高速鐵路火車站區(qū)域及商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

1、高速鐵路火車站區(qū)域及商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)楊寶民作者:深圳市新摩爾商業(yè)管理公司總經(jīng)理清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授楊寶民前言 2005年楊寶民系統(tǒng)考察日本新干線高速鐵路站點(diǎn)商業(yè)物業(yè),從日本大阪的新干線難波城到京都火車站購(gòu)物中心,日本不僅形成了軌道交通綜合體開(kāi)發(fā)成熟體系，而且非常善于利用高速鐵路帶動(dòng)周邊城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此,我們深感高起點(diǎn)開(kāi)發(fā)我國(guó)高速鐵路站點(diǎn)物業(yè)的重要性迫切性。 通過(guò)2011年深圳新摩爾公司中標(biāo)服務(wù)青島高鐵北站土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和城市設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)，今后高鐵站前的長(zhǎng)途汽車站和批發(fā)市場(chǎng)，酒店，寫(xiě)字樓以及商務(wù)公寓可以作為交通樞紐綜合體統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，地下空間和地上立體設(shè)計(jì)。我們不僅要充分利用高

2、速鐵路火車站點(diǎn)的商業(yè)物業(yè),而且要充分利用并規(guī)劃好周邊8公里土地的商業(yè)價(jià)值, 完善高速鐵路經(jīng)過(guò)城市的商業(yè)布局,充分發(fā)揮高速鐵路的連帶作用。 本文以長(zhǎng)沙高速鐵路站點(diǎn)物業(yè)及周邊8公里區(qū)域作為研究案例,運(yùn)用區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)和商業(yè)經(jīng)濟(jì)的知識(shí),重點(diǎn)闡述商業(yè)定位和周邊城市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的新思路;運(yùn)用總部經(jīng)濟(jì)理論,探討在長(zhǎng)沙依托新火車站建設(shè)我國(guó)長(zhǎng)株潭CBD的可行性，介紹長(zhǎng)沙高鐵東部新城規(guī)劃的總體思路和長(zhǎng)沙大河?xùn)|發(fā)展戰(zhàn)略。對(duì)即將興建的京滬高速鐵路等21個(gè)站點(diǎn),我們重點(diǎn)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色和重點(diǎn)站點(diǎn)的商業(yè)規(guī)劃特色,介紹如何借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn),利用高速鐵路興建機(jī)會(huì),順利實(shí)現(xiàn)商業(yè)布局的轉(zhuǎn)型和城市經(jīng)營(yíng)的升級(jí)換代,高起點(diǎn)規(guī)劃高速鐵火

3、車站點(diǎn)周邊5公里半徑的整體開(kāi)發(fā)，科學(xué)安排站前商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā),充分發(fā)揮高速鐵路對(duì)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)和諧發(fā)展的火車頭作用。一、 高速鐵路開(kāi)發(fā)及其對(duì)重點(diǎn)城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響1.武漢廣州高速鐵路對(duì)長(zhǎng)沙區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響圖武廣高速鐵路線路圖在思考武廣高速鐵路對(duì)湖南的影響需要開(kāi)闊視野,充分借鑒歐洲和日本發(fā)展高速鐵路對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用,避免單純從交通觀點(diǎn)規(guī)劃和論證高速火車站周邊區(qū)域。 武廣高速鐵路經(jīng)過(guò)長(zhǎng)沙,不僅大大提升了長(zhǎng)沙的物流中心地位,而且為長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)重大商機(jī)；不僅加快廣東產(chǎn)業(yè)向湖南的轉(zhuǎn)移步伐, 而且提升了長(zhǎng)沙在全國(guó)的商業(yè)地位。長(zhǎng)沙具有發(fā)展我國(guó)中部CBD的潛力,我們呼吁積極論證其可行性,加速提升長(zhǎng)沙在我國(guó)中部

