西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告西安市房地產(chǎn)業(yè)調(diào)查報(bào)告編制人：林蔚林邦顧問(wèn)機(jī)構(gòu)香港有限公司2012年4月 tlKlBANr目 錄第一章西安房目前地產(chǎn)業(yè)的宏觀環(huán)境分析一、西安房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析二、西安市居民收入狀況三、西安城市居民消費(fèi)傾向第二章西安市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)分析一、西安目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、西安房目前地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)三、西安樓市整體發(fā)展?fàn)顩r第三章西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域調(diào)查分析第一節(jié)城南一、城南的環(huán)境現(xiàn)狀二、城南與其他區(qū)域的比較三、城南的房地產(chǎn)現(xiàn)狀四、城南目前房地產(chǎn)價(jià)格分析第二節(jié)城北一、城北環(huán)境現(xiàn)狀二、城北與其他區(qū)域的比較三、城北房地產(chǎn)現(xiàn)狀四、城北目前房地產(chǎn)價(jià)格分析五、城北房地產(chǎn)未來(lái)前景第三節(jié)

2、城東林邦顧問(wèn)機(jī)構(gòu)香港有限公司7 tlKlBANr一、城東地產(chǎn)發(fā)展概述二、城東地產(chǎn)正在升溫三、城東目前房地產(chǎn)價(jià)格分析四、城東成為西安地產(chǎn)的又一亮點(diǎn)第四節(jié)城西一、城西區(qū)發(fā)展主要特點(diǎn)二、城西目前房地產(chǎn)價(jià)格分析三、交通成為城西地產(chǎn)的瓶頸第五節(jié)高新一、西高新的環(huán)境現(xiàn)狀二、西高新與其他區(qū)域的比較三、西高新的房地產(chǎn)現(xiàn)狀四、高新區(qū)目前房地產(chǎn)價(jià)格分析五、西高新房地產(chǎn)的前景迥 UNBAN，第一章西安房目前地產(chǎn)業(yè)的宏觀環(huán)境分析一、西安房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2009年上半年，西安商品房銷售量為493.02萬(wàn)平方米，較上年同 比增長(zhǎng)55.24%； 其中，住宅市場(chǎng)銷售面積為444.32萬(wàn)平方米，較上 年同比上漲58.86%O

3、從2007年下半年西安房?jī)r(jià)升至歷史高位開(kāi)始,到2008 年西安樓市持續(xù)一年多的觀望調(diào)整，再到2009上半年西安樓市開(kāi)始出現(xiàn)量 升價(jià)穩(wěn)、重新煥發(fā)活力，西安樓市呈現(xiàn)出比較穩(wěn)健的市場(chǎng)環(huán)境。2009年西 安商品房總銷售1337.6萬(wàn)平方米，與2008年相比增長(zhǎng)了 99.97%。即使 與高速增長(zhǎng)的2007年相比，也增長(zhǎng)了 39.62%。經(jīng)過(guò)2008年下半年連續(xù) 5次的降息，在契稅、首付、營(yíng)業(yè)稅等利好政策推動(dòng)下，2009年3月后房 地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖。同時(shí)，隨著相關(guān)部門(mén)對(duì)于樓市優(yōu)惠政策延續(xù)的相關(guān)規(guī) 定出臺(tái)，不少西安市民希望能趕上最后的利好政策，也加快了購(gòu)房步伐。 而一些開(kāi)發(fā)商在年末時(shí)加推新房源，同時(shí)加大優(yōu)惠

4、及促銷力度，吸引了不 少購(gòu)房者。2009年西安樓市火爆，除了上述原因外，還有以下因素：一是 政府的強(qiáng)力救市政策，包括對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，導(dǎo)致大量 資金直接涌入樓市；二是例如結(jié)婚購(gòu)房等居民的剛性需求依然非常旺盛； 三是在強(qiáng)力救市政策的影響下，投資投機(jī)行為不斷涌現(xiàn)，約占2030%；四 是對(duì)通脹預(yù)期的加強(qiáng)，使得大量資金紛紛瞄準(zhǔn)商品房市場(chǎng)。2009年從上半 年的剛需釋放，到下半年的各種購(gòu)房需求的激發(fā)，豪宅市場(chǎng)開(kāi)始活躍，還卷 LlhlBANr有商鋪、寫(xiě)字樓等市場(chǎng)，顯現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)回轉(zhuǎn)上升過(guò)程中的房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖， 還有各種投資資金的涌入，房地產(chǎn)已經(jīng)成為這一年最為保值的投資選擇。2010年下半年房地

