融創(chuàng)藍(lán)谷地項(xiàng)目商業(yè)部分市場(chǎng)分析報(bào)告-77頁(yè)-360K

1、天天文檔在線 “融創(chuàng)·藍(lán)谷地項(xiàng)目”商業(yè)部分發(fā)展環(huán)境研究 目 錄第一部分 成都商業(yè)地產(chǎn)概述 P2第二部分 城東區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢(shì) P22第三部分 片區(qū)消費(fèi)者特征研究 P28第四部分 具備人氣號(hào)召力的典型商業(yè)業(yè)態(tài)研究 P30第五部分 項(xiàng)目基地條件 P38第六部分 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)分析 P41第七部分 成都農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)專(zhuān)題研究 P59第一章 成都商業(yè)地產(chǎn)概述¦ 成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程n 第一階段¨ 20世紀(jì)80年代商業(yè)形態(tài)表現(xiàn)為沿街商鋪、住宅底商、臨建商鋪和簡(jiǎn)易攤位。開(kāi)發(fā)觀念較模糊，市場(chǎng)以住宅商鋪為主，商住混合一體，商鋪是住宅物業(yè)的附帶品，多為自發(fā)形成，純商業(yè)功能的商業(yè)地產(chǎn)尚

2、未出現(xiàn)。n 第二階段¨ 20世紀(jì)90年代傳統(tǒng)商圈崛起，三大核心商圈格局基本形成，產(chǎn)品和服務(wù)出現(xiàn)自發(fā)性的地域組合，口岸概念形成，批發(fā)業(yè)向郊區(qū)輻射，區(qū)域型專(zhuān)業(yè)性批發(fā)市場(chǎng)相繼建立，簡(jiǎn)單的復(fù)合型裙樓商業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)，后大多沒(méi)落于90年代中后期。n 第三階段¨ 2000年開(kāi)始商業(yè)步行街、大型購(gòu)物中心、產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)，以及MALL等多元化業(yè)態(tài)逐漸出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入理性市場(chǎng)細(xì)分階段。以大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、購(gòu)物中心、零售連鎖型中小商場(chǎng)為代表的主題化經(jīng)營(yíng)模式開(kāi)始出現(xiàn)，并有加速細(xì)分的趨勢(shì)。社區(qū)商業(yè)的運(yùn)作模式逐步成熟并成為亮點(diǎn)。營(yíng)銷(xiāo)思路有了重大變革，如帶租發(fā)售、返租回報(bào)的銷(xiāo)售策略。¦ 形成多個(gè)以點(diǎn)帶

3、面的區(qū)域商業(yè)中心網(wǎng)絡(luò)，成都商業(yè)體系格局基本成型。¦ 城市商業(yè)體系n 已形成核心商圈、次級(jí)區(qū)域性商圈、社區(qū)商圈共存的城市商業(yè)體系。n 核心商圈¨ 構(gòu)成由春熙路商圈、鹽市口商圈和騾馬市商圈組成。¨ 覆蓋覆蓋內(nèi)環(huán)核心區(qū)域，蜀都大道、人民南路、人民北路、東大街、順城街和紅星路等幾條城市主要干道縱橫其間，匯集王府井、太平洋、伊藤、百盛、人百等大型商場(chǎng)了眾多專(zhuān)賣(mài)店、餐飲名店、高檔寫(xiě)字樓和賓館。¨ 輻射涵蓋購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)和商務(wù)等多種商業(yè)形態(tài)，直接輻射市區(qū)上百萬(wàn)人口，間接輻射周邊郊縣和德陽(yáng)、眉山、樂(lè)山和資陽(yáng)等靠近成都的地區(qū)。n 次級(jí)區(qū)域商圈近年來(lái)成都商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

4、重心向外轉(zhuǎn)移，在一些社區(qū)成熟的地段逐漸形成區(qū)域中心商業(yè)，其提供一定的比較性購(gòu)物服務(wù)，兼顧社區(qū)便利性購(gòu)物，規(guī)模較鄰里中心大，業(yè)態(tài)較鄰里中心多元，既對(duì)核心商圈功能起到補(bǔ)充，又構(gòu)成對(duì)周邊各中小型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)延伸，尤以城南、城西的發(fā)展最為明顯。¨ 城南：桐梓林玉林商圈 家樂(lè)福、大世界商業(yè)廣場(chǎng)、玉林生活廣場(chǎng)等大型商業(yè)物業(yè)在城南興起，近一步聚集人氣，其消費(fèi)群體不再只是針對(duì)其社區(qū)內(nèi)的居民，而輻射到整個(gè)城南區(qū)域，有力推動(dòng)整個(gè)城南板塊向區(qū)域性商業(yè)中心發(fā)展。¨ 城西：金沙光華雙楠商業(yè)帶 片區(qū)內(nèi)樓盤(pán)品質(zhì)較高，樓盤(pán)體量較大，消費(fèi)潛力劇增，已形成商業(yè)集中地段，家樂(lè)福、置信廣場(chǎng)、諾瑪特、麥德龍、人人

5、樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)、伊藤洋華堂等大中型商家的進(jìn)入，使該片區(qū)具備成為區(qū)域中心商圈的條件。n 社區(qū)商圈社區(qū)商業(yè)因其購(gòu)物便利、品種檔次適應(yīng)性強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期性、顧客穩(wěn)定性及服務(wù)親和性等優(yōu)勢(shì)，在成都得以長(zhǎng)足發(fā)展，并日漸成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。城南的棕南、棕北片區(qū)、新棕樹(shù)片區(qū)、玉林片區(qū)、神仙樹(shù)片區(qū)、肖家河以及雙楠片區(qū)，已形成若干社區(qū)商業(yè)中心，或社區(qū)商業(yè)的雛形。其代表的商業(yè)物業(yè)有置信逸都城、羅馬假日廣場(chǎng)、藍(lán)色加勒比等，其業(yè)態(tài)分布通常以綜合超市、餐飲、休閑娛樂(lè)為主。¦ 各方位商業(yè)帶分布/商圈布局成都主要商業(yè)帶及商圈布局示意鳥(niǎo)瞰成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展格局，三大核心商圈主導(dǎo)地位依然牢固，同時(shí)隨著住宅產(chǎn)業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)的互動(dòng)式發(fā)展，商

6、圈布局向二、三環(huán)外的擴(kuò)張趨勢(shì)愈發(fā)明顯，并在東、南、西、北各方位均有涉足并各有特點(diǎn)。n 城北商業(yè)帶描述¨ 總體供應(yīng)量14萬(wàn)，銷(xiāo)售率約80。人民北路將修建北延線，從火車(chē)北站延伸至新都大豐，雙向六車(chē)道,該工程同二環(huán)路改造及天府廣場(chǎng)改造，同時(shí)列為2005年重大城建項(xiàng)目。n 城東商業(yè)帶描述¨ 建設(shè)路商圈：相對(duì)集中的準(zhǔn)區(qū)域商業(yè)中心，均租6090元/實(shí)用面積。¨ 雙橋商圈：以北京華聯(lián)為主要入駐商業(yè)，尚未完全成型。n 城西商業(yè)帶描述¨ 總體均售水平900011000元/左右。¨ 西區(qū)：羊西線： 底商，餐飲娛樂(lè)，當(dāng)前均租70150元/。金沙商圈：具區(qū)域中心商圈性

7、質(zhì)，均售800014000元/。光華商圈：中高檔樓盤(pán)拉升需求，均售800010000元/。¨ 西南區(qū)：雙楠商圈：開(kāi)發(fā)較早，成熟生活社區(qū)，輻射人口眾多。內(nèi)雙楠：均售800010000元/，均租4060元/實(shí)用面積。外雙楠：均售6000 9000元/，均租3050元/。紅牌樓片區(qū)：汽車(chē)汽配圈，均租50120元/，均售4000元/。n 城南商業(yè)帶描述城南聚集成都70%以上高檔樓盤(pán)，匯集近20萬(wàn)高收入常住居民，輻射近50萬(wàn)中高檔收入人群，及數(shù)千家餐飲、娛樂(lè)、休閑等眾多店鋪， 2002年至今商用地產(chǎn)總供應(yīng)量愈25萬(wàn)，隨著成都城市重點(diǎn)向東向南發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，未來(lái)城南將會(huì)有超過(guò)80萬(wàn)常駐人口。&#

