第六章資產(chǎn)評估收益法

1、. 6.3 6.3 收益途徑收益途徑.6.3.1 6.3.1 收益法的基本原理收益法的基本原理 收益法的理論基礎收益法的理論基礎 效用價值論效用價值論 資產(chǎn)的價值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有資產(chǎn)的價值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益。者帶來的收益。 收益途徑的基本含義收益途徑的基本含義 通過估測被評估資產(chǎn)未來收益的現(xiàn)值來判通過估測被評估資產(chǎn)未來收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。 收益法的評估思路收益法的評估思路 預期收益折現(xiàn)預期收益折現(xiàn).6.3.2 6.3.2 收益途徑的基本前提收益途徑的基本前提 (1)(1)被評估資產(chǎn)的未來預期收益可以預測并可

2、被評估資產(chǎn)的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；以用貨幣衡量；(2)(2)資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量也可以預測并可以用貨幣衡量; ;(3)(3)被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。.3.2.3 3.2.3 收益途徑的基本程序收益途徑的基本程序1) 1)收集并驗證與評估對象未來預期收益有關收集并驗證與評估對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料的數(shù)據(jù)資料, ,包括經(jīng)營前景、財務狀況、市包括經(jīng)營前景、財務狀況、市場形勢、以及經(jīng)營風險等；場形勢、以及經(jīng)營風險等；2)2)分析測算被評估對象未來預期收益分析測算被評估

3、對象未來預期收益; ;3)3)確定折現(xiàn)率或資本化率；確定折現(xiàn)率或資本化率；4)4)用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象未來預用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象未來預期收益折算成現(xiàn)值；期收益折算成現(xiàn)值；5)5)分析確定評估結果。分析確定評估結果。. 3.2.4 3.2.4 收益途徑的基本參數(shù)收益途徑的基本參數(shù)1) 1)收益額收益額 資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報的原理資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報的原理, ,資資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權主體的產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權主體的所得額。所得額。特點：特點：其一其一, ,收益額是資產(chǎn)收益額是資產(chǎn)收益額收益額, ,而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；而不是資

4、產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；其其二二, ,用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的收收益益, ,而不是資產(chǎn)的實際收益。而不是資產(chǎn)的實際收益。.2)2)折現(xiàn)率折現(xiàn)率從本質(zhì)上講從本質(zhì)上講, ,折現(xiàn)率是一種折現(xiàn)率是一種期望投資報酬率期望投資報酬率, ,是投資者在投資風險一定的情況下是投資者在投資風險一定的情況下, ,對投資對投資所期望的回報率。所期望的回報率。3)3)收益期限收益期限 收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間, ,通常以年為時間單位。它由評估人員根據(jù)被通常以年為時間單位。它由評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身效能及相關條件評估資產(chǎn)自身效能及

5、相關條件, ,以及有關法以及有關法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。.（2 2）因素分析法）因素分析法確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；收入、稅金等）；預測這些因素未來可能的變動情況；預測這些因素未來可能的變動情況；估算基于因素變動的未來收益水平。估算基于因素變動的未來收益水平。.PP評估值；評估值；ii年序號；年序號；P Pi i未來第未來第i i年的評估值；年的評估值；R Ri i未來第未來第i i年的預期收益；年的預期收益；rr折現(xiàn)率或資本化率；折現(xiàn)率或資本化率；r ri i第第i i年的折現(xiàn)率或資本化率

6、；年的折現(xiàn)率或資本化率；tt收益年期；收益年期；nn收益年期；收益年期；AA年金。年金。.1、理論公式為房地產(chǎn)價格，為房地產(chǎn)價格， 為未來各年的純收益，為未來各年的純收益， 為未來各年的還原率。為未來各年的還原率。P123,.n 312112123123.111111111.1nnPrrrrrrrrrr123, .nr r rr. 2、基本公式每年的凈收益都為 ，還原率都為 。 .111111111.1Prrrrrrrrrrr.1) 1)純收益不變純收益不變(1)(1)在收益永續(xù)在收益永續(xù), ,各因素不變的條件下各因素不變的條件下, ,有有以下計算式：以下計算式：P PA/rA/r（最簡單的情

