Z物業(yè)公司物業(yè)管理處工作管理方案

1、某物業(yè)公司物業(yè)管理處工作管理方案國基物業(yè)管理公司根據富田太陽城的具體情況，提出以下管理架構方案1.內部管理架構客戶效勞部維修部富田太陽城管理處環(huán)境部1?問訊接待2.業(yè)主溝通3信息管理4. 效勞考核5. 預算及本錢控制6. 收入支出管理7. 財務報告8. 行政人事管理9. 培訓1. 設備設施運 行管理、保養(yǎng)與 維修2. 建筑物使用、 管理與維修內部管理架構圖公共秩序維護部1. 公共秩序 管理2. 安防系統(tǒng)管理3. 消防管理4. 車場管理5. 標識管理1. 保潔2. 垃圾分類處理3. 綠化4. 節(jié)日擺花5. 消殺2.管理效勞人員配備方案部門崗位設置及人員配備數量小計管理處主任1人1人客戶效勞部，】

2、ftP PXWWw.pmCeo /經理人事務助理1人，管理員1人2人維修部 :/主管1人，維修人員4人5人公共秩序維護部隊長1人，班長3人，護管員15人，廚師1人20人環(huán)境部班長1人，保潔員10人，綠化2人13人總計41人暫定3.管理人員崗位職責描述： 管理處主任：全面負責管理處工作，對管理處出現的工作失誤和問題負責。主要工作內容：制定管理處工作方案，設立管理處組織機構。負責管理處材料方案、財務開支的審批。負責檢查、考核、總結、改良管理處工作，確定獎懲。負倍訊易 :/責對外聯絡、接待工作。分管客戶效勞部和維修部，具體安排、指導和檢查相關工作。 事務助理：主要工作內容：日常問詢、投訴接待。信息、

3、資料檔案管理?？记诮y(tǒng)計。收入支出管理，財務報告。4?管理運行機制主要內容包括：具有國基管理特色的質量管理體系及其實現方法，其核心為：“方案一實施一檢查一處理 (PDCA的質量管理循環(huán)。方案目標責任制：按照國優(yōu)考評標準，結合管理處實際制定各項管理、經濟目標,明確管理處相應責任和權利，在實施過程中抓好權限下放和自我控制，實施過程中的檢查和改良，進行目標成果評價，確定業(yè)績優(yōu)劣，并與個人利益和待遇相結合。人才選拔機制由工資鼓勵、人才選拔、福利、企業(yè)文化、關心機制等組成的鼓勵機制；如圖:說明:鼓勵機制不僅僅包含工資福利的鼓勵、 獎罰刺激、升職的鼓勵，還包含員工 對公司理念的 認同、公司對員工無微不致的關

4、心等。員工只有認同了公司的理念，對公司才會有歸屬感，才會有更多的工作激情。只有員工感受到公司體貼入微的 關心，才會有強烈的回報意愿。激勵機制企業(yè)文化關心機制由行政管理制度、IS09000質量體系文件組成的制度自我約束機制，以及由員工意見反響、省教育廳、上級公司定期審查的監(jiān)督機制；如圖說明：河南振興房地產開發(fā)、市區(qū)政府主管部門、國基物業(yè)管理公司都是管理處工作的監(jiān)督者。管理處通過運行ISO9000和IS014001環(huán)境質量管理體系進行自 我約束；通過定期或不定 期對員工工作質量進行跟蹤檢查、考核，及員工隨時向上級反映問題、意見和建議，到達進一步的自我監(jiān)督、自我約束的目的。5.工作流程作流程。其中有

5、：章節(jié)編號章節(jié)標題QP-4.2物業(yè)工程驗收接管程序QP-5.3物業(yè)裝修管理程序QP-5.4物品采購與管理控制程序QP-5.6建筑物使用與維護管理程序QP-5.7設備設施使用與維護管理程序供電管理程序弱電系統(tǒng)管理程序給排水管理程序QP-5.9護管效勞管理程序QP-5.10消防管理程序QP-5.11緊急事件處理程序QP-5.12保潔衛(wèi)生管理程序QP-5.13綠化管理程序QP-5.14車輛交通管理程序QP-5.15報修效勞管理程序QP-5.17社區(qū)文化活動管理程序QP-5.18公共物業(yè)標識管理程序QP-5.19用戶溝通程序QP-5.20用戶投訴處理程序QP-5.21物業(yè)管理費用收取程序QP-6.1用