8、168; 特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)成熟，具區(qū)域中心商圈的依存及發(fā)展條件。中高檔社區(qū)集中，帶動(dòng)商用地產(chǎn)互動(dòng)式的強(qiáng)勁發(fā)展。餐飲、娛樂(lè)、休閑業(yè)相對(duì)最為集中。擁有最集中的電子信息產(chǎn)品和服務(wù)市場(chǎng)。人民南路沿線對(duì)城南商業(yè)帶的卓越貢獻(xiàn)。傳統(tǒng)口岸成熟，促進(jìn)新興商圈繁榮：傳統(tǒng)口岸 新興商圈 區(qū)域中心商圈。¨ 磨子橋跳傘塔商圈 優(yōu)勢(shì)：人才優(yōu)勢(shì)，政策優(yōu)勢(shì)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)，輻射優(yōu)勢(shì)。特點(diǎn)：智力密集，技術(shù)密集，人口密集，購(gòu)買(mǎi)力密集。全長(zhǎng)約6公里，以磨子橋、跳傘塔兩個(gè)十字路口為中心地帶，毗鄰四川大學(xué)，系電子信息產(chǎn)品及信息服務(wù)市場(chǎng)，并躋身全國(guó)第二大電腦市場(chǎng)。¨ 桐梓林玉林商圈桐梓林片區(qū)均租：大世界商業(yè)廣場(chǎng)4570元/，周邊

9、90120元/。玉林片區(qū)均租：玉林生活廣場(chǎng)6580元/，周邊70100元/。品質(zhì)、價(jià)位、環(huán)境等均優(yōu)于其他片區(qū)，片區(qū)座落眾多高檔社區(qū)，匯聚成都大部分中高端收入的人群，消費(fèi)指數(shù)超出成都平均指數(shù)60%。注：周邊均租計(jì)量為實(shí)用面積¨ 棕北商圈 片區(qū)均租水平：100200元/。棕北是城南區(qū)域中最早進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的板塊，近年商業(yè)租金漲幅強(qiáng)勁，隨著天府匯城超大型商業(yè)物業(yè)落成、威斯頓聯(lián)邦大廈引進(jìn)仁和春天百貨，以及其它大中型商業(yè)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，棕北商圈的區(qū)域中心性質(zhì)將愈發(fā)明顯。¦ 2004年商業(yè)地產(chǎn)特征n 總體供過(guò)于求2004年成都市區(qū)累計(jì)供應(yīng)商業(yè)用房面積127.44 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.6

10、3%，銷(xiāo)售面積81.38萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.34%，這說(shuō)明2004年成都商業(yè)用房市場(chǎng)供應(yīng)增長(zhǎng)較快而需求相對(duì)疲軟。2004年1-10月，市區(qū)商業(yè)用房供應(yīng)過(guò)量34.98萬(wàn)平方米，1-11月供應(yīng)過(guò)量40.55萬(wàn)平方米，而全年(1-12月)供應(yīng)過(guò)量46.05萬(wàn)平方米，由此可見(jiàn)，成都市區(qū)的商業(yè)用房已經(jīng)相對(duì)過(guò)剩，且由于供應(yīng)過(guò)快，需求與供應(yīng)之間的差距已經(jīng)越來(lái)越大。相對(duì)過(guò)剩的直接后果便是商業(yè)用房的空置面積不斷上漲。2002年商業(yè)營(yíng)業(yè)房的空置面積就達(dá)到歷史新高41.18萬(wàn)平方米，接近當(dāng)年商業(yè)營(yíng)業(yè)房的銷(xiāo)售面積。2003年商業(yè)營(yíng)業(yè)房在建規(guī)模達(dá)到323.5萬(wàn)平方米，其空置更攀高到43.06萬(wàn)平方米。2004年空置面

11、積更大幅增長(zhǎng)了26.5%，達(dá)到了54.92萬(wàn)平方米。n 新商業(yè)樓盤(pán)分布概況分析¨ 城北從項(xiàng)目分布圖可看出，城北商業(yè)項(xiàng)目以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，這與城北的傳統(tǒng)屬性和城市功能有關(guān)。一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)口岸的形成除了在硬件條件等各種因素具備外，往往還需要長(zhǎng)時(shí)間的聚集型累積。長(zhǎng)時(shí)間的累積形成了一定的區(qū)域性質(zhì)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)口岸才能成立并放大。因此成都的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)目前主要分布在物流條件具備，并且已經(jīng)形成特定性質(zhì)的區(qū)域，如城北和城南的紅牌樓區(qū)域。而城北這種特定的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的區(qū)域性質(zhì)又較大程度地抑制了其它類(lèi)型物業(yè)的生長(zhǎng)，在居住條件和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū)域性質(zhì)有沖突的情況下，那些依附于居住條件和人口質(zhì)素的商業(yè)類(lèi)型都難以在城北得到發(fā)展，

12、因此，在城北擁有商業(yè)地塊的開(kāi)發(fā)商，在高昂的土地成本和市場(chǎng)趨勢(shì)的雙重壓力下，除了做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)也難以有更好的選擇。2004年城北的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)同以往相比，單個(gè)項(xiàng)目體量較大，同一區(qū)域項(xiàng)目數(shù)量較多，因此總體體量膨脹了數(shù)倍，并且隨著越來(lái)越多的城北土地被置換開(kāi)發(fā)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的體量還會(huì)繼續(xù)不斷增長(zhǎng)。穩(wěn)步增長(zhǎng)的消費(fèi)需求難以跟上激增的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)體量，市場(chǎng)就會(huì)逐漸出現(xiàn)消化不良的矛盾，除了會(huì)產(chǎn)生空置以及給后期的經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)外，最直接的后果就體現(xiàn)在商鋪價(jià)格的越走越低上。從年初開(kāi)盤(pán)的藍(lán)光金荷花商鋪均價(jià)37000元/，到后來(lái)的荷花金池商鋪均價(jià)27000元/，再到八月開(kāi)盤(pán)的億家天下一樓商鋪價(jià)格15800元/，我們不難看出這其

13、中的走勢(shì)變化。城北專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商鋪在這一年中，從最初搶手的“金岸”降為份量菲薄的“銀岸”，這種變化不能不讓人嘆息。但我們同時(shí)也要看到，要讓“銀岸”重新升為“金岸”，除了客觀上等待經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提速外，更應(yīng)該從主觀及宏觀上去改善城北的區(qū)域環(huán)境，以改變城北單一的區(qū)域性質(zhì)，改變城北區(qū)域城市功能單薄的現(xiàn)狀，給城北創(chuàng)造成長(zhǎng)各類(lèi)型商業(yè)的機(jī)會(huì)，使城北具有綜合性的優(yōu)勢(shì)，將該區(qū)域的潛力更好的發(fā)揮出來(lái)。¨ 城南從上圖可看到，城南的商業(yè)項(xiàng)目與密集的城中方位的商業(yè)項(xiàng)目連成一片，說(shuō)明城市商業(yè)趨勢(shì)已經(jīng)較為順利地由城中沿著交通干道向南延伸，也反應(yīng)出城市由單核心向多中心發(fā)展的過(guò)程中，城市商業(yè)發(fā)展方向趨勢(shì)由城中向外延伸時(shí)，在

14、城市各方位中最先選擇了城南。城南的商業(yè)類(lèi)型相對(duì)其它方位區(qū)域而言更為豐富，有傳統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū)域的項(xiàng)目，如紅牌樓的三九九峰汽配市場(chǎng)和西部汽車(chē)城；有特色商街，如SOHO沸城的商業(yè)街；有大體量的購(gòu)物中心，如十萬(wàn)平方米商業(yè)面積的天府匯城。除了天府匯城和兩個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)外，城南的商業(yè)項(xiàng)目體量都在五萬(wàn)平方米以下，單個(gè)項(xiàng)目體量小而項(xiàng)目數(shù)量較多，分布較均勻廣泛，顯示出該區(qū)域良性理性的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。同時(shí)，城南各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況都不錯(cuò)，除了少數(shù)非新建商業(yè)項(xiàng)目外，大部分商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售率均達(dá)到80%以上。整體可看出城南的商業(yè)發(fā)展速度與該區(qū)域消費(fèi)需求的增長(zhǎng)速度較為符合。城南商鋪價(jià)格也較為理性，沒(méi)有隨著時(shí)間的推移呈現(xiàn)出較大