5、產(chǎn)供求關(guān)系將逆轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)2010年全年地產(chǎn)類上 市公司歸屬母公司凈利潤(rùn)仍將保持30%35%的增速。2009年是房地產(chǎn) 行業(yè)“高增長(zhǎng)”年，全年行業(yè)銷售情況超預(yù)期，呈現(xiàn)價(jià)量齊升的態(tài)勢(shì)。房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一季度見(jiàn)底回升，新開(kāi)工面積同比先抑后揚(yáng)，土地市場(chǎng)交 易日趨活躍，地王再現(xiàn)，房?jī)r(jià)也順勢(shì)大幅攀升。從我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā) 展周期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展時(shí)期還將延續(xù)25年左右。人口生育 高峰和城市化進(jìn)程是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期處于景氣周期的催化劑，房地 產(chǎn)行業(yè)將在金融安全與社會(huì)安全的兩個(gè)邊際區(qū)間實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的最大化。而 短期稔定發(fā)展、長(zhǎng)期向好將是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期的主旋律。2010 年上半年西安房地產(chǎn)商品房供給

6、仍將呈現(xiàn)供不應(yīng)求的格局，即價(jià)升量漲。 從政策的延續(xù)性、供求關(guān)系、業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)、宏觀經(jīng)濟(jì)政策連續(xù)性、通脹、 本幣升值預(yù)期等幾個(gè)方面來(lái)看，上半年樓市仍有望實(shí)現(xiàn)價(jià)格溫和上升， 銷售平穩(wěn)增長(zhǎng)。而下半年行業(yè)將面臨供應(yīng)增加、房?jī)r(jià)失調(diào)的政策更趨嚴(yán) 厲、信貸規(guī)模限制、加息預(yù)期、房?jī)r(jià)高企等一系列問(wèn)題，預(yù)計(jì)供求關(guān)系 將在下半年逆轉(zhuǎn)。二、西安市居民收入狀況目前，西安市城市居民人均可支配收入8376.65元，同比增長(zhǎng)13%o從 可支配收入構(gòu)成角度看：工薪收入、轉(zhuǎn)移性收入、經(jīng)營(yíng)者凈收入和財(cái)產(chǎn)性收 入分別占總收入的68.7%、24.7%、3.3%和3.3%。并且構(gòu)成家庭收入的四大 主要渠道，都呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭。2009年,西安

7、市全年生產(chǎn)總值(GDP)達(dá)到2719.10 億元，比上年增長(zhǎng)14.5%,高于全國(guó)5.8個(gè)百分點(diǎn)。其中第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快， 全年增加值1459.95億元，增長(zhǎng)15.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1148.77億元，增長(zhǎng) 14.4%；第一產(chǎn)業(yè)增加值110.38億元，同比增長(zhǎng)6.3%；從全年走勢(shì)看，一季 年增 長(zhǎng)10.5%,上半年增長(zhǎng)13.3%,有回升狀態(tài)。卷 LlhlBANr三、西安城市居民消費(fèi)傾向1 .消費(fèi)觀念理性化。在初嘗到改革的甜頭，經(jīng)歷了由“消費(fèi)饑渴” 引發(fā)的80年代后期排浪式的購(gòu)物潮和1993年的新一輪搶購(gòu)風(fēng)波，隨著我市社會(huì)保障工作的日益完善消費(fèi)由“跟風(fēng)”轉(zhuǎn)入理性思考。人們開(kāi)始 以新奇的目光審視著周