4、地區(qū)的地位,借鑒日本新干線帶動(dòng)大阪、京都、神戶等地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn),加快武漢、長(zhǎng)沙、廣州之間的區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。2.京滬高速鐵路對(duì)長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響打開(kāi)地圖，我們就能看到，京滬鐵路的兩端是中國(guó)最大的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)。“這種關(guān)系就像一個(gè)啞鈴，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角是啞鈴的頭，京滬鐵路是中間的桿?！遍L(zhǎng)三角是一個(gè)已經(jīng)發(fā)展成熟的經(jīng)濟(jì)區(qū)，現(xiàn)在需要的是向外輻射其產(chǎn)業(yè)升級(jí)，而環(huán)渤海是一個(gè)正在建設(shè)的新經(jīng)濟(jì)區(qū)域，正需要承接這種輻射。但現(xiàn)在這個(gè)啞鈴的桿顯然是太細(xì)了。怎么辦？ 圖2京滬高速鐵路關(guān)鍵數(shù)據(jù)示意圖京滬鐵路堪稱中國(guó)最繁忙的鐵路，沿線居住著全國(guó)1/4以上的人口，還有濟(jì)南、蚌埠、徐州這樣的交通重鎮(zhèn)。京滬鐵

5、路只占全國(guó)鐵路營(yíng)運(yùn)線的2%，卻承擔(dān)了全國(guó)鐵路客運(yùn)量和貨物周轉(zhuǎn)量的10.2%和7.2%，運(yùn)輸密度是全國(guó)鐵路平均運(yùn)輸密度的4倍。 京滬高速鐵路拉近了南京和上海之間的距離,今后南京到上海購(gòu)物消費(fèi)人群將會(huì)增加,同時(shí)上海到南京旅游人群也將相應(yīng)增加。無(wú)錫的的城市商業(yè)與物流地位加強(qiáng),無(wú)錫區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展增加了拉動(dòng)力。京滬高速鐵路對(duì)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響最大,上海市閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)的房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始上升,相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量加大。面對(duì)高速鐵路發(fā)展機(jī)會(huì)，新摩爾公司充分發(fā)揮自己在高速鐵路、地鐵和軌道交通商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)和區(qū)域規(guī)劃積累的優(yōu)勢(shì)，幫助地方政府主動(dòng)把握高速鐵路給當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的發(fā)展機(jī)會(huì)，組織專家研究公里半徑區(qū)域

6、更新規(guī)劃，高速鐵路帶動(dòng)本地區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的策略、高速鐵路站點(diǎn)周邊物業(yè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃等課題。二、 高速鐵路鐵路站點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的定位方法1. 城市中心商業(yè)定位方法 日本京都火車站和中國(guó)大連火車站都屬于城市中心項(xiàng)目,商業(yè)一般以零售業(yè)態(tài)為主。大連勝利廣場(chǎng)位于大連火車站南側(cè),所在地區(qū)是大連商業(yè)中心,高層建筑較多,建筑密度較大,交通比較擁擠。原來(lái)并無(wú)廣場(chǎng),在開(kāi)發(fā)后形成一個(gè)廣場(chǎng),面積2.7萬(wàn)平方米,廣場(chǎng)下興建了目前全國(guó)最大的地下綜合體,有商業(yè)餐飲娛樂(lè)停車等多種功能,建筑面積12萬(wàn)平方米,地面上還有2座各1萬(wàn)平方米的塔樓。頂部的下沉廣場(chǎng)除了作為主要出入口以外,同時(shí)作為露天表演舞臺(tái),吸引許多大連市民前來(lái)休閑購(gòu)物。圖3 大

7、連勝利廣場(chǎng)平面示意圖開(kāi)發(fā)成功經(jīng)驗(yàn):充分利用城市中心地下通道優(yōu)勢(shì),有效引導(dǎo)人流進(jìn)入大型地下商業(yè)購(gòu)物中心,突出青春時(shí)尚等業(yè)態(tài),多種業(yè)態(tài)有效組合。香港開(kāi)發(fā)商特別注重長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng),成為全國(guó)最成功的地下購(gòu)物中心。2.城市邊緣和新城區(qū)商業(yè)定位方法 我國(guó)許多高鐵站點(diǎn)盡量避開(kāi)老城區(qū)，目的地是降低拆遷成本，因此，大部分高鐵站點(diǎn)位于城市邊緣和新城區(qū)。在商業(yè)定位方面有兩種思路：思路1是在城市邊緣按照批發(fā)商圈為主定位。思路2是以新的站點(diǎn)作為新城區(qū)的重點(diǎn)，把站點(diǎn)規(guī)劃為區(qū)域商業(yè)中心，零售業(yè)態(tài)和批發(fā)業(yè)態(tài)同時(shí)發(fā)展，但是以零售業(yè)態(tài)和高附加值批發(fā)市場(chǎng)為主，中低檔批發(fā)市場(chǎng)大部分留在老火車站批發(fā)商圈。徐州是京滬高速沿線重要的交通樞紐城市

