高科技園區(qū)的開發(fā)模式分析

1、高科技園區(qū)的開發(fā)模式分析上一篇/ 下一篇2009-10-16 14:26:05查看( 494 / 評論( 0 / 評分( 0 / 0 一、開發(fā)模式的類型根據(jù)前面對園區(qū)開發(fā)業(yè)商業(yè)模型的分析,高科技園區(qū)因開發(fā)主體的不同大致分為“政府主導(dǎo)”、“公司化運(yùn)作”兩種模式。(1政府主導(dǎo)開發(fā)模式政府獨(dú)資開發(fā)模式即是政府作為土地開發(fā)的主體,并承擔(dān)最終損益?；镜倪^程是,當(dāng)?shù)卣鲑Y建園區(qū)(地產(chǎn),建相關(guān)服務(wù)及生活配套設(shè)施(房產(chǎn),組建管委會對園區(qū)進(jìn)行管理,招產(chǎn)業(yè)投資者入住。該模式的優(yōu)點(diǎn)是有利于政府的招商,集責(zé)權(quán)利為一體,土地讓利和損益由政府承擔(dān),而政府可通過財(cái)稅來平衡;其缺點(diǎn)也很明顯:一、政府的融資風(fēng)險(xiǎn)很大,容易對

2、整個(gè)園區(qū)的發(fā)展產(chǎn)生較大的負(fù)面影響;二、局部和整體利益矛盾突出,經(jīng)常是基地建成了占用了大量資金,卻沒有孵化資金,沒有發(fā)展后勁;三、由于此種模式的市場化程度很低,以行政方式進(jìn)行運(yùn)作致使效益不高而達(dá)不到資源優(yōu)化配置的效果。(2公司化運(yùn)作開發(fā)模式此種開發(fā)模式下,園區(qū)開發(fā)主體為公司(政府也可以土地和少許資金入股,以市場化的運(yùn)作方式進(jìn)行開發(fā),政府提供相應(yīng)的政策支持,相應(yīng)的,政府也可從園區(qū)建設(shè)、園區(qū)服務(wù)方面獲取一定的利益。此種開發(fā)模式的優(yōu)點(diǎn)是有利于企業(yè)的市場化運(yùn)作,有效地解決了開發(fā)的融資問題;其缺點(diǎn)是政府在開發(fā)過程中有可能會影響企業(yè)的決策活動,延緩園區(qū)開發(fā)效率,需要開發(fā)企業(yè)與政府進(jìn)行很好的溝通。此種模式由于

3、市場化程度較高,已成為目前高科技園區(qū)開發(fā)的主流模式。二、公司化運(yùn)作開發(fā)的投融資模式園區(qū)的建設(shè)、運(yùn)營(特別是科技創(chuàng)業(yè)園的建設(shè)、運(yùn)營及園內(nèi)的高新技術(shù)孵化、產(chǎn)業(yè)化過程等都需要巨額投資,單是政府,或企業(yè)都很難支撐龐大的費(fèi)用支出,能否成功融資成為園區(qū)開發(fā)成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。(1實(shí)業(yè)投資資本運(yùn)營模式實(shí)業(yè)資本運(yùn)營模式是較為常見的高科技園區(qū)投融資模式。開發(fā)公司可吸引眾多實(shí)業(yè)投資者對園區(qū)本身、以及園內(nèi)高科技企業(yè)進(jìn)行投資或提供相關(guān)配套服務(wù)。投資者獲取利益的渠道主要包括房產(chǎn)開發(fā)收入、房租收入、配套服務(wù)收入以及產(chǎn)業(yè)投資收入等,浦東軟件園即是采取此種投融資模式。(2風(fēng)險(xiǎn)投資資本運(yùn)營模式此種模式在我國市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、資

4、本市場逐步健全的基礎(chǔ)上衍生出來的一種資本運(yùn)營新模式。具體來講就是:政府以政策、土地和少量資金引導(dǎo),吸納多元化的社會資本、技術(shù)和人才,以風(fēng)險(xiǎn)投資的運(yùn)作理念、游戲規(guī)則進(jìn)入科技創(chuàng)業(yè)園的建設(shè)和運(yùn)營市場;科技創(chuàng)業(yè)園運(yùn)營的主要資金來自風(fēng)險(xiǎn)投資,投資者將建好的房產(chǎn)(包括辦公樓、孵化器、公寓等投資給高科技企業(yè),使得這些企業(yè)的無形資產(chǎn)變成固定資產(chǎn),通過抵押貸款以獲得企業(yè)運(yùn)作資本。這種模式的優(yōu)勢在于:一方面,風(fēng)險(xiǎn)資本掌控園區(qū)的運(yùn)營有利于項(xiàng)目的孵化和高效市場化運(yùn)作;另一方面,科技園在這種風(fēng)險(xiǎn)投資參與的方式下,本身已成為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目,風(fēng)險(xiǎn)投資者可以對園區(qū)進(jìn)行整體品牌運(yùn)作,吸引更多的資金進(jìn)入,再通過資本運(yùn)作方式,將