8、圍的一切，堅(jiān)持“量入為出” “未雨綢繆”的理念， 通過(guò)信息、比較、評(píng)價(jià)和決策，權(quán)衡每一筆家庭開(kāi)支。居民對(duì)主要商品的需 求達(dá)到穩(wěn)定期。資料顯示,1990年以來(lái)，西安居民平均消費(fèi)傾向大致為87. 5%。2 .消費(fèi)領(lǐng)域擴(kuò)大化。較之改革開(kāi)放初期，人們更注重時(shí)間經(jīng)濟(jì)價(jià)值， 在信息交流、社會(huì)交往、崇尚科學(xué)、發(fā)展自我等方面的新的需求明顯增多。 主要表現(xiàn)在吃的方面，快餐食品、嗜好食品、保健食品、風(fēng)味食品不斷推出， 使得在外飲食領(lǐng)域逐漸擴(kuò)大；用的方面，小家電系列產(chǎn)品、VCD光碟、電腦、 電話、移動(dòng)電話、BP機(jī)，配套的生活設(shè)備及廚房用品、消遣娛樂(lè)性體育用品 大量進(jìn)入家庭；個(gè)人消費(fèi)方面，隨著居民生活水平的進(jìn)一步提高

9、，個(gè)人裝飾 及化妝品，保健、旅游觀光，組團(tuán)交流、學(xué)術(shù)集會(huì)、網(wǎng)上交流等活動(dòng)漸成時(shí) 尚。而家政服務(wù)（家教、保姆、鐘點(diǎn)工）的不斷推出，使人們能以更多的時(shí)間 和精力投入到快節(jié)奏的工作、生活中。3 .消費(fèi)方式多樣化。西安“吃”文化淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)，尤以小吃著稱于世。 居民或家庭聚餐，或邀親朋好友涉足酒樓，圖的是那個(gè)氛圍，要的是關(guān)中人 的豪爽、灑脫。資料顯示，居民在外就餐的消費(fèi)方面，1992年來(lái)呈直線上升 的趨勢(shì)。1998年人均在外用餐額為325. 4元，較1992年增加了 242.1元， 年遞增25.5%。居民消費(fèi)已從物質(zhì)型向精神型延伸，對(duì)文化學(xué)習(xí)的要求日趨 強(qiáng)烈。讀書(shū)學(xué)習(xí)蔚然成風(fēng)，書(shū)報(bào)雜志需求顯著增加。除了學(xué)

10、校教育外，大多 注重家教及各類琴棋書(shū)畫(huà)的短期培訓(xùn)，舍得花錢(qián)買參考書(shū)及微軟資料。閑暇 時(shí)，或體味田園生活，或舉家游覽山川美景，或以棋、文會(huì)友，或網(wǎng)上作客， 或講究養(yǎng)生之道，保健藥品及保健用品的使用增多，健美操、交誼舞在西安 街頭形成一道道靚麗的風(fēng)景線。4 .教育消費(fèi)剛性化。西安地處內(nèi)陸腹地，民風(fēng)純樸，文化積淀厚重。 由于歷史、文化的淵源，“輕商賈重仕途”。特別看重子女教育和自身知識(shí) 林邦顧問(wèn)機(jī)構(gòu)香港有限公司卷 LlhlBANr素質(zhì)的提高。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步完善，教育產(chǎn)業(yè)改革步伐加快和競(jìng)爭(zhēng)日 趨尖銳化的結(jié)果，自1991年來(lái)居民家庭教育消費(fèi)支出年年提高，有進(jìn)一步 擴(kuò)大之勢(shì)，1998年人均教育消費(fèi)支

11、出336元，是1991的5. 3倍。七年間增 加了 272元，僅此一項(xiàng)消費(fèi)年人均增加近40元錢(qián)。5 .消費(fèi)層次明朗化。受不同行業(yè)、國(guó)民素質(zhì)差異等因素影響，不同家庭 經(jīng)濟(jì)收入差距明顯拉大，消費(fèi)層次漸次明朗化。僅就1998年西安居民家庭 調(diào)查資料看，占調(diào)查樣本20%的低收入、最低收入家庭獲得當(dāng)年10. 9%的國(guó) 民收入，而占20%的高收入戶家庭卻占有當(dāng)年30. 6%的國(guó)民收入。按人均水 平看，低收入戶家庭可支配收入2708元，比全市平均水平少2961元；高收 入戶家庭可支配收入10486元，高出全市平均水平4817元。就消費(fèi)支出狀 況看，低收入戶年人均消費(fèi)支出2775元，比全市年人均消費(fèi)支出少20