15、的波動(dòng)，各個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)處于同一區(qū)間，未形成較大的梯度。受成形時(shí)間較早的棕南棕北“富人區(qū)”的影響，在城南方位中，以科華北路上的商業(yè)項(xiàng)目均價(jià)最高，在18000元/以上。整體來(lái)看，城南商業(yè)發(fā)展較為成熟，并且隨著城市向東向南發(fā)展的規(guī)劃，城南還將繼續(xù)發(fā)揮出更大的優(yōu)勢(shì)。¨ 城西2004年城西的商業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)出一個(gè)數(shù)量少而單個(gè)體量大的趨勢(shì)。在上表的五個(gè)城西項(xiàng)目中，商業(yè)面積在五萬(wàn)平方米以上的就有三個(gè)，其中金沙國(guó)際商城更是12萬(wàn)平方米的大體量。五個(gè)項(xiàng)目總體量已超過(guò)30萬(wàn)平方米。城西上風(fēng)上水，是市民認(rèn)可度較高的居住方位，也成為開(kāi)發(fā)商極為看好的區(qū)域。隨著城西的住宅開(kāi)發(fā)越來(lái)越熱，城西的土地價(jià)格也水漲船高，開(kāi)發(fā)

16、商的成本壓力也越來(lái)越大。政府在地廣人稀的城西區(qū)域規(guī)劃得較為粗放，住宅用地與商業(yè)用地并重。因此在開(kāi)發(fā)住宅利潤(rùn)越來(lái)越少的情況下，就產(chǎn)生了商業(yè)的超常發(fā)展。全市三個(gè)大體量獨(dú)棟純商業(yè)建筑都在城西，就可看出開(kāi)發(fā)商在商業(yè)項(xiàng)目上極為發(fā)力。但相對(duì)城西商業(yè)的迅猛增長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，城西的居住社區(qū)成熟度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，住宅開(kāi)發(fā)雖熱，但到目前都仍有大片土地空曠待建，其現(xiàn)有居住人口數(shù)量還不足以支撐迅猛發(fā)展的商業(yè)體量。更為嚴(yán)峻的是，在2005年，城西除了這些在售商業(yè)項(xiàng)目，還將增加更多大體量商業(yè)項(xiàng)目，如已經(jīng)亮相的“優(yōu)品道”商業(yè)部分就有十萬(wàn)平方米之巨，與金沙國(guó)際商城相距不過(guò)兩條街。城西的居住條件和人口質(zhì)素不可謂不好，并非消費(fèi)不起這些商業(yè)。

17、從目前來(lái)看，城西的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量還較少，分布也較疏散，僅是入市時(shí)間較集中，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售影響不至于太大。但大體量的商業(yè)還將在城西繼續(xù)快速增長(zhǎng)，由此趨勢(shì)發(fā)展必將引發(fā)一系列矛盾，關(guān)鍵矛盾在于：商業(yè)開(kāi)發(fā)速度超過(guò)了居住社區(qū)成形的速度，產(chǎn)生了人口數(shù)量不足的矛盾；同時(shí)，城西整體來(lái)看還存在著住宅體量與商業(yè)體量比例過(guò)于接近的矛盾。城西商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)更為慎重地考慮開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的問(wèn)題。¨ 城東在2004年的商業(yè)項(xiàng)目列表中，可以看到，城東的商業(yè)項(xiàng)目是所有方位中最少的。這一方面與城東的土地供應(yīng)有關(guān)，一方面也與城東的商業(yè)環(huán)境有關(guān)。城東以前是老工業(yè)區(qū)，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)期紅透了整個(gè)成都市，人口密度、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均高于其它區(qū)域。

18、但發(fā)展到現(xiàn)在，城東的廠區(qū)以及工業(yè)人口卻成了城東發(fā)展的包袱。打個(gè)比方來(lái)說(shuō)，在一片空地上規(guī)劃建房比將已有建筑推倒重建要簡(jiǎn)單得多，而城東落后于其它區(qū)域正是受它曾經(jīng)的輝煌所拖累。城東目前的商業(yè)環(huán)境缺乏鮮明特色，與其它方位區(qū)域相比缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。城東沒(méi)有城北那樣單一卻特定的區(qū)域?qū)傩?，目前也沒(méi)擁有城西那樣好的居住環(huán)境條件，更缺乏城南商賈聚集的富裕氣象，因此城東目前的商業(yè)氣氛處于下風(fēng)也屬正常。但城東同樣有它自己的優(yōu)勢(shì)。城市向東發(fā)展和“中產(chǎn)城東”口號(hào)的提出，為城東積蓄了極大的潛力。目前城東以改善環(huán)境、發(fā)展住宅為提升區(qū)域形象的前提，正是在為自己未來(lái)的商業(yè)地位打下雄厚的基礎(chǔ)。目前城東住宅的迅猛發(fā)展主要集中在二環(huán)至三

19、環(huán)外區(qū)域。這些區(qū)域同樣將成為未來(lái)城東商業(yè)發(fā)力的基地。城東目前已顯現(xiàn)出較好商業(yè)環(huán)境的區(qū)域就是東南區(qū)域。在蜀都大道以南沿錦江兩岸，隨著中高檔住宅社區(qū)在此興起，商業(yè)已具備很大的潛力?！俺啥纪鉃痹谥泻８窳滞纬堑摹芭喔呃取钡壬虡I(yè)項(xiàng)目的熱銷(xiāo)中漸顯雛形。未來(lái)城市向東向南發(fā)展，東南方位區(qū)域與這兩側(cè)左右接壤，受益很大，將來(lái)會(huì)成為商業(yè)項(xiàng)目的新熱點(diǎn)區(qū)域。¨ 城中城中是城市商業(yè)最為傳統(tǒng)的核心聚集地，是城市商業(yè)氣氛的主要所在。因此城中的商業(yè)項(xiàng)目顯出各項(xiàng)指標(biāo)都是最高的趨勢(shì)：項(xiàng)目數(shù)量最多、分布最密集、價(jià)格最昂貴、體量最大(無(wú)論單體還是區(qū)域總體)。同時(shí)，由于這數(shù)項(xiàng)之最，城中的項(xiàng)目也是相對(duì)其它方位區(qū)域銷(xiāo)售壓力最

20、大，銷(xiāo)售周期最長(zhǎng)的。有些體量極大的項(xiàng)目甚至幾年時(shí)間里修修停停，賣(mài)一點(diǎn)修一點(diǎn)。城中區(qū)域的商圈劃分得很細(xì)，以春熙路、鹽市口、騾馬市這三個(gè)傳統(tǒng)商圈最為著名，其價(jià)格也最高，商業(yè)歷史也最為悠久。這其中又以春熙路的商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格最為昂貴，創(chuàng)下成都土地拍賣(mài)市場(chǎng)上“地王”稱(chēng)號(hào)的“第一商業(yè)廣場(chǎng)”一層商鋪的價(jià)格最高達(dá)到了11萬(wàn)元/。城中的商業(yè)項(xiàng)目雖然銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，但從價(jià)格走勢(shì)上來(lái)說(shuō)，仍比上年同區(qū)域的商鋪價(jià)格漲幅較大，位于東大街的香檳廣場(chǎng)一層商鋪的價(jià)格賣(mài)到了23000元/，而在去年同一區(qū)域同一開(kāi)發(fā)商的郁金香花園的一層商鋪價(jià)格為18000元/。這可見(jiàn)該區(qū)域商鋪不但在漲，其漲幅還較大。市中心區(qū)域是潛力極大，成熟度很高的商