6、戶意見調查與分析程序QP-6.2內部審核程序等等，具體內容略6 ?信息反響投訴處理渠道及時間處將設立多種信息反響渠道，形成信息反響網絡。在管理處建立客戶意見登記本，隨時搜集有關客戶對物業(yè)管理方面的意見。設立24小時客戶投訴熱線，24小時接受投訴。公告管理處郵箱地址、 號碼及責任人姓名。每半年做一次對物業(yè)管理效勞的意見調查，廣泛征求客戶意見，并將調查結果整理匯編，進行統(tǒng)計分析，查找問題原因，提出改良方案。對重要問題給予正面回復。建立與振興房地產開發(fā)公司定期座談的制度，虛心聽取開發(fā)商意見和建議。定期向上級單位做工作請示、匯報，主動接受工作監(jiān)督和指導各種信息反響處理時間：信息反響類型處理時間備注一般

7、的水電維修515分鐘之內趕到現場處理客戶對效勞質量的投訴接到投訴即時提出誠懇的處理意見，并 在適當的時候進行回訪消防事故3分鐘之內有關人員必須趕到現場其他各類緊急事件接報后有關人員最遲不超過3分鐘趕到現場7.物業(yè)資料管理物業(yè)資料是物業(yè)管理的重要資源。我們將本著“集中化，有序化，信息化，科學化的管理原那么，實行原始檔案和電腦檔案管理的雙軌制，建立檔案管理系統(tǒng)。小區(qū)運作伊始，我們就將建立詳盡完善的物業(yè)檔案資料，為以后的管理打下良好的根底。以機電設備資料為例：一 原始根底資料包括各設備設施的原始技術資料、技術參數，竣工圖紙，檢驗合格證書和質量 保證書，單 機試運轉報告，系統(tǒng)加壓測試報告等。二 運行管

8、理資料 對所有設備設施及機房、管井進行編號掛牌，各類管道、流向、閥門狀態(tài)等清 楚標示，各 類平安警示牌放置到位；劃分責任區(qū)，指定責任人，并記錄在案。 按設備的具體情況制訂 操作規(guī)程、機房管理規(guī)定，繪制各類系統(tǒng)流程示意圖， 放置在適當位置，并復制存檔。 建立設備卡，除抄錄設備的原始技術資料外，每次維修保養(yǎng)的過程特別是原始技術資料中無法反映的零配件型號等均需記錄在卡，便于日后維修。日常運行資料：如運行數據記錄表，設備巡查記錄，都應忠實記錄并留存在檔。工程改造資料：在小區(qū)運作中，不可防止的會發(fā)生各種工程改造，所有的技術 資料、圖紙均需詳細 編目留存，以備日后詢查。詳細檔案資料的分類管理見表一、表二表

9、一物業(yè)接管移交資料名稱資料內容工程建筑產權資料A:規(guī)劃圖紙、工程批文、用地批文B:建筑許可證、投資許可證、開工許可證C：拆遷安置資料工程技術資料A:紅線圖、總平面圖B：地質勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告C:工程合同、工程預決算D:工程設計變更、通知及技術核算單E:竣工圖：1、單體建筑、結構、設備竣工圖2、消防、智能化等工程及地下管網竣工圖F:房屋、消防竣工驗收證明書G鋼材、水泥等主要材料的質量保證書H:新材料、構配件的鑒定合格證書I :供水、供電、消防、智能化等設備的檢驗合格證書及技術資料J:綠化工程竣工圖K:其他技術資料表二管理檔案資料名稱資料內容物業(yè)資料房屋根本資料、分區(qū)資料事務資料A

10、:事務值班表B:事務交接記錄表C:日常事務巡視記錄 D :事務回訪登記表 E:搬出入物品登記表維修資料A:日常維修記錄表 B :公共設施維修記錄表C :大中修記錄表護管交通管理資 料A:日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B:查崗記錄C:物資搬運放行記錄、D:車輛管理記錄E :緊急事件處理記錄設備管理資料A:公用設施保養(yǎng)維修記錄B:各項機電設備保養(yǎng)維修運行記錄C:設備分承包方維修保養(yǎng)記錄D :設備檢查記錄員工管理資料A:員工個人資料、聘用表B :員工業(yè)績考核及獎罰記錄C:員工培訓方案及實施記錄D :員工培訓考核記錄F:重要崗位員工地址、 等記錄客戶反響資料A:客戶意見調查、統(tǒng)計記錄B:客戶投訴及

