房地產(chǎn)投資分析綜合測(cè)試題2

1、東南大學(xué)遠(yuǎn)程教育房地產(chǎn)投資分析綜合測(cè)試題一、簡(jiǎn)答題（共10 題，每題5 分，共 50 分）1、如何理解房地產(chǎn)直接投資和間接投資的含義房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)的過(guò)程并參與有關(guān)的管理工作，包括從購(gòu)地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。具體投資形式包括：購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票； 購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。2、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)低效率的原因市場(chǎng)效率，是指市場(chǎng)傳遞產(chǎn)品和價(jià)格的信息的功能。獲得反映市場(chǎng)價(jià)格最新信息的時(shí)間通?？梢杂檬?/p>

2、場(chǎng)效率來(lái)衡量。相對(duì)于某些市場(chǎng)而言（如證券市場(chǎng)），房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)低效率的市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)低效率的原因:1. 在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，每一個(gè)交易物都是彼此獨(dú)立的。2. 房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。3. 房地產(chǎn)交易過(guò)程較為復(fù)雜。4. 尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費(fèi)大量時(shí)間。5. 有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的刊物較少。3、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法1直觀判斷法這是定性預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱。這種方法適用范圍廣、成本低、費(fèi)時(shí)少，但受預(yù)測(cè)者的主觀因素影響大，較難提供以準(zhǔn)確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預(yù)測(cè)值，在數(shù)據(jù)資料較少或不準(zhǔn)的情況下，多采用此法。定性預(yù)測(cè)方法主要包括集體判斷法、專家意見(jiàn)法。2歷史引伸法這是定量預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱。在占有若干統(tǒng)計(jì)資料、預(yù)測(cè)

3、對(duì)象的未來(lái)受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型進(jìn)行定量預(yù)測(cè)，可以得到比較滿意的預(yù)測(cè)效果。但是， 由于所選擇和建立的數(shù)學(xué)模型不可能把所有因素都考慮進(jìn)去，因此定量預(yù)測(cè)的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免。此種方法包括簡(jiǎn)單平均數(shù)法、移動(dòng)平均數(shù)法、加權(quán)移動(dòng)平均數(shù)法、趨勢(shì)預(yù)測(cè)法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。4、簡(jiǎn)述區(qū)位和位置的含義區(qū)位是指特定地塊所處的空間位置及其相鄰地塊間的相互關(guān)系。區(qū)位， 從大的方面來(lái)說(shuō)，指項(xiàng)目所在區(qū)域；從小的方面來(lái)說(shuō)，指的是項(xiàng)目開發(fā)場(chǎng)地。狹義的位置指的是某一具體投資項(xiàng)目的場(chǎng)地在城市中的地理位置。廣義的位置，除了其地理位置外，往往還包括該位置所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景，還應(yīng)包括在

4、該位置進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資所需支付的成本高低和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。5、簡(jiǎn)述零售商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的要求商業(yè)項(xiàng)目的區(qū)位選擇，應(yīng)該有利于實(shí)現(xiàn)它的最大利潤(rùn)。所以它的選擇原則有以下幾條：1. 最短時(shí)間原則2. 區(qū)位易達(dá)性原則3. 接近購(gòu)買力原則4. 滿足消費(fèi)心理原則5. 接近CBD原則6簡(jiǎn)述建筑安裝工程費(fèi)的估算建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。7、簡(jiǎn)述項(xiàng)目盈利能力分析的主要指標(biāo)項(xiàng)目盈利能力分析的主要指標(biāo)包括

5、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、總投資收益率、項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率等，可根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)及財(cái)務(wù)分析的目的、要求等選用。8、簡(jiǎn)述單變量敏感性分析的步驟1. 確定分析指標(biāo)。2. 選擇需要分析的變量。3. 研究并確定各變量的變動(dòng)范圍，并列示各變量不同的變化幅度（如±5%、± 10%等）或不同取值的幾種狀態(tài)。4. 通過(guò)分析各變量變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，建立相應(yīng)模型與數(shù)量關(guān)系，確定敏感性因素，敏感因素是指對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)產(chǎn)生較大影響的因素。9、簡(jiǎn)述風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制的主要方法1風(fēng)險(xiǎn)回避本方法的要點(diǎn)是：在預(yù)期收益相同的情況下，選擇風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)項(xiàng)目

6、。2風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在使投資者不得不尋找更為積極的辦法來(lái)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。而做好市場(chǎng)研究是這種積極的辦法之一。3風(fēng)險(xiǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)組合意味著通過(guò)多項(xiàng)目投資來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。4風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)投資者以某種方式將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)。10、簡(jiǎn)述投資方案的類型1互斥方案互斥方案是在若干個(gè)方案中，選擇其中任何一個(gè)方案則其它方案就必須被排斥的一組方案。2獨(dú)立方案獨(dú)立方案是指一組相互獨(dú)立、互不排斥的方案。在獨(dú)立方案中，選擇某一方案并不排斥選擇另一方案。3混合方案混合方案是指兼有互斥方案和獨(dú)立方案兩種關(guān)系的混合情況。二、論述題（共2題，每題10分，共20分）1、為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資的形式多種多樣，