21、業(yè)核心區(qū)。隨著市中心區(qū)域的進(jìn)一步改造，春熙路和鹽市口黃金口岸位置還將增加幾十萬(wàn)方的商業(yè)項(xiàng)目，在未來(lái)兩年內(nèi)亮相面市，該區(qū)域的價(jià)格在龐大體量供應(yīng)的巨大市場(chǎng)壓力下，走勢(shì)如何，我們拭目以待。¦ 城市各方位區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展趨勢(shì)1. 分布局限。目前，成規(guī)模的區(qū)域商業(yè)中心主要集中在居住氛圍相對(duì)成熟的城西和城南片區(qū)。以金沙、雙楠外雙楠和桐梓林為代表。2. 形態(tài)單一。大型零售物業(yè)賣(mài)場(chǎng)為單體大型建筑，其他多以街鋪甚是家?guī)У甑男问綖橹?，大型零售物業(yè)在總體量上所占比例較小。3. 分布分散。區(qū)域商業(yè)中心分布相對(duì)分散，周邊沿未體現(xiàn)出大型商業(yè)聚集效應(yīng)。4. 開(kāi)發(fā)主體不成熟。在成都區(qū)域性商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)主體還不成熟，

22、真正能勝任大型商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)和后期經(jīng)營(yíng)管理的開(kāi)發(fā)商不多。1. 政策導(dǎo)向形成多中心、多組團(tuán)式的商業(yè)布局。城市多中心，多組團(tuán)式的城市布局為區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展提供了空間條件。會(huì)展商業(yè)中心、建設(shè)路商圈都是成都近期將重點(diǎn)打造的區(qū)域商業(yè)中心。2. 區(qū)域商業(yè)中心向二環(huán)外擴(kuò)張。在二環(huán)外受二環(huán)外居住社區(qū)的快速成熟，現(xiàn)有的桐梓林、金沙、雙楠、會(huì)展等社區(qū)商業(yè)中心，都是未來(lái)成都市主要區(qū)域商業(yè)形成的主力軍。3. 三環(huán)沿線住宅與商業(yè)的互動(dòng)發(fā)展趨勢(shì)明顯。從新加坡盛吉利之后，中海、萬(wàn)科、和黃、融創(chuàng)等國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)大鱷紛紛搶攤成都三環(huán)環(huán)線即將形成成都的新興都市圈層，隨之產(chǎn)生的將是若干區(qū)域性，甚至是都市型的商業(yè)中心。4. 國(guó)內(nèi)外大型

23、零售商不斷進(jìn)入成熟社區(qū)，構(gòu)成區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展的核心。三大核心商圈的優(yōu)良口岸已所無(wú)幾且入駐的租金較高，而處于發(fā)展中的區(qū)域商業(yè)在商業(yè)前景和租金等方面無(wú)疑更受商家青睞。根據(jù)規(guī)劃，成都市將在2020年前構(gòu)成以人民路及蜀都大道的“大十字”商業(yè)軸，并主要在三環(huán)路沿線區(qū)域形成18個(gè)大區(qū)商業(yè)中心。n 商業(yè)數(shù)據(jù)根據(jù)成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃說(shuō)明書(shū)的預(yù)測(cè)，到2005年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到881.6億元，到2010年為1419.8億元，而到2020年這個(gè)數(shù)字將增長(zhǎng)到3065.2億元。n 十字黃金商業(yè)軸線在三環(huán)路以內(nèi)的主城區(qū)，以人民路及蜀都大道為主要載體，分別形成南北向的人民路商業(yè)軸和東西向蜀都大道東大街老成渝路

24、商業(yè)軸，共同構(gòu)成城區(qū)“大十字”商業(yè)軸。未來(lái)市中區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將依托這個(gè)“黃金十字”分布?！俺醪酱_實(shí)際居住人口人均占有商業(yè)營(yíng)業(yè)面積0.91.2平方米”。成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃說(shuō)明書(shū)中，除了“依托二軸”的布局外，還明確提出“建設(shè)完善一個(gè)核心區(qū)，六大旅游休閑商業(yè)區(qū)”。¨ 兩軸現(xiàn)有商業(yè)東西方向，從天府廣場(chǎng)周邊的仁和春天百貨、摩爾百盛，到鹽市口周?chē)娜嗣裆虉?chǎng)、北京華聯(lián)，再到春熙路周邊的百盛、王府井百貨、太平洋百貨，以及東大街附近的伊藤洋華堂南北方向，從神仙樹(shù)附近的家樂(lè)福大世界店、到人民南路上的仁和春天、美美力誠(chéng)百貨，再到天府廣場(chǎng)南側(cè)的百貨大樓，騾馬市周邊的太平洋全興店、家樂(lè)福，以及人民北路附近的荷

25、花池等批發(fā)集散地¨ 商業(yè)中心區(qū)還是春熙路“核心區(qū)包括一個(gè)商業(yè)中心區(qū)、一個(gè)商務(wù)中心區(qū)和一個(gè)文化博覽區(qū)。”據(jù)了解，在未來(lái)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中，以春熙路為中心的“鹽市口春熙路大慈寺片區(qū)”商圈仍然占據(jù)舉足輕重的地位：這塊方圓1.23平方公里的商家必爭(zhēng)之地，作為核心區(qū)的“商業(yè)中心區(qū)”，仍將作為成都最具輻射力的中心商圈，在商戰(zhàn)中繼續(xù)充當(dāng)“鎖鑰之地”。n 十八個(gè)大區(qū)商業(yè)中心人流、物流、商務(wù)辦公相對(duì)集中區(qū)域和場(chǎng)鎮(zhèn)，三環(huán)沿線及內(nèi)外側(cè)，為未來(lái)和已有城市中心服務(wù)。¨ 十八個(gè)大區(qū)商業(yè)中心主要分布在建設(shè)路、紅牌樓、牛市口、沙灣路、玉林、青龍場(chǎng)等。除城東、城南副中心的商業(yè)中心，龍?zhí)端?、十陵西?cè)、洞子口、成洛

26、路、老成渝路、成灌路等地也將形成商業(yè)中心。¨ 十八個(gè)大區(qū)商業(yè)各區(qū)分布成華區(qū)包括建設(shè)路、青龍、龍?zhí)?、保和十陵?個(gè)區(qū)域商業(yè)中心；錦江區(qū)包括牛市口等兩個(gè)區(qū)域商業(yè)中心；武侯區(qū)包括跳傘塔、高升橋、晉陽(yáng)、高郫等5個(gè)區(qū)域商業(yè)中心；青羊區(qū)，清江區(qū)域商業(yè)中心；金牛區(qū)，茶店子、沙灣會(huì)展等4個(gè)區(qū)域中心。此外還有東部副中心商業(yè)區(qū)和南部副中心商業(yè)區(qū)。¨ 六大休閑商業(yè)區(qū)2020年以前，成都市將重點(diǎn)把浣花風(fēng)景區(qū)、武侯祠片區(qū)、水井坊片區(qū)、文殊院片區(qū)、北郊風(fēng)景區(qū)、十陵歷史文化區(qū)等6個(gè)片區(qū)建設(shè)成旅游休閑商業(yè)片區(qū)。¨ 批發(fā)市場(chǎng)將搬出外環(huán)。依托老成渝路向龍泉發(fā)展，輻射重慶；依托成綿高速向青白江方向發(fā)展

27、并輻射綿陽(yáng)；依托人民南路南延線、新成溫路、羊西線分別向華陽(yáng)、溫江、郫縣、都江堰等方向發(fā)展。¨ 未來(lái)成都中心城區(qū)的春熙路、鹽市口、大慈寺片區(qū)將建成中心商業(yè)區(qū)；后子門(mén)一帶的城市核心區(qū)域?qū)⒔ǔ芍醒肷虅?wù)區(qū)。一環(huán)路以內(nèi)的城區(qū)，將主要發(fā)展服務(wù)產(chǎn)業(yè)。¦ 對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求分析n 關(guān)于投資需求¨ 中小投資者仍是成都商業(yè)用房的投資主體。1015萬(wàn)元/間的臨街商鋪持續(xù)利好，可承受25萬(wàn)元以上總價(jià)的商業(yè)用房投資者的比例，僅占總比例的25左右，中小投資者仍是主力投資群。¨ 成都中小投資者的基本分類(lèi)：自營(yíng)類(lèi)。獲利養(yǎng)老類(lèi)。出租獲利類(lèi)。升值轉(zhuǎn)手獲利類(lèi)。包租并差價(jià)獲利類(lèi)：低價(jià)購(gòu)進(jìn)若干單位