11、處理記錄表行政文件資料A:主管人員值班及督察記錄B：政府部門文件C：主管領導部門文件及兄弟單位資料D:管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件E:管理處榮譽一覽表F:管理處會議記錄第二節(jié) 小區(qū)設備設施的管理富田太陽城設施設備管理是物業(yè)管理工作的根底和重點之一， 我們將落實崗位 責任制，使設備的維修保養(yǎng)責任到人，強化巡檢、運行管理和預防性維修保養(yǎng)等。 同時按公司 IS09001 和 IS014001 質量保證體系要求進行管理，如?設備設施管理程序?、?供配電管理程序?、?給排水管理程序?、?消防管理程序?等程序文件，?設 備設施維修保養(yǎng)手冊?、 各類設備操作規(guī)程等作業(yè)指導書，使我們的設備設施管理規(guī) 范化

12、、程序化。本小區(qū)設施設備管理主要由管理處維修部承當， 公司提供人員、技術支持、不 定期派有關專家前來指導，并選派 5 名技術骨干負責維修部的工作，嚴格控制好維 修技術人 員的選聘，加強培訓，造就一支業(yè)務水平全面、責任心強、愛崗敬業(yè)的技 術隊伍。2.1 供配電設備工作內容：維護供配電設備的良好工作狀態(tài)，確保小區(qū)電源供給正常，為營業(yè)以及居民用 電提供可 靠的電力保證。工作要點：根據?供用電協(xié)議?和用電負荷的季節(jié)性特點，合理調整變壓器的運行方式，最大限度的發(fā)揮變壓器的利用率，保持電容補償柜良好的工作狀態(tài)，確保功率 因數符合規(guī)定要求。 配備專業(yè)人員管理供配電設備，操作人員實行持證上崗，按規(guī)程操作。嚴格

13、控制停送電操作，設備的檢修應避開辦公和營業(yè)時間。值班人員每班對配電室巡檢，加強預防性維修和年度保養(yǎng)，認真填寫巡檢和保養(yǎng)記錄。2.2 公共照明、廣場照明、泛光照明工作內容：保持公共通道、樓梯、廣場、泛光照明設施及燈具的完好和正常工作，在保證 小區(qū)外觀 形象和業(yè)主方便的前提下，盡量節(jié)約能源。工作要點：加強巡檢工作，發(fā)現照明設施損壞及時修復。根據季節(jié)變化及時調整照明送電時間，做好重大節(jié)日和接待時的燈光布置。 在條件允許的情況下，選用節(jié)能燈具，安裝定時器和紅外感應開關，為業(yè)主節(jié)約能源。2.3 給排水系統(tǒng) 工作內容：維護系統(tǒng)的良好運行狀態(tài)，保證小區(qū)正常供水，確保二次供水到達國家飲用水標準；保證工作要點：

14、小區(qū)排水系統(tǒng)暢通，防止暴雨、水患給小區(qū)正常的生活和營業(yè)帶來不便定期檢查生活水泵、排水泵的運行情況，檢查水池、水箱和各類管網是否有異 常，防止跑 冒滴漏。加強日常保養(yǎng)工作，定期對泵類進行年度檢驗，預防各種故障發(fā)生。水池、 水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進行，并取得衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的檢驗合格證。每次暴雨洪水到來之前，重點檢查排水泵的運行情況，確保管路暢通。2.4 消防系統(tǒng) 工作內容： 負責消防設備的巡檢、維護、維修，保持消防系統(tǒng)各設備的正常工作狀態(tài)，保 證系統(tǒng)聯動 正?？煽浚皶r消除各種消防隱患。工作要點： 對于住宅小區(qū)，消防是工作的重中之重，要保證系統(tǒng)平安可靠，必須加強對員 工消防意識 和小

