房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司回遷安置是否需要繳納回遷房契稅

1、因房地產(chǎn)開發(fā)公司回遷安置，是否需要繳納回遷房契稅 契稅暫行條例規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十條規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋 交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他 經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。根據(jù)上述規(guī)定，房屋因房地產(chǎn)開發(fā)而拆除，房地產(chǎn)開發(fā)公司回 遷安置，屬于房屋交換，交換價格相等的，免征契稅；交換價格不相 等的，由多交付一方按差額繳納契稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回遷房的賬務(wù)處理 一、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)處理一般來講，如果被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，該項(xiàng)支出作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)” 計(jì)入開發(fā)成本中的

2、土地成本。而房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的實(shí)質(zhì)是，被拆遷戶用房地 產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋， 要確認(rèn)土地成本中的“拆遷 補(bǔ)償費(fèi)支出”，即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計(jì)算的金額以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的形式計(jì)入開發(fā)成本的土地成本。另外，對補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售， 視同銷售收入應(yīng)按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定，同時應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出， 適用企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第7號一一非貨幣資產(chǎn)交換的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資 產(chǎn)交換，預(yù)計(jì)未來能帶來更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且公允價值 能夠可靠計(jì)量。

3、（一）在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計(jì)處理：借：開發(fā)成本拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：應(yīng)付賬款拆遷補(bǔ)償費(fèi)借：應(yīng)付賬款拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：主營業(yè)務(wù)收入（二）房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù), 結(jié)轉(zhuǎn)成本的會計(jì)處理：借：主營業(yè)務(wù)成本一一土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：開發(fā)產(chǎn)品二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋回遷業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理1 .契稅。契稅暫行條例第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、 房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。 第八條規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同 的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、 房屋權(quán)屬

4、轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。 國 家對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的房屋回遷業(yè)務(wù)并沒有規(guī)定相關(guān)的減免政策，因此，開發(fā)商在取得土地等不動產(chǎn)時，需要按全額計(jì)算契稅，不可以扣除回遷業(yè)務(wù)中相當(dāng)于拆 遷補(bǔ)償?shù)牟糠帧? .營業(yè)稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批 復(fù)（國稅函2007768號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán) 調(diào)換時，其實(shí)質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù) 現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)，開發(fā)商應(yīng)在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的 時候

5、繳納。如果不需要支付差價的，以成本價格作為計(jì)稅依據(jù)；如果有差價的， 不需要支付部分按成本價格計(jì)稅，差價部分按實(shí)際計(jì)稅。3 .印花稅。印花稅暫行條例施行細(xì)則第五條規(guī)定，條例所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。房屋回遷合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時， 與被拆遷戶 簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同， 其實(shí)質(zhì) 是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同?？梢?，房屋回遷合同屬于一種交換式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。另外，財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知（財稅2006162號）第四

6、條規(guī)定，對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。因 止匕，房屋回遷合同需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。4 .土地增值稅。土地增值稅暫行條例第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法 征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。土地增值稅實(shí)施細(xì)則第十一條規(guī)定， 條例第八條（二）項(xiàng)所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城 市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原地產(chǎn)的，比照本規(guī) 定免征土地增值稅?？梢?，開發(fā)商發(fā)生的房屋回遷業(yè)務(wù)不屬于免征土地增值稅的情形。因此，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定計(jì)算土地增值稅。5 .企業(yè)所得稅。國家稅務(wù)總局關(guān)

7、于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知 （國稅函 2008875號）第一條（四）項(xiàng)規(guī)定，銷售商品以舊換新的，銷售商 品應(yīng)當(dāng)按照銷售商品收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，回收的商品作為購進(jìn)商品處理。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的房屋回遷業(yè)務(wù)具有特殊性， 開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)進(jìn)行企業(yè)所 得稅處理時，等面積回遷部分既要按收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，又要按規(guī)定歸集開發(fā)成本。三、房地產(chǎn)開發(fā)公司采用回遷方式進(jìn)行動遷安置，因?yàn)閯舆w戶被拆遷的房屋是產(chǎn)權(quán)房，回遷后的產(chǎn)權(quán)房在辦理產(chǎn)權(quán)時需要房地產(chǎn)開發(fā)公司出具商品房銷售發(fā) 票，根據(jù)國稅發(fā)200931號文件第二十七條規(guī)定“回遷房建造支出”可以計(jì)入 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本一一土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”項(xiàng)目。問題

8、是：房地產(chǎn)開發(fā)公司回遷房的行為是否視同銷售繳納營業(yè)稅，收入怎樣確定？是否計(jì)繳企業(yè)所得稅？根據(jù)營業(yè)稅暫行條例第一條規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對動遷居民建造的 回遷樓屬于營業(yè)稅征稅范圍，應(yīng)按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。計(jì)稅依據(jù)為銷售 同類不動產(chǎn)的市場價格。按照契稅政策規(guī)定，各種拆遷補(bǔ)償費(fèi)均應(yīng)計(jì)入契稅計(jì)稅依據(jù)， 包括房屋貨幣 補(bǔ)償和房屋實(shí)物補(bǔ)償。房地產(chǎn)開發(fā)公司采用回遷方式進(jìn)行動遷安置屬于房屋原地 實(shí)物補(bǔ)償，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)以補(bǔ)償房屋開發(fā)成本為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例 及其實(shí)施細(xì)則和其他有關(guān)文件規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回遷安置用房，應(yīng)當(dāng)視同銷售，繳納土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公 司將