8、之一，徐州市境內(nèi)正線長(zhǎng)55.3公里，聯(lián)絡(luò)線長(zhǎng)約15公里，同時(shí)京滬高鐵徐州段還設(shè)置了4條聯(lián)絡(luò)線與現(xiàn)有京滬、隴海鐵路相連，工程投資60余億元。線路由蘇魯省界張山子附近進(jìn)入江蘇省，沿途經(jīng)徐州市賈汪區(qū)江莊鎮(zhèn)、銅山縣柳泉鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)大黃山和大廟鎮(zhèn)、云龍區(qū)潘塘辦事處，經(jīng)銅山縣棠張鎮(zhèn)出徐州市進(jìn)入安徽省境，徐州境內(nèi)共涉及3 區(qū)1縣7個(gè)鎮(zhèn)（辦事處），在大廟鎮(zhèn)206國(guó)道南側(cè)將建高鐵徐州站。京滬高速鐵路徐州段建設(shè)的本身，將為徐州創(chuàng)造數(shù)萬(wàn)個(gè)直接就業(yè)崗位，并帶動(dòng)徐州商業(yè)、鋼材、水泥、機(jī)械、電子等行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，京滬高速鐵路建成后，從根本上解決了京滬通道運(yùn)輸能力緊張的狀況，京滬鐵路的貨運(yùn)能力也將在高速鐵路建成后得到極

9、大釋放，為徐州市商業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展提供了可能，徐州的煤炭、糧食、建材等大宗物流和旅游業(yè)將成為最直接的受益者。京滬高速鐵路在徐州東賀村東南上山設(shè)置客站，徐州鐵路樞紐內(nèi)現(xiàn)在基本實(shí)現(xiàn)客貨分線運(yùn)營(yíng)，京滬高速徐州段建成后，運(yùn)輸能力得到極大地提高，使之由目前的限制性樞紐發(fā)展為適用性、發(fā)展性樞紐。新建徐州高速站，采用無(wú)柱雨棚技術(shù)，并按現(xiàn)代化水平建設(shè)徐州高速站房。高鐵客站附近將建長(zhǎng)途汽車站，為批發(fā)和物流業(yè)發(fā)展提供了良好機(jī)會(huì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度，應(yīng)該在新城區(qū)規(guī)劃中，做好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。 在充分論證后，特別是完成城市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃后，發(fā)展商可以在周邊進(jìn)行商業(yè)、辦公、住宅等高密度開(kāi)發(fā)。根據(jù)徐州城市總體規(guī)劃的要求，規(guī)劃

10、高速客站地區(qū)將形成“一軸、雙心、四片”的空間結(jié)構(gòu)。高鐵客站周邊地塊位于徐州市主城區(qū)東部，距離正在規(guī)劃建設(shè)的徐州新區(qū)僅3公里，距離徐州市老城區(qū)僅6公里，距離城東新區(qū)2.5公里，距離金山橋開(kāi)發(fā)區(qū)1.5公里。徐州市高速客站地塊規(guī)劃范圍南起郭莊路延長(zhǎng)線，北至城東大道，西至規(guī)劃中的金山橋至徐州新區(qū)快速路，東至京滬高速鐵路，總用地面積約為8.7平方公里?！耙惠S”是在客運(yùn)樞紐地區(qū)和金龍湖公共服務(wù)綜合區(qū)之間形成的城市功能及景觀軸。 “雙心”是指交通功能中心和公共服務(wù)中心。交通功能中心指以鐵路新客站、長(zhǎng)途車站、公交場(chǎng)站、停車場(chǎng)以及其他配套設(shè)施所形成的客運(yùn)樞紐地區(qū)；公共服務(wù)中心是指以規(guī)劃建設(shè)的金龍湖為中

