肉聯(lián)廠項(xiàng)目接觸分析

1、肉聯(lián)廠項(xiàng)目接觸簡析一、 項(xiàng)目剩余房源現(xiàn)狀1、 住宅剩余房源百余套，80%以上均為119.3，106所剩無幾且多為五、六層等位置相對較差房源。2、 商業(yè)鋪面剩余四十余套，單層面積為40左右，且大多位置較偏。二、 導(dǎo)致現(xiàn)狀的主要因素1、 產(chǎn)品定位 住宅：面積區(qū)間90至120相對比較符合此區(qū)域現(xiàn)條件下的產(chǎn)品定位，但各面積戶型之間的比例據(jù)實(shí)際情況有所偏差，戶型設(shè)計(jì)還有更近一步提升的空間。商業(yè)：根據(jù)水產(chǎn)專業(yè)市場特性，應(yīng)充分考慮經(jīng)營戶用途需求面積分割（經(jīng)營及倉儲）及產(chǎn)品分類動線布局。2、 手續(xù)問題隨著社會的快速發(fā)展，信息渠道的多樣化，大環(huán)境大政策使得現(xiàn)在的消費(fèi)者投資更加趨于理性，無論商業(yè)還是住宅，自營（自

2、住）還是投資，作為消費(fèi)者而言產(chǎn)權(quán)都是他們所要考慮的重要環(huán)節(jié)，除去價(jià)格因素之外，產(chǎn)權(quán)應(yīng)是消費(fèi)者是否購買此物業(yè)的重要杠桿。加之近期運(yùn)城市政府房產(chǎn)政策的嚴(yán)控及媒體關(guān)注，更加加劇老百姓觀望的態(tài)度。3、 銷售控制房地產(chǎn)營銷策劃是一個(gè)統(tǒng)一整體，策劃作為銷售前奏，目的是把握好產(chǎn)品定位關(guān)，產(chǎn)品宣傳、推廣整合，如何把無效客戶變成有效客戶，有效的客戶進(jìn)一步促進(jìn)成交。而已經(jīng)引進(jìn)來的準(zhǔn)客戶面對著我們形形色色的產(chǎn)品是否更應(yīng)該進(jìn)行有效的引導(dǎo)，價(jià)格體系上住宅所謂的“金三銀四”、商業(yè)靠近入口商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)等，正所謂行業(yè)內(nèi)向客戶推盤過程中推高不推低，推大不推小等等都有一套相對完善嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐其N策略。如何完整有效的理解與執(zhí)行，至關(guān)重要

3、。三、 SWOT分析優(yōu)勢S：1、 身處北城區(qū)未來兩條規(guī)劃路交匯處，地理位置相對較好，未來具備升值空間。2、 打造運(yùn)城最大運(yùn)城市水產(chǎn)肉類農(nóng)貿(mào)綜合批發(fā)市場即老八一市場為依托。3、 項(xiàng)目周邊成熟配套學(xué)校、商業(yè)市場、醫(yī)療、交通等相對完善。4、 地價(jià)成本較低，銷售價(jià)格與周邊項(xiàng)目形成差異化，從而彌補(bǔ)產(chǎn)品其他不足。劣勢W：1、 社區(qū)住宅與商業(yè)混合，人員魚目混雜，物業(yè)相對難于管理。社區(qū)以商業(yè)為主，噪音較大，無內(nèi)部居住配套環(huán)境（廣場綠化等），居住環(huán)境相對處于劣勢。2、 產(chǎn)品目前手續(xù)尚未完善，針對理性客戶說辭稍顯牽強(qiáng)。3、 東邊離鐵路較近，無論是噪音還是安全對此社區(qū)均有較大影響。4、 付款方式單一門檻相對較高，所

4、剩房源面積較大，整體總價(jià)較高，不適合本項(xiàng)目目前受眾群體購買需求。5、 戶型設(shè)計(jì)品種較單一，三段式布局陰暗面較多，黑客廳、黑衛(wèi)有一定的提升空間。6、 售樓部不僅是房地產(chǎn)開發(fā)商盈利的窗口，形象體現(xiàn)的前沿，代表的不僅是項(xiàng)目的形象，更是開發(fā)公司實(shí)力的體現(xiàn)。本項(xiàng)目位置稍顯偏僻，且包裝不夠明顯。機(jī)會O:1、 運(yùn)城向北發(fā)展，本項(xiàng)目身處北城區(qū)，周邊環(huán)境配套改造勢在必行。2、 三期項(xiàng)目即將開始，規(guī)模的擴(kuò)充整體營造居住氛圍。3、 南邊毗鄰規(guī)劃300畝休閑公園，給本項(xiàng)目的居住氛圍更增添了濃重的一筆。威脅T：1、 隨著時(shí)間的推移周邊項(xiàng)目推陳出新，且目前有土地手續(xù)的比比皆是。政府對手續(xù)的要求日趨嚴(yán)格，務(wù)必對此項(xiàng)目的銷售

5、產(chǎn)生較大抗性。2、 周邊道路、環(huán)境等市政配套發(fā)展緩慢，消費(fèi)者對此地段信心稍顯不足。3、 對外宣傳政府行為聯(lián)袂打造新“八一市場”，造勢不夠明顯，周期過長沒有連貫性，動作稍顯緩慢。商業(yè)炒作講究短、平、快，趁熱打鐵。四、 相關(guān)建議1、 借三期即將開始啟動的機(jī)會在相對繁華街道租用門面作為售樓部，完善銷售道具營造全新窗口形象，進(jìn)一步提升開發(fā)商品牌塑造。2、 以此項(xiàng)目為主，引入本公司其他項(xiàng)目地塊（僅作宣傳），以開發(fā)公司的名義再次媒體炒作，體現(xiàn)公司實(shí)力進(jìn)一步提升公司品牌形象，打消前期負(fù)面影響，從新樹立客戶信心。 3、 以抵換本項(xiàng)目配套費(fèi)用或置換土地的辦法，與政府協(xié)商盡可能代替政府職能啟動項(xiàng)目周邊配套（規(guī)劃路及公園等）。4、 通盤整合整體推廣，以三期宣傳認(rèn)購排號帶動二期房源去化，現(xiàn)房期房各取所需。5、 商業(yè)部分因三期比較統(tǒng)一純粹，建議整合二、三期，有可能的話，市場摸底招商先行。6、 如有機(jī)會建議策劃公司介入三期產(chǎn)品定位，充分利用策劃公司對市場了解且熟悉目標(biāo)客戶群心里的優(yōu)勢，從而更好的促進(jìn)產(chǎn)品銷售及縮短銷售周期。順祝商祺 恒昊置業(yè)2011-