15、區(qū)消防設備性能知識的培訓，加強對客戶消防知識的宣傳。24 小時平安值班，密切監(jiān)視系統(tǒng)運行，認真對待每一次報警和每一臺消防設備 的動作， 增加巡檢力度和預防性維修保養(yǎng)。認真查看打印記錄，分析相關數據 資料是否正常。 對不經常啟動的泵類設備，應定期試運行。要保持管網壓力符合消防要求。 加強供配電室 氣體消防系統(tǒng)的檢查，氣瓶壓力是否正常，電磁閥動作是否可靠 等。 定期進行消防聯動實驗和消防演習，檢驗系統(tǒng)是否正常，增強員工的應急處理 能力。2.5 房屋及附屬設施的維護、修繕2.5.1 建筑物主體工作內容： 保持結構不被任意改動，外墻、門窗、地面、天花板完好和及時修復，確保小 區(qū)各部位 結構平安，外觀完

16、好。工作要點： 對建筑物進行日常巡查和全面檢查，包括地面、墻面、天花板、走廊、樓梯、天臺，發(fā)現問題，及時報管理處，由管理處安排工程部負責修繕和養(yǎng)護。定期進行根底和整體觀測，發(fā)現異常及時向業(yè)主委員會匯報，組織有關專家會診，提出意見。加強裝修管理，嚴格按建設部?室內裝飾裝修管理規(guī)定?進行有效的控制，重 點關注承重 結構、智能管線、消防設施等方面的平安和完整。商業(yè)二次裝修按 規(guī)定須報消防審批的， 要及時辦理。2.5.2 附屬設施工作內容：保持小區(qū)附屬設施的完好、無損，確保小區(qū)附屬設施正常發(fā)揮作用。工作要點：定期對小區(qū)附屬設施進行巡檢， 發(fā)現問題及時處理。 室外管網、消防接合器表 面有無銹蝕， 閥門是

17、否滴水，廣場花木護欄、路面、臺階有無損傷。室外雨水井、污水井要定期清理，防止污物沉積。 小區(qū)避雷針、避雷網要定期檢查，定期除銹刷漆，確保各部位連接牢固。定期 測試系統(tǒng)的 接地電阻，保證小于 4 歐姆以下，否那么應采取相應措施。廣場車輛出入口等其他附屬設施，要加強日常檢查維護，保證裝置靈活可靠。第三節(jié)公共秩序管理效勞方案平安工作是重中之重。國基物業(yè)管理將在富田太陽城的物業(yè)管理范圍內維護公共秩序，協(xié)助公安機關做好治安方案工作，為業(yè)主提供平安的工作、生活 環(huán)境。富田太陽城巡邏崗構筑了其第一道平安防線，小區(qū)各入口、車場固定崗構筑了小區(qū)的第二道平安防線， 公共通道構筑了小區(qū)第三道平安防線， 巡樓護管員構

18、筑了 小區(qū)第四道平安防線。3.1 平安管理職責巡查監(jiān)督 防止罪案發(fā)生。消防平安 消除火災隱患。車輛管理 維護交通秩序，確保車輛平安3.2 平安崗的分類和分時設置平安崗設置類別固定崗：車輛出入口、小區(qū)出入口等。 作用：區(qū)內車輛、人流進出管制，對平安重要部位進行定崗防范。 巡邏崗不定點平安崗：設車場流動崗、樓內巡查流動崗等。作用：防止、消除平安及火災隱患，巡查樓層平安狀態(tài)，保證無平安盲點，指 揮交通疏導等。機動崗：特殊設置的平安崗。作用：作為平安快速支援力量，應付處理突發(fā)事件，檢查各崗位的狀況。屬于 非常設平安崗。通常由主管擔任平安崗的日間和夜間設置平安崗位設置根據日間和夜間不同的平安管理要點而確

19、定，且明確責任區(qū)域， 可保證無論 在日間或是夜間，所有區(qū)域都可涉及而無盲點，覆蓋空間和時間3.3 公共區(qū)域管理工作內容：公共秩序管理、消防管理，車輛進出管理，物品進出管理。工作要點：禮貌注視往來行人，發(fā)現可疑人員及時向機動崗報告； 作好車輛進出登記，嚴禁違規(guī)車輛進入區(qū)內。有貨物進出，必須查驗，嚴格禁止可疑物品進出。巡邏崗認真巡視、檢查廣場內各區(qū)域交通情況，嚴禁任何有礙公共秩序的活動和行為。有大型活動時，積極配合有關部門，按要求作好交通疏導、維護秩序等工作。 發(fā)生盜搶案件要積極協(xié)助處理，保護現場，快速報案，協(xié)助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。3.4 交通車輛管理 工作內容：車輛出入登記管理，交通疏導管理，