11、心形成的，以行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂(lè)為主的公共服務(wù)綜合區(qū)?！八钠笔侵父咚倏驼镜乃膫€(gè)功能片區(qū)，分別是客運(yùn)樞紐綜合區(qū)、中部綜合區(qū)、金龍湖綜合區(qū)和翠屏山綜合區(qū)?？瓦\(yùn)樞紐綜合區(qū)（站前路以東的地區(qū)）：以高速鐵路站、長(zhǎng)途客運(yùn)站為核心功能，綜合城市軌道交通、城市公交、小汽車、出租車等交通出行方式為一體的大型對(duì)外交通樞紐，同時(shí)配套一定的商業(yè)和旅館業(yè)等。中部綜合區(qū)（金新路和站前路之間的地區(qū)）：以服務(wù)交通樞紐為主的旅館、商業(yè)、餐飲、文化娛樂(lè)、金融、商務(wù)辦公為主，同時(shí)包括居住等功能。金龍湖綜合區(qū)（和平路和金新路之間的地區(qū)）：以行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂(lè)、居住等為主的綜合性功能區(qū)。翠屏山地區(qū)（和平路、快速路之

12、間的地區(qū)）：依托規(guī)劃的翠屏山公園，形成以高檔住宅為主的居住社區(qū)。圖4 徐州高速鐵路站點(diǎn)三、 日本高速鐵路站點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的典型案例-京都火車站京都火車站位于新干線上，是擁有1800萬(wàn)人口的京阪神（Keihanshin）地區(qū)（東京、大阪、神戶）的客流中心。京都每年有4000萬(wàn)游客，在上世紀(jì)80年代，京都車站已經(jīng)非常局促，因此新車站的建設(shè)勢(shì)在必行。京都車站大廈設(shè)計(jì)競(jìng)標(biāo)要點(diǎn)是在1990年1月發(fā)布的，競(jìng)標(biāo)組委會(huì)為設(shè)計(jì)師規(guī)定了三大目標(biāo)：（1）更新公共交通系統(tǒng)；（2）更好地接待旅客；（3）煥發(fā)市區(qū)活力。半年后原廣司設(shè)計(jì)事務(wù)所提交的方案中標(biāo)。初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)于1994年6月完成。工程在1993年12月已部

13、分開(kāi)工，1995年3月全面開(kāi)工，1997年7月竣工，同年9月1日，包括飯店、商業(yè)設(shè)施在內(nèi)的全部設(shè)施開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)。為京都新車站的設(shè)計(jì)專門(mén)組織了國(guó)際競(jìng)標(biāo)會(huì)，在日本這樣的競(jìng)標(biāo)其實(shí)是非常少的，整個(gè)設(shè)計(jì)工作持續(xù)了約6年半！京都車站項(xiàng)目的重要性與艱巨性由此可見(jiàn)，這是京都重要的歷史地位與現(xiàn)實(shí)需要所決定的。圖5 日本京都火車站建筑空間圖6京都火車站購(gòu)物中心圖7 京都火車站步行街京都火車站占地38076平方米，總建筑面積237689平方米，地下3層，地上飯店部分16層，百貨商店部分12層，塔屋1層，高達(dá)60米。它實(shí)際是一個(gè)綜合建筑體，包括酒店、百貨、購(gòu)物中心（有古董店、咖啡館和餐廳）、電影院、博物館、展覽廳、地區(qū)政

14、府辦事處、停車場(chǎng)。四、 高鐵站商業(yè)廣場(chǎng)與長(zhǎng)途汽車站綜合體項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值挖掘長(zhǎng)沙新火車站商業(yè)廣場(chǎng)是未來(lái)區(qū)域的中心,因此在業(yè)態(tài)規(guī)劃上需要充分考慮批發(fā)商業(yè)與零售商業(yè)的可能性,考慮未來(lái)區(qū)域十年的發(fā)展,重點(diǎn)要考慮站點(diǎn)內(nèi)商業(yè)以零售為主,相鄰兩個(gè)廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)建議裙樓以批發(fā)為主，可以做服裝批發(fā)等考慮，建議從投入和產(chǎn)出角度考慮，可以建設(shè)米左右高度的塔樓，塔樓重點(diǎn)以酒店和寫(xiě)字樓為主，建議形成兩個(gè)站前綜合體，具有一定的經(jīng)濟(jì)效益。圖8長(zhǎng)沙新火車站建筑及廣場(chǎng)效果圖一般我們主張地鐵和地下商業(yè)結(jié)合的模式，通過(guò)高鐵車站乘坐地鐵人流經(jīng)過(guò)商業(yè)提升商業(yè)價(jià)值，也可以通過(guò)下沉廣場(chǎng)提升地下商業(yè)價(jià)值。在火車站商業(yè)定位的策劃過(guò)程中,我們立足