7、況）（最簡單的情況）其成立條件是：其成立條件是：純收益每年不變；純收益每年不變；資本化率固定且大于零；資本化率固定且大于零；收益年期無限。收益年期無限。. (2)(2)在收益年期有限在收益年期有限, ,資本化率大于零的條件下資本化率大于零的條件下, ,有以下計算式：有以下計算式：這是一個在估價實務中經(jīng)常運用的計算公式這是一個在估價實務中經(jīng)常運用的計算公式, ,其成立條件是：其成立條件是：純收益每年不變；純收益每年不變；資本化率固定且大于零；資本化率固定且大于零；收益年期有限為收益年期有限為n n。) )14(6r)（111rAPn.例：某工業(yè)用地，其土地年純收益為6萬元，土地還原率為6%，則其

8、法定最高年期的土地使用權價格為多少萬元？. 例：有一不動產(chǎn)，利用該不動產(chǎn)正常情況下，每年所獲得的總收益為20萬元，每年所需支出的總費用為12萬元，該類不動產(chǎn)的收益率為8.5%，另外，該宗不動產(chǎn)是在政府有償出讓土地使用權的地塊上建造的，當時獲得土地使用權年限為50年，現(xiàn)已使用了6年，則該宗不動產(chǎn)的收益價格為： )(5.919724.0*1.94%5.8111%5.81220650萬元P.(3)(3)在收益年期有限在收益年期有限, ,資本化率等于零的資本化率等于零的條件下條件下, ,有以下計算式：有以下計算式：P PA An n其成立條件是：其成立條件是：純收益每年不變；純收益每年不變；收益年期有

9、限為收益年期有限為n n；資本化率為零。資本化率為零。.二、凈收益每年不變 a1=a2=a3=an=a n32r1A.r1Ar1Ar1APnrrAP111n= rAP r=0有限年有限年nAP 有限年公式有限年公式無限年公式無限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a第六章 收益法.2)2)純收益在若干年后保持不變純收益在若干年后保持不變(1)(1)無限年期收益。其基本公式為無限年期收益。其基本公式為: :其成立條件是：其成立條件是：純收益在純收益在n n年年( (含第含第n n年年) )以前有變化以前有變化; ;純收益在純收益在n n年年( (不含第不含

10、第n n年年) )以后保持不變以后保持不變; ;收益年期無限收益年期無限; ;r r大于零。大于零。1 16 6) )( (6 6r r) )r r( (1 1A Ar r) )( (1 1R RP Pn nn n1 1t ti ii i.前期前期 （設（設n=5n=5） 后期后期 ), 2, 1(ni), 2, 1(nni01234567895 51 1i ii ii ir)r)(1(1R R前期現(xiàn)值前期現(xiàn)值r r A A資資本本化化現(xiàn)現(xiàn)值值n nr r) )( (1 11 1r r A A資資本本化化現(xiàn)現(xiàn)值值的的現(xiàn)現(xiàn)值值.(2)(2)有限年期收益。其計算公式為有限年期收益。其計算公式為:

11、:其成立條件是：其成立條件是：純收益在純收益在t t年年( (含第含第t t年年) )以前有變化；以前有變化；純收益在純收益在t t年年( (不含第不含第t t年年) )以后保持不變；以后保持不變；收益年期有限為收益年期有限為n n；r r大于零。大于零。)176()1 (11 )1 ()1 (1tnttiiirrrArRP.01234t678nt t1 1t ti ii ir r) )( (1 1R R前前t t期期現(xiàn)現(xiàn)值值】r r) )（1 11 1【1 1r rA At t）期期現(xiàn)現(xiàn)值值后后（n nt tn nt tr r）（1 11 1】t tn nr r) )( (1 11 1【1

