高CPI對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)影響分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上高CPI對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)影響分析1 CPI的含義及構(gòu)成CPI的全稱為消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)（Consumer Price Index），英文縮寫為CPI，是反映與居民生活消費(fèi)有關(guān)的產(chǎn)品及服務(wù)的綜合價(jià)格指數(shù)，也是政府公布的用來(lái)觀察通貨膨脹或通貨緊縮水平的重要指標(biāo)。目前，我國(guó)CPI的調(diào)查內(nèi)容分為食品、煙酒及用品、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健及個(gè)人用品、交通和通信、教育文化娛樂(lè)用品及服務(wù)、居住等八大類，是一種加權(quán)指數(shù)，各類的權(quán)重由其占消費(fèi)支出總量的比重而定。在CPI指數(shù)中，食品占33.6%，交通和通信為9.3%，居住占13.6%，教育娛樂(lè)及服務(wù)占4.5%，醫(yī)療保健占9.4%，

2、家庭設(shè)備占6.2%，煙酒及用品占14.4%，衣著為9%。2006年1月調(diào)整了CPI數(shù)據(jù)的權(quán)數(shù)，并新增了上網(wǎng)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、教育軟件開(kāi)支等，但沒(méi)有對(duì)外公布權(quán)數(shù)。居住類消費(fèi)包括建房及裝修材料、水電燃料、房租和自有住房4個(gè)細(xì)類，前3個(gè)細(xì)類數(shù)據(jù)直接取自居民消費(fèi)調(diào)查表。然而，自有住房各國(guó)則采用不同計(jì)算方法。目前，國(guó)際上度量（自有）住房消費(fèi)較為常見(jiàn)的方法有兩種，一種是以美國(guó)為主的“等價(jià)房租法”，另一種是以加拿大為主的“使用者成本法”。我國(guó)目前所執(zhí)行的虛擬房租法類似于加拿大所采用的方法，但又與其有本質(zhì)的區(qū)別。加拿大在利用折舊法度量自有住房成本時(shí)引入了新房?jī)r(jià)格指數(shù)，也就是說(shuō)，考慮了住房?jī)r(jià)格的變化。我國(guó)利用城鎮(zhèn)

3、及工礦區(qū)個(gè)人建房單位面積工程造價(jià)度量（自有）住房消費(fèi)，推算的住房類權(quán)數(shù)不僅偏低，而且遏制了住房類權(quán)數(shù)的變動(dòng)。2 CPI與房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)性21 CPI與房地產(chǎn)價(jià)格不直接相關(guān) 根據(jù)第1部分CPI的構(gòu)成及含義可知：盡管CPI由約700種商品和服務(wù)項(xiàng)目構(gòu)成，其中居住類的權(quán)數(shù)有十多項(xiàng)，但商品房?jī)r(jià)格并未記入CPI指數(shù)。因此，CPI與房地產(chǎn)價(jià)格不直接相關(guān)。但房?jī)r(jià)與CPI并非毫無(wú)關(guān)聯(lián)：房地產(chǎn)價(jià)格上漲通過(guò)居住類權(quán)數(shù)和自有住房類價(jià)格指數(shù)的變化傳導(dǎo)至CPI，并對(duì)其它商品和服務(wù)的消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。 22 房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)CPI的傳導(dǎo)效應(yīng) 房地產(chǎn)價(jià)格可通過(guò)多種途徑傳遞到CPI：房地產(chǎn)價(jià)格上漲將會(huì)帶動(dòng)居民住房投資增加，

4、居民享受的住房服務(wù)消費(fèi)也將增加，最終引起住房消費(fèi)在居民總消費(fèi)中的比例提高，也就是說(shuō)住房消費(fèi)類權(quán)數(shù)將隨著住房?jī)r(jià)格的上漲而提高；住房?jī)r(jià)格上漲帶動(dòng)居民享受的住房服務(wù)價(jià)格產(chǎn)生波動(dòng)，即引起住房消費(fèi)類（自有住房消費(fèi)）價(jià)格指數(shù)的變化。因此，房地產(chǎn)價(jià)格上漲將通過(guò)住房類權(quán)數(shù)和（自有）住房類價(jià)格指數(shù)的變化傳導(dǎo)到CPI中去。房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲是推動(dòng)居住價(jià)格上漲的重要原因。雖然目前我國(guó)CPI的居住價(jià)格統(tǒng)計(jì)中沒(méi)有將房屋價(jià)格納入其中，但房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)居住價(jià)格仍有重要影響：房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快和供求結(jié)構(gòu)不合理，會(huì)抑制一部分購(gòu)房需求，增加租房需求，從而推動(dòng)租房?jī)r(jià)格上漲；房屋需求旺盛，市場(chǎng)交易活躍也會(huì)帶動(dòng)建房和裝修材料價(jià)格上漲，進(jìn)