12、32元， 其中食品支出1364元，恩格爾系數(shù)為49.2%。高收入戶家庭人均消費(fèi)支出 7633元，高出全市年人均消費(fèi)支出2826元，恩格爾系數(shù)36. 5%,生活差異 及生活質(zhì)量懸殊之大，顯而易見(jiàn)。6通訊消費(fèi)支出將繼續(xù)高走。隨著信息產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展和社會(huì)信息網(wǎng)絡(luò)及 信息化程度的普及與提高，BP機(jī)、電話、傳真、移動(dòng)電話成為人們?nèi)粘Ｍㄓ?交流的主要工具。1998年西安每百戶家庭擁有電話70部,較之1992年增加了 58部。IC卡公用電話也給路人提供了極大的方便。近年來(lái)，可視電話、上網(wǎng) 消費(fèi)漸成時(shí)尚。由于通訊方式轉(zhuǎn)變，家庭郵政資費(fèi)支出比較平緩，年人均僅 一兩元錢(qián)，而電訊費(fèi)1996年來(lái)猛增,1998年居民個(gè)人

13、電訊費(fèi)支出128元，而 1992年僅支出1.2元，隨著信息量擴(kuò)張以及搜索、傳遞次數(shù)增多，電訊消費(fèi) 仍將是居民消費(fèi)的強(qiáng)項(xiàng)。7教育消費(fèi)沒(méi)商量。國(guó)家強(qiáng)化教育產(chǎn)業(yè)政策的結(jié)果，必然推進(jìn)教育產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展，促使居民教育消費(fèi)上一個(gè)臺(tái)階?，F(xiàn)時(shí)“上高中比上大學(xué)難”。擇校 費(fèi)、贊助費(fèi)、學(xué)雜費(fèi)、書(shū)本費(fèi)及其他各種在校支出名目繁多，累及家庭教育 消費(fèi)支出呈剛性增長(zhǎng)，并有進(jìn)一步擴(kuò)大之勢(shì)。1991T998年西安人均教育消費(fèi) 支出年遞增26. 7%。卷 LlhlBANr8.旅游消費(fèi)漸成時(shí)尚。隨著居民收入的提高，閑暇時(shí)間的增多，和旅游設(shè)施、 景區(qū)建設(shè)及交通條件的改善，西安居民旅游漸成時(shí)尚。1998年居民戶均用于 旅游開(kāi)支為167

14、.4元。第二章西安市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)分析一、西安目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析自2000年開(kāi)始，西安商品房市場(chǎng)供應(yīng)量穩(wěn)步逐年遞增，商品房投資從 23. 75億元增長(zhǎng)到2006年的106. 94億元，年平均增長(zhǎng)速度達(dá)到28. 50%,商 品房竣工面積從111. 8萬(wàn)后增長(zhǎng)到2006年的684. 37萬(wàn)m2,年平均增長(zhǎng)速度 更是達(dá)到35. 25%。即使2005年以來(lái)國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀 政策，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)受到一定的影響，但是2005年與2006年商品房投資 環(huán)比增長(zhǎng)分別為6. 24%和26. 98%,增長(zhǎng)速度僅在2005年有較大回落?？傮w來(lái)看，西安普通住宅竣工面積增長(zhǎng)速度也很強(qiáng)勁，但是

15、其所占總體 商品房的比例在2000年至2003年卻表現(xiàn)為下降走勢(shì)，從2000年占商品房比 例為77. 92%下降到2003年的74. 99%,主要原因是，在此期間西安寫(xiě)字樓、 別墅、商鋪類物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)及銷售較為活躍，由此擠壓普通住宅所占比例， 而2003年以后開(kāi)發(fā)區(qū)域向郊區(qū)化發(fā)展以及開(kāi)發(fā)量的大幅上升，到2006年在 商品房中的比重迅速上揚(yáng)至88.84%。普通住宅竣工面積從2000年的87.11 萬(wàn)一上升到2006年的601. 11萬(wàn)一,年平均增長(zhǎng)速度達(dá)到37. 98%,高于商品 房總體增長(zhǎng)速度。二、西安房目前地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)2010年，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量陡增，相比08、09年市場(chǎng)發(fā)展水平，目前

16、 的市場(chǎng)狀況明顯上升，表現(xiàn)出從未有過(guò)的高度。整體商品房市場(chǎng)新盤(pán)還在不 斷推出，供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，成交量高位運(yùn)行且全線飄紅，買賣雙方角色互換， 自住需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)，許多觀望者不再等待急于出手，市場(chǎng)呈現(xiàn)火爆場(chǎng)面。三、西安樓市整體發(fā)展?fàn)顩r1 .九部委新政對(duì)西安房地產(chǎn)發(fā)展的影響林邦顧問(wèn)機(jī)構(gòu)香港有限公司11卷 LlhlBANr2006年國(guó)家九部委出臺(tái)的一系列新政,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度前所未有。 其中影響最大的莫過(guò)于量化規(guī)定新建商品住房套型建筑面積90 m2以下住房面 積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。在西安市2006年商品住房成交量中，套型建筑面積在90 in?以下住房面 積所占比重是20.