28、，包裝后以零售價(jià)分租。¨ 需求相對(duì)集中的商業(yè)用房：臨街、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。面積3050/間，單價(jià)50008000元/，總價(jià)20萬(wàn)30萬(wàn)元/間。¨ 較小面寬的商業(yè)用房持續(xù)看好。面寬58米、34米、910米的小商鋪需求量較大。尤其是58米面寬的商鋪，因適應(yīng)多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，被選率及一次性付款比例最高，按揭付款方式的投資者，其月供能力通常不超過(guò)1500元/月。¨ 投資回報(bào)率是最重要的投資決策要素。半數(shù)以上的商鋪投資者希望自己握有經(jīng)營(yíng)權(quán)并獲利，純粹從租金中獲利的比例不足40，帶租約銷(xiāo)售的方式對(duì)投資者缺乏應(yīng)有的吸引力。n 關(guān)于消費(fèi)需求¨ 消費(fèi)日趨務(wù)實(shí)和理性。成都人消費(fèi)觀念比較

29、超前，但整體來(lái)看，消費(fèi)需求日趨成熟和理性，二手房或?qū)嵱脩粜统掷m(xù)看好、排量在1.0以下的經(jīng)濟(jì)型轎車(chē)占較大比例等，都反映出成都消費(fèi)者在進(jìn)行復(fù)雜性購(gòu)物時(shí)的務(wù)實(shí)態(tài)度。¨ 需求層次不斷提高，高檔消費(fèi)品走勢(shì)看好。截止2004年3月，成都市汽車(chē)保有量達(dá)120萬(wàn)輛，其中75%以上為私家車(chē)，以成都近兩年汽車(chē)銷(xiāo)量走勢(shì)來(lái)看，成都年均汽車(chē)銷(xiāo)量增長(zhǎng)為19.55%，按馬斯洛的需求理論，許多成都消費(fèi)者已經(jīng)超越了生理和安全需要，達(dá)到了自我實(shí)現(xiàn)的更高層次，更加注重消費(fèi)品質(zhì)。¨ 外省/外地人，對(duì)消費(fèi)群體的擴(kuò)展作用愈發(fā)明顯。成都擁有1044萬(wàn)人巨大市場(chǎng)，聚集了各地人才，經(jīng)商的外省/外地人已達(dá)35萬(wàn)，極具購(gòu)買(mǎi)力的

30、巨大群體，將在消費(fèi)市場(chǎng)中扮演重要角色，2003年外省/外地人購(gòu)房超過(guò)本地人，成為主要購(gòu)房群體。¨ 餐飲休閑娛樂(lè)的消費(fèi)比例，占成都人日常消費(fèi)的很大份額，并將持續(xù)。休閑，是成都的城市標(biāo)簽，成都人善于享受生活，生活態(tài)度和方式獨(dú)特， 2003年成都第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值858.5億元，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到了45.9，在整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著舉足輕重的左右。第二章 城東區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)¦ 城東商業(yè)格局及特點(diǎn)n 當(dāng)前狀態(tài)¨ 城東的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人均消費(fèi)能力弱于城南城西。攤子大，底子薄。¨ 商業(yè)形態(tài)單一化趨勢(shì)明顯，主要局限在街鋪或住宅底商，大型百貨和超市較少，且分散。&

31、#168; 商業(yè)相對(duì)集中于兩個(gè)商圈：建設(shè)路商圈和雙橋商圈。¨ 其中，建設(shè)路商圈因毗鄰高校，受校園經(jīng)濟(jì)和及政府改造建設(shè)路周邊的影響，建設(shè)路商圈已經(jīng)逐步表現(xiàn)出城東商圈中堅(jiān)的勢(shì)頭。無(wú)論從商業(yè)的體量、商業(yè)的形態(tài)及業(yè)態(tài)的多樣性方面，都有了長(zhǎng)足的進(jìn)步。n 未來(lái)趨勢(shì)¨ 受多項(xiàng)利好因素綜合作用，2005年城東開(kāi)始步入的高速發(fā)展的軌道，城東成為成都地價(jià)和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度最大的區(qū)域。因此，伴隨城東的高速發(fā)展，城東的商業(yè)將發(fā)生巨大的變化。¨ 可以預(yù)見(jiàn)，城東方向二環(huán)路沿線區(qū)域性商業(yè)中心將加快成熟速度，在量和質(zhì)方面有大幅提升。¨ 三環(huán)外的商業(yè)開(kāi)發(fā)突破是一個(gè)時(shí)間問(wèn)題，而非方向問(wèn)題。城東

32、三環(huán)沿線的商業(yè)開(kāi)發(fā)具備政策、交通、大盤(pán)、成都房市走強(qiáng)等多項(xiàng)利好因素綜合作用，其遠(yuǎn)期的成熟和巨大的發(fā)展空間無(wú)需贅述。對(duì)于本案而言，關(guān)鍵在于如何運(yùn)用已有的資源體系，加速這一區(qū)域成熟過(guò)程。城東規(guī)劃n 成都市東部新區(qū)¨ 規(guī)劃范圍：外環(huán)路以西、沙河、成仁路以東，成南高速公路以南，成龍路以北區(qū)域，規(guī)劃面積規(guī)劃面積76平方公里。¨ 規(guī)劃規(guī)模：建設(shè)用地面積62平方公里，人口規(guī)模74萬(wàn)人，人均城市建設(shè)用地84.61平方米， ¨ 規(guī)劃性質(zhì)：定位于以生活居住、休閑旅游、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。東部新區(qū)包括兩個(gè)起步區(qū)。起步區(qū)：三圣洪河片區(qū)。位于成龍路以北，老成渝路以

33、南，三環(huán)路以東，外環(huán)路以西區(qū)域，占地面積約8平方公里，容納人口12萬(wàn)。區(qū)域規(guī)劃充分處用淺丘臺(tái)地，重點(diǎn)以居住為主，突出恬靜的居住，活躍的商業(yè)特色。起步區(qū)I主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)起步區(qū)核心區(qū)用地面積單位用地面積單位規(guī)劃總用地面積924.8萬(wàn)M2400.6萬(wàn)M2規(guī)劃總建筑面積846.2萬(wàn)M2458.3萬(wàn)M2商務(wù)金融288.0萬(wàn)M2202.2萬(wàn)M2行政辦公7.1萬(wàn)M27.1萬(wàn)M2文化娛樂(lè)20.6萬(wàn)M220.6萬(wàn)M2體育9.7萬(wàn)M29.7萬(wàn)M2教育科研4.5萬(wàn)M24.5萬(wàn)M2醫(yī)療衛(wèi)生8.6萬(wàn)M28.6萬(wàn)M2住宅507.7萬(wàn)M2205.7萬(wàn)M2建筑密度23%26%容 積 率0.921.14綠 地 率39.5%3

34、4.4%建筑控制高度150M200M居住人口14.5萬(wàn)人5.9萬(wàn)人社會(huì)停車(chē)面積地上9.4萬(wàn)M23.64萬(wàn)M2地下2.2萬(wàn)M21.2萬(wàn)M2人口毛密度156.8人/Ha147.3人/Ha人均公共綠地13.6M2/人12.9M2/人起步區(qū)：十陵景區(qū)。位于十洪大道以東，成渝路以北，外環(huán)路以西區(qū)域。占地面積10平方公里。它以生態(tài)綠地、景觀園林和湖泊水系為主，突出自然生態(tài)環(huán)境保護(hù)，其功能劃分為明十陵保護(hù)游覽區(qū)，商業(yè)服務(wù)管理區(qū)，度假娛樂(lè)區(qū)，綠地景區(qū)和競(jìng)技體育中心。區(qū)內(nèi)青龍湖湖面達(dá)1平方公里，系十陵景區(qū)的關(guān)鍵項(xiàng)目和核心工程。根據(jù)規(guī)劃工程進(jìn)度，十陵景區(qū)將在5年后完成基礎(chǔ)綠化，10年后全面竣工。¦ 道路