5、而影響居住價(jià)格的上漲。 此外，簽于我國(guó)居民信貸消費(fèi)的觀念依舊傳統(tǒng)，住房?jī)r(jià)格上漲致使居民將更多的收入（儲(chǔ)蓄）用于購(gòu)房，從而對(duì)其它商品和服務(wù)的消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，降低業(yè)已供過(guò)于求商品的需求，進(jìn)一步惡化部分商品供大于求的狀況，從而對(duì)CPI形成一種下降的動(dòng)力。顯然，房地產(chǎn)價(jià)格上漲并不會(huì)只帶動(dòng)建房及裝修材料價(jià)格的上漲，而對(duì)其它不產(chǎn)生影響。事實(shí)上，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)CPI的影響是綜合的：既會(huì)推高CPI中住房類的價(jià)格，也會(huì)對(duì)居民消費(fèi)的其它商品或服務(wù)的價(jià)格形成向下的引力。23 房地產(chǎn)價(jià)格與CPI相關(guān)性分析 231商品住宅價(jià)格與CPI變化的相關(guān)性分析由于我國(guó)的物價(jià)變動(dòng)與居民可支配收入的變動(dòng)并不同步，在物價(jià)下降的區(qū)間，居

6、民可支配收入始終呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。隨著居民可支配收入的增加和住房制度改革的深化，商品住房的需求成為今后若干年的基本需求，結(jié)果導(dǎo)致有限的房地產(chǎn)在較為寬松的信貸政策和強(qiáng)大的有效需求的推動(dòng)下，其價(jià)格呈剛性上升趨勢(shì)。而CPI的變化則會(huì)進(jìn)一步影響商品住房?jī)r(jià)格變化及其預(yù)期，從而帶動(dòng)商品住房?jī)r(jià)格在CPI上漲的區(qū)間以更大的幅度上升。232 商用類房地產(chǎn)價(jià)格與CPI變化的相關(guān)性分析物價(jià)變化對(duì)商用類房地產(chǎn)價(jià)格的影響，相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格水平而言，至少在物價(jià)上升時(shí)期，其影響較大。這主要是因?yàn)樯逃妙惙康禺a(chǎn)的市場(chǎng)需求可能與社會(huì)對(duì)商業(yè)周期的判斷和預(yù)期存在較為直接的聯(lián)系。在宏觀形勢(shì)向好的預(yù)期下，與投資增長(zhǎng)相適應(yīng)，對(duì)商業(yè)用房的需

7、求同樣會(huì)快速增長(zhǎng)。但商用類房地產(chǎn)價(jià)格與CPI之間的變動(dòng)相關(guān)性，值得商榷：到底是經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)張拉動(dòng)了商業(yè)用房的價(jià)格上漲，還是CPI的上升推動(dòng)了商業(yè)用房的價(jià)格上漲，其主次關(guān)系或作用機(jī)制仍是不明確的。3 高CPI對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響31 高CPI導(dǎo)致“負(fù)利率”，刺激購(gòu)房保值需求截至07年12月底，我國(guó)一年期存款利率為4.14%，而07年11月的CPI卻高達(dá)6.9%，兩者相差2.76%，這意味著存錢到銀行的“負(fù)利率”是2.76%。而這還是在央行今年6次加息的情況下產(chǎn)生的。為了避免“負(fù)利率”，理性的投資人絕對(duì)不會(huì)將錢存在銀行，等著資產(chǎn)的不斷縮水。金主（資金的主人）將會(huì)想方設(shè)法地選擇別的投資渠道，如房地產(chǎn)、股

8、票、基金、期貨、黃金等，以期資產(chǎn)的保值增值。這些投資方向中，由于這些年房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)步、快速上漲，使之成為最安全和回報(bào)最高的投資渠道。因此，高CPI產(chǎn)生“負(fù)利率”的直接結(jié)果就是刺激了投資購(gòu)房的資產(chǎn)增值保值需求。32 “負(fù)利率”導(dǎo)致加息，抑制消費(fèi)需求由于CPI屢創(chuàng)新高，基準(zhǔn)利率相對(duì)較低，產(chǎn)生“負(fù)利率”的。為遏制“負(fù)利率”對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響，央行采取了緊縮的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，07年內(nèi)10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至歷史新高14.5%，6次加息至十年內(nèi)新高，這對(duì)于市場(chǎng)需求的影響較為復(fù)雜。先看自住需求，個(gè)人按揭成本的提高，以及未來(lái)進(jìn)一步加息預(yù)期，將導(dǎo)致部分購(gòu)房自住者推遲購(gòu)買時(shí)間，總體自住需求將在其他因素不變的情