17、12%,距離“70%”的規(guī)定要求還有相當(dāng)大的差距。目前西安 市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，新政的硬性規(guī)定對(duì)西安市房地產(chǎn)的影響是有限的， 但西安也存在中低價(jià)位和中小戶型住房，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)緊缺、廉租房缺位 等問(wèn)題，而新政的出臺(tái)進(jìn)一步增加中小套型的比例，更多的滿足中低收入人 群的住房需求。但是在具體政策的執(zhí)行中，開(kāi)發(fā)商仍按大戶型設(shè)計(jì)，拆分為 兩套的形式報(bào)批、銷售，交房時(shí)打通后又成為一套大戶型。對(duì)于這些有違政 策初衷的現(xiàn)象，還有待建立嚴(yán)格的審批制度予以控制。2 .供求關(guān)系及價(jià)格趨勢(shì)2000年以來(lái)，西安商品房銷售量的平均年增長(zhǎng)率為28.57%,而其供應(yīng)量 平均增長(zhǎng)率則達(dá)到35. 25%,高出銷售量增速6. 6

18、8個(gè)百分點(diǎn)。雖然西安房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)量和銷售量都大增，但是開(kāi)發(fā)量的增長(zhǎng)速度高于銷售量的增長(zhǎng)速度，商 品房空置面積在逐漸增加，因此西安商品房逐漸會(huì)形成供過(guò)于求的局面，供 求關(guān)系決定價(jià)格，若這種情況繼續(xù)下去，可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌。另外，近 兩年伴隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控力度的加大，西安市政府已經(jīng)加大經(jīng)濟(jì)適 用房、廉租房等保障性住房的供應(yīng)，這類住房供應(yīng)量的增加也將對(duì)房?jī)r(jià)起到 平抑作用。3 .商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式發(fā)生改變?cè)谖靼玻虡I(yè)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)方式上有了轉(zhuǎn)變，由從前的分割銷售到現(xiàn)在的 自己持有。以前西安的商業(yè)項(xiàng)目多是開(kāi)發(fā)出來(lái)后就分割銷售，將套現(xiàn)放在首 位。這種經(jīng)營(yíng)方式存在很多問(wèn)題，比如各租戶都重視自家營(yíng)業(yè)面積內(nèi)

19、的形象, 卻忽視了公共空間的重要性、項(xiàng)目整體推廣后勁不足、業(yè)態(tài)調(diào)整與品類調(diào)整 引發(fā)糾紛等等。有些項(xiàng)目是售后回租，這種方式也存在較大的問(wèn)題，若是項(xiàng)范 LINBANf城南歷史文化資源豐富，既是古長(zhǎng)安歷史文化發(fā)展的重要地區(qū),也是西安歷史 文化名城的重要組成部分，同時(shí)又是今天西安中心城區(qū)在文化蘊(yùn)含上的延伸。 曲江新區(qū)的面積從20.57平方公里，擴(kuò)大到40.97平方公里，面積增加一倍； 新擴(kuò)區(qū)域預(yù)計(jì)總投資120億元，對(duì)這一區(qū)域的歷史文化環(huán)境如何進(jìn)行保護(hù)，是 保護(hù)西安歷史文化名城與歷史文化資源的重要內(nèi)容。通過(guò)對(duì)這一區(qū)域歷史文 化環(huán)境保護(hù)中存在的問(wèn)題透視，找出制約這一地區(qū)歷史文化保護(hù)的問(wèn)題所在, 為當(dāng)?shù)芈糜?/p>