35、建設(shè)n 路網(wǎng)構(gòu)成東部新區(qū)的交通系統(tǒng)將形成“五橫五縱”的道路交通網(wǎng)絡(luò)，“五橫”由北向南分別為成南高速、成洛路、成渝高速、老成渝路和成龍路，現(xiàn)已基本建設(shè)完畢；而“五縱”由西向東則分別為機(jī)場(chǎng)路東沿線、三環(huán)路、東洪路（40m）、十洪大道（50m）和外環(huán)路?，F(xiàn)在正在進(jìn)行東洪路、十洪大道的建設(shè)，它們均始于成洛路，止于成龍路，這兩條路建設(shè)好后，將成為東部新區(qū)內(nèi)的南北交通干道，以后還會(huì)將這兩條道路向南延伸至天府大道，以加強(qiáng)東部新區(qū)同南部新區(qū)的聯(lián)系；同時(shí)，機(jī)場(chǎng)路東沿線以及東大街東沿線的建設(shè)工作也在緊鑼密鼓的籌備中。規(guī)劃中的地鐵II號(hào)線、地鐵IV號(hào)線、地鐵V號(hào)線橫穿新區(qū)而過(guò)，形成一個(gè)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。¦

36、; 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)動(dòng)態(tài)n 從本項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)期以及區(qū)位來(lái)看，與本項(xiàng)目構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的包括兩個(gè)層面的項(xiàng)目。第一個(gè)層面是項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，第二個(gè)層面是成都市三環(huán)沿線的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。n 特征¨ 已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)主題：概念城東片區(qū)近年來(lái)開(kāi)發(fā)的大型商業(yè)項(xiàng)目主打兩個(gè)概念，校園經(jīng)濟(jì)和填補(bǔ)式專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心。代表項(xiàng)目：EAST校園廣場(chǎng)、銀河商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)體量：25萬(wàn)平米為主經(jīng)營(yíng)狀況：1. 臨近校園的集中式商業(yè)以餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況最佳，服飾內(nèi)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況較差，同時(shí)，經(jīng)過(guò)一至兩年的經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)有相當(dāng)份額的原設(shè)定業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)化為餐飲。說(shuō)明校園經(jīng)濟(jì)雖然存在巨大而穩(wěn)定的學(xué)生消費(fèi)群，但消費(fèi)檔次提升空間相當(dāng)有限，消費(fèi)傾向方面也更明確的

37、指向餐飲和以網(wǎng)吧為代表的娛樂(lè)類(lèi)業(yè)態(tài)。2. 校園經(jīng)濟(jì)類(lèi)商業(yè)開(kāi)發(fā)對(duì)主題性商業(yè)的需求并不明顯，因?yàn)樗目驮春愣ǎ淮嬖谝允紫纫院诵纳虡I(yè)吸引客群的問(wèn)題。3. 銀河商業(yè)廣場(chǎng)的成功得益其進(jìn)駐時(shí)機(jī)和業(yè)態(tài)的選擇。銀河商業(yè)廣場(chǎng)的位置較偏，但它進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)候城東尚沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模上檔次的專(zhuān)業(yè)電器市場(chǎng)，而城東消費(fèi)者的消費(fèi)能力雖然普遍低于城南和城西，但是對(duì)于家電的消費(fèi)能力是已經(jīng)具備且需求旺盛的。因此，銀河商業(yè)廣場(chǎng)的出現(xiàn)，不僅填補(bǔ)了城東缺乏大型家電場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)的空缺，也為城東營(yíng)造出了一個(gè)新的家電商圈。而在經(jīng)營(yíng)火爆的前提下，銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)順利也是順理成章的。¨ 待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)主題：根據(jù)體量分為兩類(lèi)， “綜合型購(gòu)物中心”和“生

38、活型商業(yè)配套”代表項(xiàng)目：置業(yè)未來(lái)廣場(chǎng)、上東陽(yáng)光二期商業(yè)、卓錦城二期商業(yè)、SM購(gòu)物廣場(chǎng)主力業(yè)態(tài)：百貨、餐飲、休閑娛樂(lè)個(gè)體體量：從2萬(wàn)到25萬(wàn)不等。簡(jiǎn)析：1. 從目前的市場(chǎng)狀況分析，城東商業(yè)，尤其是城東三環(huán)沿線的商業(yè)，正處于市場(chǎng)出現(xiàn)重大突破的前期。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，商業(yè)在城東的“突破”是必然的，并且，商業(yè)的突破也才真正代表著一個(gè)新城東，一個(gè)新的城市化的城東的出現(xiàn)。2. 城東商業(yè)有其固有的歷史背景，可以歸納為“三不”，即攤子不小，人群不少，消費(fèi)能力不高。也由此構(gòu)成了城東商業(yè)的“三個(gè)只做”，只做小的，只做價(jià)格低的，只做離學(xué)校近的。3. 隨著進(jìn)駐城東的實(shí)力大盤(pán)逐個(gè)成現(xiàn)，商業(yè)成為了城東實(shí)力開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)的最后一塊面紗，

39、與其說(shuō)是商業(yè)開(kāi)發(fā)定位的保密，不如說(shuō)是開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)也還未想清楚倒底城東商業(yè)能不能做，能在什么時(shí)候做，能做多大，能做什么！4. 要想在城東把商業(yè)做大，必須擺脫城東慣性的“三個(gè)只做”。而大規(guī)模的復(fù)合型商業(yè)最終的商業(yè)構(gòu)成幾乎已經(jīng)規(guī)律，“百貨、餐飲、娛樂(lè)”，城東商業(yè)定位最難的不在結(jié)果，而在過(guò)程。難在主力業(yè)態(tài)的選擇和經(jīng)營(yíng)。從現(xiàn)有的信息來(lái)看，大多數(shù)待建大體量商業(yè)業(yè)態(tài)定位實(shí)質(zhì)指向兩個(gè)方向：其一，以餐飲為龍頭。其二，以百貨為龍頭。第三章 片區(qū)消費(fèi)者特征研究¦ 成龍路房地產(chǎn)發(fā)展情況簡(jiǎn)述2003年初，在望江嘉苑、南府錦、朝陽(yáng)名宅、朝陽(yáng)逸景等樓盤(pán)迅速完成銷(xiāo)售后，城東開(kāi)發(fā)商的兵力逐漸集中到望江片區(qū)及其向外延伸的成

40、龍路沿線。在萬(wàn)科城市花園等樓盤(pán)的帶動(dòng)下，成龍路沿線樓盤(pán)行情急速看漲。卓錦城和藍(lán)谷地更將該區(qū)域真正帶入人居環(huán)境極佳的大盤(pán)時(shí)代。¦ 片區(qū)消費(fèi)者特征研究從本案周邊的情況來(lái)看，商業(yè)可能的消費(fèi)群體主要有三大類(lèi)：一是居住在附近區(qū)域的居民（含四川師范大學(xué)的教職工），二是四川師范大學(xué)的學(xué)生，三是跨區(qū)而來(lái)的消費(fèi)者。n 本案附近區(qū)域的居民該類(lèi)消費(fèi)者以日常生活居家所需的配套型商業(yè)為主要關(guān)注對(duì)象，也是本案所要吸引的核心群體。其關(guān)注業(yè)態(tài)為便利店、中小型超市、藥店、小賣(mài)部、書(shū)店，服裝店、西餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司等。由于本案臨近的萬(wàn)科城市花園是

41、整個(gè)成龍路片區(qū)乃至城東片區(qū)房產(chǎn)價(jià)格的高點(diǎn)，本案臨近的卓錦城又是整個(gè)龍路片區(qū)乃至城東片區(qū)最大的樓盤(pán)，加上雅郡及本案住宅部分本身相當(dāng)體量的樓盤(pán)，而這些樓盤(pán)均有相當(dāng)?shù)钠焚|(zhì)，因此可以說(shuō)本案附近是有一個(gè)較大規(guī)模的常規(guī)中高收入人群對(duì)其商業(yè)構(gòu)成支撐的。n 四川師范大學(xué)的學(xué)生四川師范大學(xué)本部有各類(lèi)全日制在校學(xué)生4萬(wàn)余人，是一個(gè)相當(dāng)龐大的消費(fèi)群體。劇調(diào)查，該校大學(xué)月平均消費(fèi)從400元至1000元不等，主要集中在飲食、通訊、娛樂(lè)及服裝等方面。雖然大學(xué)生消費(fèi)總體來(lái)說(shuō)偏低端，但是巨大的學(xué)生基數(shù)對(duì)本案商業(yè)來(lái)說(shuō)仍然是一個(gè)重要的客戶群體。n 跨區(qū)消費(fèi)者部分其他片區(qū)的消費(fèi)者可能受本片區(qū)到部分到達(dá)性商業(yè)業(yè)態(tài)的吸引來(lái)此消費(fèi)。比如