7、都牽涉到房地產(chǎn)投資決策問(wèn)題。盡管它們表現(xiàn) 形式各異，但它們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，即通過(guò)犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預(yù)期收 益。因?yàn)槎喾N投資機(jī)會(huì)往往同時(shí)存在，其中誘人的投資機(jī)會(huì)又往往不只一個(gè)，而 投資者可以利用的資源卻是有限的，所以投資者必須在確定的即期支出與不確定 的未來(lái)收益之間做出慎重的選擇。這時(shí)，就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案 進(jìn)行評(píng)估，幫助投資者在各種限制條件下，如可承受的風(fēng)險(xiǎn)、所要求的投資收益 率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。投資的收益需要預(yù)測(cè)；收益獲得的時(shí)間不同需要校正；收益的置信程度即風(fēng) 險(xiǎn)需要考慮；面臨多種投資機(jī)會(huì)但資源有限。上述原因要求我們必須通過(guò)房地產(chǎn) 投資分析才能

8、做出正確決策。2、試述財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的含義和評(píng)價(jià)現(xiàn)值是指未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)在價(jià)值。凈現(xiàn)值（NPV是指按照投資者最低可 接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic （合適的貼現(xiàn)率），將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì) 算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。凈現(xiàn)值指標(biāo)是用來(lái)判別投資項(xiàng)目可行與否。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。當(dāng)NPV>0時(shí)，表明投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn) 率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余（即大于貼現(xiàn)率）；當(dāng)NPV= 0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的 投資收益水平；當(dāng)NPW0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投 資收益水平（

9、即小于貼現(xiàn)率）或最低可接受的回報(bào)率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時(shí) 項(xiàng)目不可行，應(yīng)拒絕。因此，只有NP90時(shí)，投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步考慮。三、計(jì)算題（共3題，每題10分，共30分）1、已知某房地產(chǎn)公司2003年-2010年間各年的商品房銷售量如下表， 試用趨勢(shì) 直線法估計(jì)該公司2011年和2012年的商品房銷售量。年份銷售量（百平方米）2003196020041100200520002006300020073600200840002009450020105000解：1、用公式Y(jié)= a+bX求取2、列表計(jì)算年份(X)價(jià)格(Y)X(變化后)XY1 資2003960-71-672049200

10、41100-5-55002520052000-3-6000920063000-11-300012007360013600120084000312000920094500522500252010500073500049E241600518801683、a= EY/N =24160/8=3020b=EXY/EX2 =51880 / 168 =309Y= a+bX =3020+309X4、2011 年銷售量=3020+309X 9=580100 平方米2012 年銷售量=3020+309X 11=641900 平方米2、為確定某一住宅物業(yè)2011年10月30日的售價(jià)，調(diào)查搜集了附近 5個(gè)類似 物業(yè)的

11、交易實(shí)例，如下表所示：交易實(shí)例成交價(jià)格交易時(shí)間交易情況區(qū)域因素個(gè)別因素A151002011.1.30+2%-1%-2%B158002011.8.30+21%+2%+1%C152002011.3.30正常+1%0D153002009.9.30正常+3%+2%E150002011.7.30-3%+2%-2%上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。 另?yè)?jù)調(diào)查得知：從2009年9月30日至2011年10月30日該類住宅樓市場(chǎng)價(jià) 格每月遞增1% o試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取最合適的3個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并確定該住宅樓銷售單價(jià)(時(shí)間修正采用逐期遞增或遞減的 價(jià)格變動(dòng)率

12、)。解：1.選取可比實(shí)例。實(shí)例B誤差太大，實(shí)例D成交時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以 上，故實(shí)例B和實(shí)例D不作為可比實(shí)例。選取實(shí)例 A、C、E作為可比實(shí)例。2 .計(jì)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X時(shí)間因素修 正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù)3 .計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：A=15100X (100/102) X (1+1% 9 X (100/99) X (100/98)=16688 (元/平方米) C=15200X (100/100)義(1+1% 7X(100/102) X (100/101)=15819 (元/平方 米)一3E=15000X (100/97) X (1+1% X (100/102) X (100/98)=15015 (兀/平萬(wàn)米)4 .將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的計(jì)算結(jié)果，則有：銷售單價(jià)=(16686+15819+15015 /3 =15840 (元/平方米)3、某開發(fā)公司年計(jì)劃銷量為300000n2,單價(jià)10000元，年銷售收入30億元，固定成本10億元，單位變動(dòng)成本3000元，銷售稅率6%求銷售收入臨界點(diǎn)和允許降低 的最大幅度。解：用公式計(jì)算S0QqPCFP(1 r)P100000000010000(1 6%