20、發(fā)展進(jìn)行有目的、有計(jì)劃、有針對(duì)性的科學(xué)研究，以及隨著旅游開(kāi) 展帶來(lái)的相關(guān)文化保護(hù)規(guī)劃問(wèn)題作好前期準(zhǔn)備，是非常具有現(xiàn)實(shí)意義的。二、城南與其他區(qū)域的比較隨著西安曲江范圍的擴(kuò)展，以大雁塔為核心位置，不僅吸引游客的到來(lái)，同 事也成立了大堂不夜城這一亮相，大唐文化盡顯其中，其中最大的優(yōu)勢(shì)就是 是消費(fèi)者購(gòu)房的同時(shí)享受到了，西安城市發(fā)展的現(xiàn)代氣息，環(huán)境偉志都很適 合喜歡熱鬧與喜愛(ài)西安文化的人居住，盡享雁塔夜景，曲江情懷！三、城南的房地產(chǎn)現(xiàn)狀2009年長(zhǎng)安區(qū)年度價(jià)格漲幅榜排名樓盤(pán)均價(jià)漲幅（元/m?，F(xiàn)價(jià)（元/疔）1航天美居100044002國(guó)色天香75051003天都佳苑70040004芙蓉閣50037005一

21、品南山40039002009年長(zhǎng)安年度銷售面積排行排名樓盤(pán)面積（萬(wàn)平方米）套數(shù)（套）林邦顧問(wèn)機(jī)構(gòu)香港有限公司LINBANf1西安雅居樂(lè)花園9.58302盛世長(zhǎng)安近77083長(zhǎng)安相府64204太陽(yáng)水岸新城3.43585天都佳苑3.24502009年曲江銷售排行榜排行項(xiàng)目名稱成交面積 （行）成交翻（套）1 口中海國(guó)際社區(qū)Q419388 Q3123 Q2c金地芙蓉世家二109560 2557 /3融僑曲江觀邸73029 戶477 “曲江瀾山北區(qū)戶72768 戶706安5p大華公園世家63888 P415砂2009曲江房?jī)r(jià)漲幅排行榜排行項(xiàng)目名稱漲幅（元一）現(xiàn)價(jià)（元/肝）鉆石半島二約 360001130

22、0-121002c中海國(guó)際社區(qū)二約 3216Q均價(jià)7950Q3K曲江公館20007均價(jià)120004戶拿鐵城71800均價(jià)6600戶5/富力城11628,均價(jià)6500戶四、城南目前房地產(chǎn)價(jià)格分析據(jù)合富輝煌房地產(chǎn)陜西市場(chǎng)部的數(shù)據(jù)顯示，曲江住宅成交均價(jià)最高已 突破8000元/平方米。1-2月成交均價(jià)有一個(gè)跳躍性的上揚(yáng)，上漲1806元/ 平方米，且2月8145元/平方米的成交均價(jià)為全年最高值。從3月到11月， 曲江住宅成交均價(jià)在6493-8014元/平方米之間波動(dòng)，從走勢(shì)圖可看出，2-4 月，成交均價(jià)呈下跌走勢(shì)，回落到6493元/平方米，至9月價(jià)格提升至8014 元/平方米，進(jìn)入“金九”價(jià)格上漲明顯。

23、總體來(lái)看，卜9月，曲江住宅成交林邦顧問(wèn)機(jī)構(gòu)番港有限公司 uRban（均價(jià)整體為上漲趨勢(shì)，而10月、11月又逐漸回落至7505元/平方米，但較年 初價(jià)格還是有1166元/平方米的漲幅，成交均價(jià)仍位居西安其他區(qū)域之首。第二節(jié)城北一、城北環(huán)境現(xiàn)狀狀西安市未央?yún)^(qū)地處西安市北郊，占地262萬(wàn)平方公里，常住人口 61.30 萬(wàn)人。未央大道貫穿是南北中心軸線，北有繞城高速，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，滬 潮生態(tài)濕地，城市運(yùn)動(dòng)公園，張家堡廣場(chǎng)。今年十一即將開(kāi)發(fā)的大明宮遺址 公園，將為西安旅游的新亮點(diǎn)。二、城北與其他區(qū)域的比較隨著市政府北移工程的開(kāi)展與啟動(dòng)，這已經(jīng)成為北郊房地場(chǎng)發(fā)展的最大優(yōu) 勢(shì)，這是選擇城北的最大攻克點(diǎn)，有