15、于長(zhǎng)沙商業(yè)實(shí)際情況,同時(shí)借鑒德國(guó)慕尼黑和日本京都火車站等項(xiàng)目商業(yè)配置的經(jīng)驗(yàn),立足長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮業(yè)態(tài)方案與商業(yè)布局。在青島和韶關(guān)等地高鐵站前長(zhǎng)途汽車站項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，我們主張長(zhǎng)途汽車站建議韶關(guān)高鐵綜合樞紐綜合體長(zhǎng)途汽車站和游客中心發(fā)車平臺(tái)放在二層，落客車輛和車庫(kù)放在層，讓一層留出較大面積做商業(yè)，提升層商業(yè)物業(yè)價(jià)值。層商業(yè)高度米，長(zhǎng)途汽車落客區(qū)域建議米高度，滿足大型客車要求。通過(guò)增加一層商業(yè)物業(yè)按照萬(wàn)平方米計(jì)算，增加物業(yè)價(jià)值為1.8億元，增加造價(jià)在萬(wàn)元左右，減少部分社會(huì)停車位,建議原來(lái)地下一層高度就是7.2米，建議作為雙層停車庫(kù)，專家認(rèn)為方案調(diào)整利大于弊，同時(shí)可能增加交通部下屬設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)更改費(fèi)用萬(wàn)元左右。圖

16、 韶關(guān)高鐵站前長(zhǎng)途汽車站交通樞紐綜合體初步方案對(duì)于項(xiàng)目總體造價(jià)，我們建議劃分為兩部分，長(zhǎng)途汽車站等非收益性物業(yè)和收益性較高的商業(yè)物業(yè)，后者建議按照市場(chǎng)規(guī)則辦理，前者嚴(yán)格控制。圖10 德國(guó)慕尼黑火車站內(nèi)部商業(yè)空間 建筑策劃意見(jiàn)1.自然光能夠照射到負(fù)二層,建議設(shè)立下沉廣場(chǎng),采取劇場(chǎng)式設(shè)置,中間設(shè)置表演舞臺(tái)。廣場(chǎng)兩側(cè)上空設(shè)立玻璃屋頂,增加項(xiàng)目采光面積,雨水可以直接流出到廣場(chǎng)上。圖11 法國(guó)巴黎列阿萊廣場(chǎng)下沉廣場(chǎng)拱廊概念的引進(jìn)和合理布局很有時(shí)代氛圍，優(yōu)點(diǎn)如下：(1)自然采光 增加購(gòu)物空間的通透性 (2).采用此形式自然換氣 增加空氣新鮮度,讓顧客在商場(chǎng)停留更多時(shí)間,將購(gòu)物拱廊作為創(chuàng)新形式引入,增加地下

17、空間商業(yè)價(jià)值。圖12 地下空間采用十字拱廊自然采光根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況建議設(shè)置十字拱廊,與地下管理用房結(jié)合,形成合理的景觀,同時(shí)避開(kāi)出入口。2.采用購(gòu)物中心大平面布局與地下購(gòu)物長(zhǎng)廊結(jié)合的商業(yè)布局形態(tài) 主力商家需要大平面布局,地下購(gòu)物長(zhǎng)廊適合各類品牌進(jìn)駐,購(gòu)物長(zhǎng)廊在高速鐵路站點(diǎn)中具有重要作用,可以重點(diǎn)考慮購(gòu)物和休閑形態(tài),提高旅客的旅行質(zhì)量。圖13日本阪神地下街區(qū)商業(yè)設(shè)施建議:統(tǒng)一考慮弱點(diǎn)系統(tǒng),提前布線根據(jù)商家要求,建議機(jī)房設(shè)置在地下,電腦網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)和門(mén)禁系統(tǒng)統(tǒng)一布線,管線盡量預(yù)先埋好,個(gè)別可以架設(shè)標(biāo)準(zhǔn)線槽。配電參考WAMART商場(chǎng)1.7萬(wàn)平方米,配置電力負(fù)荷2750千伏安的標(biāo)準(zhǔn)。考慮3萬(wàn)平方米商業(yè)

