來并及時(shí)被旅游消費(fèi)者所了解和使用，各環(huán)節(jié)之間能夠得到有效地連接。各參與者的效用得到極大滿足，利益分配也趨于平衡。3 2013年海南省旅游房地產(chǎn)分析 3.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然持續(xù)快速增長(zhǎng) 2013年以來海南省持續(xù)保持強(qiáng)勁的投資增勢(shì)，

12、據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年全年全省固定資產(chǎn)投資完成2725.01億元，較上年同比增長(zhǎng)27.0%，外商直接投入28.53億元，比上年同期增長(zhǎng)2.06億元。其中，全省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1196.76億元，增長(zhǎng)35%，高出固定資產(chǎn)投資增速8個(gè)百分點(diǎn)；從地區(qū)上看，東部、中部、西部分別完成投資933.86億元、60.57億元、202.32億元，分別增長(zhǎng)30.8%、8.9%、72.9%；三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資加快了步伐的同時(shí)，西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。（注：數(shù)據(jù)來源于海南省統(tǒng)計(jì)年鑒）（注：數(shù)據(jù)來源于海南省統(tǒng)計(jì)年鑒）3.2 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，房屋銷售面積同比持續(xù)下降2013年全省

13、施工房屋面積為6173萬平方米，增長(zhǎng)20.8%。其中，住宅施工面積為5173.49萬平方米，增長(zhǎng)17.3%。施工面積增長(zhǎng)速度比房地產(chǎn)開發(fā)投資速度低14.2個(gè)百分點(diǎn)，運(yùn)行趨勢(shì)基本保持一致。海南房屋竣工面積為609.4萬平方米，下降28.8%。其中，住宅竣工面積為517.62萬平方米，下降29.6%。房屋銷售面積為1191.23萬平方米，增長(zhǎng)27.8%。其中，住宅銷售面積為1154.86萬平方米，增長(zhǎng)28.6%，占房屋銷售面積的比重為96.9%?！臼┕っ娣e與銷售面積從2005到2013年做個(gè)表】3.3 港澳臺(tái)商投資趨向活躍 隨著國際旅游島建設(shè)的加快，各項(xiàng)投資也在不斷增長(zhǎng)。海南2013年固定資產(chǎn)投資

14、繼續(xù)快速增長(zhǎng)，既得益于內(nèi)生投資實(shí)力的不斷增強(qiáng)，也在一定程度上得益于外商們的進(jìn)一步信賴與支持。海南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布，2013年，全省實(shí)際利用外資31.46億元，比上年增長(zhǎng)5.2%，扭轉(zhuǎn)了上年同比下降的局面，其中外商直接投入28.53億元，比上年的26.47億元增加2.06億元，同比增長(zhǎng)7.8%，比上年此項(xiàng)增速加快5.1個(gè)百份點(diǎn)。2013年1-12月，民間投資房地產(chǎn)業(yè)的到位資金為2010.49億元，增長(zhǎng)42.8%，比房地產(chǎn)業(yè)的民間投資增速高12.2個(gè)百分點(diǎn)，為房地產(chǎn)業(yè)投資提供強(qiáng)有力的資金支持。3.4 施工項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大，全省億元以上項(xiàng)目同比增長(zhǎng)2013年1-12月，億元以上房地產(chǎn)項(xiàng)目完成投資1284.5

15、3億元，增長(zhǎng)34.9%，同比回落3.3個(gè)百分點(diǎn)，占全省房地產(chǎn)業(yè)投資總額的94.7%,占比同比提升1.4個(gè)百分點(diǎn)。億元以上房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是帶動(dòng)全省房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)主要因素。4 海南旅游房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題及對(duì)策分析4.1海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的主要問題4.1.1開發(fā)熱潮推動(dòng)房?jī)r(jià)高漲自2009年起，海南重新掀起了一波房地產(chǎn)熱潮，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合給海南的房地產(chǎn)發(fā)展帶來了新的契機(jī)，但也引起了海南房?jī)r(jià)的暴漲。暴漲的房?jī)r(jià)增加了房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)還屬于依附內(nèi)地消費(fèi)的市場(chǎng)，因此更脆弱，更容易受金融風(fēng)險(xiǎn)的影響。另一方面，高房?jī)r(jià)也使得海南本地居民只能望樓興嘆。強(qiáng)烈的貧富差距也容易造成