24、的消費(fèi)者會(huì)因此去刺激購(gòu)房，并且國(guó) 家單位帶動(dòng)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)小，客源穩(wěn)定，那邊也有西安市唯一的城市運(yùn)動(dòng)公園, 和多家大型公司！將成為新一代高新區(qū)的發(fā)展前衛(wèi)。三、城北房地產(chǎn)現(xiàn)狀2009年城北銷售排行榜項(xiàng)目名稱成交神庫(kù)方米,成效微量）*白樺林居一180131 戶1991 w2口首創(chuàng)國(guó)際城。131166 01326 平3世融嘉城d127899 1139 ”44興盛園。119813 0887。5戶高山流水幸?？燔囆?02637 戶1174 甲2009城北漲幅排行榜項(xiàng)目名稱價(jià)格漲幅（元/行）現(xiàn)價(jià)（元首創(chuàng)國(guó)際城Q132052000風(fēng)景御園Q1300P62002川紫德風(fēng)尚Q1200-55004-p宮園壹號(hào)”1000

25、，5500加世融嘉城F850P47晚林邦顧問(wèn)機(jī)構(gòu)香港有限公司卷 LlhlBANr四、城北目前房地產(chǎn)價(jià)格分析剛性需求購(gòu)買推動(dòng)下，卜4月北城成交均價(jià)觸底反彈，并迅速拉升到了 4100 元/平方米，走出一波小陽(yáng)春行情，此后面臨區(qū)域?qū)傩院蛢r(jià)格差距的質(zhì)疑， 4-7月房?jī)r(jià)僵持在4000元/平方米左右。隨著北城前景被普遍看好，投資需 求的拉升，城北的積壓房源出清，7-11月成交均價(jià)以每月150元/平方米的 速度一路攀升，目前已經(jīng)到4500元/平方米左右，經(jīng)開(kāi)核心地段的部分項(xiàng)目 已經(jīng)到達(dá)6000元時(shí)代，大有追趕看齊高新的勢(shì)頭。明年城運(yùn)公園板塊如海 珀蘭軒等一些高品質(zhì)樓盤(pán)面市，北城均價(jià)可能有更大的攀升。五、城北

26、房地產(chǎn)未來(lái)前景2009年城北已經(jīng)稱為購(gòu)房者選擇的第二熱點(diǎn)區(qū)域，得益于令人驚喜的建設(shè)提 速，區(qū)域面貌大變化：大型配套市政府辦公樓的落成，北客站主體成型；文 景路北段拓寬改造8車道景觀大道，形成聯(lián)通北客站到二環(huán)的經(jīng)開(kāi)商業(yè)干道; 鳳城五路主線及開(kāi)元、鳳新、渭濱等支線也相繼修通，激活常青路板塊。到 明年，地鐵2號(hào)線試通車和項(xiàng)目的集中交房，北城會(huì)更好！第三節(jié)城東一、城東地產(chǎn)發(fā)展概述相對(duì)高新、曲江等區(qū)域的較高房?jī)r(jià)，城東的整體房?jī)r(jià)具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 加之區(qū)域的生態(tài)概念影響，城東項(xiàng)目的品質(zhì)不斷提升，對(duì)購(gòu)房者的吸引力逐 步增加。年初盡管受到恒大名都（論壇新聞視頻）、中新滬溺半島（論壇新 聞視頻）（論壇新聞視頻

27、）兩個(gè)項(xiàng)目促銷手段的影響，城東的房?jī)r(jià)上漲受到一 定程度的遏制，但是隨著這兩個(gè)項(xiàng)目房?jī)r(jià)的逐步上漲，城東項(xiàng)目房?jī)r(jià)上漲勢(shì) 頭得到釋放。二、城東地產(chǎn)正在升溫城東全年整體的房?jī)r(jià)走勢(shì)保持著一個(gè)上揚(yáng)的趨勢(shì)，1-H月份平均價(jià)格上漲 577元/平方米，平均每月上漲57.7元/平方米；15月份之間城東整體房?jī)r(jià)波 動(dòng)很大，3月份在這個(gè)階段房?jī)r(jià)位于最高4149元/平方米，4月份城東房?jī)r(jià)出林邦顧問(wèn)機(jī)構(gòu)香港有限公司I uRban（現(xiàn)最低谷3969元/平方米，這兩個(gè)月房屋成交均價(jià)相差180元/平方米；5-11 月份城東房?jī)r(jià)均保持穩(wěn)定的上漲趨勢(shì)，漲幅度在639元/平方米，平均每個(gè)月 的漲幅在106.5元/平方米；7-11月份