18、配置所需要的電力負(fù)荷。水和排油煙管線根據(jù)我們?cè)O(shè)置餐飲的要求提前布置好相關(guān)管線,做好排油煙管線。衛(wèi)生間配置兩個(gè)衛(wèi)生間,滿足商場(chǎng)和停車人的需求,地面管理用房設(shè)有衛(wèi)生間,方便廣場(chǎng)人流使用。五、 高速鐵路站點(diǎn)周邊發(fā)展區(qū)域規(guī)劃思路高速鐵路站點(diǎn)周邊發(fā)展區(qū)域規(guī)劃與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略日本當(dāng)初建成新干線以后，其沿線就形成了若干的產(chǎn)業(yè)帶，比如名古屋區(qū)域的汽車產(chǎn)業(yè)等。這些產(chǎn)業(yè)帶的形成和發(fā)展對(duì)沿線區(qū)域經(jīng)濟(jì)都產(chǎn)生了巨大的促進(jìn)作用。 日本高速鐵路火車站點(diǎn)公里半徑區(qū)域規(guī)劃和商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)都很成熟，大大提高了站點(diǎn)周邊土地價(jià)值。我國(guó)武廣、京滬高鐵站點(diǎn)大部分建設(shè)在新城區(qū)，如何進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，避免短期盲目開(kāi)發(fā)，浪費(fèi)站點(diǎn)周邊較高土地價(jià)值，

19、成為高鐵沿線政府認(rèn)真思考的重大課題。由星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu)總裁江禾先生牽頭，組織對(duì)京滬高速鐵路泰安站點(diǎn)周邊區(qū)域規(guī)劃進(jìn)行了研究，我們認(rèn)為高速鐵路對(duì)泰安城市框架和溝通具有重要影響：(1)、城市區(qū)域未來(lái)功能的改變京滬高鐵的落成將對(duì)泰安市西部、岱岳區(qū)帶來(lái)深刻的城市變劃，改變?cè)摮鞘袇^(qū)域功能。 圖14 京滬高速鐵路泰安站點(diǎn)位置岱岳區(qū)粥店辦事處曹家村和馬灣村交界處，泰安市靈山大街西端。 (2)、突破了原來(lái)山城建設(shè)零零散散的城市規(guī)劃，將泰安市未來(lái)的規(guī)劃提升到一個(gè)新的高度，進(jìn)行重新審視，展現(xiàn)新的整體規(guī)劃。建議站前安排商業(yè)與旅游綜合體，產(chǎn)品定位建議含長(zhǎng)途汽車站，游客中心，酒店和批發(fā)市場(chǎng)功能，帶動(dòng)整個(gè)站前區(qū)域的開(kāi)發(fā)。(3)

20、、京滬高鐵是增加了城市發(fā)展的主要帶動(dòng)因素，根據(jù)目前的城市規(guī)劃情況，泰安在十年之內(nèi)不可能建機(jī)場(chǎng)，泰安是京滬鐵路重要的中轉(zhuǎn)站，而京滬高鐵泰安站的建設(shè)將是泰安市未來(lái)城市發(fā)展的主要帶動(dòng)因素。(4)、高鐵對(duì)泰安城市經(jīng)濟(jì)的影響：泰安是以旅游經(jīng)濟(jì)和第一產(chǎn)業(yè)為主的城市，傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的受限是影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大因素，京滬高鐵的建設(shè)將是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重大突破因素。京滬高鐵建成后，從北京到上海只要五個(gè)小時(shí)，而從泰安到北京、上海都只要兩個(gè)小時(shí)，只相當(dāng)于城際交通。圖15 泰安高速鐵路站點(diǎn)周邊控制性規(guī)劃經(jīng)過(guò)國(guó)內(nèi)外案例總結(jié)，我們認(rèn)為搞好高速鐵路站點(diǎn)周邊控制性規(guī)劃，需要如下創(chuàng)新思路：（1）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究與高鐵站點(diǎn)周邊

21、土地價(jià)值策劃結(jié)合 我們要把握區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，對(duì)上海、蘇州、徐州、泰安等不同類型城市進(jìn)行分類研究，不要要研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局和城市規(guī)劃，而且要系統(tǒng)研究高鐵站點(diǎn)周邊土地價(jià)值的提升策略。（2）.堅(jiān)持長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)策略，避免低水平的短期開(kāi)發(fā)帶來(lái)土地價(jià)值下降。先作土地價(jià)值挖掘策劃，后做高鐵站點(diǎn)周邊控制性規(guī)劃。（3）.政府應(yīng)該組織軌道交通、城市規(guī)劃、商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)、住宅開(kāi)發(fā)等多學(xué)科專家聯(lián)合論證控制性規(guī)劃和高速鐵路城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略。關(guān)于高鐵站點(diǎn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)策劃隨著土地市場(chǎng)規(guī)范化，土地一級(jí)市場(chǎng)勢(shì)必進(jìn)一步開(kāi)放，特別是各地掀起的新城運(yùn)動(dòng)。政府為了制定合理、科學(xué)、更適應(yīng)市場(chǎng)的地塊規(guī)劃指標(biāo)，要求專業(yè)的土地策劃介入；同時(shí)為了使土地出