9、房屋給回遷戶，應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目繳納印花稅。依據(jù)稅法規(guī)定，對回遷標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按其開發(fā)的回遷 房屋標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)實(shí)際發(fā)生的成本確定回遷房屋銷售收入和成本；對超出回遷標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，應(yīng)按實(shí)際取得的收入確定銷售收入，按回遷房屋超出面積部分實(shí)際 發(fā)生的成本結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“拆遷還房”是否應(yīng)按視同銷售進(jìn)行處理按照企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十五條的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換， 以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利 或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)。房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)“拆遷還房”，屬于以開發(fā)產(chǎn)

10、品（房屋）抵償應(yīng)向被拆遷人支付的拆遷補(bǔ) 償款，應(yīng)視同銷售。（中國納稅服務(wù)中心）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償如何繳納契稅房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償如何繳納契稅案情近日，某會計(jì)師事務(wù)所來電咨詢，該事務(wù)所代理的一家房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行一個住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)時，對被拆遷人房屋采取 “就地安置與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的”的方式進(jìn)行安置補(bǔ)償，2011年就地安置拆遷戶的房屋的拆遷面積達(dá)到 5000平方米，其中就地安置等 面積償還4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的價格給 予了貨幣補(bǔ)償。已知該住宅項(xiàng)目的房屋市場售價 8000元/平方米，以 協(xié)議出讓方式取得的土地使用權(quán)成本為 8000萬元，建筑施工等其他 開發(fā)成本

11、6000萬元，可售總面積50000平方米，其中包括用于拆遷 安置的房屋面積5000平方米。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的契稅應(yīng)該如何繳 納？針對該問題，該事務(wù)所提出了以下三種觀點(diǎn)：觀點(diǎn)一：拆遷過程中，貨幣補(bǔ)償部分以實(shí)際支付的拆遷補(bǔ)償 款確定契稅的計(jì)稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以成本價確定契稅的計(jì)稅依 據(jù)。即回遷部分契稅的計(jì)稅依據(jù)為 4000平方米X （6000萬元+ 50000 平方米）=480萬元。同時，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地成本 8000萬元， 拆遷戶貨幣補(bǔ)償7500元/平方米X 1000平方米=750萬元。全部契稅 的計(jì)稅依據(jù)為480萬元+8000萬元+750萬元=9230萬元。觀點(diǎn)二：拆遷過程中，貨幣補(bǔ)

12、償部分以實(shí)際支付的拆遷補(bǔ)償 款確定契稅的計(jì)稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以每平方米的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定契稅的計(jì)稅依據(jù)。即回遷部分契稅的計(jì)稅依據(jù)為7500元/平方米 X 4000平方米=3000萬元。全部契稅計(jì)稅依據(jù)為 3000萬元+8000萬 元+750萬元=11750萬元。觀點(diǎn)三：拆遷過程中，貨幣補(bǔ)償部分以實(shí)際支付的拆遷補(bǔ)償 款確定契稅的計(jì)稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以被拆遷房屋每平方米的市 場價格確定契稅的計(jì)稅依據(jù)。即回遷部分契稅的計(jì)稅依據(jù)為8000元/ 平方米X 4000平方米=3200萬元。全部契稅計(jì)稅依據(jù)為 3200萬元 +8000萬元+750萬元=11950萬元。分析根據(jù)契稅暫行條例（國務(wù)院令第2

13、24號）第四條規(guī)定， 國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，契稅的計(jì)稅依據(jù) 為成交價格。成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的， 由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契 稅問題的通知（財稅2004134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán) 的，其契稅計(jì)稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì) 利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價格為成交價格。成交價格包 括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、 拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資 產(chǎn)

14、及其他經(jīng)濟(jì)利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按評估價格、土地基準(zhǔn)地價兩種方式確定。上述兩個文件明確了以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益， 包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。在實(shí)際征管中，拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括貨幣補(bǔ)償和房屋 安置補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償可直接并入契稅的計(jì)稅依據(jù)中， 而房屋安置補(bǔ)償 的計(jì)稅依據(jù)在上述文件中并未明確。而同為財產(chǎn)行為稅的土地增值稅，對該問題已有明確的政策 解釋。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 （國稅 函2010220號）規(guī)定：一、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安 置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，收入按下列方

15、法和順序確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確 定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評 估價值確定。同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。二、開 發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的， 房屋價 值的確認(rèn)方法與上述條款規(guī)定相同， 計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地 安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。三、 貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)?；趯Σ疬w過程中房屋安置補(bǔ)償部分契稅的計(jì)稅依據(jù)在征管上尚未明確的現(xiàn)狀，部分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)以單位面積應(yīng)支付的拆遷補(bǔ) 償標(biāo)準(zhǔn)及安置費(fèi)用核定其契稅計(jì)稅依據(jù)。 而部分省市是以新建房屋的 市場價格作為契稅的計(jì)稅依據(jù)，可見各地執(zhí)行不盡一致。筆者認(rèn)為，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，被拆遷戶選