9、況下減少。再看投資層面的需求，加息如若導(dǎo)致證券市場(chǎng)下跌，可能使部分投資資金從證券市場(chǎng)回流到房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中的資金面將會(huì)出現(xiàn)寬余。但資金面的寬裕并不代表市場(chǎng)投資需求會(huì)進(jìn)一步增加，心理預(yù)期和市場(chǎng)信心則更是主導(dǎo)房地產(chǎn)投資需求的主要因素。面對(duì)加息，相信社會(huì)大眾的房地產(chǎn)投資者將去分析未來(lái)房地產(chǎn)的供求關(guān)系，從而決定其自身的投資行動(dòng)。如果大眾只看到個(gè)人買房能力的下降，短期內(nèi)供應(yīng)會(huì)增加，那么其可能分析當(dāng)前高漲的房?jī)r(jià)會(huì)難以持續(xù)，從而對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的投資信心不足，這樣多余的資金也并不會(huì)真正投資到一個(gè)預(yù)期下跌的市場(chǎng)上。但我們需要同時(shí)分析當(dāng)前房?jī)r(jià)構(gòu)成中的主體需求仍然是快速城鎮(zhèn)化中的購(gòu)房需求。良好的宏觀經(jīng)

10、濟(jì)狀況仍然支撐了大多數(shù)自住購(gòu)房者的購(gòu)買力，加上政府的穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策，我們相信未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)保持堅(jiān)挺的走勢(shì)。33 加息加大人民幣升值壓力，加大外資投資需求加息將在一定程度上加大人民幣的升值壓力，需要進(jìn)一步關(guān)注外國(guó)資本對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投機(jī)炒作行為。此次加息的國(guó)際環(huán)境是美元等主要國(guó)際貨幣的利率基本穩(wěn)定。在美元利率基本見(jiàn)頂?shù)那闆r下，人民幣的加息行為將縮小人民幣與美元的利差，從而為人民幣的進(jìn)一步升值造成更大的壓力。但人民幣自“匯改”以來(lái)升值幅度已經(jīng)較大，自2004年以來(lái)已經(jīng)累計(jì)升值約10%，市場(chǎng)可能產(chǎn)生人民幣未來(lái)升值幅度減少的預(yù)期。因此，人民幣升值的步伐是否會(huì)加快，需要綜合考慮政策因素與市場(chǎng)因素的博弈。

11、如果人民幣升值步伐加快，可能激發(fā)“熱錢”對(duì)中國(guó)概念的投機(jī)行為，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作。因此，需要進(jìn)一步關(guān)注外國(guó)資本對(duì)房地產(chǎn)的投資形式。從市場(chǎng)層面來(lái)看，“限外”政策出臺(tái)以來(lái)，外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的模式已經(jīng)出現(xiàn)新的情況。以參股房地產(chǎn)企業(yè)的投資模式開(kāi)始抬頭，這表明外資對(duì)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)的中長(zhǎng)期看好，而非短期的投機(jī)性。因此，加息可能造成外國(guó)資本進(jìn)入與實(shí)際投資方式的博弈結(jié)果將主導(dǎo)外資下一步的市場(chǎng)操作。4 結(jié)論由于在城市化過(guò)程中我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身固有的供求矛盾，及對(duì)其變化趨勢(shì)的預(yù)期，使得房地產(chǎn)價(jià)格始終在需求推動(dòng)下呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。CPI的變化很難直接改變房地產(chǎn)本身的供求結(jié)構(gòu)，從而很難改變房地產(chǎn)價(jià)格的上升趨勢(shì)。在

12、物價(jià)上漲中的保值心理以及在物價(jià)走低過(guò)程中的財(cái)富多元化選擇，都可能推動(dòng)房地產(chǎn)需求及其價(jià)格的上升。但是，由于CPI與經(jīng)濟(jì)周期的聯(lián)動(dòng)以及對(duì)于收入預(yù)期的影響，CPI的變動(dòng)亦會(huì)不可避免地造成對(duì)房地產(chǎn)需求決策和信貸規(guī)模的間接影響。在中國(guó)正逐步由“溫飽”向“小康”社會(huì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)作為一種極其特殊的商品，其價(jià)格上漲很可能是不可逆的，因此在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，可能呈現(xiàn)剛性上升趨勢(shì)的房地產(chǎn)價(jià)格并不足以被用作釘住通貨膨脹率的貨幣政策的決策依據(jù)，尤其是在供求變化對(duì)于價(jià)格信號(hào)的變化并非十分敏感的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中更是如此?？傊?，房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)CPI既有傳導(dǎo)效應(yīng)，又有溢出效應(yīng)，其作用的結(jié)果如何主要視何種力量占據(jù)主導(dǎo)地位。一般而言，在經(jīng)濟(jì)狀況向好，人民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，傳導(dǎo)效應(yīng)為主要作用方向，其結(jié)果為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲亦帶動(dòng)CPI的上漲。高CP