12、1r rA At t) )期期現(xiàn)現(xiàn)值值的的現(xiàn)現(xiàn)值值后后（n n.例 題 例：某寫字樓于例：某寫字樓于20012001年年5 5月月3030日取得日取得5050年的土地使用權，于年的土地使用權，于20042004年年1111月月3030日建設完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要日建設完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要評估該寫字樓于評估該寫字樓于20042004年年1212月月1 1日的市場價格。市場分析顯示，其未日的市場價格。市場分析顯示，其未來前來前4 4年的凈收益分別為年的凈收益分別為200200萬元、萬元、220220萬元、萬元、250250萬元、萬元、280280萬元；萬元；第第5

13、 5年開始經(jīng)營走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在年開始經(jīng)營走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在300300萬元左右，萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為該類房地產(chǎn)的報酬率為8%8%。試評估該寫字樓的價格。試評估該寫字樓的價格。 0 1 2 3 4 5 46.5（50-3.5）200 220 250 280 300 . 300萬元76.3429%811%8111%8300%81280%81250%81220%81200445 .46432.3)3)純收益按等差級數(shù)變化純收益按等差級數(shù)變化(1)(1)在純收益按等差級數(shù)遞增在純收益按等差級數(shù)遞增, ,收益年期無限的條件下收益年期無限的條件下, ,有以下計算式：有以

14、下計算式：其成立條件是：其成立條件是：純收益按等差級數(shù)遞增；純收益按等差級數(shù)遞增；純收益逐年遞增額為純收益逐年遞增額為B B；收益年期無限；收益年期無限；r r大于零。大于零。)186 (2rBrAP.例題 某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的凈收益為某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的凈收益為8 8萬元，萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加1 1萬元，萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%9%。試求該宗房地產(chǎn)的價格。試求該宗房地產(chǎn)的價格。 2rBrAP萬元35.212%91%982.(2)(2)在純收益按等差級

15、數(shù)遞增在純收益按等差級數(shù)遞增, ,收益年期有收益年期有限的條件下限的條件下, ,有以下計算式有以下計算式: :其成立條件是：其成立條件是： 純收益按等差級數(shù)遞增；純收益按等差級數(shù)遞增；純收益逐年遞增額為純收益逐年遞增額為B B；收益年期有限為收益年期有限為n n；r r大于零。大于零。)196 ()1 ()1 (11 2nnrnrBrrBrAP）（.)206 (2rBrAP(3)(3)在純收益按等差級數(shù)遞減在純收益按等差級數(shù)遞減, ,收益年期無收益年期無限的條件下限的條件下, ,有以下計算式：有以下計算式：其成立條件是：其成立條件是：純收益按等差級數(shù)遞減；純收益按等差級數(shù)遞減；純收益逐年遞減額

16、為純收益逐年遞減額為B B；收益遞減到零為止；收益遞減到零為止；r r大于零。大于零。.2 21 1) )( (6 6r r) )( (1 1n nr rB B r r) )( (1 11 1） 1 1r rB Br rA A（P Pn nn n2 2(4)(4)在純收益按等差級數(shù)遞減在純收益按等差級數(shù)遞減, ,收益年期有收益年期有限的條件下限的條件下, ,有以下計算式：有以下計算式：其成立條件是：其成立條件是：純收益按等差級數(shù)遞減；純收益按等差級數(shù)遞減；純收益逐年遞減額為純收益逐年遞減額為B B；收益年期有限為收益年期有限為n n；r r大于零。大于零。.2 22 2) )( (6 6s s

17、r rA AP P4)4)純收益按等比級數(shù)變化純收益按等比級數(shù)變化(1)(1)在純收益按等比級數(shù)遞增在純收益按等比級數(shù)遞增, ,收益年期無收益年期無限的條件下限的條件下, ,有以下計算式：有以下計算式：其成立條件是：其成立條件是：純收益按等比級數(shù)遞增；純收益按等比級數(shù)遞增；純收益逐年遞增比率為純收益逐年遞增比率為s s；收益年期無限；收益年期無限；r r大于零；大于零；r rs s0 0。.2 23 3) )( (6 6 ) )r r1 1s s1 1( ( 1 1s sr rA AP Pn n(2)(2)在純收益按等比級數(shù)遞增在純收益按等比級數(shù)遞增, ,收益年期有收益年期有限的條件下限的條件