42、較有特色的餐飲、娛樂(lè)或一些輻射能力很強(qiáng)的商業(yè)形態(tài)。最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 QQ：744421982 第四章 具備人氣號(hào)召力的典型商業(yè)業(yè)態(tài)研究根據(jù)對(duì)成都商業(yè)業(yè)態(tài)的分析，我們選擇了大型百貨、大型超市、大型餐飲、休閑娛樂(lè)、shopping mall等五種業(yè)態(tài)進(jìn)行研究，通過(guò)對(duì)這些人氣號(hào)召力較高的商業(yè)業(yè)態(tài)的選址策略、建筑要求、承租能力等方面的分析，對(duì)本案復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)定位提供依據(jù)。¦ 大型百貨n 選址策略¨ 主要集中在核心商圈，逐步向已經(jīng)成熟的區(qū)域商圈擴(kuò)張。百貨業(yè)對(duì)商圈的依賴(lài)性較強(qiáng)，需要大量的人流作支持。因此對(duì)商圈的成熟度要求較高。¨ 城西和城南是百貨業(yè)首選的區(qū)域性商

43、圈。¨ 交通便捷，可達(dá)性強(qiáng)。¨ 選址區(qū)域內(nèi)商業(yè)較為集中，具備商業(yè)集聚效應(yīng)。¨ 如果選址于區(qū)域性商圈，對(duì)區(qū)域內(nèi)的小區(qū)的規(guī)模、入住率和檔次要求較高。¨ 如果選址于新興商圈內(nèi)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較大，則在合作條件方面必須由開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)相應(yīng)承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)，降低經(jīng)營(yíng)成本。n 承租能力根據(jù)所處商圈不同、進(jìn)駐時(shí)機(jī)不同有較大差異。30180元/月/m2不等。n 進(jìn)駐本案的可能性¨ 目前進(jìn)駐可能性不大。¨ 百貨業(yè)在多種業(yè)態(tài)中對(duì)市場(chǎng)成熟度要求最高，不太可能在口岸較生的時(shí)機(jī)進(jìn)入，本案區(qū)域不僅缺乏百貨進(jìn)駐必須的人流量和小區(qū)規(guī)模支撐，區(qū)域內(nèi)也多個(gè)大型商業(yè)共同營(yíng)造的商業(yè)氛圍。對(duì)

44、百貨業(yè)而言，搶占潛力口岸只能領(lǐng)先半步，再多就可能成為殉道者。¦ 大型超市n 選址策略¨ 人氣足，周邊有大規(guī)模的中高檔居住社區(qū)作為支撐。¨ 租金相對(duì)便宜。¨ 交通便捷，停車(chē)位充足。¨ 周邊大商場(chǎng)、大超市少。n 承租能力：以家樂(lè)福為例，100120元/月/m2不等。n 進(jìn)駐本案的可能性¨ 目前進(jìn)駐可能性不大。¨ 大型超市選址都經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的考察，多數(shù)都選址在城市核心區(qū)和已經(jīng)基本成熟，且上升潛力較大的城市副中心式區(qū)域商圈內(nèi)。大型超市不同于便利店，它的規(guī)模決定了它需要巨大的區(qū)域常駐人口進(jìn)行支撐，并對(duì)城市其他區(qū)域構(gòu)成輻射作用。也因此大型超

45、市，如家樂(lè)福，在嚴(yán)格計(jì)算城市購(gòu)買(mǎi)力之后會(huì)有節(jié)制的開(kāi)設(shè)分店，因?yàn)楸仨毧紤]有限的購(gòu)買(mǎi)力在同一城市的分配問(wèn)題。¨ 項(xiàng)目所處城東區(qū)域，目前尚沒(méi)有大型超市進(jìn)駐，其他區(qū)域大型商業(yè)輻射影響有限，在區(qū)域成熟之后，將具備引入大型超市的條件。¦ 大型餐飲n 選址策略¨ 交通便捷¨ 高檔餐飲選擇城市核心區(qū)，或識(shí)別性極強(qiáng)的風(fēng)景區(qū)，如杜甫草堂側(cè)的“寒舍”。一般中檔大型餐飲，如“紅杏、大蓉合”，則選擇大規(guī)模的新興居住區(qū)內(nèi)，入駐人口總量大，密度高，年齡結(jié)構(gòu)年輕化。¨ 遵循餐飲的聚集效應(yīng)，多家餐飲在同區(qū)域經(jīng)營(yíng)，口岸會(huì)迅速成熟，價(jià)值上升很快，反之，則很難形成氣候。¨

46、臨街面較長(zhǎng)，大氣。¨ 停車(chē)位充足。n 承租能力：普遍低于百貨業(yè)，成都經(jīng)營(yíng)狀況較好的餐飲租金在100元左右/月/m2居多。n 進(jìn)駐本案的可能性¨ 目前進(jìn)駐可能性不大。¨ 餐飲所能吸附的人群是有限的，而成都餐飲消費(fèi)可選擇的余地很大。目前已經(jīng)形成了餐飲相對(duì)集中的社區(qū)內(nèi)口岸，寄望于由某一家或幾家餐飲所吸引的人群帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的成熟是不可想象的。¨ 另一方面，本項(xiàng)目區(qū)域目前也不具備大型餐飲進(jìn)駐的基礎(chǔ)條件，特別是對(duì)區(qū)域具備消費(fèi)能力的人群總量的要求。¦ 休閑娛樂(lè)n 選址策略¨ 選擇商業(yè)非常成熟的區(qū)域。多在社區(qū)全面入駐兩年以后開(kāi)始進(jìn)入。原則上不選東門(mén)。

47、同時(shí)根據(jù)消費(fèi)檔次選擇相應(yīng)的區(qū)位，一般來(lái)說(shuō)，高端消費(fèi)在南門(mén)，西門(mén)是便利性消費(fèi)，北門(mén)是流動(dòng)性消費(fèi)，而東門(mén)是低檔次消費(fèi)。¨ 娛樂(lè)性注重張揚(yáng)，其地址的選擇要在有標(biāo)志性的地方，如某大廈的周邊，路口旁，商業(yè)流動(dòng)性較強(qiáng)，新店集中的社區(qū)等。¨ 停車(chē)位數(shù)量根據(jù)經(jīng)營(yíng)檔次高低變化，越高端要求越高，地面停車(chē)最佳。¨ 面積要求：1500平米以上是中型，1000平米以下是中小型，超大型的應(yīng)是獨(dú)幢的，綜合性的。一般不考慮騎樓性質(zhì)的社區(qū)商業(yè)，存在擾民問(wèn)題。¨ 樓層要求方面，中檔娛樂(lè)一般只需要在一樓有一個(gè)門(mén)面，主營(yíng)場(chǎng)所放在二三樓。n 承租能力¨ 南門(mén)較高，西門(mén)和北門(mén)較南門(mén)要低2

48、0-30%。¨ 在城南的口岸型，標(biāo)志型，停車(chē)位也較多的地方，一般第一層的價(jià)格約為100-150元每平米，二樓不超過(guò)50元每平米。紅星路四段四川日?qǐng)?bào)側(cè)“菲士俱樂(lè)部”租金水平為20元/月/m2。n 進(jìn)駐本案的可能性¨ 目前進(jìn)駐可能性不大。¨ 作為高端娛樂(lè)項(xiàng)目，本案區(qū)域目前不具備支撐高端項(xiàng)目的標(biāo)志性和社區(qū)整體形象。作為中端娛樂(lè)項(xiàng)目，本案區(qū)域也不具備支撐的較大人流量。¦ shopping mall¨ 2002年至今，三環(huán)內(nèi)單體建面3000以上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)57個(gè)，總供應(yīng)體量愈114萬(wàn)，并處于增量中，其中超過(guò)10萬(wàn)的項(xiàng)目不足2。這些項(xiàng)目成為成都具備sh