22、讓價(jià)與其實(shí)際價(jià)值更匹配，需要進(jìn)行專業(yè)化包裝推向市場(chǎng)；為了確定合理的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式，分散土地一級(jí)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，需要專業(yè)的土地策劃作參謀。高速鐵路站點(diǎn)土地價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通地塊。以上四大有利因素，促使更多地方政府在出讓土地前委托專業(yè)的土地顧問(wèn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地包裝。 前期市場(chǎng)研究軌道站點(diǎn)周邊功能定位策劃城市設(shè)計(jì)招標(biāo)新城土地總體規(guī)劃控制性新城 詳細(xì)規(guī)劃 反饋修訂方案意見(jiàn)不同方案土地價(jià)值分析土地價(jià)值宣傳與土地出讓圖16 高鐵站點(diǎn)所在新城土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程圖長(zhǎng)沙城市生態(tài)CBD的策劃思路長(zhǎng)沙在規(guī)劃芙蓉區(qū)CBD的同時(shí),建議利用長(zhǎng)沙新火車站周邊8公里統(tǒng)一規(guī)劃的機(jī)會(huì),充分利用瀏陽(yáng)河磨盤(pán)洲風(fēng)光,考慮以火車站3公里半徑重點(diǎn)鼓勵(lì)

23、企業(yè)總部進(jìn)駐,建立生態(tài)型總部基地和物流中心和商業(yè)中心,重點(diǎn)服務(wù)長(zhǎng)株潭區(qū)域。探討在長(zhǎng)沙發(fā)展我國(guó)中部區(qū)域CBD的可行性鑒于武漢中部金融中心的地位與發(fā)展規(guī)劃,長(zhǎng)沙金融立足于服務(wù)湖南全省,金融相關(guān)總部鼓勵(lì)在長(zhǎng)沙新火車站生態(tài)CBD設(shè)立區(qū)域總部,積極吸收銀行、保險(xiǎn)、證券等機(jī)構(gòu)入住,加快服務(wù)湖南企業(yè)上市工作。鑒于瀏陽(yáng)河?xùn)|岸中心區(qū)具有平方公里的發(fā)展空間，我們建議長(zhǎng)沙重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)高鐵東部新城，在公里核心區(qū)建設(shè)長(zhǎng)株潭。經(jīng)過(guò)四年多的研究，深圳新摩爾商業(yè)管理公司總經(jīng)理?xiàng)顚毭竦谝粋€(gè)提出大河?xùn)|戰(zhàn)略，重點(diǎn)依托長(zhǎng)沙火車站，高鐵長(zhǎng)沙南站和黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)以及長(zhǎng)沙國(guó)際會(huì)展中心，今后十年要從發(fā)展大河西為主，調(diào)整到發(fā)展大河?xùn)|為主，發(fā)展大

24、河西為輔助。 圖17 長(zhǎng)株潭城市群規(guī)劃 圖18長(zhǎng)沙火車站8公里半徑規(guī)劃圖19 長(zhǎng)沙新火車站周邊現(xiàn)場(chǎng)相片(楊寶民拍攝)圖20 長(zhǎng)沙新火車站規(guī)劃模型(愛(ài)普斯頓方案)發(fā)展現(xiàn)代金融、物流等第三產(chǎn)業(yè),有利于加強(qiáng)湖南在我國(guó)中部地區(qū)的地位。長(zhǎng)沙新火車站周邊8公里半徑區(qū)域是長(zhǎng)沙今后不可多得的土地資源,緊鄰城市中心,關(guān)系長(zhǎng)沙未來(lái)城市50年發(fā)展。由于長(zhǎng)沙火車站，長(zhǎng)沙高鐵車站和黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)都在長(zhǎng)沙，因此，長(zhǎng)沙今后十年要首先完成大河?xùn)|發(fā)展，爾后開(kāi)發(fā)大河西。發(fā)展生態(tài)型CBD不僅要對(duì)土地功能進(jìn)行規(guī)劃,而且要策劃在先,按照國(guó)際慣例,重視先期策劃與咨詢,邀請(qǐng)總部經(jīng)濟(jì)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、火車站建設(shè)、城市建設(shè)多學(xué)科專家參與。建