18、下, ,有以下計算式：有以下計算式：其成立條件是：其成立條件是：純收益按等比級數(shù)遞增；純收益按等比級數(shù)遞增；純收益逐年遞增比率為純收益逐年遞增比率為s s；收益年期有限；收益年期有限；r r大于零；大于零；r rs s0 0。.)246( srAP(3)(3)在純收益按等比級數(shù)遞減在純收益按等比級數(shù)遞減, ,收益年期無收益年期無限的條件下限的條件下, ,有以下計算式：有以下計算式：其成立條件是：其成立條件是：純收益按等比級數(shù)遞減；純收益按等比級數(shù)遞減；純收益逐年遞減比率為純收益逐年遞減比率為s s；收益年期無限；收益年期無限；r r大于零；大于零；r rs s0 0。.)256()11(1 n

19、rssrAP(4)(4)在純收益按等比級數(shù)遞減在純收益按等比級數(shù)遞減, ,收益年期有收益年期有限的條件下限的條件下, ,有以下計算式：有以下計算式：其成立條件是：其成立條件是：純收益按等比級數(shù)遞減；純收益按等比級數(shù)遞減；純收益逐年遞減比率為純收益逐年遞減比率為s s；收益年期有限為收益年期有限為n n；r r大于零；大于零；0 0s1s1。.)266()1 ()111 nnnrPrrAP（5)5)已知未來若干年后資產(chǎn)價格的條件下已知未來若干年后資產(chǎn)價格的條件下, ,有以下計算式：有以下計算式：其成立條件是：其成立條件是：純收益在第純收益在第t t年年( (含含t t年年) )前保持不變；前保持

20、不變；預知第預知第n n年的價格為年的價格為P Pn n；r r大于零。大于零。.6)6)應用舉例應用舉例 例例6-86-8某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營,3,3年的營業(yè)年的營業(yè)收益全部用于抵充負債收益全部用于抵充負債, ,現(xiàn)評估其現(xiàn)評估其3 3年經(jīng)營收年經(jīng)營收益的折現(xiàn)值。經(jīng)預測得出益的折現(xiàn)值。經(jīng)預測得出3 3年內(nèi)各年預期收益年內(nèi)各年預期收益的數(shù)據(jù)如表的數(shù)據(jù)如表6-3:6-3:.表表3-3 3-3 某企業(yè)未來三年的預期收益某企業(yè)未來三年的預期收益 單位：萬元單位：萬元第一年第一年第二年第二年第三年第三年收益額收益額300300400400200200折現(xiàn)率折現(xiàn)率6%6%6%6%6%6%折

21、現(xiàn)系數(shù)折現(xiàn)系數(shù)0.94340.94340.89000.89000.83960.8396收益折現(xiàn)值收益折現(xiàn)值283283356356167.90167.90由此可以確定其折現(xiàn)額為：由此可以確定其折現(xiàn)額為：資產(chǎn)評估價值資產(chǎn)評估價值=283+356+167.9=806.9(=283+356+167.9=806.9(萬元萬元) ).6)6)應用舉例應用舉例 例例6-96-9被評估資產(chǎn)預計未來被評估資產(chǎn)預計未來5 5年內(nèi)收益年內(nèi)收益分別為分別為1212萬元、萬元、1515萬元、萬元、1313萬元、萬元、1111萬元和萬元和1414萬元。假定從第萬元。假定從第6 6年起。以后各年收益均為年起。以后各年收益均為1414萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%10%。確定被評估資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營下和經(jīng)營確定被評估資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營下和經(jīng)營5050年條年條件下的評估價值。件下的評估價值。.1) 1)永續(xù)經(jīng)營下永續(xù)經(jīng)營下（1 1）前）前5 5年現(xiàn)值年現(xiàn)值（2 2）第）第6 6年以后的收益資本化年以后的收益資本化（3 3）評估值）評估值( (萬萬元元）2777.49)1 (511tttiPP（萬元）（萬元）140%1014