28、城東整體房?jī)r(jià)集在4500元/平方米左 三、城東目前房地產(chǎn)價(jià)格分析2009年城東銷售排行榜排行項(xiàng)目名稱成父面積（行）成交 套數(shù) （套）1戶談霰半趴529396 n4815，2/恒大名都行128409 1254 3/新東尚”106401 1023 4：9新興駿景園105036 中986 /5p沁水新城104177 912 /2009城東房?jī)r(jià)漲幅排行榜排行項(xiàng)目名稱漲幅（元/ m2）現(xiàn)價(jià)（元/肝）1戶福邸銘門(mén)。13505300戶2戶東方羅馬花園1100 ,81003/西岸國(guó)際花園F1090，45004：戶恒大名都1000c46005p恒大綠的心8965850戶四、城東成為西安地產(chǎn)的又一亮點(diǎn)隨著房地產(chǎn)的

29、發(fā)展，房地產(chǎn)商的需求，城東的滬浦區(qū)域，是西安是唯一的適 合喜歡清閑，安靜的人居住，這里有背靠濕地的得天獨(dú)厚的自然條件，地理 位置較高，環(huán)境清新。在外東走，就是大學(xué)城，還有白鹿原和鯨魚(yú)溝等旅游 區(qū)，六月份還有櫻桃節(jié)，都很適合自助游！這就是和發(fā)展城市附近的小別墅! 隨著人均收入水平的提高，喧囂的城市將會(huì)別安逸的環(huán)境代替，人們注重的 是享受，將會(huì)出現(xiàn)逆城市化發(fā)展。第四節(jié)城西一、城西區(qū)發(fā)展主要特點(diǎn) uRban（隨著西安其他區(qū)域版塊的價(jià)格持續(xù)升高，城西版塊較為溫和的房屋成交價(jià)格 成為吸引購(gòu)房人群的新亮點(diǎn)，不少首次置業(yè)人群將目光鎖定城西，增加了城 西樓市的關(guān)注度和成交量。大興新區(qū)、團(tuán)結(jié)路、棗園路等地段成為

30、樓市開(kāi)發(fā) 的新熱地。城西借助西咸一體化的發(fā)展，順應(yīng)了 “要想富先修路”的不變真 理。這將會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭帶動(dòng)下，步入西咸兩家的“心中”。二、城西目前房地產(chǎn)價(jià)格分析2009城西漲幅排行榜1排行項(xiàng)目名稱價(jià)格漲幅（元/肝）現(xiàn)價(jià)（元紳）蔚藍(lán)領(lǐng)寓Q1200680043御筆華章Q900。5300-P東尚*觀拗浦800250004砂天朗七色鎮(zhèn)800c50005：陶波鎮(zhèn)”75055。一三、交通成為城西地產(chǎn)的瓶頸西區(qū)域整體交通便利，城西有是以世紀(jì)大道為軸心，西寶高速等交通為紐帶, 加之四年后的地鐵建成生活設(shè)施配套成熟，學(xué)校資源豐富，購(gòu)物超市和醫(yī)院 等公共設(shè)施星羅棋布，加之不少大型企業(yè)都在城西，因此城西樓市未來(lái)的升 值空間仍很大。第五節(jié)高新一、西高新的環(huán)境現(xiàn)狀西安高新區(qū)已成為中國(guó)中西部地區(qū)投資環(huán)境好、市場(chǎng)化程度高、經(jīng)濟(jì)發(fā)展最 為活躍的一個(gè)區(qū)域，成為陜西、西安最強(qiáng)勁的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極和對(duì)外開(kāi)放的窗 口，成為我國(guó)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要基地二、西高新與其他區(qū)域的比較高新區(qū)借助科技的發(fā)展，形成高級(jí)辦公寫(xiě)字樓為主的新一代區(qū)域，到2010年, 成為西安市、陜西省乃至中西部地區(qū)觀念創(chuàng)新的前沿、體制改革的先導(dǎo)、經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)的引擎、技術(shù)創(chuàng)新的源泉、