25、議高起點(diǎn)選擇CBD標(biāo)桿巴黎拉德方斯圖21 巴黎新區(qū)拉德方斯CBD拉德方斯區(qū)位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。于1958年建設(shè)開(kāi)發(fā)，全區(qū)規(guī)劃用地750公頃，先期開(kāi)發(fā)250公頃，其中商務(wù)區(qū)160公頃公園區(qū)（以住宅區(qū)為主）90公頃。規(guī)劃建設(shè)寫(xiě)字樓250萬(wàn)平方米，共12萬(wàn)雇員使用，共容納1200個(gè)公司。截止到1992年，國(guó)家已投資160億法郎。 目前已建成寫(xiě)字樓247萬(wàn)平方米、其中商務(wù)區(qū)215萬(wàn)平方米、公園區(qū)32萬(wàn)平方米、法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里，共10家；建成住宅區(qū)1.56萬(wàn)套，可容納3.93萬(wàn)人，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅1.01萬(wàn)套，可容納2.1萬(wàn)人；在公園區(qū)建設(shè)住宅5588套，可容納1.83

26、萬(wàn)人；并建成了面積達(dá)10.5萬(wàn)平方米的歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的商業(yè)中心；拉德方斯成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號(hào)線、14號(hào)高速公路、2號(hào)地鐵等在此交匯。建成67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車場(chǎng)設(shè)有2.6萬(wàn)個(gè)停車位，交通設(shè)施完善；建成占地25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物，建成由60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。優(yōu)美的環(huán)境而后完善的設(shè)施每年吸引約200萬(wàn)游客幕名而至。關(guān)于長(zhǎng)沙南站高鐵東部新城土地利用規(guī)劃,我們建議重點(diǎn)考慮生態(tài)CBD需要的購(gòu)物中心、餐飲、休閑娛樂(lè)和文化設(shè)施。在住宅與辦公等物業(yè)比例關(guān)系中,要考慮適當(dāng)

27、面積的住宅比例,借鑒法國(guó)巴黎拉德芳斯的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。建議長(zhǎng)沙南站長(zhǎng)株潭CBD總體規(guī)劃分步驟實(shí)施,具體建議如下:1. 30完平方米的長(zhǎng)沙國(guó)際會(huì)展中心和大型國(guó)際會(huì)議中心作為龍頭，建議布局在瀏陽(yáng)河?xùn)|側(cè)，黃江公路北側(cè)，服務(wù)湖南省會(huì)展業(yè)，五星級(jí)酒店建設(shè)和連鎖酒店建設(shè)同步規(guī)劃,通過(guò)瀏陽(yáng)河濱江五星級(jí)酒店建設(shè)奠定生態(tài)CBD檔次。建議規(guī)劃兩家五星酒店，四家四星酒店和十家以上經(jīng)濟(jì)型酒店。2. 規(guī)劃10萬(wàn)平方米生態(tài)型購(gòu)物中心,為項(xiàng)目周邊5公里人群提供配套服務(wù)。在周邊中高檔住宅建設(shè)具有一定規(guī)模后,建設(shè)購(gòu)物中心和公寓、寫(xiě)字樓等綜合體。3. 濱江公園與高尚住宅區(qū)建設(shè)統(tǒng)籌考慮,先建設(shè)中央公園和長(zhǎng)沙國(guó)際會(huì)展中心后建設(shè)高尚住宅區(qū)。4. 文化設(shè)施建設(shè)超前考慮,由政府考慮建設(shè)大型博物館和圖書(shū)館(突出金融和管理特點(diǎn))等文化設(shè)施。磁懸浮鐵路長(zhǎng)沙南站黃花機(jī)場(chǎng)中央公園高鐵長(zhǎng)沙南站圖22長(zhǎng)沙高鐵東部新城核心區(qū)城市設(shè)計(jì)概念方案 深圳新摩爾公司廣州城市勘察設(shè)計(jì)院方