49、opping mall特征的商業(yè)項(xiàng)目。當(dāng)然，從體量來(lái)衡量，盡管已經(jīng)這些項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)體量上出現(xiàn)了相當(dāng)程度的探高，但都還算不上真正意義上的shopping mall。¨ 對(duì)本案而言，研究shopping mall并非單純關(guān)注其體量大小，而是通過(guò)對(duì)這種商業(yè)形態(tài)的研究來(lái)求證這種形態(tài)的商業(yè)在本項(xiàng)目的適應(yīng)性。n 選址策略¨ 選擇城市核心區(qū)，或大規(guī)模、成熟的社區(qū)內(nèi)，人流量大，密度高，購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)。¨ 周邊大型商業(yè)相對(duì)較少。¨ 交通便捷，處于主干道側(cè)，標(biāo)志性建筑。¨ 具備大型停車(chē)場(chǎng)。n 租/售價(jià)格¨ 熊貓萬(wàn)國(guó)商城，售價(jià)：26萬(wàn)元/（商業(yè)）¨

50、天府匯城，均售：1F 15000元/，2F7000元/，1F招商已滿。均租：1F270元、2F210元、3F150元、4F60元/月。 n 進(jìn)駐本案可能性¨ shopping mall不是一種業(yè)態(tài)，而是一種結(jié)合了多種業(yè)態(tài)的商業(yè)形態(tài)。它的根本性質(zhì)在于以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的商業(yè)體量，吸引絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的消費(fèi)者數(shù)量，實(shí)現(xiàn)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的消費(fèi)行為，完成“一站式“購(gòu)物。¨ 通過(guò)對(duì)成都具備shopping mall特征和北京上海shopping mall的研究，匯高行認(rèn)為，shopping mall這一形式的商業(yè)物業(yè)，不太適合中國(guó)國(guó)情。更不適合成都的市場(chǎng)狀況。這種不適應(yīng)主要體現(xiàn)在兩個(gè)層面。¨ 從經(jīng)

51、營(yíng)者的層面分析，shopping mall由于體量巨大，所需支持的人流量和常住人口也是巨大的?？梢酝茰y(cè)，單憑mall所處的任何一個(gè)社區(qū)，要支撐mall的經(jīng)營(yíng)都是不太現(xiàn)實(shí)的。雖然商業(yè)體量做大本身會(huì)擴(kuò)大商業(yè)的輻射范圍，但對(duì)于交通工具普遍為步行、自行車(chē)、大眾捷運(yùn)系統(tǒng)的中國(guó)消費(fèi)者而言，存在極大的不便。這也是shopping mall經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)所在。¨ 從普通者的層面分析，shopping mall的特征是物種豐厚，購(gòu)物方便。但這也存在悖論。物種極大豐富之后，反而會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)心理趨向于觀望，購(gòu)買(mǎi)行為的實(shí)現(xiàn)出現(xiàn)障礙。¨ 此外，shopping mall中的商業(yè)業(yè)態(tài)多數(shù)并不具有唯一性，消費(fèi)

52、者在其他區(qū)域的可選擇余地很大，這也客觀上導(dǎo)致shopping mall在具體經(jīng)營(yíng)中發(fā)現(xiàn)，真正來(lái)購(gòu)物的消費(fèi)者往往目的性很強(qiáng)，消磨一整天在逛mall的人很少。從這個(gè)角度來(lái)看，mall在中國(guó)已經(jīng)退化為一個(gè)普遍的購(gòu)物中心。¨ 從北京、上海的shopping mall的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，很難找出比普遍的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)狀況更佳的典型，普遍生意清淡，人流量與預(yù)估相差甚遠(yuǎn)。¨ 鑒于此，我們認(rèn)為，本案不宜引入shopping mall式的商業(yè)形態(tài)。對(duì)本案而言，業(yè)態(tài)的復(fù)合是必須的，但體量的開(kāi)發(fā)，應(yīng)充分考慮區(qū)域成熟節(jié)奏，留有余地，不宜搶先將市場(chǎng)預(yù)期表現(xiàn)為建筑（如熊貓城），反而喪失了市場(chǎng)發(fā)展中產(chǎn)生的機(jī)會(huì)

53、。第五章 項(xiàng)目基地條件結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨的政策環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，引入項(xiàng)目地塊具體條件，并進(jìn)行SWOT分析，終剝離本項(xiàng)目地塊的核心價(jià)值，最終鎖定項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的最具價(jià)值的發(fā)展機(jī)會(huì)。¦ 基地條件¨ 項(xiàng)目地塊位于成龍路在三環(huán)路內(nèi)側(cè)區(qū)域。¨ 成都融創(chuàng)以拍賣(mài)方式取得項(xiàng)目地塊，地價(jià)130萬(wàn)/畝。¨ 地塊內(nèi)部呈淺丘地形。¨ 項(xiàng)目占地約300畝，其中商業(yè)面積達(dá)2萬(wàn)平米。¦ 項(xiàng)目SWOT分析個(gè)性優(yōu)勢(shì)¨ 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目整體規(guī)模較大，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)中有較大的空間，同時(shí)也具備項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)。¨ 宣傳優(yōu)勢(shì)：融創(chuàng)雖然進(jìn)入成都時(shí)間不長(zhǎng)，但近期一系列高強(qiáng)度

54、的宣傳攻勢(shì)有利于引起較大的社會(huì)關(guān)注度。共性優(yōu)勢(shì)¨ 交通優(yōu)勢(shì)：政府加大城東交通路網(wǎng)和大眾捷運(yùn)系統(tǒng)的建設(shè)和完善，交通優(yōu)勢(shì)是東部新區(qū)的一個(gè)普遍性優(yōu)勢(shì)。¨ 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：天然淺丘地形是城東的特色，運(yùn)用這種天然地形，建造坡地住宅已經(jīng)得到了消費(fèi)者的普遍認(rèn)同，坡地社區(qū)相較而言在成都市場(chǎng)更具吸引力。¨ 聚集優(yōu)勢(shì)：成龍路沿線較多的高品質(zhì)樓盤(pán)產(chǎn)生的聚集效應(yīng)使該片區(qū)聚集教多的中高端客群。n 主要優(yōu)勢(shì)個(gè)性劣勢(shì)¨ 區(qū)位劣勢(shì)。本案臨鐵路和三環(huán)路，有阻斷商氣的劣勢(shì)。¨ 項(xiàng)目商業(yè)的規(guī)模難度。本案商業(yè)部分總體量達(dá)到2萬(wàn)平米。以項(xiàng)目本身聚集的人流量和區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有人口數(shù)遠(yuǎn)不足以支撐如此大

55、的商業(yè)體量，引入大型常規(guī)商業(yè)區(qū)域成熟度又不足，從而構(gòu)成本案商業(yè)定位最大難點(diǎn)。共性劣勢(shì)¨ 消費(fèi)者對(duì)城東中高檔住宅、商業(yè)的消費(fèi)抗性。¨ 消費(fèi)者對(duì)城東三環(huán)附近項(xiàng)目的區(qū)域抗性。¨ 消費(fèi)者對(duì)三環(huán)附近小高層電梯公寓的產(chǎn)品消費(fèi)抗性。n 主要劣勢(shì)第六章 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)分析n 通過(guò)對(duì)成都市及城東區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀及未來(lái)走勢(shì)的研究，結(jié)合本案SWOT分析，可以發(fā)現(xiàn)，滿足本案復(fù)合型商業(yè)進(jìn)駐需求的業(yè)態(tài)應(yīng)具備以下特征。þ 具備一定的規(guī)模þ 具備較高的知名度þ 業(yè)態(tài)具備較強(qiáng)的人氣號(hào)召力þ 能夠適應(yīng)不太成熟的區(qū)域環(huán)境并促使區(qū)域加速成熟n 百貨、餐飲、超市、娛樂(lè)對(duì)本案的適應(yīng)性選址要求當(dāng)前時(shí)期本案的適應(yīng)性大型百貨業(yè)處于城市核心商圈或已經(jīng)成熟的城市副中心商圈x交通便捷，可達(dá)性強(qiáng)þ選址區(qū)域內(nèi)商業(yè)較為集中，具備商業(yè)集聚效應(yīng)。x如果選址于區(qū)域性商圈，對(duì)區(qū)域內(nèi)的小區(qū)的規(guī)模、入住率和檔次要求較高。購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。x如果選址于新興商圈內(nèi)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較大，則在合作條件方面必須由開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)相應(yīng)承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)，降低經(jīng)營(yíng)成本。þ大型超市人氣足，周邊有大規(guī)模的中高檔居住社區(qū)作為支撐。x租金相對(duì)便宜。þ交通便捷，停車(chē)位充足。þ周邊大商場(chǎng)、大超