5、創(chuàng)業(yè)園的整體股權(quán)在一定時(shí)期內(nèi)公開上市增值變現(xiàn),實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)園的預(yù)期盈利和資產(chǎn)增值,收回投資,并實(shí)現(xiàn)科技園區(qū)的良性循環(huán)發(fā)展。高科技園區(qū)的運(yùn)營服務(wù)模式分析上一篇/ 下一篇2009-10-16 14:25:44查看( 364 / 評論( 0 / 評分( 0 / 0 作為“二次創(chuàng)業(yè)”的高新技術(shù)園區(qū),按照早期的“工業(yè)園模式”運(yùn)營已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)市場的需求,園區(qū)所提供的也不僅僅是物業(yè)服務(wù),更重要的是,應(yīng)(要為入園企業(yè)提供一整套包括“投融資、信息、人才、后勤保障”在內(nèi)的增值服務(wù)體系。1、創(chuàng)新孵化新模式高新技術(shù)園的孵化功能在很大程度上決定了入園企業(yè)的成長潛力,創(chuàng)新成為高科技園區(qū)的生命之源,創(chuàng)新孵化模式的核心在于通過

6、不斷增強(qiáng)創(chuàng)新園區(qū)的孵化功能,加強(qiáng)園區(qū)與企業(yè)的密切聯(lián)系,及時(shí)掌握企業(yè)發(fā)展動態(tài),形成與企業(yè)之間的良性互動,提升入園企業(yè)的孵化畢業(yè)率?！景咐?豐臺園科創(chuàng)中心的“5+2”孵化新模式】為了給企業(yè)提供一個(gè)更好的創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)環(huán)境,推動孵化服務(wù)與企業(yè)發(fā)展需求的有效對接,使孵化功能得到進(jìn)一步提升,豐臺園科創(chuàng)中心通過在實(shí)踐中不斷摸索、總結(jié),推出“5+2”孵化新模式。“5+2”孵化新模式,即以創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、中介服務(wù)、實(shí)驗(yàn)室共享、投融資、信息網(wǎng)絡(luò)這五大服務(wù)體系為核心的孵化內(nèi)容,通過“分級分類孵化”、“巡診式服務(wù)”這兩大服務(wù)方式加以貫徹實(shí)施。2、專業(yè)的投融資服務(wù)平臺主要指建立風(fēng)險(xiǎn)投資及信貸擔(dān)保體系,設(shè)立園區(qū)的貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu),解

7、決科技型中小企業(yè)融資難的問題;組織和引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易,幫助企業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)作,進(jìn)而推動股權(quán)融資機(jī)制的建立等等?！景咐?中關(guān)村科技園“五大融資平臺”】2004年,中關(guān)村科技園區(qū)在投融資體系上構(gòu)建五大平臺:投融資指導(dǎo)工作平臺、上市融資平臺、產(chǎn)權(quán)和股權(quán)交易平臺、私募資本市場平臺和中短期借貸市場平臺,加強(qiáng)園區(qū)企業(yè)與各類投融資機(jī)構(gòu)的合作,搭建雙方之間的交流平臺和投融資政策信息傳遞平臺,發(fā)掘中關(guān)村園區(qū)的投資價(jià)值,促進(jìn)各類投融資機(jī)構(gòu)到園區(qū)投資。同時(shí),在中關(guān)村企業(yè)信用咨詢委員會的基礎(chǔ)上,成立了中關(guān)村投融資服務(wù)中心。服務(wù)中心將采取中介費(fèi)政府采購的形式,實(shí)現(xiàn)對園區(qū)企業(yè)的支持;通過為投資人和企業(yè)搭建信息平臺和

8、信用平臺,實(shí)現(xiàn)投資者和企業(yè)之間的信息交流。3、全面的人才服務(wù)平臺高新技術(shù)企業(yè)最大的資產(chǎn)是人才,高新技術(shù)園區(qū)人才服務(wù)體系的建立,能為園區(qū)的發(fā)展、為園內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。例如:西安高新區(qū)人才服務(wù)中心為了方便園內(nèi)企業(yè)的人才需求,建立了專業(yè)人才庫,不僅節(jié)省了企業(yè)的經(jīng)營成本和時(shí)間,還可以及時(shí)選擇到企業(yè)所需人才,使人才進(jìn)入企業(yè)可以很快開展實(shí)質(zhì)性的工作。另外,人才中心在一些項(xiàng)目的招商前期就主動進(jìn)行溝通,了解企業(yè)人才需要,對相應(yīng)的人才進(jìn)行搜尋,有針對性地進(jìn)行選取,為企業(yè)提供實(shí)實(shí)在在在的服務(wù)。4、完善的后勤服務(wù)平臺除了孵化功能和融資平臺,園區(qū)經(jīng)營者還應(yīng)為企業(yè)建立完善的后勤服務(wù)平臺。包括由通信、網(wǎng)絡(luò)、咨詢、策劃等組成的信息服務(wù)業(yè),由會計(jì)、審計(jì)、資產(chǎn)評估、法律服務(wù)等組成的中介服務(wù)業(yè),由教育、培訓(xùn)、會議、展覽、國際商務(wù)、現(xiàn)代物流等組成的服務(wù)于科技企業(yè)的服