20、車位管理。 工作要點：要求車輛服從指揮，按標記駛入駛出，交驗有關證件。嚴禁車輛在場內維修、加油、清洗，亂丟垃圾。注意提醒車主關好車門窗，貴重物品隨身攜帶。 對在車場內由車輛搬運進出的貨物按照有關規(guī)定進行嚴格查驗。 指揮車輛按位泊車，保持交通順暢。對 VIP 人員的預留車位進行監(jiān)督管理，確保 VIP 的正常停車。 冬季下雪天，及時清理路 面積雪，保證區(qū)內交通順暢。3.5 區(qū)內管理工作內容：巡邏管理，登記管理，日間管理，夜間管理。工作要點：嚴密巡查，根據制定巡邏路線圖，并按規(guī)定路線和時間實行 24 小時巡邏守衛(wèi)制 度。完善區(qū)域內平安技防管理，合理利用護管設備設施，配合人防確保平安。 重點區(qū)域，重點

21、管理。對樓房周圍、停車場等區(qū)域加強防范。 按要求做好日常平安管理工作記錄及交接班記錄。各平安崗職責和平安責任區(qū)域明確，確保日間和夜間平安管理。日間重點在廣 場、車場區(qū)域，夜間重點在小區(qū)周邊區(qū)域和停車場區(qū)域等。非常氣候時，注意防風、防水等問題，宣傳、檢查、關好小區(qū)門窗，檢查室外 廣告牌的穩(wěn) 固情況，檢查排污溝渠是否順暢。3.6 消防管理工作內容： 消防設備、設施管理，消防人員培訓、管理，建立應急處理程序，消 防意識宣傳 等。工作要點：建立消防隊伍：根據消防管理“預防為主， 消防結合方針及小區(qū)的本體結構特點， 不同部位 的使用功能， 消防硬件設施情況特點，設置消防組織機構，成立消防緊急應急 分隊，

22、任命義務消防隊員 原那么上為管理處全體人員。建立消防制度： 根據小區(qū)樓層平面建立消防疏散圖、防火責任制，制定消防作戰(zhàn)方案、救護措 施、定期檢 查各類消防設施，明確防火檔案制度及消防員職責，并定期邀請消 防專業(yè)人員進行專題消 防講課并指導培訓，以做到防患于未然。加強對管理處員工及客戶的消防觀念和防火意識的宣傳教育， 任何人都有消除 火災隱患之 責任。保證樓內、樓外消防通道的暢通，各消防設施每周定期檢查，以確保完好無損 . 對停車場、售樓部等消防要害部門加強防范和巡查。每年不少于二次組織員工進行防火演習，熟悉掌握各種消防器材和設施的使用方法， 提高對火警的應付能力。各崗位人員在日常工作中均應注意巡

23、視，保持警惕。 消防控制中心嚴密注視各樓層消防情況，一有情況，立即處理。針對各種可能的緊急突發(fā)事件，擬定相應的應急措施和程序，建立快速反響、 快速支援的 平安體系。3.7 緊急事件處理程序各平安崗遇緊急突發(fā)事件， 應作出快速反響， 并與機動崗取得聯系， 以求同伴 的快速支援，相關的平安崗也應及時將并通知相關固定崗加強戒備，密切注意事態(tài)開展。事件處理后，處理結果反響上級并做好質量記錄。 經支援人員趕至事件現場，如仍不能得以控制，機動崗應立即向上級報告作整 知其他備勤人員迅速支援。如調動增援人員仍不能控制或解決，那么需向社會機構求助， 并迅速向省教育廳 公司相關領導匯報。事件處理后，所有人員必須做好詳細的質量記錄備查。 固定崗發(fā)現非本區(qū)域情況，應根據情況報告機動崗或巡邏崗處理， 在未經許可 4-JU 亠崗位。參與處理緊急事件的各平安管理人員在事件處理過程中要注意隨時保持與機動 便機動崗及時作出安排和決策。第四節(jié)保潔效勞方案4.1 保潔工作內容、要點1?小區(qū)樓外區(qū)域工作內容：指示牌、信報箱、煙灰桶、燈飾、消防設施、公共走道地面、公共走 地腳線、垃圾清理等。工作要點：集