16、本地居民心理上的逆反，從而可能引發(fā)社會(huì)問題。4.1.2房產(chǎn)空置率高給管理帶來困難海南旅游房地產(chǎn)一開始就將客戶定位為島外市場(chǎng)。島外人士購買的房產(chǎn)都是傾向于度假別墅和高等公寓等自主性住宅。是第二居所性質(zhì)，只有在冬天或假日才到海南自住。過多的度假別墅、高級(jí)公寓項(xiàng)目的開發(fā)導(dǎo)致海南旅游房地產(chǎn)空置率居高不下。據(jù)統(tǒng)計(jì)。在海景房最集中的三亞灣等地小區(qū)內(nèi)的常住率大多在20左右。房屋空置不但造成基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的浪費(fèi)還增加了物業(yè)管理的困難。而目前海南沒有專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，長(zhǎng)期空置的房產(chǎn)也容易受到自然和人為的損害。4.1.3房產(chǎn)開發(fā)與公共旅游的矛盾目前海南開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目多是自住性的度假別墅及高檔公寓。海南的高

17、等別墅區(qū)是限制外人進(jìn)入的。這就導(dǎo)致少部分人占有了大量的公共資源。例如，文昌市清瀾港的一片極具魅力的港灣被房地產(chǎn)開發(fā)商打上了“白金海岸”的概念。而這片美麗的公共港灣用于大型旅游經(jīng)典開發(fā)才是正道。旅游資源本是公共享有的，開發(fā)商打著旅游房地產(chǎn)的口號(hào)把房地產(chǎn)搞上去了，卻忽略了旅游的性質(zhì)。4.2發(fā)展海南省旅游房地產(chǎn)的對(duì)策建議4.2.1在協(xié)調(diào)發(fā)展的過程中，做到節(jié)能環(huán)保與建設(shè)共行旅游房地產(chǎn)的發(fā)展必然會(huì)給環(huán)境帶來負(fù)擔(dān)。旅游房地產(chǎn)的開發(fā)主要會(huì)造成能源污染、環(huán)境污染(水、大氣等)，以及固體廢棄物污染。但是海南作為國際旅游島，首要確保的必須是島上的旅游環(huán)境。只有保持住海南天然無污染的環(huán)境。才是吸引更多游客源源不斷的

18、動(dòng)力。因此，在開發(fā)旅游房地產(chǎn)時(shí)，政府和企業(yè)應(yīng)該注意節(jié)能環(huán)保，把發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)作為開發(fā)建設(shè)的理念，利用風(fēng)能、太陽能來發(fā)電。項(xiàng)目的選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工，以及污水處理系統(tǒng)，都要處理好開發(fā)建設(shè)和保護(hù)環(huán)境的關(guān)系，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)。只有做到環(huán)保和建設(shè)共行，才是海南旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的保證。4.2.2政府和企業(yè)協(xié)調(diào)規(guī)劃，防止盲目開發(fā)要建設(shè)好海南島，需要政府和企業(yè)的協(xié)調(diào)規(guī)劃。旅游房地產(chǎn)商一般都會(huì)從自身利益出發(fā)，缺乏整體的全局觀念，容易盲目開發(fā)項(xiàng)目，造成項(xiàng)目的單一或者過量。但是海南島的旅游資源是有限的，在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)需要考慮到環(huán)境的承載力。此外。開發(fā)的項(xiàng)目也要與景觀相協(xié)調(diào)，只有保持住海南的特色，才能吸引更多的游客，海南才能走得更遠(yuǎn)。4.2.3項(xiàng)目的規(guī)劃和開發(fā)中，應(yīng)注重多層次發(fā)展海南的旅游房地產(chǎn)不能一味開發(fā)商品住宅也不能一味開發(fā)別墅等高端住宅，需要多層次發(fā)展。如景區(qū)住宅、分時(shí)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、民俗度假村等。吸引多層次的游客，綜合發(fā)展。在提高硬件設(shè)施的基礎(chǔ)上還要提高管理和服務(wù)水平。游客們?nèi)ザ燃俾糜味嗍窍硎芘c日常生活不同的愜意。因此除了住宿條件外。提高服務(wù)水